Rambler's Top100 Ипотека

Ипотека

К ипотеке подключились строительные гиганты  („Квартирный ряд“ № 07 (526) от 24 февраля 2005 г.)
В прошлом году «Московское ипотечное агентство» разработало собственную программу розничного ипотечного кредитования. Ее ядром стало кредитование столичных очередников.
Субсидия + накопления + кредит
К работе с людьми, а не только с ипотечными бумагами банков, КБ «МИА» подтолкнула сама жизнь. Банк является стопроцентно правительственным – все его акции принадлежат правительству Москвы. А оно, безусловно, заинтересовано в том, чтобы не только стимулировать у москвичей интерес к ипотеке, но и разгрузить столичную очередь на жилье.
По словам Петра Сапрыкина, руководителя Департамента жилищной политики, сегодня очередникам, по крайней мере той их части, кто хочет активно участвовать в решении собственной судьбы, должны быть предложены все возможности улучшения жилищных условий: от коммерческого найма и субсидий до покупки квартир в рассрочку на льготных условиях или по договору ипотеки.
И москвичам был предложен новый кредитный продукт. Схематично его можно обозначить тремя словами: субсидия + накопления + ипотека. В первую очередь ипотечные кредиты КБ «МИА» должны заинтересовать тех очередников, кто может, взяв у государства безвозмездную жилищную субсидию, использовать ее как стартовый капитал для покупки столичной квартиры. Не секрет, что размер даже самой большой субсидии в лучшем случае покроет только первоначальный взнос по ипотеке – недвижимость в Москве дорого стоит. Но, если у очередника есть возможность присоединить к ней собственные средства и он пройдет предварительную квалификацию в банке, то для него подобная схема абсолютно реальна.
К работе привлечено «Агентство по реализации жилищных займов и субсидий». Оно, собственно говоря, и поставляет банку клиентов, выступая как первичный консультант и советчик. Хотя, как говорит его директор Наталья Коренева, за советами обращаются люди, которые уже точно знают, чего хотят и на что могут рассчитывать. Понятно, что в большей степени в таком кредите заинтересованы молодые очередники, которые не хотят откладывать жизнь на потом и не рассчитывают на бесплатное жилье от государства (к тому же с марта этого года такое жилье уже нельзя будет приватизировать).
Сергей Морозков, начальник отдела мониторинга жилья Департамента жилищной политики, считает, что разработанная совместными усилиями схема дает хорошую возможность приобрести жилье в кредит не только обеспеченным людям – для которых работает классическая ипотека, – но обычным очередникам со скромными доходами.
Как пройти проверку
Процедура работы с очередниками прозрачна и проста. Банк, получая от Агентства по субсидиям анкету потенциального клиента, ее прорабатывает и дает человеку ответ – может ли он рассчитывать на ипотечный кредит. Если ответ положительный, то начинается сбор необходимых документов и поиски квартиры. Очередники, которые получают субсидии, заинтересованы сделать все максимально быстро. Не только потому, что хотят поскорее справить новоселье, но и из-за ограничений во времени: по закону им положено только полгода, чтобы использовать субсидию, подобрав интересный для них и для банка квартирный вариант.
И вторичка, и новостройки
Сегодня банк предлагает два вида кредитов: на покупку жилья на вторичном рынке и в новостройке. Чтобы облегчить жизнь заемщикам, банк может предложить им свою базу данных по «первичке». «Все новостройки, которые кредитуем, мы предлагаем нашим клиентам», – отмечает Дмитрий Будаков, генеральный директор КБ «МИА». На сегодня банком подписаны соглашения с «ДСК-1» и «СУ-155» и ведутся переговоры еще с несколькими крупными застройщиками.
Сейчас очередник-заемщик при помощи кредитных денег может приобрести квартиру в новостройке. Это большой шаг вперед. И не секрет, что такая покупка гораздо выгоднее по деньгам, да и сами квартиры получше, посовременнее. Правда, чтобы предоставить заемщикам такую возможность, банк и застройщики много времени потратили на переговоры. По словам Дмитрия Будакова, долго согласовывали форму договоров, которые строительная компания подписывает со своим соинвестором. Она должна полностью устраивать банк – ведь ему, как кредитору, нужно минимизировать риски. Подготовительная работа заняла почти полгода – зато сегодня такие кредиты уже выдаются. Отметим, что это касается не только кредитов с субсидиями, но и обычных.
Для покупки жилья на вторичке очередник-заемщик может воспользоваться как собственными связями с риэлторами, так и помощью банка. Или же подобрать подходящий вариант самостоятельно (как, например, сделала героиня нашего репортажа Ираида Лаврищева – о ее опыте читайте на стр. 11). Короче, полгода для оформления всех бумаг и выбора квартиры – более чем достаточно.
Привлекательные перспективы
Однако, полагает Сергей Морозков, не стоит останавливаться на достигнутом. В планах – продавать очередникам квартиры в новостройках по их себестоимости. И расплачиваться они будут при помощи ипотечных кредитов. Особенность схемы: заказчиком-инвестором такого жилья является город – а это солидная гарантия того, что строительство будет завершено.
Риски кредиторов и граждан, таким образом, сведутся к нулю, что повлияет и на стоимость ипотеки – в данном случае проценты по ней для заемщиков станут ниже, и им не придется дополнительно страховать инвестиционные риски. Да и само жилье может стоить дешевле – ведь оно будет свободно от обременений в пользу города. Значит, уменьшится и первоначальный взнос. Пока подобная схема только обсуждается и разрабатывается – нужно учесть слишком много нюансов. Но, когда она заработает, ипотека в столице реально станет доступнее.
Наталья Самарина

 

Законы приняли, галочку поставили (M2 = Квадратный метр Выпуск №8 (216) 23 февраля - 1 марта 2005 г.)
Об ипотеке говорят все, везде и с разными интонациями. Наибольшее количество тем для обсуждений «подбрасывают» не возможное снижение ставок по ипотечным кредитам и сроки кредитования, а законодательные нововведения в области ипотеки.
С 10 января 2005 года вступил в силу ряд существенных изменений в законодательство об ипотеке (залоге недвижимости). Большинство из них носит прогрессивный характер и позволяет развить российский ипотечный рынок, который находится пока в зачаточном состоянии.
Нотариус теперь не обязателен, но желателен
Прежде всего отменено требование обязательного нотариального удостоверения договора об ипотеке. При этом требование о нотариальном удостоверении залога движимого имущества осталось неизменным. Плюс это или минус, трудно сказать. Для частных лиц, которые с большим трудом накопили необходимую для покупки квартиры сумму и влезли в ипотечные долги, это снизит сопутствующие расходы на оформление ипотечного кредита. Еще недавно нотариусу надо было заплатить 1,5% суммы сделки, затем пошлину снизили до 0,5%, потом до $100, но нотариусы, привыкшие к большим гонорарам, быстро нашли выход из положения: стали брать процент за составление договора.
«После вступления в силу нового закона у частных лиц появилась возможность сэкономить значительную сумму, — считает Виталий Можаровский, партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры». — С другой стороны, раньше, когда люди (пусть и принудительно) обращались к нотариусам, те отмечали и исправляли явные ошибки в договорах, предотвращая совершение очевидных с юридической точки зрения глупостей. Теперь этого нет, покупатель ипотечной квартиры остался с банком-кредитором один на один. Как известно, у банков свои интересы, которые с интересами простого гражданина могут не совпадать. Теперь, экономя пару тысяч долларов на нотариусе, гражданин в определенной степени рискует всей сделкой — а это уже десятки и сотни тысяч долларов.
В любом случае можно сказать, что к нотариально заверенной сделке всегда проявляется больше уважения, и, возможно, участники ипотечных договоров теперь сами станут настаивать на продолжении этой практики. Как говорится, закон законом, а своя безопасность дороже», — говорит В. Можаровский.
Два раза предупреждаем, на третий — отбираем
Вторым важным изменением является то, что для кредитных организаций существенно упростилось обращение взысканий на заложенное жилое помещение и реализацию этого имущества. Теперь его реализация является основанием для прекращения права пользования имуществом для залогодателя и любых других лиц, проживающих в рассматриваемой квартире (при условии, что жилье было приобретено на заемные средства и заложено по договору об ипотеке или в силу закона). В. Можаровский особо отмечает, что теперь взыскание и реализация жилья возможны даже в том случае, если оно является единственным для гражданина-должника и членов его семьи.
Данное изменение, разумеется, направлено на защиту интересов залогодержателей, которые ранее не имели достаточно прав для обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Кстати, соответствующие изменения внесены теперь и в Гражданско-процессуальный кодекс. В случае неисполнения заемщиками своих обязанностей и возникновения большой задолженности по платежам их теперь могут просто «выбросить на улицу» из заложенной квартиры. Во всяком случае кредитные организации имеют на это право по закону. Другой вопрос, как оно будет практически реализовываться? Сначала необходимо решить вопрос об альтернативном или социальном жилье. Что это будет за жилье, где оно будет расположено и кто им станет заниматься — все это пока не решено, в этом слабость нового закона.
Но раньше ипотечные банки все свои риски закладывали в процентную ставку. Теперь, когда эти риски уменьшились, возможно, и процентная ставка снизится до приемлемого для населения уровня. Если это произойдет, то и сама ипотека станет доступнее широкому кругу нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Земля от дома неотделима
Третье изменение в ипотечном законодательстве связано с объединением правовой судьбы заемного земельного участка и расположенных на нем строений. Теперь при ипотеке земельного участка право залога также распространяется и на находящееся или строящееся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (если договором не предусмотрено иное). Иначе говоря, если заложен участок, теперь автоматически в залоге считается все то, что построено на этом участке, и наоборот. Эта норма, безусловно, будет действовать только в случае, если земля и строения принадлежат одному и тому же лицу. При этом практика показывает, что у нас в стране весьма распространены случаи так называемых «слоеных пирогов»: когда земля принадлежит одному лицу, арендуется другим, а на арендованном участке находится здание, правом собственности на которое обладает третье лицо.
Проще ипотека не стала
В законодательство, связанное с ипотекой, внесен еще целый ряд изменений. Так, например, теперь при участии в долевом строительстве многоквартирных домов с момента государственной регистрации договора земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. «Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, — уточняет В. Можаровский. — Банки-кредиторы застройщика по договору долевого строительства приобретают право «второй руки» в отношении заложенного имущества. То есть при обращении взыскания на объект долевого строительства участники долевого строительства обладают преимущественным правом взыскания по отношению к банкам».
Кроме того, установлены дополнительные требования к документам для регистрации ипотеки в случае с ипотечными сертификатами; максимальный лимит страховых премий для страховщиков по полисам страхования ответственности должника перед кредитором (в размере 20% стоимости заложенного имущества); возможность сокращенного срока регистрации изменения содержания закладной и т. д.
СПРАВКА
В 2005 году вступают в силу следующие федеральные законы в области ипотечного кредитования населения:
№ 218-ФЗ «О кредитных историях» (с 1 июня 2005 года). Основная цель бюро кредитных историй состоит в накоплении информации, характеризующей платежную дисциплину заемщика по исполнению договоров кредита. В кредитном бюро будет храниться информация, описывающая заемщика, его договор, а также информация о том, вовремя ли он возвращал кредит и насколько добросовестно выполнял его условия. В законе особо отмечается, что передача кредиторам этой информации возможна только с разрешения самого заемщика.
№ 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с 10 января 2005 года). Госрегистрация ипотеки будет осуществляться на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить условия закладной, установленные ранее. На государственную регистрацию залога недвижимого имущества теперь предоставляются лицензия на управление ипотечным покрытием и правила доверительного управления ипотечным покрытием.
№ 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» (с 9 января 2005 года).
Закон направлен на повышение эффективности использования ипотечных ценных бумаг в целях рефинансирования ипотечных кредитов. Для этого предлагаются механизмы повышения надежности этих бумаг, снижение издержек на осуществление их эмиссий. Также предлагается дополнительный инструментарий для повышения привлекательности ипотечных бумаг с учетом конъюнктуры финансового и фондового рынков.
№ 194-ФЗ «О внесении изменений в статью 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации» (с 9 января 2005 года).
Поправки снимают запрет на обращение взыскания на жилое помещение, которое является предметом ипотеки. Таким образом, кодекс приводится в соответствие с законодательством об ипотеке.
Возможно, новое ипотечное законодательство и сделает ипотеку более доступной. Во всяком случае именно такие цели были декларированы. Но, как заметил классик, «чтобы узнать, сколь безумно большинство желаний, достаточно посмотреть на их исполнение». Ясно лишь одно: проще для людей, остро нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, ипотека пока не стала.
Сергей НЕЧАЕВ
 

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: БУДЕМ РЕАЛИСТАМИ (Журнал "Недвижимость & цены")
Рубеж пройден: 25 из 27 законопроектов, направленных на формирование в России рынка доступного жилья, приняты в конце прошлого года. Одобрение оставшихся двух не за горами, в первом квартале этого года они будут в том или ином виде подписаны Президентом России. Часть жилищного пакета уже вступила в действие. И что теперь? Следует ли нам ждать доступного жилья и если да, то как скоро? Попробуем разобраться в этих вопросах.
Для начала вспомним, почему возникла необходимость почти одновременного принятия такого большого количества поправок в законодательство. Действовавшие до конца 2004 года законы (закон «Об ипотеке», Градостроительный и Жилищный кодексы, закон «Об ипотечных ценных бумагах» и др.) зачастую противоречили друг другу. Кроме того, некоторые из содержавшихся в них норм были заведомо невыполнимы.
В результате в России до сих пор ипотечное кредитование развивается черепашьими темпами (его доля в ВВП не составляет и одного процента), очередь на улучшение жилищных условий не уменьшается, а жилья строят крайне мало. Объем нового строительства до сих пор не достиг доперестроечного уровня, а износ существующих зданий увеличивается катастрофическими темпами.
Что мешает ипотеке?
Чаще всего к причинам, сдерживающим развитие ипотечного кредитования в России, относят:
недоступность банковских ипотечных кредитов для большей части населения из-за высокой процентной ставки за кредит, необходимость внесения 30 % стоимости жилья в качестве первого взноса и коротких (по сравнению с развитыми странами) сроков кредитования;
отсутствие у коммерческих банков долгосрочных ресурсов, на которые они могли бы развивать свои ипотечные программы (по существующему законодательству банковские вклады могут быть изъяты в любой момент);
отсутствие вторичного ипотечного рынка, где обращаются ценные бумаги, обеспеченные закладными, несмотря на действующий закон «Об ипотечных ценных бумагах»;
законодательная неопределенность жилищно-строительных кооперативов, привлекающих средства населения, но никем не контролируемых;
серые, неподтвержденные доходы большей части населения;
запутанность и непрозрачность выделения земельных участков под застройку;
высокие налоги на операции с недвижимостью;
большое количество сопутствующих процедур и расходов (расходы на нотариальное удостоверение сделок, требования органов опеки и попечительства при совершении сделок с участием несовершеннолетних, государственная пошлина и т. д.).
Пять частей пакета
Принятые законы направлены именно на ликвидацию этих и других сдерживающих факторов. Одна часть законов призвана стимулировать спрос на жилье — добиваться того, чтобы купить квартиру с помощью ипотечного кредита к 2010 году смогли не 10 %, как сейчас, а 30 % населения, т. е. повышать доступность жилья. Другая часть законов должна сбалансировать растущий спрос растущим предложением. Для этого были разработаны нормы, которые помогут увеличить объемы строительства. Третья часть законов создает благоприятный налоговый режим при совершении операций с недвижимостью, четвертая часть регулирует отношения в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Пятую же часть пакета составляет один закон, по своей важности превосходящий все остальные. Это новый Жилищный кодекс. Он в корне меняет политику государства по обеспечению населения жильем: если раньше предоставление жилья провозглашали обязанностью государства, то теперь государство содействует гражданам в самостоятельном решении жилищной проблемы, создавая условия для массового развития ипотеки.
Правда, принятый пакет в чем-то напоминает новый отечественный автомобиль: вроде бы вот он, красивый и блестящий, садись и поезжай! Ан нет: он будет ездить только после того, как отладишь двигатель, заменишь несколько деталей и добавишь недостающие. Этот пакет затрагивает интересы слишком многих, и борьба за принятие каждого закона в той или иной редакции разгоралась нешуточная. В итоге некоторые законы были одобрены в компромиссном варианте: вроде бы есть изменения, но по сути все остается прежним. Скажем, норма Гражданского кодекса о нотариальном удостоверении договоров ипотеки. Предлагали ее отменить, поскольку взимавшаяся плата в размере 1% от суммы договора была очень высока, но в итоге решили оставить требование о нотариальном удостоверении, а плату — просто понизить до фиксированной суммы. Что получилось в итоге? К нотариусу идти придется, как и раньше. А свою недополученную прибыль он компенсирует, взяв тот же 1%, но в виде платы за свои услуги — скажем, за составление договора. Таких компромиссов в пакете немало. Есть и законы, в которые, безусловно, в скором будущем будут вносить поправки. В основном это совершенно новые документы, требующие обкатки («О жилищных накопительных кооперативах» и «Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»). Возможно, изменения не обойдут и Жилищный кодекс. Сколько споров он вызывал при обсуждении в Государственной думе! Достаточно сравнить проект ЖК накануне второго чтения и тот вариант, который получился в результате всех согласований.
Всем сестрам по серьгам
Возникает вопрос: сможет ли этот ипотечный пакет законов реально способствовать формированию рынка доступного жилья и развитию ипотеки? Не выйдет ли так, что усилия лоббистов погубили здравое зерно, которое было изначально заложено в законодательных документах? Ответ категоричен: такие документы работать будут, ведь других путей, кроме ипотеки, для решения острейшей жилищной проблемы с принятием нового Жилищного кодекса у нас не осталось. А норм законов, которые в итоге приняты, должно быть достаточно для качественного изменения ситуации. Посмотрим, что досталось участникам рынка от этого законодательного ипотечного пирога.
Как и предполагали разработчики, больше всего от новых законов выиграют рядовые граждане. Законы признали за ними права потребителей при покупке квартир в строящихся домах и права добросовестных приобретателей при приобретении квартир на вторичном рынке. Граждане теперь будут платить меньше налогов: продавая жилье, которым они владели более трех лет (а не пяти, как раньше), они не станут платить налог на доходы физических лиц. Участвуя в схеме жилищного накопления через жилищный накопительный кооператив, граждане смогут иметь больше гарантий сохранности вложенных средств и получения квартиры, чем когда они были пайщиками ЖСК. При ипотечном кредитовании заемщики смогут меньше тратить на сопутствующие расходы — нотариат и госпошлину, а заемщики, имеющие несовершеннолетних детей, теперь вправе беспрепятственно получить кредит, минуя органы опеки и попечительства.
Принятый пакет повышает ответственность заемщика при использовании ипотечного кредита. Теперь в случае отказа от возврата кредита ему придется расстаться с заложенной квартирой, приобретенной на кредитные средства, даже если она у него единственная. Потеряют право на проживание в этой квартире и члены его семьи.
Много плюсов от новых законов получают и коммерческие банки. Уверенность в реализации объекта залога в случае банкротства заемщика позволит им снизить оценку рискованности ипотечных кредитов и благодаря этому уменьшить процентные ставки. Создание бюро кредитных историй добавит уверенности банкам: в нем они смогут получить информацию о заемщике. А росту объемов кредитования будет способствовать возможность привлечения долгосрочных ресурсов через выпуск ипотечных ценных бумаг. В свою очередь нормы законов «О несостоятельности (банкротстве)» и «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», касающиеся вопроса о выведении ипотечных ценных бумаг из конкурсной массы при банкротстве эмитента, повысят привлекательность этих бумаг в глазах инвесторов-держателей.
От законодательных новшеств выигрывают и местные органы власти, ведь теперь все поступления от реализации и сдачи в аренду земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, будут идти в местные бюджеты. А если весной примут соответствующие изменения в Налоговый кодекс, местные бюджеты удастся существенно пополнить доходами от нового местного налога на недвижимость в жилищной сфере, взимаемого с рыночной, а не балансовой стоимости недвижимости.
Пайщики жилищно-строительных кооперативов тоже в выигрыше: жилищно-строительные кооперативы с введением в действие закона «О жилищных накопительных кооперативах» должны будут перерегистрироваться и привести свои учредительные документы в соответствие с новым законом. Это значит, что они обязаны теперь выполнять предусмотренные законом нормативы и отчитываться о своей деятельности перед федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере финансовых рынков (Федеральная служба по финансовым рынкам). Однако пока неясно, как на практике станут соблюдать нормативы и насколько повысятся расходы кооператива на выполнение всех требований надзора. Не сделается ли это повышение критичным в конкуренции с программами коммерческих банков, ведь основное достоинство накопительной схемы приобретения жилья — низкие проценты. Возможно, в дальнейшем мы придем к тому, что жилищные накопительные кооперативы признают кредитными учреждениями, как в других странах.
Меньше всех от новых законов выиграют застройщики. Новая редакция Градостроительного кодекса, с одной стороны, предполагает упрощение и усиление прозрачности процедуры предоставления участков под застройку, но, с другой стороны, сохраняет за застройщиком обязанность проходить процедуру государственной экспертизы проекта. Еще больше головной боли ему доставят требования закона о защите прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья. Застройщик не сможет привлекать средства дольщиков на ранних этапах строительства, а в отношении самих дольщиков будет нести множество дополнительных обязательств. Правда, теперь им не придется изыскивать обходные пути при реализации вновь построенных квартир для того, чтобы избежать обложения налогом на добавленную стоимость: изменения в Налоговом кодексе относят к операциям, не подлежащим налогообложению НДС, — операциям по реализации жилья.
Законы и жизнь
Очевидным следствием принятых законов будет увеличение объемов банковского ипотечного кредитования. Принятых мер по обращению взыскания на объект залога, страхованию кредитных рисков и эмиссии ипотечных ценных бумаг достаточно для того, чтобы коммерческие банки активизировали свою деятельность на ипотечном рынке. Специалисты сходятся во мнении, что усиление конкуренции между ипотечными программами различных банков приведет к снижению процентных ставок по кредитам и удлинению сроков кредитования.
Кроме того, с активизацией ипотеки получат развитие новые специальности, такие, как, например, ипотечный брокер, и новые направления деятельности. На волне популярности ипотечной темы можно ожидать активизации региональных и муниципальных жилищных программ, наличие которых будет влиять на имидж местных властей.
Менее вероятно (или более медленно) будут происходить изменения в системе предоставления участков под застройку. Слишком мощные силы заинтересованы сейчас в сохранении существующих порядков. Точно так же не следует ждать быстрой смены порядка продажи жилья в строящихся домах. Застройщики объективно не смогут быстро изменить систему продажи квартир и наладить автономное, без привлечения средств дольщиков, финансирование первого этапа строительства.
Что касается ипотечных ценных бумаг, то нельзя ожидать их скорого появления в массовом количестве. Особенно это касается предусмотренных законом ипотечных сертификатов участия, выпускать которые должен будет специальный ипотечный агент. К тому же заинтересуют они в первую очередь институциональных участников рынка, так как станут иметь крупный номинал. Вряд ли в ближайшем будущем повторится опыт дореволюционной России, когда ипотечные облигации были чрезвычайно популярны у населения.
Будем реалистами!
Можно ожидать, что пакет законов, направленных на формирование в России рынка доступного жилья, уже в ближайшее время окажет ощутимое влияние на ускорение темпов развития ипотеки. Новая эра ипотеки наступила — добро пожаловать!
Вместе с тем будем реалистами. Несовершенство российского законодательства и существующая большая проблема его исполнения не позволят ипотеке развиваться стабильно и гладко. Поэтому вряд ли следует с полной серьезностью относиться к высказываниям разработчиков пакета о конкретных показателях, которых должен достигнуть спрос на жилье, объемы строительства или соотношение ипотеки к ВВП к 2010 году. Уж очень они напоминают старые времена. Скажем, даже если через пять лет не 30 %, а хотя бы 10 % населения смогут взять кредит на покупку жилья — уже хорошо. И если в числе этих людей окажемся мы с вами, то новую жилищную миссию государства будем считать выполненной.
Ирина РАДЧЕНКО, генеральный директор агентства недвижимости «ЛАУРЕЛ», вице-президент Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ), вице-президент, академик Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН)

 

Ипотека уже доступна, но пока не востребована (M2 = Квадратный метр Выпуск №7 (215) 16 февраля - 22 февраля 2005 г.)
Сегодня многие эксперты с большой долей уверенности прогнозируют, что 2005 год может стать периодом прихода в Россию ипотеки: вроде бы как для этого уже созрели все необходимые условия.
Вводимый в действие в этом году жилищный пакет новых законов в области ипотеки позволит, по идее, снять ряд ограничений, препятствующих ее развитию. По мнению заместителя председателя Комитета Госдумы по собственности Евгения Богомольного, принятие поправок в Закон «Об ипотеке» уже к 2007 году снизит проценты в полтора–два раза и сократит первый взнос. «За полпроцента можно будет купить страховку и получить кредит с первым взносом в 10%, а стандартный договор будет заключаться сроком на 20 лет, то есть так же, как происходит это сейчас в странах Европы и США», — отметил Е. Богомольный.
Неизвестно, в каком мире, стране и городе живут уважаемые члены Госдумы, но в принципе ждать 2007 года и незачем — банки в 2004 году в массовом порядке стали выдавать кредиты на срок от 15 до 30 лет, да и страховку за полпроцента от стоимости кредита купить вполне возможно, и первоначальный взнос ряд банков снизил до 10%. Величина этих составляющих ипотечного кредита и не являлась проблемой, поскольку они отнюдь не самые главные. Вот если бы проценты по займу снизились в полтора–два раза — другое дело. Только вряд ли это произойдет к 2007 году, поскольку в этом году банки готовятся к снижению ставок лишь на 1–2% с целью перешагнуть психологический барьер в 10% годовых. Так что до среднеевропейских 3–4% нам еще далеко.
Уменьшится ли процентная ставка?
Как отмечает генеральный директор коммерческого банка «Московское ипотечное агентство» Дмитрий Будаков, сегодняшняя оценка процентных ставок очень субъективна. «При нынешней инфляции в 11% кредит в рублях под 15% годовых на 20 лет не является дорогим. Чистыми — 4% годовых. Ставку в 10,5–11% годовых в валюте можно соотнести с выпущенными «длинными» евробондами, которые находятся сегодня на уровне 8%. Таким образом, соблюдается маржа в 3% (на западном рынке она такая же) между первоклассными заимствованиями государства и ставкой по ипотечным кредитам», — отмечает Д. Будаков. Так каковы же на сегодняшний день возможности снижения этих ставок?
По мнению специалистов, их немного. Во-первых, ставки могут уменьшиться благодаря улучшению состояния экономики страны и, как следствие, снижению инфляции и стоимости денег.
Вариант второй — создание качественной системы рефинансирования, предоставление понятных и прозрачных инструментов для инвесторов. Это уже более реально. Но все зависит от желания государства вкладывать средства в создание вторичного рынка ипотеки.
Наконец, третья возможность — снизить суммы выплат заемщика. Как отмечает Д. Будаков, основная масса населения не в состоянии взять кредит под существующие проценты, поэтому правительство может предоставить дотации населению. «Я придерживаюсь мнения, что дотировать процентную ставку нельзя, так как для этого потребуется в течение 20 лет предусматривать в бюджете средства на выплату этих дотаций. Но пришедшая на смену власть может отказаться от проведения подобной политики. В результате все банки, которые выдают кредиты по дотированным ставкам, окажутся в кризисном положении», — отмечает Д. Будаков. По его мнению, более приемлем механизм дотирования первоначального взноса. Это разовая выплата, следовательно, в дальнейшем ни заемщик, ни банк не зависят от бюджета.
Есть и другие препятствия
Впрочем, потенциальные получатели ипотечных кредитов сталкиваются и с другими проблемами. По словам главы правления Городского ипотечного банка Николая Шитова, к ним относятся высокие транзакционные издержки при оформлении самой сделки. «Не секрет, что человек, который берет кредит на покупку квартиры в банке, оказывается в неравных условиях с человеком, покупающим такую же жилплощадь за наличные. При покупке жилья каждый обязан заплатить множество налогов, комиссий и сборов». В сделке за наличные зачастую реальная стоимость квартиры занижается в несколько раз, что позволяет уплатить все налоги и нотариальную пошлину с символической суммы», — подчеркивает Н. Шитов. По оценкам риэлторов, на сегодняшний день на рынке крутится не более 2 тыс. квартир, продавцы которых готовы реализовывать их с применением ипотечных схем. Это примерно 0,5% общего объема предложения квартир на вторичном рынке.
Теперь самое время поговорить о самих гражданах. Ведь для того, чтобы получить жилищный заем в банке, необходимо иметь стабильный доход. Теоретически сейчас кредит можно получить, имея заработки порядка $700, но суммы, которую банк согласится выдать под такой доход, не хватит на приобретение недвижимости в Москве. Из-за высоких цен на жилье в столице надо зарабатывать не менее $1,5–2 тыс., а кроме того, иметь первоначальный взнос в размере не менее 15% стоимости приобретаемого жилья. Много ли даже в Москве людей, имеющих официальные или «серые» заработки таких размеров? Опрошенные банкиры утверждают, что официальной статистики нет. А неофициально говорят, что все москвичи с подобным доходом уже жильем себя обеспечили.
Наталья МАРТЫНОВА

 

Квартира в новостройке в кредит: мифы и реальность (M2 = Квадратный метр Выпуск №6 (214) 9 февраля - 15 февраля 2005 г.)
Некоторое время назад ипотечное кредитование работало исключительно на рынке вторичного жилья, практически не охватывая сегмент новостроек. Заемщики и банки опасались рисков, связанных с оформлением прав собственности, с замораживанием строительства либо невыполнением финансовых обязательств застройщиком. А строительным и инвестиционным компаниям ипотека и вовсе не была нужна, поскольку новостройки раскупались еще на стадии котлована.
В последнее время ситуация начинает меняться. Правда, о заинтересованности заемщиков говорить пока трудно. Зато застройщики и банки начали делать первые шаги навстречу друг другу.
Еще полтора года назад на московском рынке жилья наблюдалась невероятно высокая покупательская активность. Более 50% квартир в новостройках раскупались на начальной стадии строительства, все остальные — на уровне готовности третьего–четвертого этажей. Застройщики не видели для себя резона связываться с ипотекой, пока продажи шли вполне успешно.
В 2004 году ситуация изменилась, и нынешнее состояние рынка можно назвать относительно стабильным. Потенциальные покупатели перестали расхватывать все подряд и заняли выжидательную позицию. А у инвестиционных и строительных компаний снизились продажи. Сегодня многие возводимые жилые дома не распродаются до окончания строительства — вплоть до принятия дома госкомиссией пустыми остаются порядка 30% всего объема квартир. Теперь, чтобы поднять объемы продаж, многие застройщики с радостью идут на сотрудничество с банками и участвуют в ипотечных сделках. «Некоторые строители и инвесторы сегодня готовы предоставлять квартиры по ипотеке практически во всех своих объектах, — рассказывает начальник отдела продаж Национальной ипотечной компании Василий Ченушкин. — Более того, отдельные партнеры даже готовы заключать сделки по нашим формам договоров».
Рядовые граждане также оценили преимущества использования кредита для решения своих жилищных вопросов. Однако пока российская ипотека не стала массовой, и немногие смогли себе позволить взять ипотечный кредит. А из тех, кто смог — мало кто отважился приобрести квартиру на первичном рынке. Большинство заемщиков пока отдают предпочтение вторичному рынку, поскольку механизм приобретения жилья на «вторичке» проще и надежнее. Однако, по подсчетам специалистов Национальной ипотечной компании, около 35% обратившихся в последнее время за кредитом клиентов интересовались именно покупкой квартир в новостройках.
В чем проблемы?
Действительно, на данном этапе развития рынка недвижимости покупка новостройки по ипотеке — предприятие довольно рискованное. Главная сложность приобретения квартиры в строящемся доме заключается в следующем: пока квартира не имеет статуса собственности, она не может выступать предметом залога. Поэтому им становится не квартира, а достаточно условные права на нее.
Еще одна проблема состоит в том, что далеко не все застройщики готовы предоставить банку финансовую или какую-либо другую документацию по проектам. Обычно это происходит, когда у компании есть определенные проблемы с разрешительной документацией, из-за чего дом явно не будет принят госкомиссией в срок. «При анализе нередко выясняется, что многие проекты несостоятельны в долгосрочной перспективе, — рассказывает начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Александр Колошенко. — У некоторых компаний отсутствует практика страхования рисков недостроя и неисполнения финансовых обязательств. А если такие риски и страхуются, то исключительно своими же страховыми компаниями, которые входят в тот или иной холдинг. Не сложно догадаться, что надежность таких «карманных» страховщиков тоже вызывает сомнения».
Если посмотреть на ситуацию со стороны заемщика, то для него наиболее неприятным и болезненным выглядит риск недостроя. На рынке и сейчас достаточно много незавершенных либо замороженных объектов. Несоблюдение сроков строительства ведет к необходимости внесения соответствующих поправок во внутреннюю отчетность банков и может привести к созданию дополнительных, нежелательных резервов. Низкое качество строительства также является достаточно серьезной проблемой. По мнению А. Колошенко, многие объекты, которые банки кредитовали по мере эксплуатации этого жилья, продемонстрировали значительное снижение своей стоимости после двух–трех лет его функционирования.
Как приобрести новостройку
Впрочем, несмотря на все сложности, покупка жилья в новом доме в кредит либо с использованием рассрочки вполне реальна. Сейчас большинство девелоперов задумываются о применении схем ипотечного кредитования еще до начала продаж возводимого ими жилья. Как правило, они заключают соответствующие соглашения с банками, выдающими ипотечные займы. По этому соглашению банк кредитует покупателей жилья в домах, которые строит этот девелопер. Кроме банков кредитованием занимаются специализированные ипотечные компании. Иногда жилищные займы начинает выдавать банк, который участвует в проекте в качестве кредитора девелопера.
В принципе в подобных случаях можно не бояться попасть в руки недобросовестного застройщика. Кредитные организации не станут работать с первой попавшейся строительной компанией и сначала проверят, все ли у застройщика в порядке с документацией. В случае обнаружения каких-то «темных пятен» банки, как правило, рекомендуют клиенту выбрать другую строительную компанию.
Пожалуй, единственное, что сложно предусмотреть при работе с застройщиками, — возможность взимания различных доплат за квартиры. Но тут заемщику банк не поможет, с застройщиком придется договариваться самостоятельно.
Некоторые банки работают на первичном рынке по индивидуальным ипотечным схемам. Например, ДельтаКредит банк выдает кредиты на покупку новостроек только под залог имеющегося жилья. Но такой механизм удобен скорее для самих банков, чем для заемщиков, которые в критическом случае могут потерять не только деньги, но и имеющуюся жилплощадь.
А классическая схема выглядит следующим образом. Кредит на покупку квартиры в новостройке, как и на вторичном рынке, выдается конкретному физическому лицу, платежеспособность которого должна быть подтверждена (для чего потенциальный заемщик предоставляет в банк стандартный пакет документов). Разница может заключаться в условиях предоставления кредита на покупку новостройки. Некоторые банки увеличивают проценты на период до присвоения квартире статуса собственности: скажем, с обычных 11–13% до 15–20%. Таким образом они компенсируют инвестиционные риски. Поэтому в данном случае имеет смысл приобретать квартиру непосредственно перед сдачей дома госкомиссии. Правда, есть ряд банков, которые предлагают фиксированные условия.
Многие кредитные организации требуют, чтобы на этапе строительства объекта заемщик застраховал строительные риски. Деньги выдаются на основании согласованного с застройщиком инвестиционного договора, в котором указывается, что квартира приобретается на заемные средства и с момента оформления на нее права собственности переходит банку-кредитору в качестве залога.
Мария МАКАЛКИНА

Александр КОЛОШЕНКО. Член правления, начальник управления по работе с физическими лицами Райффайзенбанка:
— Говоря о проблемах кредитования первичного рынка жилья, можно выделить несколько основных моментов. Первое — это анализ застройщика. Например, Райффайзенбанк, работая на российском рынке, вынужден заниматься очень подробным изучением застройщиков. Подавляющее большинство компаний весьма неаккуратно ведут себя по отношению к клиентам. Поэтому банки вынуждены производить оценку жизнеспособности того или иного проекта.
Далеко не все компании идут на модернизацию своей договорной базы при работе с банками. Более того, не многие строительные фирмы заинтересованы в появлении банков как дополнительного инструмента инвестирования строительства на московском рынке. Большинство застройщиков предпочитают ориентироваться только на физических лиц с наличными деньгами и никакого интереса к кредитованию не проявляют.
Александр АФАНАСЬЕВ. Начальник отдела развития бизнеса ДельтаКредит банка:
— Наш банк выдает кредиты на новостройки только под залог имеющегося жилья. Таким образом мы постарались избежать некоторых рисков. Мы принимаем имеющееся у заемщика жилье в залог, после чего уже не предъявляем практически никаких требований к новостройкам. Мы разработали программы на 10, 15 и 20 лет, по которым заемщику выдается кредит на покупку новостройки.
Однако если у человека нет жилья, которое он мог бы заложить, то в предоставлении кредита ему будет отказано.
Василий ЧЕНУШКИН. Начальник отдела продаж Национальной ипотечной компании:
— Необходимо серьезно подходить к выбору застройщика. Запрашивая у строительных компаний полный комплект документов, мы страхуем и себя, и заемщика. Сегодня самим застройщикам выгодно работать с ипотечными банками. Если года два назад уговорить ту или иную строительную компанию реализовывать квартиры по ипотечной схеме было практически невозможно, то сегодня многие из них сами предлагают сотрудничество. Например, сейчас мы постоянно и плодотворно работаем с целым рядом компаний: «Арсенал Холдинг», СТК и др.
Елена ХУСНУЛИНА. Руководитель отдела ипотеки агентства недвижимости «Домострой»:
— В настоящее время ипотека лучше работает на вторичном рынке, несмотря на то, что спрос на инвестиционный ипотечный продукт гораздо выше, чем на вторичном рынке. Но приобрести квартиру по ипотеке в доме-новостройке очень сложно. Банки при выдаче кредита на покупку новостройки несут помимо обычных ипотечных рисков еще и инвестиционные риски, поэтому процентные ставки по инвестиционным ипотечным кредитам выше.
Кроме того, банки для выдачи кредита требуют полный пакет правоустанавливающих документов на новостройку, которые есть не у всех инвесторов, и рассматривают эти документы достаточно долго (до двух недель). Девелоперы не готовы на такой длительный срок бронировать квартиру за заемщиком.
Другая проблема связана с тем, что не всегда вся стоимость квартиры в доме-новостройке указана в инвестиционном договоре, а банки кредитуют от 60 до 85% инвестиционной стоимости. Соответственно, для того чтобы купить квартиру в новостройке по ипотеке, заемщику необходимо иметь больше личных средств, чем для приобретения жилья по ипотеке на вторичном рынке.
Елена КУРАТКИНА. Руководитель отдела ипотеки группы компаний ПИК:
— Практика реализации жилья группой компаний ПИК показывает, что до 10% жилья реализуется с использованием ипотечных кредитов, а по некоторым адресам этот показатель доходит до 30%. Процент квартир, реализуемых с использованием рассрочки платежа, доходит до 70. Соответственно, тезисы о том, что ипотека работает только на вторичном рынке или рассрочка платежа невыгодна клиенту, неверны.
Другое дело, что человек, решив приобрести квартиру в новостройке, должен точно оценить свои финансовые возможности. Первоначальный взнос по программам банков составляет от 10 до 40% общей стоимости квартиры.
Рассрочка платежа обычно предоставляется на время строительства жилья, таким образом, если покупатель уверен, что в течение года у него будут средства на погашение всей стоимости жилья, он может воспользоваться этой услугой.

Как распорядиться заложенной недвижимостью
("Бизнес" №19 (38) от 04 февраля)
Владельцы квартир, купленных в кредит, сильно ограничены в праве распоряжаться своей недвижимостью. Для того, чтобы осуществить любую сделку с квартирой, им приходится спрашивать разрешения у банка, предоставившего ипотечный кредит. Другое дело, что банки в таких сделках не заинтересованы. Для того, чтобы продать или обменять квартиру, придется погасить кредит.
С начала 2001 года объем выданных в России ипотечных кредитов увеличился почти в 10 раз и достиг $500 млн. По прогнозам аналитиков, к 2008 году этот показатель вырастет в четыре раза. А значит, и покупателей квартир по ипотечным программам будет в несколько раз больше.
Возвращать деньги банку, выдавшему ипотечный кредит, придется 10-15 лет. За это время семья может вырасти вдвое, а значит, встанет вопрос об улучшении жилищных условий и покупке квартиры побольше. В США, например, на долю ипотеки приходится более 90% всех сделок, связанных с покупкой жилья, при этом американцы меняют жилище в среднем раз в пять-семь лет и никаких проблем с перекредитованием не знают, поскольку процесс переуступки собственности заложенной недвижимости у них отлажен. Для нас пока сделки с такими квартирами -- дело новое.
Насколько все непросто
По мнению вице-президента Российской гильдии риэлтеров Константина Апрелева, существует всего два варианта решения проблем при переуступке прав собственности на заложенное жилье. "Если на квартиру, приобретенную с привлечением ипотечного кредита, есть покупатель, который готов погасить кредит досрочно, он этот кредит гасит, а продавцу квартиры возвращает уже выплаченную за нее сумму. Второй сценарий -- перекредитование -- применяется, если покупатель заложенной квартиры не может купить ее сразу, но готов приобрести опять же по ипотеке. В этом случае все обременения по квартире ему достаются "в наследство" от ее прежнего владельца",-- говорит Апрелев.
С точки зрения начальника управления по совершенствованию нормативной базы и работе с органами власти Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Дениса Гришухина, провернуть сделку с "ипотечной" квартирой далеко не так просто. "В принципе, владелец квартиры, пока не погасит кредит, без разрешения банка никаких сделок с квартирой совершить не может. Банки, особенно с иностранным капиталом (ДельтаБанк, Райффайзенбанк), крайне неохотно идут на перекредитование, поскольку боятся потерять предмет залога, то есть квартиру. Более либерально относятся к заемщикам не слишком крупные российские кредитные организации".
Его точку зрения разделяет и вице-президент Промэнергобанка Владимир Талавер: "Ни продать, ни сдать в аренду, ни сделать перепланировку, ни заложить недвижимость без согласия кредитора нельзя. А банки отрицательно относятся ко всем сделкам с квартирами, заложенными по договору об ипотеке, и все ограничения прописывают в договорах. Единственная возможность -- досрочно погасить кредит, а потом уже продавать квартиру".
Впрочем, досрочно расплатиться по кредиту -- значит задеть интересы банка-кредитора. И хотя, по словам начальника управления кредитования физических лиц Объединенного промышленно-торгового банка Натальи Шелковой, предоставление заемщику права досрочного погашения кредита -- практика распространенная, "часто банки устанавливают моратории на досрочное погашение, штрафные санкции. Это связано с желанием не потерять проценты и обеспечить минимальный размер доходности по кредиту в случае его быстрого погашения".
Что касается перекредитования, то, как говорит Владимир Талавер, "теоретически сменить заемщика тоже можно, но как это осуществить на практике -- большой вопрос, поскольку таких сделок пока не было". "Позицию банков понять можно,-- продолжает он.-- Закон -- и Семейный, и Гражданский, и Жилищный кодексы -- в первую очередь защищает интересы заемщика, а не кредитора, поэтому банки защищают свои интересы сами, запрещая сделки с предметом залога и прописывая эти ограничения в договорах". По словам Талавера, единственное послабление, которое они делают -- дают возможность заемщикам сдавать жилье в аренду, чтобы арендные платежи шли в счет погашения ипотечного кредита.
Правда, арендная плата не покрывает проценты по кредиту. По словам Константина Апрелева, если на Западе сдача "ипотечных" квартир в аренду -- хороший источник прибыли, поскольку процентные ставки там намного ниже, чем у нас, то в России, чтобы сделать деньги на аренде такой квартиры, надо очень грамотно ее выбрать. Впрочем, как и банк, к которому за кредитом обращаются, и программу ипотечного кредитования.
Остается только завещать
Единственное, что может сделать владелец "ипотечной" квартиры без оглядки на банк -- ее завещать. "Любые условия договора об ипотеке или иного договора, которые такое право ограничивают, являются ничтожными",-- говорит Наталья Шелковая. Это значит, что суд не примет эти условия во внимание.
Итак, если сделка состоялась с согласия банка-залогодержателя, лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и начинает нести все обязанности залогодателя по договору ипотеки. "Но если имущество, заложенное по договору об ипотеке, было отчуждено с нарушением законодательства (например, без согласия кредитора), залогодатель вправе потребовать признания сделки недействительной, либо потребовать досрочного исполнения обязательств, либо обратить взыскание на имущество",-- предупреждает Наталья Шелковая.
Правда, по словам госпожи Шелковой, обширной практики по отчуждению (читай -- продаже) заложенного имущества пока нет. "Чаще всего схема реализации заложенной квартиры используется, когда возникают проблемы с погашением кредита, для осуществления досрочного исполнения обязательств. Естественно, обязательным условием является достижение между заемщиком-залогодателем и банком-кредитором соответствующей договоренности. Основной сложностью в данном случае является поиск покупателя, который согласится приобрести квартиру с обременением, а чаще всего покупатели опасаются подобных сделок. Поэтому велика вероятность того, что квартира будет реализована не по оптимальной цене",-- говорит она.
НАТАЛЬЯ БАРАНОВСКАЯ

 

Десять заблуждений относительно ипотеки (Журнал "Недвижимость & Цены")
Ипотека стараниями правительства и специалистов рынка недвижимости становится все доступнее. Многие граждане уверенно рассуждают о преимуществах и недостатках услуги, намереваясь воспользоваться ею. Но среди потенциальных заемщиков бытует и ряд заблуждений. Попробуем развеять некоторые из них.
Заблуждение № 1: кредит на покупку квартиры выдают агентства недвижимости.
С данным заблуждением, как ни странно, постоянно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Вероятно, это происходит из‑за того, что агентства являются первым звеном в ипотечной схеме и порой ведут просветительскую работу активнее, чем сами банки. Между тем именно банки выдают кредиты, а агентства оказывают посреднические услуги: помогают потенциальным заемщикам выбрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить свои запросы, собрать документы и так далее. Необходимость сотрудничества агентств недвижимости и банков можно объяснить тем, что механизм работы ипотеки тесно связан с процессами на жилищном рынке. По подсчетам Департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар», 80 % заемщиков — это люди, обменивающие свою недвижимость на лучшую при помощи ипотеки. Следовательно, в первую очередь необходима оценка имеющихся квартир, во вторую — пожеланий клиента. Банки не интересует, какое жилье у клиента есть и какое он хочет получить. Их интересуют точные суммы первоначального взноса и кредита. Кроме того, у банков особые требования к покупаемым через ипотеку квартирам. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка — тоже работа риелтора.
Заблуждение № 2: банк не предъявляет особых требований к доходам заемщиков, так как купленное жилье отдают в залог, а значит, банк ничем не рискует.
При покупке квартиры через ипотеку приобретенную недвижимость оставляют в залоге, это гарантия для банка. Однако цель последнего — не вернуть себе выданные деньги, а получить прибыль с вложенных денег (то есть проценты по кредиту). Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляют определенные требования. Размер кредита напрямую зависит от размера зарплаты. Сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35–40 % от ежемесячного дохода. Исходя из дохода заемщика, рассчитывают максимальную для него сумму ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов (в случае, если один из супругов выступает созаемщиком).
Заблуждение № 3: при покупке квартиры в кредит она оказывается в собственности банка.
Это ошибочное мнение существует, потому что люди путают залог и собственность. Действительно, купленное через ипотеку жилье отдают в залог банку. Однако залог — это лишь обременение. Собственником купленной недвижимости становится заемщик, причем сразу. Он может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать ее (с разрешения банка). Единственное обременение (оно зарегистрировано в ГБР) заключается в том, что, пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру.
Заблуждение № 4: при покупке недвижимости на первичном рынке залогом является купленная недостроенная квартира.
Это не совсем верно. Жилье может стать объектом залога только после того, как на него зарегистрировано право собственности (не раньше, чем после сдачи дома). Однако есть варианты. При работе с первичным рынком банки используют две схемы. По первой из них в Петербурге работают уже давно. Так, клиент сам выбирает фирму-застройщика и объект, в котором он покупает жилье. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, банк требует от заемщика в залог его квартиру, находящуюся в его собственности. Разумеется, недвижимость должна быть оценена не ниже, чем сумма выданного кредита. После окончания строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру банк снимает залог на старое жилье и берет в залог новое. Конечно, такая схема серьезно ограничивает число потенциальных заемщиков (не у каждого желающего вложить средства в долевое строительство есть недвижимость, пригодная для того, чтобы отдать ее в залог). Поэтому с недавнего времени в Петербурге начала действовать вторая схема ипотечного кредитования на первичном рынке. Банк аккредитует несколько строительных компаний, проводит их серьезную финансовую проверку. Таким образом, количество фирм и объектов, из которых может выбрать заемщик, серьезно ограничено, зато не требуется залог в виде уже имеющейся квартиры.
Заблуждение № 5: получение кредита ничего не стоит.
К сожалению, это неправда. При получении ипотечного кредита заемщик должен быть готов к значительным единовременным выплатам. Например, только за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата) нужно заплатить около 100 долл. После подбора объекта необходимо оплатить его независимую оценку (оценщиком банка) —
100–150 долл. За открытие счета в банке платят от 0,75 до 1 % от суммы кредита. После покупки необходимо оплатить страховые взносы: 1,5–1,8 % от суммы кредита. В целом получается довольно значительная сумма, многие банки рекомендуют даже с самого начала приплюсовать ее к сумме первоначального взноса.
Заблуждение № 6: без денег на первоначальный взнос не стоит и думать об ипотеке.
Первоначальный взнос (то есть сумма, которую необходимо внести за покупаемую квартиру самостоятельно) составляет в различных банках от 20–30 % стоимости жилья. При желании (и возможностях) заемщика первоначальный взнос может быть больше. Если речь идет о минимальном варианте — однокомнатной квартире по цене 35 тыс. долл., то первоначальный взнос составляет от 7 тыс. долл. Есть две возможности обойтись без первоначального взноса. Первая — получение кредита на потребительские цели (полученную сумму вкладывают в покупку квартиры). Второй путь доступен при условии, что у заемщика уже есть какая‑либо недвижимость (например, комната или доля в отдельной квартире). Тогда сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. То есть в качестве первоначального взноса зачтут деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.
Заблуждение № 7: если банк дает заемщику разрешение на определенную сумму, клиент получит именно ее, вне зависимости от стоимости квартиры.
Если банк выдал заемщику разрешение на кредит, допустим, в 30 тыс. долл., заемщик рассчитывает именно на данную сумму. Однако банк оговаривает, что выданный кредит составит не более 80 % (или 70 % — в зависимости от банка) от стоимости жилья. То есть если заемщик нашел квартиру по цене 35 тыс. долл., банк выдаст ему не обещанные 30 тыс. долл., а всего лишь 28 тыс. (80 % от ее стоимости). Бывает и так, что выбранную клиентом квартиру при независимой оценке банка оценивают ниже ее рыночной стоимости (требований продавца). В этом случае банк согласится выдать кредит лишь в размере 80 % (70 %) от оценочной стоимости. Тогда заемщику придется либо находить недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другое жилье.
Заблуждение № 8: все риски заемщика страхуют.
Распространенное заблуждение, связанное с тем, что каждую ипотечную сделку обязательно страхуют. При покупке квартиры через ипотеку банки требуют следующих видов страхования: страхование титула (права собственности), имущества (то есть самой квартиры), а также жизни и трудоспособности заемщика. Естественно, все расходы несет последний. На самом деле страхуют не риски заемщика, а риски банка, и при наступлении страхового случая все выплаты произведут именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему придется платить отдельно.
Заблуждение № 9: если банк разорится, кредиторы банка заставят заемщика выплатить весь долг сразу.
Это не так. Если банк разоряется, его активы достаются кредиторам. Но на судьбе заемщика данный факт никак не отражается. У заемщика просто сменяется выгодоприобретатель, в пользу которого он выплачивает остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора условия кредитного договора не могут быть пересмотрены ни в каком случае.
Заблуждение № 10: если после нескольких лет выплат по кредиту заемщик больше не может платить нужную сумму, банк отнимет все.
Данное заблуждение заставляет многих отказываться от покупки квартиры через ипотеку: люди боятся потерять все. Однако не надо забывать, что, выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает вернуть банку некоторую часть кредита. Кроме того, существуют еще деньги, внесенные в качестве первоначального взноса. Все эти средства (доля в квартире), безусловно, принадлежат заемщику, и банк на них не претендует. Таким образом, в случае, если заемщик по каким‑то причинам не может более выплачивать взносы по кредиту, купленную им в кредит квартиру обменивают с доплатой. Для заемщика приобретают жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку.
Алексей Кошелев, руководитель Департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» (Санкт-Петербург)

 

Дом работницы (газета "Коммерсантъ" №28(3112) от 17.02.05)
 Банки помогают работодателям расселить работников

Ведомственное жилье, которое в недавнем прошлом было главной приманкой для высококвалифицированных кадров, постепенно перестает существовать. Компании даже сворачивают программы выдачи ссуд на покупку жилья своим работникам. Им на смену приходят партнерские контракты с банками, где работодатель лишь выступает посредником при получении работником ипотечного кредита.
Дешевый кредит
По оценкам риэлтеров и банков, лишь 5% населения в состоянии взять ипотечный кредит. Это те клиенты, кто уже накопил первый взнос за квартиру (от 15 до 30% ее рыночной стоимости) и может похвастаться зарплатой, которой хватит не только на достойную жизнь, но и на возврат взятых в долг средств. Государство, которое в прошлом году резко озаботилось квартирным вопросом своих граждан, принялось расширять список тех, кто сможет занять на жилье. Прежде всего были внесены поправки в законодательство. Теперь кредиторы могут выселить нерадивого заемщика из квартиры, если он перестал платить по долгам: прежде, если квартира была единственным местом жительства гражданина, суд запрещал выдворять его на улицу. В результате банки теперь могут давать деньги тем, кого вчера считали не лучшим клиентом.
Однако одними законами правительство не ограничилось. Там считают, что жилищный вопрос вместе с банками могут решать и работодатели. В частности, неоднократно высказывалась идея наладить продажу жилья в кредит по схеме работодатель–банк: гражданин сначала берет ссуду на работе, а затем банк дает ему кредит на сумму, недостающую для покупки квартиры. Ставку по кредиту могут субсидировать местные власти, а когда заработает система рефинансирования кредитов, Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК) будет выкупать у банков закладные, рефинансируя льготные кредиты.
Отчасти схема воспроизводит советскую модель кооперативов, когда работник получал часть средств в кассе взаимопомощи или брал ссуду на работе и покупал квартиру в жилищном кооперативе. Однако широкого распространения сегодня реплика прежней схемы не получила. Регионы и банки не торопятся кредитовать небогатых граждан, а работодатели вообще не хотят давать ссуды.
Берите деньги, вам говорят
Проще всего прийти за кредитом сразу в банк, где заемщика оценят по стандартной методике. Проверка включает изучение подлинности его документов, личных доходов и сбережений. С паспортом обычно все в порядке, а вот с доходами сложнее. Там, где часть зарплаты выдают "в конверте", работнику не смогут дать полноценную справку о доходах по форме НДФЛ-2, в то время как она входит в список обязательных документов, подаваемых вместе с заявкой на кредит. Решить эту проблему можно, только "познакомив" банк с компанией. Сегодня банки предлагают средним и крупным компаниям заключить договор о сотрудничестве. Кредитная организация смотрит баланс компании, узнает реальный размер доходов ее сотрудников и закрывает глаза на хитрости бухгалтерии с уходом от уплаты налогов.
Единственный минус такой схемы в том, что воспользоваться ею могут только довольно крупные компании, где банк за один подход может получить десятки заемщиков. Тем не менее сейчас около 30% ипотечных кредитов в России выдается по итогам сотрудничества банков и компаний.
Желание компании работать с банками приносит работникам только плюсы: решается вопрос со справкой о доходах, кроме того, отдел кадров может взять на себя комплектование пакета документов, ведь у него есть все данные – трудовая книжка, копии дипломов, ИНН и номер пенсионного свидетельства. Кроме того, возможен и финансовый выигрыш: "корпоративному клиенту" ставку по кредиту могут снизить на 1-2% или отменить платеж за рассмотрение заявки в банке. "Прежде чем начать работать с корпоративным клиентом, мы осуществляем значительный объем предварительной работы с компанией. Эта работа, в частности, позволяет снизить ставку по кредиту. Обычный клиент вряд ли принесет нам баланс своей компании, ему, скорее всего, не дадут его для передачи в банк",– говорит Сергей Постнов из Национальной ипотечной компании.
Приближенные к деньгам
Совсем по-другому решают жилищный вопрос работники естественных монополий или компаний, партнером которых выступает Сбербанк. "Если работодатель имеет возможность выделить значительные средства на свою жилищную программу, он обычно либо выдает заем работнику на льготных условиях (вплоть до беспроцентного), либо субсидирует часть стоимости покупки жилья,– говорит Денис Гришухин, начальник управления федеральных программ АИЖК.– Если объем свободных средств у предприятия ограничен, оно может дать банку гарантии, под которые банк выдает кредиты на более либеральных условиях. По этой схеме, в частности, работает со многими предприятиями Сбербанк".
Кредитованием своих сотрудников занимается ОАО РЖД. Там создана собственная ипотечная компания, которая финансируется из бюджета предприятия и выдает кредиты под 2% годовых (заемщик должен сам накопить 15% стоимости квартиры) и осуществляет программу строительства жилья, которое продается практически по себестоимости. В другой компании – "Росэнергоатоме" скрестили советский и современный механизмы приобретения жилья в рассрочку. Компания финансирует строительство жилья для передачи его очередникам предприятия.
"Газпром" также собирается создать собственную ипотечную компанию. Однако пока помогает сотрудникам, привлекая льготные займы и кредиты. Деньги можно получить на переезд из районов Крайнего Севера в другие регионы. Например, так работала программа по строительству и приобретению жилья для переселения в 2000-2004 годах работников и пенсионеров "Газпрома".
Проще всего воспользоваться ссудой тем, кто сам работает с деньгами. Тот же Сбербанк предлагает сотрудникам взять средства на квартиру. Сегодня это типовой кредит, но с более низкой процентной ставкой, раньше это могла быть и ссуда. "Банк выдал мне ссуду, исходя из стоимости жилья и моей заработной платы,– рассказал Ъ сотрудник московского Сбербанка Игорь Е.– Ссуда выдается на возвратной основе, на то, чтобы вернуть деньги, мне потребовалось несколько лет". Ссуда носила целевой характер: банк знал о том, какую квартиру планирует приобрети работник, кроме того, у него уже была московская прописка. Впрочем, не все банки согласны помогать персоналу. В МДМ-банке Ъ сообщили, что своим сотрудникам кредит выдадут только на общих условиях.
Если компания не добывает нефть и газ, но все-таки хочет решить квартирный вопрос сотрудников, то у нее остается третий путь – создать кооператив для строительства жилья. Работник должен накопить до 50% стоимости квартиры и внести ее в кооператив. Другую часть средств вносят финансовые структуры предприятия. Работник получает квартиру и возвращает компании полученные в рассрочку 50%. Удобство схемы состоит в том, что деньги в рассрочку даются под низкий процент: жилищный кооператив (так называемый жилищный потребительский кооператив) не банк и следовать ставке рефинансирования не обязан.
Кооперативным путем пошел АвтоВАЗ, который создал в Тольятти строительную компанию, ипотечное агентство и жилищный кооператив. В результате сотрудник автозавода может рассчитывать на субсидирование покупки жилья: размер субсидии определяется индивидуально и может достигать 50% от стоимости квартиры. В 2004 году на эти цели завод выделил порядка 30 млн руб. Главный недостаток кооперативной схемы – необходимость отвлекать средства на строительство жилья. Как только они заканчиваются, программа жилищной поддержки тормозится. Так, в Москве строительный комбинат ДСК-1 пытался сделать кооперативы схемой по продаже жилья на рынке, в том числе и своим сотрудникам. Но она так и не заработала в полную силу. "Насколько нам известно, компания помогла своим сотрудникам, квартиры были реализованы, но широкого распространения схема не получила",– сообщил "Ъ-Дому" заместитель генерального директора ГУП "Управление экспериментальной застройки" Валентин Павлов.
Будущее – за кредитами
Впрочем, банки и ипотечные компании считают, что субсидии и кооперативы либо приобретут рыночные формы, либо отомрут. "Если компании будут стремиться к прозрачности, то они откажутся от идеи кредитования работников. Ведь здесь возникает три проблемы. Во-первых, надо будет как-то объяснить акционерам, почему кому-то дается ссуда, а кому-то нет. Во-вторых, деньги можно давать только из прибыли, и вряд ли предприниматели готовы согласиться на это сегодня. В-третьих, если по ссуде дается низкий процент, то это будет оцениваться как доход гражданина и надо будет платить налоги. В итоге минусов оказывается больше, чем возможных плюсов",– считает Сергей Постнов из Национальной ипотечной компании.
Действительно, в ряде крупных компаний уже отказываются от прямого кредитования работников. В таких структурах, как РАО "ЕЭС России", рассчитывают, что со временем заработает схема субсидирования процентных ставок по кредитам за счет банков и АИЖК, тогда работники смогут сами взять кредит, не залезая в карман к работодателю.
АЛЕКСАНДР ШИРОКОВ
 

Дополнительные материалы по теме из обзора прессы

 

 

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100