Rambler's Top100 Аренда квартир (особенности, виды договоров)

 

Как грамотно составить договор найма  («Сдам, Сниму», 01.06.2009)
При найме жилья необходимо заключать договор. О том, как грамотно это сделать, пишет специализированный каталог по аренде «Сдам, Сниму».
И владелец жилплощади, и наниматель должны быть заинтересованы в наличии этого соглашения, поскольку оно защищает их права, пишет специализированный каталог по аренде «Сдам, Сниму». В дальнейшем эта «бумажная формальность» может стать решающим документом при разрешении конфликтной ситуации.
Договор найма представляет собой соглашение, согласно которому собственник предоставляет во временное владение и пользование жилое помещение арендатору, который, в свою очередь, обязуется вносить за это плату. Один экземпляр документа выдается владельцу объекта недвижимости, а второй - нанимателю. Присутствие риэлтора при заключении сделки подтверждается отдельным документом - протоколом.
Типовой договор найма состоит из нескольких разделов:
1 - предмет договора;
2 - права и обязанности сторон;
3 - порядок расчетов;
4 - срок и условия действия договора;
5 - порядок расторжения договора;
6 - дополнительные условия, адреса;
7 - паспортные данные и подписи сторон.
К договору найма прилагаются:
1 - платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы;
2 - акт приема-передачи объекта договора;
3 - опись имущества;
4 - дополнительное соглашение (если понадобится).
Предмет договора
Цель соглашения о найме - обеспечение передачи жилого помещения по указанному адресу во временное пользование. В данном разделе даются характеристики объекта аренды и состояние санитарно-технического оборудования.
Важный пункт - ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя. В интересах арендатора проверить наличие данной бумаги. Это может быть договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание, свидетельство о праве собственности и т. д.
Именно собственник имеет право сдавать жилплощадь. Если он не может присутствовать при заключении сделки лично, то от его имени действует человек, имеющий на это специальное разрешение - доверенность, оформленную у нотариуса. Если у сдаваемого внаем помещения несколько собственников, оптимально, чтобы все они поставили подписи под договором аренды. Когда их присутствие нельзя обеспечить, опять-таки при заключении договора представляется нотариально оформленное согласие всех сособственников на сдачу помещения в аренду. Наймодатель также должен получить согласие всех членов семьи, зарегистрированных в этой квартире, на передачу жилплощади в аренду.
Наниматель должен понимать, что если жилище ему сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма считается недействительным.
Но вернемся к составлению договора. Помимо подтверждения права собственности, арендодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен, обременен другими договорами аренды, в споре или под арестом не состоит, а также не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.
Если совместно с нанимателем жилище будут арендовать другие лица, то сведения о них необходимо также вписать в настоящий договор.
Права и обязанности сторон
Согласно этому разделу наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату (необходимо указать пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нем имущества. Если произошло повреждение помещения по вине арендатора, то он должен устранить его за свой счет. Кроме того, временный жилец не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение наймодателя; запрещается сдача объекта в поднаем без предварительного письменного согласия владельца жилплощади. По истечении срока договора наниматель обязуется освободить объект и вернуть имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.
В свою очередь, наймодатель гарантирует передачу помещения в указанный срок в состоянии, пригодном для проживания. А во время действия договора обязуется не производить обмен, продажу, дарение и мену жилплощади; не сдавать объект в залог и в наем другим лицам. В течение срока договора арендодатель может посещать объект только в присутствии нанимателя (после предварительного уведомления) и не чаще одного раза в месяц. Что касается имущества, то собственник обязан заменять вследствие нормального износа двери, окна, полы, санитарно-техническое и иное оборудование, а если квартирант произвел неотделимые улучшения объекта и имущества с предварительного согласия - возмещать их стоимость.
В данном разделе нелишним будет также указать, что стороны не несут ответственности за обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), которые повлекли за собой невозможность исполнения обязательств по настоящему договору.
Плата и порядок расчетов
В этом разделе указывается сумма, которую должен ежемесячно передавать наниматель собственнику или доверенным лицам. При этом нужно отметить, кто оплачивает обслуживание стационарного телефона, берет на себя оплату счетов за электроэнергию и коммунальные услуги. Факт внесения денег за аренду жилого объекта отображается в платежной ведомости или в расписке. В ней указываются дата, размер внесенной суммы, за что получены деньги, подписи сторон (иногда - их паспортные данные).
Как правило, расчеты осуществляются в рублях, но если стороны договорятся об оплате в иностранной валюте, то необходимо будет уточнить, по какому курсу будет производиться котировка - по фиксированному или Центрального банка России.
В интересах арендатора проследить, чтобы данный раздел содержал условие, согласно которому одностороннее изменение размера арендной платы в период действия договора не допускается. К сожалению, на практике слишком часты случаи, когда собственники преждевременно поднимают цену, мотивируя это дорожающими коммунальными услугами и растущей инфляцией.
Если наймодатель берет с жильца страховой депозит, то в договоре должен быть отображен этот факт, а также условия возвращения данной суммы.
Срок и условия действия настоящего договора
Соглашение о найме может заключаться на срок не более пяти лет, но чаще всего время действия такого документа - один год.
В связи с тем что договор, заключенный на год и более, подлежит регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по СПб и Ленобласти, многие хозяева предпочитают заключать соглашения на 11 месяцев - в этом случае регистрировать документ не нужно.
Договор о найме вступает в силу с момента подписания, и его условия действительны на весь указанный в документе срок. Продлен договор может быть за один месяц до окончания срока найма по соглашению сторон.
Прядок расторжение договора
Договор может быть расторгнут в любое время при взаимном согласии нанимателя и собственника, но при этом необходимо заранее предупреждать другую сторону за две недели (или за месяц) до даты предполагаемого расторжения.
Кроме этого соглашение досрочно прекращает свое действие, если одна из сторон нарушает условия договора. В частности, если наниматель не вносит плату в установленные сроки, портит жилое помещение и имущество в нем, использует квартиру не по назначению, а также в случае неоднократных жалоб со стороны соседей. При этом если арендатор испортил имущество, то с него взыскивается причиненный материальный ущерб в полном объеме.
В свою очередь, квартирант вправе потребовать расторжения договора найма, если жилище стало непригодным для постоянного проживания. Например, вследствие пожара, залива (по вине соседей, проживающих этажом выше) и т. д.
Специалисты рекомендуют как можно подробнее прописывать условия досрочного расторжения договора найма, поскольку больше всего разногласий между сторонами возникает именно из-за этого. В частности - из-за финансовой стороны вопроса. Если наниматель собирается выехать из квартиры раньше срока, то у владельца остается залоговая сумма (или ее часть), которая будет служить своеобразной компенсацией за понесенные убытки. Если же договор досрочно расторгается по инициативе собственника без соответствующего предупреждения и при условии соблюдения постояльцем всех условий договора, то хозяин должен будет вернуть деньги за фактически непрожитое время, а также выплатить нанимателю сумму вознаграждения, выплаченную агенту по недвижимости.
Завершающие разделы договора - дополнительные условия, адреса и подписи сторон.
При составлении договора найма обеим сторонам не лишним будет проявить дотошность. Пусть на уточнение в тексте деталей уйдет немало времени, но впоследствии такая предусмотрительность сослужит добрую службу.
Зарекомендовавшие себя на рынке недвижимости риэлторские компании помогут составить договор о найме жилого помещения с учетов всех нюансов сделки. Узнать об агентствах, работающих на рынке аренды, можно на официальном сайте Городской справочной «Квартирный Вопрос» или позвонить по телефону службы (812) 32-701-32 - оператор поможет сориентироваться при выборе риэлторской компании и подскажет, на что при этом необходимо обратить внимание.
 Анна Бондаренко
 


Аренда квартир
(«Квартира, Дача, Oфис»№ 140 (1754) от 8 августа 2005)
Отношения арендаторов квартир с арендодателями полны тайн и недоразумений. Чтобы этого избежать, нужно грамотно заключить договор и предусмотреть в нем возможные ситуации. Ведь если не позаботиться о проработке всех вопросов с достаточной тщательностью и не оформить взаимоотношения с собственником жилья как положено - неприятностей и хлопот не избежать. Напомним, что по числу афер и мошенничества аренда жилья относится к лидерам среди операций на рынке недвижимости.
Для того чтобы избежать неприятных неожиданностей, следует обратить внимание на наиболее важные детали предстоящей сделки по найму квартиры.
К чьим услугам следует прибегнуть, чтобы аренда квартиры не превратилась в "чрезвычайную ситуацию"? Ответ один: воспользуйтесь услугами агентства недвижимости, хорошо зарекомендовавшего себя в течение нескольких лет.
Работа с клиентом в агентстве недвижимости обычно начинается с консультации. Сотрудник фирмы дает клиенту исчерпывающую информацию о состоянии соответствующего сектора рынка на сегодняшний день, объясняет, на что и за какие деньги клиент может реально рассчитывать, а также, сколько примерно времени займет поиск нужного ему варианта.
Далее выделяется агент, который занимается подбором вариантов квартиры, необходимой клиенту, и договаривается с хозяевами об осмотре квартир в удобное для клиента время. После подбора квартиры, удовлетворяющей требованиям клиента, агент проводит проверку - смотрит все необходимые документы, выясняет, кто в этой квартире прописан и кто является собственником. Потом составляется двусторонний договор. Подписав его, наймодатель и наниматель передают друг другу ключи и плату за найм квартиры, выплачивается оговоренный залог, а также комиссионные компании (обычно 100% от месячной стоимости найма).
Почему не рекомендуется снимать жилье самостоятельно? Потому что вы легко можете стать жертвой мошенничества (не говоря уже о том, что самостоятельно подобрать желаемый вариант чрезвычайно трудно). Риэлторы же берут на себя проверку всех документов, подтверждающих права наймодателя на квартиру, контролируют составление договора об аренде, часто помогают разрешить возникающие впоследствии конфликтные ситуации.
Для подтверждения полномочий наймодателя и обеспечения юридической чистоты сделки необходимо:
провести проверку документов, представленных наймодателем, на право владения или распоряжения данной квартирой. Если жилье сдает непосредственно собственник, он должен представить документы, подтверждающие право собственности на эту квартиру. Квартиру может сдавать также доверенное лицо собственника, в этом случае он должен представить, помимо правоустанавливающих документов собственника, еще и нотариально заверенную доверенность от собственника на свое имя. Квартира может сдаваться также и на правах субаренды, что должно быть подтверждено соответствующим договором;
если собственником квартиры является несколько физических лиц, все они должны участвовать в подписании договора найма или, во всяком случае, должно быть получено их письменное согласие. На практике, к сожалению, это условие не всегда выполняется, часто по объективным причинам отсутствия других собственников. В любом случае, сделки с доверенностью автоматически попадают в разряд рискованных.
Маклер агентства должен проинформировать вас, если не все собственники присутствуют при подписании договора. Здесь вы имеете право выбора: или подписать договор, не обеспечивающий чистоту сделки, или потребовать присутствия всех собственников, если это возможно, или, в крайнем случае, не стесняйтесь настоять на внесении в договор пункта о том, что наймодатель, подписывающий договор, уполномочен выступать от имени всех собственников и несет материальную ответственность в случае, если другие собственники предъявят свои претензии.
Грамотно составленный договор необходим обеим сторонам. Квартиросъемщик при наличии такого документа из бесправного "квартиранта" превращается в уважаемого "арендатора", способного защитить свои интересы в законном порядке. Для арендодателя договор также крайне важен. Сдача внаем жилья только на первый взгляд кажется делом простым. На самом деле, беззаботность и недостаточная подготовка к этому процессу влекут за собой кучу проблем.
Проведение взаиморасчетов между вами и наймодателем должно быть тщательно прописано в договоре. Обычно оплата первого месяца или первых двух-трех месяцев производиться при подписании договора, что должно быть в нем отражено. Кроме того, в договоре должны быть зафиксированы сроки и размеры последующих выплат. Каждая ваша выплата в дальнейшем должна подтверждаться расписками наймодателя, в которых указывается, какая сумма и за какой срок выплачена вами.
Если вы снимаете квартиру на длительный срок, то обратите внимание на то, чтобы в договоре был пункт о материальной ответственности наймодателя в случае досрочного расторжения договора аренды по его инициативе.
Анастасия Лим

 

Теория и практика аренды жилья ("Недвижимость & Цены" № 35 (2005 г.))
В теории московский рынок аренды — это по меньшей мере несколько тысяч предложений жилья различной площади и планировок практически в любом районе столицы. На деле найти в кратчайшие сроки квартиру, которая соответствовала бы всем пожеланиям, в том числе и в отношении цены, очень и очень непросто. Ситуация осложняется тем, что, как правило, квартира в аренду нужна срочно, и времени на ошибки у потенциальных квартиросъемщиков нет. Профессиональные рекомендации начинающему арендатору дает заместитель директора управления аренды по юридической части компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Яна Михаленко.
— От чего зависит арендная ставка на квартиры?
На стоимость месячной платы за наем жилого помещения влияют несколько параметров, а именно: состояние рынка недвижимости на данный момент, количество комнат, район, качество ремонта в квартире, удаленность арендуемого жилья от центра, близость к станции метро, наличие бытовой техники и т. п. Наконец, цена зависит от категории дома, существования охраняемой территории, парковки, состояния подъезда.
 Как правильно выбрать агентство недвижимости, которое поможет снять или сдать квартиру?
Агентство с хорошей репутацией, как правило, продолжительное время работает на рынке аренды жилья, имеет свой фирменный знак, несколько офисов в разных районах, где трудятся профессионалы, располагает собственной обширной базой квартир. Хорошее агентство предоставит грамотно составленный пакет документов и потребует оплату за свои услуги только по факту их оказания, а не в качестве предоплаты.
Достойное агентство не станет размещать объявления на столбах и заборах — у серьезных компаний есть средства на цивилизованную рекламу в специализированных изданиях, поэтому нелишне учесть частоту упоминания имени компании в рекламных объявлениях достойных СМИ. Если агентство предлагает квартиру по ценам существенно ниже рыночных, стоит насторожиться.
Обязательно следует обратить внимание на то, предусмотрена ли в компании финансовая ответственность перед клиентами за оказываемые услуги. Наконец, стоит оценить сам офис и условия, в которых работают сотрудники.
— По какой схеме работает агентство недвижимости, в которое можно обратиться, не рискуя потерять деньги?
Клиент звонит в агентство и говорит, что желает снять квартиру. Диспетчер, принявший звонок, должен представиться, назвать компанию, вежливо поздороваться. Агентство, куда обращается за помощью человек, действует официально, и диспетчер, который с ним беседует, профессионально подготовлен. Диспетчер должен:
выявить потребности в квартире (предполагаемый район, в котором хотелось бы жить, ценовый диапазон стоимости найма и т. д.);
озвучить стоимость услуг агентства, которые оплачиваются после того, как задача по заселению в подобранную квартиру будет решена.
После этого клиента попросят оставить контактный телефон для агента, который будет с ним работать.
Агент, который затем свяжется с клиентом, обязан назвать себя, дать свой телефон для дальнейшего взаимодействия и узнать более подробную информацию о квартире, которую желательно снять. После этого агент в соответствии с требованиями заказчика подбирает жилье, договаривается с хозяевами об их посещении, перезванивает клиенту и согласовывает время встречи для просмотра найденных вариантов.
Если арендатору понравилась какая‑либо квартира и он готов ее снять, агент должен убедиться в том, что наймодатель имеет право сдавать квартиру внаем (проверив наличие и комплектность правоустанавливающих документов на квартиру, другие косвенные документы, подтверждающие право собственности, удостоверение личности наймодателя). Если в данном помещении кроме наймодателя есть другие сособственники и/или зарегистрированные лица, сотрудник агентства получает письменное согласие на сдачу квартиры внаем от последних или проверяет наличие у наймодателя доверенности от сособственников на совершение данной сделки. Затем агент должен оказать содействие в заключении договора найма между клиентом и владельцем квартиры, оформить акт приема-передачи, составить опись квартиры и имущества, которое хозяева передают вместе с квартирой. После того как будет заключен договор найма, арендатор подписывает акт приема-передачи и убеждается, что выданные ему ключи открывают и закрывают двери. Затем клиент вносит плату по договору наймодателю (хозяину квартиры), а он выдает ему расписку о получении данных денег. Только после этого оплачиваются услуги агентства.
Оплата вознаграждения агентства должна быть подтверждена документально.
Внимание! Еще раз отмечу, когда и кому клиент отдает деньги за подобранную квартиру:
хозяину после подписания договора найма на квартиру, выдачи ключей и расписки от владельца жилья о получении денежных средств за наем. В дальнейшем необходимо строго придерживаться правил, которые указаны в договоре найма, деньги передавать исключительно хозяину квартиры или доверенному лицу;
представителю агентства на момент подписания договора найма. Ни одно уважаемое агентство недвижимости не станет требовать деньги вперед за свои услуги. Клиент отдает оговоренную сумму только по факту заселения в квартиру.
Агентства, которые беспокоятся о своих клиентах и дорожат репутацией, вручают клиентам ГАРАНТИЙНЫЙ СЕРТИФИКАТ, который позволяет получить от компании возмещение ущерба, вызванного досрочным расторжением договора найма по инициативе наймодателя, при условии, что наниматель выполнял принятые на себя обязательства по договору, а именно: вовремя оплачивал платежи за наем, использовал жилое помещение по назначению и т. д.
— А по какой схеме работают агентства, в которые лучше не обращаться?
— Первое, что должно насторожить: в рекламном объявлении квартиру, которая по описанию является просто пределом мечтаний, сдают внаем буквально за смешные деньги.
При звонке по указанному телефону приятный голос примется убеждать, что эта квартира ждет именно вас, и чтобы ее посмотреть, необходимо подъехать в агентство и заключить договор.
По приезде в офис предложат подписать договор и внести определенную сумму денег (от 2000 рублей и более), после этого дадут телефон и адрес собственника, который сдает квартиру. Часто в таких агентствах разрешают позвонить «владельцу жилья» непосредственно из офиса. Разумеется, на том конце провода ответят, что квартира свободна и хозяин ждет вас с нетерпением. Прибыв по адресу, полученному в агентстве, можно оказаться в следующей ситуации: либо никого не будет дома, либо открывший дверь человек, сообщит, что он приехал раньше и арендовал эту квартиру. Телефон, по которому вы накануне разговаривали с «собственником квартиры», не отвечает либо говорят, что квартира сдана. Вариантов обмана может быть великое множество.
Если вы вернетесь в праведном гневе в агентство, вам спокойно сообщат, что оплата была произведена за информационные услуги, гарантий по заселению никто не давал и, соответственно, деньги не могут быть возвращены. Поэтому прежде чем подписывать какой‑либо договор и расставаться с наличными, необходимо внимательно изучить предлагаемый для подписания документ.
Следует опасаться дилетантов, так как подобные агентства не могут обеспечить клиента грамотно составленным договором, который юридически защищает его права как нанимателя. Небольшая информационная база квартир не сможет удовлетворить потребности в подборе жилья, некомпетентный сотрудник не сумеет грамотно проверить документы на квартиру. В итоге можно заплатить деньги и остаться на улице.
— Допустим, человек обратился в солидную фирму с безупречной репутацией. А вот агент ему попался неопытный, например стажер. Как определить действительно профессионального риелтора?
— Профессиональный агент по недвижимости должен обладать информацией и знаниями, касающимися его вида деятельности. То есть: предоставить информацию о сдаваемых квартирах в соответствии с требованиями клиента, организовать просмотр квартир и обязательно присутствовать при каждом показе, организовать и участвовать в переговорах с потенциальным арендодателем, ориентироваться в ценах на аренду квартир в Москве, со знанием дела отвечать на все вопросы, консультировать по проблемам регистрации и налогообложения. Ну и конечно, очень важно, чтобы человек был приятным в общении, порядочным и честным. Ведь порядочные люди, как правило, работают в хороших фирмах. В серьезных агентствах к вопросу обучения стажеров подходят со всей ответственностью, поэтому нередко даже сложно догадаться, какой статус у работающего с клиентом агента.
Беседу провела Яна Говорова.
Главная страница
Дополнительные материалы по теме из обзора прессы

  В оглавление раздела "Разъяснение положений некоторых законов"

 

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100