Rambler's Top100 Новостройки

Новостройки

Панельное домостроение. Типовой сериал  («Недвижимость & Цены» март 2007 г.)
За 50‑летнюю эпоху панельного домостроения в типовых зданиях вырос не один миллион москвичей. И, судя по всему, их будет еще немало. На карте города нет ни одного района, кроме, пожалуй, Куркина, где не возводили бы (сейчас или в прошлом) панельное жилье силами созданного 15 лет назад столичного стройкомплекса. В него входят все крупные девелоперы, работающие с панельными конструкциями, домостроительные комбинаты и профильные заводы, которые продолжают наращивать мощности и внедрять новые технологии.
Лет шесть-семь назад преимущества монолитного домостроения перед панельным были одной из наиболее активно обсуждаемых тем, причем не только в отраслевой прессе, но и в СМИ общей направленности. Участники дискуссии приводили множество аргументов против «панели», включая ее качественные характеристики, скудные планировочные решения и сомнительную архитектурную ценность. В свете этого набирающее размах монолитное строительство и отсутствие площадок под массовую застройку действительно ставили под сомнение будущее типовых домов в столице. И московские девелоперы всерьез взялись за разработку новых, современных панельных серий, осуществляя при этом модернизацию старых.

Москва. Черемушки
Само понятие «панельная застройка» неизбежно вызывает в памяти столичный район Черемушки, название которого давно стало нарицательным для подобных территорий во многих населенных пунктах республик бывшего Советского Союза. Это сегодня унылые пятиэтажки, явно не украшающие городской пейзаж, вызывают противоречивые чувства. Но не стоит забывать, что проектирование и возведение в 1956–1959 годах экспериментального девятого квартала имело не только общегородское, но и всесоюзное значение: типовое домостроение позволило переселить людей из коммуналок, подвалов и бараков.
После Великой Отечественной войны число жителей Москвы значительно возросло, и необходимость в изменении подхода к решению жилищной проблемы ощущалась предельно остро. В 1951 году в столице было создано Специальное архитектурное конструкторское бюро (САКБ). Впоследствии оно разрослось и стало Московским научно-исследовательским и проектным институтом типологии, экспериментального проектирования (МНИИТЭП). Именно здесь впервые разработали типовые секции многоэтажных домов, которые потом широко использовали при строительстве жилых районов. Появление новых индустриальных изделий позволило в невиданных ранее масштабах приступить к возведению зданий из сборных конструкций.
Квартиры в первых типовых домах имели больший метраж, чем в пришедших им на смену панельных хрущевках, а архитектурные решения включали некоторые элементы классицизма. Можно сказать, что фактически эра типового строительства началась в ноябре 1955 года, когда вышло знаменитое Постановление ЦК КПСС и СМ СССР «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве».
Уже в 1956 году САКБ создало серии домов К-7, I–515, II-32 (всего 16 новых типов зданий). Одновременно специалисты бюро работали над новыми конструктивными решениями виброкирпичных и виброкерамических панелей, изучали стендовую, кассетную, вибропрокатную технологии индустриального домостроения. В начале 1960‑х годов появились пятиэтажные сооружения из шлакоблоков (серия I–510), кирпича (I–511), керамзитобетонных панелей (I–515), различных облегченных конструкций. Также были успешно опробованы новые многоэтажные серии, осуществлена удачная попытка конвейерного объемного возведения зданий.
Квартиры в панельных домах сооружали, соблюдая определенные нормативы. Так, в однокомнатной квартире жилая площадь должна была составлять 16 кв. м, в двухкомнатной — 22, в трехкомнатной — 30, в четырехкомнатной — 40 кв. м. Лифт и мусоропровод отсутствовали, внутренние перегородки имели толщину 4 см. Потолки были низкими, санузел — совмещенным. По этому поводу даже существовал анекдот: «Хрущев хоть и совместил ванную с уборной, но не успел совместить пол с потолком». Тем не менее в период с 1956 по 1965 год в столице было построено 14 млн кв. м жилья серий К-7, I–515, I–511, по стране данный показатель достигал 290 млн кв. м, а это составляло 10 % всего жилого фонда.
Вторая волна
Московский эксперимент стал началом массового возведения типового жилья в СССР. Постепенно повышали требования к качеству проектирования, кроме того, возникла необходимость в комплексном подходе к решению градостроительных задач. Во время второго периода индустриального домостроения осуществляли переход на новые нормы, повышали этажность жилой застройки и улучшали комфортабельность квартир.
Учитывая все это, МНИИТЭП разработал типовые проекты нескольких серий крупнопанельных зданий высотой 9, 12 и 16 этажей (составные конструкции производили столичные и подмосковные домостроительные комбинаты и предприятия). В 1964 году были выпущены общесоюзный унифицированный железобетонный каталог ИИ-04 для зданий общественного назначения и Единый московский каталог индустриальных унифицированных изделий. На основе последнего создавали проекты панельного жилья третьего поколения серий П-3, П-4, П-30, П-41, П-42, П-43, П-44, П-46, П-47, П-55. Они отличались более удобными планировочными решениями, высотой этажа до 2,8 м, новыми инженерно-техническими системами жизнеобеспечения, например отопления и вентиляции. В первой половине 1970‑х годов в рамках программ комплексной жилой застройки микрорайонов продолжали разрабатывать типовые проекты сооружений нового поколения на основе Единого московского каталога. А следующим этапом развития типового строительства стало совершенствование уже существовавших серий. Одновременно подбирали различные варианты отделки фасадов домов для Олимпийской деревни в преддверии Олимпиады-80.
Спальные районы, появившиеся в столице в 1970–1980‑е годы, имели ряд преимуществ перед хрущевками (этажность, более удачная планировка квартир, наличие встроенных шкафов, антресолей, вторых балконов и лоджий), но недостатки все же были. Например, кухни оставались по-прежнему маленькими (от 5 до 7,5 кв. м). В массовом жилье, которое сооружали следующее десятилетие, еще преобладали 12–17‑этажные дома, однако появились здания улучшенных серий высотой от 16 до 22 этажей из сборно-панельных конструкций. В них несколько увеличили площадь кухонь, сделали более просторными коридоры. В связи с техническими ограничениями на газификацию домов, имеющих больше десяти этажей, их оснащали электроплитами. В этот период общая площадь однокомнатных квартир составляла около 31 кв. м (жилая — 15,8–24,8 кв. м), двухкомнатных — 34–50 кв. м (21–35 кв. м), трехкомнатных — 49–64 кв. м (34–47 кв. м).

В объятиях рынка
«Современные стандарты комфортности жилья начали формироваться только в 1990‑х годах, когда проектно-планировочные параметры в условиях функционирования рынка приблизились к рациональному уровню», — отмечает независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник в докладе «Эволюция качества жилья в переходной экономике». Вот усредненный пример популярного дома массовой застройки начала XXI века: 16–22‑этажное здание с ограждающими конструкциями из панелей с улучшенной теплоизоляцией и пластиковыми однокамерными стеклопакетами отечественного производства. Планировочное решение включает одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, в которых возможна частичная перепланировка прилегающих комнат за счет гипсокартонных перегородок и просторных прихожих. Общая площадь «однушек» увеличена до 43,6 кв. м, жилая — до 20 кв. м, в комнатах появился эркер, а в коридорах — темная комната. В «двушках» и «трешках» теперь есть эркеры, пятиугольные комнаты, дополнительные кладовки. Четырехкомнатные квартиры предусматривают 24‑метровую гостиную, 14‑метровую кухню, два санузла, темную комнату и небольшую лоджию. Здание оборудуют пассажирским и грузовым лифтом, кухни оснащают экологичными и безопасными электроплитами. Шумоизоляция достигается благодаря тому, что все межквартирные конструкции (шахты лифтов, лестничные марши, мусоропровод) выделены в отдельный блок. Естественная вытяжка проходит через вентиляционные блоки в санузле и на кухне.
Панели, из которых возводят такие дома, представляют собой усовершенствованный «сэндвич», состоящий из трех слоев (бетон-утеплитель-бетон или керамзитобетон-утеплитель-керамзитобетон). С внешней стороны строительный полуфабрикат отделывают плиткой (серии П-44Т, П-55М, КОПЭ) или готовят под покраску (П-3М). В качестве утеплителя чаще всего используют пенополистирол, имеющий самые высокие показатели теплоизоляции. Например, наружные стены зданий серии П-111МО состоят из панелей толщиной 350 мм, при производстве которых применяют полистирол толщиной 80 мм. Такая конструкция по тепловым характеристикам соответствует кирпичной кладке толщиной 900 мм. Наружные панели, выпускаемые домостроительным комбинатом № 1 (ДСК-1) для домов серии П-44Т, — трехслойные, толщиной 300 мм. За счет усовершенствованного утеплителя и прослойки из специальной пленки увеличена их теплоизоляция. Панели домостроительного комбината № 2 (ДСК-2) для серии КОПЭ также являются трехслойными и имеют толщину 300 мм. Для сооружений серии П-3М домостроительный комбинат № 3 (ДСК-3) изготовляет «сэндвичи» потолще — 350 мм. Повышенной теплоизоляцией отличаются здания П-55М с 340‑миллиметровыми стенами. Такую же толщину имеют и керамзитобетонные панели для жилья серии П-46М. Самые толстые наружные стены из керамзитобетона — в домах серии «Бекерон» (400 и 500 мм).

Самые-самые
В 2001 году Инвестиционно-строительная группа компаний «СУ-155» на Домодедовском заводе ЖБИ начала производство панелей для домов серии И-155, которая стала ее визитной карточкой. Она понравилась и потребителям, и городским властям, причем последние сразу выделили земельные участки для зданий данной серии на целых пять лет вперед. Можно сказать, что после ее появления у панельного домостроения открылось второе дыхание. По словам девелопера, за пять-шесть лет удалось проделать сложнейшую работу, требующую максимальной концентрации проектировщиков и технических заказчиков, а также значительных заводских мощностей и усилий самих строителей.
В итоге за несколько лет существования на рынке И-155 зарекомендовала себя как очень удачная панельная серия, к тому же разработанная с нуля собственными силами девелопера. Такое жилье пользуется высоким спросом, более того, было неоднократно отмечено, что по своим потребительским свойствам оно вполне способно конкурировать с монолитным. На базе одного завода из деталей данной серии можно строить здания разных конфигураций, в которых, так же как и в монолитных сооружениях, можно применять свободные планировочные решения, поскольку несущие панели имеют шаг (длину) 7,2 м.
Кроме того, в квартирах домов И-155 есть четкое разделение зон на спальную и дневную. Там, где более двух комнат, устраивают два санузла. Нормативы по звукоизоляции выполнены даже с запасом. В строительстве применяют утолщенные плиты и качественный бетон марки 500 (так называемый европейский стандарт), несущие стены имеют толщину 200 мм. Балконы и лоджии остеклены, причем изначально установлены стеклопакеты со специальными энергосберегающими стеклами в деревянных рамах. Метод безрулонной кровли абсолютно исключает протечки. Также в зданиях используют современные противопожарные системы.
Группа компаний «ПИК» постоянно модернизирует и улучшает свои панельные серии. Например, большой популярностью пользуется КОПЭ-М «Парус» (ДСК-2). Такое жилье, которым активно застраивают столицу и ближайшее Подмосковье, спроектировано на базе домов серии КОПЭ и отличается улучшенными потребительскими характеристиками. Около 60 % площади фасада — это эркеры, остекленные лоджии и полукруглые балконы. Они украшают здание, создавая ощущение легкости и воздушности. В ближайшее время ГК «ПИК» планирует вывести на рынок новинку, также созданную на основе КОПЭ, — 25‑этажную башню, по качеству сопоставимую с монолитными домами. «Мы увеличили размеры квартир, а также площадь темных комнат, — рассказывает Даромир Обуханич, генеральный директор «Первой ипотечной компании», входящей в ГК «ПИК». — Кроме того, в двух-, трех- и четырехкомнатных квартирах предусмотрено по две лоджии, а в последних двух случаях — еще и гостевые санузлы».
Весьма перспективна и серия «Юбилейная» от ДСК-1. Она сильно отличается от остальных типовых домов как внешне, так и конструктивно. Фасад здания данной серии облицован кирпичом, квартиры имеют свободную планировку, высокий потолок (3,1 м), утепленные лоджии-веранды (на них даже можно устраивать зимние сады).
Самой массовой панельной серией в столице остается другой хит ДСК-1 — П-44Т. Домами этой серии застроены целые микрорайоны. По аналогии с хрущевками в народе их уже прозвали «лужковками». Несмотря на то что они приелись и архитекторам, и москвичам, снимать их с производства пока не планируют, по крайней мере ближайшие несколько лет. Более того, на базе П-44Т совместно с МНИИТЭП разработали и активно претворяют в жизнь серию П-44ТМ, предполагающую сооружение зданий высотой 17 и 25 этажей. Кстати, в них переделаны элементы ограждений балконов и лоджий.
Вообще современный этап типового проектирования и строительства носит в значительной степени экспериментальный характер, что дает возможность оперативнее решать стоящие перед столицей масштабные задачи. Одним из приоритетных направлений является разработка и внедрение энергосберегающих материалов, конструкций и изделий, а также нового инженерного оборудования, которые позволят более рационально и экономично эксплуатировать здание. «Качество новостроек, возводимых по заказу города, заметно улучшилось, — рассказывает Раиса Калинина, начальник отдела Департамента по работе с обращениями граждан по вопросам градостроительства. — Если в первом году функционирования горячей линии (это 2003-й) мы получили около трех тысяч звонков, то с начала 2006 года — всего 724». По ее словам, чаще всего люди жалуются на неудовлетворительное состояние узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам, низкое качество отделки помещений, оконных и балконных блоков, сантехники, столярных изделий, а также плохую герметичность швов, тепло- и звукоизоляцию стен, перегородок и перекрытий.
Взгляд в будущее
В ГК «ПИК» глубоко убеждены в радужных перспективах панельного домостроения. «Если взять скандинавские страны, близкие России по климатическим условиям, то там сооружают именно панельные дома, — говорит Даромир Обуханич, — и в планах нашей компании стоит дальнейшее активное возведение как раз таких зданий. На ближайшие несколько лет ДСК-2 и ДСК-3, входящие в ГК «ПИК», будут загружены по полной программе». Генеральный директор ЗАО «СУ-155» Александр Мещеряков к скандинавскому опыту относится критичнее, делая акцент на несопоставимости масштабов застройки. «Еще несколько лет назад были совершенно другие нормы по теплопроводности, и подавляющее большинство типовых московских домов — это однослойная панель, — рассказывает он. — Постепенно удалось перейти на трехслойную панель, однако огромной проблемой до сих пор остаются швы. В Европе ее решили оригинальным способом. На краях панелей есть пластиковые швеллеры, в которые после стыковки вставляют специальный профиль, и стык получается герметичным. Однако для осуществления этого нужны монтажники высокой квалификации. При наших объемах строительства такой путь не представляется возможным. Изучив европейский опыт, мы пришли к выводу, что необходимо самим создавать автоматические линии по производству современных железобетонных панелей. В пользу этого говорит и тот факт, что нашими разработками заинтересовались даже африканцы, ведь никакой другой метод не позволяет возводить дома с такой скоростью».
По мнению эксперта, существует еще один перспективный способ — использование утепленных вентилируемых фасадов, над технологией создания которых СУ-155 трудится уже несколько лет. На Севастопольском проспекте уже возведен экспериментальный дом, где наружные панели утеплены минеральной ватой, а сверху смонтирован современный вентилируемый фасад. «Получилось красиво — и никаких швов, — подчеркивает А. Мещеряков. — Не исключен и такой вариант: слой утеплителя будут монтировать еще на заводе, а на стройплощадке останется только собрать легкий алюминиевый фасад». Гендиректор ЗАО «СУ-155» уверен, что панельное домостроение в России еще поживет, ведь это самый дешевый и быстрый способ возведения жилья. Действительно, 24–этажный корпус серии И-155 монтируют всего за четыре с половиной месяца, а себестоимость 1 кв. м в панельных зданиях примерно на 20 % ниже, чем в монолитных.
Из-за дефицита свободных земельных участков в столице панельное домостроение станет смещаться в ближайшее Подмосковье. На рынке коммерческого жилья доля монолита, которая еще несколько лет назад была существенно меньше половины, сегодня превышает 70 %. Однако муниципальное строительство по большей части остается панельным. Правда, это все-таки здания новых серий — П-44Т, П-46М, И-155 и т. п. Тому есть причина: при освоении больших территорий, когда за короткий срок нужно возвести недорогое социальное жилье, пожалуй, единственный вариант — сооружать панельные дома.
Процесс сноса в Москве хрущевок первого периода индустриального домостроения закончится в 2010 году, но останутся здания так называемых несносимых серий и районы 9–12‑этажной панельной застройки «второй волны», расположенные в основном между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Их, вероятнее всего, ожидает реновация, которая коренным образом изменит внешний вид и «начинку» старых добрых панелек. Эксперты уверены, что методика возведения сооружений из монолитного бетона и технология полносборного панельного домостроения вполне могут уживаться на одном рынке. Каждый из вариантов со своими достоинствами и недостатками занимает определенную нишу, и это равновесие сохранится еще долго.

КОТЕЛЬНИКОВ Валерий

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100