Rambler's Top100 Переселение жильцов

Переселение жильцов

В столице становится модным расселение по суду ("M2 = Квадратный метр"  Выпуск №7 (215)
16 февраля  -  22 февраля 2005 г.)

Москва растет, перестраивается, сносится, временами горит и рушится, снова строится. Большинство проблем происходит из-за обыкновенной безалаберности строителей либо управляющих компаний, встречаются и просчеты инженеров. Жилые дома могут исчезать и по желанию московских властей. Речь идет о программе сноса и реконструкции аварийных ветхих зданий в столице.
Ее социальную значимость, равно как и техническую необходимость модернизации существующего жилого фонда, отрицать сложно. Но и вопросов эта программа вызывает множество. Как, куда и согласно каким нормам происходит переселение жильцов из ветхих и аварийных московских домов? Среди них есть те, кто годами стоит в социальной очереди на улучшение жилищных условий и как манны небесной ожидает получения новой квартиры в любом районе вместо своей — обваливающейся, в действительно аварийном доме. Однако предостаточно и людей, купивших трехкомнатную квартиру в тихом московском центре за немалые деньги (стоимость 1 кв. м в пределах Садового кольца редко опускалась ниже $1 тыс.), сделавших дорогостоящий ремонт и неожиданно узнавших, что их дом попал в «черный» список объектов, подлежащих сносу ввиду «аварийного» состояния. Доказывать кому-либо, что этот дом еще сто лет простоит без капремонта и ничего с ним не случится, уже поздно: как правило, включение объекта в списки означает, что у города есть инвестор на этот адрес. Однако попытаться заставить вполне законным путем предоставить собственнику квартиру как минимум не хуже реквизируемой вполне возможно.
За Можай не загонят, но и в центре не поселят
Начнем с ответа на вопрос «куда могут переселить из сносимых домов?». Однозначно: в дома на территории соответствующего административного образования, т. е. города Москвы. Однако до сих пор более половины всех переселяемых жителей, к примеру, ЦАО были вынуждены переезжать в дома за пределами своего округа, что вызывало множество споров и критики.
Чтобы не нагнетать обстановку, столичные власти постоянно говорят о своем желании оставлять переселенцев в районах их проживания. До наступления этого счастливого будущего пока далеко: по словам префекта ЦАО Сергея Байдакова, в 2004 году в пределах округа было оставлено 60% всех переселенцев, в этом году их процент составит 75–80%. Как получаются эти цифры, не совсем понятно: на сегодняшний день в ЦАО под расселение строится порядка 60 тыс. кв. м нового жилья при необходимых для решения переселенческих задач 190 тыс. кв. м.
Префект приводит и еще одну интересную цифру: для переселяемых по программе реконструкции пятиэтажного жилого фонда этот показатель составляет 97%, для переселяемых из аварийных домов — около 36%. Любопытно это потому, что пятиэтажек в центре Москвы осталось считанные единицы, зато к аварийным можно причислить практически любое здание с деревянными перекрытиями, а их в ЦАО насчитывается более 2 тыс. единиц.
Как заявляет руководитель Департамента жилищной политики Петр Сапрыкин, «при расселении аварийных домов не действует правило, по которому жильцам подлежащих сносу домов должны предлагать площадь в месте проживания». Все это позволяет сделать вывод о том, что остаться в пределах центра удастся никак не более половине всех переселяемых жителей.
Что говорит закон
Первое, что необходимо проверить жильцам, которых не радует перспектива переселения из обжитого центра, — наличие у инвестора соответствующего постановления московского правительства. Случаи нарушения государственными служащими существующих норм в угоду инвесторам нередки, и это может стать поводом для проведения судебных разбирательств и отмены решения о сносе дома.
К примеру, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила судебные постановления о выселении из двух комнат коммунальной квартиры в центре Москвы гражданина С. и членов его семьи с предоставлением двух двухкомнатных квартир в черте города в связи со сносом дома. Основанием для такого решения послужили следующие факты: правительство Москвы, к которому перешли полномочия исполкома Моссовета, решение о сносе дома не принимало. Имевшийся в деле протокол рабочей группы по вопросам сохранения зданий в исторически сложившихся районах Москвы о целесообразности сноса этого дома, а также распоряжение префекта округа о сносе спорного здания, на которые сослался суд при вынесении решения, не являются документами, на основании которых возможен снос домов и выселение граждан.
Не был признан обоснованным и вывод о том, что перечисленные в ст. 8 Жилищного кодекса (ЖК) органы исполнительной власти прекратили существование, в связи с чем вопросы сноса жилых домов отнесены к компетенции других органов (префектуре административного округа), так как правопреемником исполнительной власти города Москвы после ликвидации Мосгорисполкома стало правительство Москвы, а не префектура. Других же доказательств, подтверждающих снос дома в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд, в деле нет.
Нормы выселения граждан из жилых помещений содержатся в ЖК РФ. Заметим, что по аналогии эти же статьи могут применяться при сносе или таком капитальном ремонте жилого дома, технология проведения которого требует переселения проживающих в нем граждан. Закон четко классифицирует случаи выселения в зависимости от статуса гражданина — нанимателя или собственника жилого помещения.
Новый дом плохим быть не может?
Итак, согласно ст. 49 ЖК, граждане, чьи приватизированные квартиры находятся в доме, подлежащем сносу, вправе претендовать на равноценное жилое помещение или иную компенсацию. Остававшееся при этом непонятным определение равноценности компенсации было сформулировано в положении, утвержденном постановлением правительства Москвы от 18 января 2000 года «О порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы».
В соответствии с пунктом 3.5 этого положения собственнику жилого помещения в порядке возмещения предоставляется равноценное по стоимости жилое помещение, отвечающее всем санитарным и техническим требованиям и находящееся в административных границах Москвы. При этом для уравнивания стоимостей изымаемого и предоставляемого помещений в размер компенсации должна быть включена причитающаяся собственнику освобождаемой квартиры так называемая компенсация за непроизведенный ремонт дома, подлежащего сносу или капитальному ремонту.
Как отмечает директор отделения «Марьино» компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Анна Круглова, «по закону хозяевам приватизированных квартир должно быть предоставлено равноценное жилье — не по метражу, а по стоимости. Например, при переселении в новую, менее ценную квартиру собственникам должна быть компенсирована разница в денежной или натуральной форме. Столичные власти не отказываются от выплаты компенсации, но указывают, что определять стоимость жилья должно БТИ. Такой же точки зрения придерживаются и судебные органы. При этом судьи руководствуются вполне логичными с точки зрения закона положениями: по техническим показателям любой новый дом дороже старого». Поэтому, как показывает судебная практика, еще никому не удалось добиться от московских властей каких-либо денежных компенсаций не то что за непроизведенный ремонт дома, но и за выполненный собственником ремонт своей квартиры.
При трактовке равноценности и возникают основные проблемы с переселяемыми жильцами. Судя по основным законам, принимаемым ко вниманию судебными органами (ЖК, закон города Москвы от 9 сентября 1998 года и положение правительства Москвы от 18 января 2000 года), за основу взято сравнение стоимости изымаемого помещения и стоимости жилья, предоставляемого взамен.
Судебные дела о выселении граждан дают пример другой позиции: сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности. Для людей гораздо большее значение имеют потребительские качества квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т. д.). В комментарии к ст. 49 ЖК также не указывается необходимость определения стоимости жилья: равноценным названо жилое помещение, равноценное по площади, количеству комнат и благоустройству.
Так, в 2001 году Верховный суд РФ указал, что при сносе жилого дома, в котором находятся приватизированные квартиры, собственники квартир не имеют права требовать предоставления жилой площади, большей по размеру, чем та, из которой они выселяются. То есть максимум, на что по закону могут рассчитывать владельцы приватизированных квартир — получение квартиры аналогичной площади в одной из московских новостроек.
Есть лишь два нюанса, которые можно учитывать при ведении переговоров с московскими чиновниками. Во-первых, предоставляемое жилье должно находиться в доме, аналогичном по своим потребительским качествам сносимому. Если собственник проживал в кирпичном доме, то он вправе через суд требовать предоставления ему квартиры в кирпичном (или монолитном) доме, а не в панельной новостройке.
Второй момент — количество комнат. В последнее время суды принимают сторону собственников по вопросам предоставления нового жилья с аналогичной (точнее говоря, не меньшей) площадью и аналогичным количеством комнат. К примеру, при рассмотрении иска префектуры ЦАО о выселении гражданки Н. с семьей из принадлежащей ей на праве собственности трехкомнатной квартиры в доме, подлежащем сносу, в равноценную по стоимости двухкомнатную квартиру, районный суд первоначально иск удовлетворил. Однако по протесту заместителя председателя Верховного Суда РФ постановления были отменены ввиду неправильного применения норм материального права.
Приведенный пример создал прецедент. Суд первой инстанции указал в решении, что гражданке Н. предоставляется в собственность равноценная квартира, т. е. более дорогая квартира, которая на 13 кв. м больше по общей площади, чем ранее занимаемая. По мнению Верховного суда, не было учтено то обстоятельство, что ответчики занимали трехкомнатную квартиру, тогда как им предоставляется двухкомнатная квартира жилой площадью на 7,7 кв. м меньше, что повлечет для них изменение порядка пользования жилым помещением. К тому же были оставлены без внимания положения ЖК и закона города Москвы, устанавливающие обязательное получение согласия собственника при переселении. Так что судиться с городом и выигрывать дела можно.
Можно, конечно, попробовать получить денежную компенсацию за изымаемое жилье, оценку которого должны произвести независимые структуры. К сожалению, на сегодняшний день этот вариант невыгоден: стоимость 1 кв. м в аварийных и ветхих домах в центре Москвы явно ниже стоимости «квадрата» в кирпично-монолитных новостройках.
Нанимателем быть выгоднее
Проще обстоит дело с нанимателями жилья в сносимых домах. Кстати, зачастую они даже оказываются в выигрыше при предоставлении им новых квартир. При их выселении должны четко соблюдаться социальные нормы предоставления жилой площади, составляющие сегодня в Москве 18 кв. м на каждого прописанного в квартире человека. Впрочем, социальная норма и современные планировки новостроек все равно в большинстве случаев позволяют увеличить метраж. Например, по закону семье переселенцев из двух человек положена квартира общей площадью 42 кв. м. В то же время площадь «однушек» в современных панельных домах составляет примерно 38–40 кв. м, а «двушек» — 48–53 кв. м. Таким образом семья из двух человек получает двухкомнатную квартиру. При этом существуют и другие социальные нормы: так, недопустимо заселение в одну комнату или однокомнатную квартиру родителей и совершеннолетних детей. В итоге опять получается как минимум двухкомнатная квартира.
В общем за свои права стоит побороться — есть большая вероятность успеха. Если не удается договориться с отделениями Департамента муниципального жилья в префектурах, можно обратиться для выяснения недоразумений в аппарат вице-мэра Валерия Шанцева, отвечающего в правительстве за снос и переселение. При отрицательном ответе остается последняя инстанция — суд.
Будем надеяться, что в решении спорных вопросов суды будут все чаще принимать сторону собственников жилья, а не государства. Ведь московские власти обещают в ближайшее время принять ряд поправок, гарантирующих собственникам жилья новые права. В частности, на рассмотрение Мосгордумы вынесены поправки к Закону «О гарантиях гражданам, освобождающим жилые помещения», которые обяжут город предоставлять собственникам такие новые квартиры, которые ни по площади, ни по количеству комнат не будут меньше прежних. Планируется также законодательно обеспечить предоставление новых квартир переселенцам не в пределах городской черты, а в пределах административного округа.
Наталья МАРТЫНОВА
Нина КОВЫЛИНА. Заместитель директора юридического департамента компании «Домострой»:

— Основным законом, регулирующим указанные отношения, является Закон г. Москвы от 9 сентября 1998 года № 21–73 «О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения» с изменениями от 14 января 2004 года и от 22 декабря 2004 года.
При предоставлении собственнику в качестве натурального возмещения жилого помещения площадью, превышающей освобождаемое, доплата с собственника не взимается. При этом количество комнат в предоставляемом жилом помещении не должно превышать количество комнат в освобождаемом.
Возмещение (компенсация) собственнику предоставляется по выбору собственника в виде другого благоустроенного жилого помещения в районе проживания, за исключением случаев переселения граждан в Центральном и Зеленоградском административных округах Москвы, где переселение осуществляется в границах этих административных округов.

 

Жильцы под снос (Building Life)
С января в Москве вступили в силу изменения в столичный закон о гарантиях лицам, освобождающим жилые помещения. И хотя "изменения" не совсем подходящее слово для обозначения глубины "перепашки" этого закона, полностью ясным и однозначным он так и не стал. Не определены точно и детально ни причины включения в программу сноса тех или иных зданий, ни механизм защиты собственников жилья от инвесторов-преобразователей.
По едкому замечанию одного из наблюдателей, новую редакцию документа было бы правильнее назвать законом о защите права администрации снести все, что ей угодно, стоит только инвестору захотеть "очистить" участок. У самих же владельцев квартир дома, запланированного под снос, в отношении определения судьбы своего жилища прав не прибавилось. Для них в этом законе не предусмотрено право оспаривать постановления властей о сносе здания и переселении жителей, хотя гражданским законодательством дорога в суд никому не заказана. Возможность судебного разбирательства оговорена только в отношении размера компенсации за квартиру, которую хозяин освобождает. Впрочем, у части москвичей нашелся некий оборонительный рубеж. Если дом кооперативный или в нем организовано товарищество собственников жилья, то для постановления о сносе потребуется соответствующее решение общего собрания членов объединения. Первый заместитель руководителя департамента жилищной политики Эдуард Якушенко уже приводит адреса нескольких кооперативов, отказавшихся подставить свои дома под стенобитные машины.
Собственнику – себестоимость
По закону владельцы жилья при сносе дома имеют право на "равноценное возмещение". Получить его можно по собственному выбору деньгами или в виде квадратных метров. Если человек предпочитает деньги, то их должно хватить на покупку точно такого же помещения в этом же месте, поскольку сумма компенсации равна рыночной стоимости сносимого жилья. Определяет ее профессиональный оценщик. Платит за услугу тот, кто затеял снос, но он же и вправе выбрать оценщика. Однако никто не запрещает жильцам за свой счет обратиться к другому специалисту, а в случае расхождения оценок наиболее справедливую цифру назовет суд.
Новый закон отменил полагавшуюся ранее собственникам жилья дополнительную компенсацию за так называемый непроизведенный капитальный ремонт дома. Впрочем, потеря не велика – ее и раньше никогда никому не платили.
Еще одна новость: отныне людям не навязывают вариант, как использовать полученные деньги. Человек вправе распорядиться ими по своему усмотрению – купить квартиру или машину, дачу или тур на Гавайи. Правда, расходовать средства без контроля смогут только те "выезжающие" из своих квартир, у кого есть другое жилье.
В случае натурального возмещения – предоставления новой квартиры – собственник может рассчитывать на помещение, равное по стоимости его прежнему жилью. Важное новшество состоит в том, что городские власти взяли на себя обязательство расселять людей в том же или прилегающих муниципальных районах. В значительной мере к этому подталкивал естественный ход событий. Понятие районов массовой застройки, куда можно было бы загонять переселенцев, для Москвы уходит в прошлое. Основными источниками площадок под строительство теперь являются точечная застройка и реконструкция кварталов.
Однако здесь предусмотрены три исключения. Во-первых, если выезжающей из старого дома семье предоставляются две квартиры и более, то в районе проживания дадут только одну из них. Во-вторых, в Центральном и Зеленоградском округах горизонт расселения заметно шире: переселение жителей допускается в пределах всего округа. Значит, выезжая из арбатского переулка, можно легко оказаться тоже в том же ЦАО, но где-нибудь у станции метро "Пролетарская". В-третьих, при чрезвычайных ситуациях или в случае признания дома аварийным расселять жителей можно по всей территории города. В связи с этим многие специалисты прогнозируют в Центральном округе распространение настоящей эпидемии аварийности, особенно если учесть, что состояние дома определяется не иначе как "на глазок", и обоснованность решения остается на совести членов комиссии.
В более выигрышном положении находятся собственники, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Им при переселении должны предоставить квартиру больше той, что они занимали, как если бы подошла их очередь на ее получение: в типовом доме по действующим нормам в районе массовой застройки и с учетом права на дополнительную площадь. Если предложенный вариант не подходит, то опять же можно договориться о соответствующем денежном возмещении.
Деньги или метры
Заместитель руководителя департамента муниципального жилья Николай Федосеев считает, что новые условия закона гарантируют равноценность замены жилья при сносе. Но если это действительно так, то возникает вопрос: почему чиновники всех рангов отдают предпочтение натуральной форме возмещения и крайне неохотно говорят о денежной? Никакой загадки тут нет. Они отлично понимают, что стоимость дома заключена не только в его стенах и крыше, но и во многом другом: в цене занимаемого земельного участка и в той выгоде, которую можно извлечь из строительства на этом месте нового, большего по числу квартир дома. В этом смысле нынешний вариант закона обозначил микроскопический шажок вперед.
Для собственников провозглашено преимущественное право инвестирования в строительство нового здания на месте сносимого. Однако это не более чем одно из благих пожеланий, которыми вымощена дорога известно куда. В тексте закона нет даже намека на то, как этим правом воспользоваться и в чем, собственно, выражается преимущество. Куда деваться на время строительства, неясно. Как объяснили депутаты Мосгордумы, речь не идет о том, что жители займутся строительным бизнесом. Просто заключат с застройщиком обычный договор соинвестирования или долевого строительства. Но этого права людей и раньше никто не лишал. Скорее всего, дело закончится тем, что инвестор под расписку поинтересуется, не хочет ли кто из прежних жителей по рыночной цене приобрести квартиру на месте сноса. И только.
Нанимателю – по норме
Что касается жителей сносимого дома, не приватизировавших свою жилплощадь, то им, по аналогии с собственниками квартир, дано право на переселение по месту проживания. И никаких коммуналок – жилье предоставляется только в виде отдельных квартир. Общая площадь должна соответствовать социальным нормам (33 кв. м на одного человека, 42 кв. м на семью из двух человек и по 18 кв. м на каждого человека в семье большей численности). При расчете площади новой квартиры будут учитываться иные помещения, находящиеся в распоряжении членов семьи, если таковые имеются сейчас или были в течение последних пяти лет. К примеру, если в семье кто-то имел в собственности комнату и недавно ее продал, то не удивляйтесь, когда предоставляемая площадь окажется на соответствующее количество метров меньше.
Впрочем, практика показывает, что способность контролеров к "вычислению" обладателей дополнительной площади не высока. И еще одно замечание, касающееся и собственников, и нанимателей: расходы по их переезду в новую квартиру должен нести инициатор сноса.
Удобное двойство
Как известно, жилищные вопросы находятся в совместном ведении федеральных и региональных органов законодательной власти. В частности, закон о гарантиях принадлежит перу московских депутатов, а с 1 марта вступил в силу Жилищный кодекс РФ, разработанный на федеральном уровне.
Оба документа определяют права граждан на жилье, в том числе в случае сноса домов. Однако московский закон и ЖК не совсем в ладу друг с другом, что позволяет гражданам выбирать тот или другой документ как основание и опору для защиты своих прав при переселении.
К примеру, в городском законе, как уже говорилось, перечислен целый ворох оснований для сноса дома, а в федеральном упоминается единственная причина сноса – в случае изъятия участка для государственных или муниципальных нужд. При этом один из авторов текста ЖК, Павел Крашенинников, уточняет, что строительство нового дома на месте сносимого не относится к числу этих самых нужд. Вопрос лишь в том, окажется ли частное мнение депутата, пусть и председателя комитета по законодательству, основанием для принятия судебного решения в спорных случаях.
Более того, если дом признан аварийным, Жилищный кодекс предоставляет собственникам право в разумный срок самостоятельно провести снос или реконструкцию, и тогда участок изъят не будет. Не исключено, что обитатели небольших домов в лакомых местах Центрального округа проявят организованность и воспользуются такой возможностью. Теоретически дело может обернуться так, что существующий ныне порядок распределения участков под строительство в центре города подвергнется серьезной ревизии.
В то же время Кодекс возлагает всю тяжесть бремени содержания жилья на его собственника, который "обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии". Это дает администрации серьезный инструмент давления на жителей при решении вопроса о сносе. В любой "проблемный" дом можно направить комиссию, которая найдет массу недостатков в лифтовом хозяйстве или в системе отопления и выдаст предписание жильцам об устранении этих погрешностей за свой счет. Не будет выполнено в срок – для начала отключат от сетей, а то и признают здание аварийным и снесут. Нет единства между ЖК и московским законом и относительно выплаты возмещения за квартиру в сносимом доме. Если городской закон предусматривает компенсацию в размере рыночной стоимости помещения и не более того, то Кодекс вводит понятие выкупной цены, включающей рыночную стоимость, "а также все убытки" собственника. И далее следует длинный перечень возможных убытков, включая упущенную выгоду.
Классический пример доказательства таковой – договор аренды квартиры и объем неполученного ее владельцем дохода, который можно учесть при расчете выкупной цены.
В отношении нанимателя ситуация тоже неоднозначная. Кодекс в случае сноса дома обещает предоставление равного по площади жилья, а московский закон – квартиры по социальным нормам.
Значит, если площадь старой квартиры маленькая, то жителям выгодно апеллировать к городскому закону и требовать квартиру "по нормам" площади, а если большая, с лишними метрами, - к ЖК, который защищает право на сохранение всей площади.
Таким образом, основания побороться за свои права и собственную недвижимость, пусть и запланированную под снос, весьма веские. Конечно, "раздуть" одну квартиру в три или даже пять, как это раньше виртуозно проделывали наиболее хваткие "переселенцы", теперь уже не получится. Но сохранить свою недвижимость и с выгодой для себя использовать момент переселения сейчас не просто возможно – необходимо.
Сергей Домнин

Дополнительные материалы по теме

      

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100