Город-микросхема (Приложение к газете "Ведомости" Недвижимость. Октябрь.2003)
"Силиконовая долина" на Смоленско-Московской возвышенности, 56о северной широты, 37о восточной долготы. Город, занимающий ведущее место в России по уровню компьютеризации и развития электронных сетей. Жители которого должны обладать повышенным IQ хотя бы только для того, чтобы ориентироваться в местных адресах - 3 - 4-значных цифрах, обозначающих корпуса и проезды. Город-модель, площадка для множества экспериментов. Десятый округ Москвы, расположенный в 20 км от МКАД.
Это Зеленоград. Город-спутник, неотъемлемая часть планеты-гиганта по имени Москва. Когда люди будут жить на Луне и посадят на ней деревья, для обитателей старушки Земли Луна будет таким же Зеленоградом.
Краткий курс.
Зеленоград создавался как один из городов-спутников Москвы, призванных разгрузить столицу, чье население лавинообразно начало расти в конце 50-х гг. XX в. 3 марта 1958 г. Совет министров принял постановление о строительстве населенного пункта в районе станции Крюково Октябрьской железной дороги. В 60-е гг. из идеи концентрации науки и производства (такие образования демонстрировали определенную эффективность проводимых разработок) родились и другие наукограды вокруг Москвы - Фрязино, Черноголовка, Обнинск, Дубна, Пущино. Но Зеленоград был первым.
"Зеленоград - это первый грандиозный социальный эксперимент в масштабах страны, который увенчался успехом. В начале 60-х гг. возникла идея создания здесь центра микроэлектроники для решения оборонных задач.
Страна этот город выпестовала, сюда были вложены немалые средства, здесь был сконцентрирован высокий научно-технический потенциал в области наукоемкого производства, собрана интеллектуальная элита страны, для которой опережающими темпами создавали жилищные условия и нормальную социальную инфраструктуру, - такие люди жить как попало не будут. Этот город не мог быть времянкой. Благодаря тому что в Зеленоград изначально было так много вложено, город прошел через системный кризис, выстоял, найдены пути дальнейшего развития", - говорит Наталья Юсупова, руководитель пресс-службы префектуры ЗелАО.
С началом преобразований в стране в 90-е гг. город микроэлектроники попал в трудное положение. Обвально сокращались уровень производства и численность людей, занятых в электронной промышленности. Чтобы не допустить катастрофического ухудшения ситуации, правительство Москвы принимало различные меры по поддержке предприятий Зеленограда.
Так, в 1992 г. предприятиям города из средств Москвы были предоставлены кредиты под 10% годовых для пополнения оборотных средств на сумму 803 млн руб. , а также 1080 млн руб. для конверсии оборонных производств под 3% годовых. В 1995 г. была создана финансово-промышленная корпорация (ФПК) "Зеленоград" как инструмент объединения усилий администрации, промышленности, новых структур в интересах развития города.
Флагманы российской микроэлектроники "Ангстрем" и "Микрон" сумели произвести частичную модернизацию оборудования и освоить изготовление продукции с более высокими нормами проектирования. Хотя технологическое отставание от США в этой области еще достаточно велико, продукция зеленоградских предприятий тоже находит свои рынки сбыта за рубежом (в первую очередь в странах Юго-Восточной Азии).
Удалось сохранить свое лицо и МИЭТу (в настоящее время - Московский государственный институт электронной техники, МГИЭТ) , который расширил спектр специальностей и стал готовить экономистов и специалистов по правовым вопросам. В городе появились другие высшие учебные заведения: Институт делового администрирования, Международный бизнес-колледж и ряд других.
Городголоволомка.
Первое, на что обращаешь внимание при знакомстве с Зеленоградом, - необычность его планировки и нумерации домов, некоторые улицы по сей день числятся под номерами. На вопрос "Как вы тут не путаетесь? " местные жители снисходительно отвечают: "Да, с непривычки трудно бывает. .. " Но на самом деле все понятно и логично: город образуют микрорайоны, окруженные проездами, некоторые из улиц получили имена собственные - аллеи Солнечная, Сосновая, Березовая, например. Первые цифры в номере корпуса - номер района.
С 1-го по 12-й микрорайоны, до железной дороги, - это старый Зеленоград, по-своему уникальный, аккуратно вписанный в лесной массив. За железной дорогой новые микрорайоны - с 14-го по 18-й - и деревни Крюково, Малино, Алабушево, ставшие частью Зеленограда. Новый Зеленоград больше похож на типичные московские районы массового строительства - Митино, Ново-Косино, Жулебино. В перспективе - застройка 19-го и 20-го микрорайонов.
Белки натуральные.
На флаге и гербе округа - микросхема как символ ведущей роли Зеленограда в становлении и развитии отечественной электронной промышленности, монумент защитникам Москвы (именно здесь, у деревни Крюково, проходил важный рубеж обороны столицы в 1941 г. ) , а еще две "ветви натуральных цветов, дубовая и еловая", символ обширных лиственных и хвойных лесов, окружающих город и непосредственно входящих в архитектурно-планировочную структуру Зеленограда. Поддерживают гербовый щит "две белки натуральных цветов" - это самый популярный в городе зверек, белки здесь кормятся с рук.
Зеленоград - город, зеленый во всех отношениях, самый зеленый и чистый район в Москве (отчасти благодаря тому, что находится за пределами мегаполиса в благополучном северо-западном направлении). "Город расположен в экологически благоприятном месте, сказывается отсутствие крупных промышленных предприятий, - говорит Оксана Новикова, заместитель директора управления новостроек компании "Миэль-Недвижимость". - Косвенным подтверждением хорошей экологической обстановки являются расположенные к километре от городской черты крупные дачные поселки - "Андреевка" и поселок, принадлежащий Курчатовскому институту. В настоящий момент жилое строительство там ведется неактивно".
Выгодно - невыгодно?
Что еще бросается в глаза в Зеленограде - это практически полное отсутствие привычных глазу москвича возводимых частными застройщиками современных монолитно-кирпичных домов, так популярных в других округах столицы. Причем нельзя сказать, что в Зеленограде вообще ничего не строится. И строится, и сносится много, жилой фонд активно обновляется.
В 2002 г. введено в эксплуатацию 60 900 кв. м жилья, на 2003 г. планируется ввод 96 900 кв. м (из них 77 200 кв. м - по программе реконструкции) , на 2004 г. - 84 960 кв. м. Всего за период с 2000 г. по первое полугодие 2003 г. введены в эксплуатацию 23 жилых дома площадью 230 000 кв. м, за то же время снесено 28 жилых домов серии К-7. В соответствии с постановлением правительства Москвы N 494-ПП в 2003 г. должно быть снесено 9, в 2004 г. - 14 корпусов, всего программой до 2005 г. включительно предусмотрен снос 88 домов.
"Цены на квартиры в Зеленоградском округе выше, чем в ближайших пригородах Подмосковья. В то же время не факт, что на монолитное жилье в больших объемах здесь существует достаточный платежеспособный спрос среди местных жителей. А инвестору, учитывая удаленность Зеленограда, выгоднее построить коттедж в 20 км от столицы", - считает Константин Апрелев, генеральный директор РАН "САВА".
У независимого аналитика рынка недвижимости Андрея Бекетова иная точка зрения. "Инвесторам проще и интереснее строить жилье на продажу в ближайшем Подмосковье, практически сразу за чертой МКАД, нежели в 20 км от нее, - говорит он. - Строительство в таких городах, как Химки, Реутов, ближайших к Москве, ведется в расчете на москвичей, которые могут даже не менять московской прописки, купив квартиру в области дешевле, чем в Зеленограде. Для сравнения: средняя цена квадратного метра в августе в Зеленограде составляла $855, в Химках - $823, в Сходне - $690 - 700. А для мигрантов из других регионов, если им необходима регистрация, проще купить что-нибудь в районе Шатуры. Хотя Зеленоград, конечно, привлекателен тем, что цена на недвижимость там ниже, чем в "большой Москве", а пенсия, медицинское обеспечение и другие социальные блага - московские".
По мнению Романа Мурадяна, директора управления вторичного рынка компании "Миэль-Недвижимость", рынок здесь достаточно активный и интересный, но в основном вторичный. "Зеленоград проходит те же стадии в своей застройке, что и вся Москва: сначала были пятиэтажки, их сменили панельные дома, дойдет очередь и до монолитных и кирпичных домов, они уже появляются, - говорит он. - Думаю, если бы сейчас на рынке Зеленограда предлагались квартиры в готовых монолитных домах, спрос на них был бы высокий, хотя ничего подобного для этого округа два года назад не прогнозировали. Потому и не строили, вероятно".
В Управлении строительства, транспорта и землепользования префектуры Зеленоградского округа считают, что говорить об инвестиционной непривлекательности Зеленограда сегодня не приходится: интерес инвесторов очевиден, тем более что в других округах Москвы все меньше остается площадок для масштабного строительства, а в Зеленограде есть еще не освоенные микрорайоны. Но в нем подтвердили, что привлекать частные компании к строительству в рамках программ обеспечения жильем очередников или переселения из пятиэтажек здесь не планировали изначально.
"Для очередников все строится за счет бюджета, - сказала пресс-секретарь префектуры Юсупова. - Если мы будем пускать сюда [много] частных застройщиков, это приведет к увеличению численности населения, усугубятся транспортная проблема, проблема с нехваткой рабочих мест".
Сейчас современные индивидуальные дома в Зеленограде предлагаются к продаже в 11-м и 18-м микрорайонах. Монолитно-кирпичные корпуса 1802 а, б и 1803 а, б возводит группа компаний "Частный дом". Компания приобрела права на застройку площадки в 18-м микрорайоне на одном из первых конкурсов, работы начались в марте 2003 г. На начальной стадии строительства квартиры здесь продавались по $640 за 1 кв. м, сейчас цена составляет около $800 за метр. По условиям контракта городу отойдет 20% жилой площади и 100% нежилых помещений на первых этажах зданий и во встроенно-пристроенных помещениях, где будут располагаться объекты социального назначения. В "Частном доме" считают, что, хотя местные власти не особенно активно развивают коммерческую составляющую застройки города, перспективы для инвесторов в Зеленограде есть, поскольку ощущается дефицит предложения современного жилья.
Вторичка для собственных нужд.
В городском справочнике 2003 г. указан 31 адрес компании или частного лица, оказывающих услуги в сфере жилой или офисной недвижимости. Есть филиалы нескольких столичных риэлторских фирм, в том числе "Инкома", "Нотры". Компания "Миэль" отметила Зеленоград флажком на карте как перспективное место для создания представительства, но пока эти планы в компании обсуждать не хотят. По словам Мурадяна, все будет зависеть от того, удастся ли подобрать для местного отделения профессиональную команду сотрудников, работающих по технологиям компании.
Большинство местных агентств недвижимости - это 2 - 3 человека, рекламирующих одновременно не больше 5 - 7 квартир. Но учитывая, что в Зеленограде все выросли в одной песочнице и друг друга знают, громкое имя фирмы для коренных жителей значит меньше, чем личное знакомство. А знакомый риэлтор есть почти у каждого.
При всей специфичности округа динамика цен на недвижимость здесь соответствует общемосковской. Средняя цена квадратного метра в сентябре, по оценке Бекетова, - $904 (местные риэлторы говорят о $1000 за метр). По сравнению с сентябрем прошлого года квадратный метр здесь подорожал на 26% в долларах, что сопоставимо с динамикой цен в Восточном округе Москвы.
В базах данных столичных риэлторов появляется не более 100 - 120 предложений недвижимости в Зеленограде в месяц. Это значит, что около сотни человек готовы покинуть город по тем или иным причинам. По мнению сотрудников зеленоградского отделения "Инкома", уезжают в основном молодые люди, нашедшие в столице высокооплачиваемую работу с хорошей карьерной перспективой.
По большей части рынок недвижимости Зеленограда внутренний, и не все объявления попадают в московские газеты по недвижимости. Жилье здесь пользуется большим спросом именно у местных жителей, люди разъезжаются, съезжаются, улучшают жилищные условия. До кризиса, сказала Ирина Горбатюк, руководитель отделения "Инком-Недвижимости" в Зеленограде, хорошая однокомнатная квартира здесь стоила $31 000, сейчас однушка в том же доме может стоить $40 000.
В Зеленограде давали и дают квартиры и коренным москвичам-очередникам: так, 14-й микрорайон целиком застраивался Москвой (и по московским стандартам, поэтому там довольно плотная для этого округа застройка). Но даже те, кто поначалу был категорически недоволен таким переселением, теперь не хотят уезжать из уютного зеленого города. Все жилье востребовано. Зеленоградцы предпочитают старую часть города (она зеленее) , но там жилой фонд плоховат - квартиры в домах старых серий не слишком комфортабельны, или 15-й и 16-й микрорайоны, застроенные по-зеленоградски просторно.
Самые дорогие квартиры расположены в домах МЖК "Молодежный" (микрорайон 5 а, местная элита, хотя и рядом с Ленинградским шоссе) , цена доходит до $1200 за 1 кв. м и более. Там вообще нет очередников, большие квартиры продаются без отделки, в общей сложности покупатели выкладывают по $200 000 - 300 000 за квартиру.
Общая площадь квартир в МЖК составляет 39 000 кв. м (450 квартир от 1-комнатных площадью 56 - 60 кв. м до 5-комнатных площадью 150 - 220 кв. м) , есть собственная школа на 660 мест с бассейном, обширная парковая зона, развитая инфраструктура.
Выделяется на рынке зеленоградской недвижимости и дом "Флейта", шедевр градостроительства 60-х гг. Это полукирпичный дом индивидуальной планировки с большими квартирами и хорошим местоположением в центре города. Но. .. Окна кухонь квартир выходят в общий коридор, в котором уже есть окна во двор. Один из самых неликвидных объектов, хотя находятся желающие жить именно в этом уникальном доме.
Новое старое нежилье.
На участке между "Флейтой" и зданием префектуры достраивается высотное здание будущего бизнес-центра. Само здание - знаменитый местный долгострой - начали возводить еще в 1969 г. как часть единого ансамбля культурного и административного центров. Сначала предполагалось сделать в нем гостиницу, потом студенческое общежитие, потом снова гостиницу, потом деньги кончились. .. Здание несколько раз переходило из рук в руки, пока не было выкуплено под создание бизнес-центра класса А. Заказчик и застройщик проекта - ОАО "Зеленый град", инвестор - АКБ "Инвестиционный торговый банк", проектировало бизнес-центр ГУП "Зеленоградпроект", генподрядчиком выступает местная строительная компания "Дедал-строй".
Офисный центр представляет собой 29-этажное здание общей площадью 24 300 кв. м со стилобатной частью высотой в два этажа, где будут помещения общего пользования, представительского назначения и сервиса. На 28-м этаже, на отметке 96 м, будут располагаться апартаменты типа пентхауса общей площадью 504 кв. м.
К продаже предлагаются офисные помещения площадью от 350 кв. м (половина этажа). С 1 ноября инвестиционная стоимость 1 кв. м будет составлять $800. Оформление права собственности соинвестора на приобретаемую площадь будет производиться централизованно при сдаче объекта в эксплуатацию, которая намечена на 31 января 2004 г. После чего стоимость 1 кв. м составит $900. Базовая стоимость аренды офиса (от 40 кв. м) в бизнес-центре - $20 за 1 кв. м в месяц.
Корпорация "Социальная инициатива" планирует создать в Зеленограде, у юго-западной границы города, многофункциональный торгово-деловой центр "Европейский". Центр будет построен на территории незавершенного строительства Центра информатики и электроники в живописной пойме реки Горетовки. Площадь застраиваемого участка - 61,9 га, в том числе первой очереди - 45 га. Общая площадь торговых, выставочных, складских, офисных помещений составит 184 200 кв. м.
Деревня в стиле техно.
Наряду с крупными в городе функционируют более 3500 малых производственных, инженерных, торговых и обслуживающих предприятий. Среди всех занятых в экономике города доля работающих в малом бизнесе - около 41% , налоговые поступления от малого бизнеса в бюджет составляют в Зеленограде 40% (в среднем по Москве - 15% ).
В Зеленограде за последние годы оформилась уникальная инфраструктура поддержки малого предпринимательства. Созданы Территориальное агентство по развитию предпринимательства (ТАРП) , Ассоциация предприятий малого бизнеса, Московский инновационный фонд, Муниципальный фонд поддержки предпринимательства.
В сентябре 2000 г. введен в эксплуатацию "Технопарк-Зеленоград" общей площадью 14 000 кв. м, из которых 10 000 кв. м занимают производственные площади. Как продолжение темы технопарка под патронажем правительства Москвы разрабатывается проект создания на бывшей территории Зеленоградской станции аэрации (около 30 га) технозоны - комплекса объектов малого предпринимательства. Для них здесь построят типовые здания площадью до 30 000 кв. м, возможно строительство и отдельно стоящих построек до 500 кв. м, будет создана социальная инфраструктура.
На площадях Зеленоградского научно-технологического парка МИЭТа введено в эксплуатацию новое здание инновационно-технологического центра общей площадью 4000 кв. м. В 2004 г. будет сдана в эксплуатацию первая очередь "технологической деревни" МИЭТа. Новый объект площадью 18 000 кв. м будет состоять из корпусов офисно-лабораторного и научно-производственного характера. Планируется, что с вводом первой очереди "технодеревни" количество компаний, специализирующихся на хай-теке, увеличится до 100, а годовые объемы реализации продукции составят около 1200 млн руб.
Машиной, поездом. ..
Поехать на такси в любой конец Зеленограда стоит 60 руб. При желании можно повсюду добраться пешком, на маршрутке или на автобусе. В последних устроены турникеты, как в метро. Местные власти настаивают на том, что называть их надо "автоматизированной системой сбора оплаты проезда в наземном городском общественном пассажирском транспорте" и что благодаря им можно сделать пассажирский транспорт самоокупаемым. Зеленоградцы, люди интеллигентные и с высоким уровнем образования, конечно, и этот эксперимент над собой пережили, но кое-кто из них полагает, что теперь надо установить в квартире вводившего эту "систему" чиновника турникет перед входом в туалет. От отсутствия метро здесь не страдают.
В личном пользовании жителей - более 56 000 автотранспортных средств, на 36,3% обеспеченных местами хранения в гаражах и на автостоянках. Передвигаться в пределах Зеленограда можно без особых проблем, недовольство части автомобилистов обилием установленных здесь "пробкообразующих" светофоров и "лежачих полицейских" не приняло массовых форм. Все-таки аварийность на дорогах высока, и с этим надо что-то делать. По данным местного отдела ГИБДД, самой распространенной причиной ДТП становятся превышение скоростного режима водителями, а также выход пешеходов на проезжую часть в неустановленном месте и переход перед близко идущим транспортом.
Основные транспортные магистрали - Центральный, Московский и Панфиловский проспекты. Сейчас прорабатывается вопрос о расширении Панфиловского проспекта, связывающего Ленинградку и станцию Крюково. Движение по нему довольно напряженное, при нынешних темпах роста личного автотранспорта критическая ситуация вряд ли рассосется сама собой. Однако есть и возражения: расширение проспекта может привести к увеличению количества транзитного транспорта. Поэтому округу нужна и альтернативная дорога, которая бы связала его новую часть с Ленинградским шоссе.
Власти планируют построить и развязки на въезде в Зеленоград, но строительство откладывается из-за отсутствия финансирования. Транспортная связь с Москвой - это реальная проблема, и "20 минут от метро транспортом", как пишут в рекламе зеленоградской недвижимости, - это, конечно, лукавство. 20 - 25 минут - это если ехать от метро "Речной вокзал" по Ленинградке утром в Зеленоград, а вечером - возвращаться в Москву. Если наоборот, 20 минут на преодоление пробки, именуемой Ленинградским шоссе, никак не хватит.
В столицу можно проехать также по Пятницкому шоссе через Митино (единственный "затык" - у Митинского рынка) и по Новосходненскому шоссе. Но многие зеленоградцы предпочитают добираться до Москвы общественным транспортом, автобусом или маршруткой до "Речного вокзала" или станции метро "Тушино". Или электричкой от станции Крюково до Ленинградского вокзала, тем более что сейчас пустили экспресс, который идет 29 минут, и не до окраины, а практически до центра города - метро "Комсомольская".

Екатерина Неретина

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100