Rambler's Top100 Ипотека

Ипотека

 Вызовет ли ипотека рост цен на квартиры? ("Квадратный метр", 29.11.04)
Дискуссии о доступном жилье ведутся уже не первый день. И сегодня уже можно говорить о том, что большая часть населения России осознала, что под этим термином правительство подразумевало не директивное снижение стоимости квадратного метра, а в первую очередь комплекс законодательных изменений, призванных облегчить доступ к получению ипотечных кредитов.
И в ипотеку действительно поверили. Как многим кажется, осталось лишь немного подождать, когда же произойдет изменение условий кредитования и снизятся проценты. Смущают только разговоры о том, что массовая ипотека неминуемо повлечет за собой активный рост цен на жилье. Мы решили выяснить у специалистов рынка недвижимости их мнение по поводу возможного роста цен вследствие увеличения объемов ипотечного кредитования.
Сергей ЛУШКИН, директор по маркетингу и продажам ОАО «Квартал»
— В случае с доступным жильем о приемлемой цене говорить не приходится. Жилье станет доступным для более широких слоев населения при высоких ценах через схемы его приобретения, а именно через ипотеку. Развитие ипотеки и широкое применение различных ипотечных схем инициируется правительством посредством стимулирования через создание благоприятной правовой среды. Далее рыночные механизмы формирования цены товара через спрос-предложение могут привести к очередному витку спроса на недвижимость и, как следствие, росту цен до достижения очередного равновесного показателя. Каков будет новый уровень цен, зависит от огромного количества факторов, связанных в том числе и с формированием дохода на душу населения нашей страны. Это не только общий экономический рост, но и сильная социальная политика государства по перераспределению дохода в пользу низкообеспеченных слоев населения.
Доступный ипотечный кредит в условиях наличия у большинства семей потребности в улучшении своих жилищных условий приведет к росту спроса на квартиры (при прочих равных условиях). Увеличение спроса на жилье может вызвать как рост цен на недвижимость, так и увеличение ее предложения для достижения равновесия. Так как существует временной разрыв между реакцией предложения на растущий спрос (строительный цикл жилого комплекса может составлять до 2,5–3 лет), а также дефицит свободной земли в Москве под новое строительство, то увеличивающийся спрос отзовется ростом цен. Следовательно, развитие ипотеки послужит фактором роста цен на недвижимость.
Евгений МИХАЛЕНКОВ, начальник отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»
— Ипотека вызовет дополнительный спрос на жилье. А он и без того сейчас достаточно высок. Как известно, существует скрытый спрос и спрос платежеспособный. Скрытый составляют люди, которые нуждаются в изменении жилищных условий и не имеют на это средств. Массовое развитие ипотеки означает, что все те, кто сейчас имеет скрытую потребность в улучшении жилищных условий, перейдут в разряд платежеспособных покупателей. Не вызывает сомнений тот факт, что потребность в улучшении жилищных условий в России вообще, и в Москве в частности, — огромная.
Естественно, если будет повышаться только спрос, а предложение останется на прежнем уровне — цены будут расти. Это общеэкономическая зависимость: рост спроса в условиях ограниченного предложения вызывает рост цен.
Предложение на вторичном рынке административно увеличено быть не может, а на первичном — тоже довольно сложно в короткие сроки увеличить объем предложения. Это дело не одного месяца и не двух — весь процесс может занять несколько лет.
И если, скажем, завтра же ипотека начнет реально работать, то ни к чему хорошему это не приведет. Рост цен будет просто безудержным. И поэтому ипотечные законы у нас внедряются постепенно и очень осторожно.
Даже сегодняшнее количество обычных, так называемых «неипотечных» покупателей способно «поднять» цены на рынке до уровня $1800 за 1 кв. м. Можно себе представить, что будет, когда появятся ипотечные покупатели и их число будет увеличиваться. Кстати, опыт прибалтийских государств, где ипотечное кредитование развивалось довольно быстрыми темпами, показывает, что массовая ипотека моментально приводит к росту цен: там они за год поднялись почти на 50%.
Если массовая ипотека начнет действовать через несколько лет, то работать над предложением жилья необходимо уже сейчас. Пока будут найдены какие-то участки под строительство, решены вопросы с коммуникациями — время пролетит очень быстро.
Темпы развития ипотеки на первых этапах надо некоторым образом сдерживать. В России сейчас сдерживающими факторами выступают высокие ипотечные ставки и достаточно сложная процедура получения ипотечного кредита.
Игорь ЛАДЫЧУК, руководитель пресс-службы компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»
— Формирование в России рынка доступного жилья и развитие ипотечного кредитования действительно могут привести к увеличению цен на недвижимость.
Под формированием рынка доступного жилья нужно понимать увеличение объемов строительства и становление альтернативных способов финансирования сделок купли-продажи. Это прежде всего ипотечное кредитование населения.
Законодательная база в этой ситуации должна поддержать и простимулировать те процессы, которые происходят на рынке недвижимости и без участия государственных структур. Ведь увеличение количества участников рынка, а значит, и объема денежных средств, вкладываемых в жилье, идет на пользу всем его операторам и рынку в целом.
Введение любого комплекса мер по формированию в России рынка доступного жилья, в том числе и активное развитие ипотечного кредитования, неизменно приведет к увеличению платежеспособного спроса и, как следствие, росту цен на рынке недвижимости. И чем более радикальные меры будут приниматься, тем большее количество людей единовременно станут участниками рынка и тем больший рост стоимости жилья стоит ожидать.
С февраля этого года резко увеличился объем ипотечных сделок в Москве. Динамика этого роста говорит о том, что 2004 год может стать годом настоящего старта ипотеки в столице, и уже в следующем это явление станет массовым. Дополнительным стимулом послужит формирование законодательной базы в этой области и расширение банковской деятельности по ипотечному кредитованию населения.
Прежде всего рост цен коснется рынка новостроек. Качественное жилье является дефицитом и на данный момент составляет всего 10% общего объема квартир в Москве. Уже сегодня до 20% ипотечных сделок приходится на рынок новостроек, и этот процент, в соответствии с прогнозами аналитиков, будет только увеличиваться.
Григорий ТАКОЕВ, начальник отдела финансирования проектов компании «Комстрин»
— Прежде всего необходимо ответить на вопрос: что такое развитие ипотеки и на какой стадии этого развития произойдет коррекция цен на рынке недвижимости. Сейчас более-менее понятна структура ипотеки на вторичном рынке жилья: есть собственность — есть ипотека. Сложнее с первичным жильем: собственности нет — нет ипотеки, а есть суррогатные принципы банковского кредитования и оформления документации, где каждый из субъектов работает по принципу: «Кто в лес, кто по дрова». В моем понимании развитие ипотеки — это прежде всего принятие жесткого свода законодательных актов в сфере гражданского права и банковского регулирования, не оставляющих их двусмысленного прочтения участниками рынка. А вот когда это произойдет, ипотека «выплеснет» на рынок массовый спрос экономически активного населения, которое на данный момент не может себе позволить покупку недвижимости своими силами. Что за этим последует? Однозначно — рост цен, причем абсолютный параметр стоимости квадратного метра сейчас предсказать никто не сможет.
Леонид БЕЛАГА, директор по рекламе и коммуникациям концерна «Крост»
— Российские застройщики и девелоперы мечтают о развитии массовой ипотеки. И не потому, что это приведет к росту цен на недвижимость, а потому, что резко возрастет спрос на доступное жилье. Вовлечение в куплю-продажу жилья почти сформировавшегося в нашей стране среднего класса, а не тех 5% населения, у которых есть деньги, — это самая радужная перспектива для всей строительной отрасли. Разумное, не одномоментное введение массовой ипотеки, при условии выдачи кредитов на 15–25 лет под 8–10% годовых, к скачку цен не приведет. В западных и иных развитых странах ипотека всячески поощряется. Большая часть населения традиционно живет в долг, при этом цены на недвижимость растут по многим очевидным причинам: увеличение тарифов, смена политических реалий и так далее.
Сергей ЛЯДОВ, пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»
— Сейчас доля ипотечных сделок в общей структуре рынка не велика, и в формировании спроса на недвижимость ипотека не оказывает основного влияния. Но желающих ею воспользоваться становится все больше и больше. В улучшении жилищных условий, как показывают социологические опросы, нуждается более 70% россиян. Не все из них могут взять кредит в силу тех или иных причин, и прежде всего невысокого дохода. Но даже те, кто готов это сделать, испытывают трудности на этом пути. Законодательные инициативы по созданию рынка доступного жилья несколько снизят риски банков и облегчат заемщикам получение кредитов. Однако моментально количество ипотечных сделок не возрастет. Требуется большая разъяснительная работа не только со стороны коммерческих операторов рынка, но и государства по продвижению ипотеки как инструмента решения жилищной проблемы.
Но, делая ипотеку одним из основных факторов формирования спроса на жилье, не стоит забывать и об увеличении предложения. Это задача не менее кропотливая и сложная. Иначе национальный проект по недвижимости ждет трудная судьба.
Константин КОВАЛЕВ, управляющий партнер компании Blackwood
— Введение ипотеки станет основным событием на рынке недвижимости в следующем десятилетии. Различные ипотечные программы, которые уже сейчас развиваются очень динамично, скоро станут главным фактором роста цен на недвижимость. Ипотека станет основным инструментом в приобретении жилья, а альтернативные схемы вряд ли найдут поддержку со стороны потребителя ввиду отсутствия необходимых гарантий. Когда у человека будет возможность брать кредит под 8% на 25 лет, немногие смогут устоять перед соблазном приобрести жилье.
Любая ипотечная программа — это исключительно финансовый инструмент, соответственно, как такового различия между сегментами рынка недвижимости не будет. Банк всегда будет заинтересован в том, чтобы выдать максимальное количество кредитов, и, по большому счету, ему не так важно, под какое жилье выделяются деньги. Если кредит застрахован и заемщик является кредитоспособным лицом, то банк будет заинтересован в выдаче кредита. В будущем, разумеется, все будет зависеть от конкретной программы. Возможно, что в некоторые ипотечные пакеты будут включены ограничения, носящие социальный характер.
Вследствие развития ипотеки предложение по дорогим квартирам не сможет обеспечить спрос. Единственным выходом в ситуации с непрекращающимся ростом цен является увеличение темпов строительства примерно в 2–3 раза, причем не только в Москве, но и в целом по России. Мы станем свидетелями строительного бума, тем не менее желающих приобрести жилье будет значительно больше.
Петр ХОДАКОВСКИЙ, заместитель генерального директора по развитию компании «Дружба-Недвижимость»
— Что касается ипотеки, то за последнее время ведется очень много разговоров на эту тему, в том числе и на государственном уровне. Но, к сожалению, говорить сейчас о том, что данный вид приобретения недвижимости сделал большой шаг вперед, я бы не стал. Банки, активно работающие в этом секторе, упрощают условия получения кредита, разрабатывают различные программы, но говорить о снижении процентной ставки до размеров, которые позволили бы решать данный вопрос основной массе потенциальных клиентов, преждевременно. Как следствие, в настоящее время ипотека не оказывает сколько-нибудь серьезного влияния на цены на жилье.
Елена Мамонова

 

Банки готовятся к развитию ипотеки  ("Квадратный метр", 23.11.04)
Ни для кого не секрет, что объемы жилищного кредитования населения в России явно недостаточны. В марте 2004 года для оценки перспектив банковской системы на ипотечном рынке Институтом экономики города и некоторыми другими специализированными организациями было проведено исследование, с основными результатами которого мы продолжаем знакомить наших читателей.

Оценка осуществлялась на основе анкетного опроса банков, а также с учетом мнений экспертов рынка ипотечных ценных бумаг. Анкетный опрос показал, что российские банки пока с известной осторожностью подходят к прогнозированию перспектив развития ипотеки.
Главная проблема — как выселить должника
Среди важнейших факторов, препятствующих активному жилищному кредитованию населения, на первый план были выдвинуты следующие:
– отсутствие эффективных процедур наложения ареста на заложенное жилье и выселения неплательщиков;
– отсутствие у большинства потенциальных заемщиков достаточных официальных (документально подтвержденных) доходов;
– нехватка долгосрочных финансовых ресурсов;
– сложность и длительность процедуры регистрации прав и сделок.
По мнению почти 90% опрошенных банкиров, в первую очередь должны быть решены вопросы, связанные с организацией выселения неплательщиков. В настоящее время такой законопроект разработан и принят, однако его практическая реализация связана с массой нерешенных проблем.
Следующие по значимости «камни преткновения», отмеченные почти 85% опрошенных банковских специалистов, — отсутствие у банков долгосрочных финансовых ресурсов и вопрос документального подтверждения доходов потенциальных заемщиков. Все дело в том, что в настоящее время банкам невыгодно выдавать «длинные» кредиты: это связано с большими рисками.
Сейчас в России все (и банки, и заемщики, и государственные органы) прекрасно знают, что чем выше зарплата, тем чаще она выдается «в конвертах». Никого не удивляет, что, например, гражданин с официальными доходами на уровне прожиточного минимума ездит на новой иномарке, отдыхает за границей и намеревается приобрести квартиру в престижном районе. Однако для кредиторов такой клиент — большая проблема.
СПРАВКА
В 2003 году доля Москвы в общем объеме выданных ипотечных кредитов в России составила 59,4%. В Московской области было выдано 6,7% кредитов, в Санкт-Петербурге — 4,6%, в Самаре — 4,4%. Доля Екатеринбурга составила 1,3%, в остальных городах — менее 1% общего объема выданных кредитов.
В случае чего, получить с него что-либо в законном порядке практически невозможно. Наверняка окажется, что машина у него оформлена по доверенности и записана на тещу-пенсионерку и т. д. Так живет большая часть россиян, и требуются серьезные действия, чтобы вывести Россию из глубокой «тени».
Однако со стороны государства пока так и не последовало ответа на вопрос, почему банкам должно быть интересно выдавать ипотечные кредиты. В пакете подготовленных законопроектов никаких налоговых льгот для «длинных» кредитов не предусматривается. Не заметно и действий по выводу доходов граждан из «серо-черной» тени. Непонятно также, как эти законопроекты смогут побороть коррумпированность чиновников и гегемонию строительных монополий, ежегодно поднимающих и без того высокие цены на жилье.
Банки, которые отличаются по объемам своих активов, по-разному оценивают значимость тех или иных факторов. Так, например, крупным банкам больше всего мешает отсутствие четкого регулирования ипотечного рынка и обращения взыскания на заложенное жилье.
Небольшие банки в числе наиболее существенных проблем называют отсутствие долгосрочных финансовых ресурсов и недостаток средств на организацию деятельности по предоставлению жилищных кредитов. Кроме того, по мнению большинства банковских экспертов, пока относительно невысока доходность ипотечных операций при достаточно больших рисках, а процедура регистрации прав и сделок — сложна и длительна.
Банки уже начали делить шкуру неубитого медведя
За 2003 год общий объем выданных банками ипотечных кредитов оценивается примерно на уровне 10,5 млрд руб. При этом, несмотря на высокие темпы роста объемов предоставления ипотечных кредитов, потенциальный спрос населения на них более чем в десять раз превышает существующий объем предложения. Банки еще не полностью используют свои возможности по жилищному кредитованию, которые по условиям 2003 года могут быть оценены на уровне 62 млрд руб.
Опросы банков показали существенные различия в планируемых объемах жилищного кредитования населения. Максимальные темпы роста объемов кредитования, по мнению банков, составят в 2004–2006 годах 180–220% ежегодно, в 2007–2010 годах — 140–150% ежегодно. Минимальные темпы роста объемов кредитования оцениваются на уровне 10–20% в год.
Прогноз развития банковской системы показывает, что потенциальный объем жилищных кредитов к 2010 году может составить от 427 млрд до 444 млрд руб. (в ценах 2010 года), или более 5% всего кредитного портфеля банков.
Планируемое самими банками предложение жилищных кредитов существенно отстает от их потенциальных возможностей. К 2010 году банки планируют выйти на максимально возможные объемы — 415 млрд руб. (в ценах 2010 года).
Развитие рынка ипотечных ценных бумаг
Есть мнение, что расширить финансовую базу ипотечного кредитования и практически полностью удовлетворить спрос населения на кредиты уже в 2007 году позволит развитие рынка ипотечных ценных бумаг. В этом случае потенциальное предложение жилищных кредитов могло бы увеличиться к 2010 году с планируемых банками 415 млрд до 1124 млрд руб. (в ценах 2010 года).
Прогнозируемый объем эмиссии ипотечных ценных бумаг, по экспертным оценкам, может составить в 2010 году около 600 млрд руб. (в ценах 2010 года). Конечно, произойти это может лишь при благоприятном законодательном регулировании. При этом во внимание принималось весьма сдержанное отношение банков к эмиссии ипотечных ценных бумаг (лишь 25% опрошенных банков рассматривают для себя такую возможность).
При развитии рынка ипотечных ценных бумаг инвесторы (банки, Пенсионный фонд России, негосударственные пенсионные фонды, финансовые и страховые компании и др.) должны проявить интерес к этому финансовому инструменту.
Прогнозируемые объемы выкупленных Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) закладных составят в текущих ценах от 3 млрд руб. (в 2004 году) до 109 млрд руб. (в 2010 году).
Таким образом, при инерционном варианте прогноза спрос на жилье будет существенно ограничен объемом предложения жилищных кредитов и удовлетворен не более чем на 39% даже в 2010 году.
При варианте эффективного проведения всех реформ, а также при развитии рынка ипотечных ценных бумаг спрос на жилищные кредиты может быть полностью удовлетворен начиная с 2007 года. При этом объем жилищного кредитования населения в 2010 году может составить с учетом спроса на эти кредиты 521 млрд руб. (в ценах 2010 года).
Сергей Нечаев
Дополнительные материалы по теме из обзора прессы

Ипотека

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100