Rambler's Top100

 

  УСЛУГИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

    Отдел жилых помещений

    Срочный выкуп квартир

    Отдел коммерческой недвижимости

    Срочный выкуп нежилых помещений

    Отдел зарубежной недвижимости

   Доверительное управление

   Ипотека 

   Строительство и ремонт

   Реклама на сайте 

 

  ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ

    Юридический отдел

    Часто задаваемые вопросы (ЧаВо)

    Диалог с юристом

    Регистрация прав

 

  О КОМПАНИИ

   Реквизиты и лицензии

    Контактные телефоны

   Месторасположение офиса

    Вакансии

   Гостевая книга

    Партнеры

 

  ИНФОРМАЦИЯ

   Серии домов типовой застройки   

   Законодательство в недвижимости

    Обзор прессы

    Районы Москвы

    Районы Подмосковья

    

  НОВОСТИ

   Новости рынка недвижимости

    Общегородские новости

   Новости по округам: CЗАО; ЮЗАО;

     ЗАО;   ЦАО;   САО;    СВАО;    ЮВАО;   

     ЮАО;     ВАО;   Зеленоградский АО

   Новости Подмосковья

 

    Карта сайта

КРАТКАЯ ЖИЛИЩНАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

      А

          Аванс - денежная сумма, выдаваемая вперед в счет будущего платежа за материальные ценности, выполненные работы и оказанные услуги. В отличие от задатка аванс выполняет только платежную функцию. Аванс — предварительный способ расчетов: по закону он просто возвращается, если сделка не состоялась.

Акт о сделке - письменный документ, вручаемый поручителю, в котором содержится заявление о том, что продавец передает право собственности и все интересы в участи недвижимости.

Акт покупки недвижимости -документ, удостоверяющий сделку купли-продажи недвижимости.

Актив - нечто, обладающее стоимостью и принадлежащее физическому или юридическому лицу. Включает как недвижимую, так и личную собственность.

Аннуитет - серия равных платежей, вносимых и получаемых через равные промежутки времени в течение определенного периода времени. Примером являются серии платежей в погашение ипотечного долга, предусматривающие равновеликие выплаты.

Аренда - соглашение, по которому собственник передает нанимателю право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии уплаты ренты. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать его во временное владение и пользование (или во временное пользование) съемщику.

Арендатор - сторона договора аренды, лицо, получившее во временное пользование за соответствующую плату имущество.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

Б

Брокер - лицо, действующее как посредник для другого лица и вы­полняющее за вознаграждение определенные функции (например, брокер по недвижимости или ипотеке). Обычно этот посредник сводит покупателей и продавцов.

Брокеридж - (или ипотечное брокерство ) — понятие, которое пока еще режет слух российского потенциального покупателя жилья. Первоначально ипотечное брокерство сводилось к простому посредничеству, оно не рекламировалось и не развивалось. В чистом виде ипотечное брокерство на рынке раньше не существовало. В "только брокеридже" существует некая функциональная незавершенность. Посоветовать, как получить кредит, — это еще не все, главное — помочь его правильно реализовать. А в целом пока эта услуга остается несколько гипотетической. Практика ряда стран свидетельствует, что от ипотечного брокера клиент ожидает комплексной услуги. В идеале брокер должен не только обеспечить клиенту кредитный лимит, но и оформить документы на тот объект, который приобретается на ипотечные деньги. Это два обязательных элемента.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

В

Вето - отмена, приостановление действия какого-либо решения, постановления.

Воинский государственный жилищный сертификат — именное свидетельство о безвозмездной субсидии на покупку жилья в любой точке страны. Увольняющийся в запас офицер получает сертификат, обращается с ним в один из банков, уполномоченных федеральным казначейством на обслуживание данной программы. Банк открывает на имя офицера счет целевого назначения, средствами с которого впоследствии оплачивается приобретенная офицером квартира. При этом поиск жилья офицер осуществляет самостоятельно, обращаясь в банк только после достижения договоренности с продавцом квартиры. Это - в теории. На практике все намного сложнее.

Один из встречающихся примеров. При расчете суммы субсидии используется нормативная, а не рыночная стоимость жилья. В результате семье военнослужащего из четырех человек, изъявившей желание приобрести жилплощадь в городе Москве, причитается от государства около $35—40 тыс. Сегодня это стоимость однокомнатной квартиры. А банк, выступающий посредником при расчетах (и одновременно обеспечивающий соблюдение участниками сделки требований законодательства), не разрешит ее покупать — она мала для семьи из четырех человек, и приобретение такой квартиры входит в противоречие с санитарными нормами Москвы. Конечно, не проблема, если у людей имеются денежные накопления для доплаты за площадь большего размера. Однако реально только одна из пяти российских семей в состоянии себе это позволить. Можно обратиться в риэлторскую компанию, располагающую значительными собственными денежными средствами. Компания добавляет из собственных средств необходимую сумму денег, помогает офицеру приобрести квартиру, улаживает отношения и с продавцом, и с банком. Когда выбранная квартира становится собственностью офицера и его семьи компания ее продает. На сумму, оставшуюся после возврата долга фирме, приобретается семье офицера хорошая квартира, часто даже большую по площади, но в более дешевом регионе. Например, в Подмосковье или других городах России.
        Выселение - граждане, которые занимают жилые дома по договорам социального найма, могут быть из них выселены. Если раньше выселение допускали как в административном, так и в судебном порядке, то по новому Жилищному кодексу РФ, вступивщему в действие с 1 марта 2005 г., выселение граждан из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, производят только в судебном порядке. Итак, выселение производят:
с предоставлением другого благоустроенного жилья по договору социального найма;
с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;
без предоставления другого жилья.
      Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения - Граждан выселяют и предоставляют им другие благоустроенные жилые помещения в случае, если:  дом, в котором находится жилье, подлежит сносу;  жилое помещение подлежит переводу в нежилое; жилье признано непригодным для проживания; в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилье, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляют жилье маневренного фонда из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека. Переселение осуществляют за счет наймодателя. Взамен предоставления жилья маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может передать им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилья в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, расторгают. Жилое помещение, которое выделяют гражданам, выселяемым по основаниям, перечисленным выше, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Кроме того, оно должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилью, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее двух комнат, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире.
      Выселение с предоставлением другого жилого помещения - Граждан могут выселить с предоставлением другого жилого помещения в том случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за квартиру и коммунальные услуги. В этом случае нанимателю и членам его семьи выделяют жилье, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. В общежитиях жилье предоставляют из расчета не менее шести квадратных метров на человека.
      Выселение без предоставления жилого помещения - Выселение граждан, занимающих квартиры или комнаты по договорам социального найма, без обеспечения жилыми помещениями допускают, если наниматель или члены его семьи:
используют жилое помещение не по назначению;  систематически нарушают права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение. Если такие случаи имеют место, то это не означает, что наниматель и члены его семьи подлежат выселению. Сначала наймодатель обязан предупредить их о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для их устранения. И только если наниматель и члены его семьи после предупреждения не устранят нарушения, наймодатель обращается в суд с иском о выселении данных граждан. Виновные подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья. Помимо этого без предоставления другого жилого помещения выселяют граждан, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано судом невозможным.
              

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

Г

Генеральный план - официально утвержденный местными органами власти действующий план функционального зонирования территории.

Городской застройщик - департамент муниципального жилья (в том числе управление муниципального жилья) в пределах компетенции в сфере строительства муниципального жилья и формирования товариществ собственников жилья с целью создания кондоминиума.

Государственная пошлина за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке) - с 26 сентября 2004 года действует новый федеральный закон № 104 «О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации «О государственной пошлине», который отменил взимание пошлины за государственную регистрацию договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), за выдачу документа о данной регистрации, а также за предоставление выписки из реестра государственной регистрации этого договора. Вместо трех ранее действовавших платежей введен один платеж – государственная пошлина за нотариальное удостоверение ипотеки. За удостоверение договора об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, установлена фиксированная государственная пошлина в размере 200 рублей, а за удостоверения договоров об ипотеке другого недвижимого имущества размер госпошлины установлен в размере 0,3 процента суммы договора, но не более 3000 рублей. Напомним, что прежде размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора об ипотеке составлял 1,5% от суммы договора.

До 2005 года связанные с этим моментом вопросы регулировал Закон «О государственной пошлине». Но с 1 января он утратил силу в связи с тем, что в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения и дополнения. В частности, он был дополнен гл. 25.3. «Государственная пошлина», которая регулирует размеры, сроки и другие аспекты, связанные с уплатой пошлины.
О размерах
В целом размеры государственной пошлины в Налоговом кодексе РФ отличаются от тех, что предусмотрены в Законе «О государственной пошлине». Нельзя однозначно сказать, что они больше или меньше ранее действовавших размеров. В каждом случае по‑разному.
Например, по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, мировым судьей при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, размер государственной пошлины зависит от цены иска. Здесь будут действовать следующие тарифы. При цене иска:
до 10 000 руб. — 4 % цены иска, но не менее 200 руб.;
от 10 001 до 50 000 руб. — 400 руб. плюс 3 % суммы, превышающей 10 000 руб.;
от 50 001 до 100 000 руб. — 1600 руб. плюс 2 % суммы, превышающей 50 000 руб.;
от 100 001 до 500 000 руб. — 2600 руб. плюс 1 % суммы, превышающей 100 000 руб.;
свыше 500 000 руб. — 6600 руб. плюс 0,5 % суммы, превышающей 500 000 руб., но не более 20 000 руб.
Судья, исходя из имущественного положения плательщика, вправе уменьшить размер государственной пошлины либо отсрочить (рассрочить) ее уплату.
Если вы намерены оспаривать решения или действия (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих, нарушавших ваши права, необходимо внести сумму государственной пошлины в размере 100 руб.
При обращении к нотариусу также нужно заплатить государственную пошлину. Приведем некоторые тарифы за совершение нотариальных действий. Ранее государственная пошлина за удостоверение ипотечного договора составляла 1,5 % от суммы договора, после 1 января 2005 года тарифы намного снизились. По Налоговому кодексу РФ, если вы удостоверяете договор об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, то государственная пошлина составит 200 руб. Если же договор об ипотеке касается другого недвижимого имущества, то размер пошлины составляет 0,3 % суммы договора, но не более 3000 руб. Данные расценки действуют уже с сентября 2004 года, так как в Закон «О государственной пошлине» были внесены изменения.
Изменились и размеры государственной пошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию. Так, для наследников первой очереди ее сумма составит 0,3 % от стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 руб. Для других наследников — 0,6 % от стоимости наследуемого имущества, но не более 1 000 000 руб. Ранее величина пошлины составляла 1 % от стоимости имущества для наследников первой очереди и 2 % для других наследников. При наличии нескольких наследников пошлину уплачивает каждый из них.
Стоимость недвижимого имущества определяют организации, получившие лицензию на оценку недвижимости или занимающиеся учетом объектов недвижимости (БТИ). Стоимость земельных участков определяют кадастровые палаты или учреждения, получившие лицензию на такую оценку.
Кроме того, необходимо помнить: если нотариальные действия совершают вне помещений государственной нотариальной конторы, то государственную пошлину уплачивают в размере, увеличенном в полтора раза.
До 1 января 2005 года за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним взимали плату. Теперь данные юридически значимые действия осуществляют за государственную пошлину. За регистрацию прав, ограничений (обременений) на недвижимое имущество, договоров об отчуждении государственная пошлина для физических лиц составляет 500 руб., для юридических лиц — 7500 руб. За регистрацию договора об ипотеке, соглашений об изменении или расторжении договора об ипотеке, а также регистрацию сервитутов пошлина для физических лиц равна 500 руб., для юридических лиц — 2000 руб.
За предоставление информации о зарегистрированных правах, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, взимают плату. Размеры ее устанавливает Правительство РФ.
Возврат государственной пошлины
Вернуть уплаченную государственную пошлину можно в случае, если она имела излишний размер. Для этого необходимо обратиться с соответствующим заявлением в налоговый орган по месту совершения действия, за которое была внесена пошлина. Такое заявление может быть подано в течение трех лет со дня ее уплаты. Кроме того, государственная пошлина должна быть возвращена в случае:
возвращения заявления, жалобы или иного обращения или отказа в их принятии судами либо отказа в совершении нотариальных действий;
прекращения производства по делу или оставления заявления без рассмотрения судами;
отказа лица, уплатившего пошлину, от совершения юридически значимых действий до обращения в уполномоченный орган;
отказ в выдаче паспорта гражданина РФ.
Но не подлежит возврату пошлина, уплаченная за регистрацию брака, перемену имени, а также за регистрацию прав, ограничений на недвижимое имущество в случае отказа в государственной регистрации. В случае прекращения государственной регистрации прав, ограничений прав на недвижимое имущество возвращают только половину уплаченной суммы.
Немаловажен вопрос о льготах при уплате государственной пошлины. Круг льготников достаточно широк и зависит от того, за какими юридически значимыми действиями обратилось лицо. Например, суды общей юрисдикции или мировые судьи могут освободить от уплаты государственной пошлины истцов по искам о возмещении имущественного или морального вреда, причиненного преступлением, а также инвалидов I и II группы, ветеранов ВОВ, ветеранов военной службы при подаче иска имущественного характера, если цена иска не превышает 1 000 000 руб.
При обращении к нотариусу от уплаты пошлины освобождают физических лиц за выдачу свидетельства о праве на наследство при наследовании жилого дома, а также земельного участка, на котором расположен дом, квартиры, комнаты, если эти лица проживали совместно с наследодателем на день его смерти и продолжают проживать в этом жилом помещении в дальнейшем.
Наследников, не достигших совершеннолетия, и лиц, страдающих психическими расстройствами, над которыми установлена опека, при получении свидетельства о праве на наследство освобождают от уплаты пошлины независимо от наследуемого имущества. Инвалиды I и II группы уплачивают только 50 % государственной пошлины по всем видам нотариальных действий.
Конечно, мы привели не все, предусмотренные законом, льготы при оплате государственной пошлины. Полный их перечень можно найти в Налоговом Кодексе РФ.

        

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

Д

Дарение - по договору дарения одна сторона передает другой стороне вещь в собственность, либо имущественное право, либо освобождает от имущественной обязанности перед кем-либо   (к примеру, переводит долг на себя).

Девелопер - предприниматель, получающий прибыль от строительства объектов недвижимости. Функции девелопера заключаются в организации процесса строительства и его финансировании. Непосредственно строительные работы осуществляет привлеченный девелопером генподрядчик (застройщик).

Доверенность - документ, дающий представителю полномочия совершать сделки или другие правомерные действия от имени другого лица (доверителя).

Доверительное управление - хозяин может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Такая передача не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах владельца или указанного им третьего лица (п. 4 ст. 209 ГК РФ). По договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Любые права на недвижимость, связанные с распоряжением ею на условиях доверительного управления, регистрируют исключительно на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договора или решения суда (ст. 30 Закона). Договор доверительного управления заключают в письменной форме, при этом в отношении недвижимости — в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимости в доверительное управление подлежит госрегистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Несоблюдение формы договора доверительного управления или требования о регистрации передачи имущества в доверительное управление делает договор недействительным.

Договор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость в жилищной сфере, включая жилые помещения без ограничения размеров, за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать его во временное владение и пользование (или во временное пользование) съемщику. Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, сдают в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ. Договор аренды заключают в письменной форме, составляя один документ, подписываемый сторонами. Несоблюдение формы делает его недействительным (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, а также аренды (субаренды) земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. Регистрацию аренды недвижимости проводят посредством государственной регистрации договора аренды. Государственная пошлина составляет 500 руб. для физических лиц и 7500 руб. для организаций (пп.20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Необходимо отметить, что с заявлением о регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон (то есть достаточно, скажем, заявления съемщика). Сдавая земельный участок (участок недр) или его часть, к договору, представляемому на госрегистрацию прав, прилагают кадастровый план участка с указанием части, сдаваемой в аренду. Сдавая здание, сооружение или часть помещений в них, к договору прилагают поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначают сдаваемую территорию с указанием ее площади.

 Договор брачный - переоформление недвижимости при помощи брачного договора является не только более простой, но и более дешевой процедурой. Брачный договор может быть заключен как между лицами, вступающими в брак, так и между супругами в любое время. В договоре можно определить судьбу имущества: принадлежавшего каждому из супругов до вступления в брак; нажитого в период брака; будущего имущества; на случай расторжения брака; имущественные обязанности супругов и пр.
  • договор можно заключать как перед вступлением в брак, так и в любой его период,
  • нет необходимости выделять свою долю в общем имуществе и оформлять на нее право собственности перед совершением сделки: в брачном договоре можно определить, кто будет собственником имущества, принадлежавшего каждому из супругов до брака, кто станет владельцем нажитого в браке в случае развода,
  • от исполнения брачного договора нельзя отказаться в одностороннем порядке, также нет дополнительных оснований для его расторжения или признания недействительным,
  • оформление брачного договора не влечет за собой уплаты налогов,
  • квартира, перешедшая в собственность одного из супругов по брачному договору, будет принадлежать исключительна ему.
  • брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению,
      Передача права собственности на недвижимость посредством оформления брачного договора мало распространена в России, его правовые особенности недостаточно хорошо изучены.

Договор возмездного оказания услуг - договор между риэлтерской компанией и ее клиентом, основные положения которого раскрыты в главе 39 ГК РФ, и эксклюзивный договор, формы которого в разных агентствах могут отличаться.
       Подписывая договор возмездного оказания услуг, клиент берет на себя обязанность их оплатить. Работа, которую по  поручению клиента проделает риэлторская фирма, не ограничивается только сделкой купли-продажи. В комплекс услуг входят поиск подходящего варианта, реклама в различных средствах массовой информации, привлечение независимого оценщика и многое другое, так или иначе связанное с квартирой. Часть из них не будет иметь никакой ценности для владельца жилой площади в случае, если не будет выполнена главная цель договора - покупка квартиры. Но платить придется за все.

В большинстве компаний клиентам предлагают заключить эксклюзивный договор.
        Заключая подобное соглашение, клиент обязуется до истечения срока его действия не обращаться со своей проблемой в другие агентства недвижимости. Кроме того, клиента скорее всего попросят передать на хранение риэлторской фирме подлинники правоустанавливающих (подтверждающих право собственности на жилье) документов на продаваемую квартиру. Это нужно для того, чтобы:
   1. Проверить юридическую чистоту квартиры.
   2. Проверить правильность оформления документов (сверить все номера, фамилии, адреса). Дело в том, что любая неточность в документах приведет к затруднениям при регистрации договора купли-продажи.
   3. Собрать необходимые документы для заключения договора купли-продажи.
  4. Получить разрешение органов опеки и попечительства на проведение сделки (в случае необходимости)

 Договор дарения - двусторонняя сделка. То есть для заключения этого договора даритель и одаряемый (стороны) должны согласовать все условия дарения. При этом недостаточно одного желания дарителя безвозмездно передать имущество (как это происходит, например, при оформлении завещания). Одаряемый должен знать о планируемой передаче ему вещи и иметь желание получить эту вещь в дар.
  • сделку можно совершить в простой письменной форме (нотариальное удостоверение не обязательно),
  •  одаряемые должны уплатить налог с имущества, полученного в порядке дарения.
  • подаренная квартира будет принадлежать исключительно тому, кому ее подарили, на нее не распространяется правило общей собственности супругов.
  • перед тем как подарить квартиру, необходимо оформить свое право собственности на данный объект недвижимости,
  • существует вероятность того, что дарение будет отменено, что делает этот способ передачи прав собственности не совсем надежным,
  • в случае расторжения договора или признания его недействительным полученную квартиру придется вернуть без всякой компенсации.
Форма договора: Договор дарения должен быть заключен в письменной форме и подписан сторонами. Так же как и при купле-продаже, его нотариальное удостоверение не обязательно, но допустимо по желанию сторон.
Государственная регистрация: В соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Таким образом, при дарении совершается два регистрационных действия: регистрация сделки и регистрация права собственности.
Что еще необходимо знать?
Во-первых, договор дарения может быть только безвозмездным. При наличии встречной передачи вещи или имущественного права либо встречного обязательства факт дарения не признается. Договор, предусматривающий передачу дара после смерти дарителя, ничтожен. Такого рода отношения регулируются законодательством о наследовании.
Во-вторых, при дарении доли в праве общей долевой собственности соблюдать правило преимущественной покупки не надо, так как передача осуществляется безвозмездно. При дарении имущества, находящегося в совместной собственности, необходимо согласие всех участников этой собственности.
В-третьих, даритель вправе отказаться от исполнения дарения или отменить его. Отказ от исполнения дарения допускается, если имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях существенно понизит уровень его жизни. Отмена дарения возможна, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно нанес дарителю телесные повреждения. По этим же основаниям допускается отказ от исполнения дарения.

Правовая база договора дарения предопределяется, прежде всего, тем, что он направлен на передачу имущества в собственность.
Безвозмездность - основной признак дарения. В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства.
Иногда встречаются сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением), т.к. как здесь имеет место встречное обязательство одаряемого - предоставить дарителю право пользования жильем после его отчуждения.
Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ). Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору.
Дарение является двусторонней сделкой, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего. До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ). ГК РФ признает возможность существования не только реального, но и консенсуального договора дарения.
Следует обратить внимание на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя.
При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия: регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости; регистрация права собственности одаряемого.
Договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно.
Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже (кроме передаточного акта). Нет необходимости указывать в договоре цену даримой недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, т.к. сделка безвозмездная.
В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы право одаряемого было зарегистрировано, необходимо принятие им дара.
Возможен отказ одаряемого от принятия дара, при чем и после регистрации сделки, но до регистрации права. В том случае если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.
В статьях 575 и 576 ГК РФ закреплены случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).
Необходимо отметить, что дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Договор долевого участия в строительстве - соглашение, по которому одна из сторон (дольщик) обязуется участвовать в строительстве жилого дома путем финансирования вышеуказанного строительства в объеме, установленном в договоре и дающем право по окончании строительства на приобретение в собственность определенной в договоре квартиры.
          Договор займа - права участников строительства на основе договора займа в значительной степени отличаются от прав инвестора или соинвестора. Если вы дали инвестору «в долг», то вам вернут деньги, но не квартиру. Даже если в договоре прописана возможность получения вами жилплощади, требовать вы сможете только возвращения денежных средств. Такие договоры встречаются редко, и к ним нужно отнестись крайне осторожно.

Договор заклада - юридически удостоверенный договор о кредите под залог недвижимости.

Договор инвестирования - инвесторами (соинвесторами) могут быть как физические, так и юридические лица, использующие собственные и/или привлеченные денежные средства на строительство жилого дома. Если инвесторов несколько, то они - участники долевой собственности на объект инвестиций в размере внесенных денежных средств. Инвестор имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и их результатами, осуществлять контроль за использованием средств, направляемых на строительство жилого дома. При заключении договора соинвестирования (уступки прав, долевого участия) важен рад моментов. Во-первых, в контракте должны быть четко указаны все характеристики приобретаемого помещения: строительный адрес возводимого дома, номер секции (подъезда), этаж, площадь квартиры в соответствии с проектной документацией, количество комнат. Во-вторых, нужно прописывать инвестиционную стоимость объекта. Площадь квартиры, уточненная обмерами БТИ, как правило, отличается от проектной площади, то есть расчет стоимости жилья производится после мероприятий БТИ. Поэтому договор фиксирует цену квадратного метра, исходя из которой будет осуществлен окончательный расчет. И, конечно же, контракт должен содержать ключевое обязательство инвестора: передать собственнику указанный объект после окончания строительных работ. В действительности не существует ни одного проекта строительства с идеальной документацией. Более того, слишком «правильные» документы подозрительны для опытного глаза, как слишком яркие драгоценные камни, которые толковый ювелир первым делом проверит на предмет их естественного происхождения. Потому анализ инвестиционных проектов — процесс сложный, а оценка его рисков проводится по многим параметрам, в том числе неочевидным для неспециалиста. Кроме того, постоянно изменяется законодательство в области инвестиций и строительства, а спрос на жилье в новостройках сегодня таков, что на завершающих этапах возведения дома приобрести квартиру в понравившемся здании практически невозможно: объекты раскупаются на нулевом цикле (стадия котлована). Человек, приобретающий такое жилье, находится в состоянии стресса, ведь то, за что он сегодня заплатил немалые деньги, ему обещают показать лишь года через полтора.

Договор об ипотеке - по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона (залогодержатель, или кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенной недвижимости другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами залогодателя (за изъятиями, установленными федеральным законом). К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяют правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если законом не установлено иное. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде. Госрегистрация договора об ипотеке представляет собой основание для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. Регистрацию производят на основании заявления залогодателя или залогодержателя после госрегистрации вещных прав залогодателя на недвижимость. К заявлению необходимо приложить договор об ипотеке вместе с указанными в нем документами. Пошлина составляет 500 руб. для физических лиц и 2000 руб. для организаций (пп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ). В регистрации может быть отказано, если ипотека указанного в договоре имущества недопустима в соответствии с законодательством РФ, если содержание договора или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям регистрации.
При госрегистрации указывают данные о залогодержателе и предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости. Регистрационную запись об ипотеке погашают на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.

Договор кредитный - кредитный договор в отличие от договора займа, который начинает действовать только после фактического предоставления средств кредитором (займодателем) заемщику, - действует с момента подписания, то есть банк обязан выдать заемщику деньги после выполнения условий кредитного договора (как правило, это предоставление зарегистрированного договора купли-продажи квартиры).
        Договор купли-продажи - двусторонний возмездный договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму

По договору купли-продажи продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату.
Форма договора: Договор о продаже или покупке недвижимости заключается в письменной форме и не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Но по желанию сторон можно составить документ у нотариуса.
В договоре обязательно должны быть указаны предмет купли-продажи и его цена. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Государственная регистрация: Государственной регистрации подлежит право собственности и в некоторых случаях сам договор (сделка). Переход права собственности обязательно регистрируют в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Договор же об отчуждении подлежит государственной регистрации лишь в случаях, предусмотренных законом. Один из них — переход права собственности на квартиру, жилой дом или долю в них. Другими словами, при купле-продаже жилого помещения государственной регист-рации подлежит как договор, так и переход права собственности. Сделка считается заключенной с момента ее государственной регистрации.
По закону не регистрируют договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (гараж, земельный участок, нежилое здание и т. д.). В этом случае совершается только одно регистрационное действие, а именно регистрация перехода права собственности. Если сделка не подлежит государственной регистрации, то она считается заключенной с момента подписания договора или с момента, определенного его условиями.
Что еще необходимо знать?
Во-первых, при продаже доли необходимо соблюдать правило преимущественной покупки. В соответствии со ст. 250 ГК РФ участники долевой собственности имеют перед третьими лицами преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому о намерении продать свою долю необходимо известить в письменной форме остальных участников долевой собственности. И только после того, как они откажутся от покупки или не осуществят ее в течение месяца, продавец может заключить сделку в отношении своей доли с любым лицом.
Во-вторых, для продажи квартиры, являющейся совместной собственностью супругов, одному из супругов необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого. Супруг, чье согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о продаже недвижимости.

Договор мены - заключается собственниками жилых помещений. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. По договору мены можно поменять жилую площадь на любой товар (земельный участок, гараж, коттедж и  т. д.) — равноценный или же с доплатой. Цена и размер доплаты обязательно указываются в договоре. Сделка мены может быть признана недействительной по тем же причинам, что и сделка купли-продажи: нарушение прав третьих лиц, неправильно оформленные документы.
Форма договора: Договор мены заключают по тем же правилам, что и договор о купле-продаже. То есть документ должен быть составлен в письменной форме, заверять его у нотариуса не обязательно.
Государственная регистрация: Договор мены жилых помещений подлежит государственной регистрации. На нежилые помещения это требование не распространяется.
Передача права собственности, которая происходит при мене, подлежит государственной регистрации.
Что еще необходимо знать?
Во-первых, если из договора мены не вытекает иное, то имущество, подлежащее обмену, должно быть равноценным, а расходы на его передачу и принятие несет в каждом случае та сторона, на которую возложены эти обязанности.
Если обмениваемые помещения признаются неравноценными, то сторона, передающая недвижимое имущество, стоимость которого ниже, должна оплатить разницу в ценах до или после передачи имущества, если иной порядок платежа не предусмотрен договором.
Во-вторых, в соответствии с ГК РФ сторона, у которой товар, приобретенный по договору мены, изъят третьим лицом по основаниям, возникшим до исполнения договора, вправе потребовать от другой стороны возврата товара, полученного ею в обмен, или возмещения убытков. В частности, это возможно, если вы произвели мену жилых помещений, а через некоторое время выяснилось, что третьи лица претендуют на полученное вами жилье и подают судебный иск. Если суд примет решение об изъятии спорной квартиры, то вы вправе требовать возврата той недвижимости, которую изначально меняли. Кроме того, другая сторона должна компенсировать ущерб.

Договор обмена жилых помещений - заключается гражданами-нанимателями жилых помещений по договору социального найма и осуществляется в административном порядке через органы местной администрации.

Дуплекс (лат. duplex - двойной) - дом на две семьи с отдельными входами либо квартира, расположенная на двух уровнях.

Договор поднайма -  наниматель имеет право сдавать жилое помещение в поднаем, что можно осуществить с письменного разрешения наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Разрешено сдавать часть занимаемого жилья, а в случае временного выезда — все помещение. При этом следует соблюсти следующее условие: после заключения договора общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего должна составить не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Кроме того, передачу жилья не допускают, если в нем проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, перечень которых установлен Правительством РФ. Договор поднайма заключают в письменной форме, один экземпляр передают наймодателю. Если срок поднайма не определен в договоре, то соглашение считают заключенным на один год. В документе необходимо указать граждан, вселяющихся вместе с поднанимателем, а также размер, порядок и сроки внесения платы за поднаем.
Договор поднайма прекращает действие по истечении срока, на который он был заключен, или в случае прекращения действия договора найма. Расторжение договора поднайма происходит по соглашению сторон и при невыполнении поднанимателем условий документа. Кроме того, расторгнуть договор можно в судебном порядке, в случае если поднаниматель или граждане, за действия которых он отвечает, нарушают права и законные интересы соседей или используют жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проводят необходимый ремонт. Но перед обращением в суд наниматель предупреждает поднанимателя о необходимости устранить допущенные нарушения. В случае если тот продолжает нарушать права соседей или портит имущество, наниматель идет в суд с иском о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя. При соглашении, заключенном без указания срока, инициатор его расторжения обязан предупредить другую сторону за три месяца.

Договор пожизненного содержания с иждивением - по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.
Форма договора: Договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Государственная регистрация: Подобные сделки строго контролируются, поэтому государственная регистрация самого договора ренты, а также права собственности плательщика ренты обязательна.
Кроме того, государственной регистрации подлежит обременение рентой земельного участка, предприятия, здания, сооружения или другого недвижимого имущества, переданного под ее выплату, а также залог в пользу получателя ренты.
Что еще необходимо знать?
Во-первых, если новый собственник (плательщик ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением) захочет продать недвижимое имущество, то для этого ему необходимо предварительное согласие получателя ренты.
Во-вторых, при продаже имущества, обремененного рентой, необходимо проинформировать об этом покупателя.
В-третьих, в случае отчуждения недвижимого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю этого имущества. Таким образом, новый собственник возьмет на себя обязанности по выплате ренты. Если он окажется недобросовестным плательщиком, то прежний плательщик будет нести субсидиарную (дополнительную) ответственность при условии, что договором не предусмотрена солидарная (совместная) ответственность.
В-четвертых, в договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом размер ежемесячного содержания не может быть меньше двух минимальных зарплат, установленных законом.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, уходе и т. д.

Договор поручительства - по договору поручительства поручитель должен перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним обязательства (вернуть кредит) полностью или в части. Иными словами, если лицо, за которое поручились, не сможет вернуть сумму долга, поручитель обязан сделать это сам.
Как правило, банкам нужно 3–4 поручителя со стороны должника. Основные требования, предъявляемые к ним: полная дееспособность, наличие постоянного заработка, регистрация по месту жительства и т. д. Поручителем по договору может выступать не только физическое, но и юридическое лицо. Не могут быть поручителями учреждения и казенные предприятия, которые вправе расходовать денежные средства только на определенные уставом цели строго по утвержденной собственником смете.
Договор поручительства заключается в простой письменной форме. При несоблюдении этого правила основной (кредитный) договор считается недействительным, что делает недействительным и договор поручения. Данный вид договора не требует ни нотариального удостоверения, ни государственной регистрации. Как правило, договор поручения заключается непосредственно в банке. Кроме того, условия о поручительстве можно оформить как отдельным документом, так и включить в кредитный договор. В первом случае договор подписывают кредитор и поручитель, во втором — кредитор, должник и поручитель. Условия договора поручительства должны отвечать на вопросы, кто является кредитором, исполнение какого обязательства и в каком объеме гарантируется, за кого выдано поручительство.
Если должник исправно платит по счетам и не имеет задолженностей, поручителя беспокоить не будут. Но при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своего обязательства поручитель и должник будут нести перед кредитором солидарную ответственность, если законом или договором не предусмотрена субсидиарная ответственность. Понятие «солидарная ответственность» означает, что кредитор вправе требовать исполнения обязательства как от должника, так и от поручителя, причем как полностью, так и в части долга. Кроме того, кредитор вправе настаивать на выплате кредита как всеми поручителями вместе, так и любым из них.
Также является заблуждением то, что банк, перед тем как обратиться к поручителю, сначала должен обратить свои требования за счет заложенного имущества. Это не так. Только кредитор решает, обратиться ему со своими требованиями к поручителю или к залогодателю либо ко всем сразу.
Если договором предусмотрена субсидиарная (дополнительная) ответственность поручителя, это означает, что прежде чем предъявить свои требования к поручителю, кредитор должен адресовать их основному должнику. Если основной должник отказался удовлетворить требования кредитора или кредитор не получил в разумный срок ответ на это требование, то его предъявляют к поручителю, несущему субсидиарную ответственность.
Немаловажен вопрос об объеме ответственности поручителя, или, другими словами, за что должен отвечать поручитель. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник. Сюда относят уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором.
В свою очередь поручитель вправе выдвигать против требований кредитора возражения, которые мог бы предъявить должник, если из договора поручительства не вытекает иное. Даже если должник отказывается от своих возражений к кредитору, поручитель не теряет право на эти возражения!
Если поручитель исполнит перед кредитором обязательства должника, к нему переходят права кредитора, то есть теперь поручитель вправе требовать от должника выплаты денежных средств, которые он был вынужден выплатить кредитору. При исполнении поручителем обязательства кредитор должен вручить ему документы, удостоверяющие требования к должнику, и передать права, их обеспечивающие. Это относится также к случаю, когда основное обязательство обеспечивалось залогом имущества должника. Поручитель вправе требовать от должника всех выплаченных сумм, включая основную сумму долга, установленных процентов и иных понесенных расходов. Лицо, которое поручилось за должника, вправе получить возмещение своих расходов из стоимости заложенного имущества.
Но если должник сам исполнит свои обязательства, он должен известить об этом поручителя. В противном случае поручитель, в свою очередь исполнивший обязательства, вправе взыскать с кредитора неосновательно полученное либо предъявить регрессное требование к должнику. Должник же в свою очередь вправе взыскать с кредитора лишь неосновательно полученное.
Прекращение поручительства
В Гражданском кодексе РФ предусмотрен ряд оснований прекращения договора поручительства.
1. Договор поручительства прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства. То есть если должник самостоятельно выплатит кредит, действие договора поручения автоматически заканчивается.
2. В случае изменения основного обязательства, которое влечет увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя без его согласия, договор также прекращает свое действие. Как правило, на выданные в кредит денежные средства начисляются проценты. Если должник осознает, что не может в срок выплатить необходимую сумму, он может обратиться к кредитору. В этом случае кредитор вправе продлить срок действия основного обязательства за счет увеличения периода, за который начисляются проценты. Поручитель будет нести ответственность только в том случае, если он согласен продлить договор на новых условиях. Но продление кредитного договора не влияет на судьбу договора поручительства, если поручитель несет ответственность лишь в размере указанной конкретной суммы.
3. Договор поручительства прекращается по истечении указанного в нем срока, на который он дан. Если таковой не предусмотрен, поручительство прекращается, если кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иска к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть установлен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иска поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

Договор ренты - это договор, по которому одна сторона передает другой стороне в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Рента может быть постоянной и пожизненной, при этом последняя может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
     Преимущества и недостатки договора ренты:
• возможность купить квартиру существенно ниже ее рыночной стоимости,
• проблемы, связанные с уплатой налога с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения, решаются автоматически.
• договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению,
• заселение в квартиру возможно через какой-то (часто твердо неопределенный) период времени,
• увеличивается риск «пасть» жертвой мошенников или недобросовестных продавцов.

Договор социального найма - по договору социального найма жилые помещения предоставляют только в домах государственного или муниципального жилищного фонда. Получить квартиру по договору социального найма в домах муниципального жилищного фонда теперь могут малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилом помещении. Гражданин признается малоимущим с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Конкретный порядок признания гражданина малоимущим устанавливает закон соответствующего субъекта РФ.
Нуждающимися в жилых помещениях признаются граждане:
1) не являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения (вообще не имеющие никакого жилья);
2) являющиеся нанимателями или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;
3) граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным требованиям;
4) являющиеся нанимателями, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, но при условии, что в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.
Чтобы встать на учет нуждающихся, необходимо подать заявление в орган местного самоуправления по месту жительства, а также документы, подтверждающие право встать на учет нуждающихся в жилом помещении. Если гражданин имеет право встать на учет по нескольким основаниям (например, как малоимущий и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории), то он встает на учет по одному из оснований по своему выбору.
Итак, все документы собраны и вместе с заявлением поданы в орган, осуществляющий учет нуждающихся в жилых помещениях. Сколько придется ждать ответа? В соответствии с Жилищным кодексом РФ данные органы в течение тридцати дней должны огласить решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет.
Немаловажен вопрос о том, кому могут отказать в принятии на учет. Основаниями для отказа являются случаи, когда собраны не все необходимые документы или представлены документы, которые не подтверждают право граждан встать на учет.
Кроме того, если гражданин намеренно совершил действия, в результате которых он может рассчитывать встать на учет нуждающихся в жилом помещении, то его примут на учет не ранее чем через пять лет со дня совершения намеренных действий. То есть если такой человек обратится с заявлением поставить его на учет до истечения этого срока, то ему откажут.
В любом случае решение об отказе поставить гражданина на учет может быть обжаловано в судебном порядке.
Если гражданина поставили на учет нуждающихся в жилом помещении, то право состоять на таком учете сохраняется до того момента, пока он не получит жилое помещение по договору социального найма. Но в некоторых случаях с учета снимают и до наступления этого долгожданного события, в частности в случае:
1) подачи по месту учета заявления о снятии с учета;
2) утраты оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма;
3) выезда на другое место жительства в другом муниципальном образовании (за исключением случаев перемены места жительства в пределах Москвы и Санкт-Петербурга);
4) получения бюджетных средств на строительство или приобретение жилого помещения;
5) предоставления земельного участка для строительства жилого помещения;
6) выявления в представленных документах не соответствующих действительности сведений, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет.
Решение о снятии с учета выдается или направляется гражданам не позднее трех дней с момента принятия и может быть обжаловано в судебном порядке.
 После постановки на учет остается только ждать получения своей квартиры.
Жилые помещения предоставляют в порядке очередности, исходя из времени принятия граждан на учет. Напомним, что по старому Жилищному кодексу РСФСР существовало первоочередное и внеочередное предоставление жилья, но в новом кодексе для некоторых категорий граждан сохранено только внеочередное предоставление жилья. Это относится к:
— гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат;
— детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
— гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых утверждается Правительством РФ.
Жилье предоставляется на основании решения органа местного самоуправления. Данное решение является основанием для заключения договора социального найма в срок, установленный в решении. Договор социального найма заключается без установления срока его действия.
Многих интересует вопрос о том, на какую площадь могут рассчитывать граждане. Жилое помещение предоставляется общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. Данная норма — это минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Она устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Жилое помещение может превышать норму предоставления, но не более чем в два раза, если таким жилым помещением является одна комната или однокомнатная квартира либо оно предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний.
Кроме этого при определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилье, учитывается площадь такого помещения. При определении размера общей площади предоставляемого жилья учитываются также действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемого жилья или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта Российской Федерации период, предшествующий предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет.
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Договор уступки прав требования - инвестор может передать свои полномочия на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим или юридическим лицам, уступив свое право требования, возникшее из договора инвестирования (инвестиционного контракта). Условия инвестирования установлены без вашего участия, любые поправки в договоре недействительны.
          Долевая ипотека - соглашение между ипотечным кредитором и заемщиком, обеспечивающее кредитору определенную долю участия в собственности на объект и/или в доходе.

Долевая собственность - на основании ст. 244 ГК РФ долевая собственность на общее имущество может быть установлена по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия - по решению суда. В случае смерти участника общей совместной собственности у его наследников возникает право на наследование части общего имущества. Для определения этой части необходимо установить долю наследодателя в этом имуществе, т. е. прекратить совместную собственность, создав долевую. Так как установить долю умершего на основе соглашения уже невозможно, это делается судебным решением по иску остальных собственников или наследников умершего.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

Ж

Жилая площадь квартиры -сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов.

Жилищные споры - конфликтные ситуации, возникающие в процессе эксплуатации жилищного фонда при несоблюдении установленных нормативов собственниками, владельцами (управляющими), нанимателями и арендаторами жилых или нежилых помещений в жилых домах, обслуживающими организациями, предприятиями - поставщиками водо-, энергоресурсов и иных жилищно-коммунальных услуг.

Жилое здание - существующий или вновь построенный жилой дом, включая все инженерные коммуникации, удобства, оборудование и т. п., соединенные с недвижимостью и считающиеся неотъемлемой частью дома.

Жилой дом - один из объектов права собственности физических и юридических лиц, собственности субъектов РФ, федеральной или муниципальной собственности.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

З

Задаток - денежная сумма, выдаваемая одним из контрагентов в счет причитающихся с него платежей по договору. ГК РФ трактует задаток как денежную сумму, выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее платежей другой стороне в доказательство заключения договора и обеспечение его исполнения. Таким образом, задаток выполняет две функции: удостоверяющую и платежную. Соглашение о задатке, так же, как и о неустойке, поручительстве и залоге, должно быть заключено в письменной форме. Как задаток может стать обеспечением обязательства? Если сторона, выплатившая задаток, не исполняет условия договора, то деньги остаются у потерпевшей стороны. В случае неисполнения договора по вине стороны, получившей задаток, она должна вернуть средства в двойном размере. Кроме того, виновный в неисполнении договора обязан возместить и убытки, если договором не предусмотрено иное. Если же обязательства не были исполнены по соглашению сторон либо в силу невозможности исполнения, задаток отдают тому, кто его предоставил. Аванс в отличие от задатка выполняет платежную функцию, и если сделка не состоялась, его возвращают. Когда есть сомнение в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено соответствующее письменное соглашение), ее принимают за аванс..

Закладные листы - разновидность ценных бумаг, выпускаемых ипотечными банками. Обеспечены всей массой недвижимости, заложенной в банке.

Залог - способ обеспечения обязательства. Кредитор-залогодержатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи. Залог является наиболее предпочтительным способом обеспечения обязательств. В этом случае кредитор получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества. В договоре о залоге, который заключают в письменной форме, должны быть указаны: предмет залога, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В качестве примера можно привести актуальную сегодня ипотеку, то есть залог недвижимого имущества, который чаще всего используют банки для обеспечения возврата кредитных средств. В случае невыплаты заемщиком кредита заложенная собственность может быть реализована. С вырученной суммы банк удержит свои расходы, связанные с продажей, проценты за кредит, сам кредит, а оставшуюся сумму вернет залогодателю. Средством обеспечения обязательств может стать не только недвижимость, но и другое имущество или имущественные права.
Если иное не предусмотрено договором, то залог удовлетворяет требования в том объеме, какой имеется на данный момент (с процентами, неустойкой, возмещением убытков, причиненных просрочкой исполнения и т. д.).

Застроенная площадь участка - площадь, занятая строениями.

Земельная аренда - аренда участка (обычно на длительный срок).

Земельная книга - см. «кадастр».

Земельный налог - относится к числу местных налогов. Правила его взимания регламентирует Налоговый кодекс РФ (далее — НК РФ), а также нормативные правовые акты представительных органов муниципальных образований (законы городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга). Однако НК РФ устанавливает лишь общие положения, обязательные к исполнению. Нормативно-правовые акты представительных органов муниципальных образований не должны противоречить НК РФ.

Земельная рента - платеж, производимый арендатором по договору о земельной аренде.

Земельный участок - земельная площадь с одним или несколькими основными строениями, вспомогательными строениями, со всеми находящимися на ней сооружениями и элементами благоустройства, расположенная в определенных границах и имеющая свой почтовый адрес.

Зонирование - правовой инструмент, позволяющий разделить территорию на районы и установить правила, определяющие характер и интенсивность использования земли в каждом выделенном районе. Например, районы могут быть зонированы под жилую застройку или для коммерческого использования.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

И

Износ - в оценке это уменьшение рыночной стоимости актива, а также прогнозируемое изменение стоимости. В оценке стоимости недвижимости учитывают физическую амортизацию, функциональное (моральное) обесценивание, а также устаревание, вызванное влиянием окружающей среды.

Инвестиции - вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли.

Инвестор - лицо, приобретающее инвестиционную собственность.

Ипотека - 1) залог недвижимости. Это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором кредитор залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником (залогодателем) обяза­тельства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости; 2) кредит, полученный под залог недвижимости. Институт ипотеки предполагает регистрацию отношений кредитора и должника в специальных документах, имеющих юридическую силу, а также удостоверений прав собственности должника на закладываемую недвижимость.

Сегодня ипотека — это покупка недвижимости с использованием собственных средств и привлечением денежных ресурсов банка под залог приобретаемого жилья. Самый распространенный вариант ипотечного кредитования в Москве - взять ссуду в Сбербанке РФ или любом коммерческом банке, имеющем такую специализацию. Кредиты, как правило, предоставляются в  рублях или в валюте. Процентная ставка по кредиту в Сбербанке составляет 18% годовых при рублевом кредитовании и 11% при валютном. Максимальный срок, на который выдаются деньги, - 20 лет.
Стоимость квартиры складывается из первого взноса и суммы кредита. Как правило, минимальный первый взнос составляет 30%, Соответственно банк добавляет 70% от цены будущего жилья. Но прежде чем доверить свои деньги, кредитор тщательно проверяет потенциального должника. Основным доказательством благонадежности клиента служит стабильный и высокий доход. В некоторых банках требуется обязательное наличие поручителей на случай неплатежеспособности должника. Чтобы воспользоваться таким кредитом, необходимо где-то работать, причем не менее полугода. Другим обязательным условием для получения ссуды является российское гражданство.
С каждым годом покупка жилья при помощи ипотеки становится все более популярной среди россиян, ведь это реальная возможность стать владельцем квартиры, заплатив лишь часть ее стоимости. Дело в том, что при ипотеке недвижимость оформляется в собственность заемщика сразу же, а не тогда, когда он погасит долг. Конечно, придется ежемесячно расплачиваться с банком, и, учитывая обязательные проценты за пользование кредитом, жилплощадь обойдется покупателю в итоге несколько дороже. Однако накопить необходимую сумму при постоянном повышении цен на недвижимость крайне затруднительно. А ежемесячные процентные выплаты по ипотеке вполне сопоставимы с месячной арендной платой за аналогичную квартиру. Разница в том, что съемное жилье никогда не станет своим,
Чтобы получить кредит, нужно предоставить банку пакет документов, подтверждающих платежеспособность заемщика, а также данные об образовании, трудовом стаже, составе семьи, о доходах и расходах. После того как банк примет решение о выделении кредита, можно приступать к поиску квартиры.
При выборе жилья следует обязательно учитывать юридическую историю квартиры и требования кредитора, поскольку далеко не на каждую жилплощадь банк выдает кредит. Основаниями для отказа в ссуде могут послужить незарегистрированная перепланировка жилища, подозрительные моменты при юридической проверке, возможность сноса дома, степень ликвидности жилья, невозможность оформления в собственность по технологии, принятой в данном банке, и многое другое.

Ипотечный кредит (греч. hypotheke - залог) - вид кредита, выдаваемый под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок (10-30 лет). В случае неисполнения заемщиком своих кредитных обязательств его недвижимость переходит в собственность банка-кредитора. Документ, удостоверяющий такой переход, называется закладной.
            

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

К

Кадастр (фр. cadastre) - систематизированный свод сведений об учтенном недвижимом имуществе. Земельный кадастр - систематизированный свод сведений о природном, хозяйственном и правовом положении земель. Разновидностью земельного кадастра является земельная книга. Стоимость недвижимости, указанная в кадастре, называется кадастровой (оценочной) стоимостью. Обычно она значительно ниже рыночной..

Категория земли - типы и участки земель, выделенные из общего земельного фонда в соответствии с их целевым назначением. Например, земли историко-культурного назначения, земли лесного фонда, земли общего пользования, земли природнозаповедного назначения и т. д.

Коммунальная квартира (расселение). Для переселения из коммунальной квартиры нужно сначала приватизировать свою часть в ней. Сейчас сделать это можно и без согласия соседей. Механизм приватизации примерно тот же, что и отдельной квартиры. Правда, «коммунальщик» имеет лишь долю в праве собственности на места общего пользования. Эта доля пропорциональна размерам его жилого помещения. Согласно 250 статье ГК, существует преимущественное право покупки приватизированной комнаты, то есть в первую очередь продавец должен предложить свою жилплощадь соседям, установив цену на нее по своему усмотрению. За советом по оценке лучше обратиться к опытному эксперту. Если в течение месяца согласия от них не поступило, человек может продавать свою собственность кому угодно. Важно документально зафиксировать свое предложение и отказ соседей от покупки. В случае, когда на продажу выставляется целая коммуналка, с каждым из жильцов заключается договор о желании переехать (если хоть один из соседей не даст согласия, расселение не состоится), а затем письменное соглашение о том, какие доли получат участники сделки после реализации всей квартиры: каждый «коммунальщик» может рассчитывать на сумму, пропорциональную соотношению площади, указанной в его лицевом счете, к общей площади квартиры. Когда интересы всех сторон документально оговорены, начинается поиск покупателя. Одновременно жильцам коммуналки подыскивается альтернативное жилье. Важно соблюсти все сроки: одновременно продать эту квартиру и переселить всех ее бывших владельцев в новые. Обычно в одной цепочке обмена участвуют 7-10 квартир, но иногда их число доходит до 15.
          Кондоминиум (совладения) - правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы индивидуальной собственности и элементы совместной собственности. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий в себя земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. Отдельные части (помещения) комплекса находятся в собственности физических и юридических лиц, а остальные части (общее имущество) - в их общей долевой собственности. Общее имущество включает в себя межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крышу, технические этажи и подвалы, нежилые помещения, прилегающие к зданию земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Кондотель (англ. condominium + hotel) - отель, жилые единицы (юниты) которого могут приобретаться в частную собственность. В отличие от стандартных гостиничных номеров, юниты представляют собой многокомнатные апартаменты или студии с меблировкой и оборудованной кухней. По сути, это многоквартирный дом с гостиничными удобствами.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

Л

Льготы по подоходному налогу - в соответствии с действующим законодательством, налогоплательщик, израсходовший сумму на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры (но не дачи или садового домика),  получает льготу по подоходному налогу. Суть налоговой льготы заключается в том, что налогоплательщик, получающий в течение года различные доходы, освобождается от подоходного налога на величину денежной суммы, израсходованной на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.        Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
    Такая льгота по подоходному налогу предоставляется только непосредственному покупателю квартиры.
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность). Для того чтобы воспользоваться льготой, нужно документально подтвердить два обстоятельства:
  • факт приобретения жилья в свою собственность,
  • фактически произведенные на приобретение квартиры расходы (т. е. необходимо подтвердить, что вы на самом деле заплатили определенную денежную сумму).
    При этом документом, подтверждающим приобретение квартиры в свою собственность, будет являться договор купли-продажи, содержащий сведения о продавце, покупателе, а также о цене квартиры.
  Документами, которые подтвердят фактически произведенные расходы покупателя на приобретение квартиры, могут быть:
  • квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, иные платежные документы, если расчеты осуществлялись через банк, товарные и кассовые чеки,
  • запись в нотариально удостоверенном договоре купли-продажи, подтверждающая факт получения денежных средств продавцом,
  • нотариально заверенная расписка продавца в получении всей указанной в договоре денежной суммы,
  • простая (не заверенная нотариально) расписка продавца в получении всей указанной в договоре денежной суммы.
     Если покупатель квартиры в течение года не имел доходов, то в отношении него налоговая льгота не может быть применена, так как в данном случае нет суммы дохода, подлежащего освобождению от подоходного налога.
   Если в данном году сумма налоговой льготы (налоговый вычет) не может быть использована полностью, то ее остаток может быть перенесен на последующие годы до полного использования.
   В том случае если покупатель квартиры, имеющий право на налоговый вычет, в течение года указанной льготой не пользовался и полностью уплачивал подоходный налог, то излишнюю сумму налога он может возвратить, обратившись с соответствующим заявлением в районную налоговую инспекцию по месту жительства.

Ликвидность - степень легкости обращения имущества в деньги. Чем легче и быстрее можно получить за актив его полную стоимость, тем более ликвидным он является.

Лофт (англ. loft - чердак) - переоборудованное под жилье помещение промышленного назначения.
          

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

М

Мена - договор, в силу которого между сторонами производится обмен одного имущества на другое (см. - договор мены).

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

Н

Наймодатель - по договору социального найма собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. Его главным правом является право требовать своевременного внесения платы за жилье и за коммунальные услуги. Если наниматель не выполняет это условие более шести месяцев, то наймодатель вправе расторгнуть договор социального найма в судебном порядке.
К основным обязанностям наймодателя по договору относят следующие:
передать нанимателю свободное от прав третьих лиц жилое помещение;
принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
За неисполнение своих обязанностей по договору наймодатель несет предусмотренную законом ответственность. Так, в частности, в ЖК РФ прописана ответственность наймодателя за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта общего имущества и устройств, предназначенных для предоставления коммунальных услуг. В данном случае наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жильем, общим имуществом в многоквартирном доме либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.  

Налог — в соответствии со ст. 8 Налогового кодекса (НК) РФ,  это обязательный и безвозмездный платеж, взимаемый с организаций и физических лиц в форме отчуждения денежных средств для финансового обеспечения деятельности государства или муниципальных образований.
Помимо налогов существуют также различные сборы, в отличие от налога представляющие собой возмездный платеж. Если налог взыскивается без встречного удовлетворения (налогоплательщик взамен ничего не получает), то сбор — это плата за оказание определенных услуг, например регистрацию фирмы или прав собственности на недвижимость, выдачу лицензии или паспорта, внесение изменений в учредительные документы и т. д. Государственная пошлина тоже относится к категории сборов.
Какие налоги и сборы существуют?
В Российской Федерации налоги и сборы делятся на федеральные, региональные и местные. В соответствии с НК РФ установлены следующие федеральные налоги, действующие на всей территории России:
* налог на добавленную стоимость;
* акцизы;
* налог на доходы физических лиц;
* единый социальный налог;
* налог на прибыль организаций;
* налог на добычу полезных ископаемых;
* водный налог;
* сборы за пользование объектами животного мира и водных биологических ресурсов;
* государственная пошлина.
На территории субъектов РФ обязательны к уплате региональные налоги:
* налог на имущество организаций;
* налог на игорный бизнес;
* транспортный налог.
И, наконец, на территориях муниципальных образований в соответствии с НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов действуют местные налоги:
* земельный налог;
* налог на имущество физических лиц.
Отменить какой-то налог или установить новый можно только путем внесения изменений в НК РФ. Ни местные, ни региональные, ни федеральные власти не могут взимать налоги, не предусмотренные Налоговым кодексом.

Налоговая декларация — это документ, который заполняет налогоплательщик. Как следует из НК РФ, в декларации должны быть указаны: объект налогообложения, полученные доходы и произведенные расходы, источники доходов, налоговая база, налоговые льготы, исчисленная сумма налога или другие данные, служащие основанием для исчисления и уплаты налога.
Декларация может быть представлена в налоговую инспекцию лично или через представителя. Допускается подача налоговой декларации в виде почтового отправления с описью вложения или по телекоммуникационным каналам связи.
Тот, кто хоть раз сталкивался с заполнением налоговой декларации, знает, что составить этот документ непросто. Если налогоплательщик подал декларацию и только потом обнаружил в ней ошибки (например, не полностью отразил сведения о доходах), он обязан внести в документ необходимые изменения и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию.
Законодательством определены сроки подачи деклараций, причем для каждого налога свои. Опоздание рассматривается как налоговое правонарушение. Однако есть ряд уточнений, позволяющих на законных основаниях избежать ответственности за просрочку. В частности, даже если, исправляя ошибки, налогоплательщик замешкался и подал уточненную декларацию после истечения отпущенного для этих целей срока, но до окончания срока уплата налога, то он освобождается от ответственности. Правда, при условии, что это произошло до назначения выездной налоговой проверки по поводу допущенных ошибок или после проверки, в ходе которой не были обнаружены сведения, не отраженные или не полностью отраженные в налоговой декларации, а также ошибки, приводящие к занижению подлежащей уплате суммы налога (п. 4 ст. 81 НК РФ).

Налог на благосостояние (налог на роскошь) - см. «Налог на недвижимость».

Налог на добавленную стоимость (НДС) - косвенный налог, форма изъятия в бюджет части добавленной стоимости, которая создается на всех стадиях процесса производства товаров и услуг. НДС на недвижимость существует во многих странах, однако обычно застройщики включают его в стоимость объекта.

Налог на недвижимость - обязательный платеж, ежегодно взимаемый государством за владение недвижимым имуществом. Выражается в виде фиксированной либо прогрессивной процентной ставки от оценочной стоимости недвижимости, а также может рассчитываться местными налоговыми органами по индивидуальной схеме. Разновидностью налога на недвижимость является существующий в некоторых странах налог на благосостояние (налог на роскошь). Он взимается с владельцев недвижимости, стоимость которой превышает установленную законом сумму.

Налог на прирост капитала (налог на прибыль) - обязательный платеж, взимаемый государством с чистого прироста капитала. Приростом капитала называется прибыль от продажи капитальных активов, включая недвижимость. Прибыль, полученная от сдачи недвижимости в аренду, также облагается указанным налогом.

Налоги на приобретение недвижимости - обязательные платежи, взимаемые государством при совершении сделки купли-продажи недвижимости. К ним относятся нотариальный сбор (оплата услуг нотариуса), гербовый сбор (налог на оформление документов), регистрационный сбор (налог на регистрацию перехода прав собственности). Налоговая ставка может быть выражена в виде определенной денежной суммы либо в виде процента от стоимости недвижимости (указанной в договоре либо оценочной стоимости). Процентная ставка, в свою очередь, может быть фиксированной либо прогрессивной (возрастающей прямо пропорционально стоимости недвижимости).

Налогоплательщик. Права и обязанности
О многочисленных обязанностях гражданам напоминают постоянно, о правах рассказывают реже, а их необходимо знать каждому налогоплательщику. Согласно Налоговому кодексу граждане РФ имеют следующие основные права:
* получать от налоговых органов по месту своего учета бесплатную информацию (в том числе в письменной форме) о действующих налогах и сборах, о порядке их исчисления и уплаты; формы налоговых деклараций (расчетов) и разъяснения о порядке их заполнения;
* в случае необходимости обращаться за разъяснениями в Министерство финансов РФ, в финансовые органы субъектов РФ и муниципальные образования;
* использовать налоговые льготы;
* рассчитывать на зачет или возврат излишне уплаченных сумм налога;
* получать в полном объеме возмещение убытков, причиненных незаконными актами налоговых органов или незаконными действиями (бездействием) их должностных лиц;обжаловать в установленном порядке акты налоговых органов, иных уполномоченных органов и действия (бездействие) их должностных лиц.
Главной обязанностью налогоплательщика является оплата законно установленных налогов. Это касается как обычных граждан, так и организаций и индивидуальных предпринимателей. Кроме того, налогоплательщик должен вставать на учет в налоговых органах и представлять в эти структуры ежегодные декларации о своих доходах (расходах) и объектах налогообложения; выполнять законные требования налогового органа об устранении выявленных нарушений; не препятствовать исполнению должностными лицами налоговых органов своих служебных обязанностей и т. д.  

Налоговый вычет - главный вопрос, который сотрудники налоговых органов задают продавцу недвижимости, - как давно квартира находится в его собственности, ведь именно от этого зависит размер налогового вычета. Ограничения по срокам владения жильем государством были введены для того, чтобы лишить налоговых льгот тех, кто спекулирует на продаже недвижимости: по мнению законодателей, чем меньше срок владения квартирой, тем выше вероятность того, что она продается с целью наживы. Чтобы минимизировать подоходный налог, продавцы стали указывать в документах не истинную цену квартиры, а ее символическую стоимость -по оценке БТИ. В последнее время такой вариант теряет популярность. Выгоднее подтвердить свои настоящие доходы при продаже и траты при покупке недвижимости: это дает гарантию возврата денег в случае признания сделки недействительной по суду, и возможность использовать положенный по закону налоговый вычет. Чтобы его получить, необходимы следующие документы: заявление о предоставлении такой льготы; налоговая декларация, представленная по месту жительства налогоплательщика; документы, подтверждающие право собственности на приобретенное жилье; справка о доходах за год по форме №2-НДФЛ; договор купли-продажи; свидетельство о праве собственности на квартиру; платежные документы, подтверждающие расходы на приобретение или строительство жилья (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них паспортных данных продавца и прочие документы). Подоходный налог государством не возвращается индивидуальным предпринимателям, продающим недвижимость для ведения бизнеса, а также тем, кто расходует на строительство или покупку жилья деньги работодателей, оформляет недвижимость на ребенка, приобретает квартиру у взаимозависимого лица (один человек подчиняется другому по должности, между ними наличествуют брачные или родственные отношения, а также отношения усыновителя и усыновленного, попечителя и опекаемого). Кроме того, суд может признать людей взаимозависимыми, если отношения между ними способны повлиять на результат сделки.

          Налог с имущества, переходящего в порядке дарения - с полученного в дар имущества стоимостью до 80 МРОТ этот налог не взимается. В отношении имущества большей стоимости ставки налога следующие:

Стоимость имущества

Ставка налога для одаряемых

детей, родителей

других лиц

от 80 до 850 МРОТ

3% от суммы свыше 80 МРОТ

10% от суммы свыше 80 МРОТ

от 851 до 1700 МРОТ

23,1 МРОТ+7% от суммы свыше 850 МРОТ

77 МРОТ+20% от суммы свыше 850 МРОТ

от 1701 до 2550 МРОТ

82,6 МРОТ+11% от суммы свыше 1700 МРОТ

247 МРОТ+30% от суммы свыше 1700 МРОТ

свыше 2550 МРОТ

176,1 МРОТ+15% от суммы свыше 2550 МРОТ

502 МРОТ+40% от суммы свыше 2550 МРОТ

Плательщик данного налога - одаряемый, а не даритель.

Налог на дарение не уплачивается по:

•  имуществу, подаренному одним супругом другому,

•  жилым домам, квартирам и паенакоплениям в жилищно-строительных кооперативах, если даритель и одаряемый проживали в этих домах (квартирах) совместно на день оформления договора дарения,

•  имущество лиц, погибших при защите СССР и РФ в связи с выполнением долга гражданина и по спасению человеческой жизни, охране госсобственности и правопорядка,

Уплата  налога производится плательщиком на основании платежного извещения, вручаемого ему налоговым органом. Срок уплаты налога - не позднее трех месяцев со дня вручения извещения

Налог с дохода при продаже жилья и другой недвижимости не взимают до окончания отчетного налогового года. А только после того как продавец подаст в налоговую инспекцию декларацию и заявление о налоговых вычетах или заявление об освобождении от налога всей суммы, полученной от продажи недвижимости.

               Налог с имущества, переходящего в порядке наследования - с унаследованного имущества стоимостью до 850 МРОТ этот налог не взимается. В отношении имущества большей стоимости ставки налога следующие:

Стоимость имущества

Ставка налога для наследников

первой очереди

второй очереди

других

от 850 до 1700 МРОТ

5% от суммы свыше 850 МРОТ

10% от суммы свыше 850 МРОТ

20% от суммы свыше 850 МРОТ

от 1701 до 2550 МРОТ

42,5МРОТ+10% от суммы свыше 1700 МРОТ

85МРОТ+10% от суммы свыше 1700 МРОТ

170МРОТ+10% от суммы свыше 1700 МРОТ

свыше 2550 МРОТ

127,5МРОТ+15% от суммы свыше 2550 МРОТ

255МРОТ+15% от суммы свыше 2550 МРОТ

425МРОТ+15% от суммы свыше 2550 МРОТ

     Стоимость недвижимого имущества определяется по данным органов учета (технической инвентаризации), приведенным в соответствующих справках Ф-11.

Налог на наследование не уплачивается по:

•   имуществу, переходящему в порядке наследования супругу, пережившему другого супруга,

•   жилым домам, квартирам и паенакоплениям в жилищно-строительных кооперативах, если наследники  проживали в этих домах (квартирах) совместно на день открытия наследства,

•   имущество лиц, погибших при защите СССР и РФ в связи с выполнением долга гражданина и по спасению человеческой жизни, охране госсобственности и правопорядка,

•   квартиры, переходящие в порядке наследования инвалидам I и II групп.

Уплата  налога производится плательщиком на основании платежного извещения, вручаемого ему налоговым органом. Срок уплаты налога - не позднее трех месяцев со дня вручения извещения

Налог с дохода при продаже жилья и другой недвижимости не взимают до окончания отчетного налогового года. А только после того как продавец подаст в налоговую инспекцию декларацию и заявление о налоговых вычетах или заявление об освобождении от налога всей суммы, полученной от продажи недвижимости.

Налоговые специальные режимы
Наверняка каждому приходилось слышать такие слова, как «упрощенка» и «вмененка». Так принято называть специальные налоговые режимы. На сегодняшний день их несколько:
* единый сельскохозяйственный налог;
* упрощенная система налогообложения;
* единый налог на вмененный доход для определенных видов деятельности;
* система налогообложения при выполнении соглашений о разделе продукции.
Выбрав специальный налоговый режим, организация или индивидуальный предприниматель освобождаются от некоторых других налогов. Например, при «упрощенке» организация не платит налоги на прибыль, имущество и единый социальный. Кроме того, специальная система налогообложения может исключить налог на добавленную стоимость, за исключением НДС при ввозе товаров на таможенную территорию РФ.
Правила применения специальных налоговых режимов устанавливает Налоговый кодекс, а также иные акты законодательства о налогах и сборах.

 Налог с покупателя (подоходный налог) - в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ, покупатель, израсходовший сумму на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры (но не дачи или садового домика),  получает льготу по подоходному налогу.

 Налог с продавца (подоходный налог) - подоходным налогом не облагается сумма, полученная налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающая в целом 1 000 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более сумма, полученная налогоплательщиком  от их продажи налогом не облагается.
      Вместо использования вышеуказанного права на получение имущественного налогового вычета,  налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.
    При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Налоги в лицах
В налоговых правоотношениях принимают участие налогоплательщик, плательщик сбора, налоговый агент и взаимозависимые лица. Каждая из сторон имеет свои права и обязанности.
Налогоплательщиками и плательщиками сборов являются граждане и организации, с которых и взимают денежные средства.
Налоговыми агентами признаются лица, исполняющие обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему Российской Федерации. Так, любой работодатель выступает налоговым агентом своих сотрудников. При начислении им зарплаты налоговый агент обязан удержать с каждого НДФЛ и другие налоги.
Взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица или организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно:
* одна организация непосредственно или косвенно участвует в другой организации, и суммарная доля такого участия составляет более 20 %;
* одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;
* в соответствии с семейным законодательством Российской Федерации лица состоят в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
Суд может признать лица взаимозависимыми и по иным основаниям, если отношения между ними могут повлиять на результаты сделок по реализации товаров (работ, услуг). Например, при предоставлении имущественного налогового вычета право на вычет теряется, если сделка купли-продажи была заключена между взаимозависимыми лицами.
Налогоплательщик может участвовать в налоговых отношениях через законного или уполномоченного представителя, если иное не предусмотрено Налоговым кодексом. При этом полномочия представителя должны быть документально подтверждены. Законным представителем организации считается лицо, имеющее такие права на основании закона или учредительных документов. Например, генеральный директор. Законными представителями физического лица (налогоплательщика) признаются лица, выступающие в этом качестве в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Например, опекун от имени недееспособного гражданина. Его обязанность в том числе — представлять интересы налогоплательщика в отношениях с налоговыми органами (таможенными службами, органами государственных внебюджетных фондов и т. д.).
Уполномоченными представителями не вправе быть должностные лица налоговых и таможенных органов, государственных внебюджетных фондов, органов внутренних дел, судьи, следователи и прокуроры.

Наниматель  - права нанимателя перечислены в ст. 67 ЖК РФ. Он вправе требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилья, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
Также наниматель имеет право сдавать жилое помещение в поднаем, что можно осуществить с письменного разрешения наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи.
Следующее право нанимателя — вселять в занимаемое жилье других граждан в качестве членов семьи. Для этого ему необходимо получить согласие в письменной форме членов семьи, в том числе временно отсутствующих. Но наймодатель вправе запретить вселение граждан, если в его результате общая площадь соответствующего жилого помещения составит на одного члена семьи менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя не требуется.
Наниматель также вправе разрешить проживание в занимаемом им помещении другим гражданам в качестве временных проживающих. Они отличаются от поднанимателей тем, что живут в жилом помещении безвозмездно. Для временного проживания необходимо письменное согласие других членов семьи, а также предварительное уведомление наймодателя. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Они обязаны освободить соответствующее жилье по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, то не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
К правам нанимателя относят и право на обмен или замену занимаемого жилого помещения, а также право на предоставление ему помещения меньшего размера взамен занимаемого. Наниматель имеет не только права, но и обязанности. Основными из них являются:
использовать жилье по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ;
обеспечивать сохранность жилого помещения;
поддерживать надлежащее состояние жилья;
проводить текущий ремонт жилого помещения;
своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги;
информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Данные права и обязанности имеет не только наниматель, но и члены его семьи. Кроме того, дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

 
       Наследники по завещанию - если умерший оставил завещание с указанием передать его имущество одному или нескольким лицам (в т. ч. не связанным с ним степенью родства), государству, церкви или любой организации (ст. 534 Гражданского кодекса РФ). Завещание должно быть составлено письменно и заверено у нотариуса. Но даже при наличии завещания закон все же предусматривает обязательную долю в наследстве.  На обязательную долю в наследстве имеют право несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, включая усыновленных, а также нетрудоспособные супруг, родители и иждивенцы умершего. Если имеется завещание, то независимо от его содержания обязательная доля должна составлять не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из вышеперечисленных лиц при наследовании по закону. Обязательная доля составляет две трети наследственного имущества.

        Наследники по закону - близкие родственники, претендующие на имущество умершего (если нет завещания). Закон определяет следующую очередь наследования:

  • наследники первой очереди - супруг (супруга), дети, родители - имеют права на равные доли,

  • наследники второй очереди - родные братья и сестры, дедушка и бабушка со стороны отца и матери. В число наследников включаются и нетрудоспособные лица, находившиеся на иждивении умершего не менее года до его смерти.

      Наиболее сложные проблемы возникают при наследовании жилья, находящегося в совместной собственности (без выделения долей).(См. - Долевая собственность)

         Наследование жилплощади по завещанию и по закону - существует два способа принятия наследства: подача заявления о принятии наследства нотариусу или фактическое вступление в наследство, например, когда наследник продолжает проживать в квартире наследодателя. Во втором случае наследник освобождается от уплаты налогов с наследства. Что касается налогообложения остальных наследников, то сумма налогового сбора зависит от стоимости имущества и степени родства. Если человек является наследником и по закону, и по завещанию, выгоднее вступать в права наследования по закону. Ведь для принятия наследников по завещанию установлены максимальные налоговые ставки.

        В течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя необходимо подать заявление нотариусу, за которым закреплен адрес, где умерший был прописан на момент смерти. Документы для подачи заявления:
  1. Общегражданский паспорт.
  2. Свидетельство о смерти наследодателя.
  3. Документы, подтверждающие степень родства, или завещание, нотариально заверенное, если оно есть.
  4. Правоустанавливающие документы на квартиру.
  5. Справка из БТИ.
  6. Выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета.
      Если наследников несколько, то лучше всем одновременно посетить нотариуса. По истечении 6 месяцев нотариус после проверки всех документов выдает наследнику свидетельство о праве на наследство (указанный срок может быть продлен судом по уважительным причинам). Право собственности возникает у наследника лишь после государственной регистрации свидетельства о праве на наследство в органах, ведущих реестр собственников недвижимого имущества.
     При принятии наследства наследники должны уплатить налог с имущества, полученного в порядке наследования. Налог уплачивается только физическими лицами в соответствии с Законом РФ «О подоходном налоге с физических лиц» - от 5 до 40% от стоимости имущества в зависимости от ее величины и степени родства. Кроме этого, уплачивается госпошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство. В случае неуплаты налога в установленные сроки (3 месяца со дня вручения платежного поручения) будет начисляться пени. Если в 6-месячный срок наследник или наследники не заявили своих прав на завещанное имущество, то они утрачивают на него право.

           Наследование загородной недвижимости -  загородная недвижимость - это дома и земельные участки. Поэтому право владения у наследодателя должно быть оформлено и на дом, и на землю: на них необходимо иметь отдельные правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, постановление о передаче в собственность и т. п.), а также отдельные свидетельства. Общие принципы вступления в наследство на загородную недвижимость такие же, как на все остальное имущество. Специфика же заключается как раз в том, что земля и строения оформляются отдельно. И зачастую не все документы находятся в надлежащем для наследования виде. Например, на земельный участок нет права собственности, а имеется лишь право постоянного (бессрочного) пользования землей. Пользователь не может передать эту землю по наследству, так как не может распоряжаться ею. Другой пример: на садовом участке расположен домик, но нет свидетельства о праве собственности, нет сведений и документов в БТИ, земельном комитете и прочих инстанциях. А наследодатель написал завещание, указав в нем этот дом. Если право собственности у наследодателя оформлено не было, то наследник может его получить только в судебном порядке. Суд устанавливает факт владения загородным имуществом, принимает решение, на основании которого наследство регистрируется в Московской областной регистрационной палате.

       Наследование коммерческой недвижимости - весь нежилой фонд до 1992 года находился в собственности государства. Первая волна приватизации коснулась как жилых, так и  нежилых помещений. Однако, в отличие от жилья, коммерческую недвижимость приватизировали в основном трудовые коллективы. И по сей день в большинстве случаев права собственности на объекты нежилого фонда оформляются юридическими лицами. В связи с общей тенденцией развития малого, среднего и крупного частного бизнеса, стабилизацией общей экономической ситуации, повышением доходов населения прошедший год ознаменовался ростом интереса частных физических лиц к объектам коммерческой недвижимости. Процедура наследования коммерческой недвижимости регулируется действующим законодательством Российской Федерации. Поэтому, скорее всего, правила передачи по наследству этих помещений не будут иметь значительных отличий от существующего сейчас механизма наследования на рынке жилья.
        Недвижимое имущество -термин, используемый применительно к земле и сооружениям на ней, а также только к земле. Недвижимое имущество - земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого невозможно без ущерба его назначению.

Независимая оценка - оценка стоимости собственности, производимая квалифицированной незаинтересованной стороной.

Незаложенная собственность - собственность, свободная от каких-либо обязательств.

Неустойка - в соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штраф, пеня) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств. Штраф имеет окончательный размер, например 0,1% от стоимости квартиры по договору купли-продажи. Пеня же исчисляется непрерывно, например в размере 1% за каждый день просрочки. Требуя уплаты неустойки, кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, необходим лишь сам факт неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств должником. Соглашение о неустойке необходимо заключать в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Это может быть как отдельный документ, так и один из пунктов договора, например купли-продажи. Суд вправе уменьшить неустойку, если она несоразмерна последствиям нарушения обязательства. А как же убытки, которые может понести сторона от неисполнения обязательств? Согласно ГК РФ, если за неисполнение или ненадлежащее исполнение установлена неустойка, то убытки возмещаются в той части, которую она не покрывает. Но могут быть предусмотрены и варианты взыскания:
- только неустойка, но не убытки;
- убытки в полной сумме сверх неустойки;
- по выбору кредитора неустойка или убытки.
Необходимо помнить, что уплата неустойки и возмещение убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательства не освобождают должника от исполнения самого обязательства, если другие условия не оговорены договором или законом. Возмещение убытков и уплата неустойки в случае неисполнения обязательства освобождают должника от последующего исполнения обязательства, если договор или закон не предусматривает иное. Важно знать, что недействительность основного условия сделки влечет за собой недействительность обеспечивающего его обязательства. Например, если договор аренды оказывается недействительным, то и соглашение об уплате неустойки за просрочку арендной платы также теряет силу. А вот соглашение об обеспечении исполнения обязательства не влияет на действительность основного обязательства.

Нотариальный сбор - см. «Налоги на приобретение недвижимости».

Нотариус (лат. notarius - писарь, секретарь) - должностное лицо, уполномоченное на совершение нотариальных действий. Нотариус заверяет копии документов и выписки из них, подтверждает подлинность подписей на документах и правильность перевода документа с одного языка на другой. В некоторых странах нотариус контролирует все этапы процедуры покупки недвижимости.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

О

Обременение недвижимости - общеизвестно, что собственник вправе совершать любые законные действия в отношении принадлежащего ему имущества — отчуждать его во владение другим лицам, отдавать в залог, обременять другими способами. Легальное определение ограничения (обременения) содержится в Федеральном законе № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Под обременением понимают наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Наиболее распространенные виды ограничения — аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление. Обременение правами третьих лиц — это один из способов распоряжения имуществом. Его нередко применяют в целях исключения «недружественного» захвата имущества (в данном случае совершение всех сделок необходимо осуществлять исключительно с «дружественными» компаниями). Как и право собственности на недвижимость, обременения подлежат государственной регистрации. Каждую запись об ограничении идентифицируют номером регистрации. Обременения могут возникнуть на основании:
- сделки в отношении недвижимого имущества;
- акта органов государственной власти (органов местного самоуправления);
- закона;
- решения суда, вступившего в законную силу.
Государственная регистрация ограничений имеет важное практическое значение. Во‑первых, с этого момента сведения попадают в Единый государственный реестр прав (далее — ЕГРП). Во‑вторых, при совершении сделок с недвижимостью обычно запрашивают выписку из ЕГРП. Она обязательно содержит данные о наличии или отсутствии обременений, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении объекта. Поэтому если в отношении квартиры, которую вы хотите приобрести, установлены ограничения, от покупки следует отказаться.
В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона обременение права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц можно зарегистрировать по инициативе правообладателей или приобретателей указанных прав. Например, для регистрации договора аренды достаточно заявления арендатора.
Если ограничение регистрируют не по инициативе собственника (правообладателя), его обязательно об этом уведомляют. Обременения в публичных интересах (например, публичный сервитут) регистрируют по инициативе органов государственной власти и органов местного самоуправления, причем Федеральная регистрационная служба РФ непременно уведомляет об этом правообладателя (правообладателей) в течение максимум пяти рабочих дней.

       Обмен -
в современных условиях это продажа вашей квартиры с одновременной покупкой альтернативного жилья за сумму, которую вы получили при продаже, либо по вашему желанию за сумму меньшую (с получением разницы в ценах) или большую (с доплатой).

Обмен неприватизированного жилья - подходящие варианты придется искать самостоятельно. Когда квартира будет подобрана, нужно обратиться в городское агентство «Мосжилсервис», которое возьмет на себя вопросы оформления и регистрации сделки. Там имеются готовые бланки заявления и образцы заполнения. Его должны подписать все совершеннолетние члены семьи, главный бухгалтер и руководитель домоуправления.

Обоснованная рыночная стоимость - правовое понятие, определяемое как цена в денежном выражении, на которую соглашаются готовые к совершению сделки продавец и покупатель, которые действуют честно, осознанно и не испытывают никакого давления со стороны.

Объекты городской собственности - объекты, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности Москвы.

Опцион - фактическое значение этого термина — отсроченная продажа. То есть некто арендует собственность и берет на себя обязательство (опцион) приобрести ее в обозримом будущем. Несмотря на всю романтику замысла, опцион имеет вполне реальные критерии: дата приобретения и цена сделки фиксируются на момент подписания соответствующего договора. Как правило, право на опцион предварительно выкупается. Сумма предоплаты может различаться. Иногда размер ежемесячной оплаты аренды больше среднерыночного. В этом случае излишек отчисляется в счет приобретения опциона. Покупателя арендного опциона поджидает целый ряд рисков. Статистика показывает, что на самом деле лишь ничтожная часть из тех, кто приобретает арендные опционы, благополучно доходят до ожидаемого финала — оформления в свою собственность дома или квартиры. Практикуются арендные опционы нечасто. Воспользоваться преимуществами этой технологии — покупкой дома или квартиры в рассрочку по фиксированной цене — стремятся главным образом либо профессиональные инвесторы, которых, увы, мало, либо малоимущие слои населения, у которых нет возможности получить ипотечный кредит.

Отчуждение - действие по передаче права собственности другому лицу.

Отчуждение недвижимости (амер. англ. - foreclosure) - передача прав на недвижимость, которая была куплена в кредит, кредитору в результате неспособности заемщика справиться со своими кредитными обязательствами.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

П

Пентхаус – это отдельный (единственный) дом на крыше многоэтажного дома. В нем существует возможность использования части кровли дома. Отличительная черта – хорошие виды из окон, выходящих не менее чем на три или четыре стороны. Высота потолков должна быть 3,5 м или выше. Еще один признак – наличие камина и зимнего сада. Однако, как показывает практика, пентхаусы в России довольно сильно разнятся по своему внешнему облику и функциональности. В Москве, например, пентхаусом принято называть практически любую квартиру на последнем этаже элитного здания.

Перевод жилого помещения (дома) в нежилой фонд и наоборот- документы, необходимые для перевода жилого помещения (дома) в нежилой фонд и наоборот:
 
-заявление с указанием причин перевода. По желанию или запросу комиссии заявитель предоставляет технико-экономическое обоснование своей просьбы;
-выписка из паспорта БТИ, справка о состоянии строения, поэтажный план, экспликация;
-техническое заключение МосжилНИИпроекта о возможности перевода в нежилой фонд для использования под конкретные цели, состоянии несущих конструкций и возможности оборудования отдельного входа;
-выписка из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
-заключение Госсанэпиднадзора о возможности перевода помещения в нежилой фонд для использования под конкретные цели и возможности устройства изолированного выхода;
-заключение Госпожнадзора о возможности перевода помещения в нежилой фонд для использования под конкретные цели и возможности устройства изолированного выхода;
-уставные, учредительные документы (для физического лица документы, удостоверяющие личность). Отдельно – выписка из устава о деятельности организации;
-правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации и т. п.);
-акт обследования помещения эксплуатирующей организацией (ДЭЗ);
-согласования территориального отдела архитектурно-планировочного управления префектуры;
-согласования с эксплуатирующей организацией (ДЭЗ);
-выписка из домовой книги или справка паспортного стола о том, что в помещении никто не проживает;
-обязательство использовать данное помещение (дом), не нарушая законных прав и интересов соседей, согласно требованиям ст. 4 закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", предъявляемым к гражданам и юридическим лицам при использовании жилищного фонда;
-документы, подтверждающие, что граждане, ранее проживавшие на данной жилой площади, обеспечены по их согласию иной равноценной жилой площадью за счет средств физических или юридических лиц, обратившихся по поводу перевода данной жилой площади в нежилой фонд (при необходимости);
-справка ДЭЗа о функциональном назначении соседних квартир;
-справка управы, что дом не числится в плане капремонта, реконструкции или сноса.
Перечень не является исчерпывающим, на определенном этапе могут потребоваться дополнительные справки и согласования.

Передача права собственности - надлежащим образом оформленный юридический акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.

 Перепланировка помещения - в настоящее время невозможно проведение сделок с недвижимостью (купля- продажа, долгосрочная аренда и др.) без разрешения на перепланировку. Законодательством Москвы усиливаются меры контроля и штрафные санкции за незаконные перепланировки. Возможны ситуации, когда: • перепланировка выполнена уже давно, возможно вы даже не знали о ней, но получив план БТИ, Вы обнаружили в них «красные» линии. А это, автоматически, накладывает запрет на любые операции с этой недвижимостью. • Имея планировку, не удовлетворяющую Вашим требованиям, Вы решили сделать ремонт с перепланировкой. • Вам необходим дополнительный вход в Ваше помещение или требуется изменить существующий (сделать козырек, перила, и т.д.).  Ваше здание требует полной реконструкции.  При этом, все перепланировки необходимо зарегистрировать в административных органах г.Москвы, а именно: ЦГСЭН (Центр Санитарно-Эпидимиологического надзора); АПУ (Архитектурно-планировочное управление); УГПС (Управление Государственной противопожарной службы);  В частных случаях : Жилищная Инспекция; ДЕЗ (или ТСЖ); Мосгосэкспертиза; Комитет по архитектуре и градостроительству (Москомархитектура, худ. совет); Отдел подземных сооружений МосГорГеотреста; Управление Охраны Памятников Архитектуры; Мосэнерго; и пр.

 ПИФы -  проверенный мировой практикой механизм привлечения денег мелких инвесторов в национальную экономику, возможность для простого человека получать хорошую прибыль от вложений в ценные бумаги, недвижимость. Средства инвесторов в ПИФах передаются в доверительное управление профессиональным менеджерам (управляющей компании). Большинство фондов создается под конкретную "связку" застройщика и инвестора. Владелец инвестиционного пая является опосредованным владельцем материальных ценностей, составляющих имущество паевого фонда: ценных бумаг, денежных средств, недвижимости. Такая форма собственности имеет массу преимуществ для мелкого инвестора: обеспечивает доступ как к государственным ценным бумагам, так и к акциям и облигациям крупнейших российских предприятий; предоставляет возможности профессионального управления сбережениями; экономит деньги и время. Доходность инвестиций в паевые фонды не гарантируется государством. Доходы инвесторов паевых фондов образуются за счет роста активов, составляющих фонд. В зависимости от возможности выкупа паев существует 2 типа паевых фондов: открытые - выкупают паи по первому требованию пайщиков в любой рабочий день; закрытые - выкупают паи в соответствии с правилами фонда, но не реже одного раза в год. Основными объектами вложений паевых фондов являются ценные бумаги: государственные ценные бумаги РФ и субъектов федерации, акции и облигации открытых акционерных обществ, а также банковские депозиты. В последние годы получили развитие закрытые ПИФы, которые направляют привлекаемые вложения в конкретные объекты недвижимости. Инвестиционные паи существуют в бездокументарном виде, т. е. не печатаются на специальной бумаге с водяными знаками и другими степенями защиты. Это так называемый электронный документ, который представляет собой запись в специальной компьютерной программе. Подтверждением того, что вы стали владельцем инвестиционного пая, является выписка из реестра.

Поручительство - еще один часто используемый способ обеспечения исполнения обязательства. К нему прибегают банки при предоставлении кредита на жилье или автомобиль. Согласно условиям поручительского договора поручитель берет на себя ответственность перед кредитором другого лица за исполнение последним его обязательств полностью или частично. Другими словами, поручитель становится гарантом исполнения обязательства. Суть договора сводится к следующему. При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства поручитель и должник несут перед кредитором солидарную ответственность. Кредитор вправе предъявить свои требования к должнику и поручителю как совместно, так и по отдельности, полностью или в части долга. Но законом или договором может быть предусмотрена субсидиарная (дополнительная) ответственность поручителя. Если должник отказался исполнить обязательство, то кредитор может удовлетворить свои требования за счет поручителя. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, что и должник. В этом случае учитывается и уплата процентов, и возмещение убытков кредитора, вызванных неисполнением сделки. В свою очередь поручитель вправе выдвигать против требований кредитора возражения, которые мог бы представить должник, даже если последний признал долг или отказался защищать свои интересы. Договор заключают в письменной форме, в противном случае он считается недействительным. При этом условие о поручительстве может быть оформлено как отдельным соглашением, так и включено в тот договор, обязательства по которому оно обеспечивает. Документ подписывают все участники сделки — кредитор, должник и поручитель.

Право собственности - право по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться каким-либо имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве заога или обменивать его иными способами, передавать свое имущество в собственность или управление другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.

Правомочие владения представляет собой возможность иметь у себя данное имущество. Правомочие пользования представляет собой возможность использовать имущество. Правомочие распоряжения представляет собой возможность определять юридическую судьбу имущества (отчуждать в той или иной форме, уничтожать и т. д.).

Предварительный договор - соглашение, стороны которого обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (договор купли-продажи). В предварительном договоре содержатся сроки, в которые будет заключен основной договор, цена, характеристики и точный адрес объекта недвижимости. Также в предварительном договоре содержится пункт о внесении задатка..

       Приватизация - добровольное получение в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном фонде. То есть если вы когда-то получили квартиру от государства или она досталась вам от получивших ее ранее родственников, то жилье можно перевести в свою собственность. В приватизации могут участвовать все прописанные в квартире, включая несовершеннолетних. Правом приватизации можно воспользоваться только один раз в жизни. Соответственно, любой из прописанных в приватизируемой квартире может отказаться участвовать в приватизации. При этом за ним сохраняется его право на одноразовую бесплатную приватизацию. Главный плюс приватизации - полная свобода обращения с полученной в собственность недвижимостью. Ее можно продать, подарить, заложить, сдать в аренду. Можно вселять любых новых жильцов (не только родственников). Один из вариантов использования - покупка другой квартиры. В рамках набирающей силу ипотеки приватизированное жилье продается, а полученные деньги тут же вносятся в счет частичной оплаты новой квартиры. Остальную сумму обеспечивает банк, предоставляющий ипотечный кредит. Еще один плюс для москвичей, живущих в старых домах, связан с тем, что обладателя приватизированной квартиры при сносе здания обязаны переселить только в аналогичную квартиру и только в том районе, где была старая. Конечно, в том случае, если новосел сам не хочет куда-нибудь переехать. В то время как жильцов неприватизированных квартир легко могут переселить из центра на окраину. Содержать приватизированную квартиру накладнее, чем муниципальную. Сейчас налог на жилье совсем невысок, но со временем он будет расти. Кроме того, любой ремонт, замену сантехники и т. п. в приватизированной квартире хозяин проводит за свой счет. Такое бывает, конечно, и в неприватизированном жилье, но в частном - только так.

       Единый Центр Приватизации  оказывает комплекс услуг по подготовке документов для приватизации жилых помещений, расположенных на территории всех административных округов Москвы. Срок оформления документов составляет 10 дней. Единый Центр Приватизации консультирует граждан о порядке приватизации и регистрации, об общих требованиях к комплекту необходимых документов, проверяет комплект документов на готовность к приватизации и регистрации. Кроме того, сотрудники Центра помогают в подготовке проектов договора передачи и договора социального найма и заполнении форм заявлений и квитанций об оплате государственной регистрации. В ЕЦП широко используется компьютерная обработка документов, сокращающая срок оформления имущественных прав. Для получения помощи по подготовке документов для приватизации обращайтесь в Единый Центр Приватизации по адресу: Москва, метро "Рязанский проспект", Рязанский проспект, д. 32, тел. 918-51-14, 379-96-76, 379-97-88, 105-75-43.  Услуги по сбору документов БТИ (экспликаций, поэтажных планов, выписок, справок и т. д.) и представлению интересов клиента в Мосрегистрации, жилищных и других городских организациях Мосжилрегистрация оказывает по адресу: метро "Перово", ул. 2-я Владимирская, д. 11, кабинет 2, 3, тел. 105-75-43

     Приватизация комнаты в коммунальной квартире - раньше приватизация отдельной комнаты была возможна лишь при условии приватизации всех остальных  комнат в этой квартире. С принятием Закона г. Москвы «Об особенностях приватизации жилых помещений коммунального заселения» ограничения прав жителей коммунальных квартир сняты. Теперь приватизировать комнату можно без согласия соседей.

     Механизмы приватизации комнат и квартир, правомочия собственников этих помещений имеют некоторые отличия. Так, собственнику квартиры принадлежат и жилая площадь, и места общего пользования, а владельцу комнаты в коммунальной квартире - лишь доля в праве собственности на общие места. Эта доля пропорциональна доле принадлежащего собственнику жилого помещения. Для определения доли каждого собственника нужно разделить площадь его комнаты на площадь всех жилых помещений (включая его комнату), если иное не определено соглашением с другими жителями коммунальной квартиры.

   Приватизацией комнат занимаются управления муниципального жилья административных округов. ДЕЗ (РЭУ, ЖЭК) осуществляют только подготовку документов, нужных для приватизации. Для того чтобы стать собственником комнаты, нужно написать заявление на приватизацию, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя.

    В районном Бюро технической инвентаризации (БТИ) необходимо получить экспликацию, поэтажный план комнаты, а также экспликацию всей коммунальной квартиры. Последнее нужно для идентификации приватизируемой комнаты, т. к. в квартире могут быть одинаковые жилые помещения. С заявлениями и справками из БТИ необходимо явиться в Управление муниципального жилья района. Там нужно получить запрос в ДЕЗ на выдачу необходимых справок.

      В ДЕЗ по запросу выдаются ордер, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета.

     С документами из БТИ и заявлениями нужно явиться в Управление муниципального жилья, где специалисты разъяснят, какие виды приватизации могут быть, и дадут рекомендации, как целесообразнее приватизировать комнату в данном конкретном случае.

      Приватизация может осуществляться в индивидуальную, общую совместную или общую долевую собственность. Совместная собственность допускается законом только для супругов. Следует заметить, что выделение долей значительно облегчает процедуры, связанные с дальнейшим отчуждением комнаты. На оформление договора передачи комнаты в собственность в настоящее время отводится два месяца. Право собственности на комнату при ее приватизации возникает с момента государственной регистрации договора передачи.

    Согласно закону отчуждение комнаты (продажа, дарение) не должно ухудшать условия проживания как соседей, так и въезжающих в продаваемую комнату. В документе также определено право преимущественной покупки приватизированной комнаты. Согласно постановлению от 14 сентября 1999 года продавец комнаты должен оформить запрос, заверенный нотариусом, с предложением соседям купить у него комнату.

       Если в течение месяца от соседей не будет получено положительного ответа, отказ должен быть заверен нотариусом. После этого аналогичный запрос составляется для государственных органов. И если в течение месяца государство не примет положительного решения, отказ от покупки также заверяется нотариусом.

      Только после этого собственник комнаты может продавать ее всем остальным потенциальным покупателям. В случае конфликтной ситуации (несколько соседей, желающих приобрести комнату) в законе предусмотрено разрешение на приобретение спорной комнаты в общую долевую собственность.

        Приобретение квартиры на стадии строительства - для того чтобы приобрести квартиру в возводящемся доме, вам необходимо стать участником строительства. Отношения, существующие между участниками строительства объектов недвижимости, могут регулироваться различными видами договоров: о совместной деятельности (простого товарищества), инвестиционными договорами, договором о долевом участии в строительстве и т. п. На основании данных договоров одна сторона (заказчик) обязана совершить в пользу другого лица (инвестора) определенное действие: осуществить строительство и передать конкретное помещение или конкретную квартиру в построенном объекте недвижимости. Инвестор обязуется уплатить заказчику определенную договором денежную сумму. Таким образом, по договору вы приобретаете право требования.
Если в силу каких-либо обстоятельств вы решили продать подобную квартиру, то правила о купле-продаже недвижимости здесь не применимы. Это объясняется тем, что квартира как объект собственности еще не существует, она приобретет данный статус только после того, как дом будет построен и сдан в эксплуатацию. Тогда как же оформить ее продажу? Вы можете уступить свое право требования по договору третьему лицу.
     До момента принятия квартиры от застройщика инвестор может уступить принадлежащее ему право требования предмета договора инвестирования строительства (а именно, недостроенной квартиры) третьему лицу.
     Уступкой права требования (или, по другому, договором цессии) называется соглашение о замене прежнего кредитора, который выбывает из обязательства, на другого субъекта, к которому переходят все права прежнего кредитора. Что для этого нужно?
     Необходимо заключить договор или соглашение об уступке права требования. Данный договор заключают в простой письменной форме между инвестором (кредитором) и третьим лицом (новым кредитором). Договор не подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. К новому кредитору переходят все права на тех же условиях и в том же объеме, которые существовали у инвестора (кредитора), если иное не предусмотрено договором цессии. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
     Первоначальный кредитор должен передать новому кредитору документы, которые удостоверяют право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.
     Возникает вопрос, нужно ли согласие заказчика на заключение договора об уступке права требования? По общему правилу, такого согласия не требуется. Но оно необходимо, если в договоре инвестирования прямо предусмотрено, что инвестор, прежде чем уступить свои права требования, должен заручиться согласием заказчика. В любом случае инвестор или новый кредитор должны предупредить заказчика о заключенном договоре об уступке права требования. В противном случае новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных последствий.
     После ввода в эксплуатацию объекта инвестиционного строительства заказчик в соответствии с обязательствами по инвестиционному договору передает каждому инвестору объект (часть объекта или квартиру), предусмотренный инвестиционным договором или дополнительным соглашением к нему. Но если у заказчика отсутствуют доказательства перехода требования к новому кредитору, то он вправе не исполнять свои обязательства до тех пор, пока не убедится в состоявшейся уступке. Поэтому новому кредитору лучше заранее письменно предупредить заказчика о состоявшейся уступке, а в качестве доказательства представить договор об уступке права требования.
      К сожалению, на практике бывают случаи, когда дом сдается в эксплуатацию намного позже оговоренных в договоре сроков или с какими-нибудь недостатками. В данном случае первоначальный кредитор, уступивший свое право требования, не будет нести ответственность перед новым кредитором. Он отвечает перед новым кредитором только за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение строительной организацией своих обязанностей по договору. Таким образом, новому кредитору необходимо обращаться со всеми претензиями не к лицу, у которого было куплено право, а к заказчику.
    В свою очередь заказчик вправе выдвигать против требований нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора. Так, например, если первоначальный кредитор не выплатил всю необходимую сумму за строящуюся квартиру, то заказчик обращается со своими претензиями к новому кредитору. Последний обязан исполнить данные обязательства.      

     Однако новый кредитор также вправе обратиться к первоначальному кредитору, если не знал о данном долге на момент покупки права.
     Уступка права может произойти не только по договору, она также возможна на основании закона. Например, права кредитора переходят к другому лицу на основании закона в результате универсального правопреемства. То есть все права лица, по которым он был кредитором, переходят к его правопреемникам. Это происходит в случае смерти гражданина. К лицу, принявшему наследство, переходят не только права, но и обязательства наследодателя.
       После того как дом будет построен и сдан в эксплуатацию, стороны подписывают акт передачи между застройщиком и новым кредитором, что будет свидетельствовать об исполнении обязательств по договору инвестирования.
     Для государственной регистрации своего права на полученный объект новый кредитор должен представить в орган по регистрации прав договор об инвестировании (договор о долевом участии в строительстве) , договор цессии и акт передачи квартиры.

        Продажа зданий, находящихся на земельных участках предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования - в соответствии с положениями Гражданского кодекса (ст. 271) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. В то же время в соответствии с земельным законодательством (ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ) при продаже зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право подлежит переоформлению на право аренды или право собственности на земельные участки по выбору покупателей зданий.
      Между тем в законодательстве не указан порядок переоформления прав на землю при покупке здания. В связи с этим на практике могут возникнуть определенные проблемы с регистрацией прав на земельный участок под объектом недвижимости.
Руководствуясь позицией должностных лиц Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним на территории г. Москвы (Мосрегистрация), мы рекомендуем придерживаться следующего порядка.
В первую очередь необходимо составить и заключить договор купли-продажи здания. Далее следует оформить государственную регистрацию перехода прав собственности на здание к покупателю.
      Затем в соответствии с положениями земельного законодательства (ст. 36 ЗК РФ) следует приватизировать либо получить в аренду земельный участок.
     После заключения соответствующего договора необходимо зарегистрировать права собственности либо договор аренды в Едином государственном реестре прав.
       Продажа зданий, расположенных на земельных участках, находящихся в собственности - в соответствии с земельным законодательством установлен принцип единства земли и находящейся на нем недвижимости. В частности, отчуждение здания, стоящего на земельном участке и принадлежащего одному лицу, проводят вместе с земельным участком за исключением следующих случаев:
    отчуждения части здания, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
  отчуждения здания, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота.Недопустимо отчуждать земельный участок без находящегося на нем здания, в случае если они принадлежат одному лицу (ст. 35 ЗК РФ).
     На практике возникает вопрос о возможности отчуждения части земельного участка, прилегающего к зданию.
    В соответствии с практикой высших судебных инстанций установлено, что часть участка, не занятая зданиями или вообще свободная от застройки, может быть продана без ограничений.
    Таким образом, собственник вправе продать либо весь земельный участок, на котором расположено отчуждаемое здание, либо провести межевание и составление кадастрового плана на участок, на котором непосредственно размещено здание (площадь застройки). Во втором случае надо оформить право собственности продавца на выделенную часть участка, после чего производить продажу здания с находящимся под ним участком.
        Продажа зданий, расположенных на земельных участках, находящихся на праве аренды - в соответствии с действующим законодательством при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что имели место при прежнем их собственнике.
     Таким образом, покупатель здания вправе стать арендатором участка, расположенного под зданием.
    Передача прав аренды участка возможна либо по отдельному соглашению с продавцом-арендатором (например, соглашение о перенайме), либо по закону в силу перехода прав на участок при продаже находящегося на нем здания. На практике покупатель во избежание временных затрат идет по пути покупки здания с автоматическим переходом прав аренды. Однако в данном случае иногда возникают определенные проблемы, связанные с тем, что земельный участок под зданием может во много раз превышать площадь застройки. Особенно это актуально в случаях, когда здание приобретают именно в целях получения прав на землю, принадлежащую продавцу.
     Поскольку в законодательстве указано, что покупатель здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, то, например, земельный комитет (представитель города — собственника земли) может отказать в заключении с покупателем договора аренды всего участка. Споры по подобным вопросам случаются, однако на практике земельные комитеты, как правило, все же не возражают против перехода к покупателю прав на весь земельный участок продавца.
     Во избежание спорных вопросов покупатель здания может приобрести (или присоединить) компанию — собственника здания. В этом случае покупатель не будет нуждаться в переоформлении договора аренды земельного участка.

          

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю


       Р

Разъезд - продажа вашей квартиры с одновременным приобретением двух других на ту сумму, которая получена при продаже.

Регистрационный сбор - (см. Налоги на приобретение недвижимости).

Регистрация недвижимости - совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра, включая при необходимости процедуру кадастровой съемки с оформлением соответствующих документов.

Риски при приобретении недвижимости - риски, связанные с сохранением прав на объект недвижимости после его приобретения у других лиц - недееспособность или ограниченная дееспособность продавца, совершение сделки под влиянием стечения тяжелых обстоятельств (например, при продаже жилья пенсионерами и малоимущими гражданами);  несоблюдение прав несовершеннолетних, ранее проживавших в приобретенной квартире или доме, в частности, если им не предоставлены аналогичные условия проживания;  нарушение прав третьих лиц (как правило, родственников бывшего владельца) при приватизации (в этом случае граждане, чьи права были нарушены, могут требовать причитающиеся им доли в жилых помещениях);  заключение договоров купли-продажи без согласия супруга (супруги);  нарушение прав законных наследников (спустя некоторое время после приобретения недвижимости может оказаться, что продавец - не единственный наследник жилья);  произвольная застройка;  другие обстоятельства, которые могут повлечь за собой иски третьих лиц об истребовании жилья из владения приобретателя или о признании сделки купли-продажи объекта недвижимого имущества недействительной; Риски владельцев нежилых помещений (зданий, сооружений, предприятий как имущественных комплексов) - полная или частичная потеря средств, затраченных на приобретение объекта недвижимости;  полная или частичная потеря средств, вложенных в объект после приобретения - затраты на капитальный ремонт, модернизацию и развитие производства и т. д. (ведь с момента покупки до момента возможной потери может пройти значительное время); потери, связанные с перерывом в хозяйственной деятельности из-за утраты производственных фондов; затраты (финансовые и временные), связанные с судебными разбирательствами по искам третьих лиц, в том числе затраты на оплату услуг юристов и адвокатов. * нарушения, допущенные при проведении приватизации. Риски владельцев земельных участков -  несанкционированный захват земель; нарушение преимущественного права на покупку земельного участка; нарушение полномочий при осуществлении операций с земельными участками; проблемы разграничения государственной, муниципальной собственности и собственности субъектов федерации;  ограничения оборота некоторых категорий земель, нарушения, допущенные при выводе участков из категории земель сельскохозяйственного назначения;  другие нарушения, которые могут повлечь за собой иски третьих лиц о признании сделки по приобретению земельного участка недействительной или его истребования из чужого незаконного владения.
          Риэлтер - предприниматель, занимающийся операциями с недвижимостью.

Родственный обмен - происходит, если совершеннолетний член семьи нанимателя жилья пожелает обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий вселяется в квартиру в качестве члена семьи. Если в этом случае члены семьи не достигают договоренности, любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена жилья на квартиры в разных домах. При родственном обмене необходимо письменное согласие проживающих вместе с нанимателем членов семьи, включая временно отсутствующих, а если дом ведомственный — согласие наймодателя. Если в квартире проживают несовершеннолетние или лица, находящиеся под опекой и попечительством, требуется разрешение органа опеки и попечительства. Если это квартира жилищно-строительного кооператива с не полностью выплаченным паем, необходимо, чтобы въезжающий жилец вступил в члены ЖСК с согласия общего собрания ЖСК.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

С

Свидетельство о собственности - документ, подтверждающий право владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом. В нем содержится информация о владельце и объекте недвижимости. Любые операции с недвижимостью возможны только при наличии данного документа.

Сделка - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделки с объектами недвижимости - cделками с объектами недвижимостью являются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).
Цель любой сделки - приобретение права собственности или права пользования имуществом.
Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:
* законность содержания:
* правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;
* соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
* соблюдение формы сделки.
В случае, когда хотя бы одно из этих условий будет нарушено, сделка считается недействительной, т.е. не соответствующей закону и не влекущей желаемых правовых последствий. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.
Недействительные сделки могут быть:
1. оспоримыми — сделки, признанные недействительными по решению суда;
2. ничтожными — сделки недействительные с самого начала ее совершения:
* совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;
* волеизъявление не соответствует подлинной воле;
* нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:
* сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий;
* сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.
Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).
Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:
* юридический факт, порождающий права и обязанности;
* само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.
Регистрация сделок с объектами недвижимости происходит только на основании установленных Федеральным законом документов.
Общий перечень документации для земельных владений отличается от списка документов для зданий и сооружений.
Регистрация недвижимости (документы, которые понадобятся при оформлении прав на здания и сооружения включают общий список):
1. Паспорт (документ, удостоверяющий личность).
2. Квитанция или платежное поручение об оплате госпошлины (без оплаты данного сбора и подтверждающего документа регистрация осуществляться не будет).
3. Заявление о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.
4. Документы – основания, для проведения регистрации (договора аренды, купли-продажи и т.д.).
5. Справка из земельного комитета.
6. Справки из БТИ и ЕИРЦ, а именно – это экспликация, справка об инвентаризационной стоимости, выписка из домовой книги, документ, содержащий поэтажный план, копия финансового счета, документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по указанному объекту недвижимости.
Для юридических лиц при оформлении недвижимости, заявленных прав и сделок с недвижимостью к общему списку прибавляются такие документы, как:
1. ИНН.
2. Устав фирмы.
3. Свидетельство гос регистрации фирмы.
4. Протокол собрания или решение учредителя.
Регистрация недвижимости, а именно – земли и земельных участков с постройками предполагает подачу следующих документов:
1. Документ, удостоверяющий личность.
2. Документ, свидетельствующий факт оплаты госпошлины.
3. Заявление на гос регистрацию прав и сделок с недвижимым имуществом.
4. Договор между участниками сделки (правоустанавливающий документ).
5. Кадастровый паспорт объекта.
6. Кадастровая карта объекта недвижимости.
7. Документ, отражающий кадастровую стоимость объекта.
8. Технический паспорт, если были проведены работы по газификации, электрификации и водоснабжению на указанном объекте
недвижимости.
9. Выписка из межевого дела.
10. Документ из земельного комитета.
Чтобы не тратить своё личное время, силы и денежные средства на сбор документов, их оформление, составление и подготовку, а также на урегулирование спорных вопросов, возникающих в процессе регистрации, лучше обратиться к специалистам. Которые знают, как правильно и грамотно собрать и подготовить документацию, от чего будет зависеть решение сотрудников ФРС об осуществлении гос регистрации, а не об отказе в ней. Поэтому, благодаря оперативной и налаженной работе квалифицированных юристов, вы получите гос регистрацию недвижимости законно и в срок, без особых проблем, затрат и усилий.
Но помните, что эти услуги платные. Если у вас полно сил, терпения и жизненной энергии, то можете сами собрать данный перечень документов и оформить регистрацию сделки недвижимости.
       Сделки, не подлежащие государственной регистрации  - какие сделки с недвижимостью не подлежат государственной регистрации? Приведем некоторые примеры.
Договор купли-продажи объектов нежилого назначения не подлежит обязательной государственной регистрации. Например, не нужно регистрировать договор купли-продажи гаража, земельного участка, сооружений и помещений нежилого назначения. В этом случае надо зарегистрировать только переход права собственности к покупателю.
Поскольку на договор мены распространяются правила о купле-продаже, то договор мены объектов нежилого назначения также не подлежит государственной регистрации. Но состоявшаяся мена влечет необходимость регистрации возникших прав.
Также не подлежат регистрации предварительные договоры. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимого имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывают срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Также «пробный» договор должен содержать информацию об условиях, позволяющих установить предмет договора, и о других существенных условиях сделки.
Хотя договор найма жилого помещения касается недвижимого имущества, законом не предусмотрена регистрация такого договора.
Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, земельных участков, заключенный на срок менее одного года, тоже не нужно регистрировать.
В последнее время многие покупают жилье еще на стадии строительства, заключая инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве. Так как предметом такого договора является не готовое недвижимое имущество, а объединение совместных усилий и финансов для создания недвижимости в будущем, то данные договоры не надо регистрировать в учреждениях по регистрации. Но после того как договор будет исполнен, а именно после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию, возникает необходимость зарегистрировать право собственности на квартиру.
Недвижимое имущество может находиться в собственности нескольких человек, каждому сособственнику принадлежит определенная доля в праве. Но, заключив договор или соглашение, участники могут перераспределить эти доли. Помимо этого участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Соглашение или договор участников общей собственности об установлении (определении) долей, изменении их размера или перераспределении не подлежит государственной регистрации. Но возникновение долей в праве или увеличение (уменьшение) их размера подлежит государственной регистрации. Не подлежат регистрации и соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом, так как они не влекут за собой перехода прав на недвижимое имущество и изменения размеров долей.
К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся также договоры безвозмездного пользования недвижимостью (ссуды). Но права ссудополучателя обременяют право ссудодателя и могут быть зарегистрированы как обременения (ограничения).
Недвижимое имущество может быть предметом брачного договора. Такой договор устанавливает режим долевой или раздельной собственности супругов на определенную недвижимость. Брачный договор не нужно регистрировать, но он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В противном случае он считается незаключенным.
        Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению  - в настоящее время законом установлено обязательное нотариальное удостоверение определенных сделок. В соответствии с Законом об ипотеке, а также с Гражданским кодексом договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован, в противном случае несоблюдение данной формы влечет за собой его недействительность.
Договор ренты, а также пожизненного содержания с иждивением тоже необходимо удостоверить у нотариуса.
Помимо этого обязательное нотариальное удостоверение существует для следующих договоров:
договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;
договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;
соглашение об изменении или расторжении нотариально удостоверенного договора;
брачный договор;
соглашение об уплате алиментов;
предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключен в нотариальной форме;
соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
доверенность, выдаваемая в порядке передоверия;
завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение.С 1 марта 2001 года в виде исключения допускают составление завещания собственноручно в простой письменной форме. Это касается гражданина, который находится в положении, явно угрожающем его жизни, и в силу сложившихся чрезвычайных обстоятельств лишен возможности оформить завещание в предусмотренной законом форме. Изложенную таким образом последнюю волю признают завещанием, если завещатель в присутствии двух свидетелей собственноручно написал и подписал документ.
Обязательно должно быть удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Только нотариус может выдать свидетельство о праве на наследство. Печатью нотариуса также скрепляют листы закладной — ценной бумаги, удостоверяющей права на заложенное имущество.
Еще раз подчеркнем, что несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, предусмотренных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет за собой ее недействительность. Такая сделка является ничтожной.
На практике бывают случаи, когда сделка совершена в надлежащей форме, но одна из сторон договора уклоняется от обязательной регистрации договора. Что делать в таком случае? Обратиться в суд, тогда государственную регистрацию произведут в соответствии с решением суда.
Что касается нотариальной формы, то здесь, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае в последующем нотариальном удостоверении сделки нет необходимости.
Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

          Секвестр - запрещение или ограничение, налагаемое государственной властью на пользование или распоряжение каким-либо имуществом.

Сервитут - право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица. Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком (п.1 ст. 274 ГК РФ). Сервитут устанавливают для обеспечения прохода и проезда через соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также если другие нужды гражданина не могут быть обеспечены без установления сервитута. То есть собственник имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от владельца соседнего участка, а в необходимых случаях и от хозяина другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитутом обременяют здания, сооружения и другое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием землей. Для хозяина недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве ограничения. Необходимо отметить, что обременение участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения землей.  Различают частный и публичный сервитут. Частный, устанавливаемый по соглашению между лицом, требующим сервитута, и обладателем соседнего участка, подлежит регистрации. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Публичный сервитут, если он необходим для обеспечения интересов государства, органов местного самоуправления или местного населения, устанавливают закон, нормативные акты РФ и субъектов РФ, органы местного самоуправления без изъятия земельных участков. Например, публичный сервитут можно установить для прохода, проезда или прогона скота через участок, для проведения дренажных работ и т. д. (п. 3 ст. 23 Земельного кодекса РФ). Владелец участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование землей. Сервитуты подлежат регистрации в соответствии с Законом. Ее проводят в ЕГРП на основании заявления собственника недвижимости или лица, в чью пользу установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации. Пошлина за регистрацию сервитутов в интересах физических лиц составляет 500 руб., в интересах организации — 2000 руб. (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если сервитут относится только к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указаны содержание и сфера действия сервитута, прилагают заверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставлять кадастровый план участка не нужно.

Совместная собственность супругов - вид права собственности, при котором супруги имеют равные имущественные интересы в недвижимом имуществе, приобретенном за время брака.

Собственник - физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности.

Собственность, или объект собственности - все, на что распространяется право собственности.

Соглашение об аренде с выкупом - соглашение, согласно которому часть рентных платежей засчитывается в счет выкупной цены; при выплате заранее согласованной суммы производится передача права собственности.

Страхование недвижимости - при страховании недвижимого имущества, находящегося в квартире (загородном доме), страхуются те же риски, что и при страховании отделки квартиры: огонь, вода и противоправные действия третьих лиц. Что характерно, городские квартиры чаще всего страхуют от затопления соседями, а загородные дома - от огня. 1. Самый распространенный случай - это страхование от огня. Правилами страхования предусматривается перечень ситуаций по данному риску. Это может быть возгорание, тепловое воздействие, короткое замыкание, удар шаровой молнии, взрыв бытового газа. 2. Стихийные бедствия - ураган, осадки, порывы ветра, сейсмическая активность. Жителям средней полосы может показаться нелепым страховаться от последствий землетрясений, но недавние подземные толчки в Калининграде навевают мысль о том, что не все так просто в природе. 3. Противоправные действия третьих лиц. В эту категорию включаются кражи со взломом, акты вандализма, умышленный поджог. Страхование последствий теракта отдельно оговариваются в страховке, при этом страховщики взимают небольшую дополнительную премию от 5 до 10 % от основной премии в зависимости от месторасположения, характера и стоимости объекта недвижимости
         Страхование (процедура) -
шаг первый: достаточно позвонить в страховую компанию  либо приехать в офис для консультации. Далее, с  клиентом ведется беседа, в ходе которой выясняется, какой объект он хочет застраховать и от чего. Шаг второй: затем следует обсуждение стоимости полиса для каждого конкретного случая ( минимальная стоимость полиса, например,  в компании "Ингосстрах" составляет 100 долл.). Шаг третий: если стоимость ремонта/отделки квартиры оценивается в большой сумме  (например, сумме 400 долл. за кв.м и выше), то на объект обычно выезжает бесплатно  эксперт, который проводит детальную оценку объекта по стоимости возмещения ущерба и предлагает ознакомиться с его выводами собственнику. Преимущество такой оценки состоит в том, что благодаря профессиональной оценке эксперта, в результате страхового случая клиент получит полную компенсацию ущерба по реальной цене.  Шаг четвертый: после осмотра экспертом объекта и обсуждения с клиентом всех нюансов, оформляется страховой полис.  Шаг пятый: оплата страховой премии обычно осуществляется по наличному, безналичному расчету, а так же кредитной карточкой любого банка.

Cтрахователь - сторона в договоре страхования, страхующая свой имущественный интерес или интерес третьей стороны. По договору страхования на страхователе лежит обязанность уплаты страховой премии страховщику за принятие им на себя ответственности возместить страхователю убыток при наступлении страхового случая. Страхователь может заключить договор страхования как в свою пользу, так и в пользу другого лица.
         Страховщик
-  юридическое лицо, принимающее на себя по договору страхования за определенное вознаграждение (страховая премия) обязательство возместить страхователю или другому лицу, в пользу которого заключено страхование, убытки, возникшие в результате наступления страховых случаев, обусловленных в договоре.
         Страховая сумма
- сумма, на которую страхуется объект, обусловливающая размер выплат при наступлении страхового случая. Исходя из страховой суммы по действующим ставкам начисляется страховая премия. В имущественном страховании страховая сумма не должна превышать стоимости страхуемого объекта.
         Страховая премия
- плата за страховой риск страхователя страховщику в силу договора страхования. Определяется исходя из тарифной ставки, страховой суммы, срока страхования, а также скидок и надбавок. Вносится страхователем единовременно авансом при вступлении в страховые отношения или частями в течение срока страхования.

Cтрахование титульноев лицензиях российских страховщиков этот вид страхования называется "Страхование потери имущества в результате утраты права собственности". За рубежом ни одна сделка не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования. Титульное страхование, в отличие от имущественного, защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от возможных последствий уже произошедших событий, которые пока неизвестны или не проявились на момент заключения договора. Это может быть в результате :  умышленного подлога со стороны продавца; нарушения, допущенного нотариусом; обнаружения нарушений, совершенных в предыдущих сделках и т.д.; Объекты страхования: жилые помещения;  нежилые помещения;  земельные участки. Договор титульного страхования заключается на срок от одного года до 10 лет. Обязательным условием заключения договора титульного страхования является проведение юридической экспертизы права собственности на объект недвижимого имущества. В процессе экспертизы осуществляется анализ правоустанавливающих документов, проверка всех предыдущих сделок, выявление основных рисков. По результатам юридической экспертизы могут быть даны рекомендации по устранению некоторых нарушений, а также определены степени страхового риска и условия страхования. Договор страхования риска утраты права собственности на недвижимое имущество (титульного страхования) позволит получить компенсацию в случае признания сделки купли-продажи недействительной или истребования имущества из незаконного владения страхователя в размере действительной стоимости жилья. Договор рекомендуется заключать на стадии приобретения жилья, он вступит в силу после государственной регистрации права собственности.
          Страховой убыток - предъявляемое к страховой организации в соответствии с условиями определенного вида страхования требование выплатить в течение оговоренных сроков страхователю или другим заинтересованным лицам денежные средства, полностью или частично компенсирующие ущерб, явившийся следствием страхового события.

Студия (квартира-студия) - однокомнатная квартира, в которой комната совмещена с кухней.
        Cубсидии на покупку квартиры - для реализации субсидии на вторичном рынке подбирается квартира, проверяется ее история и собирается пакет документов для оформления купли-продажи (правоустанавливающие документы, копия финансово-лицевого счета, выписка из домовой книги, справки БТИ, поэтажный план и т. д.). Бумаги предоставляются на юридическую экспертизу в АРЖЗС (Агентство по реализации жилищного займа и субсидии). Далее заключается нотариальный договор купли-продажи между собственником квартиры и гражданином, получившим безвозмездную жилищную субсидию. После перечисления субсидии на счет продавца нотариально удостоверенный договор купли-продажи регистрируется в Учреждении юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после чего очередник обязан сняться с учета в Управлении муниципального жилья своего административного округа, предоставив туда копии документов на купленную квартиру. Процедура покупки с помощью субсидии квартиры в новостройке похожа на описанную выше, только подбирается жилье, степень готовности которого не менее 70%, причем у фирм, рекомендованных АРЖЗС. Заключается договор об оплате квартиры, и очередник выплачивает свою долю стоимости (разницу между ценой квартиры и суммой субсидии). Время от заключения договора об. оплате жилплощади до перечисления субсидии занимает до двух месяцев. При этом собственник жилья (продавец или застройщик) составляет с очередником дополнительное соглашение к договору, где стоимость квартиры указывается в долларовом эквиваленте, ведь финансовая помощь перечисляется безналично в рублях, а курс доллара за это время может измениться, причем разницу придется доплачивать очереднику. В этой связи важно, чтобы деньги как можно быстрее поступили на расчетный счет продавца. Так как срок действия субсидии ограничен шестью месяцами, к тому же цены на рынке недвижимости постоянно растут, то через какое-то время выделенных государством средств может и не хватить для покупки жилплощади.

Cубсидии на покупку квартиры из московского городского бюджета - Москвичи, состоящие в очереди на улучшение жилищных условий, а также те, чья жилая площадь изымается для городских нужд, имеют законное право на получение субсидии на покупку квартиры из городского бюджета. Порядок предоставления субсидий регулирует постановление правительства Москвы от 9 октября 2001 года. «О предоставлении жителям г. Москвы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий на строительство или приобретение жилища». Размер субсидии зависит от того, насколько долго соискатель находился в очереди на улучшение жилищных условий и обладает ли он правом на первоочередное предоставление жилья. Субсидия может быть использована для покупки квартиры в строящемся доме высокой степени готовности (не менее 70%), дополнительных площадей в коммунальной квартире, где гражданин владеет хотя бы одной комнатой, или для приобретения жилплощади на вторичном рынке жилья. Окончательное решение о выделении каждой субсидии принимает префект соответствующего административного округа, на основании рекомендаций окружной общественной жилищной комиссии и Департамента муниципального жилья и жилищной политики столичного правительства (ЦМЖ). После того как префект подписывает распоряжение о предоставлении субсидии, ДМЖ выдает гражданину свидетельство, подтверждающее, что выделенные из бюджета средства действительно будут перечислены продавцу или застройщику жилья. Срок действия данного документа не более 6 месяцев. За это время гражданин должен открыть в банке именной счет для зачисления на него субсидии. Не позднее, чем за 2 недели до окончания срока действия свидетельства, нужно представить в Агентство по реализации жилищного займа и субсидий Москвы документы, необходимые для оформления приобретаемой жилплощади в собственность. Наконец, нужно перечислить на расчетный счет продавца оставшуюся (не покрываемую субсидией) часть стоимости жилья и направить заявление об этом в банк, который предоставлял субсидию. После этого жилплощадь оформляется в собственность гражданина. Субсидия считается использованной с момента госрегистрации договора купли-продажи и права собственности на объект недвижимости. Кстати говоря, граждане, которые приобрели жилплощадь с помощью субсидии, теряют право на участие в других схемах льготного финансирования (кредитования) строительства или приобретения жилья.
     Cубсидии (Порядок предоставления) - порядок предоставления  безвозмездной государственной помощи регулирует специальное постановление московского правительства №896 («О предоставлении жителям.х Москвы, нуждающимся в улучшении жилищных условий, субсидий на строительство или приобретение жилища» от 09.10.2001 г.), а ее размер зависит от определенных факторов. Например, насколько долго соискатель находился в очереди на улучшение жилищных условий и обладает ли он правом на первоочередное предоставление квартиры. Удобно и то, что получить субсидию можно на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья или дополнительных площадей в коммунальной квартире, где гражданин владеет хотя бы одной комнатой, на финансирование строительства индивидуального жилого дома и на покупку квартиры в строящемся доме высокой степени готовности (не менее 70%). Право на получение субсидии предоставляется всем членам семьи, которые стоят в очереди по улучшению жилищных условий. Учет граждан-очередников ведется управлениями муниципального жилья административных округов (АО). Окончательное решение о выделении каждой субсидии принимает префект соответствующего АО на основании рекомендаций окружной общественной жилищной комиссии, а также Департамента муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы (ДМЖ). После того как префект подписывает распоряжение о предоставлении субсидии, ДМЖ выдает гражданину свидетельство, подтверждающее, что выделенные из бюджета средства действительно будут перечислены продавцу или застройщику жилья (при покупке квартиры в новостройке), причем наличные деньги по этому документу получить нельзя. За время действия субсидии гражданин должен открыть в банке именной счет для зачисления на него денежных средств. Затем, не позднее, чем за две недели до окончания срока действия документа, нужно представить в АРЖЗС (Агентство по реализации жилищного займа и субсидий города Москвы) документы, необходимые для оформления приобретаемой жилплощади в собственность. Наконец, необходимо перечислить на расчетный счет продавца оставшуюся (не покрываемую субсидией) часть стоимости квартиры и направить заявление об этом в банк, который предоставлял субсидию. После этого жилая площадь оформляется в собственность гражданина. Если приобретается жилое помещение, стоимость которого меньше размера предоставленной субсидии, то остаток средств перечисляется в бюджет города. Субсидия считается использованной с момента госрегистрации договора купли-продажи и права собственности на объект недвижимости. При этом следует учесть, что граждане, которые приобрели жилплощадь с помощью субсидии, теряют право на участие во всех иных схемах льготного финансирования (кредитования) строительства или приобретения жилья.
        Cубсидии (Размер) - размер субсидии зависит от срока пребывания на учете, количества членов семьи, соцнормы общей площади (для семьи из дного человека - 33 кв. м, из двух человек -42 кв. м, трех и более — 18 кв. м на каждого) и составляет от 5% до 90% от стоимости будущего жилья. Порядок определения денежного размера субсидии регулирует постановление Мосгордумы №110 («О порядке определения размера безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам в г. Москве на строительство «ли приобретение жилища» от 18.10.2000 г.).
       Съезд - представляет собой процедуру продажи той жилплощади, которой располагают стороны, желающие съехаться с одновременным приобретением нового жилья.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

Т

Таунхаус (англ. townhouse) - комплекс малоэтажных домов, совмещенных друг с другом боковыми стенами. Каждый из таких домов имеет отдельный вход, иногда - гараж и небольшой палисадник.

Теплоснабжение домов Москвы - вопросы, связанные с теплоснабжением, вам помогут разрешить на «горячих линиях» «Мосгортепла» (тел. 176-08-56) и «Теплоремонтналадки» (тел. 369-76-06, 369-76-18 – по вопросам теплоснабжения и 369-13-10 – по расчетам с населением). Кроме того, жалобы на отопление принимает центральная оперативная диспетчерская «Мостеплоэнерго» (тел. 263-71-96) и Мосжилинспекция (тел. 681-77-80, 681-21-45 и 681-20-45). В случае крупных аварий в сети следует обращаться в диспетчерскую теплосетей «Мосэнерго» (тел. 957-23-59).

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. То есть товарищество собственников жилья - это способ управления кондоминиумом. Данный термин используется в России, однако в ряде стран (США, Финляндии, Украине и др.) существуют аналогичные организации.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

У

Управляющая компания - компания, которая по договору с собственниками недвижимости осуществляет эксплуатацию зданий. Основные функции: поддержание здания в рабочем состоянии и его ремонт, уборка помещений и прилегающей территории, организация охраны здания, заключение и контроль за исполнением договоров на предоставление коммунальных услуг, сбор коммунальных платежей..
 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

Ф

Форма собственности - имущественные отношения, регулируемые действующим законодательством. Основными формами собственности на недвижимость являются частная собственность (англ. freehold) и аренда (англ. leasehold).

Франшиза - это часть убытка, которая ложится на плечи самого страхователя. Различают условную и безусловную франшизу. Условная франшиза определяется при заключении договора между страховщиком и страхователем, а безусловная франшиза по "Правилам страхования" составляет 10% от суммы убытка, но менее эквивалента 100 долл. США и не более 1000 долл. Франшиза позволяет клиенту самому компенсировать мелкие убытки и тем самым снижает общие тарифы страховых компаний.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

Ц

Целевое назначение - приоритетное направление - как правило, это относится к использованию земли, - в котором будут вестись работы на данном участке. Обычно целевое назначение участка зависит от его принадлежности к той или иной категории земель.

Целевое назначение земельного участка - установленные законодательством порядок и условия использования земель для определенных целей (под индивидуальное жилищное строительство, под коммерческое использование, для ведения сельского хозяйства и т. п.). Целевое назначение обычно можно изменить с помощью специальной юридической процедуры.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

Ш

Шале (фр. chalet) - комфортабельный коттедж или мини-отель, выполненный в стиле швейцарского деревенского дома и обычно расположенный в горах. Термин «шале» часто используется в Швейцарии и граничащих с ней странах, а также в Канаде.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

Э

Элитное жилье (жилье премиум и класса, жилье люкс-класса) - условный термин, обозначающий категорию жилой недвижимости, владение которой подтверждает высокий социальный статус ее владельца.

Эскроу счет (англ. escrow) - в США и некоторых других странах специальный счет, который открывает компания-посредник (escrow company). В момент совершения купли-продажи недвижимости покупатель переводит на этот счет денежные средства, которые впоследствии перечисляются продавцу после соблюдения им всех договорных условий. В ряде европейских стран аналогом эскроу является нотариальный депозит, который открывается нотариусом.
.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

Ю                          

«Юридическая чистота недвижимости» - означает, что приобретаемая или приобретенная недвижимость не может быть истребована у будущего собственника любыми лицами ни по каким законным основаниям. То есть никаких противоправных действий ни в момент последней, ни в процессе предыдущих сделок с квартирой не проводили. Определить степень юридической чистоты возможно при полной, всесторонней проверке документации, относящейся к этой недвижимости.
Для того чтобы проверить юридическую чистоту, необходимо обратить внимание на ряд моментов.
1. Информация о регистрации (по месту жительства или пребывания) в данной квартире. Обязательно надо проверять информацию о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства или пребывания, причем как на данный момент, так и за срок, предшествующий сделке. Часто при сделках обнаруживают информацию о людях, выписанных в никуда или по фиктивным адресам. Для проверки этого необходимо увидеть так называемую архивную, или расширенную, выписку из домовой книги. Эта же информация может быть продублирована документацией в бухгалтерии ЖЭКа. Зарегистрированные по месту жительства или пребывания в квартире по настоящему законодательству даже в случае ее продажи сохраняют за собой право пользования этой жилплощадью до момента снятия с регистрационного учета и могут отстаивать свое право через суд. Так что, не проверив данную информацию, возможно, через некоторое время вы будете делить площадь с бывшим жильцом или очень долго платить за него коммунальные платежи.
2. Сделки, проводившиеся с квартирой. Если квартира не была недавно приватизирована или оформлена в собственность после окончания строительства (новостройка), а с ней проводились какие-либо сделки, то именно информацию об этих сделках необходимо проверить. Так, при покупке квартиры в Московской области проверяющих насторожило, что предыдущим документом на квартиру был договор дарения между посторонними людьми. Обычно жилье дарят друг другу близкие или дальние родственники (бабушка внучке, брат сестре и т. д.). После проверки конечное общее число переходов права собственности повергло в шок даже бывалых риелторов — 215 раз! Скорее всего, квартиру (а точнее, ее части) использовали для обналичивания сертификатов или других фиктивных операций. Сами понимаете, что проверить законность такого количества сделок совершенно невозможно, поэтому от покупки этого варианта было предложено отказаться. Информацию по этому пункту можно попытаться узнать в учреждениях юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, взяв расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) РФ.
3. Продавцы квартир. Необходимо получить информацию о собственниках. Иначе после сделки может выявиться, например, такой факт: человек не осознавал своих действий, так как у него часто бывает помутнение рассудка (что подтверждает справка). В случае сомнений в адекватности продавца желательно эту информацию проверить, взяв справки из психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Обязательно стоит проверить, состоит ли продавец в зарегистрированном браке на момент сделки, так как имущество, нажитое в браке, является общим для мужа и жены (Семейный кодекс РФ) и, продавая квартиру без согласия супруга, человек рискует через некоторое время судиться с обиженной «половиной». Скорее всего, жилье вернется к бывшему собственнику.
Если квартиру продает доверенное лицо, необходимо тщательно проверить подлинность доверенности, а также не отозвана ли она. В уточнении нуждаются и полномочия, переданные по доверенности (возможно, собственник уполномочил только подписать договор купли-продажи и деньги за проданную недвижимость будет получать сам). Обратите внимание на состояние человека, выдавшего доверенность (жив ли и в нормальном ли рассудке — может, собственника уже нет или доверенность оформлена специально, чтобы скрыть плохое психическое или физическое состояние продавца). Обязательно надо проверить документы, удостоверяющие личность, на отсутствие вклеек, помарок, подчисток, также срок их действия. Не забудьте, что паспорт действителен до достижения определенного возраста, после этого его нужно обменивать.
4. Документы на недвижимость. Правоустанавливающие бумаги также могут быть поддельными. Необходимо обратить внимание на документы-основания для возникновения права собственности. Помимо простых вариантов договора: купли-продажи, мены, дарения — есть и более экзотические (а значит, сложные) — договор ренты, свидетельство о праве на наследство (по закону или завещанию), судебное решение. Все это нужно в законном порядке зарегистрировать в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Документы не должны содержать подчисток, а все исправления официально закрепляют подписью и печатью нотариуса или подписями сторон (если договор составляли в простой письменной форме).
Документы-основания иногда содержат определенные условия, выполнение которых для сторон обязательно. При их невыполнении сделка может быть расторгнута. На это тоже следует обратить внимание и требовать подтверждения выполнения обязательств. Соответственно, все цифры и надписи на документах-основаниях и свидетельствах о государственной регистрации права должны совпадать.
Помимо рассмотренных пунктов, которые проверить сложно (особенно непрофессиональному участнику рынка), но реально, есть некоторые моменты, проверка которых затруднительна, а чаще невозможна.
1. Полномочия нотариуса на момент удостоверения документов. Нотариус может быть лишен полномочий на совершение определенных действий (реальный случай, когда такой нотариус удостоверил документы, имел место в одном из регионов России). Подобные доверенности будут недействительными.
2. Наличие зарегистрированного брака у продавца на момент приобретения недвижимости. Если квартиру лет восемь назад приобрели в браке, а продают сейчас, после давнего развода, продавец может сознательно или несознательно скрыть эту информацию. Особенно при условии получения нового паспорта, в котором отметка о браке стоять уже не будет. Оскорбленный супруг может потребовать свою долю, а отдавать ее придется из проданной уже квартиры.
3. Продажа по старому паспорту (якобы утерянному) при имеющемся новом. Продавец, опять же несознательно, но чаще сознательно, способен получить новый паспорт, а продавать квартиру по старому. Так как действительным является новый документ, то сделка может быть признана недействительной и у покупателя опять возникнут проблемы.
4. Очень трудно отследить наличие внебрачных детей, могущих претендовать на обязательную долю в наследстве, или лиц, могущих иметь обязательную долю в наследстве. При покупке квартиры с такими (свидетельство о праве на наследство) правоустанавливающими документами обиженному наследнику наверняка удастся отсудить свою долю в наследстве, соответственно, все будет возвращено назад.
5. Продажа братом-близнецом квартиры, не принадлежащей ему, по паспорту настоящего собственника — другого близнеца (очень редкий случай, но все же определенная вероятность его существует). Если их не различали родственники, то покупателю сделать это будет еще труднее.

 

А   Б   В   Г   Д   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О  П   Р   С   Т  У  Ф   Ц  Ш  Э  Ю

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка


  © Прайм риэлти, 2003. Все права защищены.              Электронная почта "Прайм риэлти"          Номера телефонов/факса  "Прайм риэлти" 250-58-50 и другие              

Rambler's Top100

Новости о недвижимости, рейтинги, подборка публикаций из российских СМИ. Самые свежие новости дня на нашем сайте