Rambler's Top100 Центральный административный округ Москвы

Центральный административный округ Москвы

 Центростремительная застройка (Газета "Коммерсант" №134 31.07.03)
Жилищное строительство в Центральном административном округе Москвы на 70% представлено элитными новостройками. В пределах Садового кольца их количество приближается к 100%. Корреспондент "Ъ-Дома" ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ провел собственное исследование рынка жилья и выяснил, что свежепостроенных домов в центре города, где еще продаются квартиры, осталось не так уж много.
Модные дома
После кризиса 1998 года в Москве сформировался класс застройщиков, специализирующихся на строительстве в центре города элитных домов с высоким уровнем комфорта и соответствующими ценами. Жилые дома этой категории получили целый ряд статусных названий, больше напоминающих эпитеты превосходной степени: High End, De Luxe, категория А и более скромное "клубные" дома. Последнее название наиболее адекватно отражает их сущность: дома были рассчитаны не более чем на 30 квартир и поражали изобилием бассейнов, фитнес-клубов и дорогостоящей отделкой.
"Клубные" дома – явление чисто российское, в остальном мире преуспевающие бизнесмены крайне редко селятся в малоквартирных домах. Девелоперы, возводящие многоквартирные дома, "Дон-Строй", "Строймонтаж" и др., крайне болезненно отреагировали на это явление и до сих пор не устают доказывать СМИ, что во всем мире лучшие городские квартиры находятся не в малоквартирных домах, а в фешенебельных небоскребах, сопоставимых с возводимыми ими домами. Стоит отметить, что опрошенные Ъ покупатели квартир в "клубных" домах в большинстве случаев говорили, что элитная квартира в центре города, как правило, им нужна только для того, чтобы принять душ после работы, сделать пару звонков и затем отправиться в загородный дом.
Как бы там ни было, но в Москве устоялся определенный стандарт элитного дома, которому все застройщики пытаются соответствовать. Поэтому большинство новых домов, появляющихся в продаже, соревнуются друг с другом как в минимальном количестве квартир, так и в архитектурных и сервисных изысках. Соответственно, растет и цена предлагаемых квартир. Сейчас диапазон цен в домах верхней ценовой категории, по данным компании Soho Realty, составляет $4-10 тыс. за кв. м. Но классом High End жилищное строительство в пределах Садового кольца не исчерпывается.
Дорогие дома
Департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС) формально является структурой правительства Москвы, реально – самостоятельным хозяйствующим субъектом, активно конкурирующим с другими строителями за привлекательные участки в центре Москвы. Распоряжением мэра и постановлением правительства Москвы департамент получил в свое распоряжение все участки под реконструкцию в Центральном административном округе (ЦАО) Москвы. Сейчас в пределах Садового кольца ДИПС это – основной застройщик, предлагающий квартиры в респектабельных домах не по ценам High End – до $4 тыс. за кв. м. Риэлтеры к этим домам относятся по-разному – в качестве члена неформального клуба элитных застройщиков центра Москвы его до сих по не признают. Но признают другое – то, что в своей ценовой категории ДИПС конкурентов не имеет и в большинстве случаев находит покупателей на свои новостройки еще на этапе строительства.
Демократичные дома
Панельные новостройки, являющиеся базовым элементом жилищного строительства в периферийных районах Москвы в пределах Садового кольца, сейчас не строятся. Что вполне понятно: дорогостоящий участок в центре города "отбиться" при продаже демократичной панели даже по цене $1,4-1,5 тыс. не может. Но есть одна проблема: в соответствии с нормативными актами Москвы жителям сносимых домов, на месте которых планируется новое строительство, должны быть предоставлены квартиры в том же административном округе, в котором они проживали ранее.
Элитные дома для переселенцев, разумеется, никто строить не собирается. Поэтому в районе метро "Таганская" и "Улица 1905 года", понятное дело, за Садовым кольцом, возводятся два локальных района массовой панельной застройки для переселенцев. Общая площадь квартир в этих районах составит около 200 тыс. кв. м. Еще 70-80 тыс. кв. м будет возведено в районах точечной застройки, но опять же за пределами Садового кольца.
Внутри Садового кольца дешевых панельных новостроек Ъ не обнаружил. Имеется ряд проектов, связанных с косметической реконструкцией домов без замены деревянных перекрытий, например в Подсосенском переулке, но цены на квартиры в этих домах не ниже, чем в "демократичных" элитках ДИПС.
Популярные места
Территория внутри Садового кольца давно перестала быть синонимом элитного местоположения дома. Сейчас на звание элитного места претендует только "золотая миля" – Замоскворечье, район, примыкающий к Остоженке, и территория между Пречистенкой и Новым Арбатом. Именно там сейчас сосредоточено основное строительство жилых домов в пределах Садового кольца. Что касается других районов внутри Садового кольца, то перспективы их застройки разные.
На район, расположенный между станциями метро "Пушкинская" и "Цветной бульвар", претендует целый ряд компаний, желающих получить его для комплексной застройки. Первой эту идею выдвинула компания "Квартал", осуществляющая комплексную застройку двух кварталов в районе метро "Проспект Вернадского". В структурах московского правительства идея "Квартала" встретила жесткое сопротивление (чему поспособствовали и конкуренты). Впрочем, рассчитывать на то, что этот район сможет целиком получить какой-либо другой застройщик, тоже не приходится. Скорее всего он будет разделен на части в зависимости от качества работы лоббистов строительных компаний, заинтересованных в реконструкции этого района. Стоит отметить, что скорее всего большая часть реконструируемых домов будет отведена не под жилищное, а под офисное и торговое строительство.
Китай-город, как и район Чистых прудов, является лакомым куском для всех московских застройщиков. Риэлтеры считают, что это один из самых перспективных районов жилищного строительства Москвы. Но свободных участков там нет, только дома под реконструкцию. Права на реконструкцию застройщикам достаются недешево (за это им приходится отдавать официальным и неофициальным структурам московского правительства немалые деньги), но в дальнейшем затраты окупаются. Одним из самых удачных инвестпроектов в этом районе можно признать строительство компанией "Ингеоком" жилого дома в Лялином переулке – все квартиры были проданы меньше чем за два года. Можно ожидать, что и других застройщиков этого района будет ждать успех.
Интересы корпораций
То, что ведущие компании России проявляют большой интерес к застройке центра Москвы, ни для кого не секрет. Олигархи и их ближайшие помощники хотят иметь подобающее их статусу жилье в "нормальном" городском районе. Несмотря на то что большинство строительных участков распределяется между основными участниками строительного рынка Москвы согласно приведенной выше схеме, свой кусок получают и корпорации. Как правило, оплачивая услуги столичных лоббистов и получая в свое распоряжение участки, выделяемые отдельными постановлениями правительства Москвы. "Интеррос", ОМЗ и другие компании сейчас имеют свои проекты в границах "золотой мили".
Менеджеры корпораций, как правило, дорожат возможностью жить рядом со "знакомыми по работе людьми" и не торопятся продавать свои квартиры. Тем не менее "корпоративные" дома в центре Москвы в свободную продажу поступают. Характерный пример – дом в Афанасьевском переулке, выстроенный "Альфа-групп". Более половины квартир в нем поступило в свободную продажу. По словам менеджеров "Альфы", они "слишком часто видят своих коллег в офисе, чтобы видеть их еще и домашней обстановке". Но это скорее частный случай, чем правило. Корпоративное строительство по-прежнему является одним из основных источников инвестиций в возведение жилья в пределах Садового кольца.
Олег Кузьминский
Самые дорогие новостройки внутри Садового кольца
1. Молочный пер., 1
Дом на 15 квартир, застраиваемый компанией «Росгруп», правопреемником компании MCD, прославившейся элитными жилыми домами в Москве. Владелец «Росгруп» Борис Кузинец создает компании имидж угодника олигархических покупателей. В реальность этот имидж воплощает архитектор Юрий Григорян. Цены — $8-10 тыс. за кв. м.
2. Бутиковский пер., 9-13
Демократичная версия дома на Молочном, 1. Застройщик — «Росгруп», архитектор опять же господин Григорян. Квартир в доме уже не 15, а 40. Соответственно и цены — от $4,8 тыс. до $10 тыс. за кв. м (пентхаус). Из фенек — отделка фасада натуральным камнем, кирпичом. Качество строительства риэлтеры оценивают высоко, но «клубным» домом по причине большого количества квартир его не считают.
3. Бутиковский пер., 5
«Куперхаус». Еще один дом «Росгруп», причем на том же самом пятачке. Компания активно использует модный в Москве архитектурный стиль лофт (также называемый постпостмодернизмом и пост-постконструктивизмом). «Куперхаус» тому подтверждение. Стильность этого проекта архитекторы решили акцентировать патинированными медными пластинами, которыми отделан фасад дома. Диапазон цен — от $4 тыс. до $8 тыс. за кв. м.
4. Бутиковский пер., 12-14
«Счастливый дом». Застройщик — компания «Энергомашкорпорация», основной деятельностью которой является энергетическое машиностроение. В особняке на 6 квартир остались в продаже только 2 пентхауса площадью 286 кв. м и 200 кв. м по $6,6 тыс. за кв. м. Не единственный проект «Энергомаш-корпорации», застраивающей значительную часть элитного района Остоженки.
5. 1 -й Зачатьевский пер., 8
Застройщик — компания «Бар-кли». Соседний дом, возведенный «Баркли» пару лет назад, вызвал немало претензий покупателей. В компании говорят, что учли прежние ошибки (например, использование внутренних несущих стен) и в этом доме их не допускают. Риэлтеры признают, что из окон в доме на Зачатьевском, 8 открываются лучшие виды на Остоженке. В настоящий момент продано
70% квартир (от 120 до 330 кв. м), цены — от $6 тыс. до $8,5 тыс. (пентхаус) за кв. м.
6. 1 -й Обыденский пер., 5-7
Проект компании «Проксим», возглавляемой Сергеем Кордчмитом. «Проксим» ранее уже построила один элитный дом на 5 квартир в Сытинском переулке. В доме на Обыденском — 22 квартиры. В продаже осталось две, цены — от $7 тыс. за кв. м.
7. 1 -й Зачатьевский пер., влад. 5-9
«Новая Остоженка», квартиры от $3,5 тыс. за кв. м до $10 тыс. за кв. м. Застройщик компания — «Дон-Строй». Риэлтеры говорят, что квартиры в «Новой Остоженке», как и в других домах «Дон-Строя», имеют немалое количество строительных дефектов. Менеджеры «Дон-Строя», как обычно, отвечают, что это не более чем происки завистников.
8. 2-й Обыденский пер., 3
Застройщик — ООО «Январь», инвестор — Инкаробанк, самый известный покупатель — Никита Михалков, присмотревший себе пентхаус. В реконструированном доме 1913 года 15 квартир. В продаже квартиры 4-го и 5-го этажей по цене $5,4-6,8 тыс. за кв. м. Метр пентхауса стоил около $8 тыс. Возможно, половину этого пентхауса господин Михалков вскоре продаст, причем по более высокой цене.
9. 3-й Обыденский пер., 2
Дом «Элитой», выходит на Саймоновский проезд, что прямо напротив Храма Христа Спасителя. Квартиры пользуются необыкновенной популярностью прежде всего потому, что поступили в продажу, когда дом уже был построен и сдан госкомиссии. Цены в районе — $5-7 тыс. за кв. м.
10. Большой Левшинский пер., 9-13
«Дворянское гнездо». Застройщик — компания «КВ-Инжиниринг». В доме 25 квартир площадью от 150 кв. м до 430 кв. м. Инфраструктура дома представлена 20-метровым бассейном, тренажерным залом, сауной и кафе. В продаже всего несколько квартир по цене $5-6 тыс. за кв. м.
11. Кривоарбатский пер., 6-8
«Староарбатский дом». Строительство дома, состоящего из двух корпусов, объединенных атриумом, застройщиком компанией «Сибнефтегаз» было заморожено в 1996 году. В 2001 году возобновлено компанией «Гута-Эс-тейт», выкупившей права на дом. Всего в доме 27 квартир площадью от 97 кв. м до 235 кв. м. Цены — от $3,8 тыс. до $5 тыс. за кв. м. «Гута-Эстейт» также прикупила два соседних участка, которые планируется застроить жилыми домами.
12. Староконюшенный пер., 36
«Дом Пороховщикова». Небольшой «клубный» дом на шесть квартир, расположенный по соседству с музеем промышленника и мецената дореволюционной России Пороховщикова. Застройщик — компания «Финансовая корпорация» первоначально строила дом для себя. Затем менеджеры компании передумали и выставили его на продажу. Архитектура дома современная, интерьеры вестибюля и лестниц в стиле модерн начала прошлого века. Средние цены на квартиры — в интервале $7-8 тыс. за кв. м.
13. Малый Коковинский пер., 8
Застройщик — компания «Лоджик риэлти». Строительство дома завершено, но квартиры в продаже еще есть, хотя продаются уже не застройщиком, а частными соинвесторами строительства. Цены — от $4,6 тыс. до 6 тыс. за кв. м. Из окон дома открывается неплохой вид на центр Москвы. Правда, после завершения строительства высотного торгово-гостиничного комплекса Lotte Group на углу Нового Арбата и Садового кольца видовой обзор станет значительно хуже.
14. Скатертный пер., 16
Еще один дом компании «Баркли» на 20 квартир. На самом деле дома пока нет. Строительство начнется после того, как будет снесен расположенный по этому адресу дом (пока не отселены еще две семьи). Тем не менее «Баркли» уже начала продажи квартир площадью 120-350 кв. м по цене $4,01-6,94 тыс. за кв. м. Сдача дома в стиле хай-тек планируется в августе следующего года.
15. Трубниковский пер., 13
Застройщик — компания «Респект R», одним из партнеров которой является Геннадий Хазанов. Дом расположен в переулках Арбата и, по мнению риэлтеров, «зажат» окружающими зданиями. Первоначально квартиры в доме на Трубниковском продавались по $2,5 тыс. за кв. м, сейчас в среднем по $4 тыс. Дом сдан в эксплуатацию.
16. Малая Молчановка, 8
«Дом со львами». Застройщик — компания «Стройинком К». Реконструированный доходный дом начала прошлого века. Цены — $3,3-6,8 тыс. за кв. м. Неплохой вид из окон. Перед входом — в дом скульптуры двух львов, являющиеся особой достопримечательностью дома.
17. Трубниковский пер., 8/15
Еще один дом «Стройинком К». В отличие от «Дома со львами» у дома на Трубниковском менее выразительный фасад. Львов, естественно, нет, как нет ни подземного, ни наземного паркинга. Цены — от $3 тыс. до $6 тыс. за кв. м.
18. Старомонетный пер., 8
«Времена года». Дом в стиле модерн, построенный компанией КРТ. Дом позиционировался как лучший в Москве по объему оказываемых услуг и инфраструктуре. Фактически «Времена года» — это отель, в котором проживают собственники номеров. Дом давно сдан в эксплуатацию, однако квартиры в продаже еще есть. Например, пентхаус площадью 253 кв. м за $1,6 млн.
19. 2-й Казачий пер., 4-6
«Римский дом». Застройщик — компания «Форум пропертис», ранее известная под названием «Центр содействия международным обменам и развитию». Первоначально земельный участок по этому адресу присматривало для своего нового здания австралийское посольство. Название «Римский дом» связано с его архитектурой — дом на Казачьем отдаленно напоминает римский Колизей. Цены — от $4,3 тыс. до $5,6 тыс. за кв. м.
20. Ермолаевский пер., 15/44
«Патриарх». Спорный с коммерческой точки зрения проект. Фешенебельный дом, рядом с Патриаршими прудами, но в окружении домов ветхих и совершенно непрезентабельных. Тем не менее продажи прошли успешно, осталось всего несколько квартир, средняя цена — $5,5 тыс. за кв. м.
21. Большой Палашевский пер., 1/14, стр. 2, 3
«Квартал на Патриарших», или «Сад „Лабиринт"». Инвестор строительства «Стройинком К», соинвестор компания «Пересвет-Инвест». Всего в рамках проекта планируется построить 6 домов. В продажу пока поступили только 2 дома «Пересвета». Квартиры площадью от 118 кв. м до 242 кв. м, цены от $4,2 тыс. до $8,2 тыс. за кв. м.
22. Большой Козихинский пер., 24-26
«Мастер и Маргарита». Еще один проект на Патриарших прудах. Застройщик компания — S.Holding. Как и «Сад .Лабиринт"», будет закрытым кварталом, но из 4 домов. Архитектура в стиле классицизма (колонны, портики и т. д.). Строительство начнется через несколько месяцев, но продажи уже начались. Предлагаются квартиры площадью от 80 кв. м до 200 кв. м по цене от $4 тыс. до $8 тыс. за кв. м. Полностью завершить строительство планируется в 2006 году.
23. Леонтьевский пер., 11-13
Дом строится Департаментом инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). Сдача дома планируется во втором квартале 2004 года. Архитектурный проект компании «Александров и партнеры». Всего в доме 43 квартиры по цене $2,8-3,6 тыс. за кв. м.
24. Леонтьевский пер., 2а, стр. 1
Еще один проект ДИПС. В доме 18 квартир по цене $3,4-4 тыс. за кв. м. Сдача дома в эксплуатацию в середине следующего года. По сравнению с другими элитными домами центра Москвы цены низкие. Риэлтеры объясняют это скромным по московским меркам уровнем фешенебельности новостроек ДИПС. В самом департаменте свои элитные дома предпочитают называть «демократичными элитками от ДИПС».
25. Ул. Сивцев Вражек, 14, стр. 1
Еще один дом от ДИПС. Столь значительное присутствие департамента на строительных площадках центра города неудивительно. Постановлением правительства Москвы и распоряжением мэра ДИПС является генеральным инвестором реконструкции центра, и под его инвестпроекты уже предоставлено более 50 адресов. 43 квартиры в Сивцевом Вражке продаются по $3,3-4,25 тыс. за кв. м. Большая часть квартир уже распродана.
26. Староконюшенный пер., 35, стр. 2
«Демократичный» дом от ДИПС классической новомосковской архитектуры. Всего в доме 8 квартир. Дом построен и сдан в эксплуатацию, в продаже осталось всего две квартиры площадью 110 и 160 кв. м. Цена, естественно, тоже «демократичная» — $4,5 тыс. за кв. м. Риэлтеры считают, что этот дом вполне может претендовать и на совсем недемократичный статус дома категории High End.
27. Борисоглебский пер., 15, стр. 2
Еще раз ДИПС. Функции заказчика, как и в других проектах департамента, выполняет подведомственный ДИПС ГУП «Москва-Центр». В продаже четырех- и пятикомнатные квартиры площадью 167-171 кв. м. Из семи квартир в продаже осталось только три. Цены — $2,5-3,7 тыс. за кв. м.
28. Милютинский пер., 3
Строительство должно быть завершено к концу этого года. Реконструкция классического дома конца XIX века. На последнем, восьмом этаже имеется аттиковый этаж — галерея, идущая по его периметру. В продаже 4-комнатные квартиры площадью 170-180 кв. м. Цена — $3,5 тыс. за кв. м.
29. Крымский туп., 10
Проект под названием «Ливадия», застраиваемый компанией КРТ. Дом четырехэтажный, с двумя подземными этажами, общей площадью 3,5 тыс. кв. м. Рассчитан на 9 квартир. Строительство еще не начато. КРТ не торопится вкладывать свои деньги и ищет покупателя, который приобрел бы еще не построенный дом целиком. Стартовая цена — $12 млн.
30. Гранатный пер., 3
Еще один гипотетический дом, в котором уже начаты продажи квартир, но строительство еще не ведется. Архитектурный проект предусматривает, что фасад восьмиэтажного здания будет выполнен в виде двух полусфер, являющихся эркерами квартир. На каждом этаже будет только одна квартира площадью около 180 кв. м. Цены в зависимости от этажности $3,8-4,5 тыс. за кв. м. Застройщик — компания ОНП планировала начать строительство в марте этого года, однако оно не начато до сих пор. Ни одна из выставленных на продажу квартир еще не продана.

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100