Rambler's Top100 ГОРОДА ПОДМОСКОВЬЯ: ОРЕХОВО-ЗУЕВО  ("Недвижимость & Цены" № 4 (2006 г.))
Орехово‑Зуево, один из крупных городов Подмосковья (с населением более 120 тыс. человек), расположен на востоке области. Электрички туда идут с Курского вокзала столицы, время в пути составляет чуть более полутора часов. Этот город принято относить к дальнему Подмосковью, однако его смело можно назвать ближайшим из дальних.
Официально статус города населенный пункт получил в июле 1917 г. по постановлению Временного правительства, когда в единое целое объединили село Орехово и местечко Никольское Покровского уезда Владимирской губернии и село Зуево Богородского уезда Московской губернии.
И хотя как город Орехово‑Зуево молод, люди жили на этих землях с древнейших времен. Организованная еще в 1907 г. археологическая экспедиция Исторического музея провела раскопки окрестных курганов. Обнаруженные вещи и домашняя утварь позволили ученым сделать выводы, что это захоронения представителей славянских племен кривичей и вятичей. Экспедиция, организованная в конце 40‑х гг. прошлого века, практически в городской черте нашла остатки стоянки первобытных людей каменного века.
Письменные источники впервые упоминают Орехово в начале XVII столетия в связи с возведением здесь церкви в честь Рождества Богородицы. О Зуеве (более ранние названия — Волочек Зуев или просто Волочек) можно прочитать в летописях, которые рассказывают о событиях 1209 г., связанных с междоусобицами русских князей.
Формирование в конце XVIII в. нынешнего Орехово-Зуева неразрывно связано с развитием отечественной текстильной промышленности (и до сих пор часто можно услышать: Орехово‑Зуево — текстильный город).
Во времена Петра I на московских землях стали активно строить текстильные мануфактуры, поскольку любимые детища царя — армия и флот — требовали большого количества сукна и полотна. В начале XIX в. в развитии отрасли произошел настоящий прорыв. Именно к этому времени относится зарождение династии текстильных фабрикантов Морозовых, с именем которых связано превращение Орехово‑Зуева в крупный промышленный центр Российской империи.
Основатель династии — старообрядец из крепостных крестьян Савва Васильевич Морозов (Савва Первый) в конце XVIII в., имея, по некоторым данным, начальный капитал в 5 рублей, открыл в Зуеве первую ткацкую мастерскую. Он сам сидел за станком, здесь же трудились члены его многочисленной семьи и несколько наемных рабочих.
Несмотря на самые противоречивые сведения о династии Морозовых, следует признать, что благодаря прежде всего им и их труду Орехово‑Зуево стало крупным населенным пунктом с развитым производством и сопутствующей инфраструктурой, а местный текстиль получил известность практически во всех уголках страны.
Революция 1917‑го с последовавшей за ней национализацией фабрик и их объединением в Орехово‑Зуевский хлопчатобумажный комбинат не изменила сущности города. Он по‑прежнему оставался флагманом, но теперь уже советской текстильной промышленности.
Перестройка и распад Советского Союза привели к разрушению сложившегося экономического уклада и связей. Сузились рынки сбыта, возникли проблемы с поставками сырья, которое традиционно, еще со времен Морозовых, ввозили из Средней Азии. Тяжелые условия, в которых оказался хлопчатобумажный комбинат в конце 80-х — начале 90‑х гг., негативно сказались и на жизни города. Но по мере позитивных изменений в стране здешняя жизнь улучшалась.
Текстильное производство сейчас уже не определяет развития Орехово-Зуева. Но отказаться от своей текстильной истории город не может. Действительно, хлопчатобумажный комбинат прекратил свое существование, разделившись на самостоятельные компании. Некоторые фабрики, получив независимость, деградировали, распродали оборудование, а их владельцы продают или сдают в аренду освободившиеся площади. В то же время другие предприятия, ведомые умными и рачительными хозяевами, достигают отличных результатов в своей работе. Так, бывшая меховая фабрика, носящая сейчас название «Мех ОРЕТЕКС», — крупный экспортер изделий из меха и текстиля. Компания «Славянский пух» — лидер отечественного производства подушек и одеял, матрасов и постельных принадлежностей. Свои предприятия и представителей имеют в Орехово-Зуеве такие гиганты легкой промышленности, как «Даргез», «ВиВерДен», «Пух Поволжья». Наряду с крупными в городе действуют десятки мелких и средних фирм, в той или иной степени связанных с производством тканей и изделий из них. Так что текстильная промышленность, основанная на этой земле Морозовыми, вряд ли погибнет.
Однако не надо думать, что местное производство представлено исключительно текстильной отраслью. Здесь действует множество предприятий самой разной направленности, некоторые ведут свою историю с дореволюционных времен.
К наиболее значимым можно отнести завод «Карболит», приносящий в казну города наибольший доход, и «Производственно-конструкторское предприятие «Респиратор» — старинный оборонный завод, и сейчас работающий на нужды российской армии и флота. Ассортимент продукции «Респиратора» очень широк и включает в себя изделия, применяемые в авиационной и космической отраслях, используемые медиками, пожарными и спасателями.
Орехово‑Зуево — крупный транспортный узел. Здесь расположена железнодорожная сортировочная станция, обслуживающая грузоперевозки на восток страны. Через город проходит участок Большого кольца Московской железной дороги. Поэтому отсюда можно добраться до Александрова Владимирской области (Ярославское железнодорожное направление), до станции Куровская (Казанское направление), а оттуда до Воскресенска (Рязанское направление).
Недалеко от города проходят федеральная автотрасса Москва — Нижний Новгород и прямые магистрали, связывающие Орехово‑Зуево с такими подмосковными населенными пунктами, как Сергиев Посад, Шатура, Воскресенск, Егорьевск. Возможно, первая в стране платная автодорога Москва — Ногинск, строительство которой планирует московское областное правительство, будет продлена до Орехова.
Промышленное развитие города во многом определило его архитектурный облик. В центре расположены здания бывших морозовских фабрик — крепкие, поставленные на века четырех- и пятиэтажные сооружения из красного кирпича.
Расширение предприятий предполагало увеличение числа сотрудников, которым нужно было где‑то жить. Морозовы начали вкладывать средства в строительство жилья для своих людей. И вот наряду с обычными одно- и двухэтажными деревянными, реже кирпичными домами стали появляться предназначенные для рабочих и их семей казармы: в несколько этажей, такие же крепкие, как фабричные цеха, обеспечивающие все необходимые для жизни условия. Некоторые сохранились до настоящего времени, хотя используют их, естественно, на другие нужды.
Строили Морозовы жилье и для служащих и специалистов. Стремясь внедрить новые технологии и методы управления, Морозовы приглашали на свои фабрики иностранцев — прежде всего англичан. Уже к концу XIX в. в городке существовала небольшая британская колония, которая придавала ему своеобразный колорит. Англичане научили местных жителей играть в футбол, и теперь многие спортивные специалисты считают Орехово‑Зуево одним из исторических центров возникновения футбола в России. А район, где когда‑то селились иностранцы, коренные жители до сих пор называют Англичанкой.
Морозовы построили и то, что теперь принято называть объектами городской инфраструктуры: бани, больницу, фабричное училище, библиотеку, приют и т. д. Многие из этих зданий существуют и сейчас, некоторые даже используются по первоначальному назначению.
Наиболее известный из Морозовых — Савва Тимофеевич, один из учредителей МХАТа (наряду со Станиславским и Немировичем-Данченко) и главный финансист его возведения, построил ни в чем не уступающий своему московскому собрату Орехово‑Зуевский театр, сохранившийся до сих пор.
В советское время жизнь города, его предприятий и людей полностью подчинялась тем процессам, которые проходили в стране. В 30‑е гг. для рабочих бурно развивающегося текстильного комбината начали возводить сталинские четырех- и пятиэтажные кирпичные дома (в квартирах были высокие потолки, большие комнаты, все удобства). Из них создали целый микрорайон — Крутовский, в ту пору считавшийся элитным. В 50–60‑е появились кварталы хрущевок, а в 70‑е начался период многоэтажного строительства.
Существенный вклад в формирование облика города внес местный домостроительный комбинат. Прежде всего благодаря ему Орехово‑Зуево быстро застроили современными жилыми и общественными зданиями. Наряду с ДСК действовали и другие организации, образуя в целом крупный строительный комплекс с большим потенциалом. Поэтому не случайно в 90‑е, когда строительством занялись частные фирмы, местные компании, имевшие большой опыт, собственную производственную базу и связи с администрацией, не пустили в город строителей со стороны.
В настоящее время местные компании — «Еврострой», «Промстрой», тот же ДСК и ряд более мелких предприятий — главные застройщики в городе и районе. Они возводят панельные, кирпичные, монолитные дома как серийных марок, так и по индивидуальным проектам.
Для Орехово-Зуева, как и для многих других подмосковных населенных пунктов, характерно также малоэтажное строительство. В городской черте уже существует несколько поселков, состоящих из таунхаусов, намечено возвести еще несколько. Продолжает развиваться сектор частного индивидуального домостроения.
Развитие строительства идет на фоне уже существующей инфраструктуры. Она включает в себя школы и детские сады, больницы и поликлиники, кинотеатры, клубы и многое другое. Действуют историко-краеведческий музей, художественный выставочный зал, библиотеки, музыкальная школа, школа изобразительных искусств.
Среднее профессиональное образование можно получить в бизнес-колледже, основанном на базе химико-технологического техникума, в существующих с советских времен медицинском колледже, педагогическом и торговом училищах и, конечно, в текстильном техникуме, недавно отметившем свое 75-летие.
Из учреждений высшего образования следует назвать также действующие с советских времен филиал Российского заочного института текстильной и легкой промышленности и педагогический институт, недавно получивший статус областного. Развитие в стране частного образования привело к открытию в городе большого количества филиалов и отделений московских государственных и частных вузов.
Отличительная черта современного Орехово-Зуева — множество разнообразных торгово‑развлекательных центров, рынков и магазинов. Во многом это объясняется политикой местной администрации, стремящейся воспользоваться выгодным географическим и транспортным расположением города и превратить его в торговую столицу Подмосковья.
Торговые центры «Ореховский», «Морозовский», «Фабрика», «Перекресток», «Галерея», «Стильный город» с расположенным в нем супермаркетом «Эльдорадо» занимают целые цеха бывших морозовских фабрик. На главной площади находится культурно-развлекательный комплекс «Аквилон» с ни в чем не уступающим московскому набором кафе, ресторанов, магазинов (якорный арендатор среди них — «Арбат-престиж»), многозальным кинотеатром «Люксор» и рядом развлекательных заведений. На берегу Клязьмы активными темпами строят гипермаркет «Рамстор». Многофункциональная компания «Каскад-группа» ведет отделочные работы в центре бизнеса и торговли «Каскад-Сити», который должен стать самым крупным в Московской области.
В Орехово‑Зуево пришли известные московские торговые марки и сети. Растет количество магазинов «Пятерочка», действует мини-маркет «Перекресток», работает одна и планируется открытие еще нескольких точек «Дикси». При этом достойную конкуренцию им составляют магазины местных сетей «Покупай‑ка», «Ранюша», а также отдельные торговые точки с высоким уровнем обслуживания: «Любимый», «Каравай», «Экспресс».
Все это делает Орехово‑Зуево привлекательным и комфортным для проживания городом Подмосковья.
Станислав Савельев
РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПРОШЛОЕ, НАСТОЯЩЕЕ, БУДУЩЕЕ
С вопросами о рынке недвижимости Орехово-Зуева мы обратились к координатору местной риелторской группы московского агентства недвижимости «Анклав» Александру Назарову.
— Александр Александрович, каково состояние городского рынка недвижимости в настоящий момент — меняются ли цены, каковы тенденции?
— Вот уже несколько лет, точнее где‑то с середины 2000 г., с начала улучшения экономического положения в стране, цены на объекты недвижимости только растут. И если, к примеру, летом того же 2000‑го однокомнатную хрущевку в городе можно было купить за 4–5 тыс. долларов, а комнату с удобствами за 1,5–2,5 тыс., то сейчас стоимость подобных квартир — 20–23 тыс., комнат — 10–12 тыс. В целом рост экономики способствует бурному развитию секторов купли-продажи и аренды недвижимости, операциям с землей, нежилыми помещениями.
— Есть ли какие‑то специфические особенности в состоянии и развитии рынка недвижимости Орехово-Зуева?
— По большому счету — нет. Состояние рынка жилых и нежилых объектов в городе подчиняется тем же законам и подвержено таким же изменениям, что в Москве и по всей стране в целом. Хотя специфические черты имеются.
— Можно ли о них подробнее?
— Пожалуйста. С момента начала свободной продажи недвижимости и до сих пор основную долю приобретателей жилья составляют приезжие — москвичи или те, кто желает перебраться в московский регион из других районов страны и ближнего зарубежья. Местные жители среди покупателей никогда не преобладали, но их доля не остается неизменной, а с началом улучшения экономической ситуации в стране она начала неуклонно расти.
Близость Москвы и приток оттуда большого количества клиентов ставит уровень местных цен в прямую зависимость от положения дел на столичном рынке. Повышаются цены в Москве — через какое‑то время подрастают и местные. Но эти процессы характерны для всех подмосковных городов.
— Вы назвали две группы покупателей жилья: местных и приезжих. А можно ли выделить их потребительские предпочтения?
— Да, можно. Приезжих больше интересует недорогое жилье — комнаты, одно- и двухкомнатные квартиры в хрущевках и сталинках. При этом надо учитывать, что местные сталинки не чета московским, они в подавляющем большинстве дешевле хрущевок.
Часто приезжие приобретают жилье для прописки — когда человек покупает комнату или долю комнаты, регистрируется в ней по месту жительства или пребывания, а фактически живет в другом месте. В основном так делают те, от кого на месте трудоустройства в Москве требуют столичную или подмосковную прописку.
Местные жители, улучшающие свои жилищные условия, — это, как правило, состоятельные граждане, желающие купить двух-, трехкомнатные квартиры в современных домах и новостройках. В Орехове долго преобладало типовое строительство. Новые дома, возводимые по индивидуальным проектам, стали появляться сравнительно недавно, так что отмечена даже нехватка высококачественного жилья. В некоторой степени потребность в нем удовлетворяется за счет индивидуальной частной недвижимости. Поэтому люди, обладающие достаточными средствами, могут позволить себе построить или купить в городской черте или в деревне неподалеку дом, коттедж либо квартиру в таунхаусе.
— Александр Александрович, понятно, что в основном недвижимость приобретают обеспеченные люди. А могут ли улучшить свои жилищные условия горожане со средним или невысоким уровнем доходов?
— Среди этой части населения кто‑то получает жилье от администрации или по наследству, но основная масса продолжает жить в квартирах, доставшихся им в советское время.
Однако в последнее время представители данной категории активно покупают недвижимость за счет ипотечных кредитов, которые можно получить не только в столичных, но и в местных отделениях банков. Довольно часто при такой купле-продаже используют кредиты, полученные в местном Сберегательном банке и банке «Уралсиб».
— Что вы можете сказать о приезжих, покупающих жилье в Орехово-Зуеве? Кто они, почему выбирают именно этот город?
— Среди покупателей можно встретить и москвичей-пенсионеров, переезжающих в Подмосковье, чтобы создать более комфортные условия жизни как себе, так и остающимся в столице детям и внукам, и высококвалифицированных работников из других регионов России, которые трудоустроились в Москве, но еще не накопили средств, чтобы перебраться ближе, и переселенцев из стран бывшего СССР, и многих других. Кстати, беженцы и переселенцы из ближнего зарубежья — это преимущественно русские и русскоговорящие специалисты, получившие хорошее образование.
Много квартир приобретают участники государственных жилищных программ — переселенцы из городов Крайнего Севера, бывшие военнослужащие, сотрудники МВД и ФСБ, получившие от государства сертификат на покупку жилья.
То, что они выбирают Орехово‑Зуево, на мой взгляд, определяется оптимальным соотношением транспортной близости к столице, высокого уровня развития города и относительной дешевизны недвижимости.
— Нередко можно услышать, что Орехово‑Зуево — пристанище асоциальных элементов, в свое время вывезенных из Москвы. Что вы можете сказать по этому поводу?
— Это голословное утверждение, граничащее с обыкновенной ложью.
Да, в начале 90‑х, когда рыночные механизмы пришли в сферу недвижимости и появилась возможность свободной торговли жильем, в столице начали продавать квартиры асоциальных лиц — алкоголиков, наркоманов. Бывших хозяев перевозили на жительство в Московскую область, но не в какое‑то конкретное место, а по всему Подмосковью. В основном переселенцам было безразлично, в каком населенном пункте жить, лишь бы получить как можно большую доплату. А во многих районах Московской области (например, в Шатурском, Лотошинском, Серебрянопрудском) цены на недвижимость значительно ниже, чем в Орехово-Зуеве.
С конца 90‑х московские риелторы в погоне за прибылью не ленятся везти таких клиентов вообще в близлежащие области — Тверскую, Ивановскую, Ярославскую, где цены ниже, чем в Подмосковье, а процедура приобретения квартиры и регистрации по месту жительства проще. Многих из этих людей и подобных им «аборигенов» местные агенты переселяют в ближайшие Владимирскую и Ивановскую области. Так что «страшилки» об Орехово-Зуеве — просто выдумки.
— А есть ли отличия в специфике работы местных и московских риелторов?
— Кардинальных отличий нет. Разве что в Москве, где недвижимость очень дорога, комиссия риелтора и агентства (в стандартной ситуации) намного выше. Но в Подмосковье есть специфические черты в организации и проведении сделок с недвижимостью, о которых московские специалисты в большинстве своем не знают. И это часто ведет к непониманию либо даже к конфликтам.
— Расскажите об этом подробнее.
— Наверное, самое главное то, что если в Москве денежные расчеты между сторонами практически во всех сделках проходят с использованием банковских ячеек, то в области (это касается прежде всего среднего и дальнего Подмосковья, где уровень цен сравнительно невысок) основная масса расчетов проходит наличными на сделке. И, как правило, это требование продавцов.
Другие отличия. В Орехово-Зуеве официально получить архивную выписку из домовой книги можно только по специальному запросу. Справка об отсутствии задолженностей по налогам обязательна при всех видах отчуждения недвижимости. При продаже жилья, доставшегося собственнику по наследству или в дар, нотариально удостоверенный договор перед сдачей в регистрирующий орган надо предъявить в БТИ и получить справку, обязательную при приеме на госрегистрацию.
Свои особенности есть во многих районах Московской области. Например, в конце 90‑х в Наро-Фоминске обязательным документом для нотариуса при удостоверении договора по отчуждению недвижимости была справка из милиции, которую должен был получить хозяин жилья. Последний шел к оперативному работнику, тот беседовал с ним и, если считал, что собственника никто не вынуждает продать или подарить свою недвижимость, выдавал справку.
Многие московские риелторы полагают, что правила, существующие в столице, автоматически распространяются на область. А это не так. Поэтому нередко работники московских агентств при совершении сделок с подмосковной недвижимостью попадают в неловкие положения.
— Александр Александрович, вы говорили, что основные покупатели жилья в Орехово-Зуеве — приезжие. Влияет ли на их выбор внешний вид города?
— Безусловно. Впечатление от улиц и домов, магазинов, развлекательных и культурных учреждений — все это сказывается на выборе места жительства. И надо отдать должное администрации города — благодаря проводимой ею политике Орехово‑Зуево на глазах меняется в лучшую сторону, все больше становится похожим на какой‑нибудь столичный район.
— Так ли безукоризненна работа администрации?
— Нет, конечно. Например, даже сейчас, когда человечество осваивает космические пространства, руководство города не может найти людей, умеющих ремонтировать дороги и чистить придомовые территории. Но те или иные проблемы свойственны всем городам. Поэтому надеемся, что Орехово‑Зуево будет продолжать идти по пути качественного улучшения своей инфраструктуры. Мы же будем рады, если, выбирая место жительства, вы остановитесь (безусловно, с нашей помощью) на замечательном городе Орехово‑Зуево.
Станислав Савельев
     Дополнительные материалы по теме из обзора прессы

    Районы Подмосковья (Горьковское шоссе) 

  Нижегородское направление Подмосковья (новостройки, новости)

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100