Rambler's Top100 Ипотека

Ипотека

Загородный дом под залог купленной для его строительства земли (Газета "Бизнес" №19 (38) от 04 февраля)
Кредит на коттедж
С появлением в Подмосковье "бюджетных" проектов коттеджных поселков (цена дома в которых составляет порядка $250 тыс.) появился и спрос на приобретения их в кредит. Банки и застройщики предлагают множество вариантов -- можно заложить купленную землю, московскую квартиру или просто оплатить строительство дома в рассрочку. В наступающем году, вполне возможно, начнется массовая выдача и классических ипотечных кредитов.
К тому же, вступившая в силу с 1 января поправка в гражданско-процессуальный кодекс РФ (она позволяет изымать имущество и землю собственника при неуплате по кредиту), по мнению участников рынка, несомненно, оживит ипотеку загородной недвижимости.
Первый блин оказался комом
На протяжении последних трех-четырех лет беспроигрышным для застройщиков вариантом было строительство элитных коттеджных поселков, дома в которых даже за $1 млн разлетались без проблем. Средний класс до сегодняшнего момента не брался в расчет.
Элитные коттеджи, как правило, покупались сразу либо с небольшой рассрочкой. Риэлтеры, привыкшие к такой схеме и, как правило, не испытывающие проблем с реализацией домов, до сих пор не задумываются о развитии ипотеки.
Первый опыт такого рода был не слишком удачным. Несколько лет назад, когда стартовал проект коттеджного поселка "Павлово", компания "Открытые инвестиции" совместно с банком DeltaCredit выставили первое предложение по продаже коттеджей в кредит. По прошествии некоторого времени из-за отсутствия изначального спроса на кредиты (класс поселка и уровень цен был выше возможностей среднего класса) программа по кредитованию проекта была приостановлена.
По словам Изабеллы Постоловской, специалиста компании "БЕСТ-недвижимость" по загородному строительству коттеджей, сегодня в этом секторе по ипотеке покупаются только достроенные дома, и то очень редко. Причем при условии, что на дом имеются все документы, а земля находится в собственности.
С другой стороны, существует очень много коттеджных поселков, которые продаются на стадии инвестирования, и часть клиентов также желала бы воспользоваться при покупке ипотекой. Но в этих случаях в ипотеке отказывают банки, так как дом еще не построен, а земля находится в собственности у застройщика или инвестора. Таким образом, предмет залога формально отсутствует, и ипотечное кредитование невозможно.
Кредитная ниша на $250 тыс.
Тем не менее, расширяющийся рынок загородных домов за последние несколько лет обозначил несколько новых ниш. В частности, строительство "доступных" коттеджей на не самых престижных направлениях. Как правило, такие дома строятся в среднем (по удаленности) Подмосковье и их цена составляет около $250 тыс. Именно этот сегмент, по мнению участников рынка, в ближайшие годы может стать открытием для ипотечного кредитования.
По словам Изабеллы Постоловской, в прошлом году было заключено незначительное количество сделок, что связано с недоработками в законодательной базе. Потенциальная же динамика развития этого рынка очень высока.
В последние годы, как правило, ипотечный кредит под покупку загородного дома давал банк, который являлся либо соинвестором строительства, либо кредитором подрядчика. Например, продажа домов в Барвихе, которой занимается "МИЭЛЬ-недвижимость".
Однако в 90% случаев покупатели предпочитали другие схемы, отличные от классической ипотеки. Популярны, например, рассрочка до конца строительства или покупка с последующим залогом земли. Как отмечает Наталья Ветлугина, заместитель генерального директора компании "Новый город", наиболее популярный способ приобретения загородного дома -- залоговое кредитование. "Часто практикуется и внесение залога квартирой в Москве, которую впоследствии люди продают и переезжают в построенный коттедж",-- говорит Ветлугина.
По словам Валентина Порженко, директора юридического департамента компании "Открытые инвестиции", даже если принято решение о выделении ипотечного кредита, то практически любой банк будет действовать "через первоначальный взнос". То есть участок приобретается за счет средств его будущего владельца, а строительство дома осуществляется за счет ипотечного кредита. При этом под залог кредитная организация берет сам участок и дом, который будет строиться.
Другой вариант, когда у человека есть в собственности участок земли на Рублевке и ему не хватает разовых средств на строительство дома. В этом случае любой банк с удовольствием возьмет под залог эту землю, так как ее ликвидность очень высока.
Обнадеживающие законы
Как отметил Валентин Порженко, в текущем году вступили в силу необходимые поправки в законодательстве, которые гарантируют защищенность как продавца, так и покупателя дома. "Большинство заинтересованных игроков рынка, в частности -- банки, которые готовились к выходу на этот рынок, ждали именно этих изменений",-- говорит Порженко.
Речь идет о вступивших в силу с 1 января поправках к статье 446 Гражданско-процессуального кодекса. В нее были внесены изменения, которые разрешили судебным приставам взыскание на жилье и другое имущество, принадлежащее тому или иному владельцу за неуплату кредита по ипотеке. Кроме того, поправки предполагают возможность ареста и продажи с торгов земельных участков, на которых находятся строения.
По словам юрисконсульта портала Cottage.ru Максима Прохорова, ограничения в основном касались граждан (физических лиц), что, безусловно, тормозило развитие ипотеки, особенно если это касалось предоставления кредитов гражданам под залог жилых домов и земельных участков, предоставленных под жилищное строительство, составляющих серьезный и наиболее динамичный сегмент рынка загородной недвижимости. "В настоящий момент в законы внесены и вступили в законную силу поправки в нормативно-правовые акты, снимающие практически все ограничения, ранее препятствующие развитию ипотечного кредитования",-- говорит Прохоров.
Сейчас желающие взять кредит могут обратиться уже в полдюжины банков: Райффазенбанк, Городской банк, Внешторгбанк, Абсолют Банк, "Уником", Сбербанк. Поправка в 446 статью ГПК вероятно расширит спектр кредитных продуктов банков. Например, Внешторгбанк недавно объявил о том, что готов рассматривать варианты кредитования строительства домов в Подмосковье.
ИЛЬЯ ТЕРЕНТЬЕВ
                            Другие материалы              К главной странице

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100