Rambler's Top100 ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Способы управления домом, предусмотренных Жилищным кодексом РФ

 

Новое в жилищном законодательстве   ("Квартирный ряд", №44 (916) от 29 ноября 2012 г.)

Одни из самых острых проблем в жилищной сфере возникают в связи с участием владельцев квартир в управлении многоквартирными домами. За последние годы многим гражданам пришлось столкнуться с трудностями при создании ТСЖ, с бездействием управляющих компаний, а иногда и с откровенным мошенничеством.

Этот негативный опыт был учтен разработчиками поправок в Жилищный кодекс, принятых прошедшим летом… Новые положения жилищного законодательства призваны максимально защитить права жильцов многоквартирных домов.

Так, значительно расширены полномочия органов местного самоуправления, осуществляющих контроль за соблюдением жилищных прав – в Москве это жилинспекции, действующие в каждом административном округе. Теперь многие конфликты между жильцами и ТСЖ или управляющей компанией, которые раньше приходилось передавать в суд, могут разрешаться жилинспекциями. Например, собственники квартир (а также нежилых помещений, расположенных в жилых домах) и представители ТСЖ или ЖСК могут пожаловаться в жилинспекцию на свою управляющую компанию за невыполнение обязательств по надлежащему содержанию и ремонту имущества дома, предоставлению коммунальных услуг. Жилинспекция должна начать проверку не позднее чем через 5 дней после поступления жалобы, а если в ходе проверки будут найдены нарушения, то не позднее чем через 15 дней жилинспекция должна созвать общее собрание собственников, на котором можно будет выбрать другую управляющую компанию или даже другой способ управления домом (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

Часто жильцы не хотят тратить свое время и силы на участие в управлении домом, и поэтому они отказываются от создания ТСЖ или ЖК. В таких домах в течение года жилинспекция созывает общее собрание собственников квартир, на котором будет избран совет дома (ст. 161.1 ЖК). Количество организационных формальностей сведено к минимуму – регистрировать создание совета дома не нужно. По замыслу законодателя, в совет должны избираться наиболее активные жильцы, готовые от лица всех соседей контролировать управление домом. Самостоятельных решений по обслуживанию и ремонту, по использованию общего имущества дома совет дома принимать не сможет, это по-прежнему останется в компетенции общего собрания собственников. Также, в отличие от ТСЖ, совет дома не будет иметь никаких финансовых полномочий и, соответственно, собственного счета в банке. Зато существование совета избавит от необходимости созывать собрания для решения текущих вопросов, например, подготовки претензий по качеству коммунальных услуг. Кроме того, председатель совета дома сможет заключать договор с управляющей компанией или обращаться от имени всех жильцов дома в суд, но для этого ему понадобится доверенность.

Ограничены возможности для злоупотреблений строительных компаний. Известно, что ранее застройщики часто еще на этапе строительства дома предпочитали организовывать ТСЖ, в деятельности которых будущие владельцы еще не существующих квартир, разумеется, не могли принимать участия. Впоследствии, на этапе вселения, новых собственников принуждали вступать в такое ТСЖ, от имени которого застройщик принимал решения, выгодные ему, но далеко не всегда отвечающие интересам будущих жильцов. Теперь запрещено создавать ТСЖ до тех пор, пока строительство дома не закончено и он не сдан в эксплуатацию – регулировавшая эту процедуру ст. 139 ЖК отменена.

Кроме того, застройщики иногда инициировали создание ТСЖ, объединяющих несколько соседних многоквартирных домов. Теперь, если жильцы одно из таких домов хотят выйти из такого ТСЖ, им гораздо легче это сделать – не нужно созывать общее собрание всех членов ТСЖ, достаточно решения собрания жильцов только отделяющегося дома (ч. 6 ст. 163 ЖК).

В других случаях застройщики создавали собственные управляющие компании, с которыми жильцы заключали договоры фактически в полупринудительном порядке – при вселении застройщик, пользуясь юридической безграмотностью собственников квартир, навязывал им выбор подконтрольной ему компании. Теперь такая ситуация невозможна – управляющую компанию будут выбирать по результатам открытого конкурса, который жилинспекция обязана будет объявить в течение 10 дней после сдачи дома в эксплуатацию (ч. 13 ст. 161 ЖК). Выбранная застройщиком компания сможет управлять домом только в течение того времени, пока проводится конкурс (ч. 14 ст. 161 ЖК). С компанией, выигравшей конкурс, жильцы будут обязаны заключить договор на срок до трех лет, но по истечении года они смогут его расторгнуть, если захотят выбрать другую компанию или организовать ТСЖ – причем согласия выбранной на конкурсе компании для этого не потребуется (ч. 8.1 ст. 162 ЖК).

Жилищный кодекс постоянно развивается, и его нормы предоставляют все новые и новые возможности для защиты интересов граждан. Если вы как владелец квартиры или просто как жилец столкнулись с нарушением своих прав, то, изучив самостоятельно или с помощью опытного юриста жилищное законодательство, вы наверняка найдете решение своей проблемы.

Адвокат Жданова Е.В.

 

 

 

Управление жилой недвижимостью ("Недвижимость & Цены")
Покупая новую квартиру, комнату или жилой дом за городом, каждый из нас теперь может стать членом частной или общественной организации. Так называемых бесхозных домов скоро не будет. Новый Жилищный кодекс РФ значительно расширяет возможности ускоренного реформирования жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) с тем, чтобы каждый жилой дом имел своего хозяина‑собственника, домовладельца. Помимо уже известных нам ЖСК, ТСЖ, ЖК, кондоминиумов, РЭУ, ЖЭК, ДЕЗ к управлению жилой недвижимостью будут привлекаться частные компании, юридические и физические лица, различные гражданские объединения, включая самих жильцов.
Вопросами эффективности управления жилой недвижимостью в нашей стране всерьез никто никогда не занимался. Если раньше все жилье находилось в руках государства и мы ни о чем не заботились, но и не могли что‑то решать, то сегодня иная картина. Почти каждый из нас — собственник. Жилая недвижимость (квартиры, дома, дачи, земля) свободно продается и покупается. Доля частной собственности в жилом секторе России превышает 75 %, и лишь одна четверть составляет неприватизированное жилье.Общую схему управления жилой недвижимостью можно представить в следующем виде.
Частное управление
Безусловно, в перспективе ведущее место займет частное управление жилой недвижимостью. Основная форма управления — ТСЖ, которые создаются на вторичном рынке недвижимости путем объединения собственников квартир и комнат. Цели товарищества — обеспечение наиболее эффективных методов эксплуатации всего жилого объекта (дома, здания) как целостного единого комплекса и улучшение качества коммунально-бытовых услуг, оказываемых жильцам со стороны различных ведомств, фирм и служб.
Актуальным является создание ТСЖ на стадии строительства жилого (многоквартирного) дома, особенно учитывая развитие и расширение строительного бизнеса.
Очевидно, что частный инвестор, строительная компания или агентства недвижимости просто реализуют (продают) квартиры в строящихся зданиях и вплотную дальнейшей судьбой жилого комплекса не занимаются. Нередко, покупая жилплощадь в новом доме, жильцы‑собственники сталкиваются с массой нерешенных проблем, как то: отсутствие воды, тепла, электроэнергии; недоделки и мусор в подъездах; жуткое состояние придомовой территории; плохая организация эксплуатационных служб (лифты, пожарные лестницы и др.).
Все перечисленные проблемы можно устранить общими усилиями собственников и при наличии их желания объединиться в товарищество. Уместно отметить, что ТСЖ представляет собой добровольное объединение собственников и принудительно никого нельзя заставить быть членом такой организации.
Довольно часто председателем ТСЖ избирают кого‑то из жильцов, скажем того, кто наиболее активен и проявил инициативу для проведения общего собрания. А потом выясняется, что человек далек от понимания проблем, которые возникают в процессе эксплуатации здания. Безусловно, выбор управляющего частным жилым домом — прерогатива правления и общего собрания ТСЖ. Однако, как показывает практика, эффективнее нанимать руководителя (управляющего) по контракту из числа специалистов, имеющих профессиональные знания и опыт работы в сфере недвижимости.
Частное управление несколькими жилыми домами предусматривает создание ЖСК или кондоминиума, в составе которых помимо квартир и комнат могут быть также объекты коммерческой недвижимости, например: офисы, фитнес-клубы, гаражи, магазины, расположенные на первых этажах, в подвалах или пристроенных зданиях.
Сегодня только в г. Москве существует свыше 5 тыс. кондоминиумов. Их количество в 2005 г. может удвоиться, т. к. новый Жилищный кодекс РФ обеспечивает законодательную базу для развития системы частного (негосударственного) управления жилищным фондом.
Если жилой дом муниципальный и в нем нет частных структур (ТСЖ, ЖСК и др.), а таковых — большинство в любом городе, то в данном случае муниципальные организации (районная управа, префектура, Департамент ЖКХ, городские и районные жилищные комитеты) вправе нанимать частную компанию.
Частная компания как управляющая организация забирает на свой баланс муниципальный жилищный фонд и по заключенному заранее контракту с местными органами власти ведет оперативное управление недвижимостью.
Задачи частной компании: улучшать жилищно-коммунальное обслуживание жителей подведомственных домов; предоставлять населению жилых домов и комплексов все оговоренные услуги, обеспечивать надлежащее содержание ЖСК, проводить ремонт; вести строгий контроль за расходованием денежных средств населения (квартплаты) и выделенных бюджетных финансов с учетом разницы в тарифах на коммунальные услуги.
На рынке жилищно-коммунальных услуг частная компания выступает заказчиком, например, озеленения придомовой территории, уборки и вывоза мусора, установки домофонов и систем видеонаблюдения, а также ремонта квартир и бытовой техники на основании заявок жильцов и т. д.
Частная компания может значительно расширить перечень услуг (платных и бесплатных) для жильцов дома, создавая современный сервис. Завоевав высокое доверие и авторитет в доме, она сможет исполнять различные индивидуальные заказы от жильцов: установка телефона, ремонт сантехники, доставка на дом продуктов, лекарств, присмотр за квартирой во время отпуска и т. п. В Москве есть даже такие примеры, когда сотрудники частной компании, обслуживающие жилой дом, совершенно бесплатно отвозят детей в садик и вечером забирают их оттуда, если родители (или одинокая мать) еще не вернулись с работы.
Участие частных компаний в управлении жилыми домами и коммерческом обслуживании их жителей будет способствовать реформированию ЖКХ в интересах той части населения, которая способна оплачивать данные услуги. А что же с муниципальными домами, где жильцы не смогут нанять такую организацию?
Общественное самоуправление
Объединения жителей (жильцов, в том числе неприватизированных квартир и комнат, и простых нанимателей жилья) — это некоммерческая организация, которая может ускорить процесс реформирования ЖКХ, основываясь на следующих принципах самоуправления:
сокращение времени реализации принятых решений, распоряжений и постановлений;
более качественное исполнение поручений по обслуживанию жилых объектов;
контроль за деятельностью всех исполнителей;
общественная и гласная оценка результатов работы РЭУ, ЖЭКов, ДЕЗов и других организаций;
привлечение к участию в управлении собственным жилым комплексом большего количества людей (жильцов), частных предпринимателей, бизнесменов;
демократический и коллегиальный выбор руководителя, членов правления (совета жильцов) из числа профессиональных специалистов;
устранение административных и директивных методов управления и переход к полной хозяйственной самостоятельности по оказанию коммунальных услуг.
Коллективы (домовые общины, комитеты, содружества) создаются по инициативе и желанию самих жильцов. Известна основная форма коллективного самоуправления жилой недвижимостью — домовой комитет (домком).
Так, в г. Москве регистрацию и учет домовых комитетов будет вести Департамент жилищной политики и жилищного фонда с выдачей удостоверения сроком на четыре года (Постановление правительства г. Москвы от 21.10.2004 г. «О домовых комитетах»). Уставы и другие учредительные документы домкомов должны быть согласованы с управой района, на территории которой находится жилой дом.
Выделим основные задачи, которые могут и должны в перспективе решать домкомы в процессе коллективного самоуправления:
сокращение числа бюрократических государственных структур в системе управления ЖКХ;
установление прямых (без чиновнического аппарата) связей и деловых контактов с частным бизнесом и мелким предпринимательством;
совершенствование системы ценообразования на жилищно-коммунальные услуги и экономической обоснованности действующих тарифов на жилье (свет, вода, газ, отопление, связь, радио и др.);
улучшение благоустройства подъездов жилых домов, придомовой территории, подвальных помещений и прилегающих к дому пристроек;
контроль над правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда при проведении капитального и текущего ремонта жилого дома;
соблюдение общественного порядка и норм поведения в отношении арендаторов жилья и буйных жильцов с целью недопущения пьяных разборок, семейных скандалов, террористических актов и т.д.
Важнейшее преимущество коллективного самоуправления жилой недвижимостью состоит в том, что каждый человек, проживающий в доме, может обратиться в домком с любой просьбой, заявкой на бытовые услуги (ремонт, установка, подключение) или подать жалобу на плохое обслуживание. Все мнения и предложения жильцов могут быть рассмотрены быстро и оперативно.
Домовые комитеты будут постоянно информировать жильцов обо всех изменениях и плановых мероприятиях, проводимых в жилом доме. У подъездов планируют установить специальные информационные стенды о работе органов коллективного самоуправления.
Алик Шихмагомедов, кандидат экономических наук

 

ФАС защитила собственников жилья
Госдума в третьем чтении приняла проект федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", инициированный ФАС.
Закон не позволит застройщикам навязывать собственникам "свою" управляющую компанию Законопроект, инициированный антимонопольным органом, обязывает органы местного самоуправления (органы госвласти Петербурга и Москвы) проводить открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления свежепостроенными домами после их ввода в эксплуатацию, сообщает Regnum со ссылкой на Федеральную антимонопольную службу (ФАС). Документ также предусматривает, что организация, осуществляющая управление многоквартирным домом, в котором доля государства (муниципалитета) превышает 50 %, также должна отбираться путем проведения открытого конкурса. Данные нормы были предложены антимонопольной службой по результатам анализа многочисленных обращений граждан. "Их реализация позволит снизить количество
злоупотреблений по отношению к собственникам и нанимателям помещений в многоквартирном доме со стороны органов власти и застройщиков, которые, пользуясь своим положением, единолично определяют способ управления, выбирают управляющую компанию или создают товарищество собственников жилья, обязывая жильцов заключать договоры на управление или вступать в ТСЖ на невыгодных условиях", — сказал заместитель руководителя ФАС России Андрей Цариковский. Законопроект предусматривает усиление защиты прав собственников и нанимателей жилых помещений путем установления правительством стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами, состава минимального перечня работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и порядка их выполнения, а также осуществления контроля со стороны органов исполнительной власти субъектов РФ за правомерностью создания товариществ собственников жилья.
Источник: www.dp.ru (16 мая 2011 г.)

 

Кто будет управлять вашим жильем? ("Комсомольская Правда", 19 апреля 2005 г)
В течение ближайшего года все собственники квартир должны сами решить этот вопрос
ЦИФРЫ
Сейчас в России действует около 5 тысяч товариществ собственников жилья, в Москве - около 1500 ТСЖ. Одна из причин таких скромных цифр заключается в том, что при нынешней занятой жизни среди жильцов трудно найти активистов, готовых стать членами правления товарищества и посвятить себя решению текущих «общедомовых» проблем.
СПРАВКА «КП»
Что подразумевает управление жилым домом:
техническое обслуживание и ремонт общего имущества в доме (лестниц, лифтов, чердаков и подвалов, строительных конструкций, инженерных систем здания и проч.);
предоставление коммунальных услуг жильцам;
решение вопросов пользования общим имуществом (например, сдача в аренду чердака или подвала, участка придомовой территории);
а также иная деятельность, направленная на создание благоприятных и безопасных условий для проживания граждан.
Жилищный кодекс предлагает выбрать один из трех способов управления домом:
непосредственное управление самими жильцами - собственниками квартир;
уравление товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо жилищным кооперативом (ЖК), или иным потребительским кооперативом;
управление профессиональной управляющей компанией (УК).
Провести собрание и решить, как будет управляться ваш дом, надо до 1 марта 2006 года. Иначе это решение примут за вас местные власти
Способ первый «Сделай сам»
Первый способ хорош тем, что хозяева квартир лично, без посредников решают все вопросы, касающиеся родного домовладения. Эта система управления позволяет постоянно быть в курсе всех «жилищных дел» и контролировать их ход. Любые решения - от глобальных вопросов типа реконструкции и капремонта до ежедневной «текучки» вроде увольнения нерадивой уборщицы - принимаются общим собранием жильцов-собственников. В особнячке на 8 - 10 квартир соседи при большом желании смогут собираться более или менее регулярно. А можете себе представить общие встречи жильцов 20-этажного 8-подъездного дома? Тут придется подумать о других способах управления.
Способ второй
По новому Жилищному кодексу товарищество собственников жилья создается только в том случае, если в него вступают хозяева квартир, имеющие в общей сумме более 50 процентов голосов в домовладении.
Не все знают, что в жилищном праве голоса распределяются пропорционально площади квартиры, то есть доля голосов каждого собственника зависит от соотношения размера его жилья с общей площадью жилых помещений в доме. В результате хозяин большой многокомнатной квартиры может иметь 2 - 3 голоса, а собственнику однокомнатного жилья будет причитаться, например, 0,75 голоса.
Товарищества, где количество голосов членов недотягивает до нормы, в том числе такие ТСЖ, созданные до вступления в силу нового ЖК, должны ликвидироваться (ст. 141 кодекса).
По мнению руководителя сектора «Социальные проблемы жилищной сферы» Фонда «Институт экономики города» Татьяны ЛЫКОВОЙ, ТСЖ - это самая серьезная и в то же время гибкая система управления домом. Наиболее важные, принципиальные вопросы «общедомовой» жизни хозяева квартир здесь решают лично - на общем собрании членов товарищества. А «текучкой» занимается правление ТСЖ, избранное из членов товарищества на общем собрании. Правление и его председатель работают под контролем жителей дома: не реже раза в год финансовую деятельность «управленцев» проверяет ревизионная комиссия, сформированная из собственников квартир на общем собрании.
Многих пугает сложность создания ТСЖ, поскольку его нужно регистрировать в Госреестре юридических лиц. Татьяна Лыкова успокаивает: по нынешнему законодательству сделать это довольно просто. Необходимые документы подаются в «одно окно» в налоговой инспекции. Расходы потребуются лишь на копирование бумаг, изготовление печати и уплату госпошлины. Т. Лыкова утверждает, что прежнее положение, когда для создания ТСЖ непременно надо было оформить общее имущество в доме, добыть массу справок в БТИ, органах архитектуры, земельного кадастра и проч., - ушло в небытие. По новому кодексу ТСЖ - это объединение жильцов для представительства их интересов при управлении домом. Так что решать имущественные вопросы при регистрации товарищества не требуется.
БУДЬ ГОТОВ!
Если до 1 марта 2006 г. в вашем доме не пройдет общее собрание собственников квартир и не будет выбран один из трех способов управления, то этот способ определят «сверху».
По закону орган местного самоуправления (управа, районная администрация и т. п.) организует открытый конкурс среди управляющих компаний. С победителем конкурса каждый из жильцов-собственников ОБЯЗАН заключить договор управления домом.
Однако право на выбор у граждан все же сохранится. В течение года после начала работы управляющей компании, отобранной по конкурсу муниципалитетом, местные власти обязаны организовать общее собрание жильцов-собственников. На нем принимается решение: согласны ли хозяева квартир дальше сотрудничать с работающей УК, либо они изберут иной способ управления, либо выберут другую компанию, либо перезаключат договор с действующей УК на новых условиях.
Способ третий. Управленцы-профессионалы
Создавать ТСЖ хотят и готовы не все. Впрочем, даже при наличии товарищества руководить домовладением будут обычные хозяева квартир, не искушенные в вопросах управления жилищно-коммунальным хозяйством. Если не хотите, чтобы ваш дом управлялся методом «проб и ошибок», можно обратиться к профессионалам - в управляющую компанию (УК).
Если в доме создано ТСЖ, то выбор компании происходит на общем собрании членов товарищества. Здесь же большинством голосов утверждается содержание договора с УК, где оговариваются условия ее работы, в том числе расценки. Заключает договор с компанией само товарищество, поэтому при появлении претензий к «управленцам» защищать права жильцов будет ТСЖ.
Если товарищества в доме нет, то выбор УК и утверждение условий договора происходят на общем собрании хозяев квартир. Затем управляющая компания заключает договор с каждым жильцом-собственником. Отказаться от этого нельзя, даже если вы не участвовали в собрании и (или) не одобряли текста договора. При попытке уклониться от его подписания УК вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора.
ЭТО ПРИГОДИТСЯ
Как выбрать надежную управляющую компанию?
Чтобы было из чего выбирать, можно дать объявление в местной прессе: требуется УК.
Можно обратиться за информацией в московский Центр содействия жилищной реформе. Это государственное учреждение, где имеются данные о муниципальных УК (т. е. ДЕЗах) и о многих частных управляющих компаниях.
Полезные сведения можно узнать в некоммерческом партнерстве «Управдом». В него входят более 350 жилищных организаций Москвы, в том числе ТСЖ и управляющие компании.
На что же обращать внимание при выборе УК? Советует наш эксперт, руководитель департамента правового консалтинга сервейинговой* компании «ЕвроДомСервис» Александр ЧЕТВЕРИКОВ:
- Ознакомьтесь с работой УК на других объектах, побеседуйте с жильцами домов, которые уже обслуживает эта компания. Большой плюс, если УК имеет сертификат, подтверждающий качественное оказание услуг в жилищно-коммунальной сфере. О надежности частной управляющей компании свидетельствует и ее аккредитация при органах власти, в компетенции которых находится ЖКХ.
Перед одобрением и заключением договора внимательно ознакомьтесь с условиями, предлагаемыми компанией. Важен вопрос об ответственности УК за некачественную работу. Защитить свои права жильцы смогут, даже если в договоре вообще не окажется пункта об ответственности. В таких случаях будут применяться Закон «О защите прав потребителей», а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением правительства РФ от 26.09.94 № 1099, и постановление правительства Москвы от 24.02.98 № 142, определяющее порядок снижения платы за жилищно-коммунальные услуги при нарушении качества и сроков их предоставления. Те управляющие компании, которые стремятся честно работать, будут сами заинтересованы в отстаивании и защите прав жильцов, доверивших управление своими домами УК.
* Сервейинг - комплексное профессиональное управление недвижимостью в интересах собственника.
Проводим общее собрание жильцов
Все «судьбоносные» решения - о способе управления домом, выборе управляющей компании и др. - принимаются на общем собрании жильцов - собственников квартир. Подробные правила содержатся в статьях 44 - 48 Жилищного кодекса. Будьте готовы к тому, что:
о дате, месте и повестке собрания жильцов необходимо известить не менее чем за 10 дней;
собрание считается состоявшимся и вправе принимать решения, если в нем участвуют собственники квартир, обладающие более чем 50 процентами голосов;
возможно заочное голосование;
решение, принятое общим собранием, обязательно для всех собственников жилых помещений в доме, в том числе для тех, кто не участвовал в собрании и (или) не голосовал (ч. 5 ст. 46 ЖК).
ВАЖНО
Приступая к выбору управляющей компании, надо решить два основных вопроса: а) какой набор услуг вам необходим; б) сколько вы готовы платить за них. При этом имейте в виду, что жильцы-собственники вправе самостоятельно определять перечень услуг и работ по содержанию и ремонту дома. Но! По закону этот перечень должен быть таким, чтобы обеспечивались как минимум безопасность жилого здания и его пригодность для проживания. Поэтому для определения минимально необходимого набора работ и услуг лучше привлекать специалистов.
Составляем договор с управленцами
Перечень обязательных пунктов договора с управляющей компанией (УК) перечислен в ст. 162 Жилищного кодекса. Итак, должны быть указаны:
1. состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление. Так, обсуждая условия договора на общем собрании, жильцы могут решить, что содержание инженерного оборудования и строительных конструкций здания поручается УК, а придомовая территория не включается в перечень «управляемого» имущества. За ней граждане будут ухаживать самостоятельно либо наймут дворника напрямую, без посредничества управляющей компании;
2. перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества дома, порядок изменения такого перечня, а также набор коммунальных услуг;
3. порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилья и платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения этих платежей.
Обратите внимание: расценки на жилищные услуги, как и перечень этих услуг, собственники квартир утверждают самостоятельно, а тарифы на оплату коммунальных благ устанавливают региональные и местные власти;
4. порядок осуществления контроля за работой управляющей компании.
По закону УК не реже чем раз в год предоставляет жильцам отчет о своей деятельности по выполнению договора.
Что делать, если в доме создается ТСЖ, а вы не хотите вступать в него?
Силком вас никто не затащит. Но в демократическом обществе, за которое мы так боролись, действует принцип: меньшинство подчиняется большинству. Поэтому новый Жилищный кодекс содержит правило о том, что собственники квартир, не пожелавшие вступать в ТСЖ, организованное большинством, обязаны заключить с товариществом индивидуальные договоры. На основании этих документов ТСЖ будет обеспечивать таких граждан жилищными и коммунальными услугами на условиях, утвержденных членами товарищества. В общем, как ни крути, а в конечном итоге жильцам-«одиночкам» придется подчиняться решениям, принятым ТСЖ. К тому же плата за ЖКУ для них, возможно, окажется даже выше, чем для членов товарищества. Потому что в ТСЖ плата за обслуживание жилья и коммунальные блага перечисляется в форме членских взносов, а «индивидуалистам» придется оплачивать именно услуги. При этом начисляются налоги, в частности, НДС, увеличивающий стоимость ЖКУ.
Анна ДОБРЮХА

 

Переквалифицируемся в управдомы! ("Квартира, Дача, Офис", № 121 (1735))
Готовы ли мы управлять своим жильем?
Соседи - это не те, кто живет рядом. Соседи - это те, кто вместе со всеми думает о сохранности стен, крыши, обо всем доме. Именно такую их роль определяет новый ЖК. Согласно ему собственники каждого из 40 тысяч московских домов до 1 марта 2006 года должны собраться и выбрать управляющую компанию.
Это страшное слово "отчетность"
Есть ли сейчас жилищное самоуправление? Жалкие крохи. Задумали, вот, товарищества собственников жилья. Почти десять лет прошло, как приняли закон о них, но сколько их? Капля в море. Не хотят люди управлять своим жильем.
И все же новый Жилищный кодекс должен сломить пассивность граждан по отношению к своему жилью. Как известно, он предлагает совсем иную систему жилищных отношений и в доме и к дому.
При прочтении городского Постановления Правительства Москвы "О домовых комитетах" (от 21.09.04) и знаменитого ЖК, вступившего в силу 1 марта, бросаются в глаза вопиющие противоречия. Мэр столицы назвал когда-то самоуправление "ключом к реформе". Но "ключи" эти совершенно разные - в постановлении и кодексе.
Постановление "О домкомах". Кто спорит: домовой комитет - идея неплохая. Но отметим все же: именно власти предлагают создавать их в домах (если не сказать - навязывают). Не сомневаюсь: в районных управах уже появилась новая отчетность: столько-то создано, столько намечается. И чиновники будут лезть вон из кожи, чтобы у них были хорошие показатели. Цифра станет важнее дела?
"Теперь здесь все от меня зависит..."
Какое же "дело" предлагают людям? Согласно постановлению, например, без визы председателя домкома ни одна сданная работа по ремонту или благоустройству не будет оплачена. В дальнейшем, как явствует из заявлений различных чиновников, права жильцов будут расширяться еще больше, им предоставят даже контроль за движением денежных средств, отпущенных на содержание дома. Иными словами, сделают контролерами управляющих компаний.
Но нужно ли все это людям? Возьмут ли они на себя какие-то обременяющие их обязанности? Скорее другое: наиболее пронырливые из них постараются использовать новые общественные институты в личных целях. Самоуправление выродится в свою противоположность: самообеспечение.
Не так ли получилось с товариществами? Множество нормативных документов, регулирующих их деятельность, это, по сути, способ навязать жильцам угодный властям способ управления домами. Городу не по силам, может, у вас, жильцов, что-то получится? Но, судя по числу ТСЖ и не прекращающимся скандалам в них, - не получилось. Да и добровольность создания их весьма сомнительна. Граждане (в том числе переселенцы!), оказавшись в новых домах, лишь спустя какое-то время узнавали, что живут в ТСЖ. И когда в ужасе узнавали, что платить за квартиру теперь придется 2-3 тыс. рублей, слышали равнодушное: не нравится - меняйтесь! Другого жилья для вас у нас нет.
Думайте сами, решайте сами
При всех недостатках кодекса стоит признать, что это попытка запустить механизм самоуправления снизу: жильцов приглашают принять участие в решении жилищно-коммунальных проблем. Правда, без товариществ как-то обходились - и ничего. Домкомов тоже не было много лет - пережили. А здесь решили растормошить жителей. При этом речь идет обо всех домах - даже тех, где нет никаких объединений. Иными словами, не управа, не дирекция, а сами москвичи будут решать, кто и как будет их обслуживать. Когда такое было? Это одна из новинок, которые вносит кодекс в нашу жизнь.
Право выбора - так говорится в документе - за собственниками. Именно они должны найти частную компанию и договориться с ней о наборе услуг и цене, которую та за них потребует. Наниматели должны лишь признать и принять эти условия (здесь - как я понимаю - не все еще продумано, но это другая тема, мы ведь говорим о принципе). Не пошевелятся собственники, отнесутся (как всегда!) равнодушно к делам своего дома - праздник на улице чиновников. Отрицательный ответ - тоже ответ. Тогда не обессудьте: управляющую компанию назначит районная управа, а та - понятно - предложит тех, кто ей ближе, с которыми привычнее: родной ДЕЗ. И если люди будут недовольны, то жаловаться им не на кого - разве что на себя. Вам предлагали - вы отказались:
Оставляя в стороне юридический аспект проблемы, заметим, что, во-первых, собственники - основной контингент в домах - по последним сведениям число их приближается к двум третям от всех жителей города. И это сейчас. А до окончания бесплатной приватизации остается еще полтора года. Будет значительно больше. Можно сказать, что в Москве практически все будут домовладельцы. Зачем такая собственность людям - ума не приложу, да и город от такой приватизации понесет невосполнимые потери - все так. Сейчас отметим другое: решает большинство - и это нормально.
По сути, каждый московский дом превратится в товарищество - его судьбу будут определять сами жильцы. Или - как мы сказали - не будет. Согласятся с неубранным двором и ожиданием слесаря "в течение дня". Но это их выбор.
Имел ли это в виду наш мэр, когда называл самоуправление "ключом к реформе ЖКХ"? Сомневаюсь - тогда ни о каком кодексе речь еще не шла. Но то, что его слова оказались пророческими - факт.
И все же сомнение остается
Понятно, что такой подход - когда от ответственности не уйти, надо дать какой-то ответ - более действенный, более результативный, но... о каком результате мы говорим? Хотим сохранить наши дома (о квартирах пусть заботятся сами их обитатели), а если людям это вовсе не нужно? Наплевать им на дома, наплевать на Москву, лишь бы они сами были в порядке? Законодатели считают: вот предложение, от которого нельзя отказаться. И соответствующую норму прописали в Кодексе. Не учли только нашей знаменитой нетребовательности. Все можно...
Не знаю, возможно, я не прав. Может, люди все-таки придут на собрание и поинтересуются, кто и какие услуги им будет оказывать? На что они могут рассчитывать? Какие деньги будут платить? И проголосуют за понравившуюся компанию? А не придут, нет времени - тогда активисты наведаются к ним, и просто дадут листок на подпись, чтобы те несколько секунд подумали - и поставили закорючку. По Жилищному Кодексу можно проводить и такой вот - "списочный" - опрос. Главное - выбрать. А как - уже детали...
Исаак Глан

 

Товарищество собственников жилья: коллективный разум  ("M2 = Квадратный метр", Выпуск №24 (232) 15 июня - 21 июня 2005 г.)
Каждый покупатель квартиры в московской новостройке теперь обязан вступить в члены товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое объединяет всех хозяев многоквартирного дома. Подобный порядок приема домов в эксплуатацию был задуман и введен в действие столичными властями три года назад. Что же представляет собой ТСЖ, как им управлять, для чего оно нужно?
Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, которая представляет собой объединение собственников жилья в многоквартирном доме. Как и любое другое юридическое лицо, ТСЖ считается созданным с момента его государственной регистрации. Товарищество имеет устав, печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества также не отвечают по обязательствам ТСЖ.
Товарищество создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме: оно обеспечивает эксплуатацию этого комплекса, владение, пользование и распоряжение им (в установленных законом пределах). ТСЖ должно создавать благоприятные условия для проживания в доме, надлежащим образом содержать общее имущество и решать вопросы предоставления жильцам коммунальных услуг.
С чего начать?
Для того чтобы создать ТСЖ, необходимо организовать общее собрание собственников жилья и вынести на голосование вопрос о создании товарищества. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали более чем 50% общего числа собственников. Кроме того, число членов товарищества должно превышать 50% общего числа владельцев квартир в доме.
Для государственной регистрации ТСЖ в качестве юридического лица необходимо предъявить заявление, решение о создании товарищества, учредительные документы и подтверждение уплаты госпошлины.
Вступить в товарищество можно, написав заявление об этом. Если гражданин приобретает жилое помещение в доме, где уже есть ТСЖ, он вправе стать членом товарищества после того, как у него возникнет право собственности на квартиру. Членство прекращается с момента подачи заявления о выходе из ТСЖ или с момента прекращения права собственности на помещение в доме, где действует товарищество.
Права и обязанности ТСЖ
Для чего создается данная организация? Товарищество собственников жилья вправе:
— заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
— определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также другие расходы;
— устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в общем имуществе;
— продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу;
— пользоваться предоставляемыми банками кредитами.
Помимо этого, если это не нарушает законные права и интересы собственников, товарищество может:
— предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
— в соответствии с законодательством надстраивать или перестраивать часть общего имущества в доме;
— получать в пользование или в общую долевую собственность собственников квартир в доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их эксплуатации;
— осуществлять от имени и за счет собственников помещений в доме застройку прилегающих к дому земельных участков.
Кроме прав ТСЖ имеет определенные обязанности. Оно должно:
— заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества;
— поддерживать общее имущество в надлежащем санитарном и техническом состоянии;
— обеспечивать выполнение всеми собственниками квартир обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в доме в соответствии с их долями в этом имуществе;
— обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью и т. д.
Если собственники помещений не исполняют свои обязанности по участию в общих расходах, товарищество имеет право принудительно затребовать внесения обязательных платежей в судебном порядке. Кроме того, ТСЖ может потребовать полного возмещения убытков, причиненных в результате неисполнения собственником обязательств по уплате взносов и оплате иных расходов.
Кто всему голова
Чтобы ТСЖ лучше функционировало, ему необходимо правильное управление. Органами управления в товариществе являются общее собрание членов товарищества и правление.
Общее собрание ТСЖ является высшим органом управления. К его компетенции относятся наиболее важные вопросы:
— внесение изменений в устав;
— принятие решений о реорганизации или ликвидации ТСЖ;
— установление сумм обязательных платежей и взносов;
— определение размеров вознаграждения для членов правления;
— принятие решений о получении заемных средств;
— принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на имущество в многоквартирном доме и т. д.
Общее собрание ведет председатель правления или его заместитель. Если они отсутствуют — один из членов правления товарищества.
Правление товарищества избирается из числа членов ТСЖ общим собранием на срок, установленный уставом, но не более чем на два года. Из состава правления избирается председатель.
Правление принимает решения по всем вопросам, за исключением тех, которые отнесены к компетенции общего собрания. Председатель правления действует от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые не требуют обязательного одобрения правления и общего собрания.
Кроме общего собрания и правления в ТСЖ действует ревизионная комиссия, которая проводит проверку финансовой деятельности ТСЖ не реже одного раза в год. Ревизионная комиссия представляет общему собранию заключение о смете доходов и расходов товарищества на соответствующий год, а также отчет о финансовой деятельности и размерах платежей и взносов. Ревизионная комиссия избирается не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления.
Если вы нам не товарищ
Законом предусмотрено, что товарищество собственников жилья создается на добровольной основе: стать членом ТСЖ можно, но не обязательно. Никаких негативных последствий для собственников, которые не вошли в ТСЖ, закон не предусматривает.
Если в многоквартирном доме создается ТСЖ, то управление домом ложится на плечи товарищества, которое от имени всех жильцов заключает договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и т. д. Причем это касается всего дома в целом, а не отдельных его частей, даже если не все собственники решили стать членами товарищества. Собственники помещений, которые не являются членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, которые они заключают с товариществом.
ТСЖ выражает интересы не только своих членов, но и других собственников помещений, которые не вошли в товарищество.

Светлана МАМЫРОВА, юрист

 

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ:

 ПЛАТА ЗА ЖИЛЬЕ ("Недвижимость & Цены" № 31 (2005 г.))
Принятые в конце прошлого года жилищные законы в большинстве своем уже вступили в силу, однако их реализация в полной мере пока еще затруднена, а особенности действия не всегда понятны.
На вопросы, связанные с практикой применения нового жилищного законодательства, отвечают специалисты фонда «Институт экономики города».
С какого момента возникает обязанность по внесению платы за помещение и коммунальные услуги?
Согласно кодексу обязанность по внесению платы за жилое помещение и платы за предоставляемые в этом помещении коммунальные услуги появляется только с момента возникновения права собственности на жилое помещение или заключения соответствующего договора, устанавливающего основания использования жилого помещения, либо после предоставления жилого помещения в установленном порядке члену жилищного или жилищно‑строительного кооператива.
При этом кодекс не содержит положений, определяющих момент возникновения обязанностей по внесению платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и платы за коммунальные услуги собственниками нежилых помещений. Вероятно, при решении споров о такого рода расходах судебные органы будут применять нормы кодекса, касающиеся внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, по аналогии.
Каковы сроки внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги?
Никаких изменений в сроках внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги Жилищный кодекс не предусматривает: оплату следует вносить ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим. Новым является положение о возможности установления иного срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги договором управления многоквартирным домом. Кодекс предусматривает в качестве существенного условия договора управления не срок внесения платы, а более широкое условие: порядок внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги.
При этом стороны договора управления могут согласовать авансирование или предварительную оплату, что особенно актуально при оплате коммунальных услуг. Это связано с широко распространенной практикой авансовой системы оплаты управляющими организациями тепловой энергии, газа, холодной и горячей воды, услуг водоотведения ресурсоснабжающим организациям. Возможны варианты оплаты до наступления оплачиваемого месяца и оплаты в течение оплачиваемого месяца.
Кто является получателем платы за жилое помещение и коммунальные услуги?
Плата за пользование жилым помещением (плата за наем) вносится нанимателями жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда наймодателю соответствующего жилого помещения. Поскольку плата за наем является доходом собственника жилого помещения и не связана с объемом и качеством оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома, то ее внесение осуществляется наймодателю при любом способе управления таким домом.
Кодекс устанавливает особый порядок для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией. Такие наниматели вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. В этом случае управляющая организация обязана принять исполнение обязательства за собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
Нужно ли платить за жилое помещение и коммунальные услуги, если помещение не используется?
Кодекс устанавливает обязательность внесения собственниками, нанимателями и иными лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги независимо от использования или неиспользования соответствующих помещений. При наличии приборов учета расчет платы за соответствующие виды коммунальных услуг производится с использованием их показаний, без какого‑либо перерасчета, независимо от факта проживания в жилом помещении. При временном отсутствии граждан в занимаемом жилом помещении внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с обязательным перерасчетом платежей (но необязательно полным освобождением от соответствующей платы) за период временного отсутствия. Порядок такого перерасчета утверждается Правительством Российской Федерации. При этом часть коммунальных услуг, предоставление которых не прерывается при временном отсутствии (например, отопление в многоквартирном доме), необходимо оплачивать независимо от факта такого отсутствия.
Кто и в какие сроки должен информировать жильцов об изменении платы за жилое помещение и коммунальные услуги?
Кодекс устанавливает обязанность наймодателя информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а также предельный срок предоставления такой информации. Аналогичная обязанность установлена кодексом для управляющей организации в отношении информирования собственников жилых помещений в многоквартирном доме.
Кодекс закрепляет предельный срок предоставления информации: не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в новом размере.
Какие меры могут быть применены к неплательщикам за жилье и коммунальные услуги?
Лица, не исполнившие или исполнившие ненадлежащим образом свои обязательства (несвоевременно или не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги) обязаны уплатить своему кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты. Ранее действовавший Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 155) устанавливал аналогичное значение в качестве предельного размера пени.
Снижение размера пени или ее отмена не допускается. Уплата установленной кодексом пени производится независимо от того, предусмотрена она договором или нет. Пени начисляются от невыплаченных должниками в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. При этом кодекс устанавливает запрет на увеличение установленного размера пеней.
Каков порядок оплаты собственниками услуг и работ по содержанию и ремонту непосредственно принадлежащих им помещений?
Кодекс определяет порядок оплаты собственниками помещений в многоквартирном доме за услуги и работы по содержанию и ремонту непосредственно самих принадлежащих им помещений, то есть объектов, не являющихся частью общего имущества многоквартирного дома. К таким услугам и работам, в частности, относится проведение ремонта устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, проведение текущего ремонта жилого помещения. По общему правилу такие услуги и работы не являются предметом договора управления, а осуществляются и оплачиваются в соответствии с договорами, заключенными собственниками жилых и нежилых помещений с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Должен ли собственник оплачивать содержание и ремонт общих помещений многоквартирного дома?
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Содержание понятия собственности физических и юридических лиц в многоквартирных домах содержится в ст. 289 Гражданского кодекса, определяющей, что «собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома». Под общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме в соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса понимают «общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры».
Нормы Жилищного кодекса конкретизируют и расширяют понятие общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также устанавливают, что бремя содержания жилого помещения и бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме заключается во внесении собственниками помещений платы за содержание и ремонт жилого помещения. Собственники помещений участвуют в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно их доле в праве общей собственности на это имущество.
Должен ли новый собственник помещений многоквартирного дома оплачивать капитальный ремонт?
Кодекс предусматривает, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех новых собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. Если права собственности на помещение в многоквартирном доме перешли к новому собственнику, то к нему переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Если капитальный ремонт не проводился или все обязательства предыдущего собственника на момент отчуждения жилого помещения выполнены, то к новому собственнику никакие обязательства не переходят. В таком случае обязательства по оплате капитального ремонта будут впервые возникать у нового собственника.
Кто устанавливает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме?
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Это в свою очередь означает, что собственники помещений при установлении размера этой платы должны согласовать между собой объем всех необходимых расходов на содержание многоквартирного дома, а также его текущий и капитальный ремонт.
Если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер определяют органы местного самоуправления, а в городах Москве и Санкт-Петербурге — орган государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией установление размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления. В случае несогласования условия о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения в договоре управления такой договор считается не заключенным.

КВАРТПЛАТА В 2007 ГОДУ. НОВЫЕ ТАРИФЫ
Обязанность граждан и организаций своевременно и в полном объеме вносить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги установлена законодательством РФ, в частности Жилищным кодексом РФ (ст. 153–160). На 2007 год правительство Москвы утвердило новые тарифы на услуги ЖКХ (Постановление от 21 ноября 2006 года № 907‑ПП). Сколько и за что мы будем платить в наступившем году?
Собственник ли наниматель?
Размер платы за услуги ЖКХ для нанимателя и собственника жилого помещения рассчитывают по-разному. Так, если лицо пользуется помещением, полученным по договору социального найма или найма объекта из государственного или муниципального жилищного фонда, в состав взимаемой с него суммы входит:
плата за пользование жилым помещением (плата за наем);
плата за содержание и ремонт жилого помещения, включающая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в нем (обратите внимание: капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда);
плата за коммунальные услуги, то есть за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах) и теплоснабжение (в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Если лицо является собственником жилого помещения, то в качестве услуг ЖКХ оно оплачивает:
содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
коммунальные услуги.
Плата за пользование жилым помещением
Плата за пользование жилым помещением, которое находится в собственности города Москвы, социальный найм и найм специализированного жилого помещения с нового года будет определяться в зависимости от того, где (точнее, в какой зоне) оно расположено, а также от наличия некоторых удобств. К последним относятся: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (центральное или местное — многоточечная газовая колонка).
Так, найм жилых помещений со всеми удобствами и лифтом независимо от материала стен и наличия мусоропровода, которые расположены в пределах Третьего транспортного кольца (первая зона), оплачивают по ставке 1,08 руб./кв. м общей площади в месяц. Если такое же помещение находится вне ТТК (вторая зона), оно обойдется нанимателю в 84 коп./кв. м. Отсутствие лифта снизит ставку до 48 коп. для домов первой зоны и до 36 коп. — для второй.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения
Содержание и ремонт жилого помещения включает в себя услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в нем и придомовой территории. Если площадь объекта находится в пределах установленных норм, то оплату производят по тарифам, приведенным в табл. 1.
В случае если размер помещения больше, чем указано в нормативах, то ставка оплаты за его содержание и ремонт, установленная для данной категории дома, увеличивается в 2, 5 раза.
Указанные в табл. 1 цены действительны для следующих категорий населения:
нанимателей по договору социального найма жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности;
нанимателей по договору найма специализированного жилого помещения;
граждан, имеющих в собственности единственное жилье и зарегистрированных по этому адресу, которые не приняли решение о способе управления домом;
граждан, владеющих единственным жильем и зарегистрированных в нем, которые на общем собрании собственников квартир в доме не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Таблица 1

Жилой дом
Тариф
 
На первом этаже
(руб./мес. за 1 кв. м,
вкл. НДС)
На втором
и последующих этажах (руб./мес. за 1 кв. м,
вкл. НДС)
Со всеми удобствами, лифтом и мусоропроводом
5,20
6,00
Со всеми удобствами, лифтом, без мусоропровода
4,90
5,70
Со всеми удобствами, без лифта, с мусоропроводом
5,20
5,20
Со всеми удобствами, без лифта и мусоропровода
4,90
4,90
Без одного или нескольких удобств или с износом более 60 %,
а также в квартирах, признанных аварийными
2,90
2,90

Плата за коммунальные услуги
Те, кто поставил в квартире счетчики, оплачивают коммунальные услуги в соответствии с их показаниями по тарифам, установленным Постановлением правительства Москвы № 907‑ПП (Приложения 4–8), а все остальные — по фиксированной ставке.
При закрытой и открытой схеме горячего водоснабжения (при отсутствии приборов учета) холодную воду населению предоставляют согласно расценкам, указанным в табл. 2 и 3 соответственно.
Услуги водоснабжения для тех, кто пользуется водой из водозаборных колонок, обойдутся в 17,90 руб./мес. с человека, включая НДС, в случае если она используется на хозяйственно-питьевые нужды, а если на поливку посадок на приусадебном участке в течение поливочного сезона, — в 1,60 руб./кв. м в месяц, включая НДС.
Фиксированная ставка оплаты горячей воды для жителей домов, оборудованных водопроводом, канализацией, ваннами с централизованным горячим водоснабжением, составляет 228,70 руб./мес. с человека, включая НДС (за водоснабжение — 46,40 руб., за подогрев воды — 182,30 руб.). Тем, кто проживает в домах гостиничного типа с водопроводом, газом и горячим водоснабжением, эти услуги обойдутся в 210,90 руб. (28,60 и 182,30 руб.).
Отопление 1 кв. м общей площади жилого помещения при отсутствии приборов учета тепловой энергии для нанимателей и собственников единственного жилья, в котором они и зарегистрированы, будет стоить 9,90 руб./мес., включая НДС (правда, если размеры занимаемого помещения не превышают установленную норму). В остальных случаях, включая нахождение в собственности лица более одного жилого помещения, ставка увеличивается до 13,60 руб.
При наличии в квартире счетчиков действуют тарифы на тепловую энергию, водоснабжение, водоотведение и горячее водоснабжение, приведенные в табл. 4.
Таблица 2

Жилой дом
Тариф
Холодное
водоснабжение (руб./мес. с человека, вкл. НДС)
Водоотведение (руб./мес. с человека, вкл. НДС)
С водопроводом, канализацией, ваннами с централизованным горячим водоснабжением
67,80
90,90
С водопроводом, канализацией, ваннами с многоточечными газовыми нагревателями
96,40
76,70
С канализацией, водопроводом с газовыми нагревателями у ванн
92,80
73,60
Гостиничного типа, с водопроводом, газом и горячим водоснабжением
42,90
56,90
С водопроводом, канализацией, без ванн, с газопроводом
44,70
35,60

Таблица 3

Жилой дом
Тариф
Холодное
водоснабжение (руб./мес. с человека,
вкл. НДС)
Водоотведение (руб./мес. с человека, вкл. НДС)
С водопроводом, канализацией, ваннами с централизованным горячим водоснабжением
67,80
90,90
Гостиничного типа, с водопроводом, газом и горячим водоснабжением
42,90
56,90

Ответственность за неоплату услуг ЖКХ
Оплачивать услуги ЖКХ следует до десятого числа каждого месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. В соответствии со ст. 155 Жилищного кодекса РФ должники могут быть привлечены к ответственности в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки по день фактической выплаты включительно. Кроме того, в соответствии со ст. 90 Жилищного кодекса РФ если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в другое жилое помещение, которое вовсе не обязано соответствовать прежнему по размеру и качеству.
Таблица 4

Коммунальные услуги
Единица измерения
Тариф (руб./мес., вкл. НДС)
Водоснабжение
1 куб. м (1000 л)
9,78
Водоотведение
1 куб. м (1000 л)
7,78
Тепловая энергия
1 Гкал
620,00
Горячее водоснабжение
1 куб. м (1000 л)
48,20, из них:
9,78 — за холодную воду для нужд горячего водоснабжения;
38,42 — за подогрев воды
Электроэнергия (предоставляется ОАО «Мосэнерго»)
1 кВт·ч
1,47 — при наличии газовой плиты;
2,08 — при наличии электрической плиты

АДЬЯНОВА Саглар Недвижимость & цены.

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ И РЕМОНТ
("Недвижимость & Цены" № 32 (2005 г.))
Продолжаем знакомить читателей с комментариями специалистов фонда «Институт экономики города» по вопросам, связанным с практикой применения нового жилищного законодательства.
Как производится оплата жилья и коммунальных услуг в многоквартирном доме, где не созданы товарищество собственников жилья (ТСЖ) или жилищный кооператив и управление которым осуществляет управляющая организация?
Собственники помещений в таком доме обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги управляющей организации. Основанием внесения платы является договор управления. При этом в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) собственник помещения обязан внести плату управляющей организации за все виды коммунальных услуг, которыми он пользуется в принадлежащем ему жилом помещении. Данная норма распространяется не только на граждан, но и на иных собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, включая Российскую Федерацию, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.
Каковы особенности оплаты жилья и коммунальных услуг собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление домом?
Такие собственники вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги своим контрагентам по соглашениям, заключенным с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Жилищный кодекс предусматривает, что договоры об оказании услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества собственники помещений заключают на основании решений общего собрания. А договоры о холодном и горячем водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, газоснабжении (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отоплении (теплоснабжении, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) каждый собственник помещения заключает самостоятельно. Соответствующая плата вносится на основании договоров.
Каковы особенности оплаты коммунальных услуг и расходов на содержание и ремонт общего имущества в ТСЖ и жилищных кооперативах?
Кодекс предусматривает, что органами управления ТСЖ, жилищного, жилищно‑строительного или специализированного потребительского кооператива может быть предусмотрен любой порядок внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг. Это обусловлено тем, что отношения по внесению взносов и обязательных платежей в товариществе (кооперативе) не тождественны отношениям, возникающим из возмездных договоров. Указанные некоммерческие организации вправе самостоятельно решать вопросы уплаты взносов, вытекающие из отношений членства в них граждан и организаций.
Собственники помещений в многоквартирном доме, где создано ТСЖ либо жилищный кооператив, обязаны участвовать в общих расходах на управление многоквартирным домом, его содержание и ремонт путем внесения обязательных платежей, поскольку все собственники помещений независимо от членства в такой организации несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений, не являющиеся членами указанной некоммерческой организации, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо жилищным кооперативом. Кодекс не оговаривает содержание и не регулирует особенности заключения и исполнения такого гражданско-правового договора. Его условия устанавливаются по соглашению сторон.
Кто и как принимает решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома и определяет размер платы за капитальный ремонт?
Все вопросы по организации капитального ремонта многоквартирного дома решают собственники помещений в нем. До вступления в действие ЖК РФ подобные вопросы, как правило, решали органы местного самоуправления.
Решение о проведении капитального ремонта (срок начала, необходимый объем работ) и оплате расходов на него (стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов) принимает общее собрание собственников помещений с учетом предложений управляющей компании. При непосредственном управлении многоквартирным домом решение о проведении капитального ремонта также принимает общее собрание собственников помещений, а при управлении ТСЖ, жилищным кооперативом или специализированным потребительским кооперативом — органы управления соответствующей некоммерческой организации.
Установление размера платы за капитальный ремонт органом местного самоуправления возможно как исключение, если собственники помещений в течение года со дня вступления в силу ЖК РФ не выбрали способ управления домом или принятое решение о выборе способа управления не реализовано. В этом случае осуществление капитального ремонта может стать одним из условий проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации.
Может ли орган местного самоуправления или орган государственной власти субъекта Российской Федерации после введения в действие ЖК РФ устанавливать цены на содержание и ремонт жилых помещений? В каких случаях?
Надо различать права органов публичной власти устанавливать цены для нанимателей и для собственников. Собственники всегда обязаны нести расходы на содержание и ремонт принадлежащего им недвижимого имущества. Это записано в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации 1993 г. Собственники — это не только граждане или организации, но и муниципальные образования, города Москва и Санкт-Петербург.
Основным способом установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (несмотря на такое название платежа, ЖК РФ устанавливает, что в него входит также плата за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) для собственников является принятие решения об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 156 ч. 7 ЖК РФ). На собрании собственники решают, какой ремонт надо произвести, кто это сделает и сколько за это платить. Данное правило касается собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, где не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив. Общее собрание собственников помещений проводится в порядке, установленном ст. 45‑48 ЖК РФ.
Если собственники передали управление домом управляющей организации, то размер платы за содержание и ремонт дома определяется с учетом ее предложений и устанавливается на срок не менее чем один год. Наиболее активным организатором собрания должен быть муниципалитет, если у него есть хотя бы одна квартира в доме. Естественно, плата за содержание и ремонт устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ст. 157 ЖК РФ). Иначе в доме не будут выполняться необходимые работы, и он быстро придет в негодность. Возможность снижения платы для собственников Жилищный кодекс не предусматривает. Кто не в состоянии платить, тот должен получать субсидии (ст. 159 ЖК РФ и постановление Правительства РФ). Плата как одно из условий договора управления должна быть одинаковой для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, как для граждан, так и для муниципалитета (ст. 162 ч. 4 ЖК РФ). Согласно ЖК РФ (ст. 156 ч. 3) органы местного самоуправления (в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — орган государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для тех собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом в определенный срок.
В Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ст. 18) сказано, что на это им дается один год после введения в действие ЖК РФ (т. е. до 1 марта 2006 года). Только по истечении этого срока, если собственники помещений не выбрали способ управления домом или принятое решение о выборе способа управления не реализовано, орган местного самоуправления в первый раз обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации (ст. 161 ч. 4 ЖК РФ). На конкурсе определяют условия договора управления домом (в том числе перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме), и тогда муниципалитеты могут для каждого отдельного дома устанавливать цены на содержание и ремонт. Средних цен быть не может, поскольку все дома имеют разный износ и конструктивные особенности.
Что касается платы для нанимателей. ЖК РФ (ст. 156 ч. 3) гласит, что органы местного самоуправления устанавливают размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Такая плата может быть меньше, чем размер платы, установленный договором управления. В этом случае оставшуюся часть платы вносит наймодатель в согласованном с управляющей организацией порядке (ст. 155 ч. 4 ЖК РФ).

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
("Недвижимость & Цены" № 33 (2005 г.))
С 1 марта 2006 года вступает в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации, предусматривающий, в частности, переход к новым формам управления многоквартирным домом. Понятно, что в связи с этим у граждан возникает много вопросов. Специалисты фонда «Институт экономики города» отвечают на некоторые из них.
Какие существуют способы управления многоквартирным домом?
Кодекс впервые определяет понятие «управление многоквартирным домом» как деятельность, обеспечивающую благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования этим имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. Деятельность по управлению должна отвечать указанным в кодексе критериям независимо от выбранного собственниками помещений способа управления домом.
Кодекс устанавливает, что управление может осуществляться как на профессиональной основе (управляющей организацией, управляющим), так и собственниками помещений в доме непосредственно или создаваемыми ими организациями (товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами или специализированными потребительскими кооперативами).
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает следующие способы управления многоквартирным домом:
а) непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме;
б) товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
в) управляющей организацией.
Приведенный выше перечень способов управления является закрытым и расширению не подлежит. Так, например, с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации нельзя рассматривать в качестве легального способа управления многоквартирным домом доверительное управление (гл. 53 ГК РФ).
Как осуществляется непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме?
Кодекс предусматривает право собственников помещений в многоквартирном доме самостоятельно решать все общие вопросы управления своим домом без создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) или жилищного кооператива и без привлечения управляющей организации (управляющего). В отличие от положений ФЗ «О товариществах собственников жилья» Жилищный кодекс РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом. Ранее действовавший закон ограничивал возможность непосредственного управления кондоминиумом случаями, когда кондоминиум включал в себя «не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам». Оптимальное число собственников помещений в многоквартирном доме, которым целесообразно использовать этот способ управления, определит практика.
В рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом собственники помещений в многоквартирном доме вправе:
а) решать все текущие вопросы управления на общих собраниях собственников помещений в доме;
б) распределять между собой обязанности по управлению домом;
в) выбирать в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ одно лицо из своего числа или не из числа собственников, которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в таком доме.
Если в качестве уполномоченного лица выбран один из собственников помещений в многоквартирном доме, его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется. Если привлекается лицо, не входящее в число собственников дома, ему выдают доверенность в простой письменной форме все или большинство собственников помещений. Выдача такому стороннему лицу доверенности «от лица общего собрания» кодексом не предусмотрена. При этом данное стороннее лицо не может считаться управляющим.
Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенности уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договора, то для этого необходимо изменение способа управления многоквартирным домом. Собственники помещений вправе в любое время выбрать на общем собрании способ управления домом с помощью управляющей организации. Заключаемые после этого договора должны соответствовать требованиям кодекса к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим.
Каким образом оформляются взаимоотношения между заказчиками услуг по содержанию и ремонту жилых домов и лицами, предоставляющими такие услуги при непосредственном управлении многоквартирным домом?
Кодекс предусматривает, что при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договора являются двухсторонними, все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. При этом для признания такого договора заключенным необходимо, чтобы его подписали более половины собственников помещений в данном многоквартирном доме.
Реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом исключает возможность привлечения профессионального управляющего (управляющей организации). Лицо, имеющее с собственниками помещений возмездные договора оказания услуг по содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, в зависимости от предмета договора должно квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг.
Что произойдет, если собственники помещений в многоквартирном жилом доме не выберут способ управления домом?
Кодекс предусматривает, что если собственниками помещений в многоквартирном жилом доме в течение года не выбран способ управления или если принятое ими решение о выборе способа управления не было реализовано, то орган местного самоуправления обязан выбрать управляющую организацию, которая должна управлять этим многоквартирным домом.
Чтобы установить, что в течение года собственники помещений в многоквартирном доме так и не выбрали способ управления своим домом, органу местного самоуправления необходимо выяснить, проводилось ли общее собрание собственников помещений, проверить его легитимность и ознакомиться с содержанием решения собрания, которое должно фиксироваться в протоколе.
Как определяется отсутствие реализации выбранного способа управления домом?
Отсутствие реализации выбранного способа управления домом при непосредственном управлении подтверждается незаключением собственниками помещений или уполномоченным ими лицом договоров оказания услуг по содержанию и (или) ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом об отсутствии реализации выбранного способа управления свидетельствует неосуществление собственниками действия по созданию такой организации. Если собственники помещений выбрали на общем собрании способ управления управляющей организацией, но не выбрали такую организацию или не заключили с выбранной управляющей организацией договор управления, то это подтверждает нереализацию выбранного способа управления домом.

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ("Недвижимость & Цены" № 33 (2005 г.))
Согласно вновь принятому Жилищному кодексу Российской Федерации, в котором отражены рыночные реалии государства, все собственники многоквартирных домов до 1 марта 2006 г. должны определиться, кому они доверят управление зданием. Мониторинг его состояния, эксплуатация и ремонт, содержание придомовой территории станут теперь обязанностью частных компаний. Об этом шла речь на Второй Международной конференции «Недвижимость, ипотека, страхование».
Прежний Жилищный кодекс не предусматривал ответственности Дирекции единого заказчика (ДЕЗ) перед горожанами, их отношения никоим образом не регулировались. Поэтому не было и речи о том, чтобы жильцы в случае халатного или недобросовестного выполнения ДЕЗом своих обязанностей имели возможность предъявить ей какие-то претензии.
Однако сегодня государство может влиять на решение собственника лишь в той мере, в которой оно владеет недвижимым имуществом в этом доме. В столице в среднем около 25 % квартир принадлежит муниципалитету, но есть и такие дома, где практически не осталось городской собственности. Недалек тот день, когда государство не будет иметь никакого отношения к содержанию имущества в многоквартирном доме.
Новое жилищное законодательство меняет наше представление об управлении многоквартирным домом. В ст. 161–163 говорится, что теперь каждый собственник в праве сам определить управляющую компанию для своего дома. При этом жители получают право образовать ТСЖ и управлять своим имуществом самостоятельно или же нанять управляющего. Если собственник в отведенное ему время так и не смог понять, какой способ управления для него выгоднее, то государство проводит конкурс на подбор обслуживающей фирмы для кондоминиума. Через год компанию подвергают проверке со стороны муниципалитета, и жильцы сообщают, устраивает ли их работа назначенной организации. Так формируются отношения между собственником и управляющим, подкрепленные договором.
Таким образом, все обязанности по эксплуатации и содержанию жилья возлагают на управляющего. Это в полной мере относится и к ремонту здания. Сегодня степень изношенности жилого фонда Москвы представляет немалую проблему. По некоторым данным около 60 % квартир нуждается в капитальном ремонте. Однако где взять средства на своевременный ремонт? Прежде сохранность здания обеспечивал принцип плановых ремонтов. В каждом доме регулярно проводили текущий или капитальный ремонт. Теперь же по причине отсутствия необходимых на это финансовых средств в условиях рыночной экономики им нет места. Но выход из ситуации существует, его предлагает Государственная жилищная инспекция столицы. Ремонт отдельных конструктивных элементов, основанный на методе мониторинга, можно осуществлять в соответствии с истинным техническим состоянием дома. В чем же заключается данная система?
Каждый жилищный блок проходит тщательное обследование, его результаты заносят в единую базу. Далее в соответствии с полученной и проанализированной информацией жилые дома классифицируют по техническому состоянию, которое оценивают как удовлетворительное, частично неудовлетворительное, неудовлетворительное и частично аварийное.
Приведем определения данных терминов.
Удовлетворительное состояние: несущие конструкции пригодны к эксплуатации, при этом отдельные элементы, не влияющие на безопасность проживания, могут требовать текущего или капитального ремонта.
Частично неудовлетворительное состояние: конструктивные элементы могут требовать капитального ремонта нескольких конструкций или систем.
Неудовлетворительное состояние: значительное число несущих элементов может требовать капитального ремонта или замены.
Аварийное состояние: несущие конструкции достигли износа, при котором их мощностные характеристики, определенные инструментальным методом, превысили предельно допустимые и требуют капитального ремонта.
Кроме того, отмечают такое состояние здания, когда его износ превышает 60 %.
Информационную систему с результатами мониторинга домов используют управляющие компании для планирования капитального ремонта, предотвращения аварийных ситуаций, минимизации вероятности наступления страховых случаев при эксплуатации жилого фонда.
Такие обследования жилья в Москве проводят каждые пять лет, в центре города — каждые три года в зависимости от технического состояния.
Программа представляет большой интерес для владельцев, желающих безопасно и рационально вкладывать свои деньги, а также для страховых компаний. Ведь ремонт и восстановление зданий можно осуществлять в частности за счет длинных заемных средств страховых компаний. Вместе с тем у собственников также появляются взаимоотношения со страховщиками. Уже сегодня при наступлении страховых случаев в жилых домах учитывают оплату льготного страхования по муниципальной программе при оплате коммунальных услуг. И хотя страхование жилого имущества пока не является для жильцов обязательным, в будущем собственники многоквартирных домов будут обязаны страховать свое имущество, в том числе и общедолевое. По мнению заместителя руководителя Департамента ЖКХ столицы А. В. Широкова, обязательное страхование станут осуществлять через управляющую компанию, которая сможет предлагать страховую организацию.
По общему мнению, страхование в жилищной сфере должно получить большее развитие. Например, необходимо обеспечить не только страхование ответственности третьих лиц, но и перепланировку и переуступку прав. Необходимо донести до жителей дома эту информацию, не только разместив в подъезде объявления с призывами, но и рассказав им о возможностях страхования.
Юлия Милованова

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ ("Недвижимость & Цены" № 34 (2005 г.))
УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

На вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, отвечают специалисты фонда «Институт экономики города».
Возможно ли совмещение разных способов управления многоквартирным домом?
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать только один из способов управления домом, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации. Одновременное совмещение нескольких способов не допускается.
Кто осуществляет выбор способа управления многоквартирным домом?
Кодекс устанавливает, что выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников помещений в этом доме. Решение общего собрания собственников может быть принято как путем очного, так и заочного голосования. При заочном голосовании собственники помещений могут передать в письменной форме свои решения по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания. Собственник помещения в многоквартирном доме может участвовать в общем собрании как лично, так и через своего представителя, имеющего полномочия, основанные на доверенности, составленной в письменной форме.
Решение общего собрания о выборе способа управления домом является обязательным и для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Кто кроме жильцов-собственников жилых помещений в многоквартирном доме может участвовать в принятии решений на общем собрании?
Кодекс предусматривает, что в принятии решений на общем собрании на равных с другими собственниками помещений в многоквартирном доме участвуют муниципальные образования, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация. Какие-либо исключения в объеме прав этих собственников помещений кодексом не оговорены. От имени Российской Федерации и субъектов РФ в собрании могут участвовать органы государственной власти в рамках их компетенции. От имени публично-правовых образований в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации, постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, и по их специальному поручению в собрании могут участвовать государственные органы, органы МСУ, а также юридические лица и граждане.
Возможно ли изменение способа управления многоквартирным домом?
Кодекс закрепляет за собственниками право на изменение в любое время реализуемого способа управления на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Каков порядок выбора управляющей организации органом местного самоуправления в случае непринятия собственниками жилых помещений решения о способе управления?
В случае непринятия собственниками жилых помещений в течение года решения о выборе способа управления домом, выбор управляющей организации органом местного самоуправления должен осуществляться на открытом конкурсе, проводимом в порядке, утвержденном Правительством Российской Федерации. Этот акт может устанавливать не только процедуры объявления открытого конкурса, но и содержать порядок оценки предложений претендентов и условия выработки существенных условий договора управления с победителем конкурса. Указанная функция органов местного самоуправления должна исполняться до тех пор, пока собственники помещений в отдельных многоквартирных домах не будут самостоятельно осуществлять управление своим домом, исходя из выбранного ими способа.
Какими документами регулируются взаимоотношения собственников помещений в многоквартирном доме с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления?
Собственники помещений в многоквартирном доме заключают с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления, договор управления на условиях, выработанных на открытом конкурсе.
Собственники помещений в течение 30 дней со дня получения проекта договора вправе подписать договор, отказаться от подписания договора или предложить подписать договор на иных условиях (протокол разногласий). По согласованию сторон могут быть установлены и иные сроки подписания договора.
Управляющий, получивший от собственников помещений (собственника помещения) предложение подписать договор на иных условиях, в течение 30 дней со дня получения предложения собственников в свою очередь вправе подписать договор или передать разногласия на рассмотрение суда.
Если стороны подписывают договор, то содержащиеся в нем условия считаются согласованными. Если управляющий передал разногласия на рассмотрение суда, то суд может определить условия договора управления и обязать собственников помещений заключить договор управления на этих условиях. Если собственники помещений уклоняются от заключения договора управления, управляющий вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Что делать, если орган местного самоуправления не выполняет обязанность по выбору управляющей организации?
Кодекс предусматривает меры защиты прав собственника помещения в многоквартирном доме, в котором в течение года не выбран способ управления этим домом, или решение о способе управления принято, но не реализовано. Если муниципалитет в этой ситуации своевременно не исполнил обязанность по организации открытого конкурса среди управляющих организаций, то любой заинтересованный собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию.
Всегда ли необходимо проведение открытого конкурса для выбора управляющей организации?
Кодекс предусматривает возможность заключения договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса. Такая процедура допускается, если конкурс признан несостоявшимся. В соответствии с ГК РФ конкурс признается несостоявшимся, если в нем участвовал только один участник.
Возможно ли управление многоквартирным домом несколькими управляющими организациями?
Кодекс устанавливает управление многоквартирным домом только одной управляющей организацией. Это объясняется тем, что многоквартирный дом — это единый сложный объект недвижимости, и управление многоквартирным домом как единым объектом не может осуществляться несколькими управляющими организациями одновременно, поскольку при этом неизбежно принятие ими различных взаимоисключающих управленческих решений, что является недопустимым.

 

ВОПРОС — ОТВЕТ. ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ ("Недвижимость & Цены" февраль 2007 г.)
В продолжение разговора о способах управления многоквартирными домами предлагаем вниманию читателей ответы на некоторые вопросы по организации и функционированию товариществ собственников жилья (ТСЖ).
— Какие объединения жителей допускает закон? С какой целью их создают в городе? В чем особенность товарищества собственников жилья?
— На сегодняшний день существуют различные формы объединения жителей, предусмотренные законодательством: территориальные общины, товарищества собственников жилья, жилищно-строительные и жилищные кооперативы. С их помощью люди пытаются сделать дом лучше, сократить расходы на эксплуатацию, а также получить за свои деньги должное качество жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).
ТСЖ — это объединение хозяев жилых и нежилых помещений в многоквартирном здании для совместного управления комплексом недвижимого имущества. В городских домах членом ТСЖ может выступать город — как собственник квартир, предоставляемых гражданам по договору социального найма. Собственникам помещений многоквартирного объекта принадлежит и общее имущество (лестничные клетки, чердаки, подвалы, крыши, вестибюли, холлы и др.), которое они обязаны содержать. Товарищества создают на добровольной основе на общих собраниях жителей дома (нескольких домов). Это некоммерческие организации. Они могут заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание здания и окружающей территории.
— В нашем доме создано ТСЖ. Размер оплаты за ЖКУ у нас больше, чем в домах, где нет никаких товариществ, а преимуществ мы пока не почувствовали. Расскажите, пожалуйста, есть ли они вообще.
— В соответствии с федеральными и московскими нормативными документами ТСЖ дано право самостоятельно выбирать управляющую компанию (не только ДЕЗ, но и любую другую частную организацию), которая будет привлекать необходимых подрядчиков и заключать с ними договоры. При этом товарищество может не только реально сэкономить деньги своих членов, но и потребовать оказания действительно качественных услуг. ТСЖ может также производить работы своими силами, привлекая людей, живущих в доме и имеющих разрешение на соответствующий труд (кто-то из членов товарищества — хороший бухгалтер, кто-то — плотник, электрик или слесарь).
За ЖКУ представители ТСЖ должны платить наравне с гражданами, живущими в домах, где объединений нет. Но, как правило, члены товарищества хотят обеспечить себе больший комфорт и договариваются о предоставлении дополнительных услуг. Это приводит к увеличению общего размера платежей. Конкретные цифры утверждает общее собрание собственников, но его решение обязательно для всех. Правда, ТСЖ вправе напрямую заключать договоры с такими организациями, как Мосгортепло, Мосводоканал, с фирмами по вывозу мусора и другими, что позволяет сэкономить средства и контролировать их использование.
Товарищество имеет возможность привлекать дополнительные источники финансирования своей деятельности, например сдавать в аренду свободные общие площади, оборудовать чердаки и подвалы, отдавать часть фасада под рекламу, реконструировать существующие здания (надстраивать, перестраивать). Кроме того, у него есть преимущественное право использования или выкупа свободных от обязательств нежилых помещений, принадлежащих городу.
— Может ли ТСЖ претендовать на часть средств, полученных от использования нежилых помещений, которые являются городской недвижимостью, но входят в состав имущества дома?
— В 1997 году был принят Закон города Москвы № 8–28 «О правах товариществ собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме». В соответствии с этим документом ТСЖ, принявшие кондоминиумы в управление, получили право выкупать свободные от обязательств нежилые помещения по льготным ценам, брать их в аренду или управление, самостоятельно выбирать арендаторов (по свободным от обязательств помещениям) и быть стороной в соответствующем договоре.
Часть денег, полученных от сдачи нежилых помещений, товарищество было вправе оставлять себе и использовать для покрытия расходов на техническое обслуживание здания. Однако с выходом Бюджетного кодекса РФ ТСЖ лишились этого источника поступления средств: все доходы от использования городской собственности теперь должны направляться исключительно в бюджет города. Возникла необходимость в разработке механизмов дополнительного экономического стимулирования деятельности подобных объединений, повышения их заинтересованности в рациональном управлении недвижимым имуществом и эффективном использовании городской собственности в кондоминиуме на взаимовыгодной основе. Такие предложения готовятся и будут рассмотрены на Координационном совете при правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере.
— По нормативам раз в 15–20 лет в жилом здании необходимо проводить дорогостоящий капитальный ремонт. Предполагают ли московские власти создать специальный фонд накопления средств собственников жилья для такого ремонта и участвовать в последнем?
— В городе еще не создана система, гарантирующая долгосрочное накопление средств граждан, в том числе членов ТСЖ, ЖСК, ЖК, на проведение капитального ремонта. Особенно актуальной проблема станет с переходом на 100 %-ную оплату населением ЖКУ. Из столичного бюджета ежегодно выделяют средства на капремонт домов, однако пока их недостаточно. В настоящее время подготовлены предложения о создании Городского фонда капитального ремонта домов в составе кондоминиумов для накопления средств не только частных домовладельцев, но и государства (речь идет о квартирах, в которых проживают наниматели). Эти предложения предварительно будут рассмотрены на Координационном совете при правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере.
— В связи с переселением из ветхого пятиэтажного фонда город предоставил мне по договору найма жилье в доме, где на стадии строительства заказчик (застройщик) создал ТСЖ. Его председатель требует от меня подписать договор о совместном владении, а также оплачивать ЖКУ по завышенным расценкам. Могу ли я не вступать в ТСЖ и как мне платить за ЖКУ, если собственники делают это по фактической стоимости работ?
— В соответствии с законодательством за домовладельцами сохраняется право самостоятельно принимать решение о вступлении в ТСЖ. Наниматели не являются домовладельцами и не могут быть членами товарищества. Квартира, нанимателем которой вы являетесь, принадлежит городу, и он, как домовладелец, становится членом ТСЖ. Наниматели оплачивают ЖКУ по ставкам, утвержденным правительством Москвы на соответствующий период времени. Размер взносов не должен зависеть от того, создано ли в доме товарищество или здание обслуживается другой организацией.
— Наш дом расположен в сложившейся застройке. Организовали ТСЖ. Хотим взять дом в самоуправление, но помещений для работы персонала товарищества (бухгалтер, председатель, рабочие по обслуживанию и хранению материалов, инструментов и т. д.) нет. Предусматривается ли помощь города по выделению или высвобождению какой-либо городской квартиры под эти цели? Если да, то куда можно обращаться?
— В домах-новостройках (где планируется организация кондоминиума) подобные помещения должны создавать уже на стадии проекта. Они становятся общим имуществом (общей долевой собственностью) всех жителей (домовладельцев). В сложившейся застройке решение проблемы размещения служб товарищества обстоит не просто. Большинство нежилых помещений в домах является государственной собственностью, и доходы от сдачи их в аренду, продажи пополняют бюджет города. Вопрос использования нежилых помещений в кондоминиумах еще требует своего решения. Но в домах имеются подвалы, которые ТСЖ при желании может переоборудовать для обслуживания дома.
При подготовке материала использована информация Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100