|
Доверительное управление
Источник:
Forbes.ru
Сдача недвижимости в аренду - дело непростое. С ней сопряжены хлопоты и
беспокойство, обусловленные поиском порядочных и платежеспособных арендаторов,
контролем за использованием помещений, а также за бесперебойным поступлением
арендной платы. Кроме того, собственнику приходится решать хозяйственные
вопросы, связанные с эксплуатацией объектов. Весь этот груз проблем можно
переложить на плечи компании, предлагающей услуги по доверительному управлению
недвижимостью.
По данным столичных риэлторов, в Москве в доверительное управление попадает до
15-20% сдаваемых квартир, около 50% складских и логистических помещений и
порядка 90% бизнес центров.
Основным нормативным актом, регулирующим данные отношения, является Гражданский
кодекс РФ, а именно Глава 53 «Доверительное управление имуществом».
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель
управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на
определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона
обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя
управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права
собственности на него к доверительному управляющему.
Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий
вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором
доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах
выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных
действий по доверительному управлению имуществом.
Сразу хотелось бы обратить внимание на то, что доверительное управление - это не
посредническая схема работы, по которой работает большинство агентств по сдаче
недвижимости в наем, заключающаяся в поиске арендаторов и их заселения, на чем
функция агентства считается выполненной.
Договор доверительного управления имуществом относится к числу договоров об
оказании услуг. Целью данного договора является управление имуществом в
интересах определенного лица. Поэтому его предметом выступает не имущество,
передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые
должен совершать управляющий по управлению переданным ему имуществом.
Т.е. по договору доверительного управления все бремя, как по сдаче, так и по
содержанию имущества, а так же по исполнению договора аренды лежит на
доверительном управляющем. Проще говоря, учредитель управления (собственник
недвижимости) в час «Х» получает от доверительного управляющего доходы от
управления имуществом, все остальное - забота управляющей компании.
Услуга доверительного управления имеет, разумеется, свою стоимость. Обычно это
сумма в районе 10% от полученного за год дохода от сдачи в аренду недвижимости.
Однако владелец недвижимости может дополнительно подстраховаться от убытков,
обозначив в договоре минимальный фиксированный платеж, который управляющая
компания будет обазана перечислить ему в любом случае, даже если указанную сумму
не удастся собрать с арендаторов.
Кроме того, управляющие компании готовы предложить арендаторам уборку помещений,
охрану и прочие дополнительные услуги, которые арендатору все равно каким то
образом придется организовывать.
Управляющие компании решают задачи повышения инвестиционной привлекательности
объекта и снижения издержек эксплуатации, обеспечивают собственникам получение
максимальной прибыли, а арендаторам комфортное использование объекта.
Что касается самого договора доверительного управления, то он должен быть
заключен в письменной форме, необходимо соблюсти существенные условия договора,
такие как состав имущества, передаваемого в доверительное управление, указать
лицо, в интересах которого осуществляется управление имуществом, размер и форма
вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договорам
и срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом
заключается на срок, не превышающий пять лет.
Обычно в договоре указывается, что доверительный управляющий, не проявивший при
доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах
выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю
упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю
управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его
естественного износа, а также упущенную выгоду.
Передавая имущество в доверительное управление следует внимательно отнестись к
обязанностям доверительного управляющего по сохранности переданного ему
имущества, условиям его эксплуатации, его ответственности в следствие причинения
вреда, и т.д. Обычно я советую клиентам обязательно включать в договор условие о
страховании имущества.
Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:
- смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации
юридического лица - выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
- отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не
предусмотрено иное;
- смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его
недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также
признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
- отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления
доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного
управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
- отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая
указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному
управляющему обусловленного договором вознаграждения;
- признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося
учредителем управления. Владимир Минеев, управляющий партнер компании «Минеев и
партнеры»
|
