Rambler's Top100

 Центральный округ Москвы

Якиманка ждет денег (Приложение к газете "Ведомости" Недвижимость. Октябрь.2003)
Одна из самых сладких столичных зон центра: соседка Кремля, испещренное набережными Москвы-реки средоточие элитного жилья, дорогих гостиниц и офисных резиденций. Она же район с безнадежно устаревшими сетями коммуникаций и ветшающими домами. .. Якиманка рождается заново.
По данным компании Stiles & Riabokobylko, в 2002 г. индекс девелоперской активности на территории Якиманки - Замоскворечья в четыре раза превысил показатели 2001 г. Индекс ежегодно рассчитывается компанией на основании объема нового строительства и числа проектов в разных районах Москвы. По словам директора компании Сергея Рябокобылко, в 2003 г. на Якиманке аналитики отмечают прирост числа новых проектов. И это, несмотря на катастрофическую ситуацию с подземными коммуникациями и сложное обременение большинства участков, характеризует территорию района как крайне интересную для инвесторов.
"Инвесторам интересно строить именно в центре, - говорит Евгений Леонов, руководитель отдела перспективных проектов Департамента инвестиционной политики строительства Москвы (ДИПС). - Прежде всего потому, что в силу устоявшихся предпочтений люди хотят здесь жить. Это престижно. Якиманка - это район с уже прекрасно развитой инфраструктурой, с растущей популярностью". Это доказывают многочисленные новостройки Якиманки, среди которых есть и крупные офисные комплексы (в частности, МДМ-банка, "Сибнефти") , и проекты элитных жилых особняков. Однако большая часть гостиничных, торговых и элитных жилых проектов до сих пор располагалась на "большой земле" Якиманки, и гораздо меньше - на "островной" части (между набережной Москвы-реки и Водоотводного канала).
Одна из последних крупных идей строительства в этой обособленной зоне - торгово-развлекательный комплекс на Болотной площади. Инвесторами проекта через создаваемое акционерное общество "Болотная" должны выступить ЗАО "Ингеоком-Инвест" (на 70% ) и ДИПС (на 30% ).
По словам Натальи Сотниковой, начальника отдела маркетинга компании "Комстрин", многие инвесторы с интересом ждут появления здесь доступных участков для реализации своих проектов. "Но за три года ни по одному участку "на острове" не появилось ни одного предложения на городских конкурсах", - говорит Сотникова.
Все или ничего.
До сих пор попытки освоения этой территории отдельными кусками упирались в массу проблем. Пример тому - проект "Царев сад", комплекс, строительство которого заморожено уже не один год. Другой пример проблемного участка - завод "Красный Октябрь", более чем на 50% принадлежащий группе "Гута" и на 25% - Департаменту имущества Москвы. Завод то планируют выводить, то пытаются оставить, сохранив рабочие места. Однако, по мнению генерального директора компании Корпорация развития территорий (КРТ) Юрия Гусева, производство в любом случае должно покинуть эту площадку, уступив место туристической зоне. Есть сложности с участками федеральной земли, занимаемыми, например, Министерством транспорта. "Мосэнерго" - тоже большая проблема: компания хочет развивать свой участок, высвободить площади, которые затем можно коммерчески использовать.
В свете последней моды на застройку районов города не отдельными проектами, а комплексно и власти города, и многие инвесторы заинтересованы действовать по единому плану (собственно, для этого и разрабатывался Генеральный план развития Москвы до 2020 г. , принимаются комплексные программы развития районов и округов). "Комплексное строительство всегда подразумевает значительную экономию средств за счет максимально эффективного использования ресурсов и территории под застройку", - считает Владимир Вашлаев, руководитель отдела по связям с общественностью компании Blackwood. В случае комплексной застройки, рассчитанной по объемам строительства жилья, офисов, развития транспортной сети и инфраструктуры, есть возможность координировать действия многих инвесторов для тех проектов, которые в одиночку им не поднять.
В применении к Якиманке это строительство станции метро "Кадашевская", которое в свое время было признано нерациональным "из-за недостаточного пассажиропотока", а сейчас ее проект возвращается на Болотную площадь, и оптимизация сети дорог. И еще - решение проблем с перекладкой подземных коммуникаций. "Большинство инвесторов, приобретая право на застройку участков Якиманки, получают на 90% не совпадающие друг с другом условия присоединения к городским сетям, - считает Гусев. - При этом каждый новый проект предполагает новое разрытие только что проложенных сетей. Здесь, на территории очень плотно застроенной, "археологически" сложной, этого делать нельзя".
"Нужно понимать, что речь идет о старой Москве со всеми вытекающими отсюда последствиями, - говорит Евгений Леонов. - Здесь требуется провести не только реконструкцию старых домов, но и комплекс работ, связанных с обременением адресов, заменой коммуникаций и решением проблем с транспортной инфраструктурой. Здесь много памятников архитектуры (которые можно только реставрировать) , существуют целые кварталы, которые признаны кварталами исторической застройки".
Якиманка туристическая.
Покинуть Якиманку в итоге придется не только ветхим лачугам, заводам и промзонам, но и всем другим, несовместимым с туристическим и развлекательным бизнесом объектам. Так решило правительство Москвы, приняв летом 2003 г. программу развития Якиманки "Золотой остров" как часть общегородской программы "Золотое кольцо Москвы".
Первый этап программы - "Кремлевское созвездие" - должен быть завершен к 2005 г. Проект реконструкции зоны между Софийской набережной и Болотной площадью был разработан еще в 1995 г. в "Моспроекте-4", но был заморожен из-за кризиса. В проекте будет задействована вся территория острова от Большого Москворецкого моста до памятника 300-летию Российского флота на Западной стрелке, за исключением территории посольства Великобритании и легендарного жилого комплекса Дом на набережной.
Одна из основных идей проекта - сделать эту интересную для туристов часть города пешеходной. В итоге от Третьяковской галереи, через Лаврушинский переулок, через мост и через систему кафе и бутиков туристы смогут попасть на Софийскую набережную, которую также покинет транспорт. Строительство пешеходных мостов уже началось, один из них - самый большой (длинной 200 м) - соединит набережную Театра эстрады и храм Христа Спасителя. "К сожалению, пока это мост в никуда, - говорит Гусев. - Постановления по мостам и "Золотому острову" готовились одновременно, но в результате документы по "Золотому острову" вышли на год позже. Перспективная же идея строительства была в том, чтобы от этого моста сквозь культурно-развлекательный комплекс можно было выйти ко второму мосту (через Водоотводный канал на Якиманку). Третий мост-новостройка соединит Дом художника с памятником Петру I". Объем реконструкции объектов и нового строительства в программе - около 600 000 кв. м.
"Залог успешной реализации проекта - уникальное месторасположение острова: напротив Кремля, вдоль Софийской, Берсеневской, Болотной набережных и в зоне Большого Каменного моста", - считает Владимир Вашлаев. По его мнению, очень важно, что комплексное развитие района в рамках проекта обеспечит формирование единого архитектурного облика Якиманки.
Однако у программы, по словам Гусева, появилось очень много противников - собственники, арендаторы участков и объектов. И любые шаги градостроительных изменений воспринимаются ими как попытка отнять собственность. "Мы завалили владельцев местных объектов письмами с просьбой дать свои предложения на проект, чтобы оптимально соотнести коммерческие интересы и действия городских властей, - говорит Гусев. - Но пока все их предложения ограничиваются просьбой о предоставлении новых участков".
Остров ищет инвестора.
Программа застройки Якиманки под разными названиями возникала в планах столичного правительства не раз. Так, в 2002 г. она появилась как "строительство в 359-м квартале ЦАО гостинично-развлекательного комплекса". С предложением проекта тогда вышла муниципальная компания ОАО "Москва-Курс". По ее инициативе и с одобрения правительства Москвы для координации работ на участках было создано ООО "Международный парк развлечений и туризма" (МПРТ) , в состав учредителей которого вошли компании "Москва-Курс" и "Б. С. К. " (компания холдинга Корпорация развития территорий).
Таким образом, на начало 2002 г. проект застройки Якиманки находился в ведении города (примерно на 30% ) и компании "Б. С. К. ". Тогда же, в 2002 г. , МПРТ были переданы первые участки: на Болотной площади, 6 - 8, на условиях выкупа прав аренды на 49 лет (сейчас к ним добавились участки на Болотной набережной, вл. 15, и на пересечении Большого Каменного моста и Болотной площади - на условиях выкупа права аренды "по рыночной стоимости").
Далее, по данным компании КРТ, "Б. С. К. " в конце января 2003 г. уступила свою долю в проекте инвестору программы - иностранной компании "Хенкок Пропертис Инк". Постановлением, утверждающим преобразованную в "Золотой остров" программу, город разрешил инвестору приобрести и долю города в проекте. Суммы выкупа долей участниками не сообщаются.
Таким образом, генеральным инвестором программы стала "Хенкок Пропертис Инк", заказчиком - компания КРТ. Однако, учитывая стратегические интересы КРТ на Якиманке и большую подготовительную работу, проведенную компанией за 10 лет исследования района, можно предположить, что она вряд ли ограничит свою роль выполнением функций технического заказчика. Тем более что указанный в постановлении инвестор - типичный случай использования офшорной компании для участия российских игроков в дорогостоящих проектах. Связаться с "Хенкок Пропертис Инк", к сожалению, не удалось - за два с лишним месяца в КРТ "не смогли найти" координаты инвестора.
Учитывая объем инвестиций, необходимых для реализации программы (по оценке КРТ, более $1,2 млрд) , ни одной российской девелоперской компании самостоятельно нести такие расходы не по силам. Видимо, единого инвестора и не будет и заказчик будет привлекать инвестиции из нескольких источников.
Предположительно часть денег смогут дать иностранные инвесторы, банки, остальное - местные, российские собственники участков на Якиманке. Пока идет процесс предварительной подготовки, расходы несут КРТ и не названные Гусевым "партнеры компании". По его словам, "по мере продвижения проекта их появляется все больше и больше".
Стоимость подготовительного процесса для проекта "Золотой остров" оценивается примерно в $10 млн. Для начальной стадии реализации проекта будет необходимо вложить еще около $120 млн. На эти деньги нужно переложить старые и сделать новые сети коммуникаций, вывести собственников, владельцев, арендаторов объектов, подлежащих реконструкции, договориться с инвесторами участков, а также позаботиться о привлечении крупных инвестиций. "Мы достигли договоренности со Сбербанком РФ об инвестировании им в проект около $300 млн. Сами собственники участков тоже готовы вкладывать деньги, - говорит Гусев. - Кроме того, серьезно заинтересовался проектом "Золотой остров" японский капитал".
Идея в действии.
Пока деньги стекаются на проект, он вступает в практическую стадию реализации. Компании ЗАО "КРТ Мегаполис", которая является официальным заказчиком по программе, постановлением правительства разрешено приступить к разборке зданий на Болотной площади, 2/4, строение 1, д. 4, 6, 8, и к реконструкции домов на Софийской набережной, 18, строение 1, д. 20, строение 1, д. 24/2, строение 1 и 2. Ордеры на производство работ должны были выдать КРТ и подрядчикам в августе-сентябре. Однако, по словам Гусева, Департамент жилья и жилищной политики Москвы затягивает с оценкой площадей для переселения жителей этих домов. Департамент имущества Москвы должен начать освобождение нежилых помещений на ул. Серафимовича 5/16, а Москомзем - расторгнуть договоры аренды земельных участков

Алена Шевченко

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100