Есть ли жизнь на юго-востоке? (Приложение к газете "Ведомости" Жилая и коммерческая недвижимость. №5 (10) 06.03)
Вопрос лишь на первый взгляд риторический. Жизнь, конечно, есть: на 11 756 га проживают 983 700 человек. Проблема лишь в том, что значительная часть этих га предназначена не для жизни, а для работы. Промзоны округа занимают 33% всей территории. К тому же Юго-Восточный административный округ Москвы занимает 2-е место по насыщенности транспортом, уступая лишь Центральному. Неудивительно, что главной проблемой юго-востока Александр Кузьмин, главный архитектор города, называет экологию. Тем не менее здесь одна из самых масштабных строек столицы. Только в прошлом году в округе возвели 614 100 кв. м жилья.
ЖИЛОЙ ФОНД  ЮВАО
Количество жилых строений - 3331 шт.
Общая площадь жилого фонд - 18 937 900 кв. м 
Средняя обеспеченность общей площадью жилья на одного жителя - 20,9 кв. м/чел. 
Жилой фонд, требующий комплексного капитального ремонта -  3 264 900 кв.м 
Общая площадь жилого фонда с износом:

- более 40% 2 057 200 кв. м
- более 70% 280 900 кв. м 
Юго-восток примерно с середины XIX в. развивался как рабочая окраина. Российские промышленники открывали здесь фабрики. Советские вожди не изменили промышленную направленность. Поменяли лишь названия. Вместо красильно-набивной фабрики Меттика, шерстоотделочной фабрики купца Музиля появился поселок текстильщиков, живших все в тех же бараках (нынешний район Текстильщики). В результате сегодня в Печатниках около 200 предприятий, промышленная зона составляет 67% территории района; в Лефортове 52 промышленных предприятия (65% территории); в Капотне половину занимают заводы. Перечень всего добра, что есть в ЮВАО, занял бы не одну страницу. Достаточно упомянуть знаменитый "Нефтекип" вечным огнем освещающий путь капотнинцев, Южный речной порт, "Серп и молот", "Хромотограф" и т. д. и т. п.
Промышленная ориентация привела к тому, что лишь 10% округа озеленены, в то время как на долю других округов приходится 25-30 "зеленых" процентов. Но тускло и уныло здесь было не всегда.
Здесь деревьев нет... но будут
На одного жителя ЮВАО приходится всего 1,5-2 кв. м зелени (в среднем москвич получает 18 кв. м). В то время как норматив - 24 кв. м. Это результат преимущественно промышленного развития юго-востока. Десять "зеленых" процентов округа включают: Кузьминский лесопарк, Кузьминское кладбище (такие специфические места тоже считают как озелененные), окрестности озер Белое и Святое в Жулебине, парк 850-летия Москвы в Марьине и ряд скверов, бульваров и озелененные дворовые территории.
Из них местом отдыха можно назвать, пожалуй, только Кузьминский лесопарк. Здесь до сих пор можно слушать соловьев, а в наиболее глухих углах увидеть лису. Кладбище, разумеется, тоже можно считать местом отдыха - правда, вечного. Парк 850-летия Москвы слишком молод, чтобы считаться парком. К тому же разбит он частью под высоковольтными ЛЭП.
В целом все Марьино, названное по иронии судьбы Марьинским Парком, страдает от недостатка зелени. В парке Артема Боровика деревья можно пересчитать по пальцам в прямом смысле этого слова. Во дворах сухо и пыльно - из посаженных деревьев и кустарников приживаются немногие. После вывоза зараженного грунта с бывших люблинских полей фильтрации в Марьине остался в основном песок, на котором мало что может вырасти. Хотя новые торфяные почвы завозились, но вода и ветер за несколько лет тонкий неустойчивый плодородный слой ликвидировали. Экологи вообще считают торф неподходящим материалом для создания почв: такие грунты неспособны к саморазвитию, их биологический ресурс исчерпывается за 2-3 года.
Тяжелая экологическая ситуация юго-востока ни для кого не секрет. В градостроительном плане развития ЮВАО до 2020 г., принятом в декабре 2001 г., попытались именно этому вопросу уделить максимум внимания. Планируется реорганизовать ряд промзон и увеличить площадь природного комплекса. Хотя никаких чудес власти не обещают - в округе по-прежнему будет много промышленности.
Сохранится производство на 2217 га, правда, проведут учет "интенсификации использования территории и эколого-градостроительные мероприятия". Освободят и реорганизуют 1320 га. Под жилье - 684 га, системы общегородских центров -316 га, и 320 га отведут для природного комплекса. Ряд экологоопасных предприятий, расположенных на территориях Автокомбината № 24 (Волжский бульвар, 9/20), Завода строительных изделий (ул. Грайвороновская, 89), "Мэзопласт" (Волжский бульвар, 11), бетонного завода № 3 ГУЛ "Комбинат "Мосинжбетон" (7-я Кожуховская ул., 5), ликвидируют.
Не престижный, но популярный
К ЮВАО применить эпитеты, характерные при описании других округов, можно только с частицей "не": непрестижный, недорогой, нечистый (экологически). Поистине это был бы округ-аутсайдер, если бы не... мэр Юрий Лужков. Именно ему пришла в голову идея застроить люблинские поля аэрации, куда свозили канализационные отходы со всей Москвы, жильем. Идея, надо сказать, довольно дерзкая. Заставить переехать людей жить на свалку непросто. Московский градоначальник вдохновился проектом и лично его курировал. Ставку сделали на транспортную доступность (специально протянули ветку метрополитена), дешевизну жилья и развитую инфраструктуру. И хоть города-сада не получилось, Марьино оказалось очень удобным районом. Не обошлось, правда, без курьезов.
Например, когда для участия в церемонии открытия Братиславской улицы приехал лично мэр, стояло солнечное утро. На улице воздушный шар с какой-то яркой надписью, барышни в сарафанах и кокошниках предлагают прохожим горячие пирожки, на обочинах цветут в клумбах цветы и т. д. Довольно банальная для московской строительной жизни зарисовка. Удивительно лишь то, что накануне в 12 часов ночи ничего этого не было и в помине, даже клумб. А сразу после того, как повесили памятную доску, воздушный шар, барышень и даже цветущие клумбы завернули и увезли. А жаль... Красиво было.
Предложения в новостройках Марьина и Люблина и сегодня занимают большую часть в базах агентств недвижимости. Юго-восток прирастает жильем преимущественно за счет этих двух районов. Сейчас стройка вблизи метро уже закончена - новые корпуса подбираются все ближе к "Нефтекипу" и Люблинскому кладбищу. И хоть места очень так себе, квартиры покупают - дефицит недорогого жилья в столице уже не первый год. Стоимость метра в марьинских и люблинских новостройках сегодня - от $700 (Марьинский Парк, мкр. 12) и от $760 (Люблино, мкр. 39). На вторичном рынке цены уже выше - порядка $950 за метр.
Самый дорогой район ЮВАО - Лефортово, но и здесь стоимость жилья лишь приближается к среднегородской - $1050 за 1 кв. м. Аутсайдером, разумеется, стала Капотня - желающих поселиться по соседству с "Нефтекипом" мало. Строится в ЮВАО в основном типовое жилье. И дело здесь не только в том, что метиловое (пока это синоним дорогого) не может по определению появиться в непрестижном месте. В Марьине все-таки возводят простенький монолит, но особенность здешних грунтов - песок, плывуны - сильно осложняет земляные работы. Фундамент многоподъездных типовушек может "гулять", отслеживая колебания почвы, в то время как цельная монолитная плита нетипового дома накренится вместе со всем домом. Сегодня монолитно-кирпичные дома продаются по адресам: Волгоградский проспект, вл. 24-26 (рядом с одноименным метро), и Волгоградский проспект, вл. 143-145 (метро "Кузьминки"). Стоимость жилья в первом доме - $900-950 за метр, во втором - $860-1030.
Всего в ЮВАО в прошлом году было построено 614 100 кв. м жилья (52 корпуса). Из них коммерческое жилье составило 222 400 кв. м. Как и по всей Москве, в ЮВАО активно сносят старые ветхие дома. В 2002 г. снесли 27 домов площадью 69 100 кв. м. Всего до 2020 г. будет ликвидировано 770 000 кв. м, в том числе 308 000 кв. м ветхого жилья, 462 000 кв. м пятиэтажек. Уже в этом году снесут 26 домов площадью 61 200 кв. м.
Градплан обещает, что к 2020 г. площадь жилья в округе возрастет с 19,4 млн кв. м (в 2001 г.) до 26,4 млн кв. м. И на каждого жителя юго-востока будет приходиться 26 кв. м.
Из 7,7 млн кв. м нового жилья почти треть - 2,7 млн кв. м - придется на строительство на месте реорганизованных промзон; чуть более 2 млн кв. м возведут в районах массовой застройки. Еще 1 млн кв. м появится в районах комплексной реконструкции пятиэтажек. Остальное возведут на участках, освобождаемых после сноса ветхих домов (727 000 кв. м); в районах сложившейся застройки (451 000 кв. м); на месте вывода предприятий и учреждений с территории жилой застройки (446 000 кв. м); немного - 234 000 кв. м - прибавится за счет надстройки домов.
6,6 спортсмена
По статистике спортивный коэффициент ЮВАО составляет 6,6, т. е. каждый 6-7-й житель промышленного округа официально считается спортсменом. В эту статистику включены только те, кто учтен разнообразными ведомствами. Поклонников же активного отдыха намного больше, особенно весной. Молодые люди бегают, катаются на велосипедах в Кузьминском лесопарке в неопреновых костюмах для похудения, стремясь прийти в форму к началу отпускного сезона.
А если серьезно, в округе действительно есть где поплавать, пострелять, покататься, побороться и т. д. Здесь 12 спортивных комплексов, шесть стадионов, 14 бассейнов, не считая малых бассейнов (72 шт.), два крытых ледовых катка, две конных базы, ряд боулингов, спортивных залов и спортивных площадок. Самое знаменитое спортивное сооружение ЮВАО - это комплекс "Москвич". Открытый стадион, бассейн, крытый стадион со специальным покрытием на беговых дорожках, крытый каток, масса разнообразных секций: бальные, спортивные, индийские танцы, несколько видов восточных единоборств, театральная студия, фигурное катание и т. д. и т. п. Очень удобное заведение: ребенка отдал плавать, сам в это время танцуешь, или наоборот.
В каждом районе можно найти не одно спортивное заведение. В Марьине два боулинг-центра, пейнтбол-клуб, Ледовый дворец; в Люблине - стадион "Локомотив", конно-спортивная база в Кузьминском лесопарке; в Жулебине - физ-культурно-оздоровительный комплекс "Витязь"; в Текстильщиках - комплекс "Москвич"; в Капотне - спортивный комплекс Московского нефтеперерабатывающего завода и т. д.
За мебелью, щенками и рассадой
В ЮВАО 2255 предприятий розничной торговли, которые занимают 416 060 кв. м, из них 1293 магазина, 23 продовольственно-вещевых рынка на 3332 торговых места. Обеспеченность торговыми площадями магазинов - 342,8 кв. м на 1000 жителей. Объем годового розничного товарооборота во всех каналах реализации -114,4 млрд руб.
Почти 1 млн жителей ЮВАО - хороший потенциал для развития торговли, а обилие промышленных территорий - гарантированный источник помещений. Не случайно здесь открываются крупные торговые центры и рынки. Известных на всю Москву три: рынок автозапчастей на "Кожуховской", торговый центр "Москва" и рынок "Садовод" со знаменитой не так давно переехавшей сюда "Птичкой".
ТЦ "Москва" располагается в 10 минутах ходьбы от метро "Люблино". Но активным спросом пользуются маршрутки - прогулка по 175 000 кв. м торговых площадей изрядно изматывает. В 7 часов утра 5000 павильонов гостеприимно распахивают двери и закрывают их только в 8 вечера. В будни за одеждой, обувью, аудио-, видео-, бытовой техникой, оргтехникой, компьютерами, мебелью приезжают 25 000 человек. В выходные потенциальных покупателей вдвое больше.
Открытый в октябре 2001 г. ТЦ "Москва" стал первым многофункциональным торгово-ярмарочным комплексом. Задача таких центров - заменить крытые рынки и толкучки. Судя по всему, концепция оказалась удачной. По прогнозам специалистов, подобные комплексы будут определять облик розничной и оптовой торговли в столице в течение следующего десятилетия. В июле этого года здесь намечено открытие крупнейшего в городе боулинг-центра "Шары и кегли". Интересно, что расположенный как раз на пути основного пешеходного потока к "Москве" комплекс "Стильный город" некоторое время назад перестал работать, и аналитики связывают это с проигранной ценовой конкуренцией. Прояснить этот вопрос в ГУМе ("Стильный город" - его филиал") не удалось.
От ст. м. "Люблино" можно доехать и до рынка "Садовод". Оптово-розничный рынок расположен на внутренней стороне 14-го км МКАД. Как и следует из названия, здесь на площади 38,8 га продают семена, саженцы, рассаду, садовый инвентарь, а также дома, бани, строительные и отделочные материалы. Рынок был создан по распоряжению мэра в 1996 г.
А 29 декабря 2001 г. появилось еще одно распоряжение Лужкова, наделавшее немало шума, о переезде знаменитого Птичьего рынка на территорию "Садовода". Называлось это "перевод торговли зооботаническими товарами". Обоснование переноса рынка было логичным: грязь, шум, несоблюдение санитарно-гигиенических норм, опасность заболеваний, а вокруг плотно населенный район. Но общественность негодовала и требовала проведения референдума. Референдум не провели, страсти постепенно улеглись, и сегодня за живностью народ приезжает сюда, на обочину МКАД. Территория нынешнего зоорынка составляет 23 000 кв. м.
Активность в ЮВАО проявляют и многие торговые сети. На Новочеркасском бульваре, д. 41/4, работает "Рамстор", там же в ТК "Евромаг" открылся один из магазинов сети "Фамилия". У "Седьмого континента" в ЮВАО четыре магазина, сеть супермаркетов "12 месяцев" представлена тремя.
Деловая активность в округе хоть и присутствует, но офисными центрами юго-восток похвастаться не может. Все, что здесь может сдаваться в аренду, тянет в лучшем случае на класс С, а в основном это D. Обычно в ЮВАО небольшие компании снимают небольшие - до 100 кв. м -офисы. Арендные ставки невысоки - $250-350 за 1 кв. м в год. Вся коммерческо-деловая сфера (потребительский рынок, туризм, административно-деловые учреждения, транспортные терминалы, информационно-культурные и рекреационные объекты) занимает 0,84 млн кв. м. Планируется, что она увеличится до 7,03 млн кв. м. Но не за счет офисных центров.
Связующая сеть
Несмотря на обилие дорог, в Юго-Восточном округе крайне мало улиц, актуальных для жителей: Рязанский и Волгоградский проспекты, Люблинская улица... и фактически все. Добраться до центра можно только по ним, если не знать известных лишь старожилам и профессионалам "огородов". Автобусы, чьи маршруты проходят по Люблинской улице, перестали довозить людей до метро "Текстильщики" из-за пробок еще лет семь назад. Сейчас стало хуже. Волгоградка до Третьего транспортного кольца "стоит" в шесть рядов, можно уехать только по "седьмому" - встречной полосе.
Власти пока занимаются только ремонтом асфальтовых покрытий. А возросшая масса автовладельцев требует чего-нибудь более существенного. Градплан обещает строительство до 2020 г. дублера Волгоградского проспекта (вне границ особо охраняемых природных территорий), магистралей Люблино - Братеево и Царицыно - Марьино, а также "формирование магистрали" (видимо, предусмотрено именно формирование, а не строительство) Люблино -Кузьминки - Гольяново.
Для "безлошадных" жителей все к тому же 2020 г. Люблинско-Дмитровскую линию дотянут до станции "Зябликово"; появится метро и в Жулебине. А станцию "Выхино" наконец-то будут реконструировать. Из-за ее узости в часы пик очереди в метро выстраиваются, как в былые времена в Мавзолей.
В целом протяженность дорожной сети увеличится на 90,1 км.
Так было когда-то
Рядом с метро "Текстильщики" на месте спортивного комплекса "Москвич" до появления в здешних местах ткацкого производства было сельцо Садки, неподалеку стоял заложенный в 1381 г. Дмитрием Донским Николо-Угрешский монастырь. Во второй половине XVIII в., после победы русской эскадры в Чесменской бухте над турецким флотом, Садки стало имением графа Орлова-Чесменского и отныне называлось Садки-Чесменское. По проекту архитектора Василия Баженова в 1774 г. здесь была построена усадьба с прудами и конюшнями. Вдоль нынешней Люблинской улицы нередко устраивались скачки - то был прообраз первого русского ипподрома. Сегодня от великолепной когда-то усадьбы остался лишь пруд.
В промышленном ныне Лефортове с XVIII в. селилась российская знать. Название району, как не сложно догадаться, дал сподвижник Петра I Франц Лефорт. В XVI в. это место было частью Немецкой слободы. Здесь государь поставил дворец своему любимцу, от Лефорта он перешел к другому петрову первому другу - Меншикову. Александр Данилыч выписал из Италии архитектора Фонтану, который и привел дворец в 1708 г. в настоящий вид.
Позднее в Лефортове располагалась резиденция русских царей - Анненгофский дворец с парком и садом. В 1881 г. Анненгофскую рощу вырубили и возвели принципиально новое для здешних мест здание - Лефортовскую тюрьму.
Кузьминки. Этому району повезло значительно больше: жемчужина юго-востока - усадьба князей 1олицыных Влахернское-Кузьминки сохранилась. Правда, она хоть и дала название району, но в него не входит. Кузьминский лесопарк - отдельная территориальная единица.
Здешние земли были пожалованы Петром I в 1704 г. Григорию Строганову "за верную службу и помощь в оснащении флота и армии". Позже его внучка вышла замуж за князя Голицына.
Голицынскую усадьбу не так давно начали реставрировать. Работы на самом известном здании усадьбы - Конном дворе с Музыкальным павильоном (1819-1823, архитектор Жилярди, скульптор Клодт) - практически закончены.
Ирина Цицилина
 Дополнительные материалы по теме

       Районы Москвы (ЮВАО)