Rambler's Top100 Коттеджи

Коттеджи

Медовый край (Приложение к газете "Ведомости" Жилая и коммерческая недвижимость. №5 (10)  06.03)
По мере заселения Рублево-Успенской трассы популярность 30-километрового отрезка северного соседа Рублевки - Новорижского шоссе в глазах потенциальных покупателей загородных домов увеличивается, земля и дома здесь уверенно дорожают с каждым годом.
Еще в эпоху Ивана Грозного здешние леса активно вырубались под пашню и градостроительство. Обширные бортные леса (липняки, в которых добывали лучший в России липовый мед) тоже вырубили. О том, что истринские леса знавали лучшие времена, говорит предание, пересказанное историком В. О. Ключевским и весьма похожее на знаменитые истории барона Мюнхгаузена. "Один крестьянин, опустившись в дупло огромного дерева, увяз в меду по самое горло, - пишет Ключевский. -Тщетно ожидая помощи в глухом лесу, он два дня питался одним медом и выведен был из этого затруднительного положения медведем, который опустился задними лапами в то же дупло: поселянин схватил его за хвост и закричал так громко, что испуганный медведь быстро выскочил из дупла и вытащил вместе с собою крестьянина".
Соперница Рублевки
Несомненные плюсы новорижского направления - хорошая дорога, практически без пробок в час пик, благоприятная экология, живописная река Истра (с 10-го до 50-го км от Москвы) и пока еще не взлетевшие до небес цены на землю. Минусы - часто неудачное расположение коттеджных поселков и инфраструктура, гораздо менее развитая, чем на Рублевке.
Риэлтеры и инвесторы, которые не увидели в Новорижском шоссе заманчивых перспектив и не сочли необходимым активно участвовать в проектах коттеджной застройки, сейчас склонны принижать популярность направления. Так, по мнению Александра Рыкова, директора по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, новорижское направление станет крепким середнячком. В рейтинге популярности Новорижское шоссе окажется при наилучшем сценарии на 5-м месте - после Рублевки, Ильинского, Калужского и Пятницкого шоссе, а при наихудшем - уступит места еще и северному направлению, включая Дмитровское, Осташковское и Ярославское шоссе (известная транспортная проблема последних сейчас решается), считает Рыков.
Расхождения риэлтеров во мнениях о перспективах новорижского направления во многом зависят от того, имеются ли у компании собственные интересы на этой трассе. Специалисты агентства "Инком-Недвижимость", которое продает в зоне Новорижского шоссе львиную долю новых поселков, считают эту зону Подмосковья лучшей, достойной альтернативой элитной Рублево-Успенской трассы. Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга компании "Инком-Недвижимость", подчеркивает преимущества Новорижского шоссе, обеспечивающего легкое передвижение загородных жителей до столичной работы и обратно. "Дорога в Москву в ближайшее время станет еще быстрее и проще, - говорит Елисеев. - Особенно когда столичные власти решат вопрос о прокладке тоннеля под Серебряным Бором, который соединит Новорижское шоссе с Краснопресненским проспектом".
Еще одно достоинство Новорижской трассы, по словам Елисеева, - отсутствие контраста между новыми и старыми поселками, присущего Рублевке. "Проезжая по Новорижскому шоссе, вы почти не встречаете вокруг ветхих, разваливающихся домов, вся застройка более-менее современная, и разительного противопоставления бедности и роскоши здесь нет", - говорит он.
"Ровное" и "равное" окружение в застройке отмечают и специалисты Penny Lane Realty, но уже в том плане, что элитному дому на Новорижском шоссе не место. "Одно можно сказать точно: альтернативой Рублевке Новорижское шоссе не является и вряд ли станет, - считает Рыков. - На этом направлении доминируют поселки класса С. Коттеджных поселков класса А нет, а класс В представлен единичными случаями. Есть еще высококачественные маленькие камерные поселки, но их дома не обращаются на открытом рынке и не влияют на него".
Само качество земли на Новорижском шоссе не способствует строительству наиболее дорогого и высококачественного жилья, считает Рыков. По его мнению, почти вся земля здесь -
бывшие колхозные поля, иногда довольно живописные. Именно эти поля обеспечивают сейчас значительную долю выхода земли для коттеджного строительства. "Но качественное жилье нельзя строить среди полей, - считает Рыков. - Поэтому-то и класс строящихся здесь поселков довольно низок".
"В данный момент новорижское направление - альтернатива рублевскому для покупателей со средним достатком, живущих на западе столицы. Что же касается элитных зон по этому направлению, то их не так много", - считает Наталья Михайлюк, менеджер пресс-службы "Ми-эль-Недвижимости".

Земля дорожает
Розничные цены на землю близ Новорижского шоссе составляют, по оценке специалистов Penny Lane Realty, от $4000 до $14 000 за сотку. По словам Елисеева, еще 2-3 года назад стоимость земли на Новорижской трассе с подведенными коммуникациями не превышала $2000-2500 и за это время сильно подросла - до $10 000-12 000 за сотку. "Причины столь значительного роста - увеличение популярности трассы, ее застройка современными поселками, развитие инфраструктуры", - считает Елисеев.
Специалисты компании Soho Realty, объявившие о начале продаж земельных участков на 26-м км Новорижского шоссе, отмечают значительное облегчение ситуации с получением землеотвода. Риэлтеры, 2-3 года назад оформившие свои заявки, наконец дождались их подписания, и в ближайшее время на рынок должны выйти новые предложения земли по Новорижской трассе.
Константин Кирпичников, руководитель отдела загородной недвижимости компании Soho Realty, смотрит на перспективы развития Новорижской трассы оптимистично. По его мнению, только за 2002 г. цены на землю по Новорижской дороге выросли в 1,5 раза. "Год назад стоимость самых хороших участков в районе до 15-го км от МКАД не превышала $6000-9000 за сотку, - говорит Константин Кирпичников. - А сегодня они стоят не менее $10 000-15 000 за сотку. Поэтому вся земля и по Новорижской трассе, и на Рублевке распределена между крупными лэнд-девелопера-ми. Даже если она еще не выставлена на рынок, она уже имеет хозяина".
Однако Михайлюк из "Миэль-Недвижи-мости" резкого роста цен на участки по новорижскому направлению не ожидает. "Повышение стоимости сильно сказалось бы на спросе, поскольку потенциальные покупатели (большинство из которых - представители среднего класса) будут вынуждены отказаться от приобретения загородного дома по этому направлению, - говорит она. - О том, что существует реальный бум на Новорижское шоссе, говорить преждевременно. А информация о быстром росте популярности Новорижского шоссе в большинстве своем является рекламной".

Ближе к городу
В пределах 10-20-го км от МКАД (окрестности Красногорска и Дедовска) по Волоколамскому шоссе - зона, обильно застроенная садовыми товариществами, стародачными и современными коттеджными поселками, подступающими близко к дороге. Самое известное место поселений - Нахабино и Снегири. По мнению риэлтеров, это излюбленные места элиты российского искусства и культуры. Здесь есть поселки архитекторов и художников, мэтров балета. 1оворят, что летом на местных фазендах отдыхают Владимир Васильев, Майя Плисецкая, Марк Рейзен и Людмила Максакова. Новорижская трасса близ шоссе не так сильно застроена, но для тех, кто не готов тратить более получаса времени на поездки из города в загородный дом и обратно, здесь сейчас предлагаются несколько новых поселков.
Наиболее привлекательными с точки зрения покупки представляются специалистам Penny Lane Realty поселки "Третья охота" и "Никольская слобода". Они расположены неподалеку от населенных пунктов Поздняково и Николо-Урюпино. К тому же в этом месте самая развитая инфраструктура на Новорижском шоссе.
В районе 15-километровой зоны шоссе строится поселок "Чистые пруды" - всего 16 домов из пенобетона и кирпича, с гаражом. Минус участков - небольшой размер (10-14 соток), зато существенный плюс проекта - живописный ландшафт с каскадом прудов и лесным окружением. Продажа домов идет по цене $1200-1300 за 1 кв. м с учетом стоимости земли.
На 18-м км шоссе, рядом с деревней Веледниково, строятся 26 домов в поселке "Усадьба Веледниково". Продажи участков (от 15 до 30 соток) начались в январе 2002 г. И, по словам Елисеева, корректировались в сторону повышения. Так, по итогам шести месяцев продаж стоимость предложения увеличилась с $3500 до $5000 за сотку, а стоимость строительства дома - с $750 до $1100 за 1кв.м.
После 20-го км цены несколько снижаются. Но определяющими факторами цены по-прежнему остаются доступность подъезда с трассы, коммуникации, инфраструктура, ландшафт поселка и его близость к лесу и воде. Один из самых продаваемых поселков - "Балтия" (20 км от МКАД). Здесь уже продано больше 70 домов по цене от $920 за 1 кв. м с учетом стоимости земли. Удачный вариант для тех, кто хочет поселиться в лесу, а не возле него, - участки по 20-50 соток расположены внутри заповедного леса, рядом с прудом и рекой. Здесь есть даже собственная транспортная развязка и торгово-досуговый комплекс. Единственное, что может остановить покупателя, - большой размер домов (проекты представлены в 20 базовых вариантах) площадью от 250 до 500 кв. м. В итоге стоимость кирпичного коттеджа стартует с суммы в $0,25 млн.
Дома с большей возможностью выбора площади и хорошей инфраструктурой внутри поселка можно купить рядом - в строящемся поселке "Княжье озеро" (20 км от МКАД). Этот проект на Новорижской трассе, пожалуй, самый крупный на сегодняшний день - запланировано строительство более 230 домов. Первая очередь - 64 дома по цене $1200 за 1 кв. м с землей.

Ближе к природе
Второй крупный по подмосковным меркам город, который пересекает Волоколамское шоссе, - Истра. Новорижская трасса проходит южнее города. Истра находится на "экологической" границе "московского смога" и "подмосковной чистоты" - за 30 км от МКАД. С точки зрения экологов, это минимальное расстояние, которое сводит на нет вредное воздействие мегаполиса на природу.
В пределах желательной для многих покупателей загородных домов зоны в 50 км Новорижская трасса может предложить весьма разнообразный выбор поселков.
На 29-м км шоссе на территории 12 га строится поселок "Белая дача". Он с одной стороны примыкает к лесному массиву, за которым протекает река Истра, а с другой - граничит с березовой рощей. Компания "Инком-Недвижимость", реализующая дома в поселке, обещает будущим новоселам охрану, службу эксплуатации комплекса, а также строительство мини-маркета и кафе. Стоимость участков - от $4000 за сотку, если у леса - от $5000. Стоимость кирпичных домов - от $550 за 1 кв. м.
Еще один поселок "Инкома" - "Дачное". Он расположен на 48-м км Новорижского шоссе, можно доехать и по Волоколамскому (38 км). На 8 га территории продаются 40 участков площадью 9, 12 и 20 соток. В 500 м от поселка - плотина, на местном озере (80 х 2500 м) можно купаться и ловить рыбу. Стоимость земли - $2500-3500 за сотку, уже включая газ и электричество на границе участка. Очень невысокая цена строительства дома: цена 1 кв. м под чистовую отделку - от $350 (со стоимостью септика, скважины, разводки коммуникаций по дому). В поселке планируется построить 25-30 домов, срок сдачи - IV квартал 2004 г.
Совсем близко к нему, на 49-м км шоссе от МКАД, строится поселок "Зеленый шум" - 60 участков на территории 12 га. Удаленность поселка от столицы компенсируется невысокой ценой предложения: строительство дома с учетом цены земли -от $650 за 1 кв. м или $480 - без земли (тогда она пойдет по цене $2200 за сотку). Другие поселки на отрезке 40-60 км по Новорижской трассе - "Уютный" (49 км), "Радуга" (45 км), "Сокольники" (53 км).
Для любителей природы новорижское направление предлагает два нестандартных поселка. О намерении построить оригинальный поселок из домов с прозрачными стенами заявили топ-менеджеры компании "Вимм-Билль-Данн" Михаил Дубинин и Александр Орлов. Архитектурную концепцию разрабатывало бюро "Аркгранд". На 80 га лесной территории проведут коммуникации и построят дома площадью от 400 кв. м со стенами из прозрачного материала, что позволит новоселам теснее общаться с природой. Планируемая стоимость продажи домов - до $1500 за 1 кв. м. Для финансирования проекта топ-менеджеры планировали выделить около $10 млн, полученных от продажи акций ВБД и в виде дивидендов по ним.
Второй проект с претензией на оригинальность - экопоселок "Величъ", продажи в котором открылись весной 2003 г. Инвестировать строительство поселка на 58 домов в предместье Звенигорода собралась группа частных лиц - инвесторов, пожелавших поселиться вместе. Большинство из них уже живут в домах, построенных в рамках первой очереди строительства. Идея поселка, по словам Геннадия Левина, члена правления экогородка, родилась из стремления инициаторов строительства "жить на природе, дышать чистым воздухом", ничем эту природу не портя. Поэтому примером для "Велича" послужили, в частности, экопоселения в Шотландии. Там поселок Финдхорн, населенный по преимуществу вегетарианцами, создан по принципу общины: есть общее хозяйство, а также свои ветроэлектростанция, система биологический очистки воды, экологически безопасной утилизации мусора.
В российском изложении первый экогородок обойдется владельцу дома в сумму от $300 000. В использовании ветряных электростанций, а также усиленной тяге к вегетарианству жители "Велича" замечены не были. Возможно, экогородок - оригинальная идея. Но, видимо, не столько "экологическая", сколько маркетинговая.

Квартира за городом
Западное направление дает хорошие шансы обрести жилье и тем, кто не готов переселиться в загородный дом, а предпочитает остаться в городской квартире. Новорижское и Волоколамское шоссе в зоне 50 км от столицы проходят вблизи двух подмосковных городов - Красногорска и Истры. Первый благодаря близости к столице представляет интерес для желающих приобрести городскую квартиру, так как новостроек в последнюю пятилетку здесь изрядно прибавилось. Правда, и цены здесь стали близки к столичным: в среднем нетиповая новостройка обойдется покупателю в $700-800 за 1 кв. м. Цена справедливая, особенно учитывая хорошую экологическую репутацию города, многовариантность транспортной доступности (электричка, Новорижское, Волоколамское и Ильинское шоссе) и близость к столице, в состав которой, кстати, Красногорск входил в течение одного года (с августа I960 г. по сентябрь 1961 г.).
Об Истре можно сказать, что она славится очень низкими ценами на городское жилье (от $300 за 1 кв. м), а также растущими ценами на земельные участки и дома. Первое - из-за существенного расстояния от Москвы, последнее - благодаря присутствию одноименной с городом реки, желанной соседки для любого поселка.
Купаться и покупать
В качестве еще одного негативного фактора влияющего на популярность Новорижской трассы, риэлтеры называют "недоразвитость" инфраструктуры. Понятия "новое" и "скоростное" во многом предопределяют характер этой трассы и прилегающей к ней территории во всех аспектах, считает Рыков. С одной стороны, новая скоростная дорога, новые неизношенные и современные коммуникации, с другой - отсутствие транспортных развязок и качественных второстепенных дорог, неразвитая инфраструктура, в том числе и в части, касающейся тех же коммуникаций.
Но Кирпичников из Soho Realty не считает, что инфраструктура Новорижской трассы так уж плоха. "На самой трассе действительно нет инфраструктуры, поскольку она проходит вне населенных пунктов, - говорит он. - Но от наиболее выгодно расположенных поселков крайне близко до обжитой и застроенной Рублевки. Кроме того, есть поселки, развивающие собственную инфраструктуру".
Любителям спокойного отдыха предоставляется хорошая возможность проводить время на Истре. Из любого уголка района до реки можно доехать (если дорога к этому располагает) максимум за 15-20 минут. Правда, эта река в пределах доступности с Новорижской трассы далеко не так широка и пригодна для купания, как Истринское водохранилище, которое стало местом паломничества яхтсменов, серфингистов и поклонников водных мотоциклов.
Местные жители из тех, кому мало рыбалки и купания, отправляются кататься в местный скромный по столичным меркам горнолыжный клуб на горе Фавор в окрестностях Нового Иерусалима. Жителям новорижских поселков, особенно тем, кто норовит обустроиться ближе к столице, приходится за развлечениями ездить на соседнюю Рублевку. Или развивать собственную инфраструктуру. Как, например, сделали застройщики "Никольской слободы" и "Третьей охоты" - ближайших соседей (между поселками 500 м). По словам специалистов Soho Realty, застройщики поселков договорились и создали взаимодополняемую инфраструктуру. В "Никольской слободе" будут спорткомплекс (фитнес, 25-метровый бассейн), детский сад, лицей, рядом с поселком будет вырыт пруд, на берегу которого построят ресторан. В "Третьей охоте" будут благоустроенный пляж на берегу реки Липки, общественный центр, в котором разместится отделение банка, пункт обмена валюты, медпункт, супермаркет, сауна и солярий. До World Class на Рублевке - 2 км. Из особенностей инфраструктуры - рядом гольф-клуб в Нахабине и конно-спортивный комплекс "Новый век" в Николо-Урюпине (1 км до "Никольской слободы"), где проходил кубок мэра Москвы по конкуру. Там можно кататься и держать своих лошадей.
По части собственных развлечений и шопинга поселок "Княжье озеро" (20 км от МКАД) тоже обещает не разочаровать новоселов. Здесь планируется построить супермаркет, ресторан, бассейн, спортивно-оздоровительный центр, детский сад, теннисные корты и собственную службу быта.

Дорога в храм
С XII в. славяне начали осваивать местные земли. Сначала землю отдавали воеводам, чтобы они защищали свои владения и рубежи Москвы, затем существенную часть земли от Красногорска до Истры получила церковь, а после на дороге, ведущей к холодным прибалтийским морям, обосновались купеческие семьи, вплоть до XIX в. поставлявшие провизию к столу знатных вельмож московских. Которые, кстати, и сами не брезговали обустраивать на красногорской земле свои усадебные владения.
К достопримечательностям самого Красногорска сейчас относятся бывшая усадьба Знаменское-Гу-байлово, принадлежавшая князю Василию Михайловичу Долгорукову-Крымскому (XVIII в.), а также бывшие усадебные земли предместья города в XVII-XIX вв. - Архангельское, Ильинское, Петровское (Дурнево), Николо-Урюпино.
На 38-м км Новорижского шоссе невозможно не обратить внимание на возвышающуюся на 44 м ввысь одну из современных достопримечательностей района - рукотворную пирамиду Голода, российского ученого, убежденного в целительном влиянии геометрии закрытых пространств на здоровье. Он уверяет, что люди в его пирамиде чувствуют себя лучше, а вещи заряжаются особой энергией и приобретают целительные качества.
Доехав до владений Истринского района, пронизанного сетью рек и речушек, впадающих в Истру, можно дышать особенно глубоко - эта земля славится хорошей экологией. Но не только ею одной. Истринский край является в прямом смысле слова благословенным: в XVI в. земля оказалась в распоряжении церкви и должна была стать аналогом Святой Земли Иерусалимской. Правда, широко развернуться духовенству так и не дали. В 1683 г. империя лишает церковь большинства земель и не дает Никону довести начатые преобразования до конца. Но туристам и охотникам за достопримечательностями по сей день показывают многочисленные местные церкви, в том числе главную жемчужину - храмы и соборы Нового Иерусалима.

Алена Шевченко

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100