Rambler's Top100 Новостройки

Новостройки

Улучшаем «панель»: есть ли предел для совершенства?   («M2 = Квадратный метр» Выпуск №50 (310) 11 декабря - 17 декабря 2006 г.)
Мудрые люди говорят: выбирая спутника жизни, не слишком увлекайся достоинствами избранника. Лучше подумай, получится ли уживаться с его недостатками и реально ли что-то изменить к лучшему? Этот совет универсален. Во всяком случае он имеет много общего с тем, как мы сегодня оцениваем дома, построенные по самой привычной и знакомой технологии — панельной. У таких домов есть неоспоримые преимущества: скорость возведения и сравнительно невысокая цена. Согласитесь, при нынешнем дефиците нового жилья такие плюсы неоценимы. С недостатками гораздо сложнее.
Малопривлекательный внешний вид, не лучшая тепло- и звукоизоляция, изъяны внутренней планировки, неудобство для модернизации и ремонта, небольшой гарантированный срок эксплуатации, исчисляемый 50–70 годами, — все эти качества как не способствовали, так и не способствуют престижу типового жилья.
Говоря о «панели» даже с некоторой долей презрения, в советское время мы противопоставляли ее кирпичным зданиям, а теперь сравниваем с монолитными домами. Но стоит ли принять несовершенство «панели» как неизбежность, или все-таки есть пути ее преобразовать, улучшить, модернизировать?
Даешь надежную «стыковку»
О «сюрпризах», которые способны преподнести панельные постройки, ходит немало как правдивых, так и приукрашенных историй. Например, такая. В одной из панельных «хрущевок», расположенных в подмосковном Дзержинске, совершенно рассыпались старые швы. Если бы речь шла только о неприглядном внешнем виде, едва ли люди так негодовали. Но в здании нарушилась герметизация. В результате жильцы некоторых квартир лишились части жилых помещений, поскольку во времена межсезонья стены дома буквально промокали насквозь, а в холодную погоду вымерзали.
В чем же причина столь печального состояния старой «панели»? Неужели и по сей день встречаются примеры нерадивого строительства и ненадлежащей эксплуатации типового жилья?
Специалист по строительным материалам компании «Сити-XXI век» Анна Шакина считает, что в авариях описанного выше типа виноваты некачественно выполненные межпанельные швы — главный изъян панельного строительства. «Они возникают из-за нарушений монтажной технологии. Для того чтобы избежать недостатков, панели прогревают, пропаривают и лишь затем заделывают швы. Такие работы требуют внимания, определенного профессионализма, благоприятных погодных условий. Что и говорить, при современном строительстве такие требования выполняются далеко не всегда. В итоге страдает внешний облик домов, а жителям приходится мириться со сквозняками или самостоятельно устранять существующий дефект, проводя дополнительные «наружные» работы по герметизации».
На проблему стоит посмотреть и несколько шире. По большому счету, заделка швов — это только один, хотя и важнейший этап панельного строительства, а качество его выполнения зависит от многих составляющих. Корень зла специалисты видят в том, что при возведении «панели» до сих пор часто используется морально устаревшее инженерное оборудование. По экономическим соображениям производители часто не в состоянии внедрить что-то новое.
В результате плачевный внешний вид имеют не только старые дома, но и новостройки. Так что их обитатели нередко испытывают разочарование, замечая, что фасадная часть дома значительно изменилась: в отдельных местах осыпалась облицовочная плитка, оголились швы. Усадка здания происходит неравномерно, что и влечет за собой появление таких вот изъянов. Дом, собранный из отдельных конструкций, недостаточно герметичен, поэтому протечка в одной из квартир способна затопить целый стояк здания.
Но и проблема швов, и издержки, неизбежные при усадке здания, устранимы. Например, существуют технологии, которые надежно защищают швы. Подобный эффект достигается с помощью специальных фасадных панелей, которые гарантируют от протечек, теплопотерь и промерзания. Для усиления стыков и швов в современных панельных домах разработаны фасадные герметики (тиоколовые, акриловые, силиконовые и др.), специальные утеплители стыков, полиуретановые монтажные пены, герметизирующие ленты и еще целый спектр специализированных материалов.
Стены-«гамбургеры» и стены-«бигмаки»
Обеспечивают ли панельные дома уровень приватности и уединенности, в котором так нуждаются жители большого шумного города? На эту тему есть анекдот. Комиссия принимает новый панельный дом. Решили проверить звукоизоляцию. Два члена комиссии разошлись в соседние квартиры. Один через стену кричит: «Ты меня слышишь?!» — «Не ори! Я тебя вижу». Скажете, гипербола? Конечно, но и в реальной жизни немало похожих ситуаций.
Как известно, бетонные стены так просто не возьмешь: нужен перфоратор и хорошая дрель. Но с последней стоит обращаться поосторожнее. Не раз приходилось видеть, как стандартный крюк для люстры, вмонтированный в потолок соседей с нижнего этажа, обнаруживался на полу жильцов этажом выше; та же история со стенными скобами, предназначенными для фиксации тяжелой мебели или кухонного оборудования. Проблема даже не в том, чтобы повесить люстры и полки. Тонкие панели и минимальный слой утеплителя создают плохую тепло- и звукоизоляцию, приучающую людей к унизительному дискомфорту.
Ради справедливости нужно отметить: создатели современных панельных серий пытаются преодолеть описанный недостаток. Панели, из которых возводятся современные дома, представляют собой усовершенствованный «сэндвич», состоящий из трех слоев (бетон–утеплитель–бетон или керамзитобетон–утеплитель–керамзитобетон). В качестве утеплителя сегодня чаще всего используется пенополистирол, имеющий хорошие показатели теплоизоляции.
К примеру, наружные стены дома серии П-111МО состоят из панелей толщиной 350 мм, при производстве которых используется полистирол толщиной 80 мм. Специалисты утверждают, что такая конструкция по тепловым характеристикам соответствует кирпичной кладке толщиной 900 мм. Наружные панели, выпускаемые ДСК-1 для домов серии П-44Т, — трехслойные, толщиной 300 мм. За счет усовершенствованного утеплителя и прослойки из специальной пленки их теплоизоляция увеличена.
Панели ДСК-2 для серии КОПЭ также трехслойные толщиной 300 мм. ДСК-3 для домов серии П-3М «печет» «сэндвичи» потолще — 350 мм. Повышенной тепло- и звукоизоляцией отличаются дома серии П-55М с 340-миллиметровыми стенами. Такую же толщину имеют и керамзитобетонные панели для домов серии П-46М. Толстые наружные стены из керамзитобетона — в домах серии «Бекерон», их толщина 400 и 500 мм.
Внешность — вопрос престижа
Невыразительные фасады — еще одна беда панельного домостроения. Может быть, даже и хорошо, что касается она не только людей, проживающих в таких домах. Безликие дома портят облик столичного города, между прочим не лишенного амбиций. Не это ли причина, по которой на архитектуру типовых построек стали обращать все больше внимания?
В настоящее время застройщики панельных домов отходят от стандартной прямоугольной формы — угловые панели позволяют конструировать здания самой различной конфигурации. Для отделки нередко используют декоративные элементы — рустовки, арочные окна и карнизы.
Последняя тенденция — использовать больше стекла при создании фасадов. Такое новшество проектировщики и девелоперы нередко преподносят как большой и щедрый подарок. Не надо обольщаться. Стеклянные фасады входят в моду из-за того, что снижают себестоимость строительства, а отнюдь не «по заявкам» москвичей. Как показывает практика, проживание в домах из стекла не слишком комфортно, учитывая суровые климатические условия нашего города.
Архитектура изнутри
Пять–десять лет назад столица переживала перепланировочный бум. Идея преобразований настолько завладела массами, что владельцы типовых квартир пытались во что бы то ни стало трансформировать свое жилище на западный манер. Рушились стены между кухнями и комнатами; объединялись санузлы; раздвигались коридоры, превращаясь в жалкое подобие западных холлов; сужались и так маленькие комнатушки. Не будем говорить об аварийных последствиях таких действий. Владельцы многих модернизированных квартир успели пожалеть и раскаяться в содеянном, поняв, что стандартные типовые планировки удачнее, продуманнее. Они не так эффектны, зато позволяют решить проблему личного уголка для каждого члена семьи. А это очень важно.
Впрочем, разумное, продуманное изменение внутренней архитектуры панельных квартир, конечно, необходимо. «Основным минусом является отсутствие свободной планировки, которую хотят видеть в своей квартире сегодняшние потребители», — считает вице-президент компании «Конти» Вячеслав Тимербулатов. Но новые дома все же обладают большей свободой в организации внутреннего пространства.
Чаще всего это заключается в увеличении площади кухни до 14 кв. м, а иногда и до 16–18 кв. м. Гораздо сложнее оказалось уменьшить количество несущих стен, хотя увеличить шаг между ними — реально. «Один завод модернизировал технологическую линию и выпускает плиты-перекрытия длиной 9 м, хотя стандартные конструкции имеют длину 6 м. Но такие производства единичны», — рассказывает А. Шакина.
Нельзя забывать и об улучшении межквартирного пространства. Кое-что в этой области учтено при проектировании новых панельных домов: «Улучшаются потребительские качества с точки зрения удобства инвалидов — опускаются вниз лифтовые площадки. Увеличиваются холлы входных групп, повышается качество лифтового оборудования»,— рассказывает генеральный директор «Первой ипотечной компании» Даромир Обуханич.
Сантехкабины: недостаток, который невозможно простить
Как известно, человек ко многому привыкает. От людей, волей судьбы прописанных в «панели», не раз приходилось слышать: по большому счету они любят свое жилище. И иногда даже спорят с владельцами квартир кирпичных домов о том, что уголок их «малой Родины» ничуть не хуже. Однако в числе недостатков «панели» есть такой, который простить практически невозможно. Вы догадались? Речь о сантехкабинах. Слово очень точное, и ассоциации, которые оно вызывает, вполне оправданны. Лифты? Салоны автомобилей? Барокамеры? С чем еще можно сравнить помещение, имеющее площадь 1,9 кв. м? И проблема даже не в том, чтобы размещать там современные стиральные машины — их давно уже привыкли устанавливать на кухне. «Ванная комната» с трудом отвечает прямому назначению, поскольку даже для типичного набора оборудования и ванных принадлежностей в ней недостаточно места.
Существующий недостаток необходимо устранить. Так считают не только жильцы панельных домов, отваживающиеся на самовольные перепланировки с непредсказуемыми последствиями. Это понимает и московское правительство, давно уже ведущее разговор о замене типовых ванных комнат на более просторные и усовершенствованные. По силам ли решить такую задачу?
«Технологически это возможно, но необходимо изменить технологическую линию по производству сантехкабин. Их изготавливают в специальной опалубке: чтобы изменить форму и размеры типового изделия, требуется изменить форму и размеры опалубки и, соответственно, модернизировать сушильные печи», — считает А. Шакина.
Итак, за чем же стало дело? Специалисты полагают: прежде всего за деньгами, необходимыми для изменения привычной технологии. Правда, есть риск, что затраты скажутся на стоимости панельного жилья, которое рискует потерять свою конкурентоспособность, приблизившись по стоимости к монолитному.
Есть еще один выход: увеличить не размер, а количество санузлов. Почин уже существует: в домах серии П-55М двумя санузлами оснащены трех- и четырехкомнатные квартиры. Разумеется, новшество приводит к увеличению цены квартиры, да и подходит только для помещений с большой площадью. Но все-таки это решение, способное улучшить жизнь в панельных домах, повысить их комфортность.
«Юбилейный»: преображенная «панель»
К числу удачных и принципиально новых панельных модификаций стоит отнести жилой дом серии «Юбилейный», которая создана ДСК-1. Это первый и, к сожалению, пока единственный полносборный жилой дом нового поколения с зимними садами (верандами) и свободной планировкой. Здесь впервые в истории отечественного индустриального домостроения применена система открытого проектирования.
При строительстве использована рамная конструктивная система, состоящая из рам с шагом 3,6 и 7,2 м, позволяющая проектировать квартиры любой площади. Подобное техническое решение позволило значительно улучшить многие показатели типовых домов. Высота жилого этажа увеличена до 3,3 м, что является максимальной высотой потолков в домах, возведенных индустриальным методом. Другoе неоценимое достоинство: на жилых этажах отсутствуют внутренние несущие стены, что открывает огромные горизонты для перепланировок. По некоторым параметрам «Юбилейный» приближается к домам более высокого класса. Например, в двух- и трехкомнатных квартирах имеется по два санузла.
Немало достоинств у наружной отделки здания, украшенного эркерами и имеющего хорошую облицовку. Достойно оформлена и кровля, выполненная в виде наклонных фризов, покрытых черепицей. Квартиры в «Юбилейном», как и в монолитных домах, имеют свободную планировку, в здании применены специальные панели наружных стен увеличенной толщины, отвечающие самым современным требованиям теплозащиты. А утепленные ограждающие конструкции лоджий-веранд позволяют устраивать на них зимние сады. За счет оригинального конструктивного решения проектировщиков здания (дом стоит на монолитных столбах и не имеет подвала) свободное пространство под домом использовано под паркинги.
Словом, многие достоинства полносборного дома налицо. Одно только непонятно, почему, несмотря на оправданность полносборной технологии, подобные дома в столице не строятся.
Метаморфозы: серия КОПЭ
Другая интересная модификация типового панельного жилья — дома системы КОПЭ. Эта аббревиатура расшифровывается как «компоновочные объемно-планировочные элементы». Подобные дома — что-то вроде конструктора «Лего»: они легко варьируются по высоте и конфигурации, их можно строить и «уголком», и «ступеньками».
Технология родилась в Америке, где до сих пор широко применяется. Она заключаeтся в следующем: дом собирается в цеховых условиях, потом транспортируется на место в виде объемных блоков и там собираeтся. Дом может состоять из двух, трех и более блоков, практически полностью отделанных изнутри.
В России КОПЭ возводят не так давно, и по похожему принципу. Вначале производят «кубики». Например, КОПЭ-2 — это блок из однокомнатной и двухкомнатной квартир, КОПЭ-5 — из двух трехкомнатных, КОПЭ-4 — из нескольких малометражных «однушек» плюс двухкомнатная и т. д. Блоки комбинируются между собой в различных сочетаниях, и таким образом формируются секции с разными наборами квартир. Отдельно в этом ряду стоит серия КОПЭ-1, которая включает еще и все межквартирное пространство: лестничные марши, шахты лифтов, мусоропровод.
Дома серии КОПЭ обладают неоценимыми достоинствами: они универсальны, но в то же время удобны для перепланировки. При желании на секционных этажах реально сделать и гостиную площадью 40 кв. м, и ванные комнаты по 10–15 кв. м, и совмещенную со столовой кухню. Можно отойти от традиционной формы комнат, сделать стены под 45°, получив заодно несколько вспомогательных помещений: кладовок, гардеробных и пр.
Формирование жилой застройки посредством различного набора элементов серии КОПЭ имеет массу преимуществ и для города. Например, позволяет строить жилье с учетом демографических требований конкретного района, планировать возведение домов не по валу квадратных метров, а в «квартирном исчислении» — в зависимости от потребностей города.
На базе серии КОПЭ создаются новые модификации. Например, КОПЭ-«Парус» (выпускается ДСК-2). «Домами такого типа активно застраивается Москва и ближайшее Подмосковье. Благодаря модернизации значительно улучшились потребительские характеристики домов. Около 60% площади остекления делает дома этой серии воздушными и легкими, а лоджии, эркеры и полукруглые балконы создают их разнообразный силуэт, — рассказывает Д. Обуханич. — В ближайшем времени группа компаний ПИК планирует сделать на базе «Паруса» дом-башню. Эта новая модификация серии КОПЭ позволит улучшить потребительскиe свойствa дома, которые сопоставимы с качеством монолитного жилья. При этом стоимость 1 кв. м в КОПЭ-«Парусе» сопоставима со стоимостью квартиры в традиционных панельных домах».
Ценовые вероятности
Несомненно, существует немало возможностей улучшить качество, комфортность и архитектурную привлекательность панельных домов. Остается ответить на главный вопрос, от решения которого зависит дальнейшая судьба этой отрасли домостроения. Итак, выгодно ли будет возводить «панель» при максимальной модернизации всех ее составляющих? Ведь, как известно, сегодня монолитные дома не намного дороже панельных.
«Действительно, строительная себестоимость возведения панельных и монолитных домов отличается незначительно. Но для потребителя разница в конечной стоимости при прочих равных условиях весьма существенна, — уверена А. Шакина. — Монолитные дома сдаются без отделки. В типовых домах отделка иногда тоже не производится, но затраты покупателей на нее в этом случае меньше. При сдаче монолитного дома в квартирах нет внутренних стен, нет электрической разводки. В итоге приведение квартиры в жилой вид обойдется дополнительно еще в 20–30% стоимости. Причем это будет не евроремонт, а просто обустройство».
Мнение разделяет и управляющий партнер управления новостроек компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Оксана Каармa: «Вышеозначенные изменения не должны серьезно сказаться на стоимости панельных домов, поэтому нынешнее ценовое соотношение между монолитными и панельными домами не нарушится».
«Ценовое соотношение будет сохраняться, так как любое панельное домостроение даже в элитном районе всегда будет объектом эконом-класса», — полагает В. Тимербулатов.
О хороших перспективах в развитии панельного домостроения говорит и опыт западных стран. По словам Д. Обуханича, в скандинавских странах, близких нам по природным условиям, строят именно «панель», что разумно в таком климате. Панельные дома целесообразно строить во всем Северо-Западном и части Центрального региона России.
Оптимистической точки зрения придерживаются и риэлторы. По их мнению, относительно недорогое панельное жилье сегодня — самое востребованное на рынке столичной недвижимости, а это значит, что, даже несмотря на многочисленные недочеты, у индустриального домостроения неплохие перспективы. Остается надеяться, что его модернизация станет не единичным примером, касающимся отдельных проектов или деятельности нескольких подрядчиков, a охватит всю отрасль в целом.
Елена ВОЗНЕСЕНСКАЯ

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100