Rambler's Top100

Агенство недвижимости Прайм риэлти
Как оформить купленную землю в собственность

Купили участок? Получайте налоговый вычет! (Газета "Комсомольская правда" от 31.08.2010 )
С этого года налоговые льготы полагаются и при покупке загородной земли. Как ими воспользоваться с наибольшей выгодой для себя, рассказали на радио «КП» специалисты Министерства финансов России
УЧАСТОК БЕЗ ДОМА - ЛЬГОТ НА ЗЕМЛЮ НЕ БУДЕТ!
Слушатель радиостанции «Комсомольская правда» Сергей собрался покупать участок с домом в дачном кооперативе. «Какие налоговые льготы я смогу получить?» - интересуется будущий дачник.
- С 1 января нынешнего года вступило в силу правило, которое позволяет включать в размер налогового вычета (см. «Справку «КП») стоимость земельного участка, - поясняет наш эксперт, заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ Сергей Разгулин. - Однако это новшество можно применить не в любой ситуации, когда вы покупаете землю, а при определенных условиях.
В частности, многое зависит от назначения участка (напомним, оно указывается в документах на землю - свидетельстве о праве собственности, кадастровом паспорте. - Прим. ред.).
Если приобретается дачный (как у Сергея) либо садовый участок, то стоимость земли можно включить в размер налогового вычета, только если на участке стоит готовый жилой дом.
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: требуется, чтобы это была именно капитальная жилая постройка, на которую у продавца оформлено свидетельство о праве собственности, и соответственно такой же документ должен получить на свое имя покупатель. При этом стоимость дома также включается в налоговый вычет.
ЕСЛИ ВЫ ОБЛАДАТЕЛЬ САДОВОЙ ЗЕМЛИ
Посетительница сайта kp.ru Лариса сообщила, что недавно они с мужем купили садовый участок и планируют построить на нем дом. Какие налоговые льготы положены в таком случае?
- В таких ситуациях налоговый вычет на покупку участка не полагается, - поясняет Сергей Разгулин, - поскольку на момент покупки на земле нет жилого дома (см. выше). Но в подобных случаях у покупателя есть возможность воспользоваться налоговой льготой в размере расходов на строительство дома.
ОДНАКО ИМЕЙТЕ В ВИДУ: чтобы траты на строительство были включены в налоговый вычет, обязательно нужно оформить постройку как жилой дом - именно такая формулировка должна быть в свидетельстве о регистрации права собственности.
На практике при постройке домов на дачных участках подобное оформление проходит быстро и несложно, а вот с домиками на садовой земле могут возникнуть трудности. Дело в том, что по Закону о дачных объединениях граждан садовые участки предназначены в первую очередь для отдыха, выращивания сельхозкультур и возведения сезонных, некапитальных построек. И, хотя Конституционный суд весной 2008 года постановил, что на садовых участках возможно строительство жилых домов, нередко для признания таких построек капитальными требуется обращение в районный суд по месту нахождения участка.
МОЖНО ЛИ ВКЛЮЧИТЬ В ВЫЧЕТ ОТДЕЛКУ КОТТЕДЖА
- Я планирую купить участок с домом в коттеджном поселке, - рассказывает Максим. - Дом более-менее готов, но понадобятся отделка, косметический ремонт и т. п. Подскажите: на какие расходы будет распространяться налоговая льгота?
- Что касается участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то их стоимость можно включить в размер налогового вычета независимо от того, построен ли дом на момент покупки земли, - отмечает наш эксперт.
НО ИМЕЙТЕ В ВИДУ: обращаться за налоговой льготой при покупке участка для ИЖС можно только тогда, когда вы возведете дом (если вам не продали готовый) и оформите право собственности на него.
В ситуациях, как у Максима, есть возможность включить в размер налогового вычета не только стоимость участка и недостроенного дома, но и расходы на доведение коттеджа до полной готовности к проживанию, в том числе траты на подключение к сетям водо-, газоснабжения, канализации и т. д. (на практике это обычно очень серьезные суммы).
ВАЖНО: в договоре купли-продажи обязательно нужно указывать, что приобретается «дом, не завершенный строительством» или «дом без отделки» - только при этом условии налоговая льгота будет распространяться на средства, потраченные на доведение постройки до ума.
СУПРУГА ПРАВО НА ВЫЧЕТ УЖЕ ИСПОЛЬЗОВАЛА
Марина с мужем в июне купили дачу и оформили ее в совместную собственность. «Но я уже получала налоговый вычет при покупке квартиры, - сообщает Марина (напомним, налоговая льгота на приобретение недвижимости предоставляется всего один раз. - Прим. ред.). - Зато муж налоговыми льготами еще не пользовался. Можно ли нам получить вычет на покупку дачи и в каком размере?»
- Разберемся по порядку, - предлагает Сергей Разгулин. - Когда недвижимость приобретается в общую собственность, налоговый вычет распределяется пропорционально долям сособственников либо по соглашению между ними (на основании письменного заявления).
Повторное предоставление вычета действительно недопустимо. Таким образом, поскольку Марина воспользовалась налоговой льготой и утратила право на нее, то уже не может участвовать в перераспределении вычета в пользу своего супруга (если бы не эта преграда, то можно было бы «списать» на мужа хоть 99% вычета).
В итоге супруг Марины вправе получить не более половины максимального размера вычета, т. е. ему могут вернуть 13% от суммы расходов на покупку дачи, но не более чем 1 млн. рублей (речь идет именно о половине, поскольку при совместной собственности доли совладельцев предполагаются равными за исключением случаев, когда происходит перераспределение по взаимному соглашению, но в нашей ситуации оно невозможно).
СОВЕТ: если один из супругов уже исчерпал свое право на льготу при покупке недвижимости, то приобретение дачи лучше оформлять на другого супруга - тогда он сможет получить налоговый вычет в максимальном размере (2 млн. рублей).
СПРАВКА «КП»
Максимальный размер налогового вычета с 1 января 2008 года равен 2 млн. руб. Соответственно на руки можно получить 13% от этой суммы - 260 тыс. руб.
ВАЖНО
Каким числом должны быть датированы документы
Стоимость земельного участка можно включить в размер налогового вычета на покупку дачи, если ваше право на налоговую льготу возникло не раньше 1 января 2010 года. На практике это значит вот что:
1) если вы приобретаете дачный или садовый участок с готовым жилым домом, то необходимо, чтобы свидетельство о праве собственности на такую недвижимость у вас было оформлено после 1.01.2010;
2) если вы купили участок для индивидуального жилищного строительства, на котором нет дома, до 1.01.2010, то также имеете право включить в размер вычета стоимость земли, если коттедж построен и зарегистрирован в собственность после 1 января 2010-го (поскольку право на льготу возникнет именно с момента оформления права собственности на дом);
3) если вы покупаете участок для ИЖС с готовым домом, то применяются те же правила, что и в пункте 1.
БДИ
Если вы покупаете участок с различными постройками - домом, баней, гаражом и т. д., - то обязательно указывайте в договоре отдельно стоимость КАЖДОГО строения и земельного участка, советует наш эксперт.
Иначе вам не удастся воспользоваться налоговой льготой, поскольку она распространяется только на определенные виды объектов недвижимости (см. в тексте), а определить их стоимость будет невозможно.
Анна Д
обрюха

 

Изменения в земельном праве, направленные на упрощение оформления земли в собственность ("info-realty" 02.02.2010 )
Оформление земельных участков в собственность — процесс хлопотный и довольно долгий. На то, чтобы собрать все необходимые для этого документы, может понадобиться немало времени и сил, однако в некоторых аспектах земельного права государство идет на встречу землевладельцам, значительно упрощая перевод земли в частную собственность.
Одним из таких шагов стал законопроект о дачной амнистии, концепция которого во многом перекликается с идеей приватизации. Согласно ему, собственники земли, некогда получившие ее от предприятий либо иными способами, не располагающие правоустанавливающими документами на свои участки, получают возможность оформить землю в собственность по упрощенной и ускоренной схеме. Несмотря на то, что амнистия прозвана дачной, действие законопроекта распространяется также и на гаражные и жилые постройки, в том числе и расположенные на территории городов.
В рамках данного законопроекта была снижена госпошлина на регистрацию права собственности на земельные участки. Также был расширен список документов, которые могут расцениваться как правоустанавливающие. Благодаря этому доказать право собственности на занимаемый участок стало проще. Некоторые изменения в земельном праве коснулись и построек, расположенных на земельных участках — их легализация, являющаяся раньше достаточно сложной процедурой, теперь стала максимально простой.
Эта инициатива, безусловно, является очень полезной для землевладельцев. Есть в ней своя выгода и для государства. Ранее неучтенные земли никак не участвовали в налогообложении, не могли выступать в качестве залогов и т.д. Теперь, бесплатно передавая их в собственность фактическим владельцам, государство получает возможность взыскивать земельный налог с данных участков, что становится еще одной статьей доходов для местных бюджетов. Одновременно с введением упрощенных схем перевода земельных участков в собственность граждан был продлен и срок бесплатной приватизации жилых помещений. Более того, если раньше приватизировать можно было только то жилье, которое передавалось по договору социального найма до 1-го марта 2005-го года, то теперь это ограничение не действует. Сама бесплатная приватизация останется возможной до 01-го марта 2010-го года.
На этом власти решили не останавливаться — дальнейшие изменения касались реорганизации земельных участков, в том числе и тех, на которые не оформлены права собственности. По новым правилам даже после проведения такой реорганизации (например, раздела земли), государственная регистрация права собственности осуществляется по стандартной процедуре, отдельного для каждого из земельных участков. Также был принят целый ряд положений технического характера — об определении границ участков, о делении их на делимые и неделимые и т.д.
Можно утверждать, что дело сдвинулось с мертвой точки — государство продолжает стимулировать землевладельцев к регистрации их прав собственности и вовлечению «свободных» земель в общий оборот. Однако говорить о том, что сегодня достигнуты сколько-нибудь значимые результаты в данном направлении, пока рано, хотя, число землевладельцев постоянно увеличивается.
Вполне вероятно, что постепенно упрощая процедуру регистрации права собственности на землю, снимая бюрократические препоны, власти добьются своего — подавляющее большинство эксплуатирующихся населением земель будет оформлено в собственность. Однако, если учитывать, что в настоящее время доля земельных участков, оформленных по всем правилам, составляет не более 20% от общего числа, становится понятно, что впереди предстоит еще немало положительных изменений и немало работы для законодателей.

 

Практикум: Как оформить купленную землю в собственность (Газета "Ведомости" №100(1140)  от 11.06.04 )
Частное лицо, заинтересованное в приобретении большого — более 1 га — участка земли в Подмосковье под коттеджное строительство, может заняться этим и самостоятельно.
Для начала следует выяснить, к какой категории земель относится подходящий участок, проверить, возможно ли в принципе изменение его категории, поскольку особо ценные земли сельскохозяйственного назначения или лесного фонда не разрешат переводить под строительство, если есть альтернатива в виде менее ценных земель. Для этого надо выяснить кадастровую стоимость облюбованного участка или оплатить кадастровую оценку, если она еще не была сделана.
Одновременно выясняется, кто владелец участка и каковы его обременения. Идеальная ситуация, когда площадка находится в частной собственности, участок сформирован и собственник готов его продать. Но такое встречается редко. Как правило, сельхозпредприятие владеет землей по праву постоянного пользования либо земельные угодья находятся в общей долевой собственности у бывших колхозников.
Этот случай самый сложный. Чтобы получить интересующий участок, сначала надо приобрести право собственности на абстрактную земельную долю, а затем сформировать его (при необходимости провести межевание всего массива земель), выделить его в натуре, провести кадастровый учет, согласовать его расположение с другими пайщиками, определить суммы компенсации им за то, что после изъятия этого инвестиционно-привлекательного участка стоимость их владений уменьшится.
Чтобы зарегистрировать право собственности на участок, выделенный в натуре в счет земельной доли, надо предоставить в регистрирующий орган планы всех вновь созданных на его месте земельных участков, письменное соглашение всех сособственников о разделе и о перераспределении долей. Скорее всего для этого придется инициировать судебный процесс, так как во внесудебном порядке редко удается достигнуть соглашения по всем вопросам со всеми сособственниками.
После заключения сделки купли-продажи и выделения в натуре участка сельхозземель надо заняться изменением его категории.
Процедура изъятия государством участка из массива земель с последующим предоставлением инвестору хотя довольно длительная и, как правило, сопровождается возмещением потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства, тем не менее хороша тем, что изменение категории земель и предоставление участка происходят одновременно. Ее отличие состоит в том, что при изъятии помимо потерь сельхозпроизводства или лесного хозяйства компенсации, как правило, подлежат и убытки землепользователей (землевладельцев). Ее сумма определяется в ходе переговоров и зависит от аппетитов землепользователя, в то время как размер возмещения безвозвратной утраты сельскохозяйственной или лесной земли (потери) обсуждению не подлежит.
Для расчета потерь сельскохозяйственного производства используется стоимость освоения такой же площади новых земель с учетом проведения на них мероприятий по окультуриванию и повышению плодородия почв до уровня плодородия изымаемых земель (по кадастровой оценке) исходя из существующих нормативов в зависимости от типа почвы изымаемого участка.
Потери лесного хозяйства определяются исходя из капитализированного рентного дохода от использования участка лесного фонда, который рассчитывается по группам древесных пород и классам продуктивности леса с учетом экологического значения и состояния участка лесного фонда, социально-экономических факторов и сроков перевода лесных земель в нелесные.
После того как участок сформирован и ему присвоен кадастровый номер, надо подготовить и собрать все документы сначала на местном, а потом на областном уровне для рассмотрения вопроса об изменении категории участка на Московском областном координационном совете по изменению категорий земель. Итогом этой длительной процедуры становится акт предоставления участка (постановление правительства Мособласти) с предписанием областному Минимуществу заключить соответствующий договор аренды участка под реализацию данного инвестиционного проекта.
В среднем на получение участка с изменением его категории уходит 6-12 месяцев.
В трехмесячный срок после принятия постановления об изменении категории земель и предоставлении участка инвестор должен уплатить средства на возмещение потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства. Иначе они будут взысканы в судебном порядке.
Предоставление инвесторам государственных и муниципальных земельных участков для строительства в собственность или аренду осуществляется либо с предварительным согласованием мест размещения предполагаемых объектов, либо без него. В первом случае предоставление участков в собственность или аренду происходит исключительно по результатам торгов (конкурса, аукциона). Во втором случае участок может быть предоставлен без торгов, но только в аренду. Выкупить его можно будет впоследствии, когда строительство будет завершено и у инвестора появится исключительное право на выкуп участка, занятого недвижимостью.
У властей есть право изъять предоставленный участок, который два года не разрабатывается, и передать его другому. С лакомыми участками это обычно происходит с чьей-то подачи, так что купить землю и 10 лет ждать, пока она подорожает, может не получиться. Но согласование проектной документации, которое может длиться годами, уже является разработкой участка, поскольку не строить ничего нельзя.

Виталий Можаровский, партнер юридической фирмы “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”

 

Загородная недвижимость: Оформляем землю в собственность ("Комсомольская правда" 02, 09, 16  августа 2005 г.)
Многие из нас проводят выходные и отпуска за городом. Что делать, если вы еще не обзавелись участком или, наоборот, давно владеете им, но до сих пор не закрепили в собственность? Начинаем разбираться, как грамотно заключать сделки с землей и оформлять свои права на участок и постройки.
С 1996 года я владею в Подмосковье двумя участками земли по 12 соток. Сейчас один хочу продать, а второй завещать племяннику. В риэлторском агентстве мне сказали, что нужен документ о праве собственности на землю. Подскажите, пожалуйста, где и как оформить участки в собственность?
В похожей ситуации оказались сейчас многие владельцы загородных участков. Из-за сложности земельного законодательства даже в юридических консультациях гражданам порой не могут толком объяснить, что предпринять для оформления прав на землю. Мы обратились к одному из наиболее квалифицированных специалистов по этому вопросу - заместителю начальника Контрольно-правового управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) Светлане ТЕСНИЦКОЙ. Разбираем типичные ситуации и даем полезные советы.
«Готовые стены - мое спасение»
Считайте, что вам крупно повезло, если на участке стоит дом. Те, у кого постройка появилась до 6 марта 1990 года (дата вступления в силу Закона РСФСР «О собственности»), вправе бесплатно приобрести участок в собственность. Эта «спасительная» норма закреплена в п. 4 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ».
Хозяину дома нужно явиться в орган местного самоуправления (районную администрацию, сельсовет и т. п.) и подать следующие документы:
заявление о бесплатной передаче земли в собственность со ссылкой на указанный закон (см. выше);
документ, подтверждающий право собственности на дом (акт БТИ о регистрации постройки, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т. д.);
кадастровый план земельного участка. Его выдает подразделение Роснедвижимости по месту нахождения участка (координаты этого органа подскажут в местной администрации).
К сожалению, нередки ситуации, когда на запрос о выдаче кадастрового плана гражданин получает сообщение о том, что сведений об участке в кадастре недостаточно и для их дополнения и уточнения требуется межевание. В таких случаях приходится заказывать землеустроительные работы, в ходе которых проводится межевание, точно определяются границы участка, составляется землеустроительное дело (см. схему на стр. 3).
В течение двух недель после сдачи необходимых документов орган местного самоуправления должен принять решение о предоставлении участка в собственность и выдать соответствующий акт: постановление, распоряжение и т. п. (согласно п. 3 ст. 28 Земельного кодекса РФ). На основании этого акта вы сможете получить желанное свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Оно выдается в управлении Федеральной регистрационной службы (ФРС) по месту нахождения участка. Для этого в ФРС понадобится представить:
заявление;
акт о предоставлении участка в собственность;
кадастровый план участка;
квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию (на сегодня это 500 рублей).
Собирайте денежки
Если дом на вашем участке появился после 6 марта 1990 г., то землю придется выкупать у муниципалитета. Но не по рыночной цене, а по льготной (согласно ст. 2 Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»). Она зависит от количества жителей на территории и определяется кратно ставке налога на землю в соответствующей местности (в каждом регионе он свой).
Обратите внимание: воспользоваться такой льготой можно, только если постройка на вашем участке официально зарегистрирована. Если разрешения на строительство вы не получали, то придется сначала узаконить самовольную постройку . Если дом построен легально, но не сохранилось документов на него, то оформить право собственности на строение можно через суд.
Если у вас нету дома...
Тем, у кого на участке нет жилой постройки (либо она есть, но ее оформлением в собственность хозяин не озаботился), придется выкупать землю у муниципалитета по рыночной цене. Местные власти вправе устанавливать ее самостоятельно - без каких-либо ограничений.
Имейте в виду: в некоторых регионах власти вводят (или планируют ввести в ближайшее время) льготы, предусматривающие бесплатную передачу участков в собственность тем, кто ими фактически владеет и пользуется, - даже при отсутствии построек. Поинтересуйтесь, нет ли таких законодательных актов в вашей области (республике, крае). Органы госвласти и местного самоуправления обязаны сообщать об этом по запросам граждан.
КСТАТИ
Сейчас самое время заняться оформлением своих прав на земельные участки. В недавнем послании Федеральному собранию президент велел чиновникам не тянуть резину и облегчать для граждан узаконивание загородной недвижимости. Так что не упускайте шанс, пока этот «наказ» на слуху в наших органах власти.
БУДЬ ГОТОВ!
Со следующего года изменяется земельный налог
Собственники участков обязаны платить земельный налог. С 1 января 2006 г. он будет рассчитываться исходя из так называемой кадастровой стоимости участка (работы по ее расчету для каждого земельного участка еще только ведутся).
Максимальная ставка налога на участки для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества и пр., а также под жилыми домами в населенных пунктах не может превышать 0,3% от кадастровой стоимости. Конкретный размер ставки в каждом муниципалитете определяют местные власти.
Кадастровая стоимость земли близка к рыночной. Однако методика расчета налога такова, что, как уверяют специалисты, платежи для граждан вырастут несущественно.
Узнать о результатах оценки своего участка можно, обратившись в территориальное подразделение Роснедвижимости.
Анна ДОБРЮХА  02 августа 2005 г.
Помогите узаконить «лишние» сотки?
Мы купили участок площадью 15 соток, имеем свидетельство о праве собственности. Построили дом. При обмере участка представителями БТИ для регистрации дома вдруг оказалось, что размер участка - 18 соток. Подскажите, пожалуйста, как оформить «лишние» три сотки?
Поскольку свидетельство о праве собственности подтверждает ваши права только на 15 соток, то «неучтенные» три сотки придется выкупать у муниципалитета. Причем местные власти в этой ситуации вправе «заломить» рыночную цену. Она назначается продавцом «по своему вкусу», без каких-либо ограничений. Чтобы докупить сотки, нужно подать в орган местного самоуправления (райадминистрацию, сельсовет, управу и т. п.) ходатайство о продаже этого «кусочка» земли.
Будьте готовы к тому, что для определения объекта сделки купли-продажи придется заказывать землеустроительные работы - чтобы выделить и описать выкупаемую часть участка. В принципе этим должен заниматься продавец. Но не исключено, что местные власти переложат расходы на вас, включив их в выкупную цену земли. Это не является нарушением закона.
Чтобы не столкнуться с подобной проблемой, покупателям загородной недвижимости следует как можно внимательнее относиться к определению площади приобретаемых участков. Будьте особенно бдительны, если продавец подтверждает свое право на землю документами, выданными в бурные перестроечные и постперестроечные годы. Тогда документация на участки оформлялась в упрощенном и ускоренном порядке. Площадь участка нередко вписывалась приблизительно, работы на местности не проводились. Так что фактически приобретаемый участок может оказаться как больше, так и меньше площади, заявленной при заключении сделки. Покупателю это невыгодно в любом случае: либо он теряет деньги, заплаченные за несуществующие сотки, либо вынужден будет выкупать у муниципалитета «лишние».
Чтобы избежать такой «засады», требуйте у продавца кадастровый план участка, выданный подразделением Роснедвижимости. Этот документ отражает реальные границы и конфигурацию землевладения.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Жанна ЩЕРБАКОВА, управляющий директор «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
- На сегодня почти 78% всех объектов загородной недвижимости Подмосковья не оформлены надлежащим образом: либо нет документов, либо оформлены они неправильно, либо данные в них сфальсифицированы. Около 12% объектов оформлены с частичными нарушениями и только около 10% документально полностью готовы к продаже.
В этой ситуации только специалисты могут обеспечить квалифицированную помощь по оценке, продаже и подбору недвижимости, а также высокое качество подготовки документов и юридическую экспертизу объектов.
Вправе ли власти прибегать к принуждению?
У жителей нашего поселка есть постановления о предоставлении участков в собственность. Но местные власти требуют, чтобы мы переоформили документы на землю. На каком основании творится такое безобразие? Как с этим бороться?
В вашей ситуации чиновники, похоже, действуют правомерно.
Всем землевладельцам полезно знать, что документы о правах на землю делятся на две группы: правоустанавливающие и правоподтверждающие. К первым относятся: акт органа власти о предоставлении участка (в собственность, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение), договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и др. Во вторую группу, в частности, входят: свидетельство о праве собственности на участок, государственный акт о праве на участок, свидетельство о государственной регистрации права собственности.
На основании правоустанавливающих документов можно получить правоподтверждающие. Эту процедуру проводят управления Федеральной регистрационной службы (ФРС) по месту нахождения участка.
Права на участок считаются окончательно закрепленными и наиболее полноценными, когда землевладелец имеет правоподтверждающий документ. С ним можно заключать сделки, отстаивать свои интересы в суде. А для местных властей наличие такого документа выгодно тем, что дает право облагать участок земельным налогом. Поскольку обязанность владельцев имущества платить налоги закреплена в Конституции, то уклонение от действий, необходимых для уплаты налогов (в том числе оформление прав на участок), фактически является злоупотреблением. Ответственности за это для граждан в законодательстве не предусмотрено. Однако если вы будете категорически отказываться от оформления правоподтверждающих документов и местные власти обратятся в суд, то не исключено, что он поддержит их, исходя из положений Конституции.
«Сколько лет ходить по инстанциям?..»
Вы написали, что местные власти должны принимать решение о приватизации участка в двухнедельный срок. А я бьюсь с оформлением земли уже четвертый месяц! Почему такие расхождения?!
Возможны несколько причин.
Не забывайте, что решение органа власти о предоставлении участка в собственность - это лишь один из этапов оформления прав на землю. Набор основных необходимых процедур и продолжительность каждой из них таковы:
землеустроительные работы: срок определяется самостоятельно коммерческой организацией - исполнителем - и указывается в договоре. На практике на землеустройство может уйти до двух месяцев;
постановка участка на государственный кадастровый учет - один месяц;
оформление свидетельства о государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования (ПБП) или пожизненного наследуемого владения участком (ПНВ) - один месяц;
принятие решения о бесплатном предоставлении участка, находящегося в ПБП или ПНВ, в собственность гражданина - две недели;
оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на участок - один месяц.
Требуется ли проходить все эти этапы или будет достаточно нескольких из них - зависит от конкретной ситуации. Но, как видите, даже при строгом соблюдении закона на оформление прав на землю может уйти до 5,5 месяца. То есть почти полгода.
Впрочем, законные сроки в нашей стране соблюдаются редко. Так что смело можете прибавлять пару месяцев на выстаивание в очередях и «раскачивание» бюрократов.
Наконец, не так уж редки случаи, когда сами граждане совершают ошибки при сборе и оформлении документов. Так что желательно все же обращаться к специалистам. Тем более что у них, как правило, есть налаженные контакты в соответствующих инстанциях, что позволит значительно ускорить оформление земли.
И в любом случае не отчаивайтесь: ваши труды не пойдут прахом, потому что земля - это самая ценная недвижимость, обладание которой может выручить в самой сложной жизненной ситуации.
НА ЗАМЕТКУ
Как заставить чиновников «шевелиться»?
Отказ бюрократов выдавать необходимые документы (свидетельства, акты и проч.) можно обжаловать в суде. Обращаться в судебную инстанцию также вправе граждане, чьи заявления чиновники рассматривают «бесконечно».
Чтобы судья принял дело к рассмотрению, необходимо подтвердить дату, когда вы сдали в соответствующую «контору» требуемые справки.
Отсутствие своевременного ответа признается неправомерным бездействием чиновников.
Правила судебного рассмотрения таких дел содержатся в главе 25 Гражданско-процессуального кодекса РФ.
Анна ДОБРЮХА  09 августа 2005 г.
Как подтвердить свои права на загородный участок?
Кто вправе приватизировать участок бесплатно
Напишите, пожалуйста: кому сейчас положена бесплатная приватизация земли?
Такое право имеют:
Граждане, имеющие участок в постоянном бессрочном пользовании (согласно ст. 20 Земельного кодекса РФ).
Граждане, имеющие участок в пожизненном наследуемом владении (ст. 21 ЗК РФ).
Лица, имеющие на участке зарегистрированный жилой дом, приобретенный до 6 марта 1990 г. (п. 4 ст. 3 Закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).
Нужно ли согласие соседей при межевании?
При приватизации участка у меня потребовали подписи соседей о том, что претензий к границам у них нет. В то же время эти границы утверждены генеральным планом нашего дачного кооператива. А соседи заявили, что документ они подпишут, только если граница будет сдвинута от их дома в сторону моего. Действительно ли подписи соседей требуются по закону?
По законодательству при проведении землеустроительных работ и оформлении границ участка действительно требуется запрашивать мнение собственников смежных земельных участков. Однако если есть действующая градостроительная документация (в том числе генплан, как у вас) и границы, закрепленные в ней, совпадут с результатом землеустроительных работ, то «сопротивление» соседей силы не имеет. Но и в этом случае необходимо соблюсти формальность: составить акт, где будет указано, что мнение соседей запрошено и они выразили несогласие.
Анна ДОБРЮХА  16 августа 2005 г.

 
АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ. СДЕЛКИ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
("Недвижимость & Цены" № 37 (19.09.2005 г))
Вовлечение земли в гражданский оборот предполагает сложный механизм государственного контроля, высокий уровень специалистов, работающих в этой области, их принципиальность и последовательность в применении норм права. Часто конфликтные ситуации возникают из‑за непонимания людьми сложности правовых отношений, в которые они вступают. Продолжая цикл статей, посвященных актуальным вопросам земельных отношений, попытаемся максимально подробно описать механизм оформления и правовые последствия при оформлении сделок с земельными участками.
Сделками с земельными участками считаются действия граждан и организаций, направленные на установление, изменение или прекращение земельных и других прав. Указанные сделки регулируют Гражданский и Земельный кодексы, Федеральные законы № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и местные подзаконные акты с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, Градостроительным, Лесным и Водным кодексами и др.
Не допускаются сделки с земельными участками, приводящие к нарушениям градостроительных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других установленных требований (норм, правил и нормативов).
Отчуждение, залог, сдачу в аренду садового, огородного, дачного земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, осуществляют при согласии всех собственников.
Так как купля-продажа земельных участков занимает львиную долю всех сделок с землей, остановимся на ней подробнее. Данную сделку можно осуществить в форме продажи целого (единого) земельного участка одним субъектом (продавцом) другому (покупателю) в тех же границах или же с их изменением (если площадь участка составляет от 0,04 до 0,1 га). Возможна продажа доли участка, а также целого участка с разделом его двум или трем покупателям.
Покупателями могут быть (как правило) любые граждане Российской Федерации. Ограничения установлены в отношении приобретения земельных участков иностранными гражданами вблизи государственной границы и других сходных случаях.
Лица, совершающие данную сделку (продавец и покупатель), должны определить цену единицы площади земли — 0,01 га (сотки), а также примерную стоимость всего участка. Обычно ее определяют на базе нормативной цены для данного региона с учетом местных условий (экологической чистоты района, транспортной доступности, расстояния от благоустроенных асфальтированных дорог, близости общественного транспорта, качества почвы, окружающего ландшафта и возможности его улучшения и т. п.). Консультацию по этим вопросам можно получить в районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Важно ориентироваться и в стоимости платных услуг при юридическом оформлении сделки. Она складывается из таких расходов, как:
получение различных справок и выкопировки из Генерального плана освоения и застройки территории некоммерческого объединения (ассоциации, товарищества и т. п.);
выполнение геодезических работ по уточнению границ участка, согласованию их с соседями, составлению планов продаваемого участка, его раздела (в случае частичной продажи или разным покупателям), привязки к геодезическим знакам Государственной опорной сети и т. д. (цену определяет отдел геодезических работ районного Земельного комитета);
уплата государственной пошлины, которой облагаются подобные сделки (обычно 1,5 % от стоимости продаваемого участка);
получение справки районного бюро технической инвентаризации (с выездом на участок специалиста для обмера, описания и составления планов строений);
уплата подоходного налога (от 12 % суммы сделки, если она превышает установленный законом предел);
оформление и подача договора купли-продажи земельного участка. Договор, оформленный в простой письменной форме или у нотариуса, подается в Государственную регистрационную палату соответствующего района;
подготовка свидетельств о праве собственности на землю в новых границах или для выдачи новому владельцу.
После определения окончательных сумм предстоящих платежей, сроков их внесения, включая окончательные взаиморасчеты при покупке земельного участка, продавец и покупатель могут приступить к процессу непосредственного оформления сделки. Этот процесс делится на шесть этапов.
Первый этап. Продавец обращается в учреждение, ведающее его земельным участком (сельскую или поселковую администрацию, правление садоводческого товарищества, дачно‑строительного кооператива (ДСК) или коллектив индивидуальных застройщиков (КИЗ)), где получает (оформляет) следующие документы:
протокол согласования границ участка со смежниками;
справку об отсутствии ареста и запретов на продаваемый земельный участок в трех экземплярах (подлинники);
справку об отсутствии задолженности владельца участка по земельному налогу и другим платежам (целевые взносы и т. п.);
справку об отсутствии кабеля связи на территории участка (если такая запись есть в свидетельстве на право собственности на землю, то справка не требуется);
при отсутствии плана участка (прилагаемого к свидетельству о праве собственности на землю) — выкопировку из Генерального плана освоения и застройки территории земельного массива данного объединения (ассоциации, товарищества и т. п.); на чертеже обозначаются все сопредельные участки (смежества), прилегающие к продаваемому, их размеры, номера, фамилии, имена и отчества владельцев (план составляют в местном Земельном комитете).
Следует отметить, что указанные документы напрямую законом не предусмотрены, их собирают согласно местным инструкциям и рекомендациям.
Второй этап. Продавец и покупатель составляют заявление по установленной форме на имя председателя районного Земельного комитета (по месту расположения продаваемого земельного участка) с просьбой подготовить пакет документов для юридического оформления сделки купли-продажи. С заявлением, приложенными к нему документами, подготовленными на первом этапе, и свидетельством о праве собственности на землю продавец и покупатель (или один из них) являются на прием к специалисту районного Земельного комитета для собеседования, после чего получают направление в геодезический отдел комитета. Геодезисты выдают бланки и формы других необходимых документов для оплаты в Сбербанке геодезических работ по уточнению границ и привязке участка к Государственной геодезической опорной сети.
После этого геодезисты выезжают на участок, выполняют указанные работы, составляют план расположения участка и оформляют техническое делопроизводство. Техническое дело вручают владельцу участка или покупателю.
Третий этап. Продавец и покупатель (или один из них) являются к специалисту Земельного комитета с техническим делом отдела геодезии. Этот специалист выдает справку о нормативной стоимости земельного участка и пакет документов для оформления договора купли-продажи. Срок действия справки весьма ограничен (10–15 дней).
Четвертый этап. Продавец и покупатель обращаются в территориальное представительство регистрационной палаты с вышеуказанными документами, паспортами и свидетельством продавца о праве собственности на землю для оформления договора купли-продажи участка и акта перехода права собственности. Стоимость оформления договора и акта определяют конкретные требования учреждения.
Районное представительство Государственной регистрационной палаты оформляет одновременно договор купли-продажи, акт перехода прав и их регистрацию. При раздельном оформлении этих юридических актов договор купли-продажи и акт перехода права собственности оформляются в нотариальной конторе, а последующая государственная регистрация — в представительстве Государственной регистрационной палаты.
Пятый этап. Покупатель (или продавец) приходит к специалисту в районный земком, имея при себе следующие документы:
паспорт покупателя;
все экземпляры договора купли-продажи;
планы и протоколы согласования границ участка (оставшиеся экземпляры после оформления договора купли-продажи).
Свидетельство продавца о праве собственности на землю комитет изымает, а покупателю выдает новое свидетельство, подлежащее регистрации в представительстве регистрационной палаты.
Шестой этап. Покупатель регистрирует свидетельство о праве собственности на землю в представительстве регистрационной палаты без участия продавца.
Такой порядок сложился в настоящее время и поддерживается местными организациями при оформлении документов по купле-продаже земельных участков. При этом следует учитывать, что в ряде регионов существуют свои законодательные акты, учитывающие местные особенности и традиции. Поэтому практика оформления документов может иметь связанные с нововведениями местных органов нюансы, с целесообразностью которых не всегда можно согласиться. Конкретный перечень исходных документов для совершения сделки необходимо получать в том районном Земельном комитете, где расположен продаваемый земельный участок.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает госрегистрацию единственным доказательством существования зарегистрированного права собственности. Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на земельный участок. В соответствии с законом госрегистрация недвижимости является открытой, и сведения о собственности выдают в установленном порядке правообладателям, физическим и юридическим лицам, имеющим доверенность правообладателя, руководителям органов местного самоуправления, государственной власти соответствующих субъектов РФ, налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, судам и правоохранительным органам.
Регистрация права собственности и выдача соответствующей информации производится за определенную, установленную государством (а не коммерческими структурами) плату. Стоимость услуг и банковские реквизиты получателя платежа вывешивают в помещениях регистрационных палат (представительств) для общего сведения на информационных стендах.
В конце следует сказать, что при заключении сделок купли-продажи земельных участков изменение целевого назначения земли и перемена разрешенного использования участка не допускаются. Отказ государственного органа в регистрации на любом из этапов оформления может быть обжалован в суде.
Илья Иксанов, генеральный директор «МГСК консалтинг»

 

Как не зарыть деньги (Газета "Ведомости" №100(1140)  от 11.06.04 )
Участок в строящемся коттеджном поселке — самое выгодное вложение денег в загородную недвижимость
Это вторая статья о том, как вкладывать деньги в загородную недвижимость (первая опубликована 4 июня). На этот раз речь пойдет о том, какие объекты лучше покупать. Большинство экспертов считает оптимальным вариантом инвестиций покупку участка в коттеджном поселке на начальном этапе строительства.
Самому не построить
Вкладывая деньги просто в участок земли, инвестор принимает на себя множество рисков, начиная от сложностей с оформлением земли в собственность и заканчивая возможностью изъятия участка, если он два года не разрабатывается и не оформлен в поселок.
Чтобы избежать этого, можно сразу начать на купленной земле строительство одного или нескольких домов, которые потом продаются под ключ или под чистовую отделку. Для этого участок должен быть ликвидным на уже ставшем престижным или перспективном направлении, достаточного размера и с возможностью подвода коммуникаций — “Мосводоканал” обещает добиваться запрета на строительство частных построек без полного комплекта коммуникаций, поскольку рост числа “бесконтрольных объектов индивидуального строительства в водоохранных зонах”, не оснащенных системой канализации, приводит к загрязнению вод.
Участники рынка считают это одним из самых выгодных способов инвестиций в загородную недвижимость. Вот только при этом вам придется превратиться в застройщика. Для человека без опыта это практически нереально, во всяком случае, об основной работе или бизнесе на время придется забыть. Вместо этого надо будет оформлять все документы на землю, а потом на дом (см. врезку), придумать, кто и что будет строить, и контролировать качество строительства. Такие инвестиции могут превратить участок стоимостью $80 000 в объект с продажной ценой $200 000, но это прерогатива мелких застройщиков, резюмирует руководитель департамента маркетинга “Инком-Недвижимости” Сергей Елисеев.
“Например, есть некий земельный участок, — поясняет специалист департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Ирина Кувшинова. — Чаще всего это бывшее колхозное угодье. Для начала ему необходимо придать статус, позволяющий построить на нем дом, т. е. сменить категорию участка на „земли поселений“ и разрешенное использование „индивидуальное жилищное строительство“ либо, не меняя категорию „земель сельскохозяйственного назначения“, получить разрешение на дачную застройку. Для конечного потребителя разница только в том, что в последнем случае он не сможет прописаться в построенном доме”.
Частному лицу это не под силу, заниматься этим должен профессионал. Он будет готовить технические условия подведения коммуникаций, согласовывать генплан застройки и т. д.
Другая крайность — купить завершенный проект, на который не только оформлены все документы, но и уже построен дом. Здесь нет практически никаких хлопот и гораздо меньше рисков (см. таблицу), вот только эффективность такого вложения денег, по словам риэлторов, также минимальна.
Золотая середина
Между двумя крайними вариантами частному инвестору предоставляется масса возможностей для инвестирования. Пожалуй, оптимальный вариант инвестиций в загородную недвижимость — уже упоминавшаяся покупка объекта в строящемся коттеджном поселке. Это избавит вас от хлопот по приданию земельному участку подходящего статуса и организации строительства.
Поэтому в последнее время стала популярной покупка земельных участков в строящемся поселке для дальнейшей их застройки, отмечает Кувшинова из Penny Lane Realty. Ликвидность таких участков высока, а стоимость объекта по мере продвижения строительства постоянно возрастает.
Скорость, с которой идет строительство, является едва ли не главным риском этого вложения денег. Поэтому важно правильно выбрать не только проект, но и девелопера. Исследование компании IRN.ru показало, что всего на рынке загородного жилья работает 86 операторов (10 крупнейших по числу продаваемых объектов приведены в таблице).
Эксперт департамента загородной недвижимости Paul's Yard Елена Гриневич выделяет два основных способа инвестиций в загородную недвижимость: покупка одного или нескольких коттеджей на этапе застройки с дальнейшей перепродажей и вложение денег непосредственно в землю. Доходность таких вложений, по оценкам компании, составляет 20-50% годовых в зависимости от объекта, а если инвестор участвует в строительстве на правах партнера, то может доходить и до 100%. Если же строится не один дом, а целый поселок, то после продажи всех домов цена одного дома/участка возрастает на 40-50%, а иногда и больше. Поэтому желающим инвестировать в подмосковную недвижимость ведущий специалист отдела загородной недвижимости Vesco Realty Алексей Овсянников рекомендует прежде всего приобретать землю в будущих поселках, причем без подряда на строительство. Когда большая часть участков в поселке будет застроена, ее можно будет выгодно продать.
“Не надо искать лишних сложностей, затевая строительство. Это уже не инвестиции, а бизнес, и, если им заниматься, надо свой основной бизнес заканчивать. Нужно просто купить у нормального девелопера, который сделал уже не один проект, инвестиционный контракт (или участок без подряда в централизованно застраиваемом поселке) с понятными сроками начала и окончания строительства — так же, как покупают квартиру в новостройке, на ранней стадии, — подождать до сдачи поселка, продать и получить свою маржу”, — советуют в “Миэль-Недвижимости”. По оценке компании, примерно 10% покупателей жилья в “Барвихе-2” преследуют именно инвестиционные цели. За полтора года таунхаусы площадью 233 кв. м в этом поселке подорожали с $280 000-300 000 за дом до $480 000-520 000.
Где нам стоит дом построить
Рейтинг популярности направлений несколько последних лет практически не меняется.
Наибольшие темпы роста традиционно демонстрируют западные и юго-западные направления. На самом престижном Рублево-Успенском шоссе наиболее ликвидны вложения средств в земельные участки, расположенные на расстоянии 10-25 км от МКАД. Средняя стоимость сотки в лесу там оценивается в $25 000- 35 000, а в Барвихе и Жуковке в отдельных случаях — в $70 000. Стоимость домов доходит до $8 млн, а в некоторых проектах — до $15 млн. Дефицит качественных участков по рублево-успенскому направлению настолько острый, что их ликвидность сомнений не вызывает.
“У Рублево-Успенского шоссе много проблем и недостатков, но ни одно другое направление, кроме, может быть, Ильинского шоссе, не может похвастать такой полнотой и развитостью инфраструктуры”, — говорит директор по маркетингу департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Александр Рыков.
Не менее стремительно росли цены на участках по Новорижскому шоссе. Цена на самые ликвидные из них достигла $30 000 за сотку. Хорошие перспективы, по мнению экспертов, у калужского, киевского, пятницкого и дмитровского направлений. Их основными преимуществами стали природные условия, развитая инфраструктура и достаточное количество свободных площадок.
Удорожание земли является основным фактором роста цен на загородные дома. Но каждый конкретный поселок нужно рассматривать отдельно. Высокая доходность загородных проектов привлекла на рынок огромное количество “диких” игроков, поясняет Гриневич из Paul's Yard. Отсутствие у них опыта привело к увеличению на рынке доли сомнительных проектов. Растущая конкуренция и рост предложения увеличивают риски таких инвестиций.
Эксперты Vesco Realty полагают, что цены на землю достигнут пика к весне 2005 г., соответственно, наиболее благоприятные условия для продаж земельных участков и коттеджей наступят в первой половине года. Среди перспективных объектов для вложения денег эксперты Vesco Realty отмечают новые поселки Павлово, Бенилюкс на Новорижском и “Бельгийская деревня”, Стародачное, Южные Ватутинки на Калужском шоссе.
Игра в классику
Крупные игроки едины во мнении: покупатель загородной недвижимости сегодня хочет дом в новом охраняемом коттеджном поселке в пределах 30 км от МКАД, желательно в лесу или у воды, с коммуникациями и хотя бы минимальной инфраструктурой.
Мода на многоэтажные замки прошла, и теперь востребованы дома не более чем в два этажа. В категории элитных коттеджей (от $800 000 за дом или от $250 000 за участок) популярны дома площадью 700-1500 кв. м. Покупатели жилья бизнес-класса ($300 000-800 000 за дом, $100 000-250 000 за участок) предпочитают дома поменьше, 250-450 кв. м. Площади домов экономкласса (дома в районе $80 000 или участки до $25 000) варьируются в пределах 100-200 кв. м. При высоком спросе предложение объектов экономкласса на загородном рынке отсутствует, поскольку строительство таких поселков менее рентабельно, нежели бизнес-класса или элитных.
С точки зрения инвестиций не так важно, какие именно дома и по какому проекту будут строить в поселке, считают в “Миэль-Недвижимости”. Дом, отвечающий личному вкусу инвестора, не обязательно будет ликвидным. Здесь стоит довериться девелоперу, который перед началом строительства потратился на маркетинговые исследования.
Анализ потребительских предпочтений покупателей загородной недвижимости, проведенный экспертами компаний “Миэль-Недвижимость” и “Бест-Недвижимость”, показал, что примерно треть покупателей хотят дом “под ключ”, причем предпочтительнее — в классическом европейском стиле площадью 250-300 кв. м. Такие объекты наиболее ликвидны.
Зависимость между расстоянием от Москвы и оптимальной площадью дома для каждого направления своя. На Рублево-Успенском шоссе надо рассчитывать на дома от 500 кв. м, для новорижского направления до “бетонки” и на эксклюзивном участке с лесными деревьями будет ликвидным дом площадью 400-600 кв. м, а вот на большем удалении надо выбирать меньшие дома, советуют в “Инкоме”
В следующей статье 18 июня мы расскажем о том, как платить налоги с доходов от инвестиций в недвижимость и можно ли уменьшить риск потери денег, вложенных в еще не построенный объект.

НА ПОСЕЛЕНИЕ
Пока в России не проведено разграничение земель на федеральные, региональные и муниципальные. В Московской области, как правило, небольшими участками государственных земель распоряжаются муниципальные образования, а крупными — субъект Федерации. Но разделение на больших и маленьких весьма условно и зачастую зависит от мнения конкретного чиновника.
Земельный кодекс определяет семь категорий земель, но строить жилье можно только на одной — “землях поселений”. Поэтому за пределами МКАД инвестор, как правило, сталкивается с необходимостью изменения категории земель. Пока не принят соответствующий федеральный закон, этот процесс регулируется региональным законодательством и занимает 6-12 месяцев. За 2002-2003 гг. из 1,7 млн га общей площади земель сельхозназначения в Московской области выведено в другие категории чуть более 5000 га (0,3%).
Правила купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения определяются Земельным кодексом, законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” и еще около 10 подзаконными актами.

Елена Никитина

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100