Rambler's Top100 Не плачь, Ярославка (Приложение к газете "Ведомости" Жилая и коммерческая недвижимость. 09.02.04)
Ярославка - направление типично стародачное. Большинство здешних объектов загородной недвижимости риэлторы относят к классу В, С или D (стихийная коттеджная застройка) , а рынок характеризуют как преимущественно вторичный. Все самое дорогое сосредоточено либо в зоне водохранилищ, либо в старых поселках творческой интеллигенции и военной элиты Страны Советов. Но и там и там отвод новых интересных для инвесторов участков большой площади под коттеджное строительство ограничен.
Дела минувших дней.
В то время, когда просторы Подмосковья бороздят бульдозеры застройщиков, а в области каждый месяц прибавляется по паре новых коттеджных поселков (данные портала Cottedj.ru) , Ярославка, похоже, отошла на обочину бурного инвестиционного процесса.
По сведениям агентства "Инком-Недвижимость", всего на три шоссе, традиционно включаемые риэлторами в ярославское направление (Ярославское, Осташковское и Алтуфьевское) , приходится не больше 12 - 14 коттеджных поселков. Для сравнения: на Рублево-Успенском шоссе их 48, а на Ново-Рижском - 60. И хотя ярославское направление пару лет назад присоединилось к лидерам, оно, по мнению ряда аналитиков, может выпасть из обоймы дорогих и престижных именно потому, что здесь мало наиболее востребованного товара на загородном рынке - централизованно застраиваемых современных комфортабельных охраняемых поселков.
Хотя хороший потенциал у направления, по мнению специалистов, есть. Есть здесь и очень дорогие поселки и дорогие дома на больших - от 20 соток до нескольких гектаров - участках с соснами и со всеми коммуникациями. Например, генеральские дачи в "Болшево-95", полностью охраняемом поселке (что на Ярославке не так часто встречается) , стоят от $1 млн, а аренда такой дачки может обойтись в $20 000 в месяц.
Но таких объектов немного. К обычным недостаткам стародачных мест в "Инкоме" относят гораздо чаще встречающиеся небольшие площади земельных наделов и то, что по большей части здесь каждый должен сам себе обеспечивать безопасность. А еще - устаревшие коммуникации старых дач, не соответствующие современному уровню потребления при постоянном проживании в загородном доме. Хотя в целом с коммуникациями на ярославском направлении дела обстоят куда лучше, чем на рублево-успенском - там все инженерные сети уже перегружены до крайности, говорит директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев.
По словам директора управления загородной недвижимости компании "Миэль-Недвижимость" Владимира Яхонтова, есть в стародачных местах и классические "вороньи слободки", когда наследники какой-нибудь генеральской дачи переделили и дом, и участок. Но именно стародачные пользуются повышенным спросом у ценителей исторической ауры и старых лип. Цена земли может достигать и даже превышать уровень в $10 000 за сотку. Сами же старые поселки активно перестраиваются: новые владельцы все же предпочитают жить в современном коттедже, а не в ветхой, хоть и исторической дачке.
Среди того, что "не-Рублевка", коттеджная Новая Рига и стародачная Ярославка вполне сопоставимы по популярности, а по количеству сделок Ярославка даже опережает новорижское направление, считает Яхонтов. Многие известные и небедные люди выбирают именно Ярославку (например, именно здесь находится дом Валерия Шанцева) и согласны подождать, пока на рынке появится хороший участок.
"На Ярославку люди едут за соснами, им не нужны участки в поле, - говорит Владимир Яхонтов. - Это одно из немногих направлений, где люди готовы ждать, хотя и не готовы переплачивать. До бетонки есть спрос на дома и за $200 000, на других направлениях эта сумма считается приемлемой, если дом находится значительно ближе к Москве".
Дома в новом поселке "Лосиный остров" в Валентиновке "Миэлем" были практически полностью распроданы за полгода, и на сегодняшний день осталось 1 - 2 коттеджа. Всего на территории поселка общей площадью 3 га, примыкающей к Лосиному острову, около 20 домов. Коттедж площадью 300 - 350 кв. м на участке от 15 соток стоил в среднем от $400 000.
"Сейчас новых поселков на ярославском направлении не так много. Все они относятся к классу С. В дальнейшем можно прогнозировать появление на Ярославке поселков классом не выше В. Розничные цены на землю доходят здесь до $12 000 за сотку на лесных участках, а оптовые не превышают $3000 - 4000", - говорит Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.
По оценкам "Инкома", до 15 км от МКАД при цене сотки $4000 средняя стоимость подряда составляет $1500 за 1 кв. м, далее, до 30 км от МКАД, стоимость подряда - $840 за 1 кв. м (землю в собственность отдельно не продают).
Все районы размещения качественного загородного жилья расположены далее 10 км от МКАД. Наиболее качественная застройка в поселке "Любимовка" (15 км от МКАД). Цены здесь доходят до $800 000 за дом. Во многом благодаря этому поселку в 2002 г. было отмечено повышенное внимание к ярославскому направлению, считают в компании Penny Lane Realty.
По словам заместителя генерального директора компании "Новый город" Натальи Ветлугиной, на ярославском направлении самый большой разброс цен, чем где бы то ни было: сотка может стоить от $2000 - 3000 до $20 000 - 25 000.
Легенды и правда.
В общем, не стоит думать, что у Ярославки все в прошлом, - она по-прежнему входит в число наиболее востребованных направлений, которому добавляет очков развитая инфраструктура этого района Подмосковья. Даже если ситуация с новым строительством не изменится, довольно давно осваиваемое дачниками из числа творческой интеллигенции и шестисоточными "садовыми товарищами" направление может развиваться за счет внутренних ресурсов.
В конце концов, не так уж много мест в Подмосковье могут похвастаться, что стали свидетелями необычайного приключения, бывшего с Владимиром Маяковским летом на даче, и попали в учебники по литературе. "Пригорок Пушкино горбил Акуловой горою, а низ горы - деревней был, кривился крыш корою. .. " Чаепитие с солнцем имело место быть на даче Румянцева в 27 верстах по Ярославской железной дороге.
А в Болшеве дачу, построенную в 30-х гг. архитектором Иваном Рербергом (проектировал Киевский вокзал, Центральный телеграф) , в 50-х гг. купил Самуил Маршак. Здесь же, в Болшеве, располагался знаменитый Дом творчества кинематографистов. В 25 км от Москвы, в Пушкинском же районе, находится поселок Мамонтовка, где жили Демьян Бедный, Михаил Кольцов, Ольга Лепешинская, Роберт Фальк, Любовь Орлова. Для поправки здоровья в эти места приезжали Максим Горький, Аркадий Гайдар, Анатолий Луначарский. В Валентиновке жила Марина Цветаева. Даже мало знакомые с отечественной историей хоть что-то слышали о Тарасовке, Челюскинском и поселке Старый Большевик.
Абрамцево - поселок художников, хоть и неблизко от Москвы, но пользуется хорошим спросом (не так давно там 1 га земли был продан за $300 000) , так же как участки в Софрине, Зеленоградском, Клязьме, Правде, Заветах Ильича. Все они более 80 лет имеют хорошую дачную репутацию, а это сегодня дорогого стоит. "Чтобы новые места "заиграли", должно пройти полвека как минимум, - говорит Наталья Ветлугина. - А пока популярность новых поселков и, соответственно, их цена будут ниже, чем у "старых дач", спрос на которые будет расти".
Хорошая аура.
Одна причина, по которой стародачные места расширять до бесконечности не получается, - север и северо-восток области довольно плотно застроены городами, поскольку эти места исторически развивались как индустриальные зоны. Но хотя на северо-востоке от Москвы и сосредоточено множество предприятий, в основном здесь развивались машиностроение и электронная промышленность. Никаких химических и целлюлозно-бумажных комбинатов, соответственно, нет интенсивных источников загрязнения окружающей среды.
Обладая несомненными природными достоинствами (песчаный грунт, сосновые леса, водохранилища, пока не тронутые заповедные места) , Ярославка выгодно отличается от не менее престижного когда-то и богатого на историческое прошлое казанского направления, которое сегодня не котируется именно из-за подпорченной экологии.
"На ярославском направлении уживаются индустриальные районы и живописные места, пригодные для строительства загородного жилья, - говорит Александр Рыков. - В целом экологическая обстановка на Ярославке неплохая. Общую картину портят только Мытищи. Благодаря развитой производственной инфраструктуре северо-восточный район Подмосковья является во многом самодостаточным. Здесь есть чем заниматься и где работать, не заезжая в Москву. В связи с этим присутствует ощутимый локальный спрос на жилую недвижимость, в том числе индивидуальную".
Ярославка пригодна для создания крупных поселков нового формата, где основная идея - не загородный характер проживания (большие участки, обособленность от соседей) , а постоянное проживание большого числа жильцов с самодостаточной инфраструктурой. Деятельность довольно значительной части жильцов может быть и не связана с Москвой, считает Рыков.
Бюрократические и исторические препоны.
На пути из Москвы к границам Московской области Ярославcкое шоссе проходит через Мытищинский и Пушкинский районы и мимо города областного подчинения Королева. У местных администраций - свои подходы к выделению земли под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Практически все риэлторы единодушны в том, что Мытищинский район - один из самых сложных в Подмосковье с точки зрения оформления землеотводов (говорят, что второй по сложности - Одинцовский). Здесь процедура получения исходно-разрешительной документации и множества необходимых согласований наиболее строго регламентирована. А вот история многих земельных участков из тех, что выделялись в большом количестве до начала 1990-х гг. без правил и без разбора, запутана до крайности. Покупатели таких участков порой имеют немало проблем с разрешением на строительство. Осложняет ситуацию и наличие на территории района водоохранных зон (водохранилища расположены в основном на территории Мытищинского и отчасти Пушкинского районов) , для которых существуют свои регламенты и ограничения по отводу земельных участков и строительству.
Кроме того, как сообщил пожелавший остаться неназванным представитель одной из компаний, активно работающих на загородном рынке, администрация Мытищинского района, похоже, считает развитие ИЖС не самым перспективным и довольно хлопотным делом в отличие от промышленности - деятельности организованной, контролируемой и приносящей в местный бюджет налоги. Хотя для получения земли под производство существуют не менее подробные правила (например, загрязняющие среду предприятия не допускаются) , препятствий здесь все же меньше. Помимо промышленности Мытищи активно развивают жилищное строительство, а перспектива города, непосредственно граничащего со столицей, - стать спутником Москвы.
В земельном комитете Мытищинского района с такой точкой зрения на расстановку приоритетов не согласны. Заместитель руководителя комитета Аркадий Шелудяков сказал, что индивидуальное жилищное строительство активно развивается в районе, как и промышленность (обновленный генплан города Мытищи предусматривает создание промзон, в том числе с расчетом на выводимые из Москвы предприятия). В районе действительно отсутствуют свободные участки, везде есть свои владельцы или землепользователи. За последние 2 - 3 года немало участков было изъято из сельхозземель и переведено в земли поселений. В принципе, большие участки, по 30, 40, 70 га, могут еще поступить на рынок, если землепользователи сочтут необходимым их продать или переуступить права аренды, считает Шелудяков. В основном собственники готовят инвестпроект и продают участок в пакете со всей необходимой документацией.
Одна из тенденций нового подхода к ИЖС, о которой упомянул представитель земельного комитета района, - укрупнение участков: сегодня документы уже оформляются не на 15 соток, а все чаще на площади от 0,5 до нескольких га.
Что касается самих оформительских сложностей, то, по словам Аркадия Шелудякова, ничего сверх того, что положено по Земельному кодексу, в районе не требуют, правила едины для всей Московской области как субъекта Федерации.
Возможно, в перспективе большие участки земли в Мытищинском районе найдутся, но на вторичном рынке. Немного более перспективен в этом смысле Пушкинский район, в котором, например, уже в течение трех лет идет продажа земли практически у бетонки, в лесном массиве в районе Лесково, сообщили в "Новом городе".
Королев - самостоятельный субъект Московской области, редкий пример города на самообеспечении. Некоторые знаменитые стародачные места - Валентиновка, Болшево, Текстильщик, Первомайский - это, по сути, районы Королева. В Управлении по градостроительству и землепользованию города подтвердили, что старые поселки очень активно перестраиваются. Но если раньше старые дачи стояли на больших, по гектару и более, участках, то сегодня их зачастую дробят и распродают по частям.
Поскольку южной границей города является Национальный парк "Лосиный остров" (и никакой буферной зоны между городом и заповедником нет) , здесь также существуют сложности с оформлением участков под строительство. Вообще, свободной территории, которая могла бы выделяться под ИЖС, в городе нет, сказали в администрации, жилье строится за счет сноса ветхих строений.
Два крупных города в самом начале Ярославки плюс более отдаленные Пушкино и Ивантеевка, в принципе, обеспечивают обитателей близлежащих коттеджных поселков достаточным уровнем инфраструктуры, поэтому нет большой необходимости создавать что-то дополнительно. Но если в Мытищах и Пушкине инфраструктура по большей части "бытовая", магазинно-развлекательная или промышленная, то наиболее популярные у ответственных родителей школы - в наукограде Королеве.
К многочисленным строительным рынкам вдоль дороги постепенно добавляются иные признаки цивилизации: "Макдоналдс", крупный торговый центр, якорным арендатором которого выступает "Перекресток", бензозаправка British Petroleum, например.
Составные части.
Кроме Ярославского шоссе на этом направлении рынок загородной недвижимости развивается по Осташковскому и Алтуфьевскому шоссе.
Алтуфьевское - шоссе тупиковое, что для местных жителей факт положительный. Чужие здесь не ездят и не ходят, коттеджные поселки окружены непроходимым лесом - он сам по себе неплохая охрана. А близость одновременно и к Дмитровскому, и к Осташковскому шоссе (чтобы попасть на них, не надо выезжать на МКАД) позволяет быстро добраться и до модных горнолыжных склонов, и до зон отдыха Клязьменского и Пироговского водохранилищ. Объектов всего в 2 - 3 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе немного. Общий уровень шоссе как места загородного проживания в агентстве недвижимости "Новый город" охарактеризовали как "выше среднего".
В поселке "Вешки" готовый дом стоит около $500 000, в новом "Новом Свете" - те же $500 000, но за дом под чистовую отделку. Неновый уже поселок "Нагорное" (ему 15 лет, ранее был известен как Ворошиловские дачи) расположен при парке изумительной красоты, имеет репутацию "высокостатусного". Дома в нем продаются крайне редко и могут стоить пару миллионов долларов. Вообще, вплоть до начала 1990-х гг. земли близ Алтуфьево были районом правительственных дач.
Главное достоинство поселков на Осташковском шоссе - выход к воде. В реальности "поселок у воды" может отстоять от берега на километр-другой, но это уже мелочи, которые даже не всегда находят нужным отражать в рекламе. Здесь масса мелких деревень, которые сами по себе не слишком привлекательны для постоянного проживания за городом, но вполне хороши, если находятся на берегу водохранилища. Земля в 200 м от вожделенной воды в 3 - 5 раз дороже участков в километре от берега. Хотя, например, Никульское, несмотря на близость к воде, не слишком популярно, так как имеет репутацию "шанхая" из-за участков по 6 соток.
"Множество зон отдыха со спортивно-развлекательным уклоном добавляет популярности направлению, хотя и создает некоторую суету, - говорит Елисеев. - Но, с другой стороны, за уединением люди едут либо подальше от Москвы, либо на другие направления".
Дорога решает все.
Ярославское шоссе - главная магистраль, соединяющая Москву с одним из самых населенных районов Подмосковья, поэтому движение по ней более чем интенсивное.
Владимир Яхонтов предположил, что скоростная электричка Москва - Мытищи будет способствовать разгрузке шоссе, поскольку многим жителям крупных городов будет удобнее пользоваться именно железнодорожным транспортом.
К слову, Московская область стала единственным регионом РФ, где принят областной закон о дорогах. В 2004 г. расходы областного бюджета на дорожное строительство и реконструкцию дорог составят в общей сложности 10 млрд руб. Из них более 2,5 млрд руб. пойдет на ремонт, строительство и реконструкцию дорог поселкового и городского значения. В числе сделанного за 2000 - 2003 гг. - строительство моста-развязки в Сергиевом Посаде, начало реконструкции и обустройства Малого бетонного кольца, Волковского шоссе в Мытищинском районе, строительство эстакады через железную дорогу в Королеве и т. д.
"Ярославское шоссе - одна из самых перестраиваемых трасс в последние годы, и это подпортило репутацию направления. Сейчас ремонты закончились, и, хотя мощностей дороги все равно не хватает, пропускная способность Ярославки улучшилась. Это положительно скажется на популярности направления в целом, - считает Наталья Ветлугина. - Именно дороги играют в развитии направления колоссальную роль".

Елена Никитина

Дополнительные материалы по теме из обзора прессы

Районы Подмосковья (Ярославское направление)

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100