Rambler's Top100 КАК ПРИВАТИЗИРОВАТЬ КВАРТИРУ (КОМНАТУ)?

Приватизации жилья добавили три года
Бесплатная приватизация продлена до 1 марта 2013 года
Президент России Дмитрий Медведев подписал закон о продлении приватизации жилья до 1 марта 2013 года.
«Есть одна тема, по которой я неоднократно получал письма. Это тема касается приватизации. Приватизация у нас идет давно, но все равно этим инструментом воспользовались далеко не все», - заявил Д.Медведев на встрече с главой Федерального фонда содействия жилищному строительству Александром Браверманом.
«Поэтому мною было принято решение еще раз продлить срок на приватизацию жилья, которое предоставляется гражданам по договору социального найма помещений. Такой закон я подписал, у нас срок приватизации заканчивается в этом случае в 2013 году. То есть срок приватизации продляется до 1 марта 2013 года», - сказал президент.
Д.Медведев выразил надежду на то, что «это достаточно серьезный запас для того, чтобы довести все эти процедуры до конца».
Напоминаем, бесплатная приватизация жилья началась в 1991 году. Срок ее окончания был назначен на 1 января 2007 года, позднее он был продлен до 1 января 2010 года, затем – до 1 марта 2010 года. Предполагалось, что после этой даты граждане смогут оформить в собственность квартиры, в которых они проживают на условиях соцнайма, только выкупив ее у муниципалитета по рыночной цене. Приватизированное жилье владелец может продать, подарить или завещать. По мнению экспертов, у приватизации есть два минуса. Первый заключается в том, что государство планирует ввести новый налог на недвижимость, и для приватизированных квартир он будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости жилья. Второй – в том, что владельцам придется из своих средств оплачивать капремонт дома.
Для граждан, которые не готовы нести подобные расходы, была предусмотрена возможность деприватизировать жилье – то есть передать приватизированную квартиру в собственность города и проживать в ней на условиях социального найма. Возможность продажи либо наследования квартиры в этом случае утрачивается. Деприватизировать жилье теперь также можно до 1 марта 2013 года. В октябре прошлого года московские власти заявили о своих планах сделать деприватизацию жилья бессрочной для жителей столицы.

По словам первого зампреда думского комитета по законодательству Владимира Груздева, в течение последнего года количество желающих приватизировать жилье увеличилось в среднем по России на 45%, а в Москве на целых 62%. По мнению депутата, трехлетний срок продления приватизации - достаточное время, чтобы все граждане страны определились относительно своего права собственности на жилье, а 25% россиян пока такого решения еще не приняли.
Как добавил зампредседателя комитета Андрей Назаров, большое количество граждан просто не успели приватизировать квартиры из-за больших очередей в пункты приема документов - от четырех до восьми месяцев, из-за затянутых сроков оформления вновь вводимого жилья в муниципальную собственность, которые составляют от одного года до двух лет.
Противники продления сроков приватизации жилья также согласились с этим аргументом. По словам главы комитета Госдума по законодательству и автора Жилищного кодекса Павла Крашенинникова, особенно острая ситуация сложилась в крупных городах, где нерасторопность граждан и неготовность местных властей привели к пиковым нагрузкам в конце срока приватизации.
Сейчас в России приватизировано более 80% жилья. Впервые сроки окончания бесплатной приватизации были определены в связи с вступлением в силу 1 марта 2005 г. Жилищного кодекса РФ. Приватизация должна была закончиться до 1 января 2007 г., и приватизировать жилье могли только лица, получившие квартиры до 1 марта 2005 г. Затем этот срок был перенесен на три года - до 1 марта 2010 г.

Зачем приватизировать квартиру?
Тем, кто долгое время живет в «не своем» жилье, поначалу трудно понять все прелести статуса собственника. Ведь жильцы квартир, занимаемых по договору социального найма, платят за наем символические деньги, на оплату ЖКХ получают субсидии из бюджета. Кроме того, они могут не задумываться о надвигающемся налоге на недвижимость, который также планируется ввести в 2013 году.
Однако, несмотря на это, у свидетельства о праве собственности есть очевидные преимущества перед договором социального найма. Во-первых, рано или поздно Москва тоже перейдет на 100%-ную оплату услуг ЖКХ, таким образом, один плюс отпадет. И во-вторых, право собственности дает полную свободу при распоряжении этим имуществом. Уже не нужно будет спрашивать разрешения муниципалитета, чтобы сдавать такую квартиру в поднаем. Можно будет самостоятельно участвовать в собраниях членов ТСЖ, а не надеяться на представителей ГУИС. Можно квартиру продать или завещать. Так или иначе, право собственности остается незыблемым. А жить в квартире, которая по факту принадлежит городу, согласитесь, ненадежно.
Квартиру можно и деприватизировать (то есть вернуть обратно государству, муниципалитету, заново заключив договор социального найма). Если к тому времени ставки налога на недвижимость станут известны и «устаканятся», вы сможете посчитать, какие налоги вам грозят, и если они покажутся неподъемными, снова станете нанимателем. Но помните: право приватизации остается за человеком один раз в жизни.
Какие квартиры можно приватизировать?
Согласно Закону «О приватизации жилищного фонда РФ», приватизировать можно жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилом фонде, т. е. принадлежащие государству или муниципальным образованиям. Исключением являются жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения.
«Единственное, что хочу отметить, – это нюансы с общежитиями, – обращает внимание заместитель генерального директора компании «Релайт-Недвижимость» Константин Барсуков. – Нужно различать общежитие и жилой дом, который назывался общежитием, но в реальности (по документам) им не являлся. В таких домах, несмотря на их название, приватизировать жилые помещения можно. Отличить, в каких общежитиях приватизировать жилые помещения разрешено, а в каких нет, можно по тому, к какому фонду принадлежит данное помещение. Если оно принадлежит к специализированному жилищному фонду, то приватизация невозможна. Если к жилищному фонду социального использования, то приватизация возможна».
Относительно служебного жилья есть нюанс. В Москве приватизировать служебную квартиру можно, если человек проживал в ней и был прописан 10 лет и более. «Также необходимо отработать столько же лет (не менее 10) на предприятии, которому принадлежит занимаемая служебная жилплощадь. Это закреплено в Законе г. Москвы «Об обеспечении прав жителей г. Москвы на жилые помещения», – уточняет юрист юридической компании «Юков, Хренов и партнеры» Мария Бондаревская.
Кто обладает правом приватизации?
Согласно закону, приватизировать жилые помещения могут граждане, занимающие их по договорам социального найма. Квартиры, предоставленные по договорам безвозмездного пользования (например, инвалидам), приватизировать нельзя.
«Также стоит уточнить, что приватизировать такое жилье может только наниматель и члены его семьи, прописанные в этом же помещении, –
реклама
подчеркивает управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский. – Поднаниматели, а также временно проживающие в той же квартире родственники или друзья, безусловно, рассчитывать на приватизацию не могут».
Зато, если в семье возникла такая необходимость по какой-либо причине, можно специально заранее прописать в муниципальную квартиру родственника, чтобы он тоже поучаствовал в приватизации этой квартиры, говорит Константин Барсуков. Правда, нужно будет согласие всех остальных прописанных здесь же людей.
Жилое помещение приватизируется на всех постоянно проживающих и зарегистрированных граждан в равных долях. Отказаться от права приватизации в пользу кого-то нельзя. Отказ от приватизации нужно заверять нотариально.
Повторно могут участвовать в приватизации лица, чьи права ранее при проведении такой сделки были нарушены, и имеется соответствующее решение суда.
Временно отсутствующие лица не лишаются права приватизации. Они могут забронировать квартиру за собой. «Бронирование представляет собой процедуру закрепления прав на помещение за временно отсутствующими жильцами, – рассказывает Мария Бондаревская. – Любые сроки временного отсутствия гражданина не являются основанием для лишения его права пользования жилым помещением в домах государственного и муниципального фонда. Для осуществления бронирования жилого помещения необходимо подать соответствующее заявление. В итоге гражданину выдается охранное свидетельство (бронь) по месту нахождения бронируемого помещения».
Как оформить приватизацию?
Если претендентов на приватизацию в квартире или комнате несколько, лучше всего оформить доверенность на одного члена семьи, который будет заниматься сбором всех документов. Иначе бегать по инстанциям придется каждому, кто претендует на долю. Доверенность необходимо нотариально заверить.
Подать документы на приватизацию можно в службу «одного окна» (они работают в каждом административном округе Москвы). Документы требуются следующие:
1. Ордер или выписка из распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы о предоставлении жилой площади в право пользования и договор социального найма к нему – подлинник и две ксерокопии.
2. Выписка из домовой книги (с информацией о гражданах, зарегистрированных на данной площади с момента получения ордера) – 1 экземпляр.
3. Финансовый лицевой счет – 1 экземпляр.
4. Справка о замене паспорта за период с сентября 1991 г. по настоящее время – по 1 экземпляру.
5. В случае перемены места жительства в период с сентября 1991 года по настоящее время необходимо предоставить выписки из домовых книг со всех мест проживания и дополнительно справку о том, что в приватизации не участвовал (кроме г. Москвы).
Примечание:
Справку о том, что в приватизации не участвовал, нужно получать в органах, осуществлявших государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (БТИ, администрация региона и пр.), если был зарегистрирован в регионе РФ с сентября 1991 года по декабрь 1997 года, и в учреждении юстиции или Федеральной Регистрационной службе региона, если был зарегистрирован в регионе РФ с января 1998 года и позже.
6. Кадастровый паспорт и экспликация.
7. В случае утери ордера в ДЕЗ необходимо получить справку о том, что ордер не сохранился, и справку из Центрального архива города Москвы по адресу: ул. Профсоюзная, д. 80, а также выписку из протокола заседания жилищной комиссии префектуры по месту расположения приватизируемого помещения о разрешении приватизации без ордера.
8. Подлинники и ксерокопии паспортов всех проживающих на приватизируемой площади (разворот с фотографией и разворот с пропиской) и свидетельства о рождении детей.
9. Если кто-то из членов семьи был выписан по решению суда, то необходимо представить ксерокопию решения суда.
10. Все совершеннолетние члены семьи могут отказаться от участия в приватизации. В этом случае необходимо представить нотариально удостоверенный отказ или явиться лично в назначенное время с остальными членами семьи на подписание договора передачи.
11. Если право на приватизацию использовано кем-то из членов семьи, то представить ксерокопии документов, подтверждающих участие в приватизации.
Как потом без проблем продать приватизированную квартиру?
Не секрет, что приватизированные квартиры вызывают подозрения у потенциальных покупателей, которые переживают, что потом объявятся бывшие жильцы, чьи права были при приватизации нарушены, и оспорят сделку. Поэтому, по
реклама
словам Константина Барсукова, в идеале лучше покупать квартиру, которая была получена по ордеру в советское время, принадлежит одному собственнику, который приватизировал ее более трех лет назад, и кроме собственника в этой квартире больше никто и никогда не был прописан. «Ну, и соответственно, – продолжает эксперт, – собственник должен быть не преклонного возраста, а, скажем так, в районе 50 лет, он не состоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансерах, не лишен дееспособности. Но хочу сразу оговориться, что такая ситуация – это, говоря словами старого анекдота, "абсолютно круглая лошадь в вакууме"».
Эксперт советует при покупке таких квартир обращаться к профессиональным риэлторам, в письменном виде предоставляющим своим клиентам-покупателям как результаты юридической экспертизы, так и гарантии, основанные на этих результатах.
По материалам sob.ru

 

Что такое приватизация?  АиФ» 02.02. 2010 г.)
Приватизация жилого помещения – это единственная возможность для граждан получить жилье от государства «на халяву». Напомним об основных моментах приватизационного процесса
Что можно, а что нельзя приватизировать?
Приватизации подлежат жилые помещения, которые граждане занимают по договору социального найма. В соответствии с Законом не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебное жилье и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения, пишет Собственник.
Законом о приватизации в перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации, включены также квартиры, предоставленные гражданам по договору социального найма после 1 марта 2005 года. Но в соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ данная норма признана не соответствующей Конституции РФ. То есть приватизировать можно и квартиру, предоставленную по договору социального найма после 1 марта 2005 года.
Право на приватизацию дается только один раз, то есть если гражданин ранее уже участвовал в приватизации, то при повторном обращении ему откажут. При этом несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия.
Граждане же, которые приватизировали квартиру, но, передумав, вернули жилое помещение государству, то есть расприватизировали ее, также не имеют права на повторную приватизацию.
Что нужно для приватизации?
Огромное желание. И это не шутка. Причем такое желание должны изъявить все прописанные в квартире. Как гласит закон, для приватизации необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних от 14 до 18 лет. Приватизация несовершеннолетними от 14 до 18 лет оформляется ими самостоятельно с согласия законных представителей.
Если кто-то из членов семьи не хочет приватизировать квартиру, то он должен отказаться от приватизации. В этом случае оставшиеся члены семьи могут приватизировать жилье в общую собственность. А вот если гражданин не желает приватизировать жилье, и он также не хочет писать «отказную» от приватизации, то в этой ситуации другие члены семьи не смогут приватизировать квартиру.
Может быть и такая ситуация: семья желает приватизировать квартиру, но один из членов семьи ранее уже участвовал в приватизации, то есть он уже воспользовался своим правом. При этом он не дает свое согласие на приватизацию и не пишет отказную. Ну вот такой вот вредный человек попался – ни себе, ни другим! К сожалению, такие проблемы не редкость. И оставшимся членам семьи для решения данной проблемы приходится обращаться в суд. Судебная практика на этот счет неоднозначная, но все же решения в пользу желающих приватизировать есть.
Таким образом, чтобы приватизировать квартиру, необходимо:
— согласие на приватизацию всех прописанных в квартире;
— отказ от приватизации члена семьи, который не хочет участвовать в приватизации;
— участие в приватизации впервые, исключение для несовершеннолетних детей, которые вправе участвовать в приватизации повторно;
— чтобы жилое помещение подлежало приватизации.
Приватизация в Москве
Что такое режим «одного окна» в Москве?
В Москве прием граждан, которые приватизируют жилье, ведется в режиме «одного окна». Это означает, что для москвичей приватизация жилья носит более упрощенный характер, так как практически все документы будут собраны по запросам без участия гражданина.
Желающим приватизировать квартиру необходимо обращаться в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных округах. На прием приходит один из совершеннолетних членов семьи. При этом ему необходимо будет иметь при себе оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность всех членов семьи: для граждан старше 14 лет – паспорт, для детей до 14 лет – свидетельство о рождении.
Граждане, прибывшие на занимаемую площадь после 1 сентября 1991 года, для проверки принципа однократности участия в приватизации должны предоставить:
— сведения о регистрации по месту жительства (выписку из домовой книги) за период с сентября 1991 года до прибытия на данное место жительства;
— справку полномочного органа, подтверждающую неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства (в случае проживания в указанный период за пределами города Москвы).
Сотрудники Управления информируют граждан о необходимости платы за оформление документов (изготовление документов БТИ, оформление, в случае необходимости, договора социального найма, регистрация права собственности, оформление нотариальной доверенности для представления документов на государственную регистрацию) и выдают необходимые для этого квитанции. Далее они посылают запросы в БТИ, другие жилищные организации с целью получения необходимых документов. После проверки всех документов граждане вызываются для подписания договора передачи жилого помещения в собственность.
Подписанный договор по желанию заявителей может быть:
— передан на государственную регистрацию в регистрационную службу непосредственно сотрудниками Управления Департамента. После государственной регистрации зарегистрированный договор выдается заявителю через службу «одного окна». Данная услуга является возмездной;
— передан на руки заявителю для осуществления самостоятельных действий по регистрации прав собственности. В этом случае удастся немного сэкономить, так как не надо будет делать доверенность и платить услугу по государственной регистрации сотрудникам Управления Департамента.
Не всегда обращение в службу «одного окна» может закончиться получением правоустанавливающих документов. Причинами для отказа могут послужить:
— отсутствие прав города на приватизируемое жилье;
— представление поддельных документов, документов, утративших силу, и т. д.;
— отказ заявителя оплатить услуги;
— повторное участие в приватизации;
— отсутствие сведений, подтверждающих участие (неучастие) в приватизации, из других регионов РФ.
Если в квартире была перепланировка
Неоформленная перепланировка или переоборудование может затруднить процесс приватизации. В случае незаконной перепланировки в приватизации, конечно, не откажут, но все-таки негативные последствия наступят. Так, сотрудники Управления Департамента в административном округе в случае наличия в документах, полученных из БТИ, фактов несанкционированного переоборудования, направляют письмо в соответствующую организацию (БТИ) и заявителям о приостановлении приватизации. Только после того как наниматель узаконит переоборудование или перепланировку, решение о приостановлении отменяется.
Необходимо знать, что не требуется оформлять разрешение при проведении следующих работ: ремонт помещений, установка или разборка встроенной мебели, шкафов, антресолей, замена (без перестановки!) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
Для тех, кто желает вернуть жилье государству
Данный процесс называют «расприватизация» или «деприватизация», но смысл все равно один: лицо, ставшее собственником квартиры, по каким-либо причинам хочет возвратить квартире прежний статус, то есть вернуть жилье государству. Напомним, что сделать это можно также лишь до 1 марта 2010 года.
В соответствии с Законом граждане вправе вернуть квартиру лишь при следующих условиях:
— жилое помещение должно быть единственным местом постоянного проживания;
— жилое помещение должно быть свободно от каких-либо обязательств (например, квартира не должна находится в залоге, под арестом, быть предметом судебного разбирательства и т. д.);
— на расприватизацию согласны все сособственники.
При соблюдении этих условий органы власти не вправе отказаться от принятия квартиры. При этом процедура возврата заключается в расторжении договора приватизации, государственной регистрации соглашения о расторжении договора, заключение с бывшим собственником нового договора социального найма.
Прежде чем пойти на такой шаг, стоит взвесить все за и против, так как, расприватизировав жилье, получить его обратно в собственность уже невозможно!
Какие плюсы и минусы?
Что можно отнести к плюсам приватизации:
— граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, они вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, отдавать в залог, а также совершать иные не запрещенные законом сделки. Наниматель не вправе совершать указанные сделки;
— собственник вправе прописать в квартире любое лицо, наниматель же в некоторых случаях должен заручаться согласием наймодателя – собственника квартиры;
— у собственника практически невозможно отобрать квартиру, в то время как нанимателя можно выселить, например, за противоправные действия (нарушает права соседей, не платит за квартиру и т. д.). При этом выселить его могут в другое жилое помещение, которое может быть хуже занимаемого; а могут и вообще без предоставления другого жилья.
Если же собственник ведет образ жизни, который будет мешать окружающим его соседям, то все, что можно сделать с таким человеком, это выселить через суд, а квартиру продать с публичных торгов. При этом деньги вырученные от продажи, возвращаются бывшему собственнику, за минусом расходов, связанных с проведением торгов.
Что относится к минусам:
— за собственное жилье придется платить налог на имущество физических лиц, который необходимо уплачивать собственникам жилых помещений. Наниматели такого налога не платят. Данный налог уплачивается ежегодно. Конкретный размер налога устанавливается представительными органами власти на местах. Ставка налога колеблется от 0,1 до 2,0% и зависит от стоимости имущества. Стоимость имущества берется инвентаризационная, т. е. та сумма, которую указало БТИ. В принципе, размер налога не так уж велик, но это пока. В будущем предполагается рассчитывать налог не от инвентаризационной стоимости, а от рыночной стоимости квартиры. Вот тогда этот налог существенно повысится и ударит по карманам многих граждан;
— для собственника жилого помещения стоимость коммунальных платежей немного выше, чем для нанимателя.
В Москве к плюсам социального найма (а соответственно, к минусу собственности на жилье) можно отнести еще один факт. Если дом, в котором проживает наниматель, подлежит сносу, то ему предоставляют жилое помещение в пределах нормы предоставления на одного человека. Норма предоставления – 18 кв. м на одного человека. К примеру, семья из 4 человек занимает квартиру общей площадью 50 кв. м на основании договора социального найма. Дом идет под снос, а значит, семье положена квартира общей площадью не менее 72 кв. м. Собственнику же предоставляется равноценное жилое помещение. Допустим, если занимал он 1-комнатную квартиру, то получит такую же 1-комнатную квартиру.

Автор: Ава Кулебякина

 

ВОПРОСЫ В ТЕМУ
Дом аварийный, в оформлении квартиры в собственность отказывают...
- Наш дом признан аварийным, и приватизировать квартиры нам запрещают. Переселить в новое жилье обещают только через год, так что приватизировать его мы не успеем. Что делать в такой ситуации?
Сombat
- Не допускается приватизация квартир в домах, которые признаны не просто непригодными для проживания, но и не подлежащими ремонту или реконструкции.
В вашей ситуации нужно как можно скорее обращаться в суд с иском о внеочередном предоставлении жилого помещения на основании того, что дом признан аварийным и соответственно проживание в нем недопустимо.
- Можно ли будет выкупить свободную комнату в коммуналке
У нас коммуналка, две комнаты приватизированы, две - нет. Владельцы последних стоят в очереди на улучшение жилищных условий, но переселят их явно после 1 марта 2010 года. Сохранится ли тогда у собственников приватизированных комнат право выкупить освободившуюся жилплощадь?
Игорь.
- Тут в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ст. 59) возможны варианты.
1. После освобождения комнат в коммуналке остаются лица (в том числе собственники остальной жилплощади), которые а) являются очередниками либо б) могут быть признаны малоимущими и при этом имеют на каждого члена семьи меньше 18 кв. м общей площади жилья.
Такие лица вправе получить свободные комнаты по договору соцнайма. Соответственно их можно приватизировать ТОЛЬКО до 1 марта 2010 года при условии, что право приватизации не было использовано ранее.
2. Собственники остальных комнат могут ВЫКУПИТЬ освободившуюся жилплощадь - если на каждого члена семьи у них приходится менее все тех же 18 кв. м общей площади.
Внимание: это правило действует независимо от окончания срока приватизации, то есть выкупить (по договору купли-продажи) у города освободившиеся в коммуналке комнаты - при соблюдении вышеназванного условия - можно будет и после 1 марта 2010 года.
 

Как приватизировать квартиру через «одно окно»  («Квартирный ряд» октябрь  2008 г.)
Недавно промелькнул юбилей, который никто не заметил: 15 лет с начала приватизации. Опасаясь, что государство может передумать, народ заторопился оформлять жилье в собственность. Люди ночевали в очереди, жгли костры, чтобы наутро быть первыми.
Ситуация почти повторилась – после вступления в силу нового ЖК, ограничившего сроки приватизации. Справиться с ажиотажем, облегчить жизнь москвичам, желающим приватизировать свои квартиры, призвана служба «одного окна», созданная в окружных жилищных управлениях. Как оформить жилье в собственность, обратившись в одно окошко, – об этом сегодняшний выпуск «Справочного бюро».
Куда надо идти
Договоры передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации оформляются и выдаются в режиме «одного окна» службами Управлений жилищного Департамента в административных округах столицы.
Где вы жили до сентября 1991 года?
Специалисты-жилищники разделяют приватизацию на легкую и нелегкую. Легкая – это если вы захотели приватизировать квартиру, в которую поселились до 1 сентября 1991 года. Что уже само за себя говорит, что ранее вы не участвовали в приватизации, поскольку тогда еще не было такого закона. А вот тому, кто въехал в квартиру после этой даты, надо еще доказать, что ранее не воспользовался этим правом, и, если он желает, чтобы документы для приватизации были оформлены в режиме «одного окна», ему надо в это окно представить документы с прежних адресов проживания:
– сведения о регистрации по месту жительства (выписку из домовой книги) за период с сентября 1991 года до даты поселения на последнее место жительства;
– справку, подтверждающую неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства.
Дан срок
Срок подготовки документов для приватизации в режиме «одного окна» – 60 рабочих дней.
Сколько стоит бесплатная приватизация
Готовят и формируют документы на приватизацию, отправляют их на госрегистрацию службы «одного окна» департамента на безвозмездной основе, то есть бесплатно. Но услуги «сторонних» организаций, с которыми они взаимодействуют, надо оплачивать. Раскошелиться придется за:
услуги БТИ по изготовлению документов (поэтажный план и экспликация к нему), что в зависимости от размера квартиры обойдется в 150–200 рублей.
кроме того, в домах со сложной адресной историей (например, когда-то, во времена оны, улица называлась Фили-Мазилово, теперь – Кастанаевская) БТИ за изготовление справки об идентификации адреса объекта капитального строительства по актуальному адресу возьмет 440 рублей.
за регистрацию права собственности – госпошлина 500 рублей;
за оформление нотариально удостоверенной доверенности для представления пакета документов на государственную регистрацию – от 400 до 800 рублей. В зависимости от того, к какому нотариусу попадете. У разных нотариусов расценки разные.
Совет: ради экономии оформляйте одну доверенность на всех членов семьи. Имейте в виду, что некоторые нотариусы выписывают доверенность на каждого домочадца. И берут, соответственно, больше денег.
Необходимые квитанции на оплату выдаются при оформлении заявления о подготовке документов для приватизации в режиме «одного окна».
Шаги, которые нужно сделать
1. Один из совершеннолетних членов семьи, зарегистрированный в приватизируемой квартире, обращается в службу «одного окна» Управления Департамента жилищной политики города в своем округе, то есть по месту жительства, и заполняет бланк заявления с просьбой передать в собственность занимаемую жилплощадь по такому-то адресу, подготовить необходимые документы.
К заявлению прилагаются:
копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех взрослых членов семьи, зарегистрированных на занимаемой площади, – подлинники и ксерокопии паспортов.
для детей до 14 лет – подлинники и ксерокопии свидетельств о рождении.
Сотрудники службы «одного окна» проверяют представленные заявителем документы и формируют с использованием компьютерной программы «Приватизация. Подготовка документов» заявление, типовая форма которого утверждена правительством Москвы.
Принятое заявление о подготовке документов в присутствии заявителя фиксируется в электронном регистрационном журнале. Выписка из этого журнала, заверенная подписью сотрудника службы «одного окна», выдается на руки заявителю.
2. Снова визит к «одному окошку» окружного Управления Департамента для подписания договора передачи жилплощади в собственность. При этой процедуре должны присутствовать все члены семьи старше 14 лет, зарегистрированные в приватизируемом жилье (или их представители по нотариально оформленной доверенности). Не забыть подлинники документов, удостоверяющих личность, и оплаченную квитанцию на госпошлину, взимаемую за регистрацию права собственности.
3. Теперь заключенный договор передачи жилья в собственность надо зарегистрировать в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве. По желанию заявителя это может сделать:
уполномоченный сотрудник жилищного Управления. Услуга бесплатная. В таком случае обязательно оформление доверенности на сотрудника департамента для представления им документов на госрегистрацию. Зарегистрированный договор выдается заявителю через службу «одного окна» Управления.
сам заявитель. Но при сдаче пакета документов на регистрацию все же необходимо присутствие уполномоченного сотрудника Управления, обладающего правом подписи по доверенности от руководителя департамента как второй стороны договора передачи. Туда же, в регистрационную службу, спустя 2–3 месяца будущий собственник жилья и должен затем явиться за свидетельством о государственной регистрации права собственности.
4. И последний. Явка в Управление жилищного Департамента за готовым документом. Договор передачи жилья в собственность в порядке приватизации выдается одновременно всем собственникам жилого помещения (или их представителям по нотариально оформленной доверенности) при наличии подлинников паспортов и свидетельств о рождении детей.
При получении договора передачи на руки заявитель удостоверяет сей факт личной подписью в специальном журнале.
Почему могут отказать
Отказать в выдаче правоустанавливающих документов в службе «одного окна» могут в случаях, если:
отсутствуют права города на приватизируемое жилье;
имеются не утвержденные в установленном порядке перепланировки, повлекшие за собой изменения в технической характеристике жилья;
для приватизации представлены поддельные, не соответствующие действительности и утратившие силу документы;
заявитель отказывается оплатить услуги, предусмотренные настоящим регламентом;
право на приватизацию уже использовано;
отсутствуют сведения из других регионов РФ, подтверждающие участие (неучастие) в приватизации;
заявитель или член семьи выбыл в связи с регистрацией по другому месту жительства, со смертью и др.
С понедельника по пятницу
Окружные управления в режиме «одного окна» принимают заявления:
в понедельник – четверг: с 9 до 18 час.
в пятницу: с 9 до 16 час. 45 мин.
Перерыв на обед: с 13 до 14 час.
Где об этом сказано
- постановление правительства Москвы от 30 мая 2006 года № 352-ПП «О мерах по дальнейшему развитию и совершенствованию работы органов исполнительной власти, государственных учреждений и государственных унитарных предприятий города в режиме «одного окна»;
- постановление правительства Москвы от 22 августа 2006 года № 606-ПП «Об утверждении регламента подготовки, согласования и выдачи в режиме «одного окна» Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договоров передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации»;
- закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года.

Добровольно и бесплатно

Напомним основные принципы приватизации государственного и муниципального жилья:
- добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;
- бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений;
- гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз. Исключение составляют дети, которым разрешено приватизировать жилье дважды, - до достижения ими 18-летнего возраста и после этого момента;
- квартира передается в общую собственность либо в собственность одного из членов семьи;
- приватизация оформляется договором. Право собственности возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С согласия всех «прописанных»

Положительное решение о приватизации будет принято при условии, что достигнуто согласие всех постоянно зарегистрированных в квартире (в том числе – временно отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилым помещением, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет). Если один из нанимателей квартиры не дает согласие на приватизацию, то и остальные не могут воспользоваться этим правом.

Принимая решение о приватизации квартиры, необходимо ясно и четко представлять, в чем заключается разница между собственником (собственниками граждане станут после оформления приватизации) и нанимателем. К сожалению, многие не знакомы с содержанием статей действующего Гражданского кодекса РФ, в которых говорится об обязанностях собственника, касающихся содержания своего имущества. В отличие от нанимателя, который арендует площадь у города, и, соответственно, социально защищен, собственник в полной мере несет бремя ответственности за риск гибели принадлежащего ему имущества (в данном случае – квартиры),в том числе и по не зависящим от него причинам.

Кроме того, возможное в будущем изменение налоговой политики в Российской Федерации также коснется, в основном, увеличения платежей собственника.

Необходимо знать, что собственник имеет на только права, но и обязанности. Да, он может распоряжаться своей квартирой – дарить, завещать, продавать (т.е. совершать сделки, не противоречащие действующему законодательству). Но при этом собственник в полной мере несет бремя содержания жилья, включая содержание общей собственности жильцов многоквартирного дома, и платит налог на недвижимое имущество (размер которого может существенно возрасти).

Если наниматель арендует на льготных условиях квартиру у города и в случае потери жилья ему гарантировано предоставление городом другого жилого помещения, то у собственника таких гарантий нет.

Уменьшение очереди

19.05.09 года правительство столицы приняло постановление № 439-ПП «О работе исполнительных органов государственной власти города Москвы в завершающий период передачи в собственность граждан в порядке приватизации занимаемых ими жилых помещений и о внесении изменений в постановление правительства Москвы от 22 августа 2006 г. № 606-ПП». В этом документе сказано, что все управы районов города должны участвовать в приеме заявлений для оформления приватизации по принципу «одного окна». И сейчас в столице начался дополнительный прием заявлений, что позволило уменьшить очереди «за приватизацией».

Заявление, поданное в службу «одного окна» управ, имеет такой же правовой характер, как и заявление, поданное в службу «одного окна» окружного управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. И является подтверждением намерения гражданина (волеизъявления) воспользоваться правом на приватизацию.

Внимание! Прием заявлений будет осуществляться до 00 часов 00 минут 1 марта 2010 года.

По-новому и по-старинке

Чтобы воспользоваться своим правом на приватизацию, москвичи могут обратиться:
- в «одно окно» управы района по месту жительства;
- в единые центры приватизации на Рязанском проспекте, 32, тел.: 379-97-88 и на Щербаковской улице, 41А, тел.: 369-49-59, 369-22-62;
- по-старинке в службу «одного окна» управления Департамента жилищной политики своего округа и доверить их сотрудникам всю процедуру подготовки документов о передаче жилых помещений в собственность. Кроме того, в управлениях по-прежнему осуществляют и прием полных пакетов документов (по желанию москвичей).

При обращении в службу «одного окна» управы или в окружное управление заявителю не надо собирать документы: достаточно всем совершеннолетним и несовершеннолетним старше 14 лет членам семьи написать заявление, приложить к нему ксерокопии паспортов каждого из членов семьи, зарегистрированных на жилплощади, которую собираются приватизировать. А для детей – копии свидетельства о рождении.

Подать необходимые документы могут все совершеннолетние члены семьи, зарегистрированные в приватизируемом жилом помещении, или их доверенное лицо.

Прежде чем обращаться в «одно окно», желательно запастись ксерокопиями документов, удостоверяющих личность граждан Российской Федерации и постоянную прописку в городе Москве (с предъявлением оригиналов при подаче документов сотруднику Департамента) – для лиц старше 14 лет. Для несовершеннолетних – ксерокопии свидетельств о рождении (с предъявлением подлинника на приеме у инспектора.

Сделай сам

Тем, кто решил собрать пакет документов самостоятельно, необходимо представить кадастровый паспорт и экспликацию (их выдача для приватизации осуществляется бесплатно), подлинники ордера (распоряжения) и договора социального найма. Чтобы заказать и получить эти документы, необходимо обратиться в территориальное БТИ по месту расположения занимаемого жилого помещения.

Потребуется также расширенная выписка из домовой книги (срок ее действия два месяца) и справка о замене паспорта.

Копия финансового лицевого счета понадобится только в том случае, если вы занимаете комнату в коммунальной квартире.

Имейте ввиду, что заказать и получить экспликацию и поэтажный план можно лишь при наличии паспорта.

Расширенная выписка из домовой книги (с внесением не только зарегистрированных на данный момент, но и всех выбывших) и справка о замене паспорта (с указанием реквизитов всех документов и изменений фамилий с 1991 г.) выдаются в паспортном столе ДЕЗа также при предъявлении паспорта.

При получении документов проверяйте правильность написания фамилии, имени, отчества, даты рождения, реквизитов паспортов. На всех документах должны стоять число, подпись (с расшифровкой фамилии должностного лица) и печать.

Для граждан, прибывших в Москву из других регионов, необходима справка из регистрационного органа о том, что они не участвовали в приватизации по предыдущему месту жительства.

И еще. В каждом конкретном случае сотрудник, ответственный за оформление пакета на приватизацию, вправе потребовать дополнительные документы.

Галина Писарчик

 

 

Приватизируй, если хочешь. Расприватизируй, если можешь  ("M2 = Квадратный метр " Выпуск №28 (288) 12 июля - 18 июля 2006 г.)
Недавно российские законодатели приняли решение о продлении сроков бесплатной приватизации до 2010 года. Граждане получили возможность без спешки оформить квартиры в собственность. Правда, тянуть с этим процессом все равно не стоит. Юрист М2 рассказывает о том, как быстрее приватизировать квартиру и в каких случаях выгоднее ее деприватизировать.
Приватизировать жилье вправе граждане РФ, которые занимают квартиры, находящиеся в государственном или муниципальном фонде. Бесплатная передача жилплощади в собственность осуществляется с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Квартира передается в общую собственность либо в собственность одного из членов семьи.
Приватизация оформляется договором, при этом данный документ не требуется заверять нотариально. В него обязательно включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования квартирой и проживающие совместно с лицами, которым она передается в собственность, а также несовершеннолетние, проживающие отдельно, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.
Право собственности возникает с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Непредвиденные обстоятельства
Не подлежат приватизации квартиры, предоставленные по договорам социального найма после 1 марта 2005 года; жилье, находящееся в аварийном состоянии; площади в общежитиях, домах закрытых военных городков и служебные помещения. Исключение составляет жилищный фонд совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и расположенный в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Квартиры в доме — памятнике истории и культуры — оформлять в собственность не запрещается, но граждане, приватизировавшие такое жилье, обязаны соблюдать законодательство об охране подобных зданий. Для этого в договоре передачи квартиры указываются особые условия.
В соответствии с законом о приватизации каждый гражданин имеет право бесплатно приобрести в собственность занимаемое им жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Воспользоваться этим правом разрешается только один раз. Вы ранее уже приватизировали жилое помещение? По закону сделать это еще раз не удастся.
Исключением являются только несовершеннолетние граждане. Даже если они стали собственниками занимаемой квартиры в порядке приватизации, то все равно сохраняют право однократно приватизировать жилье после достижения совершеннолетнего возраста. Проще говоря, после 18 лет гражданин имеет право на приватизацию жилого помещения независимо от того, участвовал ли он в ней ранее (например, с родителями).
Иногда случается так, что гражданин умирает до того, как становится полноправным собственником помещения. Если он подал заявление о приватизации жилья, но не успел оформить договор передачи помещения в его собственность или зарегистрировать этот договор, это не основание отказать наследникам в удовлетворении требований (но только в том случае, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию и не отозвал свое заявление). При возникновении спора по поводу наследования вопрос решается в судебном порядке.
Приватизация наоборот
Следует отличать от отказа в приватизации такое понятие, как «расприватизация» («деприватизация»). Другими словами, это расторжение договора приватизации. Согласно ст. 20 закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», малоимущие граждане, приватизировавшие квартиры, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, могут передать принадлежащие им на праве собственности помещения в государственную или муниципальную собственность.
Соответствующие органы обязаны принять квартиры и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с гражданами и членами их семей, проживающими там. Жилое помещение возьмут обратно только при условии, что оно свободно от обязательств. Так, например, если приватизированная квартира является предметом ипотеки, до тех пор, пока кредит не погашен полностью, вернуть ее государству не получится.
По каким причинам граждане стремятся вернуть квартире бывший статус? В частности, из-за налога на имущество физических лиц, который необходимо ежегодно уплачивать собственникам жилых помещений (с нанимателей он не взимается). Конкретный размер налога устанавливают представительные органы на местах. Сейчас ставка налога колеблется от 0,1 до 2% и зависит от стоимости имущества. Кроме того, для собственника квартиры размер коммунальных платежей немного выше, чем для нанимателя.
Договор без действия
Надо иметь в виду, что расприватизация жилья и признание договора приватизации недействительным — разные случаи. Договор приватизации признается недействительным, когда он заключен с нарушением требований законодательства. Недействительный договор теряет силу с момента его заключения в случае признания его таковым.
Если договор приватизации признан недействительным, квартира снова переходит в государственную или муниципальную собственность, а бывший собственник опять становится нанимателем. Если это жилье впоследствии, например, продано или обменено, то все участники сделок, заключенных после приватизации квартиры, возвращаются в исходное положение.
Поэтому при покупке или мене квартиры надо очень внимательно исследовать документы на предлагаемый объект: когда он был приватизирован, не нарушены ли права несовершеннолетних или недееспособных при приватизации и т. п. Стоит проверить все обстоятельства и убедиться, что относительно покупаемой квартиры ранее не совершались сделки, которые могут быть признаны недействительными.
Светлана МАМЫРОВА, юрист
Хая Плещицкая. Руководитель юридического департамента ЗАО «МИАН–агентство недвижимости»:
— В случае приватизации квартиры гражданин получает жилое помещение в собственность, что позволяет ему свободно владеть, пользоваться и распоряжаться указанным имуществом. При деприватизации человек становится нанимателем, и у него, соответственно, отсутствует тот объем прав в отношении квартиры, который имеется у собственника.
Практика показывает, что вопрос о приватизации либо деприватизации чаще всего возникает при освобождении жилых домов вследствие признания их аварийными, при изъятии земельных участков и т. п. В таких случаях собственникам предоставляется денежная компенсация в размере рыночной стоимости квартиры или иное равноценное жилое помещение.
В столице жилье выделяется нанимателям, исходя из норм предоставления по Москве в зависимости от ситуации. Решение о том, когда приватизировать или деприватизировать квартиру, принимает только после правильной оценки ситуации сам жилец, учитывая конкретные обстоятельства.
 

Как приватизировать квартиру (комнату)?
В настоящее время в Государственной Думе РФ разработан проект федерального закона "О введении в действие Жилищного Кодекса РФ", в соответствии с которым предусматривается продление на два года (до 1 января 2007 года) срока действия закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
В соответствии с указанным проектом закона оформление бесплатной передачи в собственность граждан (приватизация) жилых помещений полученных на условиях социального найма до 1 января 2005 г. будет осуществляться только до 1 января 2007 года. При этом жилые помещения предоставленные по договорам социального найма после 1 января 2005 г. уже не будут подлежать бесплатной передаче в собственность граждан.
Т.о. у москвичей есть ещё как минимум два года для оформления приватизации занимаемых ими по договору социального найма жилых помещений. При этом для принятия решения о приватизации своей квартиры москвичам необходимо ясно и четко представлять - в чем разница между собственником (собственниками граждане станут после оформления приватизации) и нанимателем. Необходимо хорошо обдумать и взвесить все "за" и "против".
К сожалению, большинство людей незнакомо с содержанием статей действующего Гражданского Кодекса РФ, говорящих об обязанностях собственника по содержанию своего имущества. В отличие от нанимателя, который арендует площадь у города, и, соответственно, социально защищен, собственник в полной мере несет бремя ответственности за риск гибели принадлежащего ему имущества (В данном случае - квартиры), в т.ч. и по не зависящим от него причинам.
Кроме того, возможное в будущем изменение налоговой политики в Российской Федерации также, в основном, коснется увеличения платежей собственника.
Конечно, в настоящее время собственник единственного жилого помещения и наниматель платят за жилье фактически одну и ту же сумму, т. е. оплачивают только часть реальных расходов города на эти цели. Однако принятие нового Жилищного Кодекса, очевидно, станет серьезным шагом в направлении приведения в соответствие жилищного и гражданского законодательства.
Считается, что все дома, в которых есть приватизированные квартиры - городская собственность и город должен нести расходы по содержанию всего общего оборудования дома и придомовой территории. Однако Гражданский Кодекс РФ (ст. 289) предусматривает активное и непосредственное участие во всем этом собственника, т. к. при приватизации в собственность граждан переходит не только квартира, но и доли в праве на все общие помещения в доме, содержать которые тоже обязаны все собственники.
Необходимо отметить, что происходящие в федеральном законодательстве перемены уже активно используется недобросовестными риэлторскими и/или криминальными структурами, которые искусственно нагнетают обстановку, распространяют слухи и фиктивные списки, что создает хороший фундамент для выкачивания средств из населения.
В настоящее время процесс приватизации идет в соответствии с действующим законодательством, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы принимает всё возможное по его ускорению и оптимизации.
В целях нормализации работы по приему граждан для оформления бесплатной передачи в собственность (приватизации) жилых помещений Департаментом проведен также ряд организационных мер: увеличено время приема (до последнего посетителя), при этом прием граждан ведется каждый день, в т.ч. и в выходные дни.
Особо следует обратить внимание москвичей, что Управления Департамента в административных округах приступили к приему граждан, желающих оформить документы на приватизацию занимаемых ими жилых помещений, в режиме "ОДНО ОКНО". Сегодня гражданину достаточно подать заявление о желании приватизировать квартиру, приложив к нему копии паспортов (свидетельств о рождении) всех зарегистрированных по данному адресу членов семьи. Подробная информация о работе в режиме "ОДНО ОКНО" см. здесь и здесь.
Также москвичи могут обратиться в Единый Центр приватизации (Рязанский проспект, 32. Тел. 379-9676, 379-9788) для подготовки документов для приватизации и государственной регистрации прав собственности на жилые помещения в г. Москве. Все тарифы Центра на оформление документов утверждены городом, сроки оформления составляют 10 дней.
Перед посещением специалиста по вопросам приватизации в целях экономии времени Вы самостоятельно можете собрать следующие документы:
1. Экспликация
2. Поэтажный план
(Срок действия документов - 1 год).
Обращаем ваше внимание, что заказать и получить экспликацию и поэтажный план Вы можете только при наличии паспорта.
3. Расширенная выписка из домовой книги (срок действия - 2 месяца)
4. Справка о замене паспорта
Расширенная выписка из домовой книги (с внесением не только прописанных на данный момент, но и всех выбывших) и справка о замене паспорта (с указанием реквизитов всех документов и изменений фамилий с 1991 г.) выдаются в паспортном столе ДЕЗа (РЭУ) также при предъявлении паспорта. При получении документов проверяйте правильность написания фамилии, имени, отчества, даты рождения, реквизитов паспортов. На всех документах должны стоять число, подпись с расшифровкой фамилии должностного лица и печать.
Для граждан, прибывших в Москву из других регионов Российской Федерации - справка из регистрационного органа о том, что они не участвовали в приватизации по предыдущему месту жительства.
5. Копия финансового лицевого счета понадобится Вам только в том случае, если Вы занимаете комнату в коммунальной квартире.
При оформлении пакета документа на приватизацию Вам необходимо заблаговременно запастись ксерокопиями документов, удостоверяющих личность граждан Российской Федерации и постоянную прописку в городе Москве (с предъявлением оригиналов при подаче документов сотруднику Департамента) - для лиц старше 14 лет. Для несовершеннолетних - ксерокопии свидетельств о рождении (с предъявлением подлинника на приеме инспектора).
В каждом конкретном случае сотрудник Департамента, ответственный за оформление документов на приватизацию, вправе требовать дополнительные документы.

 

ПРИВАТИЗАЦИЯ КВАРТИР ("Недвижимость & Цены" № 31 (2005 г.))
С 2005 года даже частично неприватизированные коммунальные квартиры уже не заинтересуют ни одного покупателя. В Санкт-Петербурге отмена приватизации привела фактически к консервации находящихся в плачевном состоянии, не приватизированных до конца коммуналок, поскольку город ремонтировать их не будет.
Закон есть закон
Закон «О приватизации жилья в Российской Федерации» вступил в силу 4 июля 1991 года. Согласно ему граждане РФ имели право бесплатно получить в собственность занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах. Право на приватизацию предоставляли гражданам только один раз. Исключение составляли дети, которым было разрешено приватизировать жилье дважды — до достижения ими 18-летнего возраста и после этого момента. С 1991 по 2005 год в Санкт-Петербурге приватизировали около 60 % жилого фонда. По данным Жилищного комитета, на 1 января 2005 года наибольшее количество площадей отдельных квартир (более 70 %) приватизировано в центральных районах города — Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском и Центральном. В спальных и пригородных районах Петербурга приватизированы около 50 % квартир. Объем приватизированных площадей в коммунальных квартирах несколько ниже — в среднем по районам 30–40 %.
Новый Жилищный кодекс должен был положить конец процессу приватизации. Однако Закон о порядке введения нового ЖК продлил срок действия Закона «О приватизации» еще на два года. Правда, с одной поправкой: право на бесплатную приватизацию своих квартир до 1 января 2007 года сохранили лишь граждане, получившие жилье по договорам социального и коммерческого найма до 1 марта 2005 года. Все жилые помещения, предоставленные после этого срока, россияне уже не смогут получить в собственность. Также до 1 января 2007 года малоимущие граждане, поторопившиеся приватизировать свои квартиры и не вынесшие финансового бремени, имеют право на деприватизацию — то есть возможность отыграть все назад. По проекту закона, вынесенного на обсуждение в петербургское Законодательное собрание губернатором города Валентиной Матвиенко, малоимущими гражданами считаются лица, чей ежемесячный доход на члена семьи ниже двукратного прожиточного минимума. При этом стоимость принадлежащего семье имущества не должна превышать десятикратную среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге.
Приватизировать или не приватизировать?
Приватизация жилья приносит хозяину как плюсы, так и минусы. Например, с момента ввода нового Жилищного кодекса отменяется норма закона о приватизации, по которой капитальный ремонт в домах с приватизированными квартирами осуществлялся за счет государства. Согласно ст. 46 ЖК РФ расходы на капремонт дома теперь ложатся на плечи собственников. Кроме того, предполагается, что после отмены Жилищным кодексом правила о равных условиях оплаты жилищно-коммунальных услуг для собственников и нанимателей владельцам приватизированных квартир придется выплачивать фактическую стоимость коммунальных услуг. Третьим минусом можно считать планируемый ввод налога на недвижимость, который будут рассчитывать исходя из реальной стоимости квартиры, без учета льгот. Несмотря на то, что два последних проекта пока не осуществились, горький опыт заставляет россиян опасаться, что владение квартирой на правах собственника вскоре станет им не по карману.
Недвижимость в собственности является капиталом, она может служить источником дохода при сдаче в аренду или первоначальным вкладом в улучшение жилищных условий. Пожилые люди вправе использовать свою квартиру в качестве вклада для переезда в хороший социальный дом или для заключения договора ренты.
Таким образом, неприватизированными в Санкт-Петербурге остались в основном квартиры, в которых наниматели — одинокие люди, не имеющие наследников и не желающие заключать договор ренты. Не имеет смысла приватизировать свои квартиры жильцам домов, идущих на снос. Среди нанимателей присутствует и категория граждан, не успевших (или поленившихся) оформить свою квартиру в собственность, впрочем за последние полгода на волне ожидания отмены закона о приватизации их доля существенно сократилась. Кроме того, значительна доля людей, утративших право на приватизацию и так и не сумевших приватизировать свое жилье (в основном это наниматели комнат в коммунальных квартирах). Какая часть квартир в Санкт-Петербурге останется неприватизированной к 2007 году, предсказать сложно.
Сделки с неприватизированным жильем
Несмотря на то что купить государственную (жэковскую) комнату или квартиру формально было невозможно, риелторы изобрели для этого совершенно законный способ. По данным «Бекара», в Петербурге он ни разу не был оспорен в судебном порядке. Куплю-продажу неприватизированного жилья осуществляли через так называемую подставку (на риелторском жаргоне это приватизированная жилплощадь, обычно маленькая доля в квартире или комнате, которую используют в операции обмена с неприватизированной площадью). Перед обменом покупатель неприватизированной квартиры оформляет на свое имя подставку и подает документы в органы горжилобмена на обмен данной приватизированной доли на жэковскую жилплощадь, которая и нужна покупателю. Последний получает обменный ордер на право занятия помещения, а продавец (по договору купли-продажи) данную долю, или подставку. Разумеется, кроме нее продавец имел еще и деньги, на которые он покупал новую квартиру и оформлял регистрацию в ней. Обычно всю операцию проводили по доверенности на представителя риелторской фирмы, предоставляющей подставку. Использованную подставку продавали следующему клиенту и таким образом прокручивали ее сотни раз. Применение подставки стоило клиентам около 300 долл.
Сделки с неприватизированной площадью составляли на конец 2004 года около 20 % рынка — в основном это были комнаты в коммунальных квартирах. Как правило, такие сделки происходили в тех случаях, когда продавцы уже реализовывали свое право на приватизацию и не могли приватизировать недвижимость перед продажей. Стоимость неприватизированной комнаты была меньше аналогичной приватизированной всего на 1–5 %.
Шансов приватизировать купленную квартиру даже после утраты владельцем права на приватизацию до 2005 года существовало несколько. Самым распространенным способом являлась приватизация квартиры на собственных детей, достигших совершеннолетия (после 18 лет ребенок получал право на повторную приватизацию). Другой способ состоял в следующем: по обменному ордеру квартиру получало доверенное лицо, сохранившее право приватизации. Этот доверенный человек приватизировал квартиру, а потом отдаривал ее настоящему владельцу. Конечно, данная операция считалась сложной и рискованной (требовался человек, которому можно было всецело довериться), однако ее проведение не являлось редкостью. Еще один путь — прописка в квартиру родственника, в пользу которого владелец отказывался от права на приватизацию. Теперь данный путь закрыт. В настоящее время городские власти вместо выдачи ордеров (что практиковали ранее) стали заключать договоры социального найма. Покупка неприватизированной недвижимости утратила всякий смысл.
Проблемы постприватизационного периода
В агентстве недвижимости «Бекар» уверены, что прекращение приватизации жилья в Петербурге больше всего ударило по рынку расселения. Большая часть (70–80 %) оставшихся в городе коммуналок — варианты, где часть комнат приватизирована, а часть — нет. Конечно, к 2007 году процент таких объектов уменьшится, но среди них много комнат, чьи наниматели не хотят их приватизировать (например, пожилые люди) или утратили право на приватизацию. Вариант с утратой права на приватизацию — последствие расселений 90‑х годов.
В 90‑х годах коммуналки можно было приватизировать только целиком, поэтому на рынке комнат в основном находились муниципальные объекты. Но при расселении заказчик обычно требовал приватизировать квартиру, чтобы приобрести ее по договору купли-продажи и не возиться потом с приватизацией недвижимости на себя. Квартиры без приватизации расселяли реже, и стоили они на 10–20 % дешевле, так как круг покупателей на них был уже. Поэтому многие расселенцы теряли здесь свое право на приватизацию, но зато улучшали жилищные условия, переезжая в большие (хотя и неприватизированные) комнаты в других коммуналках.
С 2005 года даже частично неприватизированные коммунальные квартиры по понятным причинам уже не заинтересуют ни одного покупателя. Отмена приватизации привела фактически к консервации находящихся в плачевном состоянии, не приватизированных до конца коммуналок, поскольку город ремонтировать их не будет. Поэтому есть опасность, что, если в законодательство не внесут соответствующие изменения, Петербург навсегда останется столицей коммуналок.
Леонид САНДАЛОВ, заместитель директора ЗАО «Агентство недвижимости «Бекар»

 

Внимание: в квартире прописаны дети ("M2 = Квадратный метр",  Выпуск №33 (241)17 августа - 23 августа 2005 г.)
Число желающих приватизировать квартиры растет с каждым днем: необходимо успеть оформить жилье в собственность до 1 января 2007 года, поскольку потом сделать это будет уже нельзя. Приватизируя жилье, важно выполнять требования законодательства, иначе договор приватизации может быть признан недействительным. Одним из таких требований является соблюдение прав несовершеннолетних.
Напомним, что приватизация жилых помещений — это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.
О ком идет речь?
По закону к несовершеннолетним относятся граждане РФ, которые не достигли 18 лет, т. е. еще не обладающие полной дееспособностью (способностью своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их). Гражданский кодекс РФ подразделяет несовершеннолетних на две категории: малолетние (до 14 лет) и несовершеннолетние (от 14 до 18 лет). В каждом из этих возрастных периодов объем дееспособности различен. В интересах малолетних, например, действуют родители, если их нет — усыновители или опекуны. Дети старше 14 лет самостоятельно совершают ряд сделок, но в основном — с согласия родителей либо усыновителей (попечителей).
Законом определены случаи, когда дееспособность в полном объеме возникает до достижения 18 лет. В частности, если гражданин вступает в брак до наступления совершеннолетия, он считается полностью дееспособным со времени регистрации брака. Причем дееспособность сохраняется и в случае расторжения брака. Но если брак признают недействительным, суд вправе принять решение об утрате несовершеннолетним супругом полной дееспособности.
Помимо этого несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или занимается предпринимательской деятельностью. Подобный случай именуется эмансипацией. При наличии согласия обоих родителей или законных представителей эмансипация производится по решению органа опеки и попечительства. При отсутствии такого согласия — по решению суда.
Желание ребенка — закон
Для того чтобы приватизировать жилое помещение, необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. Дети до 18 лет в обязательном порядке включаются в договор о приватизации, если они имеют право пользования этим жилым помещением (иными словами, прописаны в квартире) независимо от того, проживают они там или отдельно.
Если в семье есть несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо получить их согласие на включение в договор о приватизации. Изначально Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» не предусматривал данного правила, что грубо нарушало права несовершеннолетних. В ст. 7 закона о приватизации говорилось, что передача жилья в собственность оформляется договором, нотариального удостоверения которого не требуется, и не было указано, какие лица должны включаться в число собственников. Но с 16 августа 1994 года вступили в силу изменения в закон, которые защитили права детей.
Приватизируемое жилое помещение передается в общую собственность всех совместно проживающих членов семьи либо в собственность одного из них (им может быть и несовершеннолетний).
Жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, усыновителей, опекунов с предварительного согласия органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов.
Квартиры, где проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей, усыновителей, попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае, когда родители несовершеннолетних детей умерли, а в жилом помещении остались проживать исключительно дети, по заявлению органов опеки и попечительства (или других законных представителей) в течение трех месяцев оформляется договор передачи этого помещения в собственность ребенка. Если он достиг 14 лет, то будет оформлять договор самостоятельно, но с разрешения органов опеки и попечительства или других законных представителей.
Приватизация жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, осуществляется за счет средств собственников жилых помещений. Решение вопроса о приватизации квартиры должно приниматься в двухмесячный срок со дня подачи всех документов. В случае нарушения прав гражданина он вправе обратиться в суд.
По общему правилу, каждый человек имеет право на приватизацию жилого помещения только один раз. Если вы уже оформляли квартиру в собственность, но договор приватизации был признан недействительным, то снова имеете право на приватизацию.
Исключение в этом вопросе делается только для несовершеннолетних. Дети, ставшие собственниками занимаемого жилья в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия. То есть после исполнения 18 лет гражданин может один раз приватизировать жилье независимо от того, принимал ли он участие (например, с родителями) в приватизации квартиры до 18 лет.
Покупаете квартиру — спросите про детей
Тем, кто намеревается купить квартиру, советуем обратить внимание на следующий момент. Если вы приобретаете жилье, которое было приватизировано в 1992– 1994 годах, будьте предельно внимательны. В том случае, если на момент приватизации в квартире проживали несовершеннолетние, которые не были включены в число собственников (а так часто и было), подобная сделка может быть оспорена в суде. При рассмотрении споров, касающихся приватизации, проведенной с нарушением прав несовершеннолетних, суды, как правило, признают такие сделки недействительными. В данной ситуации действия суда правомерны, поскольку были нарушены права детей, которые пользуются особой защитой закона.
Таким образом, необходимо проверить, были ли включены в число собственников несовершеннолетние дети, проживающие совместно с собственниками помещения на момент приватизации. Если этого не было сделано, следует выяснить, есть ли предварительное разрешение органов опеки и попечительства на отказ указанных лиц от приватизации. С августа 1994 года несовершеннолетние должны участвовать в приватизации квартиры, где они проживают, в обязательном порядке.
Если квартира приватизирована после августа 1994 года, узнайте, включены ли в число собственников несовершеннолетние дети, проживающие отдельно от нанимателя, но имеющие право пользования помещением (прописанные или выписанные, но обладающие правом вернуться: находящиеся в специальных лечебных учреждениях, на учебе, с родителями в иногородних (заграничных) командировках и т. п.).
Приватизация, при которой в число собственников не были включены несовершеннолетние и нет предварительного разрешения органов опеки и попечительства на отказ, является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям закона. Иск о применении последствий недействительности сделки может быть предъявлен в течение десяти лет.
Как и все сделки с недвижимостью, договор приватизации подлежит обязательному заверению в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на квартиру возникает только после регистрации.
Светлана МАМЫРОВА, юрист
Наталья Маснева, Юрист компании «Домострой»:
— Жилые помещения могут передаваться в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе детей. В договор приватизации включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования жилым помещением и проживающие в нем или отдельно от указанных лиц.
При покупке квартиры, где раньше проживали или были собственниками несовершеннолетние, необходимо проверить, не были ли ущемлены их права при отчуждении квартиры. Интересы ребенка считаются соблюденными, если вместо отчуждаемой жилплощади в его собственность была приобретена другая недвижимость и при этом условия проживания остались прежними или улучшились по сравнению с предыдущим местом жительства.
Мария Саранкина, Юрист отделения «Киевское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Согласно действующему законодательству, граждане, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде (включая ведомственный) на условиях социального найма, вправе оформить эти помещения в собственность в порядке приватизации. В старой редакции закона о приватизации, действовавшей до 1994 года, несовершеннолетние граждане, занимавшие жилые помещения на условиях социального найма, не упоминались, поэтому их не включали в число собственников, тем самым нарушая их законные права.
После того как в вышеуказанный закон были внесены изменения, дети стали в обязательном порядке входить в число собственников, не теряя при этом своего права на участие в приватизации после достижения совершеннолетия. В связи с этим очень много договоров приватизации было признано судом недействительными. В результате изменялся круг сособственников и доли в праве собственности на жилое помещение. Если учесть, что срок исковой давности по ничтожной сделке (хотя и был сокращен с десяти до трех лет) для несовершеннолетнего начинается с момента достижения им 18 лет, то перспектива утратить право собственности у приобретателя такой квартиры становится достаточно определенной.
Поэтому, если вы решили приобрести квартиру, которая была приватизирована до 1994 года, необходимо выяснить, проживали ли в ней на момент приватизации несовершеннолетние граждане, поскольку это может быть основанием для суда признать приватизацию недействительной.
Геннадий Тимошин, Начальник отдела по работе с клиентами компании «Квартал»:
— При оформлении приватизации семьям, имеющим несовершеннолетних детей, следует помнить требования закона о том, что в договор приватизации включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением.
Соответственно, покупатель приватизированной квартиры должен проверить соблюдение этого правила. Необходимо выяснить наличие несовершеннолетних детей в семье на момент приватизации квартиры, имеющих право пользования данным жилым помещением. Несовершеннолетние лица должны быть указаны в договоре приватизации и обязаны участвовать в последующих сделках купли-продажи квартиры.
Необходимо знать, что в соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, сделок, влекущих раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, в результате которых уменьшается имущество подопечного.
 

 КАК ПРИВАТИЗИРОВАТЬ КВАРТИРУ, ЕСЛИ В НЕЙ СДЕЛАНА ПЕРЕПЛАНИРОВКА  («Недвижимость & Цены» № 9 (2006 г.) )
Согласно Жилищному кодексу РФ граждане вправе приватизировать свои квартиры до 1 января 2007 года. Этот процесс занимает некоторое время и требует определенных затрат. Насколько он затягивается, если в помещениях сделана перепланировка, к тому же без должного согласования? Что ждет граждан при оформлении приватизации такого жилья? Постараемся ответить на эти вопросы и напомним читателям некоторые основные положения закона.
Для начала следует отметить, что осуществлять приватизацию разрешено только тем, кто уже занимал или получил жилое помещение по договору социального найма до 1 марта 2005 года. Остальные воспользоваться подобным правом не могут.
Чтобы оформить приватизацию, необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Помещение может перейти в их общую собственность или в собственность одного из них, в том числе несовершеннолетнего. Каждый гражданин вправе воспользоваться правом на приватизацию только один раз. Исключение составляют несовершеннолетние: по достижении совершеннолетия они сохраняют такое право, даже если ранее становились собственниками жилья в порядке его приватизации.
Помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передают им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения (либо по инициативе) органов опеки и попечительства.
Не подлежат приватизации помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных) и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Приватизацию оформляют договором передачи, который не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Право собственности на жилье возникает с момента регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Режим «одного окна» в Москве
В столице прием граждан, оформляющих приватизацию, осуществляют в режиме «одного окна». Данный порядок установлен в соответствии с распоряжением от 30 июля 2004 года № 459 Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
Граждане, изъявившие желание приватизировать помещения, обращаются в управления этого департамента в административных округах города. На первичный прием может прийти один из членов семьи (старше 14 лет), предъявив ксерокопии паспортов (свидетельств о рождении детей) всех зарегистрированных на этой площади.
Сотрудники управлений информируют граждан о необходимости внесения платы за оформление документов (изготовление бумаг БТИ, подготовка договора социального найма, регистрация права собственности, оформление нотариальной доверенности для представления бумаг на государственную регистрацию и пр.) и выдают квитанции. Далее они отправляют запросы в БТИ, другие жилищные организации с целью получения требуемых документов. После проверки всех документов граждан вызывают для подписания договора передачи помещения в собственность.
Перепланировка в квартире
Если в помещении были сделаны перепланировка или переоборудование, они должны быть оформлены согласно требованиям закона, иначе приватизацию проводить нельзя. Перепланировка является законной только при наличии соответствующего разрешения. Для этого нужно собрать определенный пакет документов:
правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные нотариально копии);
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель);
копии плана помещений и экспликации БТИ (должны быть получены из органов технической инвентаризации в течение одного года после подачи заявки);
проект переустройства жилого помещения;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Кроме того, после окончания перепланировки объект необходимо сдать в установленном законом порядке. Завершенные работы принимает специальная приемочная комиссия. В нее помимо заявителя входят представители следующих органов:
Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
территориального органа исполнительной власти;
управляющего жилым домом;
разработчика (автора) проекта;
исполнителя (производителя) работ.
Удостоверяя факт выполнения переустройства в соответствии с разрешительной и проектной документацией, приемочная комиссия оформляет соответствующий акт. Орган, который проводил согласование, обязан направить эту бумагу в организацию по учету объектов недвижимости (БТИ). Как перепланировка, так и переоборудование требуют внесения изменений в технический паспорт.
Если в документах, полученных из БТИ, обнаружены факты несанкционированной перепланировки или переоборудования, сотрудники управлений департамента в административных округах направляют в соответствующую организацию письмо о приостановлении приватизации. Только после того как наниматель узаконит переоборудование или перепланировку, процесс может быть продолжен.
Разрешение не требуется оформлять при проведении следующих работ: ремонте помещений, установке или разборке встроенной мебели, шкафов, антресолей, замене (без перестановки!) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
Как быть?
Нарушителей установленного порядка действий при переустройстве ждет административный штраф, но уплата последнего не освобождает их от других обязанностей, в том числе приведения жилья в прежнее состояние. Порядок и срок проведения этой работы устанавливает орган, осуществляющий согласование перепланировок.
Если в указанный срок помещение не станет таким, какое оно было до перепланировки, то суд по иску органа, осуществляющего согласование, может принять решение о расторжении договора социального найма с возложением на собственника (наймодателя) обязанности по приведению жилья в прежнее состояние.
Но все‑таки остается вариант — узаконить произведенную перепланировку и, если она не нарушает прав и законных интересов граждан или не создает угрозы их жизни или здоровью, на основании судебного решения ее можно сохранить. В этом случае лицо, которое осуществило переустройство, обязано оформить и зарегистрировать его в соответствии с требованиями закона.
Михаил АРБЕНИН

Дополнительные материалы по теме из обзора прессы

  В оглавление раздела "Разъяснение положений некоторых законов"

Деприватизация и расприватизация

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ      ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница  |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100