Rambler's Top100 Удочка вместо яхты (Приложение к газете "Ведомости" Недвижимость. Ноябрь.2003)
По чистоте воды, красоте пейзажей и притягательности для отдыхающих Истринское водохранилище ни в чем не уступает северной группе Пестовско-Учинско-Пироговских водоемов. Однако в отличие от них Истра лишена выхода на большую воду и посему обречена остаться зоной внутреннего значения - без яхт-клубов и серфинга, зато с обширной сетью домов отдыха и туристических баз, а также славой лучшего места для рыбалки в Подмосковье.
Истринское водохранилище было создано в 30-х гг. Искусственное, образованное за счет построенной Куйбышевской плотины водохранилище в конце 1934 г. стало заполняться водой и сейчас разлилось на 24 км, правда, эти километры весьма условны, так как берега водохранилища очень извилистые и неровные. И водоем растопырился - более подходящего слова не найдешь - на весьма значительное расстояние: к нему легко можно проехать по Ленинградской, Волоколамской и даже Ново-Рижской трассе. Однако самая короткая дорога в сердце воды лежит по "пьяной" (из-за бесконечных поворотов) Пятницкой трассе.
Чистое время в пути от МКАД до берега - около 30 - 40 минут. Это без учета пробок, в которые частенько можно попасть в Митине. Однако даже в летний час пик (туда - вечером в пятницу и обратно - вечером в воскресенье) по Пятницкой дороге проехать проще, чем по Ленинградскому шоссе. И это несмотря на то, что Ленинградское шоссе лучше освещено, в два раза шире и два раза лучше по качеству.
Поиски истринской воды можно начинать с 40 км от МКАД, километров через 10 после пересечения бетонного кольца. Однако сначала стоит определиться, зачем искать эту воду и как ею можно воспользоваться.
На матрасе.
Идеальный вариант для пребывания на Истринском водохранилище - приехать летом, с друзьями, семьей, женами и любовницами в одну из местных турбаз и насладиться классическими прелестями подмосковного отдыха: в хорошую погоду - купание и солнечные ванны, вечером - сауна, шашлыки и общий костер. Получается нечто среднее и по цене, и по качеству между домом отдыха и арендой подмосковного садового домика.
На Истре много ведомственных баз, закрытых для людей "с улицы", но вполне доступных для работников самого предприятия или организации. Например, у гиганта столичного стройкомплекса, компании ДСК-1, есть своя, на балансе завода база отдыха на Истре. Она рассчитана на 60 человек и занимает почти 2 га земли.
Другой пример - база отдыха "Физик", принадлежащая Институту теоретической и экспериментальной физики. Она была основана в 1968 г. как спортивно-оздоровительный лагерь летнего типа, а к 1972 г. преобразовалась в базу отдыха. Сейчас здесь находятся два десятка двухкомнатных летних домиков, столовая, пирс-причал для лодок, спортивные площадки. Землю база занимает на праве продлевающегося договора аренды. И каждый сезон необходимо оформлять документы для открытия базы (пожарная команда, СЭС, гидроузел им. В. В. Куйбышева, инспекция по маломерному флоту. .. ). Такая ситуация с правами и документами на истринской земле норма. Как, впрочем, и единство условий на истринских базах отдыха. Летом (в иное время, учитывая качество домов и отсутствие удобств, приезжать сюда нельзя) отдыхающим предлагают стандартный набор инфраструктуры для спорта и отдыха: волейбольные, футбольные площадки, столы для пинг-понга, сауна, кафе, небольшой магазин, площадки для мангалов, скромно обустроенный пляж, лодки и скутеры на прокат. Хорошо, если есть дополнительные блага, как, например, бильярд, детская и телевизионная комнаты (как в "Физике") или кафе-бар с караоке и заказом горячих блюд, массаж, тренажерный зал и парикмахерская (как на базе отдыха "Незабудка"). Селят отдыхающих либо в щитовые летние дома (с удобствами и без) , либо в номера капитальных зданий.
Стоимость отдыха в таких, применяя гостиничную классификацию, двузвездочных номерах колеблется от 100 руб. до $50 в сутки. Зимой - дешевле, летом - дороже. Есть базы, где можно договориться об аренде домика на месяц или на все лето по небольшим ставкам - от $300 до $500 в месяц.
В целом дома отдыха на Истре можно разделить на две группы: VIP-объекты (аренда качественных коттеджей по ставке от $200 до $1000 в сутки) и ветшающие базы отдыха, по формату более подходящие под определение "дачный поселок" (то же, что и домики в садовом товариществе, но без заборов, огородов, а в лесу - у реки). Обе категории сложно вычислить в базах риэлторов и туристических агентств, так как они практически не рекламируются. Первые - из-за того, что на них и без рекламы стоит запись на 2 - 3 месяца вперед, а вторым рекламировать нечего да и не на что.
"Турбаз, пионерских лагерей, пансионатов в прошлом веке здесь было очень много, - говорит генеральный директор ABL-Realty Артур Миронов. - Но сейчас большая часть из них находится в полуразрушенном состоянии".
На берегу Истринского водохранилища таких баз более 30. Большинство из них - ведомственные, небольшие ветшающие щитовые летние дома без отопления, с удобствами на территории, административным корпусом и необорудованным пляжем с минимальной инфраструктурой. Многие базы на Истринском водохранилище принадлежат зеленоградским, солнечногорским предприятиям. Пример: базы зеленоградских институтов "Родник", "Электрон" в расчете на 30 - 40 деревянных летных домов стоят прямо на берегу водохранилища в 100 м друг от друга. Если ведомство испытывает финансовые затруднения и полностью сидит на бюджетных дотациях, то денег ни на развитие, ни на простое поддержание нормального состояния базы отдыха у него нет.
На практике эта проблема решается двумя способами: сдача домов в аренду на лето без комплексных инвестиций в ремонт и развитие или продажа базы инвестору, заинтересованному в редевелопменте территории и строительстве новых домов для аренды или продажи по новым, весьма высоким ценам.
Однако продать здешние зоны отдыха бывает непросто. Во-первых, в береговой зоне действуют жесткие ограничения по застройке. Во-вторых, местная земля (близ воды, в лесу) может быть получена только на условиях аренды, а это сильно понижает размер отступных ведомствам от заинтересованных в долгосрочных и надежных вложениях инвесторов. По мнению Миронова, слабый интерес к землям баз отдыха вызван еще и тем, что инвесторы запутались в собственниках земли и объектов, в принадлежности баз.
"До 2000 г. всех инвесторов интересовала земля под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) , которой здесь почти нет, - говорит Миронов. - И самое главное, приобретая такой объект, инвестор становится собственником только строений, а земля чаще всего остается в долгосрочной аренде. Тем не менее российские бизнесмены обратили внимание, что ниша подмосковного туристического бизнеса практически не заполнена, и сейчас готовы к восстановлению системы отдыха, не обращая внимания на перечисленные недостатки".
На волне.
Одна из причин, почему развлекательная инфраструктура Истринского водохранилища остается, мягко говоря, недоразвитой, - ограничения в доступных на этой воде видах спорта. "Истринское водохранилище не имеет выхода на большую воду, - говорит Миронов. - А это значит, что бурное развитие здесь яхт-клубов невозможно. Российские бизнесмены уже прошли этап, когда было престижно просто иметь яхту, встал вопрос, как ее использовать. А на Истре это проблематично". Серфинг тоже предполагает большие водные территории: на Истринском - извилистом и нешироком водохранилище - таковых крайне мало. Значит, любителям водных развлечений остается не так много вариантов: плавать или кататься на лодке или катере.
А вот по самим рекам Истра и Малая Истра любители могут сплавиться на байдарках. Быстрое течение, прозрачная вода и песчаное дно плюс раннее открытие сезона для байдарочников, в апреле, - разве не счастье для любителей холодной воды?
Самое распространенное путешествие по реке Истре начинается у железнодорожной станции Истра и продолжается до Павловской слободы или до устья Истры, впадающей в Москву-реку вблизи Петрова-Дальнего. Стартовать можно у поселка Гидроузел (у той самой виновницы образования водохранилища - Куйбышевской плотины). Преодолев несколько десятков петель и поворотов, за день пути река выводит прямо к платформе Истра.
На Малой Истре можно начинать сплавляться от моста Рижского шоссе. Все участки пути, по отзывам местных байдарочников, необыкновенно красивы и живописны. Но купаться холодновато - речки подпитываются родниками, и даже в самые жаркие дни вода не прогревается.
Недалеко от самого Истринского водохранилища есть еще одна зона, притягательная для особого водного спорта, дайвинга, - озеро Сенеж близ Солнечногорска. Его площадь - более 15 кв. км, длина береговой линии - 16 км. Сенеж имеет неправильную и оттого весьма живописную форму: на западном берегу расположены городской парк и пляж с лодочной станцией, а южная часть озера, заросшая кустарниками, тростником и камышами, - великолепное место для рыбалки и подводной охоты. На Сенеже почти идеальные условия для дайвинга - озеро регулярно чистят от зарастаний, поэтому вода в нем прозрачная. К тому же удобные подъезды позволяют припарковать автомобиль практически у самой воды.
С удочкой.
Истринское водохранилище в последние годы пострадало от рук человеческих, пожалуй, меньше всех других, поэтому "знающие места" рыболовы возвращаются с Истры с хорошим уловом. Хотя баз, где можно было бы цивилизованно отдохнуть "с удочкой и в лодочке", здесь немного.
В конце 1934 г. Куйбышевская плотина закрыла сток воды на Истре, и началось постепенное заполнение водохранилища. Первые три года здесь шла хорошая ловля хищной рыбы, а затем подросла и размножилась мелкая - плотва, ерш, густера. Вскоре после образования водохранилища стал изменяться и видовой состав рыбного населения. Исчезли жерех и голавль, редко стал встречаться язь. Зато резко возросла численность леща, плотвы и окуня. Прижился переселенный сюда в 1959 г. судак. Появился ерш, часто попадается налим. Встречаются в водоеме линь, белый карась, уклея. Отметим, что в водоеме водятся две разновидности окуней. Один - карликовый, весом до 30 - 40 г. На третьем году жизни он мечет икру и довольно быстро размножается. Другой - глубинный, достигающий веса свыше 2 кг, берет любые приманки, но редко и осторожно.
По мере заболачивания мелководья появилось много мелкой рыбы, поэтому корма для хищной стало больше и клев ее стал стихать.
Сейчас извилистые берега, многочисленные заливы и далеко отходящие в стороны затопленные маленькие речушки Истринского водохранилища образуют уютные уголки для любителей рыбной ловли. А на самой реке Истре практически везде ловятся окунь, щука, плотва. Немало удобных мест для ловли рыбы и на впадающих в водохранилище речках - Нудоли, Катыши, Чернушке.
На Истринском водоеме московское общество "Рыболов-спортсмен" организовало три свои базы. Самая большая из них - "Истра" - находится в районе Якиманского совхоза на берегу залива. База работает круглый год и имеет более 400 лодок, палатки, гостиницу на 180 мест, столовую, кухню и даже библиотеку. В центральной части водохранилища, близ села Пятница, находится вторая база - тоже "Пятница". Она обустроена несколько скромнее: 200 лодок и 70 мест в гостинице. Третья база общества - "Лопотово" - расположена ближе к нижней части водохранилища, в 1 км от села Лопотово. В ближайшее время будет открыта четвертая база - "Нудоль" - в районе деревни Радионцево.
Местные рыбаки говорят, что лучшие часы для ловли на водохранилище - утренние, пока по водоему не началось интенсивное движение катеров и моторных лодок.
С землей.
Главный вопрос для отдыхающих, стремящихся на Истру, - выбор видов отдыха и его комфортность. Разнообразие возможностей целиком и полностью будет зависеть от того, построят ли инвесторы гостиницы, современные комфортабельные поселки, спортивную и развлекательную инфраструктуру. Ответ на этот вопрос сможет дать только решение земельной проблемы, которая для зоны подмосковных водохранилищ заключается в создании оптимального баланса между интересами владельцев участков (реальными и потенциальными) и всеми остальными сторонами (законом, властями, организациями, гражданами). Сейчас право получения прибрежных участков, порядок распоряжения ими и их использования для инвесторов - вопрос номер один.
По словам Владимира Яхонтова, директора управления загородной недвижимости "Миэль-Недвижимости", нынешним законодательством размещение дачных и садово-огородных участков и выделение участков под индивидуальное строительство в пределах прибрежных защитных полос запрещаются.
Но установление водоохранных зон не влечет за собой изъятия участков у собственников, землепользователей или запрета на совершение сделок с земельными участками, за исключением случаев, предусмотренных законом, считает он. "Таким образом, - говорит Яхонтов, - если земельный участок был выделен у большой воды в водоохранной зоне, например, под личное подсобное хозяйство, а потом на нем был построен дом, зарегистрировать право собственности на него по закону невозможно. Были даже случаи оформления коттеджей на прибрежной территории водохранилищ как раздевалок".
"На Истринском водохранилище, равно как и на многих других подмосковных водоемах, привлекательных для строительства жилых загородных домов, очень много самостроя, - считает Миронов. - И риэлторы сейчас активно занимаются их узаконением, хотя с постройками в водоохраной зоне очень большие сложности. Как правило, это виллы известных личностей. По этой самой причине даже гипотетическая возможность реализации постановления приставов о сносе незаконной постройки стоимостью от $1 млн и выше выглядит неубедительно". По мнению Миронова, площадь прибрежной земли, находящейся в непосредственной близости от воды, конечна и новых наделов скорее всего больше не будет.
Однако сейчас на рынке фигурирует несколько свободных участков близ истринской воды, и раскупаются они, по словам риэлторов, очень быстро. Так, в октябре на рынке еще оставались участки площадью от 0,5 до 60 га в районе водохранилища, ожидающие инвестора и покупателя. Например, в базе Стратегического союза риэлторов в конце октября стояли два таких участка. Первый - площадью более 4 га на 47-м км от МКАД (близ Сысоева, где "Инком-Недвижимость" строит поселок). Участок находится не на самом берегу водохранилища - в 250 м от воды, поэтому и цена сотки земли невысокая ($780). Второй участок - 2 га в в Вельяминове по цене 400 евро за сотку. Как правило, это земли бывших пионерских лагерей и баз отдыха, переведенных в категорию использования земель "фермерское хозяйство".
С деньгами.
Несмотря на специфику воды и сложность земельных отношений берега, Истринское водохранилище начинают открывать для себя инвесторы. По мнению Миронова, перспективы развития этой зоны "поистине масштабные". "В отличие от Клязьменского водохранилища, ориентированного на очень дорогой отдых, район Истринского водохранилища гораздо демократичнее, - считает Миронов. - Пока речь идет только об инвестициях в старые советские пансионаты, спортивные базы и пионерские лагеря, где земля скорее всего останется арендной, а постройки на ней, конечно же, будут частной собственностью".
Пример такого инвестпроекта - развитие на берегу водохранилища сети гостинично-коттеджных городков нового формата, дачных отелей.
Компания Istra Holiday управляет двумя такими объектами: открытым три года назад дачным отелем Lada Holiday и вышедшим на рынок в конце 2002 г. Istra Holiday. Несколько лет назад акционерам холдинга "РосЕвроГрупп", владельцам дачного отеля, удалось выкупить право на аренду земли, на которой находились старые базы отдыха, с условием сохранения ее целевого назначения. Сейчас здесь построены комплекс из 28 коттеджей (одновременно вмещает до 250 гостей) и сеть инфраструктуры (ресторан, бар, сауна, спортивный зал). Максимальный спрос частных лиц на аренду домов в отеле - в выходные и праздничные дни. Корпоративные клиенты предпочитают приезжать сюда в межсезонье и будни - время минимальных цен аренды. Istra Holiday продает отдых в отелях через собственный отдел продаж и через ограниченное число туристических агентств, которым предоставлен 25% -ный лимит номеров. Сейчас "РосЕвроГрупп" реализует новый проект на Истре - строительство коттеджного поселка "Новое время", дома в котором на сей раз можно купить, а не арендовать.
Среди предложений домов на продажу в новых поселках близ Истринского водохранилища - "Антея" (44 км от МКАД) , "Прибрежное-2" (60 км) , "Ривьера на Истре" (52 км) и Istrian Bay (50 км). Средняя цена предложений - от $300 000 до $700 000 за дом и $4000 - 6000 за сотку земли.

Алена Шевченко

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100