Rambler's Top100

Инвестиции. Новости о проблемах обманутых соинвесторов.
 

 

На рынке жилья Москвы появился новый вид мошенничества Интерфакс»  18 января 2008 г.)

Под крышей действующих в столице потребительских (паевых) инвестиционных кооперативов могут быть организованы финансовые пирамиды в сфере приобретения жилья, заявил «Интерфаксу» в четверг руководитель управления по экономической безопасности правительства Москвы Александр Корсак. Чиновник рассказал, что осенью 2007 года в адрес столичных властей стали поступать многочисленные обращения в отношении деятельности паевых инвестиционных кооперативов (ПИК) в сфере приобретения жилья. «В соответствии с поручением мэра от 12 ноября 2007 года управление рассмотрело эти жалобы, - продолжил А.Корсак. - В своих обращениях граждане указывают на нарушение их прав со стороны ПИК «Департамент народной ипотеки и строительства», «Общее дело», «Кооператив собственников жилья «Кредо», «Стан Твой Дом», «Центральный», «Строим вместе» и «Первый ипотечный кооператив». Руководитель управления экономической безопасности подчеркнул, что «по имеющейся информации, количество участников указанных кооперативов составляет около 2 тыс. человек и имеет тенденцию к увеличению». «В обращениях поднимаются вопросы длительной задержки либо отказа от выплаты ссуды на приобретение недвижимости, невыплаты накопленных взносов при выходе из кооперативов, непредоставление членам кооперативов информации о фактическом количестве пайщиков и финансовой состоятельности кооператива, другие нарушения», - отметил А.Корсак. Чиновник заявил, что «по оценкам экспертов, среди указанных кооперативов возможны финансовые пирамиды в сфере приобретения жилья». «Анализ поступающих материалов свидетельствует о том, что привлечение граждан в кооперативы осуществляется путем агрессивной рекламы в СМИ, со ссылкой на участие ПИК в государственных программах «Доступное жилье», «Молодая семья» и других», - рассказал А.Корсак. «Денежные средства от граждан привлекаются под предлогом последующего приобретения квартир. При этом в договорах, которые подписывают граждане, не указываются конкретные адреса квартир, сроки их приобретения, ответственность кооператива за нарушение условий договора», - отметил руководитель управления экономической безопасности. А.Корсак заявил, что «до 30% полученных денежных средств направляются на привлечение новых членов кооператива, а остальные перечисляются на счета сомнительных фирм». По его словам, правоохранительными органами столицы возбуждены и расследуются уголовные дела в отношении ряда ПИК. В частности, по ч.4 ст.159 УК РФ (мошенничество, совершенное группой лиц в особо крупном размере) возбуждены уголовные дела в отношении руководства паевых инвестиционных кооперативов «Общее дело», «Жилищная перспектива» и «Совместная инициатива»; по ч.3 ст.159 УК РФ (хищение чужого имущества путем обмана в составе организованной группы в крупном размере) - в отношении руководителей ПИК «Департамент народной ипотеки и строительства» и «Содружество-Инициатива». «Кроме того, по признакам преступления, предусмотренного ч.1 ст. 201 УК РФ (злоупотребление служебным положением) возбуждено уголовное дело в отношении руководителей ПИК «КСЖ «Кредо», еще два уголовных дела возбуждено в отношении руководителей ПИК «Строим вместе», - отметил представитель мэрии. «Основными причинами сложившейся ситуации является правовая неурегулированность отношений между руководством и членами кооперативов, правовая безграмотность отдельных категорий граждан, отсутствие механизма контроля со стороны государственных органов», - сказал А.Корсак. А.Корсак сообщил, что мэр Москвы Юрий Лужков дал поручение подготовить предложения для решения этой проблемы на федеральном уровне, а также о мерах, которые необходимо принять в городе. Ю.Лужков также поручил столичному ГУВД провести проверку деятельности паевых инвестиционных кооперативов в целях предупреждения и пресечения возможных мошеннических действий в отношении москвичей. А.Корсак добавил, что в управлении экономической безопасности продолжает работать «горячая линия» (234-04-00, 631-11-77), на номера телефонов которой жители города могут сообщать о нарушениях в деятельности ПИК и получать необходимую по этому вопросу информацию.

 

 

ИНВЕСТИЦИИ В СТРОЯЩЕЕСЯ ЖИЛЬЕ Недвижимость & цены»  21 января 2008 г.)
В 2007 году частные инвесторы, вкладывающие деньги в строящееся жилье, заработали гораздо меньше, чем в прошлые годы. Но операции с недвижимостью позволили им обезопасить от инфляции накопленные средства и получить больший доход, нежели по банковским депозитам.
Инвестиции в столичную недвижимость достаточно продолжительный период времени рассматривали как эффективный способ зарабатывания денег. Особенно высокую прибыль приносили вложения в строящиеся объекты. «Покупка квартиры на этапе котлована позволяет получить существенный доход, который будет складываться из показателей роста рынка и разницы стоимости 1 кв. м
на различных этапах возведения дома», — говорит Елена Калинина, руководитель отдела маркетинга ГК «Конти».
Прибыльность инвестиций в строящуюся недвижимость зависит от потенциала и класса проекта, стадии внесения средств и сроков перепродажи. Как пояснила Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга ГК «Домостроитель», доля инвестиционных сделок зависит от стадии развития проекта. Наибольшее количество операций — до 30% — совершают на начальном этапе, в дальнейшем данный показатель падает.
Самая высокая прибыль зафиксирована у тех, кто выставил квартиры на продажу в течение 2006 года, когда рост цен на жилье в Москве был максимальным за всю историю существования рынка. Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости «Новое Качество», отметил, что частные инвесторы, занимающиеся подобными объектами, за 2006 год без учета инфляции получили прибыль в 70–100%. По словам Ольги Гусевой, те, кто успел в 2006-м реализовать квартиры по максимальной цене, заработали до 110% от их стоимости. «Точную цифру назвать сложно, ведь в отличие от вторичного рынка сделки на первичном фиксируют не во всех случаях — только если застройщик действует в соответствии с ФЗ-214», — уточняет она.
Как считает Наталия Тихоновская, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в силу того что цены на рынке недвижимости отслеживать труднее, чем, допустим, на фондовой бирже, круг тех, кто занимается частными вложениями в жилье, ограничен. По словам Татьяны Вакуленко, руководителя департамента городской недвижимости HomeHunter, в настоящий момент на первичном рынке на долю инвестиционных сделок приходится более 12% от общего объема продаж, тогда как в 2006 году показатели составляли свыше 30%. По оценкам аналитиков фирмы Blackwood, доля подобных операций сейчас равна не более чем 10–15% от всего объема продаж. В 2007 году наметилась тенденция сокращения объемов коммерческого строительства жилья в Москве, что также привело к сокращению инвестиционных сделок, — поясняет Татьяна Вакуленко.
Многие инвесторы в период ажиотажного спроса 2006 года вкладывали деньги в объекты экономкласса, которые в том числе по этой причине оказались переоцененными. В 2007-м рост их стоимости замедлился, и инвесторам потребовалось время, чтобы сориентироваться в ситуации. Некоторые из них, кто ранее вкладывал средства в столичные квартиры в домах экономкласса, переключили свое внимание на Подмосковье. И многие от этого только выиграли. Как рассказала Ольга Гусева, с начала 2007 года цена 1 кв. м трехкомнатных квартир в отдельных корпусах жилого комплекса «Парковый», расположенного в Котельниках, выросла примерно на 70%, а «квадрат» двухкомнатных апартаментов в комплексе «Юго-Западный» подорожал на 63%, что сказалось на доходе инвесторов названных проектов. В целом же в 2007 году в зависимости от качества проектов и сроков фиксации прибыли инвесторы, действующие в сегменте эконом- и бизнес-класса, получили доход в размере от 15 до 20%. Что касается элитной недвижимости, то, по сведениям компании «Новое Качество», в 2007-м прибыль инвесторов достигла 25–35%.
«Инвесторы, продолжающие работать на первичном рынке жилья столицы, интересуются прежде всего вхождением в значимые проекты в самом начале их реализации, — говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. — Именно такие вложения в жилье в настоящее время оценивают как потенциально максимально доходные». В крупных проектах количество инвестиционных сделок, как правило, не превышает 15% от общего объема продаж, а в целом по рынку этот показатель равен примерно 7–8%. «Объясняется это тем, что масштабные проекты привлекательнее для покупателя, значит, дорожать они будут ощутимее, посему частные инвесторы предпочитают приобретать квартиры именно в этих объектах», — полагает Наталья Тихоновская.
Эксперты отмечают, что сейчас вложением свободных средств в строящееся жилье занимаются не те, кто хочет получить наибольшую прибыль за максимально короткий период, а грамотные, расчетливые и целеустремленные коммерсанты, чьей целью является не только выгода, но и стабильность, и гарантии.
По словам Ольги Гусевой, при выборе объекта вложения средств определяющей становится степень его ликвидности, однако она далеко не всегда зависит от количества комнат, как было принято считать раньше. Еще недавно инвесторы предпочитали одно- и двухкомнатные квартиры, а сегодня их интересуют и «трешки». «Связано это с тем, что в настоящее время конечные потребители приобретают жилье для того, чтобы поселиться в нем, а не продолжать цепочку», — уточняет она.
Среди основных факторов, влияющих на инвестиционную привлекательность недвижимости, эксперты выделяют размещение объекта, инфраструктуру, транспортную доступность, положение квартиры, этажность, виды из окон. Чем больше в жилье изъянов, будь то вид на промзону или на загруженную транспортную магистраль, неудачная планировка либо неэффективный метраж, тем меньше заработают частные инвесторы. Главная цель любого из них — получение прибыли. Поэтому одной из основных задач, которые предстоит решить при достижении данной цели, является определение оптимального времени вхождения в проект и выхода из него. Как рассказал Константин Ковалев, в соответствии с действующим законодательством (ФЗ-214) продажу квартир в возводимых домах можно начинать сразу после прохождения девелопером всех необходимых согласований. Практика показывает, что при приобретении недвижимости на самом начальном этапе и при продаже ее на стадии максимальной готовности удается получить наибольший доход: в таком случае он может составить порядка 20–30%. «Стоит отметить, что это прибыль лишь от роста цены за счет прохождения этапов строительства, к ней в любом случае необходимо прибавить еще удорожание, которое произойдет на рынке за время сооружения здания», — говорит Константин Ковалев. Ольга Гусева предупреждает, что покупка квартиры в новостройке на начальной стадии возведения дома является более рискованным предприятием, поэтому и рентабельность вложений в данный период окажется максимально высокой. «Чаще всего инвестиционные сделки заключают, пока еще не появился третий-четвертый этаж», — поясняет она. А реализовывать инвестиционные квартиры выгоднее, когда дом построен на 70–80%. Именно в этот период, как правило, у самого девелопера остается минимальное количество вариантов, к тому же операцию получится провести в очень сжатые сроки благодаря простоте переоформления. Инвестору необходимо зарегистрировать договор купли-продажи в регистрационной палате и затем переуступить права, перепродав квартиры на вторичном рынке в любой момент — совсем не обязательно дожидаться завершения строительства дома.
При переуступке все юридические права, которыми обладал первоначальный кредитор (в данном случае лицо, инвестировавшее средства в сооружение объекта), переходят новому кредитору (тот, кто купил право на квартиру на вторичном рынке) на условиях, существовавших на тот момент. Важно, что по закону первоначальный кредитор, отдавший права требований, не несет ответственности перед новым кредитором за неисполнение этого требования должником (девелопер). Следует отметить, что законом о долевом строительстве (действует с 1 апреля 2005 года) предусмотрен определенный промежуток времени, в течение которого возможно переуступить права по соглашению. Он начинается с момента государственной регистрации контракта (если тот подлежит регистрации) либо с момента заключения договора об участии в строительстве и заканчивается моментом подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче недвижимости. Объясняется это тем, что девелопера считают исполнившим свои обязательства по контракту с момента подписания сторонами указанного акта. Обязательства инвестора являются исполненными с момента уплаты денежных средств в полном объеме в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.
Процедура оформления уступки требования имеет свои нюансы. Если основной договор оформлен нотариально, то и переуступку прав следует оформлять так же. Кроме того, уступка прав по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть оформлена в установленном порядке. Но если инвестор приобрел жилплощадь до принятия закона об участии в долевом строительстве, точнее, заключил договор в такой форме, регистрировать переход права не нужно. В подобной ситуации достаточно составить документ в простой письменной форме, предупредив при этом застройщика о факте перехода прав к другому лицу. Если разрешение на возведение объекта долевого строительства получено после 1 апреля 2005 года, то договор, заключенный между застройщиком и соинвестором, регулирует закон об участии в долевом строительстве (ФЗ-214), и уступка прав требований подлежит обязательной регистрации в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если инвестор продает квартиру после сдачи дома госкомиссии и получения права собственности на нее, то сделку необходимо оформить посредством подписания договора купли-продажи с последующей регистрацией ее в регистрационной палате.
Согласно действующему законодательству застройщик обязан выставлять цены в рублях, хотя параллельно для удобства покупателей фигурируют и долларовые показатели. Расчеты за приобретаемую площадь тоже идут в рублях. «Соответственно, такие факторы, как падение курса доллара, не затрагивают инвестиционные сделки», — говорит Татьяна Вакуленко.
Эксперты предполагают, что инвестиционные операции останутся на первичном рынке и впредь. «Их долю в 2008 году станут определять политика государства, а также количество новых объектов, выведенных на рынок, ведь приобретение квартир на начальном этапе строительства является наиболее привлекательным для инвесторов», — считает Ольга Гусева. По мнению Константина Ковалева, рост доли инвестиционных сделок будет напрямую зависеть от повышения цен на первичном рынке жилья. «Однако стоит отметить, что с развитием других источников доходов (рынок ценных бумаг, ПИФов и др.) количество таких операций с недвижимостью, скорее всего, снизится», — предполагает Константин Ковалев. Как считает Наталия Тихоновская, для того чтобы сделать удачное вложение, надо иметь определенный опыт осуществления подобных сделок. «По нашим оценкам, доходность частных инвестиций в первичную недвижимость в 2008 году составит 20–25%, а по отдельным проектам этот показатель может подняться до 30%», — говорит она. «Если частный инвестор в 2007-м приобрел квартиру в строящемся доме на стадии возведения этажей, то в конце 2008-го прибыль способна достичь 25%», — прогнозирует Андрей Уфимцев.
ШОЛЬКОВСКАЯ Елизавета
 

 

 Проблемы обманутых соинвесторов

Квартира для дольщика    ("Российская газета" 21 октября 2006 г.)
Московские инвесторы не бастуют, потому что верят власти, считает Владимир Ресин
Проблема обманутых покупателей жилья продолжает оставаться актуальной как для многих регионов России, так и для столицы.
Еще зимой мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что все люди, пострадавшие в городе от деятельности недобросовестных инвесторов, получат квартиры в течение ближайших двух лет. В стройкомплексе делается все для того, чтобы это общение было выполнено точно в срок.
Именно поэтому, как отметили СМИ, московских дольщиков практически не было ни во время сентябрьской акции на Горбатом мосту, ни в других громких акциях последнего времени. О том, что сейчас делается для решения проблемы обманутых соинвесторов, корреспонденту "РГ" рассказал первый зам. мэра руководитель стройкомплекса столицы Владимир Ресин.
Российская газета | Владимир Иосифович! Почему не заметно москвичей среди протестующих дольщиков из других регионов?
Владимир Ресин
| Было бы ошибкой утверждать, что в Москве с дольщиками сплошь "тишь, гладь да божья благодать". Но процесс диалога, совместного поиска решений, обмен рекомендациями и информацией между московскими властями, руководством стройкомплекса и представителями дольщиков идет постоянно. Он проводится на регулярной основе, в рамках работы городской комиссии по проверке исполнения инвестиционных контрактов. Организованы рабочие группы в каждой префектуре.
Проделанная работа дает конкретные результаты. Сейчас комиссия тщательно следит за работой по каждому адресу, принимает меры сразу, если где-то возник сбой. Наша главная задача - сохранить темп работ, чтобы к 2008 году все проблемные стройки были завершены.
Как и обещал мэр Москвы Юрий Михайлович Лужков, к 2008 году все обманутые дольщики Москвы получат свои квартиры. Задача строителей - не сбавлять темпы строительства, чтобы жилье не дорожало, и у москвичей была возможность покупать квартиры и улучшать условия своей жизни. Поэтому московские дольщики не выплескивают свое недовольство на улицу. Москвичи поняли, что город может помочь им решить их проблемы. Митингами и протестами ничего не добьешься.
А главное - в Москве начали принимать и заселять первые дома, предназначенные для пострадавших соинвесторов.
РГ | Много ли построено жилья для дольщиков с момента, как правительство Москвы взялось помогать им?
Ресин
| Закончено строительство двух жилых корпусов на Первой Владимирской улице, где получают квартиры около 100 пострадавших. Введен в эксплуатацию дом на ул. Байкальская, 18, корпус 3. Там тоже почти 100 человек получили квартиры. Готовится там к сдаче в декабре вторая секция дома, корпус 2.
В конце лета введен в эксплуатацию дом по ул. Чечулина, вл. 9-11, корпуса 1 и 2. Тут получают квартиры уже 230 человек. Готовится к заселению дом на ул. Никитской, вл. 31, корпус 1. В конце года будем принимать дом на Щелковском шоссе, вл. 18, корпус 1. Значит, получат квартиры еще порядка 250 пострадавших.
РГ | Практически все адреса расположены на востоке столицы. С чем это связано?
Ресин
| Дело в том, что около 40 процентов из строек в Москве, где пострадали частные соинвесторы, расположены именно на востоке. Естественно, этому округу уделяется особое внимание. Но и в других округах ведется планомерная работа. Например, летом в САО прошел первый этап приемки дома на Хорошевском шоссе, микрорайон 58, корпус 16. Там же, на севере Москвы, ведутся подготовительные работы по адресу: Старый Петровско-Разумовский проезд, д. 15/17. "Нулевой" цикл делают на Учинской улице, вл. 1-9, корпус 14. По этим адресам своих квартир ожидают еще около 130 человек.
РГ | Работа действительно ведется, но у дольщиков часто возникает вопрос: почему все происходит так медленно?
Ресин
| По каждому из объектов необходимо было детально решить все юридические вопросы, разработать проект, провести его детальную экспертизу, получить все необходимые согласования, подготовить рабочие чертежи и только после этого начинать строительство. Иначе нельзя!
Нет универсальной схемы, следуя которой можно было бы решить проблему сразу для всех. В отдельных случаях дострой жилья соинвесторов может осуществляться за счет средств городского бюджета. В других было необходимо найти и привлечь новых инвесторов. Кроме того, необходимо решить все юридические тонкости, связанные с перезаключением договоров между дольщиками и новыми инвесторами.
Наконец, на некоторых объектах остаются прежние инвесторы, но под строгим городским контролем. Им предложено работать с подрядными строительными организациями, которые заслужили доверие города.
РГ | Среди объектов долевого строительства выделяется высотка "Вертикаль" на Ленинском проспекте, которая должна войти в Новое кольцо Москвы. Как здесь обстоят дела?
Ресин
| Ввод этого дома в эксплуатацию запланирован на первое полугодие 2008 года. В "Вертикали" получат квартиры почти 300 вкладчиков.
РГ | Особый интерес в связи с большим числом пострадавших в Москве вызывают объекты, которые принадлежали компании "Мастерок". Как у них дела?
Ресин
| По объектам, принадлежавшим "Мастерку", сняты все проблемные вопросы, препятствовавшие началу строительства. Получены документы, необходимые для использования земельных участков. По большинству объектов, а именно уже упоминавшийся Старый Петровско-Разумовский пр., д. 15/17, ул. Медиков, корп. 68, Щелковское шоссе, вл. 79, стр. 1, ул. 2-я Бухвостова, вл. 7, Федеративный пр., вл. 36/14, проведена подготовка производства. Это значит, что готовы строительные площадки, проведены инженерно-геодезические и геологические исследования, ведется перекладка инженерных сетей. Начался главный для дольщиков этап - непосредственного строительства. Строители - уже на площадках, например на Щелковском шоссе, вл. 79, стр. 1. В самое ближайшее время работа начинается и по оставшимся адресам.Среди объектов компании "Мастерок" есть и уже завершенные - например, дом на Самотечной улице, вл. 5/14, стр. 1,2.
РГ | Значит, слухи о том, что предстоит продажа с аукциона площадок, на которых предполагалось строительство домов для обманутых дольщиков "Мастерка", неоправданны?
Ресин
| Это откровенная и полная дезинформация. В настоящее время по искам соинвесторов Службой судебных приставов России на площадки наложен арест, но решений о продаже этих площадок никто не принимал. Это сделано для того, чтобы ООО "Мастерок" не смог до завершения оформления всех юридических вопросов распоряжаться этими площадками. В то же самое время арест площадок в интересах соинвесторов никак не мешает новым инвесторам проводить работы по строительству на этих объектах. Работы по строительству домов, где получат квартиры бывшие соинвесторы "Мастерка", идут вперед.
Как я уже сказал, определен предельный срок, к которому должны быть достроены все дома, деньги в которые были вложены частными соинвесторами, - 2008 год. К этой дате свои квартиры получат те, чей случай представляет особую сложность - например, если к возведению дома строители еще даже не приступали. Большинство получит квартиры гораздо раньше.
РГ | Есть ли гарантия, что история с обманутыми дольщиками не повторится в будущем?
Ресин
| Для того чтобы ситуация не повторилась в будущем, приняты меры и на федеральном, и на столичном уровне. Уже почти год действует федеральный закон об участии в долевом строительстве, который как раз направлен на защиту интересов частных соинвесторов. К сожалению, все пострадавшие дольщики подписывали свои договора с компаниями до вступления закона в силу.
В Москве подготовлен проект типового договора для участников долевого строительства. Возможно, и другие регионы, где ситуация с дольщиками гораздо более тяжелая, захотят воспользоваться нашим опытом. Кроме того, формируется реестр деловых партнеров правительства Москвы, в котором можно будет узнать всю "подноготную" о компаниях. Думаю, сейчас граждане достаточно защищены от недобросовестных предпринимателей в сфере жилищного строительства.
Андрей Лавров

Строительство новостроек обманутых дольщиков продолжается
  ("Строительный мир" 2 сентября 2006 г.)
До конца сентября будет сдаваться дом, где получат квартиры обманутые дольщики, по адресу: улица Пилюгина, владение 18 (три секции). Об этом было сообщено на очередном заседании городской комиссии по решению проблем пострадавших граждан-соинвесторов. Заседание провел исполняющий обязанности руководителя городского стройкомплекса Александр Косован.
Назначена также на 28 сентября комиссия по приемке по 1-му этапу дома на Байкальской улице, владение 18, корпус 2 (две секции). А на объекте по Никитинской улице, владение 31, корпус 1 (одна секция), заседание приемочной комиссии по 1-му этапу уже проведено.
На очереди - приемка в октябре по 1-му этапу объекта по Щелковскому шоссе, квартал 37-38, владение 18, корпус 1 (две секции). В октябре же намечено обеспечить сдачу дома по 4-й Гражданской улице, владение 36.
На объекте по улице 2-я Бухвостова, владение 7, строители на площадку вышли и в октябре начнут перекладку инженерных сетей. В октябре же, завершив все подготовительные, строители приступят к основным работам по адресу: улица Медиков, корпус 68.
Участники заседания комиссии рассмотрели ход дел и по ряду других адресов.
Обманутым соинвесторам бросили соломинку
  ("M2 = Квадратный метр " Выпуск №23 (283) 07 июня - 13 июня 2006 г.)
Все чаще власти выдвигают идею о создании специального фонда, который гарантировал бы права соинвесторов строительства жилья. Аналогичную мысль высказывают и представители рынка недвижимости. Но сможет ли такой фонд защитить дольщиков на самом деле?
Сторонники этой идеи ссылаются на успешный опыт работы системы страхования вкладов, которая призвана защищать интересы клиентов банков. Но существует ряд практических вопросов, связанных с созданием и функционированием такого фонда. Один из основных — кто станет контролировать его работу? В банковской системе соответствующие механизмы отлажены уже давно, в то время как при создании фонда для обманутых дольщиков придется не только выстраивать аналогичную систему, но и формировать законодательную базу. В частности, законодательство необходимо изменить таким образом, чтобы все застройщики были обязаны вносить в фонд определенные суммы.
Еще более важный аспект — намерено ли государство компенсировать потери дольщиков? Некоторые участники рынка предлагают решить вопрос возмещения за счет бюджетных средств. Но это не совсем правильный подход: в этом случае у застройщиков так и не появится стимул работать без обмана. Даже если у ненадежных компаний начнут отбирать лицензии, это не остановит различные «черные» фирмы, которые и так предполагали в определенный период времени сворачивать свою деятельность. Соответственно, никакой ответственности при этом они не несут. Так что изменится? Только то, что дольщики получат вместо своих квартир деньги.
Были деньги на «трешку», стали на «однушку»
Какие суммы смогут вернуть себе соинвесторы, пока тоже не ясно. Возвращаясь к аналогии с банковскими вкладами, хочется отметить, что банковские вклады «съедает» инфляция. То есть вкладчик несет некоторые потери из-за обесценивания денег. Однако ситуация с дольщиками осложняется тем, что они потеряют свои накопления не только из-за инфляции, но и из-за роста цен на недвижимость. Те, кто вложил средства в строительство жилья несколько лет назад, сегодня за эту сумму сможет купить квартиру площадью в несколько раз меньше той, за которую заплатил.
Дольщики это прекрасно понимают, потому в основном требуют не деньги, а квартиры. Но дом, который не завершен, бесплатно никто возводить не согласится. Значит необходимо не только найти добросовестного застройщика, но и раздобыть деньги на ведение работ. Кроме того, те соинвесторы, которые взяли кредит на покупку квартиры, неизбежно понесут убытки, которые фонд скорее всего не компенсирует.
Предположим, фонд создан, в него должны начать поступать отчисления компаний, работающих на строительном рынке. В каком размере? Логично было бы установить суммы отчислений в зависимости от количества полученных от дольщиков денег. Но возникает одно препятствие. Немало фирм берет с соинвесторов деньги за квартиру наличными. Таким образом, проверить суммы, которые застройщик реально получил, в настоящее время не представляется возможным. Следовательно, за счет полулегальных контрактов застройщик уменьшит сумму отчислений в фонд до минимума.
Допустим, обманутых соинветоров все же устроит возврат вложенных денег. Как и когда они смогут их получить из фонда? До того, как станет очевидным тот факт, что застройщик не в состоянии достроить дом, пройдет довольно много времени. Между тем цены на квартиры растут каждый день. Если на средства дольщиков начислять проценты, тогда фонду просто не хватит средств для выплаты компенсаций всем пострадавшим. Кроме того, если фонд станет формироваться за счет поступлений от застройщиков, те не захотят нести такие серьезные дополнительные расходы.
Фонд сформируют за счет отчислений из федерального бюджета? Получится еще одна статья расходов, причем эта сумма скажется и на остальных бюджетных сферах. Об идее формирования фонда за счет региональных бюджетов лучше забыть сразу. Некоторые регионы до сих пор не сумели толком наладить даже финансирование здравоохранения. Эти регионы просто не в силах сформировать фонд, обладающий достаточными резервами для выплаты компенсаций.
Пока никто не задумался, какой будет процедура получения компенсации дольщиками? Для этого им придется предоставить фонду какие-то документы, подтверждающие обоснованность требований. Вероятно, в число таких документов войдут договор, заключенный с застройщиком, и документ (например, копия платежки), свидетельствующий о факте перечисления денег на счет застройщика.
Длинная дорога в обход
Но что делать соинвестору, если он приобрел квартиру не напрямую, а через риэлтора, который в свою очередь заключил договор с застройщиком? В этом случае деньги переводились сначала риэлтору, который после удержания определенного процента перечислял остальную сумму строительной компании.
В принципе дольщик не обязан разбираться, по чьей вине он не получил квартиру, которую оплатил. Но это теоретически. На практике с недобросовестным застройщиком придется иметь дело риэлтору, он и будет получать компенсацию. На возмещение смогут рассчитывать риэлторы — частные лица. Что касается организаций, их отправят добиваться правды через суд. При этом риэлтор обязан срочно найти другую квартиру для клиента-дольщика.
Следует определить, с какого момента соинвестор получает право на компенсацию: с момента наступления срока по договору купли-продажи квартиры, с даты окончания сроков строительства и сдачи дома госкомиссии или с момента отзыва лицензии у застройщика. Надо учитывать, что чем позже дольщик начнет требовать свои деньги, тем меньше вероятность получить их непосредственно от застройщика.
На сегодняшний день российское законодательство не имеет достаточной правовой базы для создания фонда, призванного гарантировать права пострадавших соинвесторов. Идея формирования «черного списка» застройщиков и единого реестра дольщиков хороша, но ее реализация потребует значительных ресурсов.
При занесении застройщика в «черный список» неизбежно придется решать вопрос об аннулировании его строительной лицензии. Также нужны нормы об ответственности руководства строительной фирмы за ущерб, причиненный дольщикам. Только так реально решить вопрос полной компенсации всех их затрат.
Сами застройщики на словах выступают за создание фонда, но не желают нести дополнительные расходы на него. В том случае, если фонд будет создан за счет их отчислений, нас ожидает очередное увеличение стоимости квартир. Кроме того, некоторые застройщики считают, что пресловутый закон № 214-ФЗ гарантирует права дольщиков в полной мере и никаких дополнительных мер принимать не стоит.
Тем не менее создание фонда оправдано только тогда, когда права дольщиков гарантирует не только государство, но и риэлторы, которые занимаются реализацией новостроек. В противном случае получится очередная организация, которая не способна добиться результата, но при этом требует существенных затрат.
Иван КУПРИЯНОВ, юрист
Обманутым соинвесторам вернут квартиры до 2008 года.
 (ИД "Квартира. Дача. Офис"(25/05/2006) )
В настоящее время в Московской области 140 так называемых "проблемных" домов, застройщики которых не выполнили своих обязательств перед частными соинвесторами.
Эту цифру озвучил на пресс-конференции министр строительного комплекса Московской области Евгений Серегин. Он также сказал, что из них около 30 домов сейчас находятся на стадии проведения приемочной комиссии. Еще около 30 – на этапе завершения строительства. По 87 домам требуется приложить дополнительные усилия, чтобы они были переданы добросовестным застройщикам и сданы в строй. В основном это дома, к строительству которых имели отношение фирмы "Социальная инициатива" и "Стройметресурс". "Каждую неделю руководитель рабочей группы, вице-губернатор МО Алексей Пантелеев проводит совещения по этим вопросам, - сказал Серегин. – Сотрудники нашего министерства рассказывают инициативным группам, что делается для решения их проблемы. Разработан перечень мероприятий, который в ближайшие дни будет вывешен на сайте министерства".
Евгений Викторович также подчеркнул, что ответственность за допущенные нарушения должны нести главы администраций муниципальных образований, поскольку они имели все полномочия для заключения инвестиционных контрактов, выделения земли и т.д. "Тем не менее, правительство сделает все от него зависящее, чтобы помочь обманутым соинвесторам, - отметил Серегин. – Проблема взята под жесточайший контроль и поставлена задача решить этот больной вопрос до 2008 года".
На решение проблемы с обманутыми дольщиками уйдет два года
(ИД "Квартира. Дача. Офис"(24/05/2006) )
Власти Подмосковья намерены уже в ближайшие два года полностью разрешить "местную" проблему обманутых дольщиков.
Об этом заявил, выступая вчера на заседании Общественной палаты областного правительства вице-губернатор Подмосковья Алексей Пантелеев. По его словам, в области завершена процедура передачи недостроя добросовестным инвесторам. Как пояснил Пантелеев, во вторник правительство Московской области приняло решение по последним недостроенным объектам в Нахабино. Кроме того, решен вопрос с компенсацией новому инвестору, который будет достраивать дома в Щербинке. В общей сложности новым инвесторам будут переданы 83 объекта.
Единственные дома, с которыми вопрос окончательно не решен - объекты, возводимые компанией "Социальная инициатива". По ним еще не завершены следственные действия. Все руководство компании и ее имущество арестовано. Всего же по фактам обмана дольщиков возбуждено 144 уголовных дела. Пантелеев подчеркнул, что бед могло бы быть меньше, если бы не головотяпство местных руководителей.
Например, сказал вице-губернатор, у главы Можайского района была информация о жульничестве со стороны "Социальной инициативы", однако он подписал с ней контракт. То же можно сказать и о руководстве районов Красногорский и Щербинка.
Пантелеев подчеркнул, что все дома будут достроены в ближайшие два года, но никому из соинвесторов доплачивать не придется.
Глава стройкомплекса рассказал о ситуации с обманутыми дольщиками
(ИД "Квартира. Дача. Офис"(23/05/2006) )
Вчера глава столичного стройкомплекса, первый заместитель мэра в правительстве Москвы Владимир Ресин провел очередное рабочее заседание комиссии по проверке выполнения контрактов на реализации инвестиционных проектов по строительству жилых домов в Москве.
Как напомнил Ресин, на момент создания комиссии в ноябре прошлого года таких дольщиков оказалось 400 человек. "За это время были проинвентаризированы практически все объекты, все физические лица, которые попали в эту жизненную ситуацию, - подвел промежуточный итог руководитель стройкомплекса. - Выяснилось, что москвичей среди них не более трех десятков (остальные соинвесторы имеют отношение к Подмосковью и другим регионам страны). По каждому из этих конкретных случаев принято Постановление правительства Москвы, заключен новый контракт, утверждены сроки, закреплены ответственные лица. Ход работ по выполнению каждого адреса проверяется на еженедельных заседаниях комиссии".
Однако, как с сожалением пояснил Ресин, есть вопросы, в том числе юридические, решение которых требует времени. Прежде всего, это ситуации, где со стороны инвесторов были обнаружены элементы уголовщины и мошенничества. По ним возбуждены уголовные дела, ими занимается сейчас прокуратура и суд. Другая сложность в поиске решения - как быть с инвестором, который оказался несостоятелен: то ли ему будут сделаны уступки и он продолжит строительство. То ли он откажется от своих прав в пользу преемника - новой фирмы или строительство продолжит город - этот вопрос также требует юридически взвешенного решения и времени. Наконец, есть сложности и с самими обманутыми дольщиками. На момент начала работы комиссии их было 4 сотни, а теперь 667 человек.
"Случается, - сказал Ресин, - что человек восемь лет назад внес 5-10% стоимости квартиры, все это время не шевелился. А теперь говорит новому инвестору - дайте мне квартиру по той цене!"
Но, так или иначе, а за полгода из трех с лишним десятков адресов, сегодня на повестке дня комиссии 12. Дома по улицам Пилюгина, Полярная, Металлургов, на Щелковское шоссе - решение по каждому из них было озвучено на вчерашнем заседании. Так, например, строительство дома по улице Яблочкова, на 87 соинвесторов, будет начато 1 июля этого года, а закончено в декабре следующего.
"Эти объекты - на особом контроле, - сказал Ресин, - и я убежден - обещание мэра москвичам-соинвесторам будет выполнено в назначенные сроки".
Разгром долгостроя  ("Бизнес" № 78 (283) от 03 мая)
Вчера на заседании правительства Москвы Юрий Лужков, будто в ответ на опубликованную "Бизнесом" 25 апреля статью о том, что в столице заморожено строительство на более чем 1000 площадок, разгромил проект постановления "О развитии системы координации и контроля за реализацией инвестиционных проектов на территории Москвы". Он требует ужесточить ответственность столичных чиновников, виновных в неисполнении инвестиционных контрактов. Эксперты считают, что доказать вину чиновников возможно лишь в том случае, если в договоре будут четко указаны как сроки выполнения работ, так и обязательства и ответственность обеих сторон.
Как уже сообщал "Бизнес" (см. номер от 25 апреля), в Москве насчитывается более 1000 площадок, строительство на которых заморожено по вине либо застройщика, либо чиновников. Неделю назад начальник управления формирования градостроительных программ департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы Алексей Шепель пообещал "Бизнесу", что "список всех проблемных объектов будет готов сразу после майских праздников". По его словам, префектуры должны прислать необходимую информацию, после чего будет сформирована единая база по участкам и чиновники будут разбираться, почему инвесторы срывают графики разработки проектносметной документации.
Первое же обсуждение реализации инвестиционных контрактов стало для чиновников разгромным. Вчера Юрий Лужков раскритиковал подготовленное департаментом градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы постановление о системе контроля за инвестконтрактами. Возмущение мэра вызвало то, что авторы постановления проигнорировали вопрос об установлении ответственности чиновников за срыв сроков реализации инвестиционных проектов, переложив решение проблем на плечи застройщиков. Так, согласно подготовленному документу, предлагалось составлять контрольный регистр инвестиционных проектов строительства, а в случае выявления несоблюдения правил инвесторами разрывать договоры и заново выставлять объект на конкурс. Причем разрешать все конфликтные ситуации, по мнению заместителя руководителя департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Ирины Кузнецовой, должна специально созданная комиссия.
Разгромил Лужков и предложения об утверждении в течение двух месяцев графиков реализации инвестиционных проектов до момента выдачи разрешения на строительство, а также об оформлении в течение двух месяцев протоколов предварительного долевого распределения жилой и нежилой площади между городом и инвесторами. Таким образом, мэр прекратил обсуждение подготовленного постановления (а к подобным мерам Юрий Лужков прибегает крайне редко) и отправил документ на доработку. Примечательно, что глава градостроительного комплекса Владимир Ресин на вчерашнем заседании правительства не присутствовал.
"Как правило, во всех проблемах чиновники обвиняют бизнес, и практически невозможно привести пример, когда бы за срыв инвестиционных проектов отвечали они сами",- отмечает председатель комиссии по девелопменту и строительству "ОПОРЫ России" Алексей Кожевников. Поддерживая предложение Лужкова, он считает необходимым разработать типовой документ (договор) для инвестпроектов, в котором бы предусматривалась ответственность - вплоть до уголовной - для обеих сторон. Между тем юрист компании Swiss Realty Group Дмитрий Раев отмечает, что признать факт нарушения договора можно только в том случае, если в нем будут указаны сроки выполнения работ, четкие обязательства обеих сторон и разъяснена их ответственность. В частности, напоминает Раев, в договоре может быть предусмотрена гражданская ответственность сторон в виде штрафов за нарушение условий либо возможность расторжения договора. "Однако вряд ли столичные власти будут вносить изменения в действующие инвестконтракты. В противном случае городу придется компенсировать потери, которые застройщик понес по вине чиновников, а это маловероятно",- прогнозирует Раев.
В свою очередь эксперт департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty Алексей Гусев считает, что проблема невыполнения инвестиционных контрактов кроется в первую очередь в несогласованных действиях правительства города. Например, уточняет он, одни чиновники зачастую выдают разрешение на строительство, а другим буквально вдогонку приходится решать вопросы с переселением жителей соответствующих территорий или сносом гаражей. "Необходимо банально скоординировать работу всех городских подразделений, задействованных в реализации инвестпроектов, наладив взаимодействие горизонтальных и вертикальных структур власти",- рекомендует Гусев.
ОКСАНА КАРПОВА

Кто уволок деньги обманутых соинвесторов?   ("M2 = Квадратный метр " Выпуск №13 (273) 29 марта - 04 апреля 2006 г.)
Конфликт вокруг обманутых приобретателей жилья — «вялотекущая революция». Признаки налицо. Восставшие дольщики усвоили главные тезисы: «никто не даст нам избавленья» и «промедление — гибель для восстания». Они пытаются наращивать акции протеста, прекрасно понимая, что стоит поверить властям и умерить митинговые страсти, как дело ляжет под сукно. Сегодня требования соинвесторов звучат примерно так: «Внести поправки в закон, изменить весь комплект подзаконных актов. Определить границы ответственности застройщиков за срыв сроков строительства, определить ответственность контролирующих органов». Особо идейные борцы требуют наказания виновных. А пока даже не составлены (вернее, не приняты властями) полные списки обманутых дольщиков: в Москве их от 15 тыс. до 25 тыс., в области — 25–35 тыс., по России — 50–100 тыс., но в столице официально признаны пострадавшими только 1779 человек.
Другая сторона тоже поднаторела в создании стратегий. Во-первых, власти привычно обязуются решить все проблемы: кто-нибудь да поверит. Правда, сделать это они собираются к 2008 году, т. е. к периоду послевыборному, когда принято давать новые обещания, а не выполнять старые. Во-вторых, в критический момент можно банально «ошибиться», как это сделали подмосковные власти, поспешно заявив, что ведут переговоры о передаче незавершенных объектов компании «Стройиндустрия» новому застройщику. Пара недель передышки обеспечена.
Но важнейшая составляющая обороны — создание раскола в рядах наступающих. Рядом с самодеятельными объединениями обманутых дольщиков продвигаются организации официальные. Гневному дольщику, прорвавшемуся в высокий кабинет, в лучшем случае скажут: «Всероссийских союзов и ассоциаций насчитывается уже с десяток. Вы сначала между собой разберитесь, а потом беспокойте занятых людей», в худшем: «А ты кто такой?»
Миф о «соинвесторе»
Впрочем, причины для раскола есть. Большая часть пострадавших покупала квартиры для того, чтобы в них жить. Отношения, которые описываются в так называемых договорах соинвестирования, — в чистом виде покупка с отложенной передачей товара или, иначе говоря, с предоплатой. Этой «отложенностью» и объясняется меньшая цена квартиры по сравнению с той, за которую реально получить готовый товар сразу.
Инвестиция — это долговременное вложение капитала с целью получения прибыли. Часть пострадавших — те, кто приобретал квартиры на нулевом цикле с целью дальнейшей перепродажи, соинвесторами могут считаться с натяжкой. Они не участвовали в управлении строительной компанией, не контролировали ее финансовую политику. Они приобретали не акции, а квартиры, и будет нелегко доказать в суде, что они покупали их для перепродажи, а не в качестве подарков для многочисленных племянников.
Но это не мешает должностным лицам заявлять, что «спекулянты» ничего не получат. Понятно, что эта категория потерпевших более сговорчива, и в то время, когда большинство потерпевших требуют жилья, они с радостью согласились бы получить обратно свой капитал. Таким образом, раскол имеет почву и без подставных ассоциаций.
Но следует помнить, что рыночная экономика спекулятивна по своей сути, а делить пострадавших на «агнцев и козлищ» можно бесконечно. Говорят, будто на правительственном совещании в одном большом городе уже прозвучало и такое предложение: «первичникам» — тем, кто заключал договор с застройщиком, скажем, в 2002 году, квартиру предоставить, а владельцам «переуступки» — тем, кто купил права на жилье у «первичника», скажем, в 2004-м — квартир не видать. Надо думать, и это предложение — не последнее.
Тем не менее только признание всех пострадавших потребителями и распространение на них закона «О защите прав потребителей» создаст правовую базу для справедливого решения проблемы. Это поможет точно определить степень ответственности и застройщика, и администрации, привлекшей его к исполнению контракта. Появится шанс адекватно оценить роль как случайных факторов, так и «сложившейся практики» строительства.
Все застройщики делают это
Что привело к кризису? Причин много, но некоторые бросаются в глаза. Строительный бизнес — отрасль настолько специфическая, что «узкие места» переходят только в еще более узкие. Вот пример. Многие годы возведение подавляющего большинства объектов стартует еще до утверждения проекта. Причина известна: сложность согласований такова, что, если не начать строительство параллельно с оформлением документов, уложиться в срок инвестиционного контракта попросту нереально. Если, конечно, застройщик не является «особой, приближенной к императору».
Некоторые горячие головы утверждают, что нормативные акты запрограммированы на нарушение и призваны создавать многочисленные, но решаемые трудности. Так, подготовка и согласование исходно-разрешительной документации начинаются с регламентного альбома (буклета) — краткого содержания будущего проекта. Вносить изменения в регламентный альбом после его визирования уже нельзя. Из этого следует, что скорее всего застройщику понадобится неформальная помощь будущих контролеров для разработки проекта и выяснения шансов еще до составления буклета.
Но, как ни старайся, в ходе согласований исходно-разрешительной документации к проекту все равно возникнут многочисленные вопросы. Или не возникнут. Все зависит от сообразительности застройщика. Иногда (особенно когда строительство уже идет) от него требуют «сообразительности» в таких размерах, что возводимый объект становится нерентабельным. Тогда застройщик бунтует, и конфликт выходит наружу: чиновники заявляют о «многочисленных нарушениях» в почти готовом здании, его возведение приостанавливается, начинаются суды, а покупатели мечутся, не зная, чью сторону принять.
Кстати, застройщики, начиная работу, не особенно скрывают отсутствие окончательного проекта. Посмотрите на рекламу одного и того же строящегося объекта в разные годы. Пирамида «Триумф-Паласа» постепенно превратилась в изящный шпиль, «Вертикаль», прячущая в облаках верхнюю часть, оказывается, спрятала на пяток этажей больше дозволенного Москомархитектурой. «Самовольные» этажи — классика жанра: и несколько месяцев не проходит, чтобы не наказали очередную компанию, «уродующую облик столицы».
Но главный кошмарный сон застройщика — смена власти в городе, поскольку прежние договоренности (и не только устные) не засчитываются.
Свет далекой звезды
Всего в кризисе с соинвесторами засветилось до 40 компаний только Московского региона. И лишь в действиях трех или четырех из них ясно видны преступные мотивы. Остальные, как принято говорить, стали жертвами обстоятельств.
Одно из самых ярких «обстоятельств» — конфликт вокруг строительства компанией «Принт-Капитал» комплекса «Звезда России» в Химках. Из восьми зданий полностью было построено три, частично — два, началось возведение шестого. И тут администрация города обнаружила нарушения. Поводом послужили тонкости заключения договора аренды. Для правоохранительных органов этого оказалось недостаточно, и они пошли дальше.
По утверждению прокуратуры, у «Принт-Капитала» не было проектно-сметной документации, до октября 2005 года компания «привлекала денежные средства граждан путем заключения договоров инвестирования, заведомо зная, что построенное жилье не может быть введено в эксплуатацию из-за отсутствия разрешительных документов». Перечитайте последнюю фразу. Почему тогда власти разрешили компании строить, заведомо зная, что не позволят принять дом в эксплуатацию?
Вероятно, дело в том, что в 2004 году в Химках сменилась администрация. Именно после этого прозвучало: «инвестиционный контракт заключен с многочисленными нарушениями требований закона, предъявляемых к заключению таких сделок», договор был благополучно разорван в одностороннем порядке. Застройщик не смог договориться с новыми властями, а итог оказался плачевным именно для соинвесторов. Они-то и устроили одно из первых выступлений — пикет на Ленинградском шоссе и голодовку.
В этой истории вот что еще интересно. Собственно строительство «Звезды России» вел генподрядчик «Принт-Капитала» — компания «Гиза–XXI век». Накануне конфликта застройщика с городской администрацией сотрудничество двух компаний прервалось. Но вскоре пошли слухи, что именно «Гиза» будет достраивать «Звезду России». Среди аргументов в пользу такого решения администрации приводился и такой: у генподрядчика осталась... строительная документация. То есть та самая документация, отсутствие которой послужило причиной для преследования «Принт-Капитала» прокуратурой области.
Видимо, это оказалось чересчур даже для нашей страны. Поэтому в феврале на совещании в обладминистрации решили, что достраивать комплекс (полностью или частично, пока не ясно) будет третья сторона — группа компаний ПИК. Очевидно лишь то, что в конфликте вокруг «Звезды России» отразилась главная причина всего кризиса с обманутыми дольщиками — попытка передела строительного рынка.
А руководителей «Принт-Капитала» все же арестовали.
И закон с законом говорит...
Вы спросите, почему все эти обстоятельства сплелись в клубок именно вокруг строительного рынка. Но можно сформулировать вопрос и так: «А почему строительный рынок должен был стать исключением?»
Сбербанк России разработал и активно рекламирует схему «легального обхода» 214-го закона. Дольщик открывает в банке специальный беспроцентный вклад на приобретение жилья в доме, возведение которого финансирует Сбербанк. Все логично. Но зачем тогда нужен закон?
Что выигрывает покупатель, если стройка через пару лет все же встанет? Во всяком случае ему гарантированно вернут назад вклад. Но и только. Что получает застройщик, который раньше брал деньги непосредственно от покупателя? Неофициально утвержденную схему сбора денег с покупателей квартир в обход 214-го закона.
Осталось только решить мелкие проб-лемы. Например, с Гражданским кодексом, где подобный вид вкладов не предусмотрен, или с только что принятым законом о рекламе, который разрешает рекламировать лишь объекты, строящиеся по договору участия в долевом строительстве или через жилищные кооперативы. Все другие формы отношений между застройщиком и приобретателями квартир рекламировать запрещено.
Нас убеждают в том, что закон о долевом строительстве призван покончить с перебрасыванием новых средств на достраивание старых объектов, т. е. с «пирамидами». Так ли это? В ст. 18 закона есть абзац, который гласит: «Застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов». Именно так: «участниками», а не «участником», «домов», а не «дома», являющегося объектом договора! То есть и новый закон допускает маневрирование средствами.
Зачем тогда было необходимо введение этой формулировки? Может быть, для того, чтобы, используя одну трактовку, «выдавить» с рынка мелкие компании и поддержать высокие цены на недвижимость? По разным оценкам, со строительного рынка в ближайшее время уйдет от четверти до трети компаний. После этого ст. 18 можно будет трактовать и по-другому.
А вот еще пример игры вокруг единственного и множественного числа. В той же ч. 2 ст. 3 применена такая формулировка: «привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение». Не чувствуете, где подвох? А ведь ни Сбербанк, в котором гражданин открывает счет, ни застройщик, берущий у Сбербанка кредит, не являются — если их рассматривать по отдельности — тем самым «лицом», которое привлекает средства и принимает на себя обязательства, после исполнения которых и т. п. Вот если бы было «физическими или юридическими лицами», тогда их можно было бы рассматривать как совокупный субъект правонарушения.
Не важно, как пишут — важно, как трактуют
Задача для молодых юристов. Три чабана — Мамед, Меред и Мурад — ушли в пустыню искать верблюдов. Почему-то разругались и заночевали неподалеку друг от друга. Мамед решил отомстить Мураду. Подкрался, всыпал яд в кувшин с водой и ушел. Меред тоже решил отомстить Мураду. Подкрался, вылил из кувшина воду и ушел. Мурад умер от жажды, а дело каким-то образом раскрылось. «В чем я виноват? — кричал Мамед. — Ведь Мурад не выпил отравленную воду!» «Я не виноват! — защищался Меред. — Ведь я вылил отравленную воду!» Кто же виноват? Правильно — оба джигита как совокупный субъект.
Проще говоря, не важно, какие кривые выписывает схема, обходя № 214-ФЗ, в любом случае это — правонарушение. С другой стороны, будь закон безупречен, прикрой он все лазейки, строительство вообще остановилось бы. Ситуация получается практически безвыходная.
Разумеется, сразу после принятия нехорошего закона начинается его обсуждение, появляются предложения исправить и дополнить. Сколько мелких компаний исчезнет с рынка за годы совершенствования закона и какая «сообразительность» потребуется со стороны других компаний для убеждения законодателей, это уже другой вопрос.
Конечно, передел рынка с помощью законотворчества и искусственных кризисов куда приличнее тех криминальных методов, что практиковались в начале 1990-х. Тогда клиенты если и узнавали о смене владельца компании, то обычно из «Чрезвычайных происшествий» по ТВ. Теперь они становятся обманутыми дольщиками. А когда не становятся, все равно рискуют: «серые» схемы, применяемые сегодня застройщиками, гораздо опаснее для покупателей жилья, чем хитрые «договоры соинвестирования».
Что касается тех компаний, которые решили твердо следовать букве закона, то представитель одной из них недавно признал: «Оформление всех необходимых документов для получения разрешения в рамках закона о долевом строительстве вполне реально. Правда, это требует ресурсов, в результате чего себестоимость объектов увеличивается минимум на 10%». И добавил: «Думаю, спрос на эти объекты будет превышать предложение, так как компаний, работающих в рамках нового закона, — единицы. Скорее всего, мы сможем поднять цену на 20%, и потребитель согласится платить за свою безопасность».
Знаете, почему в XIV веке во Франции вспыхнуло крестьянское восстание Жакерия? На деревню напали разбойники, а барон со слугами отсиделся в замке. Когда разбойники покинули деревню, забрав все, что могли, крестьяне подошли к воротам замка и спросили у барона: «Как же так, сир? Мы вас поим, кормим, а вы не выполнили свою единственную обязанность, не защитили нас?» Барон со стены замка объяснил, что эта его обязанность ни в каких нормативных актах не прописана. Вот тут все и началось. Пол-Франции поднялось, потому что не одни разбойники, так другие народ замучили. Восстание, конечно, подавили. Но с XIV века во Франции прописаны не только обязанности подданных, но и обязанности власти.
«Долевое строительство — сфера отношений частного бизнеса и частных лиц, мы в спор хозяйствующих субъектов не вмешиваемся» — этой фразой подмосковные чиновники больше года отбивались от обманутых граждан. «Мы понимаем, что все, что делается для помощи пострадавшим соинвесторам, убыточно для города», — считает председатель Мосгордумы Владимир Платонов. Иначе говоря, нехорошо, что бюджет («простые граждане») вынужден оплачивать «коммерческую неудачу» других частных лиц. «Это вопрос москвичей, московских семей, нам небезразлична их судьба», — успокаивает мэр столицы.
Подобные высказывания не совсем корректны. У каждого инвестиционного договора есть две стороны: правительство региона и застройщик. Где была одна из сторон, когда у второй дела пошли вразнос? Чего она ждала год, а то и два? Митингов и голодовок? Простые граждане избирали свою власть, которая от их имени заключила со строительными компаниями инвестиционные договоры и несет за них полную ответственность. Город и область не только получили по этим договорам миллиарды рублей в свой бюджет (на нужды простых граждан), но и возложили на себя обязанности по контролю исполнения договоров. И они эту свою обязанность не выполнили.
Альберт АКОПЯН
Все мероприятия по защите интересов пострадавших граждан-соинвесторов находятся на контроле у мэра
(Строительный мир 22.03.2006)
Заявлен срок выхода на строительную площадку по адресу Старый Петровско-Разумовский проезд, 15/17 (Северный административный округ), - октябрь 2006 года. Так определено откорректированным графиком проектирования. Об этом сообщил новый инвестор ЗАО "Трест-26", заменивший прежнего инвестора ООО "Мастерок", не справившегося с обязательствами перед гражданами-соинвесторами.
Разговор на эту тему шел на очередном совещании по дальнейшей реализации инвестиционных проектов, принадлежавших ООО "Мастерок". Их еженедельно проводит первый заместитель руководителя Департамента градостроительства города Москвы Александр Косован. Тот же новый инвестор заявил, что откорректированный график по работам на улице Медиков, корпус 68 (Южный округ), предусматривает выход на площадку в июне этого года.
Выход на строительную площадку - в марте - определен и новым инвестором ЗАО "ГАРАНТКАПИТАЛ" на объекте по Федеративному проспекту, владение 36/14 (Восточный округ). В ноябре выйдет на строительную площадку инвестор ЗАО "М.О.Р.Е. - Плаза" по адресу улица 2-я Бухвостова, владение 7(также Восточный округ).
При рассмотрении хода дел по адресам, где первоначальным инвестором был "Мастерок", не всегда положение складывалось гладко. Отмечались, например, срывы сроков урегулирования имущественных отношений, разработки необходимой документации, решения вопроса о переселении жителей. Были проанализированы причины срыва, намечены меры по их устранению. При опредении новых сроков счет шел на считанные дни. Александр Косован отметил, что все мероприятия по защите интересов пострадавших граждан-соинвесторов находятся на контроле у мэра. "Это наглядное подтверждение отношения к проблеме Правительства Москвы", - подчеркнул он.
 Правительство Москвы обещает обманутым соинвесторам квартиры к 2008 году, однако готово решать проблемы не всех дольщиков новостроек  (Интерфакс 07.03.2006)
С
оинвесторы, обманутые недобросовестными компаниями, будут обеспечены квартирами к 2008 году, заявил мэр Москвы Юрий Лужков в субботу по окончании встречи с потерпевшими дольщиками.
Как сообщил принимавший участие во встрече первый заместитель главы департамента градостроительной политики, развития и реконструкции города Александр Косован, сейчас остается 17 проблемных объектов, в строительство которых вложены деньги 1779 соинвесторов - физических лиц.
Из них 9 объектов принадлежало ООО "Мастерок". "По всем объектам в конце декабря 2005 года выпущены распорядительные документы правительства Москвы, предусматривающие замену прежнего инвестора", - сообщил А.Косован. По три объекта получили компании "Гаранткапитал" и "М.О.Р.Е. - Плаза". При этом, как отметил А.Косован, "строительство объекта на Новослободской ул., д. 52-54 (объект "М.О.Р.Е. - Плаза" - ИФ) невозможно, поэтому соинвесторам будут возвращены денежные средства в размере около $1 млн.". Еще на двух объектах "Мастерка" будут работать - "Трест N26" и одном - компания "Веста II".
Большинство объектов передается при условии, что инвестор получит компенсационный участок земли или денежные средства на завершение строительства. Так, по объекту по ул. Самотечная, вл. 5/14, стр. 1,2 на устранение недоделок новому инвестору ЗАО "Гаранткапитал" правительство Москвы выделяет $615 тыс.
Объекты по ул. Фабрициуса, вл. 22 (прежний инвестор "Новый мир") и ул. Учинская, вл. 1-9, корп.14 (прежний инвестор "Центр развития города "Град") будут достраивать "Фонд развития жилищного строительства" и "СУ-83 МФС" соответственно. Достраивать жилые комплексы "Социальной инициативы" по ул. М.Рокоссовского, вл. 5-8 и вл. 42 будет СФК "Атолл".
По остальным объектам "Нового мира" инвесторы не найдены. В частности это касается объекта на улице Яблочкова, вл. 16 (87 пострадавших соинвесторов). Как сообщила "Интерфаксу" представитель этой инициативной группы Марина Андреева, сейчас идут переговоры с городскими властями о том, чтобы город достроил объект за свой счет. "Нас такой вариант, безусловно, устраивает", - отметила она.
По другому объекту "Нового мира" - на улице Черского, вл. 19-21 - инициативная группа просит заменить инвестора. Однако, по данным префектуры Северо-Восточного административного округа, инвестор приступил к строительству нулевого цикла и его замены не потребуется. Третий объект "Нового мира" - на Байкальской улице, вл. 18, корп. 2 и корп. 4 - предполагается достраивать за счет средств городского бюджета.
Относительно объекта на улице Академика Янгеля, 41 (инвестор - ПСМК "Воскресенский") сейчас идет "работа по замене учредителей и инвесторов". По объекту на Полярная улице, д. 34, стр. 3 (инвестор - корпорация "ВНЛ") выпущено распоряжение правительства Москвы о подборе нового инвестора на конкурсе, напомнил А.Косован.
Он подчеркнул, что, "там, где нет мошенничеств, двойных продаж, покупки несуществующих квартир, обманутые соинвесторы будут обеспечены квартирами". Расследование уголовных дел городские власти обещали взять под свой контроль.
Вместе с тем в инициативных группах утверждают, что московские власти уходят от решения вопросов, связанных с двойными продажами. По оценкам представителей обманутых вкладчиков, в столице насчитывается около 350 таких случаев. "Проблемный список должен быть раза в 2 длиннее. Власти просто умолчали об объектах, в которых большое количество двойных продаж", - сетует представитель одной из инициативных групп, пожелавший остаться неназванным.
В центре внимания властей – проблемы обманутых дольщиков
 («Квартира, Дача, Oфис»  6 марта 2006)
1779 московских семей пострадали от 17 нерадивых застройщиков.
Именно такие цифры привел мэр Москвы Юрий Лужков во время традиционного субботнего объезда столичных новостроек, опровергнув, таким образом, цифры в 20-25 тысяч пострадавших, еще недавно появлявшиеся в СМИ.
"Мы провели много времени, работая с инициативными группы, - рассказал столичный Мэр, и по каждому объекту приняты соответствующие решения, по ряду фирм-аферистов работает прокуратура. Сейчас готовятся еще 2 постановления правительства города, направленные на решение вопросов дольщиков. Совместно с Мосгордумой готовим предложение в Госдуму с тем, чтобы внести изменения в федеральные законы, которые открыли ворота для подобных афер. Это работа непростая, но она завершится решением квартирного вопроса для каждой пострадавшей семьи до 2008 г. Мы никогда никого не обманывали".
Обманутым соинвесторам Подмосковья не придется доплачивать за свои квартиры
("m-2.ru" (03/03/2006))
Обманутым соинвесторам строительства жилья в Подмосковье не придется доплачивать из своего кармана, чтобы получить квартиры. Об этом губернатор Московской области Борис Громов заявил на встрече с группой соинвесторов строительства жилья в Подмосковье.
«Мы свою принципиальную позицию подтверждаем: интересы граждан будут защищены, им не придется нести дополнительную финансовую нагрузку, мы делаем и сделаем все в защиту этих людей», - подчеркнул он.
Б.Громов рассказал, что в результате деятельности межведомственной рабочей группы решены проблемы по 7200 квартирам, в том числе по 372 квартирам, принадлежащим министерству обороны Российской Федерации.
Кроме того, заведено 58 уголовных дел в отношении руководства недобросовестных фирм-застройщиков, лишены лицензий ряд банков, оказавшихся замешанными в аферах, лишены лицензий на строительную деятельность в Подмосковье 147 фирм, а 520-ти фирмам сделано предупреждение, добавил он.
Как сообщили в пресс-службе губернатора, во встрече также приняли участие вице-губернатор области Алексей Пантелеев, первый заместитель председателя правительства области Алексей Кузнецов, члены областного кабинета министров, главы муниципальных образований, представители фирм-застройщиков, а также инициативных групп обманутых вкладчиков.


Инвестиционный бизнес на квартирах для «чайников»
  ("M2 = Квадратный метр " Выпуск №10 (270) 8 марта - 14 марта 2006 г.)
В последние годы у человека со средним достатком появилось много возможностей для дополнительного заработка. Одна из них — вложение средств в недвижимость. Ликвидное жилье всегда будет хорошим объектом для инвестирования. Даже купив квартиру эконом-класса, человек может смело рассчитывать на 20% прибыли в год и защиту своих денег от инфляции. По сравнению с банковским вкладом это более выгодное вложение средств, а по уровню безопасности сильно превосходит инвестиции на фондовом рынке.
В какие же объекты лучше всего вкладывать деньги? По мнению управляющего директора компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Руслана Сейт-Люманова, люди, которые покупают жилье для дальнейшей его перепродажи, как правило, выбирают наиболее востребованную недвижимость, которую в будущем можно быстро продать, а именно — одно-двухкомнатные квартиры без явных недостатков, с балконом и телефоном, неподалеку от станции метро.
Квартиры в «хрущевках», запланированных к сносу, на сегодняшний день уже не вызывают такого высокого спроса среди покупателей, как несколько лет назад. А между тем подобное вложение денег должно принести 25% прибыли только за счет предоставления новой квартиры взамен старой, без учета роста рынка. Можно предположить, что потеря интереса инвесторов связана с административными трудностями в оформлении документов, некоторой зыбкостью положения переселенца и общим нежеланием граждан вникать в бюрократические детали. Гораздо более популярный в последнее время способ — искать владельцев, которым по разным обстоятельствам необходимо срочно продать жилье.
Куда вывела кривая цен?
В первую очередь доходность вложений зависит от потенциала проекта, стадии его реализации, на которой внесены деньги, и срока перепродажи жилья. В 2003 году порядка 30% квартир покупались с целью дальнейшей перепродажи. В этот период на волне роста стоимости недвижимости эконом-класса можно было получить прибыль до 30% годовых, бизнес-класса — до 50%, а с продажи элитного жилья — до 100%. К концу 2004 года разброс размеров прибыли от вложений в недвижимость выровнялся и составил в среднем порядка 30% в год.
В начале 2005 года началось некоторое снижение уровня доходности от инвестирования в жилые объекты. В первую очередь это было обусловлено существенными обременениями, которые город накладывал на инвестора, а также увеличением затрат на вхождение в проект. Постепенно уменьшилась разница между стоимостью жилья на первичном и вторичном рынках, а также замедлился рост цен. За прошлый год стоимость квартир увеличилась в среднем только на 25–30%.
Сейчас сложно однозначно сказать, жилье какого класса наиболее выгодно покупать с целью дальнейшей продажи, так как интересные в инвестиционном плане проекты встречаются в любом сегменте. Если говорить о чистой прибыли, то, по мнению специалистов рынка, на сегодняшний день доходность вложений в недвижимость в процентном соотношении по сегментам составляет: эконом-класс — 25–30%, бизнес-класс — 20–25%, элитное — 35–40%.
Ниже прибыль — меньше инвесторов
За последние полгода активность частных лиц, вкладывающих средства на первичном рынке недвижимости, снизилась вдвое. В середине 2005 года около 10% покупателей жилья в новостройках планировали дальнейшую перепродажу своей недвижимости. Сейчас их доля опустилась до 5%.
Инвестиционные продажи упали прежде всего после существенного сокращения ассортимента на первичном рынке недвижимости в результате вступления в силу Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». До принятия этого документа риски были очень высоки, и квартиры на начальном этапе, когда еще не оформлен весь пакет документов, продавались по себестоимости. Поэтому рост цен в процессе строительства был очень существенным, до 50%.
По новому законодательству продавать квартиры до получения разрешения на строительство нельзя. В результате период реализации по объектам сократился, соответственно, уменьшилась и возможность для роста стоимости, поэтому сегодня на начальном этапе квартиры продаются достаточно дорого. Говоря простым языком, если до вступления в силу закона № 214 можно было приобрести квартиру в строящемся доме за 50% ее окончательной стоимости, то теперь такой возможности нет.
Закон смешал карты всем
Сегодня многие объекты поступают в продажу только после окончания строительства и прохождения госкомиссии. Таким образом, для покупателей жилья в новостройке инвестиционный период сокращается до трех-четырех месяцев, на протяжении которых оформляются права собственности на объект. Разброс в цене на квартиры в строящихся и уже готовых домах постепенно сокращается. Естественно, многим частным инвесторам остается рассчитывать только на рост рынка.
В настоящее время цены на первичном рынке недвижимости уверенно поднимаются, но предсказать их поведение достаточно сложно. Рост рынка в настоящее время опережает увеличение стоимости объекта по мере строительства. Ежемесячное подорожание объектов составляет 1,5–5%, что позволяет заработать на вложении средств в квартиры в новостройках за 2006 год до 30–50% вне зависимости от сегмента рынка. Если цены остановятся или упадут — вкладчики в лучшем случае останутся при своих сбережениях.
Что может спровоцировать падение цен на жилье? Риэлторы не берутся точно ответить на данный вопрос. На рынке недвижимости за несколько последних лет было куплено действительно много квартир для дальнейшей реализации, но вероятность того, что эти объекты поступят в продажу одновременно, очень мала. К тому же рынок недвижимости достаточно инертен, и резкие взлеты и падения цен в нем случаются редко. А у владельца квартиры всегда есть время оценить ситуацию и принять решение.
До принятия 214-го закона рынок недвижимости существовал по определенным правилам и нес для инвесторов определенные риски (например, строительство дома могло быть заморожено). После принятия закона правила игры несколько изменились, но в целом ситуация по извлечению возможной прибыли осталась той же.
Объяснить некоторый спад в покупке инвестиционных квартир можно как уменьшением числа мелких и средних фирм-застройщиков, так и ожиданием самих граждан, как станет развиваться ситуация в дальнейшем.
Сами инвестиции не предполагают получение баснословной прибыли. Они как были, так и останутся способом вложить деньги с относительно небольшим риском и неплохими процентами. Также не стоит упускать из вида возможность сдавать приобретенное жилье до его непосредственной продажи. Аренда одно–двухкомнатной квартиры эконом-класса может принести владельцу от $5 тыс. до $12 тыс. в год.
В общем, руководствуясь элементарным здравым смыслом и не вступая в сомнительные сделки, вполне можно не только сохранить свои сбережения от инфляции, но и получить прибыль.
Антон КРАФТОВ
Павел Епихин. Начальник отдела маркетинга ОАО «Квартал»:
— По оценкам специалистов, инвестирование в жилую недвижимость в 2005 году позволило заработать в среднем 20% годовых (для сравнения: в 2002–2003 годах доходность составляла 70–80%).
В 2006 году инвестирование в недвижимость остается достаточно прибыльным финансовым инструментом, но необходимо отметить, что доходность по сделкам с недвижимостью будет снижаться.
Что касается ликвидности того или иного объекта недвижимости, то здесь универсальных параметров оценки не существует. Каждый объект по-своему уникален, и, соответственно, его ликвидность (то есть возможность быстро и выгодно продать) будет определяться влиянием достаточно большого количества факторов, в том числе текущими предпочтениями покупателей (спросом), местоположением объекта, его потребительскими характеристиками, транспортной доступностью, экологической обстановкой, развитостью инфраструктуры района и т. д.
Геннадий Стерник. Директор аналитического центра компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Рост стоимости жилья продолжается, по прогнозам аналитиков компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», в 2006 году он может составить 25–30% на первичном и вторичном рынках. Соответственно, использование ипотечного кредитования и других инструментов альтернативного финансирования на сегодняшний день наиболее оправдано, чем тактика ожидания замедления или даже прекращения роста цен. Кроме того, объем ипотечного кредитования в последнее время стабильно увеличивается, по данным Росрегистрации, в 2005 году было выдано 4600 жилищных кредитов в Москве, а в 2006 году ожидается двукратное увеличение объемов ипотечного кредитования.
 

Богатая инвеста   ("Коммерсантъ - Дом // от 07.12.2006)
Сегодня, как, впрочем, и вчера, одним из наиболее надежных и выгодных способов вложения денег остается растущий сектор экономики. Люди рассматривают приобретение квартиры или коттеджа как инвестиционный инструмент, даже как отдельный бизнес. Насколько это выгодно в момент, когда рынок вроде бы насытился, а цены обнаружили явную тенденцию к замедлению роста?
Город отдыхает

В аналитическом отделе агентства недвижимости "Домострой" считают, что в уходящем году наибольшее число частных инвестиционных сделок было заключено в сегменте экономкласса. Видимо, сказалась возможность при относительно небольших затратах сыграть на стремительном росте цен и получить высокие дивиденды (средний прирост цен по Москве составил 85%, в Подмосковье – 115%). Но и застройщик вовремя сориентировался – уже на начальной стадии строительства выставляет цены готового жилья. Рынок подошел к стадии насыщения. Скорее всего, благоприятное время для инвестиций в этот сегмент прошло. И учитывая инфляцию, можно утверждать, что привлекательность для частников он явно потерял. Наиболее перспективен в этом отношении бизнес-класс. Именно здесь возник очевидный дефицит предложений: людей со средним и выше среднего уровнем доходов становится все больше. Наконец, для людей, не стесненных в средствах, выгодным остается инвестирование в дорогое жилье. Специфика рынка элитной недвижимости заключается в том, что он меньше других рыночных сегментов подвержен влиянию макроэкономических факторов в силу его прозрачности, четкости финансовых механизмов, относительной стабильности и высокой ликвидности объектов. По оценкам специалистов, средний рост цен в этом сегменте в последние годы составлял 15-25% годовых. "Если проанализировать динамику цен за последние восемь лет,– говорит Артем Цогоев, исполнительный директор УК 'Blackwood фонды недвижимости',– то можно увидеть, что доход инвесторам принесла практически любая элитная недвижимость. То, что в конце 90-х могло стоить $2,5-3 тыс. за 1 кв. м, сейчас стоит $10-15 тыс. Поэтому вложения в недвижимость, относимую к категории действительно элитного жилья, можно назвать успешными и в инвестиционном смысле". Если рассматривать весь рынок новостроек, то элитный сегмент наименее подвержен рискам, отмечает Ирина Исмаилова, руководитель департамента городской элитной недвижимости компании Welhome. Она подчеркивает, что "приобретение жилой недвижимости в строящихся домах исторического центра столицы минимизирует инвестиционные риски, особенно связанные с возможностью продления сроков либо замораживания строительства". Усиление конкурентной борьбы за строительные площадки приводит к тому, что застройщики заинтересованы в завершении строительства в назначенные сроки и поддержании собственного реноме. Иначе в дальнейшем им не позволят работать в этом сегменте рынка. Операции на вторичном рынке недвижимости менее доходны, и тем не менее он обладает большими возможностями для инвестора, который сразу после вложения средств получает недвижимость, готовую для использования. Вторичный рынок жилья, как правило, предполагает апартаменты, оформленные в собственность. Уже то, что квартира оформлена в собственность, повышает ее стоимость в среднем на 15-20%. Вторичный рынок удобен тем, что здесь не надо дожидаться окончания строительства дома – жилье можно сдавать в аренду сразу после его покупки или ремонта. При этом ежегодный рост спроса на рынке аренды элитного жилья, а также общий подъем рынка свидетельствует о том, что арендные ставки будут расти. В отличие от типового жилья, где срок окупаемости может составить до 10-12 лет, элитная недвижимость при сдаче в аренду окупается быстрее – за 6-7 лет при грамотном управлении.

К дальним землям

Загородная недвижимость сейчас оптимальный вариант для инвестиций. Это признают все участники рынка. Так что если у вас появилась сумма, достаточная для приобретения загородного дома, не стоит дожидаться, пока ее съест инфляция. Заставьте время и деньги работать на вас. Наиболее логичным и целесообразным на первый взгляд кажется приобретение земли с дальнейшей застройкой и продажей купленного участка. Это вложение хотя и приносит много хлопот, в итоге должно дать не одну сотню процентов дохода. Но как ни велико Подмосковье, купить здесь участок под застройку трудно. Особенно осложняется задача застройщика, если его участок принадлежит к землям сельхозназначения или другим категориям. Изменение статуса земли довольно сложная процедура, длительная и требующая немалых вложений. Скажем, время перевода земли из одной категории в другую может занять до полутора лет и обойтись в 20-30% от ее оптовой стоимости. Дороже обходится перевод сельскохозяйственных земель, поскольку в этом случае инвесторам приходится компенсировать области упущенную выгоду – строить объекты социального значения, оплачивать перенос плодородного слоя в другое место. Если первоначальное назначение земли другое, например культурно-оздоровительное, то затраты на изменение статуса составят 10-20%. Лучше вложить деньги в уже отвоеванную у бывших совхозов землю. Выведенные из сельхозоборота участки крупные операторы скупают оптом, застраивают и только потом продают. "Инвестировать имеет смысл в участки, расположенные в формирующихся коттеджных поселках на начальном этапе продаж, когда цены еще не начали расти, но их дальнейший рост очевиден,– считает Дмитрий Краснов, руководитель проектов департамента девелопмента УК 'Масштаб'.– Конечно же, все документы на землю должны быть оформлены правильно". Естественно, поселок должен иметь интересную концепцию, определенный архитектурный стиль, тщательно разработанный генеральный план застройки, в котором предусмотрены общественные зоны, развитая инфраструктура и т. д. Надо заметить, что в элитном сегменте загородной недвижимости предложений множество. Общий их объем, по данным маркетолога корпорации "Инком-Недвижимость" Ирины Егоровой, превышает сейчас 3 млн кв. м (в денежном выражении это больше $6 млрд). Такая картина должна радовать. Да только покупателей не прибавляется. Поэтому риэлтерам не приходится рассчитывать на богатого клиента, еще не купившего дорогой коттедж на Рублевке. Цены в существующих поселках других направлений – на Новой Риге или Дмитровке – явно завышены. Поэтому смею предположить, что в будущем году "выстрелит" бизнес-класс. Те застройщики, которые приступят к реализации проектов именно в этом сегменте, наверняка не прогадают. То есть ориентиром для "массового" покупателя загородного жилья будет стоимость коттеджа от $0,5 млн до $1 млн. "Средняя номинальная доходность объектов загородной недвижимости для частных инвесторов в последние месяцы находилась на уровне 60% годовых, реальная – 40%,– рассуждает Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы 'МИАН-Агентство недвижимости'.– С высокой вероятностью она будет близка к этому значению и в следующем году. Новые загородные проекты не являются массовым продуктом, их целевая аудитория – верхний сегмент среднего класса и выше". Однако и здесь необходима тщательная проверка, как бы ни хотелось рискнуть и "сорвать банк". По данным, опубликованным в прошлом году компанией "МИЭЛЬ-недвижимость", 65% продаваемых поселков строится лишь на словах. Наиболее распространенной проблемой является состояние документации, подтверждающей законность землеотвода, строительства и прав собственности. Немаловажен для инвестора и правильный выбор направления. Чему отдать предпочтение? Дорогой и плотно застроенной Рублевке или активно застраиваемому Калужскому шоссе? В качестве пищи для размышления стоит заметить, что в последнее время спросом пользовались также Куркинское, Сколковское, Киевское шоссе. Большинство покупателей желает приобрести дом, расположенный в пределах 50 км от МКАД, но активно осваиваются и более отдаленные участки. Интерес москвичей к земельным участкам, расположенным на значительном расстоянии от столицы, обусловлен несколькими факторами. Во-первых, подмосковная земля – ограниченный и дорогой ресурс. К тому же хороших территорий недалеко от Москвы осталось немного. Во-вторых, сейчас активно идет скупка подмосковной земли в частную собственность, поэтому и спрос растет. И в-третьих, стоимость земельных участков под строительство там существенно ниже, чем в ближнем Подмосковье. Правда, речь идет пока о наметившейся тенденции и возможности получения дохода в будущем.

Знал бы прикуп...

Тех, кто давно не бывал в Сочи, перемены в этом городе поразят. Сочи, протянувшийся вдоль моря на сотню километров и долгие годы олицетворявший собой умиротворение даже в жаркие летние месяцы, ныне представляет собой огромную стройплощадку, на которую пришли мощные застройщики. В первую очередь московские: "Интеррос", "Базэл", "Газпром". Грандиозные планы по приданию Сочи столичного лоска подкреплены правительственными решениями. Лучшим пиарщиком круглогодичного горноклиматического курорта, будущей олимпийской столицы стал президент. Сочинцы не ожидали столь пристального внимания высоких персон к их городу. Свита играет короля. Выяснилось, что практически все олигархи страстно увлечены горными лыжами и самые крутые виражи готовы выписывать на Красной Поляне. А министры не прочь совещаться в окрестностях Бочарова Ручья. Ну что ж, хороший повод позиционировать новые объекты как расположенные в непосредственной близости от мест, где бывают сильные мира сего. Сочинские риэлтеры так и поступают. И надо заметить, что стоимость апартаментов в жилых комплексах, даже в километровой отдаленности от резиденции Путина, почти такая же, как в московских элитных кварталах. Квартиры покупают звезды шоу-бизнеса, видимо рассчитывая, что в предолимпийский период они будут активно задействованы. Правда, может быть, их привлекают море, солнце, субтропики... Единственное, что здесь смущает,– это отсутствие четких правил игры. У частников пока нет положительных примеров для подражания. Звезды останутся звездами – они всегда смогут за себя постоять. А что делать рядовому инвестору? Правда ли, что перед строящимся домом с видом на море не вырастет еще больший, который заслонит собой и море, и солнце, и небо? Как долго продлятся работы по замене старых водопроводных и канализационных сетей? В каком направлении будет совершенствоваться инфраструктура? Покупка недвижимости в Сочи скорее роскошь. И кроме того, никто не знает, можно ли будет легко выйти из игры и быстро вернуть вложенные средства. Например, квартиру в Москве или коттедж в Подмосковье можно гарантированно и выгодно продать в течение двух месяцев, а срок реализации жилья на юге не в сезон определить невозможно. Пока такая сделка очень хлопотна и трудоемка, а рынок менее прогнозируем, чем московский. Впрочем, все может измениться в середине будущего года, когда состоится голосование МОК по кандидатуре места проведения Олимпиады-2014. Пожалуй, стоит подождать с серьезными инвестициями до этого времени.

АЛЕКСАНДР МАКСИМОВ

О, сколько нам открытий чудных готовит инвестиций век
 ("M2 = Квадратный метр" Выпуск №6(266) 8 февраля - 14 февраля 2006 г.)
Вложения в московскую недвижимость по праву считаются одними из самых привлекательных для частных лиц. Но, как и в любом деле, здесь есть свои сложности и риски. Их правильная оценка вкупе с четким пониманием своих финансовых возможностей позволят сделать правильный выбор объекта инвестирования. Основные вопросы, которые встают перед каждым частным инвестором: в какую недвижимость стоит инвестировать, каков минимальный размер стартового капитала для вложений и что надо предусмотреть при расчете потенциальной доходности инвестиций в недвижимость.
Отметим, что в качестве объекта частных инвестиций в недвижимость может выступать как жилье (квартиры и загородные дома), так и коммерческая недвижимость (офисы, склады и торговые помещения). Принципы вложения средств в этих двух случаях кардинально различаются. Сегодня мы рассмотрим некоторые аспекты инвестиций в жилую городскую недвижимость — в московские квартиры.
Важно знать, что покупать
Жилье, представленное на столичном рынке недвижимости, разнообразно и по своим потребительским качествам, и по цене. Чтобы правильно выбрать объект вложения денег, стоит представлять себе классификацию жилья — это поможет не только сохранить, но и приумножить средства.
Традиционно столичные дома делятся на дома эконом-, бизнес-класса и элитные. Границы между сегментами несколько размыты. Но выделить главные черты можно. Так, дома эконом-класса — чаще всего типовые панельные здания (наиболее распространенные в Москве серии — П-44ТМ, КОПЭ, П-3М) — это самая дешевая категория жилья. К бизнес-классу относятся в основном монолитные и монолитно-кирпичные дома средней ценовой категории. Для такого жилья уже имеет значение местонахождение, внешний вид, планировки и площадь квартир, видовые характеристики, наличие подземной парковки и пр.
Самое дорогое элитное жилье характеризуется целым набором признаков: не только удобное, но и престижное местоположение; однородное социальное окружение; высокое качество строительства (должны использоваться лучшие строительные и отделочные материалы); уникальный архитектурный облик; продуманная инфраструктура; современный технический уровень инженерии и систем безопасности.
Но важнейшим критерием классификации остается цена. В настоящее время существуют ценовые диапазоны для жилья на первичном рынке: эконом-класс — до $1,8 тыс.; бизнес-класс — $1,8–4 тыс.; «элитка» —$4–20 тыс. за 1 кв. м.
Каков же минимальный размер капитала, необходимый для вложений на первичном рынке недвижимости? Для покупки однокомнатной квартиры эконом-класса на стадии строительства потребуется от $50 тыс. до $75 тыс. Для вложений в «однушку» бизнес-класса необходимо $85–150 тыс., а минимальный объем инвестиций в элитную недвижимость — $400–500 тыс.
Вторичный рынок жилой недвижимости тоже имеет определенную классификацию.
Дома пониженной комфортности — в основном так называемые «хрущевки», отдельные серии панельных домов советского периода, ветхие и аварийные строения. Их стоимость — $1,4–2,5 тыс. за 1 кв. м.
Эконом-класс — качественные кирпичные дома советского периода, отдельные серии панельных домов, дореволюционные доходные дома. Квартиры в таких домах продаются в среднем по $2,5–3,5 тыс. за «квадрат».
Бизнес-класс — ведомственные дома (в частности, «цековские» и «совминовские»), отдельные «сталинские» дома (в том числе высотки), дома на Тверской улице, Кутузовском проспекте, Фрунзенской набережной, в районе станции метро «Сокол» и др. Такое жилье обходится в $3,5–9 тыс. за 1 кв. м.
Российскому рынку элитной недвижимости пока всего около десяти лет, поэтому объем вторичного рынка жилья такого уровня невелик. Его стоимость колеблется от $6 тыс. до $20 тыс. за 1 кв. м.
В чем смысл инвестиций?
Частный инвестор имеет шанс заработать, если вложит денежные средства на определенном этапе возведения дома, когда недвижимость стоит максимально дешево, и продаст эту квартиру через переуступку права до момента, когда готовый дом примет госкомиссия.
Инвестиции в новостройки имеют определенную специфику. Так, если возведение дома эконом-класса продолжается приблизительно год, то здание бизнес-класса строится полтора–два года, элитный дом — не менее двух–трех лет. Соответственно, это нужно учитывать при расчете срока, на который инвестор готов расстаться с деньгами, вложив их в строящийся объект.
Доход от вложений в новые дома последние два года держится на уровне около 20% годовых. То есть, инвестировав $70 тыс. в однокомнатную квартиру эконом-класса, теоретически можно превратить их в $95 тыс., продав эту квартиру на этапе сдачи дома госкомиссии. Но все не так просто.
На первичном рынке недвижимости существуют довольно высокие инвестиционные риски. Во-первых, чаще всего необходимо произвести 100%-ную оплату квартиры, когда дом находится еще на стадии котлована. Во-вторых, существует опасность переноса сроков сдачи, а в отдельных случаях риск того, что дом вообще никогда не будет построен.
Помимо этого в современной практике имеет место мошенничество — факты двойных продаж, когда одна и та же квартира продается разным людям. Наконец, несоблюдение качества строительства может обернуться для инвестора тем, что класс объекта окажется ниже заявленного. Усложнил жизнь покупателей квартир в новостройках и закон об участии в долевом строительстве — он вынудил застройщиков изобретать различные «серые» схемы продажи квартир или приостанавливать продажи до окончания возведения дома.
Минимизация указанных рисков для частного инвестора реальна при определенной близости к застройщику, когда есть достоверная информация о состоянии хода строительства и реализации квартир.
От теории к практике
Начальная сумма инвестиций в однокомнатную квартиру в доме пониженной комфортности в октябре 2005 года составляла $60–65 тыс., а в среднем для приобретения жилья эконом-класса в зависимости от метража требовалось не менее $90 тыс. Бюджет покупки квартиры бизнес-класса — от $150 тыс., но, чтобы был выбор, нужно иметь на руках хотя бы $200 тыс. Элитное жилье невозможно купить дешевле, чем за $500 тыс., но реальный бюджет подобного вложения начинается от $700 тыс.
Цель частных инвестиций на вторичном рынке жилья такая же, как и на первичном, — получение дохода за счет увеличения цен на недвижимость. Только в первом случае объект дорожает по причине общего роста стоимости жилья, во втором — по мере продвижения строительства.
Вложения во «вторичные» квартиры тоже отличаются. Так, инвестиции в старые малоэтажные дома, расположенные в Центральном округе, были популярны некоторое время назад. Как правило, они подразумевали расселение коммунальных квартир, их ремонт и последующую продажу. Приобретение квартир в пятиэтажках обоснованно в том случае, если дом предназначен под снос: подождав некоторое время, инвестор получает взамен квартиру в современном панельном доме. Такое жилье независимо от его местонахождения всегда дороже старого. В дальнейшем собственность в новом доме перепродается.
Очень распространены инвестиции в объект недвижимости для последующей сдачи в аренду. Здесь важно не промахнуться с выбором объекта. Следует иметь в виду, что чем дешевле квартира (соответственно, ниже арендная плата за нее), тем дольше она окупается. К тому же объем спроса обратно пропорционален стоимости аренды, иными словами, дорогая квартира будет гораздо дольше ждать съемщика, а, пока она простаивает, хозяин теряет свой доход.
Правда, привлекательность объекта можно повысить, если грамотно подойти к вопросу меблировки, дизайна и пр. Но это потребует привлечения профессионалов и повлечет немалые затраты, что опять же отразится на сроке окупаемости. С другой стороны, инвестирование в квартиру для аренды имеет и приятный «побочный эффект» — любая недвижимость со временем дорожает, значит, владелец зарабатывает еще и за счет дальнейшего роста ее стоимости.
Менее всего распространена такая разновидность инвестиций, как договор ренты. Суть подобных вложений заключается в покупке квартиры (реже комнаты) за четверть ее рыночной цены при условии пожизненного содержания проживающего в ней пенсионера. Окупаемость таких инвестиций составляет восемь–десять лет, поэтому для большей эффективности необходимы инвестиции в несколько квартир. Дополнительной сложностью является то, что многие пожилые люди с недоверием относятся к предложению заключить договор ренты.
Андрей ПРИВАЛОВ
Оксана Каарма, Заместитель директора управления новостроек по продажам и инвестициям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
За последние полгода активность частных инвесторов, вкладывающих средства на первичном рынке недвижимости, снизилась вдвое. Инвестиционные продажи упали прежде всего после существенного сокращения ассортимента новостроек, связанного со вступлением в силу закона № 214. Сегодня многие объекты поступают в продажу только после сдачи госкомиссии, и для покупателей инвестиционный период сокращается до трех–четырех месяцев, на протяжении которых оформляются права собственности на объект. Поэтому многие частные инвесторы, приобретающие квартиры в новостройках, рассчитывают на рост рынка.
В настоящее время цены на первичном рынке уверенно увеличиваются, но предсказать их поведение достаточно сложно. Сегодня ежемесячное подорожание объектов составляет 1,5–5%, таким образом за 2006 год можно заработать до 30–50%. Впрочем, сложившийся 30%-ный дефицит предложений не позволяет считать инвестиции в строящееся жилье перспективными. Даже если все частные инвесторы в этом году продадут свою недвижимость, ликвидировать неравновесие спроса и предложения вряд ли удастся.
Руслан Сейт-Люманов, Управляющий директор компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
На вторичном рынке недвижимости около 10–15% сделок носит инвестиционный характер. Люди, которые приобретают жилье для дальнейшей его перепродажи, как правило, выбирают объекты, которые в будущем можно быстро реализовать. Так, большой популярностью у частных инвесторов пользуются одно–двухкомнатные квартиры с балконом и телефоном, в доме рядом со станцией метро. Квартиры в «хрущевках», запланированных к сносу, уже не вызывают такого высокого спроса, как несколько лет назад. А между тем такое вложение после переселения в новый дом способно принести прибыль около 25%.
В последнее время частные инвесторы, вкладывающие средства в недвижимость, рассчитывают на рост рынка и ищут недорогие предложения, когда владельцу необходимо срочно продать жилье. Но при покупке квартиры с целью перепродажи велик риск уменьшения ее стоимости. Так, в 2004 году частные инвесторы теряли до 15% средств, вложенных в квадратные метры. В 2005 году собственники могли выиграть на перепродаже жилья до 25% его цены.
Как поведет себя рынок в этом году, предсказать трудно. Пока цены на квартиры уверенно растут. В любом случае инвестиции в недвижимость — неплохое вложение средств, более безопасное, чем инвестиции на фондовом рынке.

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100