Rambler's Top100  

Ипотека

Ипотека: риски заемщика и кредитора (банка) ("Недвижимость & Цены" № 26 (2005 г.))
В ипотечной сделке кроются определенные риски, часть из которых банк и заемщик могут предусмотреть еще на этапе заключения договора. Но проблемы могут возникнуть и в период проживания в квартире, приобретенной при помощи ипотечного кредита.
Заемщик прекращает выполнять кредитные обязательства в соответствии с заключенным с банком договором. Согласно закону, если заемщик систематически нарушает срок внесения платежей (более трех раз в течение 12 месяцев), банк производит обращение взыскания на предмет залога. В настоящее время законодательство разрешает выселение из квартиры, даже если она единственная у проживающего в ней заемщика. Взыскание производят по решению суда либо по соглашению сторон. При возникновении проблем с оплатой займа допустимы переговоры с кредитором, в результате которых он может пойти на уступки, рассмотрев причины неплатежеспособности клиента. В частности, банк может разрешить заемщику самостоятельно продать жилье. Иначе взыскание произведут по решению суда и квартиру продадут на аукционе. В этом случае сумма вырученных денег заранее неизвестна и очень вероятно, что заемщик понесет существенные потери. Деньги от продажи прежде всего получает банк, часть средств идет на компенсацию судебных издержек и организацию аукциона, последним получателем является заемщик.
Банкротство банка. В случае банкротства какого‑либо банка его активы переходят на баланс другому банку, но для плательщика ничего не меняется. Главное, что нужно понимать, кредитный договор в одностороннем порядке другой банк изменить не вправе. То есть для плательщика поменяются лишь реквизиты или адрес офиса, куда он станет перечислять свои платежи.
Сумму, условия и сроки платежа никаким изменениям не подвергают. Это оговорено законодательством и Гражданским кодексом. В соответствии с процедурой интеграции банков новый банк обязан высылать плательщикам уведомление о том, что все счета переходят к нему с указанием реквизитов и адресов. За правильностью выполнения данной процедуры следит Центробанк.
Можно еще отметить, что существуют кредиты АИЖК (государственные, рублевые), практика работы которых такова, что АИЖК владеет закладной, а банк ее только обслуживает. В случае смены банка другими станут лишь реквизиты платежных документов.
Изменение цен на жилье в период, соответствующий сроку кредитования. Любые изменения цен на жилье в период выплаты ипотечного кредита не влекут за собой никаких перерасчетов в выплатах. Плательщик по условиям кредитного договора выплачивает ровно ту сумму (включая проценты по кредиту), которая оговорена на стадии заключения договора. При повышении стоимости квадратного метра жилищный актив становится более ликвидным для приобретателя (см. пример).
Изменение процентных ставок. Существуют два вида договоров: с фиксированной и плавающей процентными ставками. Последний вид привязан к мировому индексу рефинансирования, но таких договоров у нас крайне мало.
В абсолютном большинстве заключают договора с фиксированной ставкой. В этом случае процентную ставку изменять нельзя. Плательщик будет выплачивать сумму и проценты, оговоренные при заключении соглашения. Однако сейчас уже возможно с уверенностью сказать, что если процентная ставка по рынку становится ниже, то существует шанс перевести плательщика на более низкий процент. К примеру, оформить передачу кредита из одного банк в другой с понижением процентной ставки.
При росте процентных ставок на рынке заемщик ничего не теряет и ничем не рискует. В любом случае ставка по кредиту останется неизменной, и заемщик окажется в более выгодной ситуации по сравнению с новым клиентом.
Риск утраты трудоспособности. В данном случае заемщик не сможет выполнять обязательства перед кредитором, и банки требуют при заключении ипотечного договора страхования от этого риска.
Имущественные риски: физическая порча имущества, непригодность для проживания в переданной в залог квартире (из‑за пожара, затопления и т. п.) также подлежат страхованию, и затраты банку компенсирует страховая компания.
Риск утраты титула собственности. Это та ситуация, когда на заложенное и оформленное в собственность жилье обоснованные претензии предъявляют третьи лица. Прежде всего, по настоящему Жилищному кодексу человек, заключивший ипотечную сделку, является добропорядочным приобретателем недвижимости, и все претензии третьих лиц рассматривают только в суде.
В целом надо сказать, что все перечисленные риски страхуют до совершения ипотечной сделки.
Риск возникновения необходимости расстаться с приобретенным при помощи ипотеки жильем. Это происходит, например, из‑за смены места жительства, увеличения семьи, развода супругов и прочего. Сделки с заложенной квартирой осуществляют с разрешения банка, причем ограничения предусмотрены в договорах. К примеру, сделка по приобретению большей квартиры при помощи программы ипотечного кредитования на момент, когда заем на уже приобретенное жилье еще не полностью погашен.
Если возникает ситуация, когда человек вынужден продать недвижимость, по обоюдному решению банка и плательщика квартиру выставляют на продажу. Из полученных средств сначала погашают сумму по процентам и остаточные выплаты по кредиту. Остальная сумма остается у плательщика.
Без разрешения банка жилье, приобретенное по ипотечному кредиту, можно только завещать.
Примеры приобретения квартир с помощью ипотечных кредитов
Однокомнатная квартира общей площадью 45 кв. м -в панельном строящемся доме (Солнцево, Радужный). Ипотечный кредит Сбербанка России
Стоимость квартиры........................... 72 тыс. долл.
Первоначальный взнос....................... 21,6 тыс. долл.
Процентная ставка на этапе строительства
и после оформления квартиры в собственность...........11 % годовых
Сумма кредита....................... 50,4 тыс. долл.
Срок кредитования....................... 15 лет
Максимальный платеж по кредиту
(в первый месяц, далее происходит
корректировка в сторону уменьшения)........740 долл.
Совокупный семейный доход
после налогообложения,
подтвержденный документально (ежемесячно)...950 долл.
Дополнительных расходов (комиссии банка,
страхование, оценка)....................... нет

Двухкомнатная квартира общей площадью 57 кв. м на вторичном рынке в панельном доме (Мичуринский пр-т). Ипотечный кредит Городского ипотечного банка
Стоимость квартиры....................... 120 тыс. долл.
Первоначальный взнос....................... 30 тыс. долл.
Процентная ставка....................... 10,5 % годовых
Сумма кредита....................... 90 тыс. долл.
Срок кредитования....................... 10 лет
Максимальный платеж по кредиту
(в первый месяц, далее происходит
корректировка в сторону уменьшения)....................... 1214 долл.
Совокупный семейный доход после налогообложения,
подтвержденный документально (ежемесячно)..................3040 долл.
Дополнительные расходы:
- комиссия за выдачу денег....................... 720 долл.;
- комиссия за обналичивание....................... 70 долл.;
- страховка ....................... 990 долл.;
- оценка....................... 200 долл.

Двухкомнатная квартира общей площадью 41 кв. м на вторичном рынке в панельном доме (г. Одинцово Московской области). Ипотечный кредит Русского ипотечного банка
Стоимость квартиры....................... 58 тыс. долл.
Первоначальный взнос....................... 8,7 тыс. долл.
Процентная ставка....................... 11 % годовых
Сумма кредита....................... 49,3 тыс. долл.
Срок кредитования....................... 15 лет
Максимальный платеж по кредиту
(в первый месяц, далее происходит
корректировка в сторону уменьшения)....... 561 долл.
Совокупный семейный доход
после налогообложения, подтвержденный
документально (ежемесячно)....................... 1401 долл.
Дополнительные расходы:
- комиссия за выдачу....................... 740 долл.;
- страховка (1,5 % от суммы кредита,
увеличенной на 10 %)....................... 813 долл.;
- оценка....................... 200 долл.
Дополнительные материалы по теме

 

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100