Rambler's Top100        РЕНТА
Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты  (Из книги А. А. Батяев, И. А. Дубровская "Справочник риэлтора"  2008 г.)
Одно из существенных новшеств современного российского законодательства - рента. Рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе.
Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Согласно ст. 583 ГКРФ рента- это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. В соответствии со ст. 584 ГК РФ рентные договоры, согласно которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации.
Различают постоянную и пожизненную ренту. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ.
Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, этот вид ренты не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).
Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Иначе говоря, договор пожизненного содержания с иждивением - одна из разновидностей договоров ренты, его правовое регулирование осуществляется гл. 30 "Купля-продажа" и гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением" ГК РФ. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГКРФ), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК РФ).
Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК РФ).
Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно, не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Напомним, что заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.
Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания), плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.
Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:
1) сделка - договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
2) право собственности плательщика ренты;
3) обременение рентой;
4) залог в пользу получателя ренты.
Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.
Регистрация залога осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290.
В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Постоянная рента", "Пожизненная рента" или "Пожизненное содержание с иждивением", затем "Залоге силу закона".
Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:
1) наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);
2) указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).
При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.
Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:
1) расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);
2) судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ);
3) смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596, 695 ГК РФ);
4) выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК РФ);
5) в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.
Заключение договора ренты выгодно с точки зрения налогообложения, размер необходимых налоговых отчислений государству при заключении договора меньше, чем при простой купле-продаже. Обманчивое впечатление простоты указанного договора провоцирует обывателей на его заключение без предварительной консультации с юристом. Но исполнение такого договора имеет ряд личностных обязательств покупателя, которые сторонами игнорируются. Задача риэлторов - ознакомить граждан, обратившихся к ним за помощью, со всеми тонкостями при заключении договоров купли-продажи жилого помещения с пожизненным содержанием и иждивением.

 

Пожизненное содержание с иждивением  (Из выпуска от 23-05-2011 рассылки «На шаг впереди в сделках с недвижимостью» Subscribe. Недвижимость)
Нередко пенсионеры, пожилые жители города, люди со слабым здоровьем остро нуждаются в заботе о себе, в постоянном уходе. Их пенсии или пособия не хватает на жизнь и оплату коммунальных услуг за жилье. Однако они – владельцы дорогостоящей собственности, квартиры или дома. Какие дивиденды они могут получить со своей собственности, чтобы облегчить свою жизнь и при этом сохранить за собой право проживания в своем доме или квартире?
В российском законодательстве существует понятие пожизненного содержания с иждивением. Гражданский кодекс Российской Федерации вводит следующее определение. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
Получателем ренты по договору пожизненного содержания с иждивением может быть любое физическое лицо, ограничений по возрасту либо состоянию здоровья нет. Юридические лица, в том числе некоммерческие организации, получателями ренты согласно этому договору и договору пожизненной ренты быть не могут. Получателем ренты считается гражданин, желающий обеспечить себе надлежащий уход. Он после заключения указанного договора уже не является собственником квартиры, жилого дома, но получает содержание с иждивением, которое может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Следует учитывать, что перечень услуг, предоставляемых по договору, не носит в законе исчерпывающего характера, поэтому его можно как увеличить, так и уменьшить.
Довольно часто в данный документ включают условие обеспечения получателя ренты медикаментами, необходимой помощью по хозяйству, выполнения каких-либо работ в его интересах и др. В договоре также конкретизируют виды, порядок и периодичность оказания получателю ренты определенных услуг.
Плательщик ренты – это новый собственник недвижимого имущества, переданного ему получателем ренты. Плательщик ренты обеспечивает за счет собственных средств указанное пожизненное содержание с иждивением получателя ренты.
Таким образом ренту можно определить как вид страхования, при котором лицу обеспечивается определенный пожизненный доход.
В пожизненное пользование получателя ренты предоставляют как отчуждаемое им жилое помещение или его часть (например, конкретная комната в квартире), так и иное жилое помещение. Главное, чтобы не ухудшались жилищные условия получателя содержания с иждивением. Учтите, что передача квартиры (дома) в собственность не означает, что получатель содержания с иждивением теряет право проживать в этой квартире (доме). Новый собственник может выселить его, только предоставив другое жилье. Замена жилища должна решаться только по соглашению сторон.
Существуют определенные ограничения на отчуждение и использование плательщиком ренты имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания. При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. Плательщик ренты не вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, без предварительного согласия получателя ренты.
Плательщик не вправе допускать снижения стоимости этого имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Это связано с тем, что при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества. В договоре пожизненного содержания с иждивением обязательно должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом и подлежит индексации при увеличении минимального размера оплаты труда.
Получателю ренты не лишним будет знать, что заключение указанного договора позволяет освободить предполагаемых наследников от процедуры вступления в наследство. Как уже упоминалось выше, по договору пожизненного содержания с иждивением недвижимое имущество переходит от получателя ренты к плательщику ренты, но при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены недвижимого имущества. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, необходимо обязательное нотариальное удостоверение договора пожизненного содержания с иждивением, и помимо этого, обязательная государственная регистрация указанного договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества.
Несоблюдение нотариальной формы и требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной, то есть недействительной уже с момента ее совершения независимо от признания ее недействительности судом.
Следует отметить, что договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен, следовательно, если на момент подачи заявления на государственную регистрацию получатель ренты был еще жив, но умер до внесения записи о регистрации договора в Единый государственный реестр прав, то сделка считается ничтожной.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Таким образом, после удостоверения сделки нотариусом стороны договора должны обратиться за государственной регистрацией договора пожизненного содержания с иждивением.
Документы, необходимые для государственной регистрации договора пожизненного содержания с иждивением:
- Заявление получателя ренты о государственной регистрации.
- Заявление плательщика ренты о государственной регистрации.
- Документ об уплате государственной пошлины.
- Документ,
удостоверяющий личность заявителей.
- Документы, подтверждающие полномочия представителя правообладателя (нотариально удостоверенная доверенность).
- Правоустанавливающие, правоподтверждающие документы получателя ренты.
- Договор пожизненного содержания с иждивением, удостоверенный нотариусом.
- Кадастровый паспорт, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
- Справка органов технической инвентаризации об отсутствии арестов и запрещений, если право ранее не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.
- В случаях, установленных действующим законодательством, нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение (приобретение) недвижимого имущества.
 

 

Квартира с пожизненной гарантией (Газета "Коммерсант" №101 11.06.03)
Теоретически сегодня в Москве можно купить квартиры по ценам в два-три раза ниже их рыночной стоимости. Это так называемые квартиры с обременением. То есть продающиеся вместе с жильцами. Покупателю, чтобы въехать в новое жилище, надо лишь терпеливо дождаться их естественной смерти. В плюсах и минусах такой сделки попытался разобраться корреспондент «,,Ъ"-Дома» Андрей Бакеев.
По данным риэлтерских компаний, очень дешевых квартир, которые поступают от одиноких престарелых людей, нуждающихся в постоянной опеке, на рынке всего 1-2%. Схема приобретения жилья выглядит следующим образом: вы выплачиваете владельцу квартиры фиксированную сумму (а риэлтерам — их комиссионные) и подписываете договор, в котором обязуетесь содержать престарелого владельца жилплощади до конца его дней. Такое содержание может быть денежным (не менее трех МРОТ в месяц) или натуральным (покупка продуктов, лекарств и обязательная оплата похорон). Однако на практике имеет место смешанный вариант. Размер ежемесячной платы составляет $100-150. При внешней привлекательности такой сделки покупателей на подобные квартиры найти непросто: слишком много шансов остаться без квартиры и без денег, причем даже не из-за злого умысла продавца.
По данным специалистов агентства недвижимости «Бульварное кольцо», в среднем "опека" растягивается на три- пять лет. В результате стоимость, например, однокомнатной квартиры составит около $10тыс. Для сравнения аналогичное предложение на традиционном рынке жилья стоит более $30 тыс. Но бывают и исключительные случаи. «Мы продавали в центре Москвы „двушку" с пожизненным содержанием старушки,— рассказали в „Бульварном кольце". Квартира хорошая — 60 кв. м в четырехэтажном сталинском доме. При заключении договора хозяйка потребовала, чтобы новые жильцы обеспечивали ее хорошим питанием и дорогими лекарствами. Договор был подписан. Через год бабушка умерла. На ее содержание новые хозяева потратили $5 тыс. и стали полноправными владельцами квартиры, реальная стоимость которой в десять раз больше». Риэлтеры называют такую сделку «более чем выгодной», хотя на содержание бабушки ежемесячно приходилось тратить до $400.
Кроме того, далеко не все допускаются к участию в таких сделках. По мнению эксперта компании «Кутузовский проспект» Андрея Александрова, в основном они осуществляются между родственниками. Пожилые хозяева обеспечивают себе спокойную старость и избавляют близких от муторных процедур оформления права наследства и отчисления налогов с наследованнго имущества (30% от стоимости).
Если вы родственником не являетесь, то хозяева квартиры будут долго изучать вас. В конце концов вы или заслужите их полное доверие, или попусту потеряете время. Но и при благоприятном исходе расслабляться не стоит. Во-первых, хозяин может передумать. Во-вторых, подписав договор, он может в любой момент оспорить его в суде. Для этого вам достаточно хотя бы один раз вовремя не заплатить ренту. В 99,9% случаев закон будет на стороне «обиженной старушки» — и тогда плакали ваши денежки.
Чтобы избежать неприятностей, надо все платежи осуществлять четко, вовремя и в полном объеме. Причем все платежи обязательно должны проводиться официально — например, через Сбербанк РФ. Обычной расписки недостаточно: ее очень легко оспорить в суде.
В-третьих, опасность потерять квартиру остается, даже если вы являетесь исправным плательщиком и скрупулезно исполняете все пункты договора. «Наш клиент завел специальную тетрадь, куда аккуратно записывал все, что покупал для содержания пожилой хозяйки, складывал товарные чеки, а бабушку просил подписываться под каждым пунктом,— говорит юрист „Бульварного кольца" Дмитрий Гуров.— Два месяца все шло нормально. Затем старушка взбунтовалась: из-за вас, говорит, я по частям проедаю свою квартиру. Она отказалась заверять расходы и угрожала обратиться в суд. Клиент вынужден был увеличить расходы на содержание старой хозяйки, тетрадь продолжал ежедневно заполнять, но на подпись отдавал уже раз в месяц». Дело только потому не попало в суд, что новый хозяин квартиры постоянно находился в контакте с юристами и смог грамотно выстроить линию поведения по отношению к бабушке и ее родственникам, которые внезапно объявились и стали претендовать на наследство. Здесь, по словам господина Гурова, помогло принятие нового Гражданского кодекса. «В нем прописано, что человек, купивший квартиру с обременением, является ее собственником. Без его согласия никто не может здесь прописаться»,— подчеркнул юрист.

 

Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением („Квартирный ряд“, № 23 (542) от 09 июня 2005 г.)
Как и многие в этом возрасте, наш российский капитализм-подросток бывает жесток и агрессивен. Обмануть старика – запросто, старушку топориком (см. Федора Михайловича) – без проблем: нечего жилые метры занимать! Разумеется, мы утрируем. Но не сильно. Мало ли случаев, когда в сделках купли-продажи жилья обманывали людей почтенного возраста, ветеранов и инвалидов? Не будем множить печальные примеры...
Давайте лучше поговорим о том, как нашим старикам избежать обмана. Опытные юристы советуют: лучшее лекарство – договор ренты или пожизненного содержания вместо договора купли-продажи. Подробности – в этом выпуске «Справочного бюро».
О рифах и подводных камнях договора ренты рассказывает юрист корпорации «БЕСТ-Недвижимость» Мария Макарова.

Не доводить дело до суда
Расторжение договора ренты происходит в судебном порядке, если плательщик ренты не выполняет условия договора и уклоняется от своих обязанностей. Но и получатели ренты не всегда ведут себя адекватно. Известны случаи, когда плательщики ренты, заключившие договор и добросовестно выполняющие его условия, теряли недвижимость по решению суда, так как не могли подтвердить исполнение своих обязательств.
Выход один. В договоре детализировать обязанности плательщика по содержанию получателя ренты и точно устанавливать, в каком случае эти обязанности будут считаться исполненными, а в каком – нет.

Что может вызвать беспокойство получателя?
Существуют наиболее распространенные риски недобросовестного поведения со стороны плательщика ренты. Заключая договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, пожилые люди рискуют в следующих случаях:
Когда договор заключается на сумму, явно заниженную по сравнению с рыночной стоимостью квартиры.
Когда перечень услуг в договоре оговорен не четко и, в результате, получатель ренты получает меньше, нежели рассчитывал при заключении договора.
Когда вместо договора пожизненного содержания с иждивением заключается договор постоянной ренты с правом выкупа имущества плательщиком ренты.

Основания для расторжения
Договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением в суде оспариваются в основном получателем ренты или его наследниками. Перечислим наиболее распространенные основания для оспаривания и расторжения этих сделок.
Нарушение условий договора. Под нарушением условий понимается плохой уход, невыплата в срок рентных платежей. Чтобы договор невозможно было оспорить по этим основаниям, плательщику ренты необходимо подробно отразить в договоре перечень условий, их объемы и выполнение. Факт передачи денежных средств должен фиксироваться путем подписания соответствующего документа. Например, расписки о передаче денег или выполнении услуг. Еще один способ контактов с получателем ренты – выплачивать деньги через Сбербанк.
Введение в заблуждение и недееспособность получателя ренты – также распространенное основание для расторжения сделки в суде. Подстраховаться можно следующим способом. Перед заключением сделки получить справки о состоянии здоровья пенсионера из ПНД и НД, попросить пожилого человека предоставить возможность ознакомиться с медицинской картой.
Использование тяжелого положения получателя ренты также может послужить в суде основанием для расторжения сделки.
Чтобы договор нельзя было оспорить по этому пункту, плательщик ренты должен помнить, что выплаты и услуги, оказываемые по договору, должны быть действительно взаимовыгодными.
Чтобы подтвердить, что сделка выгодна пенсионеру, необходимо четко определить объем предоставляемых услуг и размер платежей. Кроме того, недвижимость должна передаваться не бесплатно.

Памятка плательщику до и после сделки
1. Если вы решили заключить договор ренты, хорошо узнайте человека, с которым планируете заключить этот договор.
2. Прежде чем подписывать договор, составьте четкий список обязательств, которые вы будете нести по отношению к получателю ренты.
3. Если, например, влажная уборка квартиры по договору проводится два раза в неделю, необходимо завести дневник и фиксировать в нем даты данной уборки с обязательным заверением этого подписями сторон. Это позволит впоследствии подтвердить исполнение обязательств.
4. Платежи лучше перечислять через банк, поскольку на руках у плательщика ренты останутся документы, подтверждающие, на чье имя, когда и кем внесены деньги.
5. Можно письменно, например, в дневнике фиксировать просьбы и благодарности пенсионеров.
6. Все платежные документы сохраняйте.
7. Обращайте внимание, на основании каких документов ваш будущий получатель ренты владеет недвижимостью. Задумайтесь: а стоит ли играть в рентную лотерею, если пенсионер владеет квартирой на основании решения суда или соглашения о расторжении договора ренты?

Об особенностях договора
Рассказывает Юлия Чечина – руководитель юридического отдела Московской ассоциации гильдии риэлторов:
Существует несколько видов договоров ренты. Пожилой человек или семейная пара пенсионеров могут заключить их как с юридическим, так и с физическим лицом.
Среди договоров между физическими лицами сегодня наиболее популярны договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением, а также договор ренты с пожизненным проживанием.
Договор ренты с пожизненным содержанием и иждивением помимо ежемесячной выплаты рентных платежей подразумевает еще и оказание социальной помощи пенсионеру: походы за продуктами, уборку квартиры и т. д.
Договор ренты с пожизненным проживанием отличается тем, что по нему определенная сумма выплачивается пожилому человеку сразу, а затем рентоплательщик должен выполнять финансовые обязательства, заложенные в договоре. В таких договорах речь о социальной помощи, уходе, как правило, не идет.
Последнее время наиболее распространены договоры ренты с пожизненным содержанием и иждивением.
Что входит в понятие «иждивение» – до мельчайших подробностей прописать в договоре сложно. Посоветовать будущим плательщикам ренты можно одно: в момент заключения сделки предельно детализировать каждый пункт.

Алексей Розанов – коммерческий директор агентства недвижимости «АНП – риэлт»:
– Договор ренты заключают две стороны: получатель и плательщик ренты. Причем, рентополучателю рента выплачивается пожизненно. Рентоплательщиками могут стать как юридические, так и физические лица. Рентополучателями обычно становятся физические лица: инвалиды 1 и 2 групп старше 60 лет.
Выплачиваться рента может в денежной или в натуральной форме. Натуральная форма и есть – содержание с иждивением. Основной момент договора: плательщик и получатель ренты договариваются, что одна сторона единовременно, единоразово передает свою квартиру. А вторая сторона за переданную квартиру имеет длящиеся обязательства в виде или выплат, или услуг.
Договор ренты обязательно удостоверяется нотариально.

Бремя несут все
Юлия Чечина:
– Становясь собственниками квартиры по договору ренты, покупатели, конечно, рискуют приобретенной собственностью и вложенными в нее деньгами. Пожилые люди чаще всего опасаются за свою жизнь.
Получателей ренты – бабушек и дедушек – можно успокоить. Если у них возникают какие-либо проблемы, то представителями их интересов в суде выступают органы прокуратуры. Для того чтобы иметь такого серьезного защитника, пожилым людям надо всего лишь дойти до прокуратуры и написать заявление на имя прокурора.
Сегодня расторжения сделок ренты московскими судами нередки. Судебные иски практически всегда подают пожилые люди. Основная причина – неисполнение рентоплательщиками обязательств по договору. Большинство сделок расторгается из-за неисполнения договора в части содержания пенсионера.
Правда, если человек исправно платит ренту, подшивает все расписки или квитанции об оплате, то этот договор не так-то легко расторгнуть. Суд внимательно рассматривает все документы и отстаивает интересы как пожилых людей, так и покупателей квартиры.
Перед заключением сделки надо помнить, что договор ренты – тяжелое бремя для обеих сторон. Пенсионерам тяжело привыкнуть к мысли, что они уже не являются собственниками квартиры. Плательщиков ренты нередко страшит неизвестность.
С коммерческой точки зрения

Алексей Розанов:
– Давайте посмотрим на заключение договора ренты с коммерческой точки зрения: выгодное ли это вложение денег для того, кто покупает квартиру таким способом?
Посчитаем затраты плательщика ренты, заключившего договор с пенсионером чуть больше семидесяти лет на небольшую двухкомнатную квартиру. Квартиру, в которой проживает пенсионер, давайте оценим по рыночной стоимости, предположим, в 70 тысяч долларов. Пенсионеру – дай Бог прожить подольше… но статистика неумолима и показывает цифру (в среднем) еще лет десять. Плательщик ренты, как правило, выплачивает около ста долларов в месяц. Умножаем эту сумму на 10 лет. Получается, что рентные платежи плательщика за все это время составят 12 тысяч долларов. Плюс оплата коммунальных услуг – еще где-то тысяча долларов в год. Все вместе это уже 22 тысячи. Прибавим расходы по оформлению, на покупки подарков к праздникам, допустим, 2 тысячи. Плюс в ряде случаев первоначальный взнос. Вот и получается, что приблизительно через десять лет плательщик ренты получит квартиру стоимостью 70 тысяч за 30 тысяч долларов. Причем, эти платежи нужно будет выплачивать постепенно.
Правда, сложно оценить, сколько будет стоить недвижимость через несколько лет.

Выбирайте бабушку или дедушку
Алексей Розанов:
– Ситуации, когда получатель ренты или его родственники пытаются расторгнуть договор на том основании, что в момент заключения пенсионер не отдавал отчета своим действиям, нередки. Важно, чтобы на момент заключения сделки пенсионер не состоял на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Поэтому справки из этих лечебных заведений, взятые перед сделкой, никогда не помешают. Свидетелем того, что пенсионер был вменяемым на момент заключения сделки, является нотариус, эту сделку удостоверивший.
Совет людям, решившим стать плательщиками ренты. В момент подготовки договора сходите вместе с бабушкой или дедушкой в ПНД и НД, убедитесь, что пенсионер не состоит там на учете с органическим поражением головного мозга. Важно, чтобы на час и день заключения договора пенсионер был здоров. А дальше – никто в жизни не застрахован. Получатель ренты может спиться, может сойти с ума… Плательщику же важно четко исполнять все пункты, прописанные в договоре.
Но человек, решивший купить квартиру с отсрочкой заселения, должен понять, с кем подобные отношения перспективны, а с кем – нет.
Вывод: перед оформлением договора ренты тщательно «выбирать бабушку или дедушку» и объективно оценивать свои возможности. Поводы для расторжения сделки можно заранее свести к минимуму.

Что предлагает «Моссоцгарантия»
Для тех, кто на старости лет решил воспользоваться заботой родного государства, дорога прямиком лежит в ГУП «Моссоцгарантия», организованное более 10 лет назад правительством Москвы. Здесь вам предложат два варианта получения необходимой пожилым людям помощи:
Переехать в социальный жилой дом.
Заключить договор пожизненного содержания с иждивением, оставшись жить в своей квартире.
И в том, и в другом случае жилая площадь подопечного ГУП «Моссоцгарантия» переходит в собственность города.
Предложения эти действительны для инвалидов первой группы в возрасте от 55 лет, второй группы – от 60 лет, не имеющих группы – с 65 лет.
Рассмотрим вариант № 1. Социальных жилых домов сейчас в Москве четыре: три в Митине и один в Марьине. Живут в них более четырехсот москвичей. Это – обычные дома-новостройки с обычными квартирами. В каждом доме есть все необходимое: магазин, где продаются товары со скидкой, прачечная, ремонт обуви, парикмахерская, актовый зал, зал для занятий лечебной физкультурой, библиотека, столовая. Круглосуточно дежурят медсестра, диспетчеры, охрана. В штате – социальные работники и уборщицы. Все это бесплатно, платная только столовая. Жители домов освобождены от коммунальных платежей. Пенсия сохраняется полностью. Ежемесячно выплачивается компенсация.
Поселиться здесь могут одинокие москвичи, супружеские пары и пожилые люди, имеющие дальних родственников и даже детей, если их дети на квартиру в столице не претендуют и согласны обеспечить таким образом близким спокойную старость.
Если ваша квартира не приватизирована, то перевести ее в собственность, оформить прочие документы вам помогут; проще говоря, все это по доверенности сделают за вас. Помогут также переехать и обустроиться на новом месте. Единственное, что придется сделать лично, – это получить свидетельства врачей о том, что вы не входите в категории, не подлежащие заселению в соцдома (онкологические больные, больные открытой формой туберкулеза, состоящие на учете в психоневрологических и наркодиспансерах). К 2010 году социальные дома планируется построить во многих столичных округах.

Чтобы узнать подробности, звонить следует по телефонам:
751-69-26 – отдел заселения Митино.
770-78-61 – отдел заселения Марьино.

Если кардинальные перемены вам не по вкусу и менять среду обитания и соседей не по силам, больше подойдет вариант № 2 – заключение договора пожизненного содержания с иждивением. Напомним: договор заключается при условии, что пенсионер или инвалид передает свое жилье в собственность города. При этом он остается жить в своей квартире. Что приобретает подписавший такой договор?
Во-первых, ежемесячную компенсацию: в среднем эта сумма составляет около двух тысяч рублей. Максимальная цифра – 2 695 рублей. Размер компенсации зависит от возраста, от наличия группы инвалидности. Чем старше человек, тем сумма выше. Инвалид получит больше, так как у него большие затраты на лечение и услуги. Каждый год размер компенсации индексируется в среднем на 20 процентов.
Во-вторых, выплачиваются затраты на жилищно-коммунальные платежи.
ГУП «Моссоцгарантия» подходит любое жилье, в каком бы округе Москвы оно ни находилось. Но если квартира расположена в хорошем районе, в экологически чистой зоне или она улучшенной планировки, можно подать заявление в комиссию Департамента социальной защиты населения и попросить о повышении компенсации, но не более, чем на 20 процентов.
Кроме помощи материальной, оказывается и помощь в быту. Если есть надобность, подопечным покупают продукты, лекарства, убирают, гладят, стирают. Организуют консультацию врача, дежурство сиделки, предоставят, если понадобится, услуги патронажной сестры. Оплатят дорогую операцию, прописанные врачом лекарства, не входящие в список бесплатных препаратов. Дадут машину, чтобы, скажем, съездить на консультацию к врачу. Могут поменять сантехнику, купить вместо вышедших из строя холодильник, телевизор, другую необходимую бытовую технику.
Все это делается сверх договора, на основании личного заявления.
В этом году планируется закончить строительство 75-квартирного социального дома в зеленой зоне Зеленограда. Часть квартир предназначена для тех, кто передаст свое жилье в собственность города. Остальные помещения будут использоваться как платная социальная гостиница повышенной комфортности для пенсионеров и инвалидов, которые ничего не сдают в собственность города, имеют родственников и нуждаются во временном присмотре.

Телефоны ГУП «Моссоцгарантия»:
Отдел информации: 675-66-12
Территориальные отделы:
ЗАО –417-35-75
ЮЗАО – 423-80-55
СЗАО – 192-49-01
ЮАО – 323-78-94
СВАО – 189-86-76
САО – 150-05-83
ЮВАО – 172-94-71
ВАО – 918-26-00
ЦАО – 911-74-68
Зеленоградский АО – 532-92-77

Сайт «Моссоцгарантии»: www.msgr.ru
Подготовили Наталья Агафонова, Алексей Казаков, Мария Кронгауз

 

Как пожить в своей квартире за чужие деньги  ("M2 = Квадратный метр", Выпуск №31 (239) 3 августа - 9 августа 2005 г.)
На сегодняшний день постоянная или пожизненная рента остается излюбленным видом сделок среди квартирных мошенников и аферистов. В то же время эта форма договора — практически единственный вариант извлечения прибыли для хозяина квартиры, когда он выдвигает одним из условий продолжение своего проживания в ней. А для одиноких пожилых людей договор пожизненной ренты и вовсе является панацеей от всех бед. На Западе подобная форма договоров работает многие годы, но ее тщательно контролируют государственные службы.
По договору ренты одна сторона передает некое имущество, а вторая обязуется периодически выплачивать ренту в виде денежной суммы, какого-либо другого имущества или услуг. Как следует из ст. 587 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), под выплату ренты может быть передано как недвижимое имущество (в том числе квартира), так и движимое (автомобиль и т. д.).
Договор ренты должен быть оформлен в письменной форме, в обязательном порядке заверен нотариусом, а также пройти государственную регистрацию. В противном случае он не считается заключенным.
После заключения договора право собственности на квартиру, переданную под выплату ренты, переходит к плательщику ренты. Однако получатель ренты остается в ней жить. Более того, он становится залогодержателем квартиры. Если по какой-либо причине выплата ренты прекратится, получатель имеет право удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества, т. е. квартиры, в которой он проживает. Если под выплату ренты было передано движимое имущество, плательщик обязан в договоре ренты указать условия обеспечении своих обязательств перед получателем или свою обязанность по страхованию риска невыплаты ренты. Данное условие является обязательным для договора ренты.
Вместе с тем, поскольку право собственности уже перешло к плательщику, он может распоряжаться имуществом по своему усмотрению. При этом обязательства по выплате ренты переходят вместе с имуществом. Вместе с тем для соблюдения интересов получателя законом предусмотрено, что новый собственник имущества и плательщик несут субсидиарную ответственность. Это значит, что, если новый хозяин имущества не сможет выплачивать ренту, получатель имеет право обратиться с соответствующим требованием к прежнему владельцу имущества.
Законодательством также предусмотрено, что по договору ренты имущество может передаваться как бесплатно, так и за определенную сумму. Если оно передается за деньги, к договору применяются правила, регулирующие сделки купли-продажи. В этом случае помимо собственно ренты плательщик обязан уплатить получателю еще и некую сумму за имущество. Передача имущества по заниженной цене невозможна, поскольку в этом случае сделка может быть признана недействительной. С первого взгляда кажется, что эту проблему легко решить: надо просто указать в договоре, что имущество передается бесплатно. Однако все не так просто. Вышеизложенное — общие правила, применимые к любому из договоров ренты. Теперь перейдем к рассмотрению разновидностей этого договора.
В жизни нет ничего более непостоянного, чем «постоянная рента»
При оформлении постоянной ренты права ее получателя могут передаваться от одного лица другому по договору уступки права требования, по наследству или в порядке правопреемства. Получателями постоянной ренты могут быть не только граждане, но и некоммерческие организации. Фактически обязательства по договору постоянной ренты, при условии их выполнения сторонами, могут быть вечными, поскольку обязанности плательщика также могут переходить в порядке наследования или правопреемства.
Почти все условия договора ренты могут быть определены договором. Вместе с тем существует ряд норм законодательства, которые начинают действовать, если иное не предусмотрено договором ренты. Например, рента должна выплачиваться в конце каждого календарного квартала в денежной форме; размер ренты может увеличиваться пропорционально росту минимального размера оплаты труда (МРОТ), а на сумму, подлежащую выплате, получателю могут быть оказаны какие-либо услуги по его пожеланию.
Пожизненная рента — договор, который нельзя разорвать
В отличие от постоянной пожизненная рента прекращается со смертью ее получателя. Законом определено, что получателями пожизненной ренты может быть несколько лиц. В этом случае после смерти каждого из них доля оставшихся получателей пропорционально увеличивается за счет доли умершего. В данном случае никакой речи о наследовании ренты нет, поскольку характер обязательств исключает передачу прав получателя по наследству. Нельзя заключать договор в интересах лица, уже умершего к моменту его заключения.
Законодательством определено, что сумма пожизненной ренты не может быть ниже одного размера МРОТ и должна выплачиваться в конце каждого календарного месяца. В том случае, если получатель ренты требует расторгнуть договор из-за неисполнения обязательств плательщиком, получатель может потребовать вернуть ему ранее переданное имущество (в том случае, если имущество было передано бесплатно).
Еще один важный момент: в том случае, если переданное под выплату ренты имущество по каким-либо причинам (не зависящим от получателя платежей) погибло, договор все равно продолжает действовать.
Пожизненное содержание с иждивением — вариант для экстремалов
Некоторые юристы выделяют этот договор, указывая, что он по своей природе отличается от договоров ренты. Однако в п. 2 ст. 583 ГК РФ указано, что пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением под выплату ренты может передаваться только недвижимое имущество (ст. 601 ГК РФ). Плательщик обязан обеспечить получателю жилье, питание, медицинские услуги, а также, по договоренности сторон, уход и ритуальные услуги. Все услуги должны быть указаны в договоре в денежном выражении (не менее 2 МРОТ). По соглашению сторон возможна замена указанных услуг на денежное возмещение.
В отличие от иных разновидностей ренты в данном случае плательщик не может распоряжаться переданным ему имуществом без согласия получателя платежей. Более того, плательщик должен следить за состоянием переданного имущества, дабы его ценность во время действия договора не уменьшилась. В случае нарушения плательщиком условий договора получатель имеет право потребовать возвращения имущества или выкупа ренты. При этом плательщик не имеет права потребовать компенсацию за понесенные им расходы.
Выкуп ренты вполне возможен. Только очень затратен
Выкуп возможен по инициативе как получателя, так и плательщика ренты. Получатель может потребовать выкупить ренту в том случае, если плательщик не может исполнять свои обязательства или просрочил выплаты. Плательщик в свою очередь имеет право отказаться от выплаты ренты, для чего он должен ее выкупить. Отказ должен поступить к получателю ренты в письменной форме не менее чем за три месяца до прекращения выплат.
Самое интересное заключается в правилах определения выкупной цены. Как уже отмечалось, имущество может передаваться бесплатно или за деньги. Это основной фактор определения выкупной цены. Разумеется, стороны могут определить выкупную цену в самом договоре. Однако если они этого не сделали, действуют следующие правила. Если имущество было передано за плату, выкупная цена составит размер годовой ренты. Иначе говоря, если вы платили постоянную ренту — 30 тыс. руб. ежеквартально, то выкупная цена составит 120 тыс. руб. Если имущество было передано безвозмездно, тогда придется уплатить не только ренту за год, но и стоимость переданного имущества (его цена будет определяться исходя из общих условий рынка). Эти правила выкупа ренты и определения выкупной цены действуют для всех видов ренты.
Теоретически нормы Гражданского кодекса, посвященные ренте, в большей степени защищают ее получателя. Судите сами, плательщик обязан не только платить ренту или осуществлять определенные услуги, но в ряде случаев заплатить за передачу имущества. Заключая договор ренты, он, таким образом, будет расходовать больше денег. Однако большинство получателей ренты — лица весьма преклонного возраста, чем нередко пользуются многочисленные мошенники.
Наиболее популярным у них является оформление пожизненного содержания с иждивением. Такие договоры, как правило, заключают люди, которые нуждаются в постоянном уходе. Их легче контролировать и обманывать. Поскольку договор действует, пока жив получатель ренты, очень часто такие получатели живут считанные месяцы с момента заключения договора. Это наименее защищенные законодательством люди.
Аналогичная ситуация и с пожизненной рентой. Разница лишь в том, что при постоянной ренте необходимо платить деньги, а при иждивении — осуществлять уход за получателем. Получатели постоянной ренты защищены лучше, мошенникам просто нет смысла избавляться от них или продавать их квартиры. Правда, в случае с одинокими людьми мошенников устроит любой договор.
Вместе с тем, если бы каждый получатель ренты знал свои права, ситуация могла бы измениться. Нет необходимости бояться заключения договоров ренты. Просто до его подписания необходимо получить соответствующую консультацию у юриста, а при оформлении договора четко понимать, с кем вы заключаете этот договор.
Иван КУПРИЯНОВ
  Дополнительные материалы по теме из обзора прессы

  В оглавление раздела "Разъяснение положений некоторых законов"

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100