Rambler's Top100

                                                                               Загородная недвижимость

 

Документы на коттедж и на участок  (Из выпуска от 01-06-2010 рассылки «Недвижимость: сенсации, скандалы, казусы»)

Покупая дом с участком в коттеджном поселке от застройщика, необходимо тщательно проверить целый ряд документов. Приводим краткую справку по каждому из них.
Покупая дом с участком в коттеджном поселке от застройщика, необходимо тщательно проверить целый ряд документов. Приводим краткую справку по каждому из них.
Правоустанавливающие документы юридического лица - Устав организации, Свидетельство о постановке на регистрационный учет в налоговых органах, Свидетельство о присвоении ИНН и документ, подтверждающий права руководителя (решение учредителей, протокол общего собрания, приказ и т.п.). Эти документы подтверждают право заниматься коммерческой деятельностью.
Далее необходимо проверить документы, связанные с правами застройщика на земельный участок. К ним относятся Постановление районной администрации о выделении участка, с подробным описанием под какие цели и на каких условиях. Если участок был выделен на правах аренды, надо обратить внимание на сроки аренды и порядке передачи его в собственность.
Также должны быть представлены концепция коттеджного поселка и утвержденный генеральный план. В приложениях к генплану обязательно описываются все инженерные сети поселка. Будущему домовладельцу необходимо знать откуда будет поступать вода, как будет устроена канализация и т.д. И само собой должно быть разрешение на строительство от местной администрации со всеми необходимыми согласованиями.
Кроме того, важно проверить наличие технических условий (ТУ) на подключение коммуникаций - электросетей, газа, водоснабжения, телефонной связи. В ТУ указывается полный объем выделенных ресурсов. Например, если на коттеджный поселок из 20 домов выделена мощность 100 кВа, по 5 кВа на домовладение, то на освещение улочек и зон отдыха трансформаторной мощности уже не хватит. И такую ситуацию надо предвидеть.
Если коттеджный поселок уже сдан госкомиссии, то у застройщика надо запросить заключение госкомиссии. Если к строительству были привлечены сторонние организации, обязательно наличие акта выполненных работ.
Непосредственно на сам коттедж и прилегающий к нему участок должны
быть:
* свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
* правоустанавливающий документ на участок с указанием, на каком основании приобрел землю застройщик: постановление местной администрации о предоставлении участка, договор купли-продажи и др.;
* кадастровый паспорт участка;
* свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом;
* кадастровый паспорт на строение из БТИ.
В свидетельстве о праве собственности на участок содержится информация о назначении и разрешенном использовании участка (ИЖС, ЛПХ и т. д.).
Последний важный документ - договор с управляющей компанией, которая будет обслуживать коттеджный поселок.
.

 

Загородная недвижимость: правила оформления ("M2 = Квадратный метр", 19 (227), 11 мая - 17 мая 2005 г.)
Сегодня на рынке загородной недвижимости — множество самых разнообразных предложений. Тот, кто хочет приобрести подмосковное жилье, может выбрать подходящий дом в стародачном месте или современном поселке или купить земельный участок, на котором построить коттедж по своему вкусу. У каждого из этих вариантов есть свои особенности.
Прежде всего необходимо определиться, для каких целей вы покупаете загородную недвижимость: собираетесь жить там постоянно или только приезжать на отдых в летние месяцы. Многое зависит и от того, какой суммой вы располагаете.
Пришел, увидел, купил
Если не самый простой, то самый быстрый способ обзавестись подмосковной резиденцией — купить построенный дом. Главным плюсом этого варианта является меньшая стоимость по сравнению с домом, строящимся специально для вас. Все расходы по покупке вы будете оплачивать единовременно: за участок и дом перечисляется конкретная сумма, и иных расходов (кроме пошлин за регистрацию) нести не придется. Размер пошлины можно уточнить в Налоговом кодексе (гл. 25.3), где указаны все возможные их виды (других пошлин никто не имеет права взимать).
Еще один положительный факт — все документы (и на участок, и на дом) будут оформлены сразу. Непосредственно процесс регистрации документов займет около месяца, с учетом подготовительного этапа на оформление сделки уйдет не меньше двух месяцев. Но после этого вы станете полноправным собственником. Въезжать в готовый дом можно сразу после оформления сделки.
К минусам покупки готового коттеджа относится то, что не всегда удается быстро найти вариант, который отвечает всем требованиям; кроме того, в процессе выбора дома вы практически лишены возможности оценить реальное качество постройки и вынуждены ограничиться визуальным осмотром здания.
Если вам приглянулся старый дом, то надо учитывать, что он может потребовать ремонта, существует опасность износа инженерных коммуникаций. Перестройка дома обойдется недешево, все изменения вы будете обязаны зарегистрировать. Для этого дом придется заново вымерять, чтобы уточнить его новую площадь и планировку, и по итогам обмера переоформлять документы. Соответственно, будет необходимо помимо комплекта старой документации предоставить документы, подтверждающие новые параметры здания.
Доверяй, но проверяй
Если вы решили купить земельный участок с домом, вам необходимо проверить ряд документов, в первую очередь убедиться в подлинности свидетельства о праве собственности на землю. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной и все последующие за ней — тоже.
Желательно навести справки, является ли продавец дома добросовестным приобретателем. Если вы покупаете недвижимость в уверенности, что продавец — добросовестный собственник, вы сами становитесь таковым. Значит, в случае возникновения проблем (т. е. при предъявлении претензий истинным собственником) вы сможете защитить свои права на имущество и вся ответственность целиком ляжет на того, кто незаконно продал вам объект.
В случае приобретения дома, который построен на арендованной земле, необходимо уточнить, позволяют ли условия договора аренды передавать право пользования участком другим лицам. Покупатель дома сможет пользоваться землей в том объеме, в каком это необходимо для эксплуатации дома. Учтите, владелец участка имеет право потребовать от вас денежную компенсацию за пользование землей.
Также стоит уточнить, имеются ли документы на строительство дома и его ввод в эксплуатацию (правда, если дом старый, их может не существовать). Особое внимание обратите на соответствие реальной планировки дома его официальному плану. Если между ними есть расхождения, необходимо их устранить до того, как покупка будет оформлена.
При подаче документов на регистрацию нужно узнать, не менялись ли какие-либо данные (паспорт, место жительства) у сторон. Если в процессе подготовки сделки данные изменялись, лучше всего заново переоформить все документы. В противном случае придется оплачивать внесение изменений в документы.
Как потратить лишние деньги и время
При покупке земли и последующем строительстве дома весь процесс займет больше времени и обойдется гораздо дороже. Этот вариант — для тех, кто согласится ждать и платить за то, чтобы дом отвечал его вкусу.
Сначала надо будет найти подходящий земельный участок, затем спроектировать и построить здание и оформить права на него. Любой участок нужно профессионально оценить с точки зрения его пригодности для строительства дома, т. е. надо начинать с геологического исследования. На этом этапе работ экономить нельзя, поскольку от качества его проведения зависит долговечность будущего здания.
Еще до начала строительства вам необходимо получить проект дома. Можно выбрать уже готовый проект, разработать подходящий вариант на базе существующего или создать свой, индивидуальный. При заключении договора с проектировщиками проследите, чтобы в документе была определена их ответственность. Если впоследствии в построенном доме обнаружатся недостатки, связанные с ошибками в проектировании, можно будет призвать авторов к ответу. Аналогичные условия необходимо включить в договор со строительной компанией.
Стоимость работ определяется сметой, являющейся неотъемлемой частью договора. Практически всегда финансирование строительства происходит поэтапно, окончательный расчет производится после сдачи объекта в эксплуатацию. Количество и продолжительность этапов, размеры платежей и другие детали оговариваются при заключении договора.
Позаботьтесь о своевременной проверке квалификации нанимаемых вами людей: от их работы будет зависеть качество вашего будущего жилища. Лучше обратиться к серьезным специалистам, которые занимаются всем комплексом работ, связанных со строительством коттеджей, и отвечают за него целиком и полностью.
Все процедуры, связанные с проверкой документов на землю, актуальны и для этой ситуации: составляется договор купли-продажи, проверяются документы на участок и документы, подтверждающие личность заявителя, платится госпошлина, — и через некоторое время вы становитесь собственником участка. При этом обязательно выясните целевое назначение выбранного земельного участка. Если он относится к землям лесного или водного фондов, то по закону какое-либо строительство на этой земле запрещено: возведенные постройки могут обязать снести за свой счет. Например, согласно действующему законодательству, застройка может находиться не ближе 150 м от воды, а в этих пределах допускаются только сооружения без фундамента.
Процедуру регистрации права собственности вам придется проходить два раза, поскольку после окончания строительства дома его тоже надо оформить в собственность.
Для регистрации права собственности необходимо обратиться в регистрационную палату, где можно получить бланк заявления и квитанцию для оплаты госпошлины, а также выяснить, какие именно документы от вас потребуются и как они должны быть оформлены. В частности, уточните, необходимо ли их нотариальное удостоверение. При регистрации вновь возведенного дома, как правило, требуют документы на землю, а также документы, подтверждающие факт окончания строительства (сдачи) дома. Разумеется, необходимо будет написать заявление о регистрации права собственности, оплатить госпошлину и предъявить свои документы. Регистрация позволяет стать полноценным собственником и свободно распоряжаться имуществом.
Вы приобретаете недостроенный дом? Право собственности на него также можно оформить. Для этого необходимо предъявить документы на землю, проектно-разрешительную документацию, разрешение на строительство и документы, описывающие объект.
Как это ни парадоксально прозвучит, но в ряде случаев строить дом удобнее, чем купить готовый. Например, у вас достаточно денег для покупки участка, а на дом не хватает, — вы сможете вести строительство по мере появления средств. Разумеется, такое строительство растянется на неопределенный срок. Правда, если вы возьмете кредит, чтобы ускорить процесс, то над вами будет «висеть» долг. Учтите и то, что некоторые банки запрещают своим должникам погашать кредит ранее, чем через шесть месяцев, или вводят для подобных случаев систему компенсационных выплат (штрафов).
Несомненным плюсом строительства коттеджа после покупки земли является уверенность в том, что дом будет правильно оформлен в собственность: не возникнет проблем с прежними собственниками, не придется проверять юридическую чистоту прежних сделок. Кроме того, такой дом впоследствии будет легче продать.
Иван КУПРИЯНОВ, юрист
Каринэ Паршукова. Юрист отделения «Нахимовское» департамента загородной недвижимости корпорации «ИНКОМ-Недвижимость»:
— Главное, на что необходимо обратить внимание покупателю загородной недвижимости, — какие правоустанавливающие и другие необходимые документы ему обязан предъявить продавец для проведения сделки. У продавца должно быть зарегистрировано право собственности на отчуждаемый объект недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством.
Форма некоторых необходимых для сделки документов, например, свидетельство о праве собственности на землю, несколько раз изменялась, также менялся порядок регистрации и сама организация, проводившая регистрацию прав собственности на землю. Поэтому при наличии у продавца документов старого образца покупатель может либо самостоятельно провести проверку соответствующего пакета документов, необходимых для сделки, либо обратиться за помощью к специалисту, имеющему опыт работы с объектами загородной недвижимости.
Процесс самостоятельного возведения собственником жилого дома или дачи необходимо начать с получения разрешения на строительство в администрации того района, где находится земельный участок. После этого надо согласовать проект строения в комитете по архитектуре и градостроительству данного района. И только потом можно приступать к возведению здания.
Когда процесс строительства дома подходит к завершению, нужно ввести построенный объект в эксплуатацию и оформить право собственности на него надлежащим образом. Для объектов загородной недвижимости порядок сдачи в эксплуатацию несколько отличается в зависимости от того, жилой ли это дом в деревне или садовый домик, находящийся в садовом некоммерческом товариществе. Разновидность строений в загородной недвижимости влияет на сроки оформления строения в собственность и на количество инстанций, в которых надо получать соответствующие разрешения или согласования для сдачи дома в эксплуатацию.
Сергей Касаткин. Директор департамента продаж управления загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Строительство загородного дома — дело довольно сложное, но вполне осуществимое, если точно знать, что и как следует делать.
Для начала необходимо приобрести земельный участок. В организованных коттеджных поселках, которые предполагают определенную концепцию строительства, земля без подряда не продается. Частные покупатели обычно приобретают участки в кооперативах или садовых товариществах. У такой покупки — свои преимущества: вы получаете в распоряжение землю, на которой можете возвести дом по собственному вкусу и сэкономить на строительстве, пригласив более дешевую строительную организацию.
Есть основные правила, которые следует учитывать при покупке земли для строительства: участок должен располагаться недалеко от транспортных сетей, чтобы к нему можно было провести дорогу; лучше, если он находится поблизости от населенного пункта, иначе подведение электричества, газа, воды будет стоить дорого, а в ряде случаев может и вовсе оказаться невозможным. На проведение инженерных сетей и строительство дома необходимо получить разрешение в соответствующих органах. Надо быть готовым к тому, что этот первый этап отнимет у будущего домовладельца много времени и сил.
Следующий шаг — разработка проекта. Услуги проектировщика и дизайнера сейчас востребованы, а потому недешевы. Первоначальная смета может сильно отличаться от итоговой, значит, точно спланировать расходы не удастся.
Когда все разрешения получены и проект готов, наступает очередь подбора строительной бригады. Будет лучше, если их смогут порекомендовать знакомые или архитектор. Но в любом случае контролировать ход строительства придется лично, в течение нескольких месяцев придется регулярно посещать участок.
Даже очерченные вкратце этапы работ показывают, насколько большие денежные и временные затраты требует процесс возведения собственного дома. Поэтому для многих оптимальным вариантом становится покупка готового жилья. Тем, кто намерен постоянно жить за городом, лучше приобрести коттедж в поселке, где есть собственная развитая инфраструктура. Как правило, проект поселка предусматривает несколько различных вариантов внутренней планировки объекта, перед началом строительства покупатель имеет право внести в него собственные коррективы.
При покупке дома или участка в коттеджном поселке вы можете купить как готовый дом, так и участок с подрядом. При этом заключается договор с подрядной организацией, которая будет строить дом по одному из проектов, предусмотренных для данного поселка. При покупке земли с подрядом клиент может сам контролировать все этапы строительства, менять параметры и вносить изменения в существующий проект, самостоятельно подбирать материалы.
Есть в этом случае и свои минусы. К примеру, покупая участок земли с подрядом в коттеджном поселке, вы не можете знать наверняка, когда этот поселок будет полностью построен. Поэтому существует риск в течение многих лет жить практически на стройке. Чтобы обезопасить себя, при покупке нужно внимательно изучать договор. Грамотные застройщики страхуются от долгостроя, указывая в договорах четкие сроки начала и окончания строительства.

 

 

Покупка-продажа земельного участка ("Недвижимость & Цены", № 21, май 2005г.)
С наступлением весенне-летнего периода значительная часть жителей города потянулась на дачи, в загородные дома, на свои, образно говоря, шесть соток. Есть и те, кто только планирует построить дом и рассматривает предложения по продаже земельных участков. Процесс их приобретения достаточно хлопотный и занимает много времени. Представленный материал окажет вам помощь в решении некоторых вопросов, возникающих при такой сделке.
С чего начать?
Естественно, для начала необходимо собрать все документы на землю и жилой дом. Начнем с земельного участка. Для его продажи понадобятся правоустанавливающие документы. Если вы приобрели земельный участок после 31 января 1998 года, то на руках у вас должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю, выданное учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если такой документ у вас есть, то все в порядке. Но если участок приобретен до 31 января 1998 года, то, прежде чем продать его, вам следует пройти перерегистрацию прав на землю. Не стоит волноваться — сделать это можно одновременно с подачей всех документов на регистрацию перехода прав от продавца к покупателю.
Сколько стоит услуга по перерегистрации ранее возникших прав? Если перерегистрацию прав проводят одновременно с регистрацией сделки об отчуждении или переходе права, то государственная пошлина за перерегистрацию не взимается. В данном случае платить нужно только за сделку об отчуждении или переходе права.
В других случаях, например при регистрации ранее возникших прав по желанию правообладателя, взимают государственную пошлину в размере, равном половине установленной суммы пошлины за регистрацию прав. Так, для юридических лиц величина пошлины при перерегистрации составит — 3750 руб., для физических лиц — 250 руб.
В соответствии с Земельным кодексом РФ объектом купли-продажи являются только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В результате такой процедуры участок получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков, земле присваивают кадастровый номер.
Для проведения кадастрового учета заинтересованные правообладатели или уполномоченные правообладателями лица подают в органы, осуществляющие деятельность по ведению государственного земельного кадастра, заявки, правоустанавливающие документы на земельные участки.
Государственный кадастровый учет земельных участков проводят в течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов. В итоге заявителям выдают удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.
Прежде чем продавать жилой дом, так же, как и в случае с земельным участком, следует перерегистрировать право собственности на дом, если оно возникло до 31 января 1998 года. Что немаловажно, сделать это можно одновременно с подачей всех документов в органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Составляем договор
Допускается оформлять договор купли-продажи жилого дома с земельным участком в простой письменной форме. По желанию сторон договор составляют и удостоверяют у нотариуса.
Что необходимо указать в договоре? Во‑первых, следует полностью написать фамилию, имя, отчество, а также внести в документ паспортные данные, год рождения, место жительства продавца и покупателя и т. д.
В договоре надо описать земельный участок в точном соответствии с выданным вам кадастровым планом, а именно указать наименование, местоположение, площадь участка, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование. Жилой дом также нужно описать полностью.
В числе сведений о земельном участке и расположенном на нем жилом доме необходимо упомянуть, на каком основании принадлежит продавцу недвижимое имущество и какими правоустанавливающими документами это подтверждено.
Обязательно следует обозначить цену договора. Стоимость можно указать в условных единицах, но надо уточнить, что расчеты производят в рублях по курсу на момент оплаты. Кроме того, в данном документе вы вправе предусмотреть условия передачи денег и имущества, а также срок представления договора на государственную регистрацию прав и сведения о том, кто оплачивает регистрационный сбор.
Продавец при заключении договора обязан ознакомить покупателя с имеющейся у него информацией об обременениях земельного участка и его ограничениях. То есть если продавец гарантирует, что участок не обременен и не ограничен в правах, то это также нужно зафиксировать в договоре.
Покупатель в случае предоставления ему продавцом ложной информации относительно отчуждаемого имущества и иной информации, способной оказать влияние на решение покупателя о покупке данного недвижимого имущества, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему неудобств. Ложная информация относительно отчуждаемого имущества может включать сведения о (об):
  обременениях или ограничениях его использования;
  разрешении на застройку данного земельного участка;
  соседних земельных участках, оказывающих существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого участка;
  качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование участка и его стоимость.
Требования о предоставлении информации относительно отчуждаемого имущества установлены федеральными законами.
При составлении договора купли-продажи надо учитывать, находится ли жилой дом в общей собственности (в собственности двух или нескольких лиц). Для распоряжения таким имуществом законом предусмотрен особый порядок.
Отчуждаемый дом может находиться в долевой или в совместной собственности. Если имущество находится в долевой собственности, то при продаже доли постороннему лицу участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Для этого продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий продажи упомянутого недвижимого имущества. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут в течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу, но не ниже ранее предложенной.
Если купля-продажа произошла с нарушением правила о преимущественной покупке, то любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Если недвижимость находится в совместной собственности, то для распоряжения таким имуществом требуется согласие всех участников. Так, например, если дом является собственностью мужа и жены, то нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга на отчуждение.
Совершенную одним из участников совместной собственности сделку по продаже могут признать недействительной по требованию остальных участников из‑за отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.
Государственная регистрация
Государственной регистрации подлежит как договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, так и переход права собственности от продавца к покупателю.
Для регистрации договора купли-продажи надо представить следующие документы:
заявление о государственной регистрации;
документ, удостоверяющий личность участника сделки (его представителя);
нотариально удостоверенная доверенность на государственную регистрацию договора в случае регистрации через представителя;
документ об оплате государственной пошлины за регистрацию договора;
подлинники правоустанавливающих документов продавца на отчуждаемое имущество;
план БТИ жилого дома (подлинник и копия);
кадастровый план земельного участка;
договор купли-продажи;
документ о лицах, проживающих в жилом доме (выписка из домовой книги).
В некоторых случаях необходимы другие документы, такие, например, как нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение (если отчуждаемое имущество находится в совместной собственности), согласие родителей, усыновителей или попечителей (если продавец — несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет), согласие попечителя (если собственник отчуждаемого имущества — ограниченно дееспособный гражданин).
При регистрации договора купли-продажи доли в праве следует представить документы о соблюдении преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности.
При регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю необходимы:
заявление продавца о регистрации перехода права к покупателю;
заявление покупателя о регистрации его права;
документ об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода прав;
иные документы, представление которых предусмотрено законодательством (например, передаточный акт).
Государственную регистрацию осуществляют не позднее месяца со дня подачи заявления и других оговоренных документов. В течение этого срока проводят правовую экспертизу документов, и если есть основания, предусмотренные законом, то государственную регистрацию могут приостановить.
Саглар Адьянова
Дополнительные материалы по теме из обзора прессы

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100