Rambler's Top100 Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Сделки с коммерческой недвижимостью. Юридические аспекты.  («Недвижимость & Цены» № 16 (2006 г.))
Проблемы, возникающие при заключении сделок с коммерческой недвижимостью, мы не один раз обсуждали на страницах журнала. Это вызвано как сложностью возникающих вопросов, так и неоднозначной трактовкой соответствующих законов. В представленной статье об особенностях юридического сопровождения таких сделок читателям журнала рассказывает юрист Консультационного центра недвижимости Илья Антуфьев.
Проверка объекта
Когда потенциальный покупатель находит интересующий его объект коммерческой недвижимости, начинается процесс переговоров, суть которых сводится в первую очередь к определению условий планируемой сделки (цена, порядок оплаты, сроки заключения договоров и т. д.). На практике переговоры между контрагентами идут довольно долго, и в них часто принимают участие представители не только продавца и покупателя, но и риелторских компаний (если поиск недвижимости происходил с их помощью).
Безусловно, важным здесь является присутствие при этом юристов, которые обладают необходимыми профессиональными навыками при работе с объектами недвижимости. Как правило, речь идет о специалистах, выступающих в роли сотрудников сторон планируемой сделки, но бывает, особенно при крупных сделках, что контрагенты привлекают к делу работников независимых юридических компаний. Преимущество таких юристов состоит в их автономности и узкой специализации, предполагающей ведение ими дел, касающихся лишь недвижимости. В большинстве случаев в процессе подобных переговоров покупатель проводит проверку интересующего его объекта недвижимости, в результате которой могут быть выявлены неожиданности, приводящие если не к срыву запланированной сделки, то к значительному занижению стоимости ее предмета.
При юридической проверке недвижимости юристы порой обнаруживают наличие не согласованных в установленном порядке перепланировок или переоборудований. Как правило, такие факты не становятся препятствием к совершению планируемой сделки, но покупатель «обзаводится» проблемами, связанными с узакониванием подобных переделок.
Если предметом продажи выступает предприятие, в состав которого входит комплекс имущества (включающий в себя земельные участки, расположенные на них здания, строения и т. д.), может возникнуть ситуация, когда на часть расположенных на данной территории строений нет необходимых документов, то есть права на здания не зарегистрированы в установленном порядке. Речь идет либо о зданиях, на которые есть правоустанавливающие документы, но на которые права не зарегистрированы, либо о самовольных постройках. И в первом и, особенно, во втором случаях надлежащее оформление прав на дома требует значительного времени, а иногда и вообще представляется невозможным. В последнем варианте под угрозу бывает порой поставлен сам факт заключения сделки по покупке предприятия.
В отношении земельных участков также иной раз отсутствуют необходимые документы. Права на земельные участки, расположенные под зданиями и около них, могут быть не оформлены, и исправление такой ошибки — достаточно сложная процедура, требующая существенных временных и финансовых затрат. В отношении многих участков, выставленных на продажу, приходится не только оформлять правоустанавливающие документы и регистрировать права в Едином государственном реестре прав, но и предварительно проводить необходимые мероприятия по межеванию и кадастровому учету.
При юридической проверке выставленного на продажу здания часто выясняется, что некоторые помещения в нем обременены арендой, в том числе долгосрочной. Это создает для приобретателя имущества множество проблем, связанных с расторжением арендных отношений и выселением арендаторов. Также при проверке недвижимости порой обнаруживается факт наличия зарегистрированных в Едином государственном реестре прав залогов в отношении зданий (помещений в составе здания) или земли, которые препятствуют заключению сделки купли-продажи. Причем необходимо учитывать, что на практике встречаются ситуации, когда фактически залоговые отношения уже прекращены, но соответствующие записи об этом в реестр прав не внесены. Работа над устранением такой оплошности тоже требует определенных временных затрат.
Все вышеуказанные проблемы и особенности продаваемой недвижимости необходимо выявить до заключения сделки и по возможности добиться от продавца их урегулирования либо уменьшения стоимости продаваемого объекта. В противном случае, купив такую недвижимость, покупатель может столкнуться с ситуацией, когда в течение весьма длительного промежутка времени (речь может идти о годах) он будет заниматься устранением означенных проблем, то есть приведением купленной недвижимости в «нормальный вид», отвечающий требованиям законодательства. Более того, многие из вышеуказанных проблем приводят к тому, что, например, подписав все необходимые документы и подав их на государственную регистрацию, стороны получают уведомление о приостановлении дела или отказе в регистрации.
Проверка сторон сделки
Юридическая экспертиза должна включать в себя и проверку сторон планируемой сделки. Специалистам, осуществляющим ее, известно, что в современном российском законодательстве существует несколько десятков оснований для признания заключенных сделок недействительными. Задача юристов при оформлении сделки — избежать в будущем подобных негативных последствий.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 46 Федерального Закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной считается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, касающихся приобретения, отчуждения или возможности отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов цены имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Если говорить о последней, то когда она совершена с нарушением вышеуказанных требований, то может быть признана недействительной по иску общества или даже одного его члена. При заключении сделки с недвижимостью все соответствующие решения о продаже и покупке следует оформлять в соответствии с требованиями законодательства.
При проверке отчуждающих и приобретающих недвижимость юридических лиц необходимо также обязательно изучать их уставы, учредительные договоры (при их наличии), проверять соблюдение ими порядка назначения генеральных директоров и т. д.
В случае если продавцом недвижимости выступает физическое лицо, необходимо учитывать в первую очередь тот факт, что в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному их согласию. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Тот, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Заключение сделок и расчеты
После того как все проблемы, касающиеся предмета сделки, выявлены, стороны вправе приступать к окончанию переговоров, подготовке и сбору необходимых документов. Подробнее о юридическом сопровождении сделок с коммерческой недвижимостью можно узнать на сайте www.riskam.net.
Часто на этапе заключения сделки стороны сначала подписывают не основной, а предварительный договор купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предметом предварительного договора являются действия сторон по заключению в будущем договора о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основного договора): «По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором». Обычно последний оформляют тогда, когда, например, в процессе проверки недвижимости выявлены какие‑либо проблемы, и ясно, что на их устранение уйдет много времени. В такой ситуации стороны, в целом заинтересованные в заключении сделки купли-продажи, сначала работают над составлением предварительного договора, продавец единолично или совместно с покупателем устраняет вышеуказанные проблемы, и только после этого они оформляют основной договор купли-продажи. Суть предварительного соглашения состоит в том, что он выступает своеобразной страховкой для контрагентов на тот случай, если в процессе устранения проблем одна из сторон внезапно передумает заключать сделку. В соответствии с положением п. 5 ст. 429 ГК РФ в ситуациях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от подписания основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении оформить договор (на условиях предварительного).
На рассматриваемом этапе юристы составляют договоры отчуждения имущества, передаточные акты и иные документы, согласуют их тексты с обеими сторонами сделки. На таком этапе происходит оформление необходимых для сделки доверенностей, в отношении продаваемых зданий (помещений) заказывают документы технического учета (БТИ), в отношении земельных участков — бумаги кадастрового учета (кадастровые планы). На том же этапе стороны обсуждают и согласуют порядок расчетов.
В настоящее время, особенно в Москве, спрос на коммерческую недвижимость заметно превышает предложение. Поэтому продавцы недвижимости зачастую диктуют достаточно жесткие условия заключения сделки. Речь здесь идет в первую очередь о порядке расчетов по договору. Так, в Москве в подавляющем большинстве случаев с целью уклонения от уплаты налогов стороны не указывают в соглашении реальную стоимость продаваемого объекта недвижимости. В договоре часто либо обозначают минимальную цену, либо контрагенты приходят к определенному соотношению официальных и неофициальных платежей (например, 50 % на 50 % или 40 % на 60 %).
Если говорить о неофициальных платежах, то их обычно передают продавцу недвижимости с использованием депозитарных банковских ячеек. В соответствии с условиями договора аренды такой ячейки продавец получает доступ к ее содержимому только после того, как сделка купли-продажи имущества проходит необходимую государственную регистрацию и покупатель получает свидетельство о государственной регистрации своего права.
После согласования и подписания всех необходимых документов их подают в соответствующий регистрирующий орган. В Москве им является Главное управление Федеральной регистрационной службы по г. Москве. По окончании регистрации представители сторон получают необходимые зарегистрированные документы, производят оставшиеся расчеты.
Необходимо также отметить, что в настоящее время на рынке коммерческой недвижимости достаточно активно развивается титульное страхование, являющееся дополнительной гарантией для сторон сделки купли-продажи недвижимости. Под ним понимают страхование рисков утраты права собственности лица на принадлежащее ему недвижимое имущество. Данный вид страхования представляет собой защиту на случай, если приобретенный в собственность объект недвижимости будет истребован у владельца, в том числе в результате признания заключенной с имуществом сделки недействительной.


НЕКОТОРЫЕ ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
("По материалам издания Недвижимость & цены",  октябрь 2006 г.)
Аренда недвижимости — удобный способ владеть и пользоваться имуществом, не приобретая его в собственность. Компании и частные лица все чаще снимают помещения для ведения предпринимательской деятельности. Ведь чтобы купить недвижимость сразу, необходима значительная сумма, которой не всегда располагает бизнесмен, а в некоторых случаях нужный объект просто не продается. Расскажем о некоторых особенностях, которые будет нелишне знать нанимателю при аренде.
Напомним, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ) по договору аренды, который должен быть оформлен письменно, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату имущество во временное владение и пользование. Заключенный на срок не менее года контракт подлежит государственной регистрации, после чего считается действительным.
Преимущественное право арендатора
Если срок в договоре не указан, значит, его заключают на неопределенное время. Когда же в таком случае он прекращает свое действие? В соответствии с законом одна сторона вправе отказаться от аренды, заранее (например, за три месяца) предупредив об этом другую.
Если арендатор исполнял надлежащим образом свои обязанности, то по истечении срока контракта он имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право пролонгации. Однако это не означает, что условия договора останутся прежними — они могут быть изменены по взаимному согласию.
Какие обязательства есть у арендатора? Во‑первых, он должен своевременно и полностью вносить арендные платежи. Помните: в договоре о сдаче недвижимости в наем указывают и размер арендной платы. При отсутствии данного условия, согласованного сторонами в письменной форме, контракт считают незаключенным.
Арендную плату можно изменять в сроки, оговоренные в договоре, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ), если не предусмотрено иное. Вместе с тем арендатор вправе просить уменьшения размера платы, если по не зависящим от него обстоятельствам условия пользования или состояние имущества заметно ухудшились.
При существенном нарушении арендатором сроков внесения платежей арендодатель может потребовать досрочной оплаты, но не более чем за два срока подряд, если не предусмотрено иное. Если лицо, снимающее офис, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит плату, то арендодатель может досрочно расторгнуть контракт в судебном порядке.
Во‑вторых, согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться взятым в наем имуществом в соответствии с условиями договора; если же таковые не определены, то в соответствии с назначением имущества. Он должен поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на его содержание и производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или контрактом. Проведение капитального ремонта относится к обязанностям арендодателя. В случае если он его не делает, арендатор вправе:
выполнить работы по капитальному ремонту, предусмотренные договором или вызванные неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость затрат (зачесть ее в счет арендной платы);
потребовать уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Если лицо, снимающее помещение, портит имущество либо пользуется им не по назначению или с существенными нарушениями условий контракта, арендодатель может досрочно расторгнуть договор в судебном порядке.
Предположим, арендодатель отказался от пролонгации контракта и в течение одного года со дня истечения срока прежнего подписал договор с другим лицом. В этом случае, как следует из ГК РФ, арендатор может в суде перевести на себя права и обязанности по заключенному контракту, а также потребовать возмещения убытков, причиненных собственником имущества в результате отказа от продления договора.
Если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом и арендодатель не возражает, контракт возобновляют на прежних условиях на неопределенное время.
Права на землю при аренде недвижимости
Нередко при аренде здания или другого сооружения встает вопрос о земельном участке, на котором они стоят.
По общему правилу арендатору одновременно с правами владения и пользования недвижимостью передают права на ту часть участка, которая занята строением и необходима для его применения. Земля, на которой расположены сданные в наем помещения, может быть собственностью арендодателя или другого лица. Если наделом владеет первый, то лицу, снимающему офис, предоставляют право аренды или право на соответствующую часть участка. Если основание, на котором арендатор может воспользоваться частью земли, не оговорено, то к нему переходит право пользования частью территории, занятой строением.
Если земля не принадлежит арендодателю на праве собственности, пользование ею допускается без согласия собственника, если это не противоречит договору с ним или закону.
В случае если участок, на котором расположены арендуемые помещения, подлежит продаже, за арендаторами сохраняют право пользования той его частью, которая занята зданием или сооружением на условиях, действовавших до продажи земли.
Иногда возникает ситуация, при которой право собственности на арендуемую недвижимость переходит к другому лицу. Чаще всего новый хозяин требует освободить помещения и расторгнуть договоры аренды. Но в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненно наследуемое владение) на сданное в наем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения контракта.
Принятие и возврат арендованного имущества
Согласно закону передачу и возврат недвижимого имущества необходимо осуществлять в соответствии с передаточным актом.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривают как отказ арендодателя от исполнения обязанности, а арендатора — от принятия имущества. То же самое касается и возврата помещения. Если лицо, снимающее офис, не возвратило взятое в наем имущество либо отдало его несвоевременно, то арендодатель вправе просить внесения арендной платы за все время просрочки. Если же данный платеж не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их полного возмещения.
За несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка. В этом случае убытки взыскивают в полной сумме сверх неустойки, если не предусмотрено иное.
Саглар АДЬЯНОВА, юрист

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100