Rambler's Top100 Цены на жилье

Цены на жилье

Госдума недостроила доступное жилье (Газета "Коммерсант" №240(3079) от 23.12.04)
Вчера Госдума приняла в третьем чтении 17 оставшихся законов из пакета по формированию рынка доступного жилья. Однако это не означает, что граждане в массовом порядке смогут улучшить свои жилищные условия прямо в следующем году.
Цель принятия пакета из 27 законов, призванного решить квартирный вопрос хотя бы для 30% граждан и хотя бы к 2010 году,– не просто стабилизировать цены на жилье, а сделать более дешевым и простым доступ к долгосрочным ипотечным кредитам. Ведь невозможно удешевить жилье до такой степени, чтобы сразу выложить за квартиру крупную сумму могло большое число граждан (сейчас таковых всего1%). Зато можно сделать доступными долгосрочные жилищные кредиты.
Понятно, что доступность кредитов повышает спрос на жилье. Поэтому, чтобы такое стимулирование спроса на ипотечные кредиты не привело к дополнительному росту цен, законы должны были стимулировать еще и рост предложения, то есть жилищное строительство всех видов (к 2010 году его объем планируется увеличить с нынешних 36 млн кв. м в год до доперестроечного уровня – 80 млн кв. м).
Дума почти год работала над пакетом законов, и в итоге вышло следующее. В законах и в самом деле заложены стимулы повышения доступности ипотеки. А вот со стимулами для расширения предложения не получилось. И это грозит дальнейшим подорожанием жилья.
В пакете предусмотрено множество мер, которые будут способствовать тому, чтобы строительные компании строили больше, лучше и дешевле,– от налоговых послаблений застройщикам до избавления их от излишней бюрократической волокиты. Однако самая главная мера – борьба с монополизмом через обеспечение равного доступа к земельным участкам для всех застройщиков,– осталась нереализованной. Речь идет о нормах закона о введении в действие Градостроительного кодекса, обязующего власти предоставлять земельные участки под застройку только на открытых аукционах.
Напомним, при принятии этого закона во втором чтении вокруг этих статей развернулась настоящая битва. Представители президента, правительства и часть депутатов во главе с вице-спикером Георгием Боосом настаивали на принятии этих статей, однако думское большинство эти статьи не поддержало. Георгий Боос тогда говорил: "Есть лоббисты, которые не заинтересованы в развитии конкуренции, они не хотят, чтобы земельные участки продавались на аукционах, а не посредством сговора".
Вчера, несмотря на все уговоры представителей правительства и администрации, думское большинство поддержало введение аукционного порядка предоставления участков под застройку не в течение первого полугодия 2005 года, а лишь с 1 октября под предлогом того, что для перехода к аукционам муниципалитетам нужно не меньше девяти месяцев.
Георгий Боос попытался объяснить, что это равносильно отказу от аукционов: "Предоставление отсрочки по введению аукционов на срок более шести месяцев может привести к тому, что земли будут распределены между своими аффилированными структурами впрок. И тогда на несколько лет вперед введение аукционов станет бессмысленным". В результате, как считает вице-спикер, при расширении спроса не произойдет повышения объемов строительства, а следовательно, и стабилизации цен. Так что цель, ради которой принимался пакет,– создание рынка доступного жилья – достигнута не будет.
Его оппонент, председатель комитета по промышленности и строительству Мартин Шаккум, возразил: введение аукционного порядка предоставления участков не влияет на расширение строительства, а время для подготовки к аукционам необходимо. И не девять месяцев, а не меньше года. Но с такими сроками не согласилось правительство. Директор департамента ЖКХ Минпромэнерго Сергей Круглик считает, что муниципалитетам хватит и трех месяцев на подготовку. Кстати, об этом же Ъ заявил вчера начальник управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы Михаил Евраев. Но на думское большинство правительственные оценки не произвели впечатления: лоббисты от застройщиков поработали в Думе лучше, чем лоббисты от президента и правительства.
Не менее важным недостатком пакета стало отсутствие закона "Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг" (законопроект, прошедший первое чтение, впоследствии был снят с рассмотрения, из-за того что МЭРТ решил инкорпорировать его в разрабатываемый уже несколько лет общий закон о концессиях). Этот закон вводит в сферу ЖКХ долгосрочные концессионные отношения, регламентируя все отношения инвесторов с заказчиками-муниципалитетами. Без него невозможно привлечение частных инвестиций в развитие коммунальной инфраструктуры. Ведь публичная инфраструктура в ЖКХ (сети), как правило, не приватизируется, и концессии – единственная выгодная форма для работы инвесторов в ЖКХ.
Этот закон имеет прямое отношение к формированию рынка доступного жилья. Для расширения предложения на рынке жилья и его удешевления важно обеспечить подведение коммунальной инфраструктуры к новым строительным площадкам. Как пояснил Ъ председатель совета директоров ОАО "Российские коммунальные системы" Михаил Абызов, стоимость подведения составляет 15-40% стоимости проекта. Без закона об инвестиционных соглашениях, который решает вопрос о гарантиях частных инвестиций и о том, как распределяются затраты на инфраструктуру, обеспечить строительство коммунальной инфраструктуры в необходимых объемах будет сложнее.
ИРИНА Ъ-ГРАНИК
Должников по ипотеке можно выселять
Ряд законов, принятых вчера в третьем чтении Госдумой, касался ипотечного рынка. Важнейшие из них – поправки к Гражданскому кодексу и Гражданскому процессуальному кодексу: теперь при передаче права собственности члены семьи прежнего собственника теряют право пользования жилым помещением. Раньше выселить неплатежеспособного заемщика можно было лишь при наличии у него другого жилья. Как считает зампредправления КБ "Абсолют Банк" Олег Дмитриенко, наличие этой нормы служило серьезным препятствием для рассмотрения жилой недвижимости в качестве ликвидного обеспечения кредита.
"Еще один существенный момент – введение в перечень видов недвижимого имущества объектов незавершенного строительства,– считает начальник управления Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин.– Раньше объектом залога в 'незавершенке' становились только стройматериалы, груда кирпичей. Теперь же им может быть и сам участок, и все, что будет на нем построено".
Легче стало и заемщикам: отменено обязательное оформление ипотечного договора у нотариуса – достаточно госрегистрации, а родители несовершеннолетних детей могут брать кредит без согласия органов попечительства, лишь уведомляя их.
Тем не менее ряд проблем остались нерешенными. Так, вчера Госдума приняла в третьем чтении поправки в закон "Об ипотечных ценных бумагах" (подробнее см. Ъ от 3 декабря). Однако, по словам участников рынка, в этой области нужно принять еще больше десятка законов и подзаконных актов. А по мнению Олега Дмитриенко, остается открытым вопрос, как будет происходить выселение должников, если государство не сможет предоставить для этого временный фонд.
ДАНИИЛ Ъ-ЖЕЛОБАНОВ

 Не угадали (Газета "Ведомости" 23.12.2004, №236 (1276) )
В результате жилищной реформы квартиры подорожают

Дума определилась с тем, какой будет реформа законодательства для создания рынка доступного жилья. Из предложений реформаторов депутаты исключили новации, стимулирующие увеличение застройки. Разработчики реформы опасаются, что в результате ее воплощения жилье в России не подешевеет, а подорожает.
Для повышения спроса на жилье группа Шувалова, в частности, предлагала ввести систему кредитных бюро, отменить нотариальное удостоверение и разрешение органов опеки для сделок, не брать НДС при продаже квартир, снизить ставку налога на прибыль для инвесторов в ипотечные бумаги и выселять заемщиков-банкротов из заложенного жилья. Стимулировать предложение реформаторы хотели в том числе за счет упрощения согласований и экспертизы строительной документации и продажи заранее подготовленных земельных участков только на открытых конкурсах.
Реформа жилищных отношений — один из приоритетов второго президентского срока Владимира Путина. Пакет из 27 законопроектов о создании рынка доступного жилья подготовила весной группа экспертов под руководством помощника президента Игоря Шувалова. Вчера Госдума приняла в третьем чтении 17 последних законопроектов из пакета — восемь были приняты и подписаны президентом еще осенью.
Депутаты своей работой остались довольны. После реализации законов стоимость жилья снизится, ипотека станет “самой привлекательной формой” покупки квартир, а предложение на рынке вырастет, радовался спикер Госдумы, лидер “Единой России” Борис Грызлов. Его однопартийца — председателя думского комитета по законодательству Павла Крашенинникова вдохновляет новый Жилищный кодекс, который отменит советские принципы жилищной политики с ее “бесплатным жильем для всех”.
Разочарованы остались сами инициаторы реформы и эксперты. Дело в том, что Дума приняла только в первом чтении законы о едином налоге на недвижимость, концессиях в жилищно-коммунальном хозяйстве, отмене 12 видов экспертизы при строительстве и продаже земельных участков только на открытых аукционах. А без этих новаций на бурный рост жилищного строительства рассчитывать не приходится, говорит один из разработчиков реформы, президент Института экономики города Надежда Косарева: новый налог с 2006 г. должен был идти муниципалитетам на подготовку участков к продаже, а за счет концессий они могли привлекать для этого частные инвестиции. Не разрешили депутаты и финансировать ЖКХ за счет инвестнадбавок к коммунальным тарифам, а открытые земельные аукционы по принятому закону смогут просуществовать только в течение 2005 г. Но без изменений в регулировании коммунальной сферы, которые Дума отложила, эти торги никак не улучшат ситуацию для строителей, сетует представитель столичной группы строительных компаний “ПИК” Наталья Коновалова.
“Все вместе это увеличивает дефицит земельных участков, подключенных к коммуникациям и пригодных для строительства”, — резюмирует Косарева. К 2010 г., вопреки прогнозам реформаторов, объемы строительства могут не вырасти с нынешних 35 млн кв. м, а вот цены на жилье из-за роста спроса увеличатся, добавляет она. Директор по федеральным программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин надеется, что Дума все же примет законы об инвестсоглашениях в ЖКХ и о налоге на недвижимость через 2-3 месяца

Ольга Проскурнина

     

Комментарии   

    Закон о Градостроительном кодексе РФ
Государственная Дума в третьем, окончательном чтении приняла закон о введении в действие Градостроительного кодекса РФ. В документе отмечается, что новая редакция Градостроительного кодекса вводится в действие со дня его официального опубликования, за исключением положений, для которых законом установлены иные сроки.
Закон предусматривает поэтапное введение требований к обязательности наличия базовых документов, на основе которых должна осуществляться градостроительная деятельность. Правовые акты территориального планирования РФ, субъектов РФ, а также муниципальных районов, должны быть разработаны и приняты в течение одного года со дня введения в действие Градостроительного кодекса РФ. Закон вносит поправки в Земельный кодекс РФ, согласно которым продажа земельных участков для жилищного строительства, а также продажа права на договор аренды для строительства будет осуществляться на аукционах. Эта норма вступит в действие с 1 октября 2005г.
Для предоставления земли под индивидуальное строительство поправками предусмотрен заявительный характер. В частности, гражданин подает в органы власти заявление о желании приобрести тот или иной участок под строительство жилья. Если в течение месяца на этот участок не поступит больше других заявлений от желающих, органы власти принимают решение о предоставлении земли первому заявителю. В случае, если будет подано 2 и более заявлений, земля выставляется на аукцион.
       Закон, снимающий запрет на обращение взыскания на ипотечное жилье
Госдума приняла в третьем, окончательном чтении закон "О внесении изменений в ст.446 Гражданского процессуального кодекса РФ", а также закон "О внесении изменений в часть I Гражданского кодекса РФ", вводящий норму о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи при передаче права собственности к новому собственнику.
Поправки в Гражданский процессуальный кодекс снимают запрет на обращение взыскания на жилое помещение и земли, которые являются предметом ипотеки. Таким образом, кодекс приводится в соответствие с законодательством об ипотеке.
Кроме того, взыскание на жилое помещение и земельные участки может быть обращено решением суда в случае невыполнения гражданином обязательств по содержанию общего имущества дома и оплате коммунальных услуг.
Изменения в Гражданский кодекс РФ предполагают дополнение перечня видов недвижимого имущества объектом незавершенного строительства. Также предлагается ввести норму о прекращении права пользования жилым помещением членами семьи прежнего владельца при переходе права собственности на жилье к новому собственнику. Отчуждение жилья собственником, несовершеннолетние дети которого имеют право пользования жилым помещением, требует заблаговременного - не менее чем за 14 дней - извещения органа опеки и попечительства.
Кроме того, исключается требование об обязательном нотариальном удостоверении договоров ипотеки, заключенных в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного на строительство жилого дома или покупку квартиры. При этом сохраняется возможность добровольного нотариального удостоверения сделки
       Закон, защищающий интересы граждан, участвующих в долевом строительстве многоквартирных домов
Госдума приняла в третьем, окончательном чтении закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Законопроект регулирует отношения, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Законопроект вводит обязательную государственную регистрацию договора о долевом строительстве. Кроме этого, предусмотрены следующие гарантии качества: в случае, если объект долевого строительства не соответствует условиям договора, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет.
Также законопроект предусматривает ответственность за нарушение обязательств. В случае неисполнения договора стороны обязаны возместить в полной сумме причиненные убытки сверх неустойки.
В новой редакции документа также оговаривается, что участник долевого строительства может зарегистрировать права собственника на объект долевого строительства.
Нововведением законопроекта является повышение требований к застройщику. Отныне информация о застройщике, помимо реквизитов, должна содержать сведения о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Авторы законопроекта предусмотрели и санкции за нарушение требований законодательства. Привлечение денежных средств граждан для строительства домов лицами, не имеющими на это права, влечет за собой наложение штрафа в размере от 150 до 200 МРОТ для должностных лиц и от 4 тыс. до 5 тыс. МРОТ - для юридических лиц.
      Новая редакция Жилищного кодекса РФ
Госдума в среду на пленарном заседании приняла в третьем, заключительном чтении Жилищный кодекс РФ. При необходимых 226 голосах в поддержку документа высказались 341 депутат, против выступили 60, никто не воздержался.
Жилищный кодекс направлен на разграничение компетенций между органами государственной власти РФ, субъектов Федерации и органами местного самоуправления в области жилищных отношений. Основные изменения по сравнению с ныне действующим Жилищным кодексом от 1983 года претерпели положения, регламентирующие предоставление жилых помещений по договору социального найма.
Согласно новому Жилищному кодексу РФ, право на бесплатное предоставление жилого помещения органами местного самоуправления имеют малоимущие граждане. Иные категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, устанавливаются федеральными законами. Вне очереди жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, квартиры которых признаны непригодными для проживания или ремонта, детям-сиротам, гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливает правительство РФ, при которых их совместное проживание с другими лицами в одной квартире невозможно. Кроме того, устанавливается порядок выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по договору социального найма. Таким жильцам будет предоставляться другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма в том случае, если они без уважительных причин более шести месяцев не платили за квартиру или они будут выселяться без предоставления другого жилого помещения в случае их самовольного вселения.
В среду Госдума также приняла закон о введении в действие нового Жилищного кодекса РФ. Предполагается, что его нормы начнут действовать с 1 марта 2005 года.
 

Дополнительные материалы по теме из обзора прессы

  В оглавление раздела "Разъяснение положений некоторых законов"

 

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100