Rambler's Top100 ПРИВАТИЗАЦИЯ САДОВОГО УЧАСТКА

Что такое «дачная амнистия»? ("Комсомольская правда", 08 сентября 2005 г.)
Выражение «дачная амнистия» прозвучало в выступлении премьера Фрадкова на минувшей неделе. Сейчас стать полноправным хозяином даже скромного участка в 6 соток не так-то легко. Свидетельства, которые выдавали российским дачникам 5 - 8 лет назад, а то и больше, зачастую оформлены как попало. По такой бумаге ни продать, ни подарить, ни передать по наследству земельный надел нельзя.
Поэтому гражданам приходится обивать пороги судов, тратить нервы, время и деньги. Минэкономразвития подсчитало, что в среднем по стране за оформление «правильных» бумажек дачники выкладывают 6 - 10 тысяч рублей. Но ведь они не виноваты, что, оформляя документы, чиновники допустили ошибки. Исправить эту ситуацию еще весной велел президент. В правительстве долго думали, как это сделать, и вот что решили.
1. Дать возможность гражданам без всяких судов закрепить за собой право собственности на землю на основании тех документов, которые есть. При этом дачникам нужно будет уплатить лишь госпошлину, не больше 500 рублей. Однако знайте: если землю вы захватили самовольно, «амнистия» вас не коснется.
2. Чиновники готовы узаконить участки в «сложившихся границах». Ведь не секрет, что участки раньше делили чуть ли не на глазок. И теперь, когда надел снова перемеряют, может оказаться, что в пользовании у дачника 7 соток вместо положенных 6, а он об этом и не подозревает. А кто-то втихомолку передвинул забор, прихватив несколько метров от соседнего пустыряѕ Но важное условие для регистрации участка в «сложившихся границах» - отсутствие возражений со стороны муниципалитета и соседей. Также в упрощенном порядке можно будет зарегистрировать садовые домики, хозпостройки и даже жилые коттеджи.
В пакете законов о «дачной амнистии» - 8 документов. Осенью их рассмотрят Госдума и Совет Федерации, одобрит президент, а начаться «амнистия» должна с 1 января 2006 года. В октябре - ноябре, как только все законы будут приняты, «КП» подробно расскажет обо всех тонкостях.
Валерий БУТАЕВ 

 

Ваши права: Оформить дачу станет легче! ("Комсомольская правда", 06 сентября 2005 г.)
На прошлой неделе правительство утвердило поправки в земельное и градостроительное законодательство. Благодаря им в скором будущем упростится оформление прав на загородные дома, дачи и земельные участки
Здорово должно полегчать тем, кто мается сейчас из-за неопределенности своих прав на землю. Скажем, есть документ о землеотводе, выданный до вступления в силу нынешнего Земельного кодекса (т. е. до 2001 г.), но из него толком не ясно, на каком же праве вы получили участок - в собственность, аренду или бессрочное пользование. По новым нормам будет признаваться, что участок - ваша собственность.
Если при оформлении прав на землю обнаружатся расхождения в размерах участка - в документах о землеотводе границы одни, а в кадастровом плане - другие, то приоритет отдается кадастровым границам. Вообще же при обнаружении «лишних» соток согласно поправкам применяется выгодное правило: за вами закрепляется та земля, который вы фактически пользуетесь. Причем платить за «дополнительные» сотки не придется. Правда, потребуется соблюсти важное условие: у соседей не должно быть к вам территориальных претензий.
Упрощается легализация самовольных построек - домов и дач, на которые у хозяев нет никаких документов, включая разрешение на строительство. По новым правилам достаточно будет предъявить в орган местного самоуправления (управу, районную администрацию, сельсовет и т. п.) документ, подтверждающий права на участок, и кадастровый план. Но эта благодатная норма будет действовать недолго: до 1 января 2007 г. Тем, кто не успеет ею воспользоваться, придется узаконивать самострой через суд.
В ближайшее время законопроекты о поправках будут внесены в Госдуму, затем пройдут утверждение в Совете Федерации, поступят на подпись к президенту. Долгий путь - но, как ожидается, изменения в законодательстве будут приняты до конца этого года.
Анна ДОБРЮХА


 

Бизнес и граждане нуждаются в нормальной процедуре оформления прав собственности (Российская газета,  23.11.2004г.)
Приватизация в России привела к созданию несчетного количества частных организаций, предпринимателей, граждан, которые имеют в своей собственности несметное количество разного рода недвижимого имущества. Но не всегда оно может свободно обращаться на рынке, служить предметом залога, ибо юридически не оформлено так, как требует закон. Почему же так получается?
Для наглядности возьмем простой и самый что ни на есть типичный пример - гражданин должен оформить право на садовый участок, перешедший по наследству, и посмотрим, что же здесь происходит.

Это было недавно...
Итак, участок дали жене по месту ее работы 25 лет назад. В ходе приватизации - в 1992 году - земля была передана садоводу в собственность и на имя жены выдано свидетельство о праве собственности на землю. В 2002 году бабушка умирает, и муж начинает оформлять свои права на наследство. Участок - 6 соток, есть садовый домик в 40 квадратных метров. Расположен участок за сотню километров от Москвы. Ясно, что рыночная цена такого участка невелика.
Для вступления в права наследства заявителю нужно представить нотариусу следующие документы (без учета документов, подтверждающих родство и прочее):
1. Свидетельство на право собственности на землю.
2. Правоустанавливающий документ на участок.
3. Выписку из кадастра о земельном участке.
4. Справку из налоговой инспекции, что за умершим собственником нет задолженности по уплате земельного налога.
5. Выписку из учреждения юстиции о том, что на этот участок не зарегистрированы чьи-либо права в Едином государственном реестре прав (ЕГРП).
6. Выписку из учреждения юстиции по месту нахождения участка о том, что на этот участок не зарегистрированы аресты или иные ограничения в ЕГРП.
7. Технический паспорт на строение и выписку из данных технического учета.
Как правило, на руках наследника находится только свидетельство о праве собственности на землю, выданное до 1998 года. Таким образом, из семи документов нужно заново получить шесть. Наследник живет в Москве, там же оформляем вступление в наследство. Все документы он должен собирать по месту расположения участка. И этот факт немаловажен - за каждым документом нужно ехать в рабочее время, каждый - целая проблема.
Документ, устанавливающий право
Правоустанавливающий документ - это в нашем случае постановление главы администрации района о передаче участка в собственность члену садового товарищества. Такое постановление в ходе приватизации вообще не выдавалось на руки гражданам. То есть за такого рода документом в архивы должны будут со временем обратиться все 14 миллионов садоводов. Однако именно этот документ, а не свидетельство собственности на землю является основным.
Архив работает не каждый день, выписку выдают не сразу. Так что придется приехать туда в лучшем случае дважды. Выписку дадут бесплатно. Но...В нашем случае в документе указано, что земля передается членам садовых кооперативов "Мечта", "Коноково" и еще нескольким. Но фамилий садоводов нет ни в тексте постановления, ни в приложении к нему. Вот тут первая "мина". Строго говоря, постановление в таком виде правоустанавливающим документом назвать трудно, однако именно так принимались в большинстве случаев постановления по приватизации земли. И гражданин не виноват, что ему таким образом государство передало собственность! Для того чтобы не ввергать миллионы россиян в судебные тяжбы, требуется решение государства. Одно из двух - либо обязать местные администрации провести инвентаризацию решений о приватизации и принять дополнения к постановлениям - указать фамилии граждан, которым земля передавалась в собственность (списки есть в земельных комитетах, по ним были выданы свидетельства собственности на землю). Либо изменить набор документов, который требуется предъявлять при вступлении в наследство и различных сделках.
В случае если гражданин имеет на руках свидетельство собственности (приравненное к записям в ЕГРП) или свидетельство о государственной регистрации права, то излишне требовать от него предъявления правоустанавливающего документа. В самом деле - если было выдано свидетельство собственности (до 1998 года) или свидетельство о государственной регистрации права, то они выдавались на основе правоустанавливающих документов. Вот если свидетельств нет, или их подлинность вызывает сомнение, нужно требовать правоустанавливающие документы. Тогда обращения в суд будут единичны, туда пойдут лишь те, кому не выдали в свое время свидетельств или выдали их в непригодном виде.
Выписка из кадастра об участке
Когда наследник обратится в кадастровую палату, то выяснится, что его поджидает еще один сюрприз - участок не состоит на кадастровом учете. Наследнику нужно прервать сбор документов на 2-3 месяца и сначала пойти в землеустроительную компанию, заказать работу по межеванию участка и подготовке документов для постановки участка на кадастровый учет. В землеустроительной компании возьмут с наследника за работу деньги (от 2,3 до 6 тысяч рублей), в том числе и за установление границ участка. На момент уплаты денег исполнители работ не знают, какую работу им предстоит выполнять: может, нужно определять все границы участка, может, вообще не нужно, если все соседи участка уже провели работу по установлению своих границ. Но деньги возьмут одни и те же.
Раньше в земельном комитете заполняли техническое задание на проведение работ исходя из того, какие работы на соседних участках уже сделаны. Но потом государство, прикрываясь тем, что ввергается в сферу взаимоотношений между заказчиком и исполнителем, постановило, что техническое задание дает заказчик, то есть в нашем случае - наследник. Трогательная забота! Откуда заказчик знает, какие работы выполнены соседями?
Было бы логичнее, если бы за установленную плату кадастровые палаты готовили техническое задание для наследника исходя из того, какая информация уже есть в земельном кадастре о соседних участках. А наследник на основе такой информации уже решал бы, что включить в договор, какие работы поручить исполнителю. Именно здесь начинаются взаимоотношения заказчика и исполнителя, а не раньше.
Справка об отсутствии задолженности по налогам
Взять справку можно бесплатно в районной налоговой инспекции. Правда, инспекция может выдавать справки не каждый день. Действует она в течение одного месяца. Но главное в другом: зачем в принципе надобно запасаться таким документом? Ведь государство заинтересовано, чтобы вместо умершего появился новый плательщик, на него переходят все обременения, в том числе и уплата задолженности. Но это по логике. По факту, если есть задолженность- не вступишь в наследство. Так что плати, а потом нотариус разберется, ты ли вообще являешься наследником!
Выписка из учреждения юстиции
Она нужна для того, чтобы доказать, что на "ваш" участок не зарегистрированы чьи-либо иные права в ЕГРП, а на имущество умершего не наложен арест. Наследник пойдет в регистрационную палату, выстоит очередь и оплатит получение информации. Через пять рабочих дней он получит выписку, удостоверяющую, что такой объект даже не значится в ЕГРП, не то, что его арест. Правда, в справке будет написано, что до 1998 года наличие арестов фиксировал земельный комитет и служба БТИ. Так что теперь нужно бежать туда. Бежать быстро, потому, что справка действует только десять дней! Причем справку (опять же в интересах наследника) могут подготовить только в течение пяти рабочих дней. Не просите подготовить через две недели, чтобы забрать с оказией. По закону - только через пять. По другим нормативным документам - действует только десять дней.
Вопрос можно? Почему вся информация об арестах давно не собрана в регистрационной палате? Почему справка действует только десять дней? Вам скажут, что через две недели может быть зарегистрировано обременение участка, право других лиц. А в течение десяти дней после выдачи справки этого не может случиться? Почему нотариус не может позвонить и выяснить в регистрационной палате - есть или нет аресты на момент выдачи свидетельства о вступлении в наследство? Почему справка вообще нужна нотариусу? Разве не дело самого наследника выяснить все об арестах? Зачем нужна такая забота о наследнике? Хочет он принять в наследство участок без арестов - пусть бегает по своей воле, узнает. Не хочет бегать, не допекайте своей заботой! Нужно изъять эти справки из перечня документов, который наследник должен предъявить нотариусу.
Технический паспорт из БТИ о строении
Подавляющее число строений в садовых товариществах не состоят на техническом учете. БТИ - государственное учреждение и методы работы здесь вполне соответствуют российским традициям отношения государства к гражданину. К примеру, если наследник живет в Москве, то ехать специально только в БТИ накладно. Наследник думает, что поедет в выходные на участок, задержится до понедельника, вызовет техника БТИ. Или отправится в БТИ в пятницу, вызовет техника и поедет на участок. Это разумно с позиций гражданина, но не директора БТИ.
Послушайте совета бывалого ходока, побывавшего в обычном БТИ в Тверской области: лучше возьмите отпуск, желательно месяца на два. БТИ принимает граждан аккурат со вторника по четверг. Попадете на прием и узнаете, что техник приедет через два месяца. Может быстрее, если вы организуете для БТИ больше заказов. Вам надо быстрее, вы пойдете к соседям по участку и соберете столько заказов, сколько скажет нелюбезная г-жа Кругликова (директор нашего БТИ). Тогда вам назначат выезд двух техников через две недели. Через две недели соседи доставлены на участки и ждут. Машина доставлена к БТИ и ждет техников. Все напрасно. Нелюбезная госпожа Кругликова (каждому наследнику достанется своя Кругликова!) заявит вам, что техник заболела, что работать в такой дождь техники не будут. Не стоит говорить, что это наш нормальный климат, что приехали за сто километров, что уже пропускаете второй день работы (прием-то - вторник - четверг!). Когда вы совсем отчаетесь, вместо двух появится сразу три техника. На каждый участок один техник затратит 15 минут работы. Когда вы доставите их после обмера в БТИ, окажется, что нужно составить смету. Смету составляет все та же г-жа Кругликова.
Смета - отдельная песня! В каждой смете будет указана плата за выезд техника на участок. Тут вы узнаете, что мансарда числится как отдельный объект недвижимости, также как и веранда, что дом без веранды и мансарды - отдельный объект. За каждый объект - отдельная плата. Вы на все согласитесь, хотя и возили техников на своей машине, а дом стоит на одном фундаменте с верандой, а домик без мансарды и вовсе не дом, а недострой...
Вообще-то вам ставить на технический учет дом не очень и требовалось. Но землеустроители не могут не вписать в план участка садовый дом, регистрационная палата не примет документы на регистрацию права на участок без регистрации права на дом, если этот дом не указан на плане участка. То есть государство вынуждает вас втянуться в эту долгую процедуру. Это понятно - у государства появится объект налогообложения! Но если больше нужно государству, то, может, оно сделает так, как удобно собственнику? Предложит простую заявительную систему и организует упрощенную систему оценки строений для целей налогообложения? Не согласится собственник - вызовет техника. Но у государства какая-то своя логика, недоступная простому разумению. В соответствии с постановлением правительства N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации", после того, как поставили строение на технический учет, нужно проводить инвентаризацию каждые пять лет (плановая инвентаризация), а при сделке - внепланово. Представляете себе рыночный оборот, если процедура от вызова техника до получения паспорта занимает минимум два месяца! Да и цена, которую заплатил наследник за постановку на учет завалящего садового домика - около двух тысяч рублей. Теперь платить каждые пять лет?
Вроде бы наследник собрал все. Но к этому моменту срок действия справок из налоговой инспекции (месяц с момента выдачи), регистрационной палаты (10 дней)скорее всего истечет. Значит перед, по новому кругу!
Когда вы придете, наконец, к нотариусу, то выяснится, что нужно принести и справку о нормативной цене земли. Это хорошо, что наш наследник имеет участок в Тверской области. Была бы Смоленская, ему бы пришлось хуже. Там вообще отменили действие нормативной цены. Теперь здесь в ходу рыночная цена. Всех наследников отправляют к оценщикам. Замечательная забота о бизнесе отдельных граждан! В земельном комитете справку о цене дают бесплатно, а оценщик потребует оплаты. Интересно, что в Федеральном законе "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не предусмотрена обязательная рыночная оценка имущества, переходящего в порядке наследования. Оценка земли наследнику вообще не нужна. Она нужна опять же государству для того, чтоб взять налог с имущества, переходящего в порядке наследования. Нужна нотариусу, чтоб взять пошлину. Если нужна им, то почему нужно заставлять наследника делать за них работу, снова тратить деньги и время.
Вы еще живы - вам повезло
Соберете все-все бумаги и - опять - к нотариусу. Сколько времени прошло? Четыре месяца? Год? Ничего, опросите знакомых - некоторые и по два года наследство оформляют, если не бросили и не умерли.
Самое грустное: такую процедуру придется пройти очень и очень многим. Фермеры имеют 265 тысяч участков земли, владельцы личных подсобных хозяйств - 16 миллионов, садоводы - 14 миллионов, собственников земельных долей в России насчитывается около 10 миллионов человек. А юридические лица -им придется столкнуться практически с теми же проблемами при продаже, залоге, внесении в уставной капитал зданий, сооружений, земельных участков.
Граждане как индивидуалы или полпреды тех или иных организаций выступают как униженные просители, хотя платят на отдельных этапах большие деньги. Там, где не платят, тоже люди сидят, получающие, между прочим, свою зарплату за счет налогов тех же просителей.
Отдельно хочется отметить, что у нас какие-то особые нотариусы. У них как сложился стиль, когда и собственности-то не было, так все и осталось. Это там, в американских фильмах они ищут наследников, что-то уточняют, рассылают запросы - наши и ухом не ведут.
Но главная беда в том, что все это по закону. Как водится, каждый отдельный закон, нормативный акт разрабатывался в свое время отдельно. Все вместе они создают громоздкую и абсурдную процедуру, которую исполнить по закону фактически невозможно. Можно обижаться на кругликовых, на чиновников на каждом отдельном месте, но в конце концов зреет обида на государство.
Нужно понять, что основная часть имущества по-прежнему вне рыночной системы координат, не состоит на техническом учете, права на нее не внесены в ЕГПР. Значит нужны процедуры, которые будут стимулировать собственников на постепенное приведение своего хозяйства в порядок.
И нужны законы, которые исходили бы из этого понимания. Нет смысла винить время, нерыночный народ или ссылаться на то, что у кого то еще хуже. Куда больший резон прислушаться к перуанскому экономисту Эрнандо де Сото, заметившему: "Юристы, разрабатывающие законы и экономические процедуры их применения, не имеют морального права винить выполняющих плохо закон или недостаточность образованность публики. Нужно обеспечить его действенность в условиях той реальности, для которой он был написан".
Наталья Шагайда

 

ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ ("Недвижимость & Цены" № 28 (2005 г.))
Хотя Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) действует с 30 октября 2001 года, вопросы, связанные с соответствующими правоотношениями, не убавляются. В основном это касается тех, кто приобрел участки в собственность, получил их на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения до вступления в силу ЗК РФ. Один из главных вопросов, который задают юристам, звучит так: нужно ли сейчас заниматься их переоформлением? Незнание ситуации подкрепляется слухами о том, что те, кто не переоформит земельные участки из постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения в собственность, лишатся данного имущества.
Постоянное бессрочное пользование
Как известно, до 30 октября 2001 года граждане и юридические лица могли получить участки в постоянное бессрочное пользование. После этого срока в данный вид землепользования гражданам их не предоставляют. На таком праве землю могут получить лишь государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (ЗК РФ, ст. 20, п. 1). Но если гражданин получил участок в постоянное бессрочное пользование до введения в действие ЗК РФ, то данное право у него сохраняется. Он может владеть и пользоваться землей, но распоряжаться (продать, подарить, заложить, сдать в аренду) ею не имеет права. То же касается юридических лиц, которым участки были предоставлены в постоянное бессрочное пользование (ЗК РФ, ст. 20, п. 4). Однако согласно п. 2, ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее — ФЗ) юридические лица обязаны переоформить данное право на право аренды или собственности до 1 января 2006 года.
Кроме того, ЗК РФ предоставляет гражданам однократно бесплатно приобрести в собственность находящиеся в их постоянном (бессрочном) пользовании участки, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законодательно, не допускается. Как следует из ФЗ (ст. 3, п. 3), предоставление в собственность гражданам земли, ранее предоставленной им в постоянное бессрочное пользование, сроком не ограничивается, то есть сделать это можно в любое время.
Пожизненное наследуемое владение
Предоставление участков на праве пожизненно наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Но для граждан, которые уже имеют землю на данном праве, пожизненное наследуемое владение землей сохраняется (ЗК РФ, ст. 21, п. 1).
Участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении, также разрешено бесплатно однократно приобрести в собственность. Особо подчеркнем, что законодательно строгие временные рамки для данного процесса не установлены, то есть можно сделать это в любое время.
Распоряжение землей (как и при постоянном бессрочном пользовании) не допускается, за исключением перехода прав на участок по наследству. Государственную регистрацию перехода права проводят на основании свидетельства о праве на наследство (ЗК РФ, ст. 21, п. 2). Следует заметить: регистрации подлежит не переход права, а право наследника.
Необходимо обратить внимание, что отношения, связанные с распоряжением землей, принадлежащей на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, регулирует также Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ). Но в соответствии с ним обладатель участка на данных правах может передавать землю другим лицам в аренду или безвозмездное пользование. А ЗК РФ в отличие от ГК РФ подобных прав не дает. Таким образом, имеет место расхождение их норм.
Очень часто у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Например, у гражданина есть земля, которая принадлежит ему на праве постоянного бессрочного пользования, и жилое здание на этом участке, которое находится в собственности. Как ему продать (подарить) дом? Ведь в данном случае покупатель не может приобрести одновременно землю, поскольку она не является собственностью продавца. В принципе, продать его реально, но в этом случае участок не продают, а тем более не предоставляют на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Наиболее выгодным вариантом является переоформление земли в собственность продавца жилого здания, а уже затем продажа здания вместе с участком.
Если право собственности на землю продавцом до продажи дома оформлено не было, то его покупателю местные органы власти скорее всего предложат приобрести право собственности на землю за определенную плату или заключить договор аренды. Однако, обратившись в суд, новый собственник жилого здания может установить факт перехода к нему права бессрочного пользования участком и, соответственно, права на однократное бесплатное получение его в собственность на основании ЗК РФ (ст. 20). Это же относится и к переходу права пожизненно наследуемого владения землей.
Собственность на землю
Многие знают, что данное право подтверждается его государственной регистрацией. Собственник имеет соответствующее свидетельство, выданное органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но такой порядок действовал не всегда.
До принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) эти права регистрировали различные органы. Например, если земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 года (вступление в силу Закона), то документы, подтверждающие права собственников, нужно было оформлять в соответствии с порядком, действовавшим в регионе на тот момент.
Но, как следует из ФЗ (ст. 3, п. 9), государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие Закона, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав. При таких документах можно спокойно владеть и пользоваться участком. Но если планируется совершение сделки с подобным участком (продажа, дарение, залог и т. д.), то ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в обязательном порядке.
Таким образом, получать новые свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю (возникшие до 31 января 1998 года) не обязательно, но по собственному желанию можно. Однако регистрация обязательна перед регистрацией сделки, перехода и ограничения прав на недвижимое имущество.
Материал подготовлен с помощью юридической фирмы «Лоэрс бюро», г. Химки, ул. 9 Мая, 18а.

 

Земля подождет  (Приложение к газете "Коммерсантъ" №133(3217) от 21.07.05)
Самое сложное при оформлении дачной земли — понять, сколько ее есть у вас на самом деле. Сделать это должны специализированные компании, опираясь в том числе и на данные
Недавно президент России призвал помочь гражданам легализовать землю и дачные постройки в упрощенном порядке. Но правительство и Госдума так и не сделали приватизацию простой, понятной и доступной. Корреспондент "Ъ-Дома" Ольга Плешанова выясняла, как сейчас приватизировать дачу и надо ли спешить это сделать.
Бесплатная дороговизна Земельный кодекс РФ (ЗК) 2001 года гарантирует гражданам бесплатное получение в собственность участков, выделенных им ранее. Конечный срок приватизации для граждан не установлен. Но за оформление документов надо платить. А поскольку эти расходы могут равняться рыночной стоимости земельного участка, многие граждане с оформлением приватизации не спешат. Непосредственной опасности в этом нет. Отобрать у граждан неприватизированные участки просто так нельзя – ЗК разрешает изъять участок только для госнужд по специальной процедуре. Однако покупка, продажа, дарение, наследование неприватизированных участков крайне затруднены, для совершения сделки приходится придумывать "нестандартные технологии" (см. интервью ниже). В послании Федеральному собранию 25 апреля Владимир Путин требовал "помочь гражданам легализовать в упрощенном порядке принадлежащие им фактически объекты жилой недвижимости, а именно гаражи, жилье, садовые дома в различных кооперативах и садоводческих товариществах и соответствующие земельные участки". Однако в июне правительство ничего по этому вопросу решить не смогло, а Госдума, отменив налог на наследование и частично на дарение, разошлась на каникулы. Подмосковные госрегистраторы прав на недвижимость уверяют, что беспокоиться большинству дачников не о чем. Еще в 90-е годы многие получили свидетельства о праве частной собственности на свои четыре-шесть соток на синих и розовых бланках, и эти свидетельства сохраняют силу. Права на эти участки были зарегистрированы в реестрах местных земельных комитетов, и те, кто не планирует никаких сделок с участком, могут ничего не предпринимать. Унаследовать участок при наличии свидетельства можно без особых проблем. "Свидетельства о праве собственности успело оформить большинство наследодателей,– комментирует московский нотариус Лариса Лабзова.– Это касается участков не только в Московской, но и в близлежащих областях – Тверской, Калужской, Владимирской, Тамбовской. Однако всех необходимых данных в старых свидетельствах нет. Поэтому для оформления наследства требуется запрашивать копию постановления главы местной администрации о предоставлении земельного участка, на которое в свидетельстве есть ссылка". Тем же, кто решил дачу продать или подарить, побеспокоиться придется. В 1998 году стал действовать закон о госрегистрации прав на недвижимость, появились Единый госреестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и регистрационные палаты. После этого без регистрации права собственности в ЕГРП никакие сделки с недвижимостью совершать нельзя. Реестры земельных комитетов сохранились как архивы, их данные автоматически в ЕГРП не переносятся, поэтому гражданам приходится регистрировать права на земельные участки заново. А для этого надо поставить участок на кадастровый учет и получить кадастровый план (см. интервью Кирилла Янкова). Землеустроительные работы ведут, как правило, частные фирмы, приближенные к кадастровым палатам на местах, и цены они диктуют произвольно. Неразлучный коллективизм Тем, у кого свидетельства нет, приватизировать участок сложнее. Прежде чем идти к геодезистам, этим гражданам надо получить документы, по которым им когда-то выделили участок. Сделать это совсем непросто, поскольку в советские времена участки выделялись не гражданам, а дачно-строительным кооперативам и садоводческим товариществам, которые сами потом делили их между участниками. В архивах местных администраций в лучшем случае хранятся списки дачников с указанием, какой кусок большого участка закреплен за каждым. "Порядок приватизации дачных и садовых участков довольно подробно определен законом 'О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан' 1998 года",– разъяснил "Ъ-Дому" зампред Московского областного суда Анатолий Ефимов. По его словам, этот закон позволяет гражданам обращаться в местную администрацию либо коллективно через правление своего объединения, либо индивидуально. Но поскольку для приватизации нужно представить документ, по которому большой земельный участок выделялся кооперативу или товариществу, в одиночку граждане обычно не справляются. По словам Анатолия Ефимова, отказы местной администрации в приватизации участков происходили как раз тогда, когда граждане обращались туда самостоятельно. Так, один гражданин в 1994 году получил в подарок подмосковную дачу на неприватизированном участке. Никаких документов на него у гражданина не было, и глава поселковой администрации в приватизации земли отказал. Но суд признал отказ незаконным. "Прежний собственник дачи был членом дачно-строительного кооператива, созданного более 70 лет назад,– комментирует господин Ефимов.– Принятие гражданина в члены кооператива и закрепление за ним дачи и земельного участка оформлялось одним решением общего собрания членов кооператива. С момента вынесения этого решения у члена кооператива возникало право бессрочного пользования земельным участком. Это право перешло к новому собственнику дачи, который может в соответствии с ЗК приватизировать участок". Право членов дачных кооперативов приватизировать участки, полученные в соответствии с уставом кооператива, недавно подтвердил Верховный суд РФ в обзоре судебной практики за первый квартал 2005 года. Тяжелое наследство Участок, право собственности на который не зарегистрировано, сложно передать по наследству. "Для оформления наследства нотариусу всегда нужен документ, подтверждающий право собственности умершего на имущество,– поясняет Лариса Лабзова.– Если таких документов на землю нет, то нотариус не может проверить наличие у умершего права собственности. В этом случае наследники должны обратиться в суд по месту нахождения участка для признания права собственности. Такая возможность существует всегда, особых проблем в судах не возникает". Анатолий Ефимов согласен, что наследники могут защитить свои права в суде. По его словам, в бесспорных случаях нотариусу достаточно будет "решения суда об установлении факта владения наследодателем земельным участком на праве собственности". Если же с наследниками кто-то спорит, то масштабное разбирательство гарантировано. Кроме земли есть еще домик, права на который требуют отдельного оформления. В собственность граждан домики перешли автоматически в 1990 году (см. интервью Павла Крашенинникова), однако их наследовать труднее всего. "Сейчас, чтобы постройка считалась законной, требуется разрешение на строительство, акт госприемки, утверждаемый главой местной администрации, и госрегистрация построенного объекта",– заявила Ъ Лариса Лабзова. Однако граждане все время строили дачи без разрешений, согласований и госприемки. "С правами на домики иногда возникают истории в стиле 'Санта-Барбары',– продолжает нотариус.– Документы на домик оформлены только у отдельных граждан, в 80% случаев таких документов нет. Нотариусы решают проблему по-разному. Иногда подмосковные нотариусы принимали справки о принадлежности домика умершему гражданину, выданные председателями садоводческих товариществ после смерти наследодателя. Однако правоустанавливающим документом такая справка не является, что подтвердила судебная практика. Помимо справки из товарищества право собственности на домик должно было быть зарегистрировано в БТИ. Инвентаризацию и учет в БТИ все домики, как правило, прошли, поэтому запросы в БТИ часто позволяют получить документы. Но все решается индивидуально".

 

"Продать можно все" (Приложение к газете "Коммерсантъ" №133(3217) от 21.07.05)
Как установить границы земельного участка и поставить его на кадастровый учет, заместитель руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) Кирилл Янков подробно объяснил корреспонденту "Ъ-Дома" Ольге Плешановой.
– Дачами в народе называют и домик в деревне, и шесть соток в садоводческом товариществе. Отличается ли порядок оформления этих участков в собственность?
– Отличается. Участки под строительство индивидуальных домов, предназначенных для постоянного проживания, местные органы власти выделяли гражданам персонально. Поэтому гражданин, желающий оформить такой участок в собственность, должен сам получить документы в местной администрации, затем провести межевание участка и поставить его на кадастровый учет. Участки в садоводческих товариществах и дачно-строительных кооперативах предоставлялись иначе. Орган власти выделял участок товариществу или кооперативу, которые делили его между своими членами уже без участия этого органа власти. Особенности приватизации таких участков установлены статьей 28 закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях" 1998 года.

– Какой порядок предусмотрен этим законом?
– Участники товариществ и кооперативов должны написать заявления и создать комиссию по подготовке материалов для приватизации земельных участков. Комиссия должна организовать необходимые землеустроительные работы и доложить результаты общему собранию, которое затем ходатайствует перед органом местного самоуправления о закреплении земельных участков за каждым гражданином. Главное, чтобы большинство членов садоводческого товарищества хотело оформить права на участки. Закон позволяет также самому гражданину приватизировать участок в индивидуальном порядке. Но в этом случае всю процедуру, включая проведение землеустроительных работ, он должен пройти самостоятельно. Это обойдется дороже.

– Можно ли продать неприватизированный участок?
– Продать можно все. Если, например, садовый домик зарегистрирован как объект права собственности, этот домик можно продать, а из этой сделки последует и право пользования покупателя землей под домиком. Проблема в том, что зарегистрировать право собственности на садовый домик ненамного легче, чем на землю: разрешение на строительство и акты сдачи-приемки садовых домиков, как правило, не оформлялись, проекты с органами архитектуры не согласовывались, на учет в БТИ эти домики до 1990-х годов вообще нельзя было поставить. Однако даже если домик не зарегистрирован, все равно способ есть: садоводческое товарищество просто исключает из своих рядов продавца и принимает в свой состав покупателя.

– Что дают свидетельства старого образца о праве частной собственности на землю? Кому они выдавались?
– Они сохраняют свою юридическую силу, и участки, на которые эти свидетельства выдавались, считаются учтенными в государственном земельном кадастре по старым правилам.

– Если гражданин, имеющий свидетельство, захочет сейчас участок продать, легко ли будет оформить сделку?
– Для совершения сделки старых свидетельств недостаточно, с 1998 года нужно зарегистрировать право собственности в едином госреестре прав на недвижимость. А для этого необходимо, чтобы участок был не просто учтен в кадастре, а учтен в соответствии с действующими требованиями к точности определения координат. В начале 90-х годов эти требования были значительно мягче, поэтому к старым свидетельствам часто прилагались рукописные схемы, по которым точные границы участка определить сложно. В таких случаях необходимо заново провести межевание.

– Многие участки прошли сейчас кадастровый учет?
– Всего в России больше 42 млн земельных участков, из них кадастровый учет в соответствии с действующими требованиями к точности прошли около 30%.

 – Кто может подготовить кадастровый план?
– Материалы для межевых дел готовят землеустроительные организации. Они формируют земельный участок, согласовывают границы с владельцами смежных участков, оформляют карту (план), составляют описание, после чего ставят на государственный кадастровый учет. В основном это частные организации, имеющие лицензию Роскартографии на геодезическую деятельность.

– Сколько стоят землеустроительные работы?
– В Центральной России, кроме Московской области,– 3-4 тыс. рублей за участок площадью 10-12 соток. А в Московской области может доходить до 20 тыс. рублей. На Рублево-Успенском шоссе, например, работы стоят вдвое дороже, чем в соседних Наро-Фоминском или Истринском районах.

– При постановке земельного участка на кадастровый учет план построек составляется? Какие строения разрешены?
– План построек не составляется, поскольку единого кадастра объектов недвижимости пока нет. Но обычно на земельном плане обозначаются контуры построек и их этажность. Нормативов для строений сейчас практически нет, фантазии возможны любые. Чтобы все было легально, проект дома надо согласовать с органом архитектуры, который должен проводить согласование в соответствии с такими документами, как генплан развития населенного пункта или решение о территориальном зонировании. Беда в том, что такие документы приняты далеко не везде, и в их отсутствии наблюдается беспредел либо застройщиков, либо чиновников от архитектуры, а часто тот и другой сразу

 

"Срок оформления прав на землю не ограничен"
О том, почему так непросто оформить право собственности на шесть соток приусадебного участка, корреспонденту "Ъ-Дома" Ольге Плешановой рассказывает Павел Крашенинников, председатель комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству.
– Кому сейчас принадлежат участки в шесть соток и садовые домики, расположенные на них?
– В советские времена и земельный участок, и домик принадлежали садоводческому товариществу. Закон "О собственности в СССР", вступивший в силу 1 июля 1990 года, автоматически передал домики гражданам в собственность. А вот право собственности на землю надо оформлять сейчас. В 90-е годы по указу президента гражданам выдавали свидетельства о праве частной собственности на землю, но у большинства граждан таких свидетельств нет. Их выдавали тем, кто получал участок в 90-е годы, а также тем, кто специально подавал заявление.

– Этих свидетельств сейчас достаточно?
– Нет. Их выдача не сопровождалась регистрацией права собственности в Едином госреестре прав на недвижимость, которого в 90-е годы еще не было. Незарегистрированные права сейчас признаются, но если граждане хотят продать или подарить участок, то госрегистрация необходима. А поскольку это хлопотно и дорого, люди часто отказываются оформлять сделки с землей.

 – Сколько же стоит оформление сделки?
– В зависимости от региона. Скажем, на Урале стоимость оформления почти равнялась стоимости дачи. А в Москве и ближайшем Подмосковье земля значительно дороже оформления прав на нее.

– Что же стоит так дорого?
– Плату за госрегистрацию мы уже снизили, с 1 января этого года она составляет для граждан 500 рублей. Дорого стоит так называемое формирование объектов – установление границ земельного участка, составление планов садовых домиков и других построек. Это необходимо сделать даже гражданам, получившим свидетельства старого образца. Раз объект не внесен в госреестр, то его прежде надо будет сформировать и поставить на кадастровый учет.

– Президент, однако, в своем послании сказал, что надо упростить для граждан порядок оформления прав...
– Совсем упростить невозможно. Сейчас некоторые депутаты предлагают, например, оформлять право собственности на участки по садовым книжкам, но злоупотреблений будет множество. Садовые книжки мы хоть сейчас можем друг другу выписать, это не документ о правах на имущество. А из того, что можно сделать, мы уже отменили налог на наследство и налог на подарки от близких родственников. Дач это касается напрямую. Также мы снизили размер госпошлины, а теперь предлагаем сократить срок госрегистрации с 30 до 15 дней. Сейчас, правда, регистраторов сделали федеральными госслужащими, им в два-три раза сократили зарплату, что серьезно ослабило систему. Но надо исходить из того, что шесть соток – это несложный объект, не требующий детальной проверки.

– Предположим, старики никак не оформили права на дачу. Они рано или поздно умирают – что делать наследникам?
– Идти в правление товарищества, брать документы, справки. После этого обращаться к геодезистам, проводить формирование участка, а затем вносить права в госреестр.

– Как быть, если в садоводческом товариществе участки нарезались с нарушениями?
– Действительно, были случаи, когда кому-то добавляли сотку-другую. Чтобы сейчас разобраться с границами, как раз требуется формирование объекта. Если при этом кто-то заявит о нарушениях и возникнет спор, то решать должен суд.

– Судебных дел прогнозируется много?
– Вала судебных дел нет, несмотря на неясности межевания. Многие споры решаются внутри товариществ. Но чем выше цена участка, тем споров больше – это видно на примере Московской и Ленинградской областей.

– Нужно ли будет товарищество после приватизации всех участков и можно ли из товарищества выйти?
– Товарищество необходимо, поскольку есть дороги, коммуникации, охрана. Выйти из него в принципе можно – по Конституции все объединения добровольные. Другое дело, что гражданам все равно придется платить за содержание объектов общего пользования, и принудить их к этому сможет суд.

– Раньше товарищества строго следили за размерами домиков, возводимых на садовых участках. Как сейчас?
– Раньше действовали многочисленные нормативные акты правительства СССР, определявшие параметры строений. Сейчас советские нормативы не действуют, на федеральном уровне подобных актов не принято. Возможно, где-то существуют акты местных властей. В любом случае исходить надо из принципа Гражданского кодекса РФ, по которому собственник не может нарушать права и интересы других собственников.

 – Что делать гражданам, не оформившим права на свои участки,– срочно оформлять или спокойно жить дальше?
– В отличие от приватизации жилья, срок оформления прав на земельные участки не ограничен. Права на эти объекты у них существуют, поэтому если с участком не совершать сейчас сделок, то толпиться в очереди на госрегистрацию нет никакой надобности. Поэтому я бы спокойно пережил нынешнюю ситуацию.

 

СВОЙ ДОМ НА ШЕСТИ СОТКАХ.
САДОВОДЧЕСКИЕ ТОВАРИЩЕСТВА: МЕЖДУ ПРОШЛЫМ И БУДУЩИМ
("Недвижимость & Цены" № 34 (2005 г.))
Тема загородного жилья — одна из самых обсуждаемых на страницах специализированных изданий, конференциях, круглых столах, мероприятиях, приуроченных к выставкам недвижимости, и пр. Особенно пристальное внимание уделяют коттеджным поселкам — относительно новому сегменту рынка недвижимости. Это комфортабельное жилье, пользующееся все возрастающим спросом и представляющее коммерческий интерес как для строителей, так и продавцов.
А вот вопросы и проблемы садоводческих товариществ сегодня затрагивают не столь активно. Хотя земельные участки с расположенными на них домами являются самым крупным сегментом загородной недвижимости, принадлежащей москвичам в области. А всего в России к данной деятельности причастны по разным оценкам около 22 млн. семей.
Рынок этой недвижимости живет по своим законам, переживая определенные этапы в своем развитии. Но следует отметить, что по оценкам специалистов объем сделок в данном сегменте составляет всего 5–8 % от общего объема. В большинстве случаев в садоводческих товариществах продажей и покупкой домов и земельных участков люди занимаются самостоятельно или прибегают к помощи небольших риелторских фирм, работающих в конкретном районе.
Своя земля: начало большого пути
Наиболее активно садоводческие товарищества начали развиваться с середины 60‑х — начала 70-х годов. Земли под строительство загородных домов выделяли и раньше. Тогда кооперативы разрешено было организовывать, как правило, тем, кто находился у власти, научной и военной элите, писателям, людям искусства, руководителям производств. Стародачные живописные места расположены на незначительном удалении от столицы. Это Барвиха, Жуковка, Николина Гора по рублево-успенскому направлению, Малаховка, Ильинское, Кратово — по казанскому, Салтыковка, Валентиновка, Переделкино, Тарасовка, Ватутинки — перечень можно продолжить.
Что касается руководителей страны, то уже в первые годы советской власти для летнего отдыха они использовали усадьбы, поместья и имения бывших помещиков, дворян, крупных промышленников. Активное строительство правительственных дач началось в середине 30-х годов. Значительно позже приняли постановление, согласно которому каждый гражданин потенциально имел право получить в бессрочное пользование участок для садово-огороднической деятельности и возвести на нем дом, параметры которого были указаны в принятом документе.
В Московской области началась эпоха освоения земель. Следует отметить, что для садоводческих товариществ выделяли территории, как правило, изначально малопригодные для выращивания плодовых деревьев и овощных культур и тем более для строительства жилья. Часто это были низины и болотные места или просеки под линиями электропередач, пустыри вблизи деревень, мелколесье. Согласно соответствующим постановлениям минимальные размеры участков составляли шесть, а в ряде мест и четыре-пять соток. Могло быть и больше — восемь или 12 соток. Это зависело от решений местных властей. Но в основном стандартный размер наделов составлял шесть соток. Время от времени появлялись очередные постановления, регламентирующие эти размеры (сегодня разрешено приобретать участки площадью до 25–30 соток).
Территории для садоводческих товариществ предоставляли практически во всех муниципальных районах области. Меньше всего их было вблизи столицы. Осваивали земли отдаленных районов, таких, как Шаховской, Шатурский, Талдомский, и даже территории областей, граничащих с Московской. География таких наделов в представлении значительной части граждан не всегда соответствовала логике. Участки в шесть соток получали как жители Москвы, так и городов Подмосковья. Удачным считалось расположение в пешем радиусе от железнодорожной станции, где останавливались электрички. А поскольку автомобиль в те времена был роскошью, а не средством передвижения, то в места, куда невозможно было доехать на электропоезде, добирались на автобусах, которые после посадки напоминали переполненные вагоны времен Гражданской войны с беженцами, показываемые в документальной кинохронике.
Кому предоставляли наделы? Как правило, земли выделялись предприятиям. На получение шести соток выстраивались длинные очереди, и не все желающие могли стать обладателями участков. Прежде всего, землю предоставляли общественным деятелям, передовикам производства, ветеранам труда, сотрудникам с благополучной анкетой. Сюжет, напоминающий историю, рассказанную в фильме Эльдара Рязанова «Гараж», в тот период был вполне реальным. Очереди на получение земли для неработающих граждан имелись и в организациях местной власти.
Люди, получившие участки, осушали, облагораживали свою землю, корчевали деревья, разбивали сады, сажали овощи и пр. Какие дома строили на шести сотках? В начальный период согласно постановлениям органов власти, которая с большой осторожностью относилась к понятию «частная собственность», они должны были быть одноэтажными с односкатными крышами, небольших площадей и предназначаться только для летнего отдыха. В основном возводили щитовые и дощатые постройки. Конечно, и тогда были исключения в виде бревенчатых или брусовых домов. В качестве кровельного материала, как правило, использовали обыкновенный шифер, но появлялось и оцинкованное железо.
Со временем товарищества электрифицировали, проводили водопровод от общей артезианской скважины. Жизнь налаживалась, и ее относительный комфорт во многом зависел и до сих пор зависит от деятельности правлений, активности и компетентности его членов. Можно с уверенностью сказать, что у каждого владельца участков, полученных в те времена, своя уникальная история обустройства.
Настоящее
Сегодня в дачных товариществах мало что напоминает о временах первопроходцев. Выросли посаженные плодовые деревья, уменьшилось количество грядок, их место заняли газоны, лужайки, пруды, стало гораздо больше цветов. Ко многим участкам подведен газ, проложены дороги. Ведь для людей автомобиль становится привычным средством передвижения. Болота отодвинули свои границы, земля осушена и облагорожена. Правда, и в настоящее время для целого ряда семей овощи и фрукты, выращенные на своей земле, являются существенным подспорьем.
Современное дачное оборудование позволяет полностью обеспечить дом элементами комфортного быта. Это и горячая вода, и туалет, и душ, и даже ванна-джакузи. На участках появились и гаражи, и бани. Что касается домов, то забыт дефицит, когда с трудом добывали каждую доску, а вместо пакли использовали мох близлежащих болот. А то и просто спиливали в лесу дерево и под покровом ночи переправляли распиленное на участок.
Сейчас на рынке имеются самые разнообразные материалы для строительства: деревянные брус и бревна, кирпич, пенобетонные блоки. Предлагают такие кровельные материалы, как ондулин, железная, керамическая, цементно-песчаная, сланцевая черепица, медная кровля. Дома обшивают вагонкой, сайдингом различных цветов. Кроме щитовых домиков и вместо них возводят брусовые, бревенчатые и даже кирпичные сооружения. Но конечно, не все так благополучно. Значительная часть граждан не может позволить себе переустройство дачи с использованием современных проектов и материалов из-за недостатка средств.
Редеют ли в настоящее время ряды владельцев «фазенд» на шести сотках? Определенная часть владельцев домов, существенно улучшивших свое благосостояние, покидает садоводческие товарищества и покупает дома в современных коттеджных поселках или землю для строительства жилья в других местах. Есть и те, кто переезжает в город в силу возраста, не имея физических возможностей содержать участок. Освободившуюся территорию со строениями зачастую покупают другие члены товарищества, расширяя таким образом свои владения. Если претендентов нет или вариант не устраивает прежних хозяев, объект выставляют на продажу на рынок загородной недвижимости. К существенным факторам смены загородного жилья можно отнести неудовлетворенность его обитателей не только недостатками инфраструктуры или размером участка, но и социальным окружением. Возросшее материальное благополучие одних, позволяющее построить дом и обустроить землю на современном уровне, контрастирует с возможностями других, все еще живущих в щитовых деревянных домиках. Правда, следует отметить, что последних становится все меньше.
Стоимость домов в садоводческих товариществах, как и в коттеджных поселках, зависит прежде всего от удаленности от МКАД. Далее факторами, определяющими стоимость, являются площадь участка, окружающая природа, параметры самого строения, наличие подъездных дорог и пр. Разброс цен достаточно велик.
Так, по Волоколамскому шоссе брусовой дом общей площадью 70 кв. м на участке шесть соток, расположенный в 20 км от МКАД, предлагают по цене 28 тыс. долл., а дом общей площадью 116 кв. м на аналогичном участке в 25 км от МКАД — уже по цене 110 тыс. долл. В первом случае сооружение деревянное, брусовое, с двускатной крышей, летним водопроводом и электричеством, а во втором — кирпичное, с круглогодичным водопроводом, магистральным газом, электричеством… Рядом лес, водоем. Качественная подъездная дорога. Что касается спроса, то покупателей, желающих приобрести домик за городом и имеющих некоторые средства для этого, достаточно для того, чтобы выставленные на продажу объекты нашли своих владельцев.
О будущем садоводческих товариществ
По какому пути пойдет развитие садоводческих товариществ? Какое будущее уготовано их членам? Многое зависит от правления этих организаций. Если станут уделять внимание объектам инфраструктуры, организации охраны, строительству подъездных дорог, разумно реализовывать или использовать освобождающиеся владения, то с большой долей вероятности данный сегмент рынка будет жить и развиваться. Тем более что по оценкам экспертов рынка недвижимости площади участков под строительство домов и коттеджей в Подмосковье ограничены. Поэтому осваивают все более отдаленные от столицы угодья. Но следует отметить, что с вступлением в 2005 году в силу закона, разрешающего переводить земли сельскохозяйственного назначения в земли поселений, территории для возведения объектов загородной недвижимости различного назначения существенно расширят свои границы. В большинстве случаев это будет жилье другого уровня: современное, удобное, с объектами инфраструктуры, охраной и пр.
Будущее садовых товариществ также во многом зависит от развития и строительства дорог. Возможны варианты, когда изначально неудобно расположенные товарищества со временем прекратят свое существование и, наоборот, привлекательные для жизни места будут развиваться. С высокой степенью вероятности сохранится и даже усилится тенденция расширения владений за счет убыли прежних хозяев.
Комментарии специалистов
Светлана КОНДАЧКОВА, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО «Корпорация МИАН»
В информационной базе по загородной недвижимости нашей корпорации есть предложения по объектам в садоводческих товариществах и дачных кооперативах. В основном они расположены в радиусе 60 км от МКАД по самым разным подмосковным направлениям и отличаются высокой плотностью застройки, небольшой площадью участков (шесть-восемь соток) и относительно недорогим качеством строительства. Как правило, из коммуникаций присутствуют только электричество и сезонное водоснабжение — летний водопровод.
Стоимость объектов в садовых товариществах и дачных кооперативах невысока и составляет в среднем 10–60 тыс. долл. На ценообразование объектов в садоводческих товариществах влияют престижность направления, удаленность от МКАД, природный ландшафт (близость леса и водоемов), набор коммуникаций (наличие газа в некоторых случаях может увеличить стоимость объекта на 20–30 %), контингент проживающих, его однородность.
По нашим данным, в последние несколько лет количество предложений остается примерно на одном уровне. Изменился их удельный вес на фоне общего увеличения предлагаемых к продаже домов. В связи с активным развитием рынка загородной недвижимости потребности потенциальных покупателей теперь удовлетворяют за счет предложений в новых организованных коттеджных и дачных поселках. А они безусловно существенно выигрывают за счет качества строительных материалов, современных технологий, развитой инфраструктуры и пр.
Кроме того, не все поступающие заявки на продажу в садовых товариществах могут быть приняты в работу риелторскими компаниями, так как нередко цена на объекты в товариществах и кооперативах не сопоставима с затратами исполнителей и накладными расходами, связанными с оформлением и подготовкой документов к сделке.
Что касается будущего садоводческих товариществ, то надо сказать следующее: жизнь течет, меняется социальный статус и материальное положение собственников наделов в шесть соток. Рынок предлагает все больше качественно новых объектов в разной ценовой категории, поэтому, конечно, определенная часть владельцев покидает свои владения, предпочитая более комфортабельное жилье.
Арсений МИЩЕНКО, руководитель отдела загородной недвижимости ОАО «Домострой»
Рынок недорогой загородной недвижимости, к которой относятся объекты в садоводческих товариществах, достаточно стабилен. Дома, расположенные на шести сотках, приобретают граждане, не имеющие средств на приобретение и содержание современного коттеджа, или те, кого устраивает небольшой земельный надел в силу возраста. Причем это необязательно пожилые люди — в последние годы примерно половину спроса обеспечивает молодежь (до 35 лет): они покупают первую дачу отдельно от родителей. Будущее садоводческих товариществ зависит прежде всего от их расположения, транспортной доступности, окружающего ландшафта. Так, есть примеры, когда товарищества, расположенные вблизи сельских населенных пунктов, вошли в состав данных территориальных образований. Соответственно, это дало возможность регистрации и строительства домов для постоянного проживания. Что касается цен, то сейчас их разброс достаточно велик и составляет от 10 до 100 тыс. долл. Конечно, со временем определенная часть владельцев будет оставлять свои «фазенды», покупая жилье, соответствующее их возросшим финансовым возможностям. Эта тенденция, полагаю, будет иметь устойчивый характер. А освободившиеся участки наверняка найдут своего покупателя.
Оформление прав на землю
До 30 октября 2001 года — времени введения в действие Земельного кодекса РФ — граждане и юридические лица могли получить участки в постоянное бессрочное пользование. После этой даты на таком праве землю могут получить лишь государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (ЗК РФ, ст. 20, п. 1). Но если человек получил участок в постоянное бессрочное пользование до введения в действие ЗК РФ, то данное право у него сохраняется. Он может владеть и пользоваться землей, но не распоряжаться (продать, подарить, заложить, сдать в аренду) ею. То же самое касается юридических лиц, которым земельные участки предоставлены в постоянное бессрочное пользование (ЗК РФ, ст. 20, п. 4). Однако согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее — Закон) юридические лица обязаны переоформить данное право (для садоводческих товариществ это земли общего пользования) на право аренды или собственности до 1 января 2006 года.
Кроме того, в соответствии с ЗК РФ каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законом, не допускается. Как следует из п. 3 ст. 3 Закона, предоставление в собственность участков, ранее предоставленных в постоянное бессрочное пользование, сроком не ограничивается, то есть переоформить землю из постоянного (бессрочного) пользования в собственность можно в любое время.
Предоставление участка в пожизненное наследуемое владение после введения в действие ЗК РФ также не допускается. Но для граждан, которые имеют землю на данном праве, владение ею сохраняется (ЗК РФ, ст. 21, п. 1). Здесь также не допускается распоряжение участками, за исключением перехода прав по наследству. Землю, находящуюся в пожизненном наследуемом владении, тоже можно бесплатно однократно приобрести в собственность. Законодателями не установлено строгих временных рамок для этого, то есть приобрести такой участок в собственность разрешено в любое время.
Налог на землю
Порядок налогообложения и для собственников, и для владельцев участков на праве постоянного (бессрочного) пользования одинаков. В настоящее время он исчисляется как фиксированная сумма за сотку, которая в большинстве случаев не превышает 10–15 руб. С 1 января 2006 года земельный налог станут высчитывать по новым правилам и формировать на основе кадастровой стоимости наделов. Величина ставки, которую должны устанавливать органы местного самоуправления, будет не более 0,3 % кадастровой стоимости земли. Так, если последняя составляет 40 тыс. руб. за сотку, придется платить налог 120 руб. за сотку. За участок площадью шесть соток налоговые платежи, соответственно, составят 720 руб. в год.
По информации юридической фирмы «Лоэрс бюро», г. Химки
Павел Антонов

 

ВОПРОС — ОТВЕТ. КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
В соответствии с российским законодательством при сделках с землей рассматривают только участки, прошедшие кадастровый учет. Без этого право собственности на землю и построенный на ней объект недвижимости зарегистрировано не будет. Предлагаем читателям ответы юриста на некоторые вопросы по данной теме.
— В каком случае необходимо проводить кадастровый учет земельного участка?
— Кадастровому учету подлежат все земельные участки независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования. Если ранее вашему участку уже был присвоен кадастровый номер, то вновь проводить процедуру не надо. Ее потребуется повторить, если вы решите поделить свой участок на несколько частей и некоторые из них продать. Тогда вам придется провести межевание, выделить вновь образованные участки и поставить их на кадастровый учет. Межевания не избежать и при объедении двух и более участков.
Тем, кто хочет зарегистрировать право собственности на построенный на земельном участке дом, представлять кадастровый план не нужно, если права собственности на землю оформлены в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Не потребуется кадастровый план и тогда, когда имеется заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ предоставленного земельного участка. Подразумевается, что сам участок находится в черте поселения и предназначен для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) или индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
— Какова процедура проведения кадастрового учета?
— Для проведения кадастрового учета необходимо подать заявку, приложив к ней правоустанавливающие документы на землю и документы о межевании. Прием заявления должен быть подтвержден записью в книге учета документов, о чем заявитель получает расписку.
Далее документы проверяют, составляют описание земельных участков в Едином государственном реестре земель, присваивают им кадастровые номера, изготавливают кадастровые карты и формируют кадастровые дела.
Иногда в документах обнаруживают расхождения. Например, площадь земельного участка в правоустанавливающем документе не соответствует уточненной площади того же участка в справке о межевании. В таком случае государственный кадастровый учет проводят на основании сведений, отображенных в документах о межевании земельного участка.
Срок проведения учета составляет один месяц с момента подачи всех необходимых документов. По окончании процедуры учета заявителям выдают удостоверенные кадастровые карты (планы) земельных участков.
— В каких случаях могут отказать в проведении кадастрового учета?
В соответствии со ст. 20 Закона «О государственном земельном кадастре» в проведении государственного кадастрового учета земельных участков может быть отказано, если:
с заявкой о проведении государственного кадастрового учета земельных участков обратилось ненадлежащее лицо;
документы для проведения кадастрового учета земельных участков по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;
при межевании земельных участков нарушены права смежных землепользователей;
площадь земельного участка, в отношении которого должен быть проведен государственный кадастровый учет, меньше минимального размера, установленного нормативными правовыми актами субъектов РФ или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
содержащаяся в документах о межевании уточненная площадь земельного участка превышает площадь, указанную в правоустанавливающем документе, более чем на минимальный размер, определенный нормативными правовыми актами субъектов РФ.
При этом надо иметь в виду, что отказ должен быть мотивированным. Заявитель имеет право обжаловать решение в судебном порядке.
— В каких случаях приостанавливают кадастровый учет?
— Причинами для приостановления кадастрового учета могут стать отсутствие в документах необходимых сведений или их противоречивость. Заявителей немедленно извещают об этом в письменной форме с обоснованием данного решения.
Срок приостановления не может превышать одного месяца. Если в течение указанного времени заявитель не устранит причины, послужившие приостановке, то ему отказывают в проведении кадастрового учета земельного участка.
— Как исправить техническую ошибку, допущенную в ходе проведения кадастрового учета?
— В соответствии с Законом «О государственном земельном кадастре» техническая ошибка может быть исправлена при условии, что такое исправление не причинит ущерб и не нарушит законные интересы правообладателей земельных участков или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи в государственном земельном кадастре. В противном случае устранение неточностей производят только на основании решения суда.
Исправление технических ошибок, допущенных при ведении государственного земельного кадастра, осуществляют в пятидневный срок после их обнаружения.
— Как получить выписку из земельного кадастра?
— Сведения государственного земельного кадастра об определенном участке предоставляют в виде выписки. Если информация о местоположении (адрес), площади, границах участка не точна, вместе с выпиской правообладатель получит справку о составе документов, которые необходимо подать в орган государственного земельного кадастра для уточнения указанных данных.
Выписку выдают как за плату, так и бесплатно. Бесплатно ее могут получить правообладатели земельных участков или уполномоченные ими лица, а также налоговые органы в пределах территории, находящейся под их юрисдикцией; суды и правоохранительные органы, имеющие в производстве дела, связанные с данным земельным участком; органы, выполняющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы (организации), осуществляющие специальную регистрацию или учет отдельных видов недвижимого имущества и территориальных зон; лица, обладающие правом наследования земельного участка правообладателя по завещанию или закону; иные установленные законом лица.
Все вышеперечисленные оплачивают стоимость копирования и доставки данных государственного земельного кадастра.
Летом 2006 года был принят административный регламент, регулирующий процедуру предоставления сведений государственного земельного кадастра. В соответствии с ним для получения данных необходимо подать заявление; документ об оплате или копию документа, подтверждающего право на бесплатное получение выписки; документ об оплате услуг копирования.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 г. № 918 «Об утверждении правил предоставления сведений государственного земельного кадастра» максимальная плата за предоставление информации составляет 300 руб. Конкретные размеры платы за выдачу данных, а также копирование определяют территориальные органы Федеральной службы земельного кадастра, исходя из сложившихся затрат по согласованию с органами ценообразования в субъектах РФ.
Материал подготовила юрист Саглар АДЬЯНОВА. Недвижимость & цены
  

 

Федеральный закон о “дачной амнистии” 

Земельный участок как объект недвижимости

Как оформить купленную землю в собственность

Главная страница       Дополнительные материалы по теме

Новое в российском законодательстве

 

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100