Rambler's Top100 Квартира в новостройке (особенности, виды договоров, оформление в собственность)

10 советов при покупке квартиры от застройщика   («Источник: RealtyPress.ru», 16.02.2010)
Данный вариант покупки жилья на первый взгляд кажется очень привлекательным, тем более что не нужно отдавать всю сумму сразу. Кредит при таком уровне заработной платы может позволить себе не каждый, ведь, как правило, он берётся лет на 10-20, а за это время многое может измениться. Однако чтобы не попасть впросак, необходимо тщательно взвесить все варианты возможных рисков. Нам уже известны случаи, когда компания-застройщик, получив на руки определённую сумму денег, просто испарялась, а начавшееся строительство внезапно останавливалось. И обманутые люди ничего уже не смогут поделать, ведь нет ни фирмы по ранее зарегистрированному юридическому адресу, ни рабочих, ни руководителя предприятия. Всё бесследно пропало.....вместе с надеждами обманутых получить когда-нибудь такие долгожданные квадратные метры новенькой квартиры! И если Вас интересует квартира от застройщика, прислушайтесь к нашим советам о том, как не пополнить ряды обманутых, ведь для этого Вам потребуется всего на всего вооружиться знаниями об уловках, к которым прибегают горе-застройщики.
1. Перед тем, как Вы решитесь подписать договор купли-продажи квартиры от застройщика, соберите как можно больше информации о фирме-застройщике. Посетите официальный сайт фирмы, не лишним будет и поездка к самому строительному объекту. Побеседуйте с рабочими, узнайте, в срок ли выплачивается заработная плата, какими темпами ведётся строительство, и какими видами предоставления услуг параллельно занимается фирма. Может, это сдача в аренду жилых и нежилых помещений, проведение ремонтных и строительных работ под заказ и т.д. Вся эта информация позволит Вам сделать предположительный вывод о том, насколько крепко фирма-застройщик стоит на ногах, и что предлагаемое жилье не будет являться средством погашения каких-либо задолженностей по обязательствам фирмы. Обычно в таких случаях качеству проводимых строительных и отделочных работ не уделяется должного внимания.
2. Проанализируйте цены. Сильно заниженная цена квартиры от застройщика может говорить о ненадёжности фирмы, ведь надёжная и преуспевающая компания не будет продавать недвижимость за бесценок.
3. После того, как будет собранна первоначальная информация о предприятии (и естественно она Вас вполне удовлетворяет), можно смело требовать у руководителей фирмы учредительные документы для ознакомления. Это устав фирмы, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц - свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, а также проверьте документы уполномоченного представителя фирмы, который имеет право вести переговоры, а также заключать договоры от лица руководителя фирмы.
4. Попросите предоставить лицензию, которая даёт право на застройку. Обратите внимание на срок её действия, а также указание на право строительства соответствующих продаваемым по высоте сооружений.
5. У компании должно быть обязательно разрешение на строительство. При этом важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. Бывает так, что иногда компания проводит застройку по нескольким сразу объектам, но разрешения именно на тот дом, в котором находится Ваша квартира, у него не оказывается. Всё это в будущем могут обратить против Вас.
6. После этого, попросите взять домой для ознакомления проектную документацию.
7. Далее приступайте к изучению условий самого договора, и желательно ознакомиться с ними дома, чтобы Вас никто не отвлекал. Лучше всего, конечно, проконсультироваться с опытным юристом потому, что юридически неподготовленный человек может не обратить внимания на те важнейшие условия договора приобретения квартиры от застройщика, которые определяют весь объём прав и обязанностей застройщика.
Совершая покупку квартиры о застройщика, с Вами может быть заключён один из нескольких типов договоров. Договор долевого участия регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и заключается в передаче уже построенного объекта застройщиком участнику долевого строительства после того, как будет получено разрешение на ввод его в эксплуатацию. Здесь никаких подвохов быть не должно, так как договор вступает в силу только после его государственной регистрации. Таким образом, договор попадает в руки уполномоченным органам, которые и проведут его правовую экспертизу. Более того, в случае невыполнения застройщиком своих обязанностей (несоблюдение сроков, неудовлетворяющее Вам качество выполненных работ и т.д.), Вы имеете право на расторжение договора в одностороннем порядке. Будьте внимательны, договор должен иметь следующие условия, иначе договор может быть признана недействительным: указание на определённый объект, который подлежит передаче; сроки; цена договора; гарантийный срок. Конечно, в случае недобросовестности застройщика Вы рискуете остаться без жилья, за которое уплатили, но положительной стороной данного вида договора является факт проверки документов застройщика в органах государственной регистрации.
Наиболее распространён договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Здесь уже большая доля вероятности возможного обмана, так этот договор не предусматривает государственной регистрации, и указывает на то, что застройщик не хочет брать на себя лишние обязательства о предоставлении нужных документов.
Третий вид договоров приобретения квартиры от застройщика вызывает наибольшие сомнения, так как не урегулирован соответствующими законами. Это договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Суть договора заключается в том, что Вам предлагают вступить в кооператив, который приобретает для Вас квартиру. Вы должны в свою очередь внести пай. Но будьте осторожны, все условия такого договора прописаны в уставе кооператива, поэтому перед тем, как подписать его, посоветуйтесь с опытным юристом, так как этот вид договора выглядит сомнительным уже в момент его подписания.
Часто встречается ещё такой вид договора приобретения квартиры от застройщика, когда приобретают квартиры через жилищно-строительные кооперативы. Его сущность заключается в том, что Вы вступаете в кооператив, регулярно оплачивает членские взносы, а также паи, которые в общей сумме составляют стоимость будущей квартиры. После получения членских взносов, компания начинает строительство. Очень удобная схема, однако, здесь также существует риск остаться без квартиры и уплаченных денег. Проверяйте не только разрешительные документы и лицензии компании, а также внимательно изучите пункт, касающийся возможности общих собраний, на которых распределяется жильё.
8. Итак, принимая участие в долевом строительстве, необходимо проверить также право застройщика на земельный участок, и обращать внимание на целевое назначение земли, т.е. в соответствующей графе должно быть указанно: «для строительства жилого дома по адресу...». Проверьте предназначение земли для строительства, ведь если дом будет построен на землях сельхозназначения, тогда Вы долго не сможете заселиться в свою квартиру.
9. Удостоверьтесь в законности получения права собственности на землю застройщиком. Факт участия в торгах должен быть указан в самой преамбуле договора. Иначе могут в будущем возникнуть споры, что так же повлияет на сроки Вашего заселения.
10. Если же строительство ведётся при участии органов власти, то оно является публичным инвестиционным проектом. Убедитесь, что Ваша компания-застройщик имеет договор с властями, иначе квартира может быть продана без Вашего участия.
И напоследок, проверяйте полномочия лица, что участвует от лица фирмы в переговорах, ставит свою подпись в самом договоре. Иначе будете долго искать уже давно не работающего сотрудника компании, в надежде вернуть свои деньги, и, скорее всего, безуспешно. Будьте бдительны!

 

Если застройщик банкрот...   (Из выпуска от 16-12-2010 рассылки «Недвижимость. Строительство)
Бичом настоящего времени, в том числе и в связи с кризисом, стали повальные остановки в строительстве, и, соответственно, огромное количество банкротств строительных компаний. Адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра» рассказал, что делать дольщику, если строительство дома остановлено.
Первое. Стоит знать, кстати, именно этого не знают не только в основном все дольщики, но и большинство юристов, что несмотря на начало процесса о банкротстве, дольщики вправе обратиться в суд с требованиями о признании того или иного права (собственности, требования, права на долю в Инвестиционном контракте) в отношении имущества, что было ими приобретено у Застройщика, при этом с указанными требованиями в суд можно обратиться до самой последней стадии процесса о банкротстве – конкурсного производства и до момента продажи в конкурсном производстве того имущественного права, на которое претендует дольщик.
Второе. Необходимо разобраться, какой договор заключен с Застройщиком. Это может быть Договор участия в долевом строительстве, договор долевого участия, Договор инвестирования или соинвестирования, предварительный договор, договор уступки права требования, соглашение о перемене лиц в обязательстве, иной договор. В зависимости от того, какой договор заключен с Застройщиком, можно иметь представление о том, с какими исковыми требованиями придется обращаться в суд.
Третье. Суд в указанных спорах – это суд общей юрисдикции по месту нахождения имущества, но не Арбитражный суд. Подсудность в таких случаях исключительная, определяется ГПК РФ и устанавливает обязанность дольщиков обращаться в суд по месту нахождения или будущего нахождения объекта недвижимости.
Четвертое. На какой стадии находится строительство дома. Если строительство дома завершено, то можно говорить о признании права собственности на конкретную квартиру или определенное нежилое помещение. Если объект не завершен строительством, то стоит уточнить, зарегистрирован ли он в Росреестре, как незавершенный строительством объект или не зарегистрирован. Если объект зарегистрирован, то в суд необходимо обращаться с требованиями о признании права собственности на незавершенный строительством объект в виде помещения, определенного в договоре с дольщиком. Если объект строительства не зарегистрирован в Росреестре как недострой, то суд откажет в иске о признании права собственности на незавершенный строительством объект. В данном случае необходимо обращаться в суд с требованиями о признании права на долю в Инвестиционном контракте в виде помещения, определенного в договоре с Застройщиком.
Пятое. Кто должен привлекаться к судебному процессу, и какие документы необходимо истребовать по запросу суда? В рамках указанных процессов привлекаются все участники инвестиционного контракта, за исключением дольщиков, которые фигурируют в списках Застройщика, что истребуется по судебному запросу. Помимо всех участников инвестиционного контракта, которые являются третьими лицами, третьим лицом может так же привлекаться Арбитражный управляющий. Так же третьими лицами привлекаются органы местной государственной власти – Администрация, Правительство, к примеру, Москвы, Росреестр соответствующего органа государственной власти, если дом завершен строительством. В рамках указанного процесса истребуются по судебным запросам вся правоустанавливающая документация, Инвестиционный контракт с приложениями и дополнительными соглашениями, все договоры соинвестирования и уступки права требования, документы БТИ о присвоении адреса дому, обмеров дома или об их отсутствии. Акты из местной администрации или иных органов государственной власти (например, Мосгосстройнадзор в Москве) о завершении или не завершении строительством дома, наличием разрешения на строительство, а так же документы, подтверждающие право собственности или право аренды на земельный участок, на котором осуществляется строительство.
Подводя итог
Подводя итог вышеизложенному, можно сделать вывод о том, что если Застройщик находится в стадии банкротства, какая это стадия банкротства, значения никакого не имеет, то для изъятия из конкурсной массы тех объектов недвижимости, которые уже созданы, построены, или не достроены до конца в связи с незавершенным строительством, необходимо обратиться в суд с соответствующим требованиями о признании права на объект недвижимости или на право на долю в Инвестиционном контракте в виде определенного помещения. В дальнейшем, после вступления решения суда в законную силу, указанное решение необходимо предоставить в Арбитражный суд для ознакомления и принятия к производству по делу самим судом и Арбитражным управляющим.
 

 

Виды мошенничества при покупке жилья  (Источник: «Полезная информация о недвижимости», 19-04-2010)
Покупка и продажа квартиры – дело серьезное. Но повышение уровня информированности граждан о рынке недвижимости (нашими же силами), а также развитие этого рынка, придало гражданам излишнюю самоуверенность.
 Опасности первичного рынка могут быть следующими:
- застройщик не достроит объект, или обанкротится. Тут ничего ни от чего не зависит, форс мажор может не зависеть ни от кого. И предусмотреть сложно. Но все-таки практически все объекты достраиваются. А там, глядишь, государство поможет…
- застройщик не работает по 214 закону, т.е. заключает договор либо без регистрации в ФРС, либо заключает с вами договор с каким угодно названием и пунктами. Вы не сможете ничего поменять, если вам нужна квартира именно та, и именно в этом доме. Соответственно, 214 закон в случае чего вам не поможет, так как по договору вы можете называться и инвестором, и партнером, и покупателем, и даже заимодавцем.
- умышленные двойные продажи. Они возможны, когда договор не регистрируется в ФРС. Приличные застройщики, конечно так не делают. Важно проверять в офисе застройщика, чтобы в шахматке объекта появились вы как покупатель.
- случайные двойные продажи могут быть вызваны и технической ошибкой, когда вас просто забыли внести в реестр дольщиков, или перепутали что-то. И случайностью – например, технический сбой или не сохраненный файл.
- изменение отделки квартиры в процессе строительства. Как тут поступит застройщик, прогнозировать сложно. Поставит перед фактом, предложит доплатить или иное. Обычно делается это не от хорошей жизни, а чтобы сэкономить. Бывают случаи и иные. Обычно чистовая отделка пользуется спросом в дешевых районах и бюджетных квартирах. Если же дом в престижном районе с большими квартирами запланирован с чистовой отделкой, многие покупатели сами могут попросить черновую, чтобы потом сделать эксклюзивный ремонт. А застройщику такая идея может понравиться.
- изменение площади квартиры. В большинстве случаев после постройки дома и обмеров квартир БТИ оказывается, что какие-то чуть меньше, а какие-то чуть больше. Когда-то застройщики даже возвращали часть денег. Вопрос в том, захотят ли сейчас они это сделать. В другом же случае, если площадь окажется больше, то могут попросить доплатить.
- использование при расчете различных цифр площадей. То ли это общая площадь с учетом всех балконов и лоджий с коэффициентом 1, то ли с коэффициентом 0,5 и 0,25.
- одна квартира вместо другой. С умыслом или без вам могут показать другую квартиру ( если она уже фактически возможна для просмотра, или другую планировку. На по планировке, ни при визуальном осмотре черновой отделки впечатление от увиденного не совпадает с пространственными ощущениями.
- строительные и фактические номера квартир отличаются. Поэтому иногда не сосем легко разобраться, особенно, если в секции не один подъезд, а на этаже две похожие квартиры.
- продажа квартир на дополнительных этажах. Например, проект согласован как 6-7-этажный дом. Квартиры в нем пользуются успехом, поэтому застройщик решает добавить еще пару этажей, запускает согласование этого всего процесса. На полпути начинаются продажи, а проект не согласовывается до конца. В итоге с застройщика нужно будет умудриться вытащить заплаченное.
- изменение цены в течение и доплата при сдаче. Причин может быть много: финансовый кризис застройщика и изменение цен на стройматериалы, превышение фактической площади нормативной и т.п. Столь же различны могут быть и способы заставить вас доплатить.
- многочисленные авансы за одну и ту же квартиру. Это ближе уже к формам мошенничества черных риэлторов, которые не стремятся такие авансы возвращать.
- недоделанные документы от застройщика. Что может закончиться невозможностью получить свидетельство о собственности на уже сданный, или достроенный и не сданный дом. Узаконивать право собственности тогда придется судом.
- цена «сверху». Часто в объявлениях можно найти одинаковые квартиры по разной цене. Может, даже это одни и те же квартиры. Где-то накрутил риэлтор, где-то квартира продается по переуступке, где-то застройщик рассчитался квартирой с подрядчиком и т.д.
- кризис рынка недвижимости или экономики в целом может обречь проект на стадии котлована на верную гибель. Такой объект, если застройщик финансирует его с продаж, может не быть достроен. Хотя цена и обещания могут быть весьма привлекательны.
- слишком низкая цена, как обычно, должна вызывать подозрения. Если это не краткосрочная акция. Себестоимость строительства не может различаться в разы по сходным объектам. Поэтому, если цена слишком низка, это говорит либо о низкой стадии строительства, либо о том, что застройщик уже даже такими способами стремится привлечь дополнительные инвестиции. Т.е. денег у него нет и взять больше негде.
Надеюсь, мы напугали вас не слишком сильно. Так как многие из вышеперечисленных ситуаций невозможно предсказать, и в большинстве случаев это форс-мажорные ситуации. Или же данность, которую вы все равно не в силах изменить, например, заставить застройщика заключать иную форму договора. Совершенно не означает, что они случатся именно с вами. Но проявлять разумную осмотрительность и изучать документацию полезно всегда. Тем более, что строящееся жилье, качественное и современное – неплохое вложение всегда. Конечно, при условии, что оно достроено.

 

Аферы на рынке первичной недвижимости   (Из выпуска от 28-10-2010 рассылки «Вся правда о недвижимости»)
К сожалению, мошенничество на рынке недвижимости, было, есть и, как это не парадоксально, будет. К сожалению, многогранность рынка новостроек настолько велика, что позволяет застройщикам каждый день находить все новые и новые схемы обмана. Безусловно, существует как косвенный, так и прямой обман, как с целью ухода от соблюдения действующего законодательства или ухода от налогообложения, так и с целью дополнительного обогащения. Но обман есть обман и не стоит думать, что даже если застройщик очень крупный или известный, то от него не стоит ждать «подвохов», как показывает практика, на аферу способна любая компания. Разобраться в «серых схемах» обмана покупателей рынка новостроек нам поможет Председатель совета ПО «СОЮЗ», Руководитель проекта «Канадский Квартал» в г.Чехов, Московской области Омельченко Максим. Как специалист первичного рынка недвижимости, Омельченко Максим расскажет о самых распространенных способах обмана.
Итак, Омельченко Максим о некоторых вариантах обмана дольщиков - покупателей.
* Данным, приведенным ниже примером обмана, очень прославился крупный, но скандальный застройщик последних 5 лет ЗАО «Энергостройкомпелкт-М». Указанная компания заключает договоры на реализацию недвижимости с иными организациями, которые так же реализуют приобретенные права на квартиры или офисы третьим лицам. При этом сам приведенный выше застройщикам так же реализует обычным физическим лицам уже проданные объекты недвижимости со ссылкой на прекращение договорных отношений с юридическими лицами, которым уже ранее данные объекты были проданы. Кто бы в этом примере не был прав, от застройщика или инвестиционных компаний, но результат всегда один и всегда не в пользу дольщиков, а именно, два или более претендента на один объект недвижимости и полное отсутствие возможности вернуть оплаченные денежные средства от застройщика или инвестиционной компании.
* Застройщик, не соблюдая действующего законодательства, предлагает к заключению не договор участия в долевом строительстве, который регистрируется в государственной регистрационной кадастровой службе, а, например, предварительный договор купли-продажи. Как известно, предварительные договоры в силу гражданского законодательства не подлежат оплате, однако денежные средства с покупателя как-то получить застройщику нужно, для этого заключается договор купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры. Схема, уже повсеместно работающая на первичном рынке недвижимости, однако никак не защищающая права дольщиков. Хорошо, если такой договор купли-продажи векселя заключается с самим застройщиком, а если с третьей компанией, тогда что? А вот тогда у покупателя вообще нет никаких прав на приобретаемую им квартиру, и он полностью зависит от доброй или не очень доброй воли застройщика. Данный пример совсем недавно имел место в судебном споре с таким крупным застройщиком, как ЗАО «Сити-XXI век».
* Застройщик при заключении договора пытается заработать на дополнительных услугах, которые, как показывает практика, в большинстве случаев вообще не оказываются, более того, стоимость таких услуг застройщика значительно выше рыночной стоимости, однако без ее оплаты с покупателем не будет заключен основной договор на желанную квартиру. К такого рода услугам можно отнести оформление права собственности на объект недвижимости по результатам окончания строительства, или услуги за оформление документов по сделке. Или страхование рисков, которые никогда не наступят, но стоимость страховки которых может составлять от 5 до 60% стоимости приобретаемого объекта.
* Застройщик продает под своим именем квартиры, при этом с покупателями заключаются договора с иными организациями, которые юридически к застройщику не имеют никакого отношения. В лучшем случае заинтересованному покупателю разъяснят, что компания-продавец входит в холдинг застройщика, что вообще не соответствует действительности, в худшем случае, данным вопросом вообще никто не будет интересоваться до очередной проблемы. Такой пример в последнее время имел широкий резонанс, когда дольщики, будучи уверенными, что они заключали договор с известным застройщиком Mirax, внимательно вглядываясь в договор видели, что Договоры заключены совсем с другими компаниями, такими как ООО «Аванта», «Конкордия», СК «Строймонтаж» и иные.
* Пример обмана состоит в следующем. Продажа жилого или нежилого фонда, принадлежащего иному правообладателю. Что это означает? Перед началом строительства застройщик всегда подписывает инвестиционный контракт с местными органами власти. В соответствии с указанным контрактом застройщику выделяется под строительство земельный участок, а застройщик обязуется предоставить в собственность администрации по результатам строительства определенные площади, что заранее оговариваются в предварительном протоколе распределения площадей, являющемуся неотъемлемой частью инвестиционного контракта. По мере строительства и реализации объекта, застройщики очень часто, чаще всего при наличии дефицита в бюджете, продают принадлежащие администрации площади. Если исходить из строгой буквы закона, то дольщики, которым такие площади продаются, являются бесправными, не приобретшими права на оплаченную квартиру, машиноместо или офис. На практике, в определенных спорах такие дела мне приходилось выигрывать в пользу дольщиков. Данный пример имел место с таким очень крупным, но скандальным застройщиком, как ЗАО НПП «Тема».
* Данный способ, самый распространенный и самый наболевший способ обмана дольщиков, это либо указание на ориентировочные сроки окончания строительства дома, либо отсутствие таковых сроков вовсе, что имеет широкое распространение при предварительных договорах купли-продажи. Если даты указаны ориентировочные, то застройщики, не соблюдая их, всегда ссылаются именно на отсутствие конкретики в сроках и, соответственно, прямой своей обязанности построить дом в обещанные на словах промежутки времени. Если же рассматривать предварительные договоры без указания сроков, то в лучшем случае обязанности по таким договорам сводятся к определенной дате относительно оформления права собственности самим застройщиком на квартиру, однако ту дату, к которой необходимо уложиться застройщику для оформления собственности и передачи квартиру покупателю, никто никогда не определяет и не гарантирует.
* Продажа объектов недвижимости через ЖСК (жилищно-строительные кооперативы). В чем заключается подвох данной схемы? Все очень просто. Если дольщик становится членом ЖСК, то какой бы он договор на приобретение недвижимости не заключил, он всегда будет должен нести дополнительные расходы, которые будут образовываться у кооператива. Проще говоря, стоимость оплаченного жилья ежегодно может увеличиваться и увеличиваться, а контролировать увеличение стоимости своей квартиры в жилищно-строительных кооперативах невозможно.
* Еще один способ обмана -это площади и планировки квартир с их дополнительной оплатой.
Как известно, практически все застройщики, реализуя недвижимость на стадии строительства, либо не имеют вовсе проектной документации, либо данная документация является недоработанной, несогласованной. Заключая договор с дольщиком, площадь квартиры всегда указывается больше той, что фактически будет по окончанию строительства, застройщик об этом знает. В договоре с покупателями могут быть указаны условия, в соответствии с которыми при уменьшении площади квартиры по результатам обмеров БТИ излишне оплаченные метры подлежат возврату, однако данные пункты указываются не всегда и не всегда в понятном и правильном понимании. Более того, думаю, многих удивляли ситуации, когда по планам БТИ написан один метраж купленной новостройки, а по факту кажется, что он значительно меньше, что очень часто подтверждает независимая строительно-техническая и иная экспертиза. Вот так, на лишних нескольких метрах можно заработать с невнимательных дольщиков значительные суммы неосновательных денежных средств.
 

 

Как приобрести квартиру в новостройке?     (Источник: «GZT.RU», 02.09.2010)
Покупка квартиры в новостройке сегодня является одним из относительно выгодных и надежных способов инвестирования средств: в целом на рынке предложений немного, еще сохраняется возможность приобретения квартир по демпинговым ценам, которые в будущем могут вырасти. Однако вопрос «как правильно и без потерь купить новостройку» остается актуальным и сегодня, когда монополизм выживших девелоперов на рынке новостроек становится более заметным.
GZT.ru с помощью участников рынка недвижимости решил дать ответы на самые популярные вопросы, которыми задается будущий покупатель жилья в новом строящемся доме. Представляем вашему вниманию 10 советов по покупке квартиры в новостройке.

1. Как выбрать самое лучшее предложение, которое не окажется потенциальной замороженной стройкой или рекламным «неликвидом»?
Необходимо сначала изучить и объект, и застройщика: если компания давно на рынке, а все объекты сдаются в эксплуатацию и есть готовые дома, то долгостроя, скорее всего, не будет. Необходимо обратить внимание, работает ли застройщик по 214-ФЗ: этот закон защищает права участников долевого строительства и позволяет избежать двойных продаж квартир. Кроме того, при возникновении спорных вопросов и обращения в суд, интересы покупателя под защитой, только тогда, когда все документы о приобретении недвижимости законны.
Удостовериться в том, что на стройплощадке царит активность можно, и не выходя из дома. Сегодня многие застройщики устанавливают на стройках web-камеры, изображение с которых транслируется в режиме он-лайн на корпоративные сайты компаний. В любом случае, перед покупкой стоит посмотреть на котлован, в который могут быть закопаны ваши деньги.
2. У кого лучше покупать— у риэлторов или у застройщика?
Это один из вопросов, решение по которому придется принимать непосредственно покупателю. Мнения же наших советчиков— девелопера и риэлторской компании— как водится, разделились. Когда квартира в новостройке приобретается через риэлтора, то заключается договор об оказании услуг по сопровождению сделки. Сам договор долевого участия (предварительный договор или вексель) даже в случае приобретения квартиры через агентство подписывается с клиентом и застройщиком (юрлицом, на которого оформлен объект строительства). То есть агентство просто оказывает услугу, но не дает никаких гарантий.
Застройщик предлагает покупателю только те объемы, которые он возводит самостоятельно, его цель— продать собственный объект. Профессиональное же агентство всегда старается вникнуть в нюансы каждой конкретной ситуации у своего клиента, и предложить ему весь спектр возможностей, существующих на рынке, в разных ценовых сегментах, как в Москве, так и в Подмосковье. Поэтому, если при выборе нового жилья вы планируете рассмотреть несколько вариантов покупки и сэкономить время на поиски, что особенно актуально сегодня с учетом постоянно сокращающегося объема предложения, то наилучшим вариантом является покупка квартиры через агентство недвижимости.
В качестве одного из аргументов риэлторы приводят довод о том, что риэлторская компания может помочь и с приобретением новостройки путем ипотечного кредита. Возможности же застройщика сильно ограничены— в отдельных случаях вам может быть предложения только рассрочка платежа. Ни для кого не секрет, что банки кредитуют покупки на первичном рынке далеко не у всех застройщиков.

3. Как прийти к компромиссу, если квартиры в доме вашей мечты уже распроданы, а на рынке предложений царит дефицит?
Эксперты признают сложившуюся сегодня ситуацию с дефицитом интересных предложений на рынке. Наиболее востребованные новостройки (быстровозводимые дома эконом-класса) раскупаются очень быстро, поэтому, чтобы подобрать лучший вариант, надо позаботиться о покупке в самом начале строительства, когда на рынок выходит наибольший объем квартир. Некоторые застройщики выставляют квартиры по очередям, тогда необходимо отслеживать варианты в продаже,— советуют застройщики.
Предлагают другую альтернативу: раз все меньше доступных предложений в Москве, стоит искать квартиру в Подмосковье. Так, по итогам 1 полугодия 2010 года количество адресов продаж новостроек области в два раза превысили показатели Москвы. При этом прилегающие к МКАД города по уровню качества предложения и инфраструктурного обеспечения зачастую ничем не уступают столице.

4. Помогут ли скидки или программы покупки жилья с помощью рассрочки действительно сэкономить бюджет на квартиру?
На скидки сегодня по-прежнему можно рассчитывать, правда теперь массовому покупателю «кризисных» скидок в 15–20% никто не предложит. В зависимости от спроса на объект и позиции застройщика, в «экономе» распространены скидки в 3–6% при 100%-ной оплате, в бизнес-классе— 5–10%. Правда,  единичные предложения со скидкой остались сегодня для наименее ликвидных объектов.
Основное назначение рассрочки— дать время покупателю найти недостающую часть средств на квартиру. Экономию от рассрочки в рублях в таких случаях посчитать довольно сложно, но условно ее можно приравнять к процентным платежам за потребительский кредит на срок и сумму рассрочки. Однако нужно иметь в виду, что с начала года многие застройщики вновь вернулись к практике взимания процентов за рассрочку: в среднем сегодня стоимость рассрочки составляет 1–1,5% в месяц. От ипотечного кредита на новое жилье рассрочка отличается простотой оформления, минимальным размером переплаты за счет более короткого срока кредитования, возможностью оговорить условия и график платежей на индивидуальных условиях.

5. По какому договору лучше покупать квартиру в новостройке?
Давайте будем реалистами— по договорам в полном соответствии с 214-ФЗ в Москве продается не более 20% от всего объема новостроек. Поэтому, выбирая себе новое жилье, рекомендуют в первую очередь изучить деловую репутацию застройщика, степень готовности дома и условия заключаемого договора. Впрочем,  ряд застройщиков и девелоперов сегодня считают, что никаких принципиально новых изменений в действующий федеральный закон № 214-ФЗ не внесено. Так же и схема заключения с гражданами предварительных договоров на новостройку не становится вне закона, так как саму возможность заключения предварительных договоров, будь то предварительный договор подряда, оказания услуг или пресловутой купли-продажи, в соответствии с общими правилами гражданского законодательства никто не отменял, и отменить не могут.
Подписание договора по 214-ФЗ не является панацеей, поскольку он после подписания должен быть зарегистрирован в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Однако, некоторые застройщики этого не делают, из-за чего договор можно считать недействительным.
Прежде чем заключать договор, покупатель должен, во-первых, обратить внимание на комплект правоустанавливающих документов по объекту. Основным документом здесь является разрешение на строительство. Во-вторых, он должен четко понимать, откуда застройщик берет деньги: это могут быть частные инвесторы, что очень рискованно, или серьезный финансовый институт, либо и то, и другое. Показателем надежности также является кредитование нескольких объектов застройщика каким-либо крупным финансовым учреждением. Если покупателя не устраивают какие-либо пункты в договоре, то его лучше не подписывать. Крупная компания-застройщик проводит до тысячи договоров одновременно, поэтому используется договор-шаблон, который предварительно согласовывается со всеми подразделениями— юридическим, финансовым и т.д. Внести в него изменения практически невозможно.
Чтобы заставить застройщика внести изменения в договор, прежде всего сумма сделки должна быть значимой для компании. Застройщики подмосковного „эконома“ с продажами в сотни квартир в месяц по всем объектам вряд ли будут править и пересогласовывать договор ради единственной сделки. В то же время при покупке квартиры где-то от 10–15 млн руб. можно рассчитывать на более индивидуальный подход к клиенту и внесение правок в договор. Но если быть честным, то почти все правки— „косметические“, на действительно ключевые изменения договора застройщики практически никогда не идут.
6. Можно ли застраховать свои риски при покупке новостройки? Как вернуть себе деньги, если дом не будет построен?
Страхование рисков при покупке новостроек сегодня возможно. При страховании на рынке первичного жилья срок действия страхового полиса равен сроку строительства и оформления права собственности на квартиру, а также плюс полгода после оформления прав собственности клиента. Сегодня на рынке появились интересные программы страхования, страховая премия в которых в среднем составляет от 2,5 до 4,5% от полной рыночной стоимости приобретаемой квартиры.
Если же застройщик серьезно затягивает сроки сдачи дома, а переговоры не приводят к желаемым результатам, решение спорных вопросов возможно в судебном порядке, в том числе и возвращение денежных средств в соответствии с условиями договора.
Юрист комментирует основные риски покупателя новостроек
Главное— структурирование сделки по покупке новостройки таким образом, чтобы у покупателя «на руках» не оказался договор с компанией— «пустышкой», цель существования которой только одна— обезопасить недобросовестного застройщика от претензий покупателей.
Лучшей гарантией безопасности для покупателя является наличие у застройщика объекта заказчика в лице одной из государственной структур, либо поддержка крупного финансового финансового института. В случае, если объект не будет достроен, стоит обращаться в суд. На данный момент, в большинстве случаев он встает на сторону покупателя, поэтому не стоит бояться решать такие вопросы в судебных инстанциях.
7. Как провести взаимозачет— продать старую вторичку и купить новостройку, в чем удобство или неудобство этого процесса?
Значительная часть покупателей сегодня рассматривает возможность приобретения жилья частично за счет собственных накоплений, а частично— за счет продажи имеющейся квартиры. Такая сделка требует дополнительного времени и усилий. Если застройщик заинтересован в покупателе, то готов пойти навстречу тем или иным способом. В ряде случаев застройщик готов подождать, пока потенциальный покупатель продаст имеющуюся недвижимость, и временно резервирует квартиру. Тем, кто торопится продать квартиру и приобрести новую, некоторые компании предлагают услугу trade in— зачет квартиры с существенным дисконтом— 10%-15% от рыночной стоимости. Поэтому данный способ нельзя назвать очень популярным.
Нужно понимать, что компания, предлагающая покупателю услугу trade-in, берет вашу квартиру отнюдь не из альтруистических побуждений. Конечно, для застройщиков и риэлторов, это, в первую очередь, не способ заработать, а опция, цель которой привлечь покупателей. Но в нынешней ситуации продавцу, особенно если вы покупаете непосредственно у застройщиков, которые погрязли в кредитах, выгоднее получить живые деньги, а не еще один объект, который нужно будет реализовать. И чтобы компенсировать эти неудобства, объекты по trade-in оцениваются продавцом на 10% дешевле их рыночной цены. Перед тем, как пользоваться этой схемой, покупателю надо взвесить, что вам выгоднее— потерять деньги или время?
8. Как держать руку на пульсе во время строительства дома? Что делать, если продавец закрыл сделку и забыл о покупателе?
Как показывает практика, качество общения между продавцом и покупателем в большей степени определяется позицией продавца. Причем если объект массовый (эконом), а продажа была через риэлтора, то через год-полтора после сделки получить какую-либо информацию от риэлтора крайне сложно. После последней продажи объект „уходит“ из базы, и его состояние не отслеживается. Застройщики, хоть и владеют информацией по проекту, но делятся ею не всегда. Особенно этим грешат застройщики Московской области с небольшим количеством площадок, у которых нет жесткого контроля за качеством работы с клиентами и понимания необходимости послепродажного обслуживания.
У крупных застройщиков, если дело не касается «проблемных» и замороженных объектов, общение с ранее купившими у них квартиру клиентами достаточно открытое. Любой, даже малозначимый, на первый взгляд, вопрос с закрытыми от общения  советуют решать через заказные письма: этот способ общения единственно надежный для получения важной информации (переносов сроков оплаты квартиры, сроков сдачи дома и т.п.) Или же прибегнуть к помощи «братьев по (не)счастью»— общаться на форумах в интернете с будущими соседями.

9. Сдача дома Госкомиссии (ГК) и получение ключей. Что делать, если срок сдачи откладывается?
Передача ключей и подписание акта о приеме квартиры производится после того, как новостройка принята ГК и имеет почтовый адрес. Как правило, на оформление всех документов уходит несколько месяцев после принятия дома ГК. Задержка сдачи дома может длиться от 2 до 4 месяцев— столько времени могут занять проблемы с подведением городских коммуникаций, к примеру. Если срок превышает 4 месяца, покупатель вправе пожаловаться в контролирующий орган — Инспекцию государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН).
При оформлении акта покупателю выдается смотровой лист, в котором он должен отменить весь обнаруженный брак. Застройщик, в свою очередь, должен указать сроки устранения дефектов. Впрочем, принять квартиру можно и с дефектами, но обязательно зафиксировав их письменно. А привлечь застройщика к ответственности можно и после подписания акта. Гарантия на квартиры сегодня составляет пять лет, раньше было два, но в последнее время срок был увеличен.

10. Когда стоит ждать получения договора собственности на квартиру?
Срок получения договора собственности может варьироваться от шести месяцев до трех лет в зависимости от периода согласования инвестиций с властями
.
Надежда Русина

 

Строители задерживают сдачу дома? Требуйте с них неустойку! («Источник: РИА Новости», 11.01.2009)
Если ваш договор на покупку квартиры в новостройке заключен согласно Федеральному Закону №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а компания-застройщик задерживает сдачу дома в эксплуатацию, например, ссылаясь на последствия мирового финансового кризиса, вы вправе требовать с нее неустойку.
Строительная компания не обязана предупреждать об отсрочке сдачи дома, но в этом случае она сделает хуже себе. Если вовремя предупредить, можно договориться с дольщиками о переносе сроков, а если не предупреждать, то дольщики вправе потребовать неустойку и возмещение иных убытков. Или вообще расторгнуть договор.
Правда, следует помнить, что требование неустойки возможно лишь в случае, если договор на приобретение квартиры в новостройке заключен именно в рамках действующего ФЗ-214, а не с помощью каких-либо других юридических схем.
За нарушение сроков сдачи дома строительная компания выплачивает неустойку в размере 29% годовых от стоимости договора. Если компания отказывается это делать добровольно, можно потребовать взыскать неустойку в судебном порядке. Если просрочка велика, можно потребовать расторжения договора и компенсации убытков.
В случае существенного нарушения договора компанией можно его расторгнуть и потребовать возврата суммы по договору. Нужно только учесть, что стоимость жилья на этапе строительства всегда ниже, чем стоимость готового, поэтому истребованной суммы может не хватить на покупку другого жилья.
Как правило, задержка по срокам сдачи дома вызывается двумя обстоятельствами: технической неготовностью дома и (или) волокитой чиновников. В первом случае можно писать претензии, подавать иски в суд о взыскании неустойки, обращаться в прокуратуру с просьбой проверить деятельность компании. Во втором случае нужно выяснить, на каком этапе и у кого произошла задержка по оформлению ввода дома в эксплуатацию. Когда это выяснится, можно обратиться к этому лицу, либо к его начальнику, либо в прокуратуру. Если от ответственного лица придет ответ, который не устроит дольщика, он может оспорить действия или бездействие чиновника в суде.
Последствия финансового кризиса, с одной стороны, могут пойти на пользу дольщикам, потому что в поисках клиента застройщики станут согласовывать условия продажи жилья с учетом их мнения. С другой стороны, чтобы спасти свою неожиданно упавшую прибыль, недобросовестные застройщики могут начать придумывать различные ухищрения, обманывая граждан.
В то же время, если квартира приобретается по договору купли-продажи векселя, то шансов спросить с компании-застройщика за задержку жилья будет очень мало.
Вексель - это всего лишь обязательство компании выплатить определенную сумму, он никоим образом не привязан к строительству, поэтому по вопросам строительства компания ничем не обязана держателю векселя. В результате никакие санкции за задержку сдачи дома на компанию наложены быть не могут.
При данной схеме отношений дольщика и застройщика компания также вправе не отвечать на запросы, поскольку при вексельной схеме покупатель формально не является участником строительства. При наступлении срока платежа, указанного в векселе, можно обратиться в компанию с требованием выплатить сумму долга, а если компания отказывается, - подать в суд.
Однако, никакие действия в данном случае, скорее всего, не повлекут ответной реакции властей и суда, поскольку гражданин является всего лишь векселедержателем.
Если жилье покупается по схеме с предварительным договором, то последствия в этом случае очень схожи с теми, что и при вексельной схеме.
Адвокат московской коллегии адвокатов "Князев и партнеры" Максим Столяров
 

Долгожданное счастье…стать собственником («КДО», 13.03.2008)
 Если вы купили квартиру в новостройке, поздравляем с удачным приобретением. Только необходимо понимать, что и эта радость имеет обратную сторону. До полного въезда в квартиру предстоит ещё немало приятных и неприятных хлопот, а также потраченного времени. К одной из таких относится юридическое оформление права собственности на вожделенные метры в новом доме. КДО.ru знакомит вас с правилами регистрации права собственности на новостройку.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения права на это имущество (статья 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В данном случае под недвижимым имуществом понимаются сооружения, здания, иные виды вновь создаваемого недвижимого имущества.
С 1 апреля 2005 года в действие вступил ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Данный закон установил новый порядок привлечения средств граждан, а также порядок передачи вновь построенных квартир в собственность.
Итак, новый дом возведен. Кирпичик к кирпичику или панелька к панельке. Новые квартиры-коробки в аккуратно отштукатуренном подъезде ждут своих жильцов. Но подъезд пока пуст…
Что же делать теперь?
Документы для застройщика
1.Когда в квартирах все строительные и отделочные работы завершены, нужно оформить инвентаризационную и техническую документацию на готовый объект. Измерениями занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ). После застройщик получает технический паспорт дома, где отражены точные данные всех помещений, а квартирам присваиваются конкретные номера.
2.Далее начинает работать Инспекция государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН). Эта структура занимается тем, чем раньше занималась Госприемка. Полностью устранив замечания ГАСН, застройщик получает акт ГАСН о приемке дома. Устранив возможные замечания, без которых приемка дома редко обходится, застройщик получает на руки акт ГАСН о приемке дома.
3. Акт ГАСН о приемке дома застройщик должен направить в городскую администрацию, на основании готовится самый важный документ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. На основе этого документа дом начинает фактически жить, его коммуникации подключаются к городским сетям, ему присваивается почтовый адрес.
Также для осмотра квартир по выявлению возможных замечаний и недоделок приглашаются дольщики (при этом составляется акт осмотра с перечислением возникших претензий, который передается подрядчику для их устранения). После этого застройщик подписывает с каждым дольщиком акт приема-передачи квартир и передает ключи.
Параллельно, пока готовится разрешение на ввод дома в эксплуатацию, застройщик подбирает управляющую компанию и заключает с ней договор на обслуживание дома. С этого момента с дольщиками – будущими собственниками квартир в новостройках заключаются договора на эксплуатацию дома, и люди начинают оплачивать коммунальные услуги. С этого момента будущие жильцы могут начинать ремонт в своих квартирах.
Уже потом, когда они, будучи собственниками квартир, создадут товарищество собственников жилья, они могут выбрать другую управляющую компанию, если не будут удовлетворены качеством услуг, предоставляемых управляющей компанией, выбранной застройщиком.
Правовая экспертиза
Далее застройщик приступает к подготовке еще одной процедуры, не предусмотренной прежним законодательством. В соответствии с новым порядком, регламентированном в ФЗ№ 14 и ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Федеральную регистрационную службу необходимо представить документы, подтверждающие факт постройки объекта долевого строительства: инвестиционный контракт, договор аренды земли, разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию и другие документы, в том числе и протокол распределения квартир. На основе данного протокола регистрационные органы проводят так называемую правовую экспертизу объекта, призванную застраховать дольщика от двойных продаж, чтобы соблюсти юридическую чистоту.
В протоколе распределения квартир содержатся очень подробные данные о каждом дольщике и приобретенной квартире. Это длительный процесс занимает больше месяца и должен проводится грамотно. Все должно быть выверено самым тщательным образом. Обязательно необходимы личные подписи каждого дольщика, паспортные данные и внесение необходимых изменений, в случае, если за время подготовки предыдущих документов у кого-то изменился адрес или кто-то поменял фамилию, у кого-то изменились паспортные данные и т.
Документы для собственника квартиры
Для оформления в Росрегистрации прав собственности владельцы квартиры в новостройке должны предоставить:
* Паспорт своей квартиры (заказывают в БТИ);
* Договор долевого участия вместе с актом передачи квартиры.
Документы, предоставляемые физическим лицом в органы юстиции, осуществляющие регистрацию права собственности, возникшего в результате инвестиционной деятельности:
* Заявление;
* Квитанция об оплате госпошлины;
* Документы, описывающие субъект права;
* Документы, описывающие объект права;
* Правоустанавливающие документы (основание возникновения собственности);
· Заявление в органы, осуществляющие регистрацию права собственности, возникшего в результате инвестиционной деятельности.
Кто может стать заявителем?
Заявителем может выступать правообладатель, либо лицо действующее от имени правообладателя на основании нотариальной доверенности.
В заявлении предоставляется следующая информацию о заявителе: - фамилия, имя, отчество; - адрес регистрации; - сведения о документе, удостоверяющем личность.
Заявитель должен предоставить документ, удостоверяющий личность (паспорт) и ксерокопию.
Кто может стать собственником?
Собственником может становиться один человек, могут становиться супруги, дети и т.д., поэтому в заявлении должна быть представлена информация, описывающая вид оформляемого права обременения права, в случае их наличия. Описание права (обременения) - индивидуальная, (долевая - для нескольких собственников).
Временные рамки
По закону, регистрационные действия не должны продолжаться более 30 дней. Но процесс передачи квартир дольщикам вплоть до оформления прав собственности занимает в Москве порой до двух лет.
Утешением может служить то, что фактически начать проживать в своей новой квартире вы сможете и до оформления прав собственности на нее.
Впрочем, если собственного времени и эмоций жалко, а к тому же располагает материальная база - к вам на помощь могут прийти квалифицированные специалисты.
Как правило, они возьмут за услуги по регистрации права собственности в течение месяца - 11 000 рублей, за 5 рабочих дней - 14 000 рублей. В прейскурант включено наличие всех необходимых документов (в том числе договора инвестирования (его название может отличаться), актов сдачи-приемки и исполнения финансовых обязательств, документов БТИ, и договоров уступки права требования (если права уступались).
Вот и стоит подумать, надо ли экономить свои средства, когда уже практически стал собственником жилья?
 

 

ПОКУПКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ. ЮРИДИЧЕСКИЙ ЛИКБЕЗ («Недвижимость & Цены», сентябрь 2006 г.)
Первого апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве). При этом 20.07.06 года начали действовать изменения (Федеральный закон от 18.07.06 № 111-ФЗ), включенные в некоторые положения Закона о долевом строительстве.
Рассматриваемый закон вносит существенные изменения в правовое регулирование отношений, возникающих между покупателями и продавцами прав на строящиеся квартиры, закладывает основу для единообразного решения различных вопросов и комплексной защиты законных интересов и прав участников долевого строительства. Его действие распространено на отношения, связанные с привлечением денежных средств для возведения многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, если разрешения на их строительство получены застройщиками после 1 апреля 2005 года. Таким образом, переоформлять ранее заключенные договоры не требуется, а данная статья адресована инвесторам будущих квартир в новостройках, разрешения на возведение которых получены позже указанной даты (подробнее см. на сайте riskam.net).
1. Обязательные условия заключения договора
Застройщик вправе привлекать денежные средства для строительства только после выполнения им следующих условий.
Получение в установленном порядке разрешения на строительство (в настоящее время правила его выдачи также регулируют положения нового Градостроительного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 2005 года).
Опубликование и размещение проектной декларации согласно законодательству.
Государственная регистрация права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, на котором будет осуществлено строительство.
В случае несоблюдения застройщиком всех перечисленных требований гражданин, уплативший ему денежные средства в счет долевого строительства, может потребовать их немедленного возврата, а также уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ процентов на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов понесенных убытков.
Застройщик вправе использовать полученные от участников долевого строительства денежные средства исключительно для возведения многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией. Контроль за целевым использованием инвестиций осуществляют государственные органы, уполномоченные производить контроль и надзор в области долевого строительства.
2. Вид и содержание договора
Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только посредством заключения договора участия в долевом строительстве. Иные виды соглашений Закон о долевом строительстве не допускает.
Данный договор должен как минимум содержать следующие положения.
Точное определение в соответствии с проектной документацией квартиры, подлежащей передаче после окончания строительства.
Срок передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства.
Цена договора, сроки и порядок уплаты.
Гарантийный срок на квартиру.
При отсутствии любого из указанных выше условий договор считается незаключенным.
3. Государственная регистрация договора
Все договоры участия в долевом строительстве между застройщиком и участниками долевого строительства подлежат государственной регистрации, заключенными их считают только с момента такой регистрации. Соответственно, обязанность по оплате строящейся квартиры у каждого из участников долевого строительства возникает лишь после госрегистрации договора с застройщиком (в настоящее время выплата первого взноса зачастую совпадает по времени с подписанием договора инвестирования).
Порядок государственной регистрации данных договоров прописан в положениях Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Также необходимо учитывать, что наряду с пакетом документов, установленных действующим законодательством, следует представить документы с описанием будущей квартиры, указанием ее местоположения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади.
Застройщик и первый участник долевого строительства для госрегистрации договора подают совместное заявление. При этом застройщик в регистрирующий орган направляет:
разрешение на строительство;
проектную декларацию;
план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений, а также планируемой площади каждого из них.
Проведение государственной регистрации договора удостоверяют посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе в установленном действующим законодательством порядке.
Описанная выше система призвана защитить от вероятности двойных продаж одних и тех же квартир и дополнительно гарантировать правомерность привлечения застройщиками денежных средств как от частных, так и от юридических лиц.
4. Цена договора
В качестве обязательного условия в договоре участия в долевом строительстве указывают цену договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства застройщику для строительства. При этом в документе могут быть отдельно выделены суммы на возмещение затрат на строительство и оплату услуг последнего.
Цену после заключения договора разрешено изменять только по соглашению сторон (застройщик и участник долевого строительства), если в документе предусмотрены такие возможности, случаи и условия. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик. Соответственно, цену договора нельзя увеличить по инициативе последнего, например по причине пожара на стройке либо иных аналогичных обстоятельств.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
5. Смена стороны договора
Участник долевого строительства может уступить свои права требования получения квартиры, но лишь после уплаты цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном действующим гражданским законодательством. По общему правилу перевод долга возможен только с согласия кредитора (в рассматриваемом случае — застройщика).
Уступка прав требования по договору допустима исключительно в период с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта. Договор цессии, или уступка прав требования, также подлежит госрегистрации в установленном порядке на территории регистрационного округа по месту нахождения возводимого многоквартирного дома.
В случае смерти гражданина — участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
6. Предоставление информации
Застройщик должен не позднее чем за 14 дней до даты заключения договора с первым участником долевого строительства обнародовать проектную декларацию посредством опубликования в СМИ и (или) размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет). Проектная декларация включает в себя сведения о застройщике и проекте строительства.
Застройщик также представляет проектную декларацию в государственные органы, осуществляющие:
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
контроль и надзор в области долевого строительства.
Он обязан хранить оригиналы документов, входящих в проектную декларацию.
При внесении поправок, в частности, касающихся проектной документации, в проектную декларацию застройщик исправляет ее в течение трех рабочих дней со дня изменения данных. Вместе с тем ежеквартально он должен вносить в нее коррективы относительно величины собственных денежных средств, финансового результата текущего года, размера кредиторской задолженности.
Измененная проектная декларация подлежит опубликованию в предусмотренном порядке в течение десяти дней со дня внесения соответствующих поправок. В случае нарушения застройщиком указанных выше требований любой участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании заключенной с ним сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. После того как решение суда о признании сделки недействительной вступит в силу, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства, и за пользование ими выплатить проценты на эту сумму в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств.
7. Особенности рекламы
При производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, не допускается:
приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;
рекламировать возможность участия в возведении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости:
до выдачи в установленном порядке разрешения на его строительство;
до опубликования и (или) размещения проектной декларации;
до государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства.
Рекламу во всех случаях должно сопровождать указание мест и способов получения проектной декларации. Запрещается распространять рекламу в течение срока приостановления деятельности застройщика.
8. Предоставляемая информация о застройщике
Входящая в проектную декларацию информация о застройщике должна как минимум содержать сведения:
о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения и режиме работы;
о его государственной регистрации;
об учредителях (участниках) застройщика, обладающих пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица — учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица — учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием их местоположения, сроков ввода в эксплуатацию согласно проектной документации и фактических;
о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, ее выдавшем, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для возведения (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:
свои учредительные документы;
свидетельство о государственной регистрации;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности, если ее ведут менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
аудиторское заключение за последний год осуществления предпринимательской деятельности.
9. Предоставляемая информация о проекте строительства
Входящие в проектную декларацию данные о проекте строительства должны соответствовать проектной документации и содержать информацию:
о цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации, а также о результатах государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законодательством;
о разрешении на строительство;
о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик таковым не является, о границах и площади участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
о местоположении возводимого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также их описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
о количестве в составе возводимого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартиры, гаражи и другие), передаваемых участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
о функциональном назначении нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, не входящих в состав его общего имущества;
о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое после получения разрешения на ввод в эксплуатацию и передачи участникам долевого строительства квартир перейдет в их общую долевую собственность;
о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию возводимого многоквартирного дома, а также о перечне органов государственной власти, местного самоуправления и иных организаций, представители которых участвуют в приемке объекта недвижимости;
о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по их добровольному страхованию застройщиком;
о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчики);
о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;
об иных договорах и сделках, на основании которых привлечены денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.
По требованию любого из участников долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:
разрешение на строительство;
технико-экономическое обоснование проекта строительства;
заключение государственной экспертизы проектной документации, если ее проведение установлено федеральным законодательством;
проектную документацию, включающую все внесенные изменения;
документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
10. Процедура передачи построенной квартиры
Передачу квартиры осуществляют не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Застройщик передает квартиру, а участник долевого строительства ее принимает по передаточному акту или иному документу о передаче, который стороны подписывают.
После того как застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, он обязан передать квартиру не позднее предусмотренного договором срока. При этом досрочное исполнение обязательства по ее передаче не допускается, если иное не определено договором.
Застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении возведения (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности квартиры к передаче. Также он должен предупредить о необходимости принятия объекта и о последствиях бездействия. При этом срок начала передачи и принятия квартиры не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до определенного договором срока передачи застройщиком квартиры. Участник долевого строительства, получивший такое сообщение от последнего, должен приступить к ее принятию в предусмотренный договором срок или, если срок не оговорен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного уведомления.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывают несоответствия объекта требованиям закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры до исполнения застройщиком своих обязанностей.
11. Оформление права собственности на квартиру
После подписания документов о получении квартиры участник долевого строительства оформляет на нее право собственности. Для этого ему следует предоставить в регистрирующий орган в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с последующими изменениями и дополнениями), пакет соответствующих документов, в частности:
документы, подтверждающие факт постройки дома;
разрешение на ввод в эксплуатацию дома;
передаточный акт или иной документ о передаче квартиры.
Застройщик со своей стороны обязан не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать этот документ в регистрирующий орган.
Участник долевой собственности одновременно с возникновением права собственности на квартиру приобретает долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на квартиру. Государственная регистрация возникновения права собственности на квартиру одновременно является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на коллективное имущество.
12. Гарантии качества и гарантийный срок
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства квартиру (объект долевого строительства), качество которой соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным положениям.
В случае если квартира построена (создана) застройщиком с отступлениями от условий договора и иных обязательных требований, приведшими к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
соразмерного уменьшения цены договора;
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При этом любые условия договора об освобождении застройщика от ответственности за указанные недостатки являются ничтожными.
В случае существенного нарушения требований к качеству квартиры или неустранения выявленных недостатков в определенный участником долевого строительства разумный срок последний в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Застройщиком должен быть установлен гарантийный срок на квартиру, составляющий не менее пяти лет. Его исчисляют со дня передачи объекта участнику долевого строительства (если иное не предусмотрено договором).
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику претензии в связи с ненадлежащим качеством объекта при условии, что рассматриваемые факты были выявлены в течение гарантийного срока.
13. Расторжение договора и ответственность сторон
По общему правилу договор может быть расторгнут либо изменен по соглашению сторон. Однако Закон о долевом строительстве допускает следующие исключения из данной нормы. Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, в том числе в случае:
неисполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры в установленный договором срок;
если квартира построена (создана) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению ее качества, или с иными недостатками, которые делают ее непригодной для предусмотренного договором использования;
существенного нарушения требований к качеству квартиры.
По настоянию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
прекращения или приостановления строительства дома, в состав которого входит квартира, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок жилье не будет передано участнику долевого строительства;
значительного изменения проектной документации возводимого дома, в состав которого входит квартира, в том числе существенного изменения ее размера;
изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав дома.
Данные перечни, предусмотренные законом, позволено дополнять в тексте договора иными основаниями.
Расторжение соглашения также подлежит государственной регистрации в установленном порядке. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора с приложением подтверждающих документов. В таком случае орган по госрегистрации в течение рабочего дня обязан письменно уведомить об этом другую сторону.
14. Залоговые правоотношения
Принадлежащий застройщику на праве собственности земельный участок, на котором осуществляют строительство, с момента государственной регистрации договоров долевого строительства считают находящимся в залоге у участников долевого строительства в обеспечение обязательств по данным договорам. Если же земля передана только в аренду, то в залоге находится право аренды.
После окончания строительства и получения права собственности возведенный дом (включая все жилые и нежилые помещения) также считают находящимся в залоге у участников долевого строительства.
В случае если строительство будет остановлено и возникнут основания для обращения взыскания на предмет залога, то застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. При уклонении последнего от исполнения данной обязанности госрегистрацию права собственности на такой объект осуществляют на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
Право залога на указанные выше объекты прекращается с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче квартиры.
Застройщик вправе заложить имущество, которое считают находящимся в залоге у участников долевого строительства, только по правилам о последующей ипотеке, в частности:
последующая ипотека возможна, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке. В противном случае заключенный застройщиком последующий договор об ипотеке может быть признан судом недействительным по иску участника долевого строительства;
застройщик, заключивший последующий договор об ипотеке, обязан незамедлительно предупредить об этом всех участников долевого строительства.
15. Обращение взыскания на предмет залога и распределение вырученных денежных средств
Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев:
после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком квартиры (объекта долевого строительства);
после прекращения или приостановления строительства дома при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок квартира не будет передана участнику долевого строительства.
Вырученные от реализации заложенного имущества денежные средства направляют на удовлетворение требований участников долевого строительства и первоначальных залогодержателей после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией.
При недостатке вырученных средств на удовлетворение всех требований такие денежные средства после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на данное имущество и его реализацией, распределяют между участниками долевого строительства и первоначальными залогодержателями пропорционально размерам их требований.
Если кто‑либо из участников долевого строительства не оформил в надлежащем виде свои требования к застройщику до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество, то причитающиеся ему денежные средства подлежат зачислению в депозит нотариуса. Нотариус обязан уведомить об этом соответствующего участника и передать ему денежные средства в установленном законодательством порядке.
Александр Латынцев, кандидат юридических наук, Консультационный центр недвижимости, Илья Антуфьев, юрист, Консультационный центр недвижимости

 

ПРОБЛЕМЫ ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКАХ (Из выпуска от 17-02-2011 рассылки «Недвижимость. Строительство. Законодательство, юр. вопросы)
Довольно часто получение собственности на квартиру в новостройке связано с многочисленными трудностями. О внесудебном и судебном способах оформления квартиры в собственность рассказывает адвокат Олег Сухов, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра».
Оформление недвижимости во внесудебном порядке
Оформление квартиры, офиса, машиноместа, иного объекта недвижимости в собственность во внесудебном порядке можно только при одном условии – Застройщик открыл регистрационный адрес нового дома в Росреестре (Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту РФ).
Итак, если дом окончен строительством, то Застройщику необходимо подписать акт о завершении Инвестиционного контракта, в соответствии с которым осуществлялось строительство дома. Данный порядок закрепляется двумя документами: Протоколом распределения жилой и нежилой недвижимости, указанные документы, как правило подписываются в разные промежутки времени, сначала Протокол по жилой недвижимости, далее Протокол по нежилой недвижимости. После подписания указанных документов подписывает Акт о результатах реализации Инвестиционного контракта, который так же может делиться на жилую часть и нежилую, при этом Акт может быть совместным на обе части дома.
Указанные документы являются завершающими, и при их наличии Застройщик имеет весь необходимый «пакет», чтобы в Росреестре появился новый дом. После открытия регистрационного адреса нового дома, по выбору, либо Застройщик со своей стороны и представляя по доверенности дольщика, либо указанные лица совместно, либо сам дольщик с доверенностью от Застройщика, обращаются в регистрационную службу, предоставляют в нее Договор (2 экз.) на приобретение недвижимости, акт (2 экз.) об исполнении обязательств по указанному договору, документы БТИ (кадастровый паспорт и экспликацию), заявление на регистрацию и квитанцию об оплате гос. пошлины. Через две недели, в некоторых регионах через месяц Дольщику выдается свидетельство о праве собственности на квартиру, правоподтверждающим документом которого служит договор на приобретения недвижимости (договор долевого участия, договор инвестирования, договор соинвестирования, иные договоры).
Оформление недвижимости в судебном порядке
Оформление недвижимости в судебном порядке особенно широкое распространение нашло в последние несколько лет. К указанному способу оформления в собственность недвижимости дольщики вынуждены прибегать при условии, если Застройщиком не подписаны указанные выше Протоколы распределения площадей или Акты о результатах реализации Инвестиционного контракта, а так же при наличии иных загвоздок в подборе и оформлении документов для регистрационной службы.
В таком случае Дольщикам необходимо обращаться в суд, чтобы за ними было признано право собственности на приобретенную недвижимость, после чего по решению суда данное право собственности подлежит государственной регистрации с выдачей свидетельство на право собственности.
Первое. Приветствуется, при этом законом не определен в качестве обязательного по данным спорам, претензионный порядок разрешения спора. Зачем это нужно? Суд по формальным основаниям может оставить исковое заявление без движения, если вместе с иском не будет предоставлено обращение к Застройщику об оформлении права собственности в обычном внесудебном порядке. Безусловно, такое определение суда можно обжаловать, и вышестоящий суд обяжет суд первой инстанции рассмотреть ваше исковое заявление, однако будет потеряно не менее 3 месяцев. Чтобы избежать указанных задержек, рекомендуется обратиться с заявлением к Застройщику об оформлении права собственности или предоставления необходимых для такого оформления документов, и прописать в таком обращении срок, к примеру, в 7 календарных дней. По истечении указанного времени можно смело обращаться в суд с иском о признании права собственности.
Второе. Оплата государственной пошлины. Т.к. Верховным судом РФ давно установлено, что указанные споры подпадают под регулирование законодательства о защите прав потребителей, пошлина при обращении в суд? рассчитывается на льготных условиях и составляет максимум не 60?000 рублей, а 46?800 рублей, при этом по искам о признании права на объекты до 1 млн. рублей государственная пошлина не оплачивается.
Третье. Обязательным условием обращения в суд являются следующие документы, которые дольщик должен вместе с иском предоставить в суд:
- заключенный договор (инвестирования, соинвестирования, уступки права, совместной деятельности, долевого участия в инвестировании строительства, инвестиционного вклада, предварительный договор и др.);
- платежные документы об оплате указанных договоров;
Иные, так же обязательные документы, без которых суд не вправе вынести решение, и которые получаются уже в рамках начатого гражданского процесса по судебным запросам:
* поэтажный план, экспликация ?и справка о присвоении адреса из БТИ;
* разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
* инвестиционный контракт со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
* предварительный протокол распределения жилой или нежилой недвижимости;
* сообщение из Росреестра об отсутствии зарегистрированных прав на претендуемый ?дольщиком объект оплаченной недвижимости.
Четвертое. К судебному разбирательству привлекается ответчик – это, как правило та строительная компания, с которой дольщик заключал договор. А так же третьи лица, а именно, все инвестиционные компании, принимающие участие в строительстве дома, орган местной власти, которому должны выделяться площади дома, а так же органы государственной регистрации, т.е. Росреестр.
Пятое. Требования в суд о признании права собственности должны четко описывать объект недвижимости в соответствии с данными, полученными из БТИ, иначе регистрационная служба откажет в регистрации права собственности. А именно, в уточненном исковом заявлении, которое в дальнейшем будет отражено в решении суда, должны быть прописаны этаж помещения, номер, общая площадь,
реклама
жилая площадь, а так же дополнительные характеристики, если они имеются в кадастровых паспортах БТИ.
Шестое. После вступления в законную силу решения суда, повторно по указанному решению дольщику необходимо получить кадастровый паспорт и экспликацию из БТИ. При наличии данных документов БТИ и двух экземпляров решения суда подается заявление о регистрации права с оплаченной государственной пошлиной? в Росреестр (Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующему субъекту федерации).
Стоит обратить внимание, т.к. данный вопрос интересует практически всех дольщиков, что свидетельство о праве собственности на новостройку имеет ту же юридическую силу, что и свидетельство, полученное по любому другому правоподтверждающему документу, например договору долевого участия или купли-продажи. Оспорить такое свидетельство практически невозможно.
 

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ. ФИНАЛЬНЫЙ АККОРД
Для покупателей жилья на первичном рынке самым долгожданным моментом является не окончание строительства дома и даже не въезд в квартиру, а завершение оформления недвижимости в собственность. В представленной статье рассматриваются вопросы такого оформления дольщиками (соинвесторами), заключившими с застройщиком договор долевого участия.
Итак, у вас на руках есть должным образом зарегистрированный договор долевого участия в строительстве. Другой возможный вариант: вы приобрели квартиру у соинвестора по такому договору до сдачи готового дома Госкомиссии. Поскольку права собственности на нее у продавца еще не было, вы заключили договор уступки права требования, который также подлежит обязательной государственной регистрации в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы по месту нахождения строящегося дома. Уступка права допускается только после полной уплаты первоначальным дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Важно, что в соответствии с Законом о долевом участии в строительстве (далее — Закон № 214-ФЗ) это можно сделать с момента государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта.
В соответствии со ст. 16 Закона № 214-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства являются документы, подтверждающие факт постройки (создания) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, — разрешение на ввод в эксплуатацию и передаточный акт или иной документ о передаче данного объекта. При этом застройщик не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод в эксплуатацию должен самостоятельно передать само разрешение или его нотариально удостоверенную копию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (территориальные органы Росрегистрации).
По передаточному акту осуществляется передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его дольщиком. Согласно п. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ это происходит только после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Досрочное исполнение обязательства по передаче квартиры не допускается, если иное не установлено договором.
О своей готовности передать объект долевого строительства застройщик должен сообщить дольщику заранее:
если договором установлен срок передачи объекта, то не менее чем за месяц до наступления указанного срока;
если договором установлен срок начала передачи и принятия объекта, то не менее чем за 14 рабочих дней до наступления оговоренного срока.
С этой целью застройщик обязан направить дольщику сообщение о завершении строительства и готовности объекта к передаче, одновременно предупредив о последствиях бездействия. Такое сообщение необходимо отослать по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному почтовому адресу или лично под расписку. В свою очередь дольщик обязан принять объект в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
При уклонении или отказе участника долевого строительства от принятия объекта застройщик вправе по истечении двух месяцев составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Важно отметить, что в соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. А так как после составления одностороннего акта объект признается перешедшим от застройщика к дольщику, то с этого момента все риски несет последний. Впрочем, указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик имеет доказательства того, что дольщик сообщение получил, но оставил без внимания, либо если заказное письмо было возвращено с сообщением об отказе от его получения или в связи с отсутствием лица по указанному им почтовому адресу.
Если дольщик не доволен качеством передаваемого ему объекта, он может его не принимать. Согласно п. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ в такой ситуации он вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором должны быть зафиксированы все несоответствия объекта требованиям градостроительных и технических регламентов, проектной документации и условиям договора, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком своих обязанностей по устранению выявленных нарушений.
Таким образом, для государственной регистрации права собственности на квартиру в новостройке дольщику необходимы:
договор о долевом участии в строительстве;
передаточный акт;
документ, удостоверяющий личность;
квитанция об оплате государственной пошлины;
заявление о государственной регистрации права собственности;
технический паспорт БТИ;
в случае регистрации права собственности через представителя — соответствующая доверенность.
Государственная регистрация права собственности должна быть произведена в течение месяца со дня подачи заявления и пакета документов в территориальные органы Росрегистрации.
АДЬЯНОВА Саглар
("Недвижимость & цены", октябрь 2007г.)

 

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О ВЕКСЕЛЕ ("Недвижимость & Цены" сентябрь 2006 г.)
После вступления в силу в апреле прошлого года печально известного Федерального закона № 214 перед строительными компаниями встал вопрос о поиске новых вариантов организации финансово-юридических отношений с дольщиками: хотелось бы и закон не нарушать, и себе в убыток не работать. Одними из наиболее популярных схем стали вексельные: будущий собственник квартиры приобретает у застройщика вексель на определенную сумму и параллельно заключает с ним предварительный договор купли-продажи. Позже, после возведения дома и получения всей разрешительной документации, владелец векселя сможет обменять его на ту квартиру, данные о которой в нем указаны. Принимая решение о приобретении жилья по вексельной схеме, нужно четко понимать, что и на каких условиях вы покупаете.
Вексель — ценная бумага
Итак, вексель — это документ, составленный с соблюдением необходимых условий и соответствующим образом оформленный, где удостоверено ничем не обусловленное обязательство выдавшего его лица (векселедателя) или иного указанного в нем плательщика возвратить держателю данной ценной бумаги определенную сумму в назначенный срок. Проще говоря, он представляет собой своего рода долговую расписку строго установленной формы. Отношения сторон вексельного обязательства регламентирует Гражданский кодекс РФ и другие законы, например «О простом и переводном векселе», а также иные нормативно-правовые акты, такие, как положения Банка России.
Важно, что предметом такого обязательства согласно российскому законодательству являются только деньги. Еще один существенный момент: требование о получении суммы, упомянутой в векселе, равно как и принятие обязанности оплатить ее, не могут быть ограничены никакими условиями. Более того, вексель — это абстрактное обязательство, и никакие ссылки на основание его выдачи не допускаются.
К особенностям ценных бумаг относится возможность их передачи (а значит, и удостоверяемых ими имущественных прав) третьим лицам. По названному признаку различают простые и переводные векселя.
В простом векселе (соло) содержится обещание должника уплатить кредитору оговоренную сумму от своего имени и за свой счет. В таком обязательстве всегда только две стороны: векселедатель (лицо, выпускающее вексель, то есть должник) и векселедержатель (первый и единственный получатель векселя, кредитор).
В случае выдачи переводного векселя (тратты) между участниками обязательства возникают несколько иные отношения. Тратта — это приказ векселедержателя (трассанта) должнику (трассату) оплатить в указанный срок обозначенную в векселе сумму третьему лицу (ремитенту). Другими словами, лицо, получившее переводной вексель, приказывает своему должнику (векселедателю) вернуть долг не себе, а третьему лицу, с которым векселедержатель находится в определенных отношениях.
Передача векселя происходит путем совершения на нем передаточной надписи — индоссамента. Количество таких надписей не ограничено, то есть каждый следующий держатель векселя вправе передавать его дальше, однако получателем платежа может быть только последний владелец этой ценной бумаги. Если на оборотной стороне векселя места для очередного индоссамента оказалось недостаточно, то для дальнейших записей используют добавочный лист — аллонж. Аллонж должен быть надежно прикреплен к вексельному бланку. Лицо, совершающее индоссамент, называется индоссантом. По закону все индоссанты несут солидарную ответственность перед последним ремитентом, если в индоссаменте заранее не была сделана соответствующая оговорка, например «за акцепт не отвечаю». При этом векселедатель всегда отвечает за осуществление платежа и никакие оговорки на него распространяться не могут.
На практике принято, что должник-трассат обязан письменно подтвердить свое согласие произвести платеж по векселю в назначенный срок, то есть совершить акцепт тратты. Акцепт совершают в виде надписи на лицевой стороне ценной бумаги. Хотя законом это не предусмотрено, при передаче векселя обычно составляют акт приемки-передачи. Он пригодится при различных спорах между сторонами.
Требования к реквизитам векселя
Для того чтобы вексель был действительным, он должен содержать определенный набор реквизитов, в противном случае плательщик имеет право отказаться от его оплаты. Требования к форме документа закреплены на законодательном уровне и являются крайне жесткими, недаром в юридической литературе они получили название «вексельная строгость».
Самое главное — вексель составляют только на бумажном носителе. Слово «вексель» обязательно следует включать в текст документа (это называется вексельной меткой). Иначе эта ценная бумага становится обычной долговой распиской. Также требуется наличие простого и ничем не обусловленного предложения уплатить оговоренную сумму денег. В документе нужно указать наименование и адрес должника; наименование ремитента; дату и место составления векселя; сумму, место и срок совершения платежа. Разумеется, необходима также подпись векселедателя, выполненная им собственноручно рукописным способом. Использование каких‑либо механических или технических средств воспроизводства подписей, например факсимиле, делает документ недействительным.
Срок осуществления платежа устанавливают точно или как период времени с самой ранней и самой поздней датой предъявления, а также просто обозначают «по предъявлении» или не указывают вообще. В последних двух случаях вексель можно предъявить к оплате только в течение года со дня его оформления. По желанию должника отмечают, что срок оплаты векселя наступает через определенное количество дней после предъявления или составления ценной бумаги. При просрочке владелец векселя теряет право на требование платежа по нему. Плательщику надлежит исполнить свое обязательство немедленно после предъявления названного документа к оплате. Векселедатель не должен производить оплату досрочно, а кредитор — принимать платеж, однако такая возможность может быть предусмотрена соглашением сторон.
Место осуществления платежа — важный реквизит переводного векселя, так как по нему не должник является с платежом к кредитору, а кредитор сам приходит за платежом к должнику. Обычно таковым считается место нахождения плательщика. Вексель недействителен, если на нем обозначено несколько мест платежа. Если в векселе не отмечены ни место платежа, ни местонахождение плательщика, вексель также считают недействительным. В качестве получателя денежной суммы (ремитента) следует указать конкретное лицо, выставление векселей на предъявителя не допускается.
Протест векселей
В случае если должник исполняет свое обязательство в полном размере и точно в срок, никаких проблем у кредитора не возникает. Однако, имея дело с векселями, необходимо знать, как поступать в случае их неоплаты.
Под вексельным протестом понимают официально удостоверенное требование возврата денежной суммы и ее неполучение. Для этого неоплаченный вексель следует предъявить в нотариальную контору на следующий день после истечения срока совершения платежа. В день принятия векселя к протесту нотариус обращается к должнику с требованием об оплате или акцепте векселя и в случае положительного решения проблемы (то есть совершения платежа или акцепта) возвращает документ кредитору без отметки о протесте. Если же плательщик отвечает отказом или установить его местонахождение нельзя, нотариус составляет акт по установленной форме.
Если протест совершен своевременно, то векселедержатель вправе подать соответствующий иск в суд, причем как ко всем обязанным лицам, так и к одному из них вне зависимости от хронологического порядка сделанных на векселе индоссаментов. Кроме того, кредитор может взыскать не только указанную в векселе денежную сумму и проценты, если они были предусмотрены, но и издержки, связанные с неполучением платежа и совершением протеста.
Елена НОВИКОВА
 

ДОГОВОР ПЕРЕУСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ("Недвижимость & Цены" № 34 (2005 г.))
У людей, приобретающих квартиру на стадии строительства, нередко возникает необходимость продать ее до сдачи дома в эксплуатацию. Можно ли это сделать? Да, но данный процесс регулируется договором не купли-продажи, а переуступки прав требований.
До того как дом сдадут в эксплуатацию, гражданин может переуступить свои права по договору участия в долевом строительстве другому лицу. В результате произойдет перемена лиц в обязательстве. Если же дом сдан и человек получил на руки свидетельство о праве собственности на квартиру, он может продать ее по соглашению купли-продажи (или распорядиться ею иным образом). Рассмотрим подробнее вопрос о переуступке прав.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства (в случае договора о долевом участии гражданин берет на себя обязательства уплатить деньги за квартиру, а застройщик — построить объект и передать его гражданину), может быть передано им другому лицу в результате сделки (так называемая уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
Нужно ли разрешение второй стороны договора на уступку требования?
По общему правилу для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
В рассматриваемой ситуации гражданин заключил договор об участии в долевом строительстве и решил переуступить свои права требований другому лицу. Если контракт между застройщиком (должником) и гражданином (кредитором) не содержит условия, запрещающего переуступку прав требований без разрешения застройщика, то участник долевого строительства без проблем может это осуществить.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допустима только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника, давшего на это согласие (ст. 391 ГК РФ). В данном случае уже новый кредитор обязан выплатить оговоренную сумму.
Законом о долевом строительстве предусмотрен определенный промежуток времени, в течение которого возможно переуступить свои права по соглашению. Он начинается с момента государственной регистрации договора (если тот подлежит регистрации) или с момента заключения договора об участии в строительстве и заканчивается моментом подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Связано это с тем, что застройщик считается исполнившим свои обязательства по соглашению с момента подписания сторонами передаточного акта. А если обязательства исполнены, застройщик уже не является должником по обязательству. Обязательства же участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.
Напомним, что данный правовой акт распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу закона об участии в долевом строительстве (1 апреля 2005 года).
Уступку требования, как и перевод долга на другое лицо, необходимо определенным образом оформить. Так, если основной договор оформлен нотариально, то переуступка прав также оформляется нотариально. Уступка прав по сделке, требующей государственной регистрации, тоже должна быть зарегистрирована в установленном порядке, если закон не предусматривает иное.
Таким образом, если вы приобрели объект долевого строительства до принятия закона об участии в долевом строительстве, то есть заключили договор в простой письменной форме (и на него еще не распространяются нормы данного закона), регистрировать переход права (уступку права) не нужно. Достаточно заключить соглашение в простой письменной форме и предупредить застройщика о состоявшемся переходе прав к новому лицу. Но если разрешение на строительство объекта долевого строительства получено после 1 апреля 2005 года, то есть ваш договор регулируется законом об участии в долевом строительстве, то, как следует из ст. 17 закона, уступка прав требований подлежит обязательной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При переуступке прав все права, которыми обладал первоначальный кредитор, переходят к новому кредитору на условиях, существовавших к моменту перехода права. К новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, право на неуплаченные проценты и т. д. Не допускается переуступка прав, неразрывно связанных с личностью кредитора. Например, переуступка требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.
В то же время должник (застройщик) вправе выдвигать против требований нового кредитора возражения, имевшиеся против первоначального. Кроме того, должник вправе не исполнять обязательства по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу. В связи с этим кредитор, уступивший требования другому лицу, обязан передать ему все необходимые документы и сведения, имеющие значение для осуществления требования.
Гражданским кодексом РФ также предусмотрено, что если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав к другому лицу, то новый кредитор несет риск неблагоприятных для него последствий, вызванных этим.
К сожалению, просрочка по сдаче жилья становится обыденным фактом. Застройщик заключает договоры с гражданами, и те могут ждать своей квартиры несколько лет. За это время они уступают свои права другим лицам. В данной ситуации первоначальный кредитор, уступивший права требований, не несет ответственности перед новым за неисполнение этого требования должником. Исключение составляет случай, когда первоначальный кредитор принял на себя поручительство за должника перед новым кредитором (ст. 390 ГК РФ). Первоначальный кредитор несет ответственность перед новым за недействительность переданного требования.
Перемена лиц в обязательствах происходит не только по соглашению сторон, но и по закону, в результате универсального правопреемства. В соответствии с законом об участии в долевом строительстве в случае смерти гражданина его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.
Кроме того, универсальное правопреемство происходит в случае реорганизации юридического лица, когда права и обязанности переходят к другим организациям.
Саглар АДЬЯНОВА

                 Переуступка квартиры: реальная выгода (" www.bpn.ru" 17.01.2012)
Граждане, приобретающие жилье по договору переуступки (цессии), могут сэкономить значительную сумму. Чтобы быстрее найти покупателя, продавцы часто демпингуют и продают жилье дешевле, нежели у застройщика – в отдельных случаях размер скидки может доходить до 20%. К тому же реализация жилья по переуступке – верный способ заработать за счет роста цен на первичном рынке, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию.
От дольщика к дольщику
Цессия являет собой сделку передачи прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве жилья от одного дольщика (цедента) к другому (цессионарию). Часто бывает, что к середине-концу строительства застройщик продает все квартиры в доме. В этом случае покупка по договору цессии – чуть ли не единственная возможность приобрести жилье в понравившемся объекте. Квартиры по договорам переуступки реализуют инвесторы, которые приобрели жилье на начальных этапах строительства или граждане, у которых поменялись жизненные обстоятельства, например, срочно понадобились деньги или исчезла возможность платить ипотечный кредит. В последнем случае продажа жилья с помощью договора цессии – верный способ решить проблемы. И главное – не потерять при этом деньги. Дело в том, что если вы захотите вернуть заплаченные за квартиру средства путем расторжения договора с застройщиком, он, скорее всего, вас за это оштрафует.
Затраты на переуступку прав ограничатся оформлением соответствующих документов и комиссией, которую возьмет застройщик за согласование переуступки. Большинство строительных компаний берут за эти услуги от 1% до 5% от стоимости жилья, определенного в договоре долевого участия с первым дольщиком (чаще всего расходы делятся между цедентом и цессионарием).
Заключая договор цессии, квартиру в строящемся доме можно продать по рыночной цене. В то время как застройщик вернет вам лишь сумму, изначально заплаченную по договору, – к тому же за исключением штрафа.
Право требования можно переуступить нескольким цессионариям – если квартира состоит из двух и более комнат. В соответствии с пунктом 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120, можно уступить часть прав по обязательству, предмет исполнения по которому делим. А по 133-й ст. Гражданского кодекса РФ, неделимой является только та вещь, раздел которой в натуре невозможен без изменения ее назначения (например, невозможно разделить однокомнатную квартиру или квартиру со смежными комнатами). Можно сделать несколько переуступок – запрета на это в действующем законодательстве нет.
Лучше с застройщиком
Переуступить права можно до тех пор, пока они не реализованы – если вы уже получили квартиру по акту приема-передачи, договор цессии заключить не получится.
По словам юриста практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Веры Рябовой, уступка прав по договору долевого участия допускается только с момента его государственной регистрации и до подписания сторонами акта о передаче объекта долевого строительства – квартиры, поскольку право требования к застройщику с этого момента прекращается.
В большинстве случаев переуступить права требования на строящееся жилье получится лишь с согласия застройщика – пункт о необходимости его получения почти всегда фигурирует в договорах долевого участия. Хотя по общему правилу согласие застройщика и других участников долевого строительства на переуступку не требуется.
«Письменное одобрение нужно лишь в случае, если на момент переуступки дольщик не выплатил стоимость жилья в полном объеме. Тогда в соглашение об уступке должны быть также включены условия о переводе долга перед застройщиком на нового дольщика в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ и ст. 11-й № 214-ФЗ», – говорит Вера Рябова.
В любом случае застройщика все равно стоит подключить к процессу. По крайней мере, нужно выяснить, какие обязательства исходным правообладателем уже выполнены по договору, а какие еще необходимо исполнить. Кроме того, у застройщика стоит взять акт об исполнении обязательств по расчетам и платежные документы.
У большинства застройщиков есть свои формы договора уступки прав.
Согласно 208-й ст. Налогового кодекса РФ доходы от реализации прав требования учитываются при налогообложении. В случае если разница между ценой по договору инвестирования и ценой, указанной в договоре переуступки, отличается в большую сторону – нужно подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ. «Все бремя налогообложения несет на себе цедент, а цессионарий и застройщик не платят никаких налогов», – говорит юрисконсульт ЗАО «Северо-Западный Юридический центр» Валерия Карпова.
Недостатки
Главным и, пожалуй, единственным недостатком механизма переуступки является тот факт, что цессионарий получает все права и обязанности предыдущего цедента – в тех же объемах. Другими словами, новый дольщик должен выполнять все условия прежнего договора перед застройщиком.
Более того, как говорит руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов, в случае признания недействительным договора долевого участия, заключенного между застройщиком и цедентом, получивший права по соглашению переуступки дольщик может предъявлять претензии только к уступившему ему права лицу, а не к застройщику. «К тому же сама уступка прав по недействительному договору может быть признана судом недействительной, и в этом случае не возникнет обязательств застройщика перед цессионарием», – утверждает он.
В частности, как утверждает генеральный директор Консультационного центра по долевому строительству и недвижимости Анна Максимова, при рассмотрении таких дел суд может применить последствия недействительности сделки, заключенной между застройщиком и первым дольщиком, – если последний не получил согласия на приобретение строящегося жилья у супруги. В качестве последствия применения недействительности первой сделки признают и последующую – договор цессии.
Договор переуступки может быть признан недействительным в том случае, если на проведение соответствующей сделки не получено согласие супруга. Дело в том, что в соответствии со ст. 34-й и 35-й Семейного кодекса РФ распоряжаться совместной собственностью можно лишь с обоюдного согласия супругов. Иначе сделку можно будет оспорить.
Как подписывать?
Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ.
«Если уступка не будет зарегистрирована, цессия не вступит в силу и застройщик имеет все основания отказать в передаче готового объекта недвижимости новому дольщику (цессионарию), ссылаясь на незаключенность соглашения. Желательно также убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о состоявшейся уступке. Иначе новый рискует тем, что объект по окончании строительства будет передан не ему, а цеденту», – резюмирует Вера Рябова.
Как правило, при расчетах по договорам цессии применяют механизм банковских ячеек – цедент забирает деньги после того, как регистрирующий орган переоформил договор.
Продажа жилья путем переуступки – это не только метод продажи строящегося жилья до завершения строительства, но и выгодный способ получить доход. Как показывает практика, стоимость квадратного метра в практически готовых, но еще не сданных домах выше, нежели в тех, что были построены 5-7 лет назад (хотя оба здания могут находиться в паре сотен метров друг от друга и иметь одинаковые характеристики). Относительная простота и безопасность (при соблюдении всех нюансов) процесса позволяет продать жилье, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию.
Механизм цессии выгоден также и для покупателей. Как утверждает заместитель генерального директора агентства недвижимости «АРИН» Владимир Спарак, разница между ценой застройщика и дольщика, переступающего строящееся жилье, может составить 5-10% в сторону понижения.
В некоторых случаях размер дисконта может доходить до 20-25%. Впрочем, такая ситуация была характерна, скорее, для кризисного времени, когда большинство застройщиков заморозили свои проекты, а дольщики, опасаясь их банкротства, спешили продать жилье путем переуступок. Чем, кстати, вносили свою лепту в снижение цен на первичном рынке. В условиях планомерного роста рынка массовых переуступок не наблюдается. Цессия стала удобным инструментом как для продавцов, так и для покупателей строящихся квартир, но отнюдь не фактором, корректирующим стоимость «первички», как это было 2-3 года назад.
 

 Договор о долевом участии в строительстве жилья  (Из книги А. А. Батяев, И. А. Дубровская "Справочник риэлтора"  2008 г.)
Говоря о покупке квартиры на первичном рынке жилья, чаще всего подразумевается возможность купить жилье в еще только строящемся доме. Прежде всего людей, впервые покупающих жилье, интересует площадь квартиры, этаж, планировка комнат и т.д., при этом упускаются из виду юридические нюансы последующего оформления выбранной квартиры. Необходимо учесть и проверить все обстоятельства. Для начала необходимо выяснить следующее:
1) степень готовности дома (срок сдачи дома, на каком этапе находится строительство);
2) количество комнат и площадь квартиры (разбивка по комнатам, размер кухни, прихожая, санузел);
3) серия дома, этаж;
4) наличие отделки (варианты: голые бетонные стены, частичная, черновая или полная отделка, "квартира под ключ"); входит ли отделка в стоимость квартиры;
5) строительный адрес дома; наличие развитой инфраструктуры в районе;
6) цена за квадратный метр, общая стоимость квартиры; возможны ли дополнительные расходы;
7) по какому договору (долевого участия, инвестирования, другому документу) предлагается квартира;
8) кто является заказчиком, подрядчиком и инвестором строительства;
9) порядок и сроки расчетов;
10) условия расторжения договора по инициативе сторон, условия и сроки возврата денег;
11) возможные льготы и скидки.
В последнее время долевое участие в строительстве как форма улучшения жилищных условий приобретает все большую популярность как среди населения, так и среди строящих организаций. Застройщики-организации, используя долевое участие, получают возможность привлечения денежных средств для финансирования строительства до сдачи дома в эксплуатацию. Граждане также получают неоспоримые преимущества - они могут вложить свободные денежные средства в строительство на льготных условиях. Сделка не требует государственной регистрации (как правило, купля-продажа (уступка) доли оформляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и застройщиком, а если долевой вклад внесен полностью - путем двустороннего соглашения продавца и покупателя), при этом упрощается процедура купли-продажи доли.
Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья - "совместное долевое строительство дома по адресу...". Содержание договора о долевом участии в строительстве жилья сформировалось под влиянием конкретной практики, т.к. как в законодательстве такой вид договора, как долевое участие в строительстве, не предусмотрен.
В широком смысле слова под инвестиционным договором можно понимать любой договор, который предусматривает, что собственник вкладывает деньги или иное имущество в объект, способный приносить ему доход. Например, к инвестиционному договору можно смело отнести договор простого товарищества (о совместной деятельности). Но в российской практике инвестиционным обычно называют договор финансирования строительства, иначе говоря, договор долевого участия в строительстве.
В настоящее время в России широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов. Привлечение средств инвесторов может осуществляться в нескольких формах:
1) долевое участие на основании договора инвестирования;
2) долевое участие в строительстве и т.п.;
3) договор простого товарищества (о совместной деятельности).
Покупатель не сразу становится собственником недвижимости. Изначально он является инвестором (соинвестором, дольщиком) строительства. В соответствии с действующим законодательством основными участниками инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений при строительстве жилых домов являются генеральный инвестор, заказчик, подрядчик и соинвестор, другие лица.
Генеральный инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство, т.е. фактически финансирует строительство дома. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с планом финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту.
Фирма, выступающая генеральным инвестором, должна иметь лицензию на осуществление своей деятельности. Согласно российскому законодательству сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим соответствующей лицензии, может быть признана судом недействительной. А значит, защитить свои права вам будет гораздо сложнее.
Соинвесторы (дольщики, инвесторы) - физические или юридические лица, вкладывающие свои денежные средства в возведение дома.
Заказчики - уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчики привлекают строительные компании и организуют процесс возведения объекта. Заказчиками могут выступать инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (контрактом) в соответствии с законодательством РФ. Заказчик, согласно договору с инвестором, производит приемку от исполнителей выполненных проектных, строительных и монтажных работ по соответствующим актам приемки, на основании которых выставляет инвестору счета.
Застройщики - предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.
Подрядчиками выступают физические и юридические лица, выполняющие работы по договорам подряда (контрактам), заключаемым с заказчиками согласно гражданского законодательства. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими соответствующих видов деятельности. Подрядчик непосредственно строит дом.
Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются гл. 3 "Строительный подряд" ч. 2 ГК РФ, согласно которой договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

Отношения между застройщиком и дольщиком оформляются в виде одного или нескольких договоров (долевого участия, инвестирования или соинвестирования). При этом у инвестора может возникнуть право долевой собственности на созданный объект или право собственности на определенную договором часть объекта, т.е. на конкретную квартиру. По российскому законодательству, сделка между гражданином и юридическим лицом совершается в простой письменной форме. Если имело место устное соглашение, стороны лишены даже права в случае спора ссылаться на свидетельские показания, поэтому доказать факт передачи денег практически невозможно.
Договор, заключаемый между инвестором и застройщиком (заказчиком), носит характер посреднического договора, иногда с элементами договора простого товарищества. В договоре нужно предусмотреть все детали, важные для обеих сторон. Впоследствии это позволит свести к минимуму споры между сторонами, которые могут возникнуть по поводу договора.
Необходимо отметить, что все участники (и граждане, и организации) договора о совместной деятельности должны иметь общую цель - совместное возведение, сдача в эксплуатацию и передача в собственность каждого участника строительства жилого объекта. При этом цель сторон должна быть изложена с достаточной степенью определенности, чтобы исключить ее двусмысленное толкование. Не должен смущать тот факт, что в качестве вклада в простое товарищество граждане и организации вносят денежные средства или иное имущество, а строительные организации - фактически выполняемые подрядные работы, поскольку вкладами в совместное строительство могут быть не только материальные, но и трудовые и иные ресурсы.
В условиях договора указываются конкретные действия сторон, определенные ими как виды совместной деятельности. Так, стороны могут оказывать услуги по отводу земельного участка под строительство, предоставлять технические средства, заниматься подбором квалифицированных рабочих и специалистов и пр.
Определение долей в общей собственности необходимо в любом договоре простого товарищества, поскольку стороны изначально должны знать, на какую часть общего имущества они могут рассчитывать. При отсутствии специального указания в соответствии со ст. 1042 ГК РФ вклады участников признаются равными, что предполагает и равные права на объект.
Внесенный в общее строительство вклад должен иметь денежную оценку, которую стороны устанавливают самостоятельно. При этом стороны вправе определить свои доли на построенный объект, не связывая их с объемом затраченных средств и иных ресурсов. Представляется необходимым также сказать, что любой участник совместной деятельности может распорядиться своей долей в строительстве.
При досрочном расторжении договора, но продолжении строительства участник вправе покинуть состав простого товарищества с выделом в созданном объекте обусловленной договором доли (ст. 252 ГК РФ). Участник договора о долевом участии в строительстве с согласия других участников может уступить право на свою долю в общем имуществе третьим лицам, заключив соглашение об уступке требования (ст. 382 ГК РФ). В результате такой сделки вновь привлеченное лицо (дольщик, инвестор) становится полноправным участником совместной деятельности, в связи с чем может требовать передачи ему по окончании строительства квартиры и регистрации прав собственности на нее.
Существенным условием договора является его предмет. Предмет договора - права и обязанности сторон, т.е. инвестор уполномочивает застройщика действовать в своих интересах по вопросам строительства, для чего передает деньги или имущество. Если предмет договора четко не определен, суд может признать такой договор незаключенным или признать заключенным другой договор.
Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, необходимо подробно описать характеристики этого объекта, по возможности дать их в приложении к договору, чтобы не перегружать основной текст. В случае, если объектом договора выступает не отдельное здание (сооружение), а его часть, следует привести в договоре характеристики этой части.
В договоре, составленном по типу договора простого товарищества, также необходимо указать порядок распределения прибыли от совместной деятельности, кому поручаются управление общими делами товарищей, составление отдельного баланса простого товарищества и ведение бухгалтерского учета общего имущества.
Договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве) по своей сути является инвестиционным договором. Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами.
Необходимые условия инвестиционного договора:
1) описание объекта недвижимости, общая площадь части объекта;
2) местонахождение объекта;

3) сумма и форма инвестиции;
4) порядок финансирования инвестором объекта;
5) определение доли инвестора в объекте инвестиций в процентах и в натуре;
6) порядок выдела доли при наличии нескольких инвесторов;
7) сроки действия договора, срок окончания строительства, срок сдачи готового объекта в эксплуатацию;
8) ответственность сторон в случае неисполнения ими своих обязательств;
9) обстоятельства "форс-мажор".
Инвестиционный договор может заключаться по типу различных гражданско-правовых договоров: поручения, комиссии, агентского договора, договора доверительного управления, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общее для них всех то, что они регулируют инвестиционную деятельность.
Особый подход требуется к решению вопроса стоимости приобретаемой квартиры. Обычно сначала вносится первый, самый значительный взнос (как правило, не менее 30%), остальная часть оплачивается в процессе строительства, а часть - после приемки дома государственной комиссией. Во избежание недоразумений относительно стоимости квартиры в договоре необходимо отражать ее окончательную стоимость. В договоре может быть указана окончательная стоимость квадратного метра общей площади на дату заключения договора. В этом случае по завершении или даже в процессе строительства фирма вправе изменить стоимость этого самого квадратного метра, ссылаясь на подорожание материалов, рост курса доллара и прочие факторы. Порой застройщики фиксируют цену после выплаты инвестором, например, 30% стоимости квартиры. Этот вариант для инвестора, конечно, предпочтительнее. Некоторые компании в договор с дольщиком вносят даже такое условие: в случае, если реальная площадь построенной квартиры (по документам БТИ) окажется меньше той, которая оплачена инвестором, разница не выплачивается. Подобные подпункты необходимо исключать.
Денежные средства, которые получает заказчик на долевое участие в строительстве конкретного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению.
Важно в договоре соблюсти баланс между ответственностью сторон. Иногда в договорах оговаривается только то, что должен инвестор по отношению к компании. В подобной ситуации сложно привлечь генерального инвестора к ответственности. Поэтому при заключении договора следует добиваться включения гарантий выполнения договора застройщиком. В договоре необходимо предусмотреть условия его расторжения. Всегда могут возникнуть непредвиденные обстоятельства и гражданин не сможете выкупить квартиру. В этом случае деньги должны вернуть, но, скорее всего, с удержанием некоторого процента. Договор инвестирования, который заключается с фирмой, будет главным доказательством при решении всех возможных споров. Поэтому в нем следует указать все, что обещает застройщик.
Желательно, чтобы по условиям договора в обязанность фирмы входило оформление квартиры в собственность дольщика. Процедура эта сложная и довольно затратная: поэтому лучше, если с самого начала все связанные с этим хлопоты возьмет на себя фирма-застройщик.
Что касается строительства с долевым участием, покупателю, не обладающему специальными юридическими знаниями, крайне рискованно заниматься всем самостоятельно, без поддержки профессионалов. Поэтому риэлторское агентство сразу должно взять клиента под свою защиту, заключив при этом договор на оказание риэлторских услуг.
Выполнение обязательств генерального инвестора по передаче квартиры подтверждается актом передачи квартиры. В передаточном акте идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Желательно также отразить тот факт, что и дольщик выполнил свои обязанности по оплате квартиры в полном объеме. При государственной регистрации права дольщика на квартиру в случае отсутствия в акте указаний о выполнении им обязательств по финансированию необходимо будет предоставить в учреждение юстиции дополнительные документы, которые свидетельствовали бы о выполнении обязательств в полном объеме.
В том случае если в договорах инвестирования не указывались номера квартир инвесторов, то после завершения строительства составляется акт распределения квартир, который подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами. В интересах дольщика нужно проследить за тем, что при составлении акта распределения квартир его права не были ущемлены, в противном случае придется обращаться в суд.
Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).

Степень риска при покупке квартиры в строящемся доме зависит во многом от застройщика. Хорошо, если строительство дома включено в местную городскую программу развития и к тому же инвестируется (хотя бы частично) местным бюджетом. Это главным образом касается массовой застройки. Возведением жилья повышенной комфортности в престижных районах занимаются исключительно частные застройщики. Если застройщик- коммерческая организация, надо проявить особую осторожность. Если за 2 года дом построен лишь наполовину, вряд ли стоит верить обещаниям довести дело до конца за полгода, в современных условиях дома строятся быстро. Прежде чем подписывать инвестиционный договор и вносить первый взнос за будущую квартиру, взвесьте все "за" и "против" и убедитесь в законности ведущегося строительства.
В соответствии с российским законодательством объект незавершенного строительства юридически становится недвижимостью только после государственной регистрации. При этом процедура оформления (государственной регистрации) прав собственности на квартиры в домах-новостройках довольно трудоемкая и занимает много времени.
Как и при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья порядок проведения государственной регистрации прав на приобретенное недвижимое имущество определен Законом о государственной регистрации прав.

Процесс регистрации начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации. Одним из главных оснований для регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества являются документы, подтверждающие факт его создания. Основным таким документом считается акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта. Сдача результатов работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Как правило, в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Причем этот акт должен еще быть утвержден органом, назначившим комиссию. Для осуществления государственной регистрации прав на новые жилые помещения новый дом должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам. Эту оценку и должны давать представители соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, которые принимают участие в работе приемочной комиссии.
Документы - основания для государственной регистрации вашего права на новую квартиру -должны находиться у дольщика (риэлтора), который и предоставит их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права. Помимо этих документов, для регистрации права на квартиру в учреждение юстиции должен быть представлен так называемый "пакет заказчика". После поступления в учреждение юстиции "пакета заказчика" учреждение юстиции осуществляет прием документов на государственную регистрацию от инвесторов.
Итак, для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить:
1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок);
2) разрешение на строительство объекта;
3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта;
4) договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора;
5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику;
6) постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений;
7) документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса;
8) технический паспорт на объект в целом.
В заключение хотелось бы отметить, что во избежание неприятностей при некорректных формулировках предмета договора, а также при определении круга прав и обязанностей сторон желательно исключать еще до момента подписания договора. Для этого граждане и прибегают к помощи юристов. Ряд риэлторских организаций специализируются на долевом участии в строительстве, но даже в их работе можно встретить недочеты, что связано, прежде всего, с недостаточным урегулированием данного вопроса.
Необходимо детально урегулировать на законодательном уровне порядок заключения договоров долевого участия в строительстве, что вызвано их широким распространением, расширением рынка жилья в целом.

 

В настоящее время квартиры в новостройках пользуются большой популярностью, благодаря довольно выгодной цене и юридической чистоте. Такое жильё можно приобрести как после окончания строительства и сдачи объекта госкомиссии, так и на стадии возведения дома, заключив предварительно договор долевого участия.
Какой же перечень условий должен обязательно присутствовать в договоре при покупке недвижимости в строящемся доме?
Приобретать квартиру в строящемся доме выгодно, как минимум, по двум условиям. Во-первых, вы выигрываете в деньгах, так как по подсчетам специалистов, в среднем квадратный метр будущего жилья обходится на 15-20% дешевле, чем квадрат в готовом доме, а во-вторых, явный плюс заключается в том, что вы становитесь первоначальным собственником квартиры. Это исключает угрозу оспаривания прав на жильё, существующую на сегодняшний день при сделках купли-продажи на вторичном рынке недвижимости.
Долевое строительство и ипотека – две разные вещи. За квартиру, приобретённую по ипотечной схеме, вы можете расплачиваться уже после того, как въехали в новострой. При долевом участии вы должны полностью расплатиться за жильё до завершения его строительства. Согласитесь, в данной ситуации процент риска довольно высок, поэтому перед тем, как вступить в сотрудничество с фирмой-застройщиком, необходимо всё тщательным образом проверить.
На рынке новостроек хватает своих рисков и заморочек с лихвой, поэтому адвокаты и опытные риэлторы настоятельно рекомендуют проводить юридическую экспертизу документации приглянувшегося вам застройщика. То есть перед заключением договора хорошо бы проконсультироваться с юристом, желательно, специализирующимся на вопросах строительства. Но даже если вы решили полностью поручить решение своего жилищного вопроса риэлтору или юристу, то нелишним будет самостоятельно выполнить хотя бы минимальный набор действий. Во-первых, проверьте репутацию заинтересовавшей вас фирмы-застройщика. Даже самые опытные адвокаты, специализирующиеся на «долёвке», признаются, что компания может предъявлять идеальные документы, где и комар носа не подточит. Поэтому не лишним будет выяснить историю фирмы, а именно, как давно она работает, какие объекты сдала, и как шло строительство. Можно и просто подъехать к построенным домам (адреса вы найдете в старых объявлениях), и поговорить с жильцами.
И следующий этап, который требует особого внимания, это знакомство с типовым договором или договором долевого участия, который фирма предлагает своим клиентам. Тонкости можно оставить своему помощнику-юристу. Для вас главное – убедиться, что в данном документе есть перечень условий, фиксирующих обязательства, как фирмы-продавца, так и дольщика-покупателя, другими словами, на основании этого договора, собственно, и строится сотрудничество обоих сторон.
Вследствие того, что объекты и условия строительства везде разные, единой формы договора для всех не существует, но присутствие основных пунктов, на которых, собственно, и должно строиться сотрудничество обеих сторон, в любом случае, обязательны.
Итак, прежде всего, в договоре долевого строительства обязательно должно присутствовать полное описание объекта строительства. Убедитесь, что ваша будущая квартира, говоря юридическим языком, индивидуализирована, то есть, расписана максимально подробно. Следите, чтобы были указаны подъезд, этаж, секция, площадь покупаемой вами недвижимости – иными словами, чтобы было ясно: второй такой квартиры нет. Лаконичные формулировки типа «трёхкомнатная квартира» чреваты не только курьёзами, когда гражданин делает ремонт соседям, спутав жильё из-за схожести описания. Более опасна другая ситуация: если возникнет конфликт с застройщиком (просрочка, «замораживание» строительства и др.), то суд может отказать в удовлетворении ваших требований из-за неопределённости объекта.
Обратите внимание, чтобы в договоре долевого участия были указаны сроки передачи застройщиком готовой квартиры. По закону с первого же дня просрочки застройщик обязан платить дольщикам неустойку.
И, конечно же, особое внимание необходимо уделить размеру долевого взноса, то есть сумме, которая должна быть уплачена за жильё, а также сроку и порядку её выплаты. Безусловно, размеры будущего жилья, за которое должен расплатиться дольщик, четко
определены ещё перед началом строительства, согласно утвержденному плану, но иногда при корректировке, происходят незначительные изменения и площадь помещения может увеличиться или, наоборот, уменьшиться в пределах 1-2 квадратных метров. В данном случае, либо застройщик должен вернуть деньги за недостающие квадратные метры, либо дольщику придётся доплачивать необходимую сумму за более просторную квартиру. Но сразу хочется сказать, что какие бы то ни было доплаты, допускаются только в том случае, если договор долевого участия предусматривает возможность изменения цены и конкретно определяет случаи и условия самого изменения.
Таким образом, грамотный и профессиональный подход к заключению договора долевого участия главным образом повлияет на взаимовыгодное и безопасное сотрудничество между фирмой-застройщиком и дольщиком-покупателем, что в итоге полностью исключит многие неприятные казусы, а также обеспечит надежность сделки долевого строительства.

 

НОВЫЕ ЗАКОНЫ И СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛЬЯ ("Недвижимость & Цены" № 34 (2005 г.))
Покупка жилья в возводимом доме, особенно на ранней стадии строительства, привлекательна с точки зрения как цены, так и выбора нужной квартиры. Но приобретение таит в себе и определенный риск.
Так, в настоящее время возникли трудности у граждан, вложивших деньги в некоторые новостройки Подмосковья, следствием чего стало решение правительства Московской области осуществить проверку работающих в Подмосковье строительных компаний с последующим соответствующим контролем. Новый Федеральный закон «О долевом участии в строительстве жилья», вступивший в силу 1 апреля 2005 г., казалось бы, не должен допускать появления проблем у покупателей возводимого жилья. Но данный документ получил неоднозначные оценки как застройщиков, так и потенциальных покупателей. Его наиболее знаковая статья гласит, что теперь застройщики могут привлекать деньги только после получения разрешения на строительство и размещения проектной декларации. Парадоксально, но нормативный акт, призванный гарантировать соблюдение прав покупателей, на самом деле таковым не является. Во-первых, он не касается проектов, начатых до его принятия. Во-вторых, заключая договор сегодня, компании всячески стараются облегчить себе жизнь, предлагая клиентам альтернативное соглашение или оговаривая в нем специальные условия. А ст. 4, требующая «обязательной государственной регистрации договора участника долевого строительства» и призванная оградить покупателя от риска двойных продаж, ведет к несомненному росту цен.
Что можно посоветовать людям, запутавшимся в дебрях новых законодательных инициатив и многочисленных рекламных слоганов? Как правильно выбрать компанию, которой можно доверить свои сбережения с тем, чтобы через указанный в договоре срок заселиться в приобретенную квартиру? На эти и другие вопросы читателям журнала отвечает генеральный директор Европейского Торгового Дома «Центральный», входящего в состав Производственной Группы «Земляне», Елена Михайловна Жаворонкова.
— Елена Михайловна, до апреля 2005 г. не существовало специального закона, регулирующего сектор долевого строительства. Как вы считаете, новый закон изменит ситуацию на рынке недвижимости в лучшую сторону?
— Думаю, пока рано делать выводы. Ведь закон еще не работает в полную силу. Я имею в виду, что он не распространяется на те проекты, которые были начаты до 1 апреля 2005 г. А их на рынке недвижимости сегодня большинство.
— Но ведь в нем прописаны нормы, призванные защитить права потенциальных покупателей. Например, ст. 3 «Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости» гласит, что привлекать деньги можно только после получения разрешения на строительство.
— Это очень спорный момент. Подготовить пакет документов для получения разрешения на строительство чрезвычайно сложно, так как в него входит огромное количество бумаг. Данный процесс может тянуться так же долго, как и само возведение дома. А недостаточное инвестирование проекта приведет в свою очередь либо к существенному спаду предложений первичного жилья, либо к повышению цен.
— Вы считаете, что рост цен на недвижимость сегодня неизбежен?
— Безусловно, цены на квартиры в новостройках будут расти. Это произойдет и по причине ежегодно ожидаемого в сентябре повышения стоимости жилья, и из-за принятия нового закона. Очевидно, что все проволочки и расходы, связанные с новыми процедурами оформления сделок, окажутся заложенными в цену квартир.
— В соответствии с новым законом договор об участии в долевом строительстве должен четко прописывать подлежащий передаче объект, сроки выполнения работ, стоимость квадратного метра, гарантийный срок. Разве данные требования не защищают покупателя от двойных продаж, долгостроя и плохого качества жилья?
— Это один из ключевых моментов закона. Но хотя на бумаге все выглядит очень гладко, на практике выполнение всех упомянутых условий может оказаться нереальным. Очень часто в процессе строительства из-за возникающих производственных ситуаций приходится чуть отойти от первоначального плана, немного сместить сроки, что не говорит о некомпетентности компании. Такова практика. Вполне вероятно, что данная часть закона вынудит фирмы прибегать к альтернативным формам договоров. В какой-то степени это осложнит жизнь серьезным компаниям и никак не коснется фирм-однодневок, всегда имеющих возможность использовать какие-нибудь уловки.
— Получается, что покупатели опять в проигрыше. Если закон не столь совершенен, то как тогда понять, стоит ли доверять компании?
— Самое главное — ознакомиться с ее уже реализованными проектами. Фирма, которая ориентируется на длительную и успешную работу на рынке недвижимости, не может себе позволить, чтобы недострой или недобросовестные сделки запятнали ее репутацию.
— Какие гарантии покупателям дает Европейский Торговый Дом «Центральный»? Почему человек, обратившийся в вашу компанию, должен вам поверить?
— Уместнее, наверно, говорить не о вере, а о доверии, основанном на фактах, на возможности проверить всю документацию по проекту, поговорить с экспертами и ключевыми фигурами. Кроме того, еще один важный момент: ЕТДЦ входит в Производственную Группу «Земляне», а значит, несет ответственность за безупречную репутацию всех предприятий группы, и наоборот. Подтверждением благонадежности ЕТДЦ, в частности, служат два проекта жилых домов, успешно реализованные в подмосковном городе Щелково. Строительство одного здания уже завершено, двух других — на стадии завершения.
— А почему бы тогда не приобрести жилье в уже построенном доме, который сдают? Меньше риска. Ведь здесь своими глазами можно увидеть то, за что платишь деньги.
— Любой специалист скажет, что, несмотря на некоторые риски, покупать квартиру на начальном этапе строительства значительно выгоднее. Во-первых, гораздо дешевле, чем в уже построенном доме или на рынке вторичного жилья. Во-вторых, есть возможность выбрать квартиру, устраивающую по всем параметрам. Например, на данный момент в обоих домах, что на Пролетарском проспекте в Щелково, все квартиры уже проданы. Имя и надежная репутация компании позволяют нам реализовывать наши предложения уже на ранних стадиях строительства.
— На что особенно нужно обращать внимание при заключении договора?
— Покупатели часто не понимают разницы между компанией-инвестором, застройщиком и генподрядчиком. Нужно быть уверенным в благонадежности не только компании-инвестора, но и застройщика, того, кто непосредственно занимается строительством. Так, на счету компании «Мортон», выступившей застройщиком домов в Щелково, возведенные жилые монолитно-кирпичные и панельные дома новейших серий в таких городах Подмосковья, как Юбилейный, Клин, в районе Медвежьих Озер и Малаховки. Проекты компании привлекли к себе внимание специалистов на архитектурном фестивале «Зодчество 2004».
— По официальной информации, в ближайшее время глава Московской области Борис Громов намеревается провести ряд проверок на стройках Подмосковья. Ваши прогнозы: это как-нибудь отразится на рынке недвижимости?
— Конечно. Вероятно, исчезнут многие мелкие фирмы. Это будет означать сокращение количества строительных площадок, а дефицит предложения приведет к большему спросу и, как следствие, к росту цен. Но, думаю, компаниям, которые соблюдают все нормы и стандарты строительства, нечего опасаться.
— Вы упомянули о завершении проекта в городе Щелково. А сейчас у компании есть объекты в Подмосковье?
— Недавно мы приступили к осуществлению весьма любопытного проекта: 17–22-этажный монолитный жилой комплекс в микрорайоне Первого Мая Балашихинского района Московской области. Его привлекательность заключается прежде всего в том, что практически московскую квартиру предлагают по цене подмосковной. Микрорайон расположен сразу же за линией МКАД. Для владельцев автомобилей это прекрасная возможность избежать столь существенной для москвичей проблемы пробок, так как всегда есть возможность объезда. Вместе с тем туда можно добраться любым общественным транспортом от станции метро «Щелковская», что, безусловно, является существенным плюсом, так как многие жилые комплексы в столичных районах расположены на более удаленном расстоянии от метро.
Рынок недвижимости сегодня — мощный сектор экономики. В начале 90-х, когда строительный бум только начинался, о какой-либо прозрачности или игре по правилам говорить не приходилось. Каждый выживал, как мог, а этика ведения бизнеса часто отступала перед возможностью получения быстрых и больших денег. Сейчас в вопросах требований, предъявляемых к ведению бизнеса, страна разворачивается в сторону Европы. Принимая во внимание стремление России стать членом ВТО, особенно важен взгляд западных соседей на экономическое развитие нашей страны. По мнению Елены Михайловны Жаворонковой, «сегодня, когда российские компании вынуждены конкурировать не только друг с другом, но и с зарубежными партнерами, нужно вести свои дела по-европейски, если включать в это понятие этичность, высокие требования прежде всего к себе и к своей работе».
Беседу провела Елена Шакитская.

 

Что нужно знать при покупке жилья в новостройке? («Квартира, Дача, Oфис»№ 204 (1818) от 7 ноября 2005)
В последнее время соотношение цена - качество на рынке недвижимости приобрело несколько иной оттенок. Прежде всего, это связано с нашумевшими конфликтами, возникшими между известными компаниями и частными инвесторами.
В последнее десятилетие прошлого века покупатели недвижимости прежде всего обращали внимание на надежность застройщика. Потом, с развитием рынка возникло мнение, что времена пирамид ушли безвозвратно. Люди, несмотря на явный риск, вкладывали деньги в будущую квартиру при стоимости квадратного метра в 480 долларов при средней цене в Москве 1350 долларов. Первый же кризис на рынке недвижимости подтвердил опасность этого мероприятия. Компании, работающие, в частности, по схеме оплаты "на нулевом цикле", начали испытывать серьезные трудности, хотя некоторые из них - на рынке более десяти лет.
Таким образом, соотношение цена - качество сегодня опять переросло в соотношение цена - качество - надежность. Понятно, что соотношения цена - качество и цена - надежность находятся в прямой зависимости: чем лучше качество жилья и надежнее застройщик, тем выше цена за квартиру. Сложнее с соотношением качество - надежность, но это только на первый взгляд.
Бытует мнение, что крупные компании, такие как, например, ДСК-1, работающие, что называется, на потоке, не относятся к каждому возведенному дому как к единственному и неповторимому, а просто лепят дом за домом, теряя при этом в качестве. Это глубокое заблуждение. Вся суть лишь в технологиях строительства. Одна из них позволяет построить добротный дом за три месяца, как в случае с ДСК-1 и ПИК, а другая - за полтора года, как в случае с монолитно-кирпичными домами. Причем при соблюдении технологии строительства качество домов практически отличаться не будет. Так что, определяясь с соотношением цена - качество - надежность, в первую очередь обращайте внимание на цену квартиры и не поддавайтесь на аргументы типа "цена на нулевом этапе строительства в 3-4 раза меньше рыночной", - такого не бывает.
О качестве строительства следует сказать отдельно. Прежде всего, определим, от чего оно зависит.
1. Нормативный срок эксплуатации дома. Основной элемент, который определяет эту характеристику, - утеплитель, имеющий минимальный срок эксплуатации 75 лет. В наших климатических условиях практически во всех домах как в панельных, так и в монолитно-кирпичных, применяется одна и та же его разновидность - полистирол. Поэтому говорить о сроке эксплуатации дома в 150-200-250 лет не приходится.
2. Срок строительства. Чем дольше строится дом, тем больше вероятность того, что некоторые элементы конструкции (тот же самый утеплитель) потеряют свои нормативные характеристики уже в процессе возведения объекта. Здесь выгодно отличается панельное строительство, где все элементы будущего дома изготавливаются на заводе с минимальным использованием человеческого труда. Это увеличивает их качество и значительно ускоряет сроки.
3. Тепло- и звукоизоляция. Про теплоизоляцию мы уже говорили. Что же касается звукоизоляции, то, к примеру, в монолитных домах звук по стенам распространяется без особых помех, как по поверхности качественной фарфоровой чашки. Но если фарфор имеет хотя бы небольшой дефект, звенеть такая чашка никогда не будет. В панельных домах роль "дефекта в фарфоровой чашке", поглощающего звук, выполняют прослойки между соседними панелями, так называемые растворные подушки. Есть над чем задуматься, не правда ли?
Итак, если компания использует современные технологии, она и дом возведет добротный и качественный, независимо от того, панельный он или монолитный. Так что, выбрав надежного застройщика, вы получите квартиру соответствующего класса - эконом, бизнес, премиум, де люкс или элитное жилье по рыночной цене, а единственной возможностью покупки при нехватке средств будет ипотека, как и во всем цивилизованном мире. Но это уже тема для другого разговора.
КДО по материалам пресс-службы компании "ДСК-1"

Главная страница      

В оглавление "Новое в российском законадательстве"

Дополнительные материалы по теме из обзора прессы

 

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100