Ипотека

Ипотека дает возможность жить в своей квартире, заплатив за нее лишь часть стоимости. Имея 20-30 % от стоимости нужной вам квартиры свободных средств, вполне реально решить квартирный вопрос. Сумма кредита может быть до 90 % стоимости квартиры. Срок кредитования от 6 месяцев до 20 лет, процентная ставка от 10,5 % годовых в рублях и зависит от конкретных характеристик заемщика и квартиры.

Залогом может служить любая ликвидная квартира, купленная как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, которая оформляется в собственность заемщика и передается в залог банку. Заемщиком может стать любой гражданин вне зависимости от гражданства и места регистрации, обладающий подтверждением стабильного источника дохода (хотя некоторые программы учитывают и банковские депозиты, ценные бумаги, страховые выплаты, а также альтернативные способы выдачи зарплаты).

Последовательность действий заемщика (по шагам)
1. Почему необходимо обратиться вначале к риэлтору?	Специалист, выслушав ваши пожелания по квартире, сразу определит ее рыночную стоимость. Сопоставив величину имеющихся у вас средств и ваших доходов, скажет, какие у вас шансы получить кредит. Затем, учитывая специфику ваших доходов (некоторые банки работают с «серыми» доходами) и ваши требования к квартире (не все банки работают с новостройками и с так называемыми альтернативами), подберет наиболее подходящий для вас вариант ипотечной программы. Кстати, во многих агентствах, которые специализируются на ипотечных сделках, такие консультации бесплатны.
2. Подача документов в банк	Если клиента сопровождает риэлторская фирма, с которой у банка подписано соглашение, процедура андеррайтинга (т.е. проверка платежеспособности будущего заемщика) проходит быстрее и обычно не превышает двух недель.
3. Ищем квартиру	На сегодняшний день в Москве спрос по-прежнему превышает предложение, поэтому найти подходящую квартиру не так просто. Следует также учитывать ограниченный срок действия решения кредитного комитета (обычно два-три месяца), в течение которого должна быть куплена квартира и оформлен залог.
4. Оценка	Банк должен быть уверен в рыночной стоимости квартиры, которая будет находиться у него в залоге несколько лет. Поэтому квартиру нужно оценить у профессионального оценщика. Сертификат об оценке передается в банк. Стоимость услуг оценщика примерно составляет200$.
5. Решение кредитного комитета	Квартира найдена, документы собраны и направлены на проверку банка. Служба безопасности банка вместе с юридическим отделом изучает документы на выбранную вами квартиру. Если их все устраивает, далее следует процедура оформления кредита.
6. Кредитный договор	Перед сделкой вы подписываете с банком кредитный договор, в соответствии с которым банк готовит для вас необходимую сумму денег.
7. Деньги	Вы вносите первоначальный взнос (обычно в размере 20-30% от стоимости квартиры, затем в зависимости от правил конкретного банка деньги поступают продавцу (либо наличными через депозитарную ячейку, либо перечисляются на счет продавца).
8. Залог и нотариальное оформление	При покупке квартиры с помощью ипотеки необходимо обязательное нотариальное удостоверение сделки. Если банк согласен, чтобы залог был оформлен после приобретения квартиры покупателем (заемщиком), то договор купли-продажи может быть оформлен в безнотариальной форме, а залог - в нотариальной.
9. Государственная регистрация	Сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Переход права собственности происходит в момент государственной регистрации.
10. Страхование	Этот шаг неизбежен при сделках по ипотеке. Что именно необходимо страховать, зависит от конкретного банка. Ниже приводится список обязательного страхования. - Страхуется случай потери заемщиком права собственника. - Страхуется ущерб, причиненный заложенному имуществу как самим заемщиком, так и третьими лицами. Например, соседи залили квартиру заемщика либо она пострадала по какой-то иной причине. - Страхуются жизнь, здоровье, трудоспособность заемщика.

Специалисты помогут найти жилье для покупки в кредит

Получив одобрение кредитного комитета банка, счастливый заемщик с энтузиазмом, не теряя драгоценного времени, начинает поиск вожделенной квартиры. Всего три месяца ему отведено банком на это. Достаточно? Не всегда. Существуют довольно жесткие требования, которым приобретаемая квартира должна соответствовать.
Срок, отведенный банками для поиска подходящей квартиры, вроде бы не маленький, но не всегда удается уложиться в него тем заемщикам, кто ищет жилье самостоятельно. Это обусловлено тем, что квартира должна соответствовать всем требованиям банка, предъявляемым к кредитуемой недвижимости, а также ее стоимость должна быть в пределах одобренной суммы кредита и к тому же удовлетворять ваши потребности как заемщика и покупателя.
Первое ограничение, которое ждет вас при выборе квартиры, - это срок, в течение которого приобретаемая квартира находится в собственности продавца. Дело в том, что по требованию банков в договоре купли-продажи должна быть указана полная стоимость квартиры. Однако реальность такова, что подавляющее большинство продавцов владеют недвижимостью меньше трех лет, а потому обязаны заплатить подоходный налог в размере 13% сверх 1000000 рублей, если стоимость квартиры выше этой суммы. Поскольку московские квартиры продолжаютя пользоваться спросом на рынке недвижимости, собственники предпочтут не вступать в сделку с ипотечным покупателем, а продать квартиру покупателю, приобретающему без ипотечного кредита, и указать интересующую их сумму в договоре.
Существуют определенные ограничения в выборе самой жилплощади и дома, в котором она находится. Так, скорее всего, не будет одобрена банком квартира в хрущевке, брежневской девятиэтажке, а также квартира гостиничного типа, например, с общей кухней или санузлом. Такие объекты считаются неликвидными и год от года будут терять в цене. Соответственно, если заемщик не сможет выплачивать кредит, реализовать такую недвижимость по рыночной цене будет довольно сложно. Практически ни один банк не будет кредитовать также покупку комнаты в коммунальной квартире. Кроме того, московские банки ограничивают желающих купить квартиру в Подмосковье 50-километровой зоной от МКАД.
Одни банки исключают вышеперечисленные квартиры из списка кредитуемых, зато остальные вопросы их не интересуют. Другие - проверяют квартиры на соответствие дополнительным требованиям: обязательное централизованное отопление, горячее и холодное водоснабжение в ванной и кухне, отличное состояние крыши (если квартира находится на последнем этаже), подвалов (если кредитуемая квартира на первом этаже) и т.п.
Кроме того, здания, в которых располагаются приобретаемые квартиры, не должны находиться в аварийном состоянии, иметь деревянные перекрытия, значиться в плане на капитальный ремонт, реконструкцию с отселением жильцов или снос.
Еще часть квартир отсекается, не соответствуя критериям юридической чистоты, на стадии проверки документов. Например, выясняются сомнительные подробности предыдущих сделок, нарушение прав детей или недееспособных граждан и т.п.
Учитывая все вышеперечисленное, ипотечный заемщик находится не в самой выгодной ситуации, если собирается действовать в одиночку.

Компания "Прайм риэлти" поможет оперативно найти квартиру, которая бы соответствовала и требованиям банка, и вашим требованиям. Кредитный консультант компании подберет оптимальный вариант ипотечного кредита, а риэлтор обеспечит оперативность и правильность выбора квартиры.

ДОКУМЕНТЫ В ИПОТЕЧНЫХ СДЕЛКАХ

Приобретение квартиры с помощью ипотечного кредита на вторичном рынке жилья
Стандартный пакет документов на вторичном рынке включает в себя:
• документ, подтверждающий собственность продавца на продаваемую им недвижимость (договор купли-продажи, свидетельство о собственности или иной правоустанавливающий документ);
• справку БТИ о стоимости квартиры, экспликацию и поэтажный план;
• копию финансового лицевого счета;
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• копию паспорта продавца(ов)— все страницы;
• справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на наследство или дарение (если покупаемая вами квартира перешла к продавцу по наследству или была ему подарена);
• копии свидетельств о браке или разводе и продавца, и покупателя (если есть основания);
• согласие супруга (если квартиру купили в период брака);
• разрешение органов опеки и попечительства по поводу выселения из приобретаемой квартиры несовершеннолетних детей и других недееспособных или ограниченно дееспособных лиц.
Помимо традиционного пакета документов банк вправе запросить информацию, не фигурирующую в обычных сделках.
В частности, это может быть:
• расширенная (архивная) выписка из домовой книги за последние 10 лет;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) о существующих там записях в отношении изучаемого объекта;
• справки из органов опеки и попечительства о том, что никто из продавцов квартиры не находится под опекунством;
• справки из психоневрологического диспансера (не состоит ли продавец или его домочадцы на учете в названном учреждении).
При определенных обстоятельствах (или особенностях сделки) могут потребовать и иные документы. Например, пенсионер, продавая вам квартиру, должен предъявить доказательства того, что у него есть и другое жилье.
Перед тем, как предоставить собранные документы банку, убедитесь, не содержат ли предоставленные вам документы информацию:
• о нарушении прав детей при приватизации или при последующих сделках с квартирой (например, не выписывали ли ребенка из квартиры перед самой ее приватизацией);
• о каких‑либо сделках с квартирой между близкими родственниками;
• о дарении комнат в коммуналке лицам, не состоящим в близком родстве с дарителем;
• о так называемом срочном выкупе квартиры (свидетельством чего служит, например, совершение двух и более сделок с ней в пределах одного календарного года);
• о продаже или дарении квартиры по доверенности от собственника.
Следует также убедиться, что во всех ранее производившихся сделках с квартирой, предусматривавших осуществление расчетов после регистрации сделки, данные расчеты действительно проведены. Банк обязательно потребует соответствующее подтверждение.
Приобретение квартиры в новостройке с помощью ипотечного кредита
В таком случае возможны различные варианты ипотечного кредитования:
• банк предоставляет инвестиционные кредиты только тем заемщикам, которые готовы покупать жилье, строящееся полностью или частично на средства самого банка;
• в банке существует перечень наиболее солидных или близких банку застройщиков, чьи дома (и, соответственно, квартиры) он готов кредитовать, что называется, не глядя;
• заемщикам предлагают перечень не только застройщиков, но и конкретных объектов, ими возводимых;
• наконец, банк готов брать на проверку любые новостройки, предложенные заемщиком.
Первые три позиции достаточно ясны с точки зрения сбора документов, а последняя гораздо сложнее в техническом отношении. Убедить банк в том, что выбранная вами новостройка достойна кредитования, весьма непросто, так как вместо вполне конкретных и осмысленных рисков вторичного рынка у банка, кредитующего новостройки, появляются новые и гораздо более разнообразные.
Во‑первых — это риск замораживания строительства. Для того чтобы его исключить (или хотя бы минимизировать), банку потребуется изучить источники финансирования объекта, графики строительных работ, историю застройщика, динамику продаж и т. д.
Во‑вторых, риск неоформления уже построенного объекта в собственность покупателя и в залог банка. Здесь необходима кропотливая работа с документами.
Перечень документов. В общем приближении данный список выглядит следующим образом.
Документы о земле:
• договор аренды или купли-продажи земельного участка;
• свидетельство о государственной регистрации права аренды или собственности на него;
• декларация о землепользовании;
• кадастровый план участка.
Документы об объекте:
• распоряжения органов власти, постановления правительства, касающиеся строительства объекта;
• инвестиционный договор (контракт) со всеми приложениями и дополнениями, включая протоколы распределения площадей между участниками инвестиционного проекта, а также все последующие договоры, имеющие отношение к приобретаемому объекту недвижимости (договоры уступки прав требования и т. п.);
• разрешение на производство строительно-монтажных работ;
• договор строительного подряда;
• заключение органов государственной экспертизы по проекту.
Документы о продавце квартир в новом доме:
• действующие редакции учредительных документов;
• свидетельство о регистрации юридического лица;
• все свидетельства об изменениях и дополнениях в уставных и учредительных документах с момента основания юридического лица;
• свидетельство о внесении юридического лица в Единый государственный реестр юридических лиц;
• свидетельство о постановке на налоговый учет;
• решение общего собрания учредителей о назначении директора;
• доверенность налицо, подписывающее договор инвестирования или уступки прав с заемщиком и банком (если оно действует по доверенности).
Ипотечная сделка - это непростой, многоступенчатый процесс, полный нюансов. Компания "Прайм риэлти" помогает осуществить его быстро и без проблем. В рамках комплексной услуги "Ипотечный брокер" кредитный консультант подберет оптимальный вариант кредита, а риэлтор найдет такой вариант квартиры, которая будет соответствовать и вашим пожеланиям, и требованиям банка.

Налоговые льготы

    Налоговый кодекс РФ. Статья 220. Имущественные налоговые вычеты
   1. При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 2 статьи 210 настоящего Кодекса налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:
1) в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет , но не превышающих в целом 1 000 000 рублей (Поправкой в статью 220 Налогового кодекса снижен с пяти до трех лет срок, в течение которого граждане обязаны платить налог с дохода от продажи принадлежащего им жилья. Известно, что полученные за квартиру деньги закон расценивает в качестве дохода, с которого государству положено «отстегнуть» 13%. Как с зарплаты. Правда, есть два существенных уточнения. Налог выплачивается с суммы превышения над 1 млн. рублей. А если от приобретения до продажи подождать 5 лет, то ничего вообще платить не надо. Теперь этот срок великодушно снижен до трех лет. См. также налогообложение и налоговые вычеты в недвижимости) Также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, доли (ее части) в уставном капитале организации, которые находились в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих 125 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также при продаже иного имущества, доли (ее части) в уставном капитале организации, которые находились в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества, доли (ее части) в уставном капитале организации. Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.
      Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы по операциям с ценными бумагами и операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, базисным активом по которым являются ценные бумаги, установлены статьей 214.1 настоящего Кодекса.
     При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
      Положения настоящего подпункта не распространяются на доходы, получаемые индивидуальными предпринимателями от продажи имущества в связи с осуществлением ими предпринимательской деятельности;
       2) в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
     Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
    Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании письменного заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право собственности на приобретенный (построенный) жилой дом или квартиру, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
    При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с настоящим подпунктом, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).
    Имущественный налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется в случаях, когда оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома или квартиры для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, а также в случаях, когда сделка купли-продажи жилого дома или квартиры совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с пунктом 2 статьи 20 настоящего Кодекса.
   Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
     2. Имущественные налоговые вычеты (за исключением имущественных налоговых вычетов по операциям с ценными бумагами) предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. Имущественный налоговый вычет при определении налоговой базы по операциям с ценными бумагами предоставляется в порядке, установленном статьей 214.1 настоящего Кодекса.

Рынок жилищного кредитования. Анализ. Тенденции

Новости о недвижимости, рейтинги, подборка публикаций из российских СМИ. Самые свежие новости дня на нашем сайте