Rambler's Top100  ОБЗОР РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

 

ОБЗОР РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ. ЗНАКОВЫЙ ГОД («Недвижимость & Цены»  февраль 2007 г.)
Для рынка коммерческой недвижимости России и особенно столичного региона 2006 год стал знаковым. Практически к каждому его процессу, явлению или тенденции можно смело добавить «беспрецедентный», «небывалый», «рекордный». Ушедший год отметился высочайшей активностью инвесторов и девелоперов, растущими в геометрической прогрессии объемами строительства и масштабами проектов и, главное, набирающей силу количественной и качественной конкуренцией. Все это, по единодушному мнению экспертов, получит дальнейшее развитие.
Реки инвестиций
Прошлый год отмечен небывалым ростом числа и объема инвестиционных сделок, причем впервые за всю новейшую историю отечественного рынка недвижимости появилась тенденция к превалированию иностранного капитала над российским. Заморских инвесторов привлекает высокая доходность проектов. По оценке Colliers International, текущая ставка капитализации для офисного сегмента составляет 9–9,5 %, торгового — 10–10,5 %, складского — 11–12 %. Вместе с увеличением прозрачности рынка растет и уверенность насчет успешной реализации проектов, появляются все новые западные игроки, а иностранные банки охотнее предоставляют проектное финансирование. В числе интересных тенденций эксперты компании отмечают и приобретение зарубежными стратегическими и финансовыми инвесторами долей в российских девелоперских компаниях. Интерес к коммерческой недвижимости также подстегивает некоторое снижение доходности фондового рынка и замедление роста цен на жилье.
Максимальная прибыль, как это часто бывает, досталась самым рисковым. Уже в 2007 году эксперты прогнозируют снижение ставок капитализации на 1–1,5 % вследствие прихода новых агрессивных игроков, полагают в Colliers Interbational. По мнению Ильи Шершнева, директора по развитию Swiss Realty Group Moscow, крупнейший из рынков недвижимости страны — московский — уже подошел к своему пику, а уровень доходности инвестиций практически сравнялся с аналогичными показателями в странах Восточной Европы. «Поэтому те, кто строит финансовые планы исходя из текущих цен предложения, совершают серьезную ошибку. В среднесрочной перспективе снижение ликвидности не коснется только наиболее качественных объектов», — предупреждает И. Шершнев.
Инвесторы, впрочем, придерживаются другого мнения. Высокий неудовлетворенный спрос гарантирует получение если и не сверхприбылей, то как минимум хорошего дохода. При сохранении текущего баланса (точнее, дисбаланса) между спросом и предложением качественные офисные объекты окупятся в среднем за четыре-пять лет, а складские — еще быстрее, в то время как наступление хотя бы относительного насыщения на рынке ожидается не ранее 2009–2010 года. Неудивительно, что многие застройщики диверсифицируют бизнес, реализуя проекты в сегменте как жилой, так и коммерческой недвижимости. Особенно велико число новых непрофильных игроков в складском секторе.
Неделовой центр
Децентрализация рынка коммерческой недвижимости стала одной из его главных тенденций в 2006 году. Как рассказали в Becar Commercial Property Moscow, почти половина потенциальных арендаторов хочет снять офис между Садовым и Третьим транспортным кольцом, а престижным центром города заинтересовались лишь 12 % клиентов компании. Причина — ограниченный выбор объектов, высокие цены и плохая транспортная доступность. Аналитики консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) отметили, что на протяжении всего года более высокие темпы роста цен наблюдались именно в отношении объектов, расположенных за пределами ЦАО. Ирина Кирсанова, руководитель департамента маркетинга и консалтинга компании ASTERA ONCOUR Moscow, придерживается несколько иной точки зрения: «Несмотря на транспортные проблемы, арендаторы и покупатели чаще всего интересуются объектами, расположенными именно в центре, в крайнем случае в пределах ТТК. А вот наименьший спрос зафиксирован на офисные помещения, расположенные в ЮАО и ВАО».
К сожалению, желания не всегда совпадают с возможностями, и девелоперы, а вслед за ними и арендаторы идут за Садовое кольцо и ТТК не от хорошей жизни. Слова «офис в ЦАО» по-прежнему звучат гордо, однако построить его там сложно, арендовать чрезвычайно дорого. Прибавьте к этому проблемы с транспортной доступностью и парковкой, трудности с энергоснабжением, намерения городских властей оставить превращение центра столицы из жилого в коммерческий и множество других факторов. Поэтому в офисном сегменте акцент смещается в первую очередь в район ТТК, где формируются новые деловые зоны и появляются высококлассные бизнес-центры и многофункциональные комплексы. Свою лепту вносит и реконструкция промзон как способ поиска участков под застройку. Для возведения жилья они, как правило, малопригодны, а вот для объектов коммерческой недвижимости — в самый раз.
Торговые центры также появляются в основном в спальных районах города и у МКАД, где земли больше, а борьбу за посетителя выиграть легче, в том числе за счет масштаба проекта. Впрочем, по мнению Александры Кадченко, заместителя руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium, говорить о конкуренции между центром и окраинами пока рано хотя бы потому, что у расположенных в них торговых объектов разная целевая аудитория. Как правило, те, кто живет далеко от МКАД, за покупками в ту же «МЕГУ» поедут неохотно. Однако в «дальних» ТЦ зона развлечений обычно в разы больше, поэтому для семейного досуга и шопинга посетители скорее всего выберут именно их.
Тенденция к децентрализации будет усиливаться, в том числе вследствие строительства Четвертого транспортного кольца (ЧТК). «Транспортная доступность — один из важнейших критериев, определяющих цену коммерческой недвижимости, — рассуждает Денис Колокольников, генеральный директор компании RRG. — Соответственно, улучшение этого показателя повышает привлекательность объекта в глазах покупателей и арендаторов. Поэтому велика вероятность возникновения офисных и торговых зон рядом с этой магистралью». «Создание ЧТК улучшит транспортную инфраструктуру в периферийных районах города, что расширит зоны обслуживания как существующих, так и проектируемых торговых комплексов, — добавляет Максим Гасиев, региональный директор по торговой недвижимости Colliers International. — Поскольку эта магистраль частично проходит через промышленные зоны, она откроет доступ к новым территориям под застройку. В целом развитие ситуации будет похоже на то, что происходит с ТТК, появление которое дало мощный стимул для развития прилегающих к нему территорий».
Строительство ЧТК оказывает влияние и на формирование складского сегмента. «В 2006 году основное складское строительство велось на расстоянии до 40 км от МКАД, причем наибольшее число объектов было сосредоточено в юго-восточном направлении: именно там теперь начато строительство Четвертого транспортного кольца», — говорит Светлана Ярова, руководитель направления складской недвижимости ASTERA GROUP Moscow. По ее словам, при выборе складского помещения все меньшее значение придается его удаленности от Москвы, а на первое место выходят удобство подъезда, качество и загруженность трассы.
«Арендаторов больше интересуют такие вопросы: сколько времени потребуется на дорогу, какой вид транспорта может стать резервным и тому подобное, — добавляет она. — Например, популярность северо-восточного и южного направлений объясняется развитой транспортной инфраструктурой, близостью международных аэропортов Шереметьево и Домодедово, а во втором случае еще и трассы Москва — Дон, связывающей столичный регион с югом России».
Защита титула
В ноябре столичный рынок офисов получил возможность установить новые стандарты качества. В классификации, предложенной «большой четверкой» брокерских компаний (Colliers International, Cushman&Wakefield Stiles&Ryabokobylko, Jones Lang Lasalle и CB Richard Ellis Noble Gibbons), требования к объектам категории А стали гораздо жестче, что по замыслу разработчиков должно свести к минимуму возможность завышения «статуса» офисного здания. Кроме того, вместо класса В введены категории В+ и В–, а среди критериев оценки объектов выделены обязательные и факультативные.
«Новая классификация дает всем игрокам более полное и точное представление о меняющихся стандартах и растущих требованиях арендаторов на развивающемся российском рынке, — полагает Антон Коротаев, ведущий аналитик компании RRG. — Хотя, разумеется, любая классификация имеет определенную степень условности и допущений. Особенно на таком рынке, как коммерческая недвижимость, где объем предложения невелик и найти два одинаковых объекта просто невозможно». В результате классом ниже должна стать довольно значительная часть офисных площадей, в частности реконструированные бизнес-центры и некоторые здания, построенные два-три года назад.
Несмотря на то что данная классификация (равно как все прочие) не является обязательной или общепринятой, ее возникновение — прямое следствие процессов, происходящих на рынке коммерческой недвижимости, причем не только в офисном, но и в торговом и даже в складском сегменте. Суть их заключается в том, что потребность в количественном росте теперь дополняется необходимостью роста качественного. Набирающая силу сегментация рынка свидетельствует о том, что пусть не в ближайшем, но все‑таки вполне обозримом будущем доходность объекта станет напрямую зависеть от того, насколько тщательно продумана концепция, удачно выбрано место расположения, грамотно сформирован пул арендаторов, профессионально организовано управление и эксплуатация здания.
«Повышение требований потенциальных покупателей и арендаторов и, как следствие, инвесторов привело к тому, что увеличилось число проектов по реконструкции, реконцепции и перепозиционированию торговых площадей, — констатирует Д. Колокольников. — Некоторые девелоперы делают ставку на оригинальность формата, и, по нашим прогнозам, в следующем году эта тенденция будет только усиливаться. Лишь в отношении профессиональных ТЦ с хорошим месторасположением и невосполняемыми ресурсами вроде стрит-ретейла, несмотря на рост конкуренции в сегменте, «заказывать музыку» по‑прежнему будут продавцы». «Рост качественных показателей рынка будет способствовать постепенному перераспределению спроса в пользу объектов с лучшей концепцией и соответствующим образом корректировать ставки аренды и продажи», — добавляет Татьяна Звонецкая, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу компании GVA Sawyer.
Способности и потребности
По мнению многих экспертов, сценарий развития рынка коммерческой недвижимости в России во многом повторяет восточноевропейский, а если говорить конкретно о регионах — то московский. В первом приближении схема выглядит следующим образом: острый дефицит высококачественных объектов провоцирует строительный бум, но, несмотря на выход на рынок все большего количества квадратных метров, ставки аренды по‑прежнему держатся на высоком уровне, поскольку потребность в них слишком велика. Понадобится значительное количество площадей, чтобы наступил баланс спроса и предложения.
В 2006 году рынок офисной недвижимости Москвы продемонстрировал рекордные объемы как производства, так и потребления. Совокупная площадь новых и реконструированных высококлассных помещений составила, по данным компании Colliers International, около 975 тыс. кв. м (22 и 78 % соответственно), а в целом емкость этого сегмента по состоянию на конец 2006 года оценивается приблизительно в 5,3 млн кв. м. В текущем году к вводу в эксплуатацию заявлено более 15 зданий класса А и В, включая башни ММДЦ «Москва‑Сити» с арендуемой офисной площадью почти 200 тыс. кв. м.
Общий объем ушедших с рынка качественных объектов превышает 1,3 млн кв. м, из которых около 65 % — по сделкам аренды и предварительной аренды. Устойчивый спрос на фоне ограниченного предложения привел к неуклонному снижению доли вакантных площадей на протяжении всего года. В результате на сегодняшний день этот показатель равен 1,2 % в офисных зданиях класса А и 3,5 % в бизнес-центрах класса В. Это самые низкие цифры за последние шесть лет. Все перечисленное не преминуло отразиться на ценах. Так, по подсчетам Colliers International, за 2006 год ставки аренды офисов класса А и В выросли на 15–17 % и 8–12 % соответственно.
Структура спроса на протяжении всего года оставалась неизменной, отмечают специалисты компании Becar Commercial Property Moscow. Арендаторов интересуют в основном небольшие помещения площадью 100–400 кв. м. Наибольший интерес к высококачественным офисным площадям проявляют компании, работающие в сфере услуг, торговле, производстве, строительстве. В ASTERA ONCOUR Moscow подтверждают, что в 2006 году подавляющее большинство запросов по офисам относилось к аренде, причем лидерами спроса являлись объекты класса В. «Во многом это связано с ростом качественных характеристик в данной категории. Девелоперы же, напротив, предпочитают браться за строительство объектов класса А», — резюмирует И. Кирсанова.
Дефицит предложения наиболее заметен в складском сегменте, несмотря на очевидный интерес к нему со стороны российских и зарубежных инвесторов, включая институционных, небывалую активность девелоперов и увеличение числа и размаха проектов. Всего в ушедшем году было введено в эксплуатацию около 700 тыс. кв. м складов класса А, а на текущий заявлено вдвое больше. Потребность рынка в качественных площадях эксперты Colliers International оценивают также приблизительно в 1,5 млн кв. м, однако насыщения спроса ни в этом году, ни в ближайшие несколько лет не произойдет.
Во-первых, несмотря на рост профессионализма девелоперов, далеко не все анонсированные проекты будут реализованы в срок. Во-вторых, значительная часть складских помещений находит собственников или арендаторов задолго до того, как у них появятся хотя бы стены, и подавляющее большинство — до ввода объекта в эксплуатацию. Наряду с этим набирающая силу тенденция к заключению долгосрочных, на семь – десять лет, договоров аренды говорит о том, что на вторичный рынок эти объекты выйдут не скоро. Сегодня уровень вакантных площадей в складах класса А составляет, по данным Colliers International, рекордно низкие 0,5 %, а в классе В — 2,5–4 %. Наконец, больше будут не только строить, но и поглощать. Основными клиентами качественных складских комплексов являются российские и международные логистические операторы, FMCG-компании, крупные торговые сети, дистрибьюторы и производители товаров народного потребления, бытовой техники, автомобилей и т. п. С ростом оборотов розничного рынка в России их число будет только расти.
Отсутствие количественной и, следовательно, качественной конкуренции пагубно сказывается на ставках аренды — в том смысле, что они довольно высоки и тенденции к снижению пока не демонстрируют. Более того, в конце 2006 года наблюдалось некоторое их увеличение вследствие повышения себестоимости строительства. Структурированные по принципу triple net, для складских комплексов класса А и В в год они составили 115–140 долл./кв. м и 100–125 долл./кв. м соответственно. Стоимость эксплуатационных расходов за год выросла на 15–20 % и находилась в диапазоне 20–30 долл./кв. м в год для объектов класса А и 15–25 долл./кв. м в год для объектов класса В. В 2007 году специалисты прогнозируют сохранение цен на высоком уровне и даже их возможное увеличение на 5–10 %.
Торговый сектор в 2006 году стал лидером как по количеству сделок, так и по приросту объема предложения (аналитики Colliers International определяют его на уровне 30 %). Было открыто 11 профессиональных торговых комплексов общей площадью почти 900 тыс. кв. м, три из которых относятся к объектам регионального масштаба (ТЦ «Европейский», «МЕГА — Белая Дача», «Город»). В 2007 году ожидается увеличение нового строительства в два раза. Другими словами, сегмент торговых центров сделал очередной шаг на пути к насыщению. Именно здесь ярче всего обозначилась набирающая обороты конкурентная борьба. Некоторые участники рынка, например United Realty Group, оптимистично охарактеризовали сложившуюся ситуацию как «счастливое равновесие между спросом и предложением».
В целом за прошедший год общее количество экспонирующихся объектов увеличилось на 40 %, подсчитали в компании RRG. В стоимостном выражении объем рынка вырос еще существеннее — на 75 %. В абсолютном значении эти показатели выглядят следующим образом: с начала 2006 года к продаже предлагалось 3,42 тыс. объектов коммерческой недвижимости общей площадью около 7 млн кв. м на общую сумму 19,6 млрд долл. Кроме того, инвестиционных сделок было заключено более чем на 2 млрд долл. Средневзвешенная цена продажи квадратного метра повысилась на 73 % и по итогам года достигла 3,631 тыс. долл./кв. м. Внутри Садового кольца этот показатель равен 8,223 тыс. для торговых помещений и 5,228 тыс. для офисных, а за его пределами — 2,699 тыс. и 2,479 тыс. долл./кв. м соответственно. Что касается структуры предложения, то она практически не изменилась. Традиционно ведущее место занимают офисные площади (59 %), доля торговых составляет 31 %, а около 10 % приходится на производственно‑складские объекты и помещения свободного назначения.
Средние ставки аренды и цены продажи качественных офисных площадей в Москве
(долл./кв. м в год, без учета НДС, включая эксплуатационные расходы)

Класс
Конец 2006 года
2007 год
аренда
продажа
аренда
продажа
А
770–1200 
5000–7500 
790–1300 
5500–7500 
В+
550–800 
3500–5500 
570–740 
4000–6000 
В-
380–550 
1800–3000 
400–550 
1800–3000

Источник: Colliers Internatonal
ШЕЙКО Елена

 

Ñàìàÿ äîðîãàÿ îôèñíàÿ íåäâèæèìîñòü â Åâðîïå (ÐÁÊ. Ðåéòèíã àêòóàëåí íà 26.10.07)
Ñîãëàñíî äàííûì îò÷åòà "European Office Property Clock Q3 2007" êîìïàíèè Jones Lang LaSalle, àðåíäíûå ñòàâêè íà åâðîïåéñêîì ðûíêå îôèñíîé íåäâèæèìîñòè çà ïðîøåäøèé ãîä óâåëè÷èëèñü â ñðåäíåì íà 11,6%. Ëèäåðàìè ðîñòà ñòîèìîñòè àðåíäû çà äâåíàäöàòü ìåñÿöåâ ñòàëè Îñëî (66.7%), Âàðøàâà (33.3%) è Âåñò-Ýíä Ëîíäîíà (31.4%). Ïðè ýòîì ïî ñðàâíåíèþ ñî âòîðûì êâàðòàëîì 2007 ãîäà ñïðîñ íà îôèñíûå ïîìåùåíèÿ óâåëè÷èëàñü ëèøü íà 4.6%. Ñîîòâåòñòâåííî â III êâàðòàëå àðåíäíûå ñòàâêè âûðîñëè íå ñòîëü âïå÷àòëÿþùå: íàèáîëüøåå óâåëè÷åíèå áûëî çàôèêñèðîâàí â Óòðåõòå (+7%), Ïðàãå (+5%), Ëîíäîíå (+4,6%), Âàðøàâå (+3,7%) è Ôðàíêôóðòå (+2,9%).

Ñàìàÿ äîðîãàÿ îôèñíàÿ íåäâèæèìîñòü â Åâðîïå
¹ Ãîðîä Ñòîèìîñòü àðåíäû â ãîä, åâðî/êâ.ì. Ðîñò çà êâàðòàë,% Ðîñò çà ãîä, %
1 Ëîíäîí (Âåñò-Ýíä) 1 776 4.6 31.4
2 Ìîñêâà 1 051 0.0 25.0
3 Ëîíäîí (Ñèòè) 1 019 1.5 20.0
4 Ïàðèæ 825 0.0 13.0
5 Äóáëèí 646 0.0 9.1
6 Ñàíêò-Ïåòåðáóðã 610 3.0 n/a
7 Êèåâ 603 10.3 n/a
8 Îñëî 585 4.7 66.7
9 Ìèëàí 500 0.0 0.0
10 Ìàäðèä 468 2.6 21.9
11 Ñòîêãîëüì 457 2.4 10.5
12 Ýäèíáóðã 441 0.0 2.0
13 Ôðàíêôóðò 432 2.9 9.1
14 Ðèì 430 0.0 3.6
15 Ëþêñåìáóðã 420 0.0 0.0
16 Àôèíû 372 0.0 14.8
17 Ìþíõåí 354 1.7 3.5
18 Âàðøàâà 336 3.7 33.3
19 Àìñòåðäàì 330 0.0 1.6
20 Áàðñåëîíà 312 2.0 5.1
21 Õåëüñèíêè 304 0.8 6.8
22 Áðþññåëü 300 0.0 3.4
23 Ãàìáóðã 270 2.3 4.7
24 Äþññåëüäîðô 270 2.3 9.8
25 Áóõàðåñò 264 5.8 23.6
26 Áóäàïåøò 264 0.0 18.9
27 Êîïåíãàãåí 255 0.0 5.6
28 Ïðàãà 252 5.0 10.5
29 Âåíà 246 0.0 0.0
30 Ëèññàáîí 246 0.0 2.5
31 Áåðëèí 246 0.0 0.0
32 Ëèîí 240 0.0 14.3
  Åâðîïà   1.5 11.6

 ðàìêàõ îò÷åòà àíàëèòèêè Jones Lang LaSalle ðàññìîòðåëè 32 ðûíêà îôèñíîé íåäâèæèìîñòè êëàññà À. Îñíîâíûìè êðèòåðèÿìè îòáîðà ðàáî÷èõ ïîìåùåíèé ñòàëè ìåñòîïîëîæåíèå îáúåêòà (òîëüêî öåíòð ãîðîäà) è åãî ïëîùàäü (áîëåå 500 êâ. ì). Ñàìàÿ äîðîãàÿ îôèñíàÿ íåäâèæèìîñòü ñäàåòñÿ â ñòîëèöå Âåëèêîáðèòàíèè Ëîíäîíå - Âåñò-Ýíäå. Ñòîèìîñòü àðåíäû 1 êâ. ì. ñîñòàâëÿåò 1776 åâðî â ãîä. Íà âòîðîì ìåñòå - àðåíäíàÿ ñòàâêà â Ìîñêâå - 1051 êâ. ì. â ãîä. Äàëåå ñëåäóþò Ëîíäîí (Ñèòè) - 1019 åâðî, Ïàðèæ - 825 åâðî è Äóáëèí - 646 åâðî.
Íåñìîòðÿ íà íåñòàáèëüíîñòü ìèðîâûõ ôèíàíñîâûõ ðûíêîâ, åâðîïåéñêèé ðûíîê òðóäà ïîêàçûâàåò õîðîøèå ðåçóëüòàòû. Óðîâåíü áåçðàáîòèöû ïðîäîëæàåò ïàäàòü, à ïðèìåðîì äëÿ ïîäðàæàíèÿ ÿâëÿåòñÿ Ãåðìàíèÿ, ãäå äàííûé ïîêàçàòåëü ñîõðàíÿåòñÿ íà óðîâíå 8.8% ñ 1993 ãîäà. Ðàçâèòèå ýêîíîìèêè ñïîñîáñòâóåò äèíàìè÷íîìó ðàçâèòèþ êîììåð÷åñêîé íåäâèæèìîñòè. Òàê, íàèáîëüøèì ñïðîñîì ïîëüçóþòñÿ îôèñíûå ïëîùàäè â Ìîñêâå (ðîñò ñïðîñà íà 59% ïî ñðàâíåíèþ ñ ïðîøëûì ãîäîì), Ëèîíå (+46%), Ãàìáóðãå (+40%) è Áóäàïåøòå (+37%).  îòëè÷èå îò ïåðå÷èñëåííûõ, â Ïðàãå, Ìèëàíå è Àìñòåðäàìå èíòåðåñ ê îôèñíûì ïëîùàäÿì ïàäàåò: íà 44%, 25% è 24% ñîîòâåòñòâåííî çà ïðîøåäøèé ãîä.
Ñòîèò, òàêæå îòìåòèòü, ÷òî ðàñòóùåå ÷èñëî èíîñòðàííûõ êîìïàíèé æåëàþùèõ âûéòè íà ðîññèéñêèé ðûíîê ñòèìóëèðóåò èíòåðåñ ê îôèñíûì ïîìåùåíèÿì. Òàê, ñîãëàñíî äàííûì Jones Lang LaSalle, ïî èòîãàì ÿíâàðÿ-èþíÿ 2007 ã. îáúåì êóïëåííûõ è àðåíäîâàííûõ îôèñíûõ ïëîùàäåé â Ìîñêâå óâåëè÷èëñÿ íà 130% ïî ñðàâíåíèþ ñ àíàëîãè÷íûì ïåðèîäîì 2004 ã., à ê 2010 ã. äàííûé ïîêàçàòåëü âûðàñòåò íà 48% îòíîñèòåëüíî 2006 ã.

Èñòî÷íèê òàáëèö: Jones Lang LaSalle
 

Ñàìàÿ äîðîãàÿ îôèñíàÿ íåäâèæèìîñòü â ìèðå (ÐÁÊ 16.07.07)
Ãëîáàëüíûé ýêîíîìè÷åñêèé ðîñò ïîäîãðåâàåò ðûíêè îôèñíîé íåäâèæèìîñòè â êëþ÷åâûõ äåëîâûõ öåíòðàõ ìèðà. Îñíîâíûìè ôëàãìàíàìè ðîñòà ñòîèìîñòè îôèñíûõ ïîìåùåíèé îñòàþòñÿ Ãîíêîíã, Ëîíäîí, Íüþ-Éîðê è Òîêèî.
 ðîññèéñêîé ñòîëèöå ðûíîê îôèñíîé íåäâèæèìîñòè ðàçâèâàåòñÿ â ïîñëåäíèå ãîäû ñåìèìèëüíûìè øàãàìè. Òðóäíî ïîâåðèòü, ÷òî êàêèõ-òî 4-5 ëåò íàçàä 70% åâðîïåéñêèõ êîìïàíèé íå èìåëè ìàëîìàëüñêîãî ïðåäñòàâëåíèÿ î Ðîññèè. Ñåãîäíÿ ñèòóàöèÿ êàðäèíàëüíî èçìåíèëàñü: ìîñêîâñêèé îôèñíûé ðûíîê ïðåâðàòèëñÿ â ëàêîìûé êóñî÷åê, è äàæå çíàìåíèòûé áðèòàíñêèé àóêöèîííûé äîì «Ñîòáèñ» íå óñòîÿë, è â êîíöå ìàÿ ýòîãî ãîäà îòêðûë ñîáñòâåííûé îôèñ â Ìîñêâå.

Ðåéòèíã âåäóùèõ äåëîâûõ ðàéîíîâ ïî ñòîèìîñòè îôèñíîé íåäâèæèìîñòè â 2007 ãîäó
¹ â 2007ã. ¹ â 2006ã. Ñòðàíà Ìåñòîïîëîæåíèÿ Ïîëíàÿ ñòîèìîñòü àâòîìàòèçèðîâàííîãî ðàáî÷åãî ìåñòà â 2007ã. äîëë. Ïîëíàÿ ñòîèìîñòü àâòîìàòèçèðîâàííîãî ðàáî÷åãî ìåñòà â 2006ã. äîëë. Èçìåíåíèå, % Ïîëíàÿ ñòîèìîñòü àâòîìàòèçèðîâàííîãî ðàáî÷åãî ìåñòà â 2007ã. åâðî Ïîëíàÿ ñòîèìîñòü àâòîìàòèçèðîâàííîãî ðàáî÷åãî ìåñòà â 2006ã. åâðî Èçìåíåíèå, %
1 1 Âåëèêîáðèòàíèÿ Ëîíäîí (Âåñò-Ýíä) 23 260 17 940 29.70 17 470 14 930 17.00
2 2 Ãîíêîíã SAR Ãîíêîíã 19 730 15 440 27.80 14 820 12 860 15.20
3 3 Ôðàíöèÿ Ïàðèæ 17 770 15 210 16.80 13 350 12 670 5.40
4 4 Âåëèêîáðèòàíèÿ Ëîíäîí (Ñèòè) 17 690 14 030 26.10 13 290 11 680 13.80
5 7 ÑØÀ Íüþ-Éîðê (Ìèäòàóí) 16 400 12 620 30.00 12 320 10 500 17.30
6 9 Èðëàíäèÿ Äóáëèí 15 810 12 140 30.20 11 880 10 110 17.50
7 5 ÑØÀ Âàøèíãòîí 14 580 13 450 8.40 10 940 11 200 -2.30
8 10 ßïîíèÿ Òîêèî (Central 5 Wards) 13 470 11 870 13.50 10 130 9 900 2.30
9 6 Ãåðìàíèÿ Ôðàíêôóðò 13 410 13 170 1.80 10 080 10 960 -8.00
10 8 Øâåéöàðèÿ Æåíåâà 13 070 12 190 7.20 9 820 10 150 -3.30
11 13 Ãåðìàíèÿ Ìþíõåí 12 680 11 140 13.80 9 520 9 270 2.70
12 17 Þæíàÿ Êîðåÿ Ñåóë 12 470 9 870 26.30 9 380 8 240 13.80
13 12 Ëþêñåìáóðã Ëþêñåìáóðã 12 460 11 260 10.70 9 360 9 360 0.00
14 11 Øâåéöàðèÿ Öþðèõ 12 400 11 570 7.20 9 320 9 630 -3.20
15 30 Êàòàð Äîõà 12 370 8 250 49.90 9 280 6 870 35.10
16 41 ÑØÀ Íüþ-Éîðê (Äàóíòàóí) 12 310 7 560 62.80 9 250 6 290 47.10
17 18 ÑØÀ Íüþïîðò 11 820 9 860 19.90 8 870 8 210 8.00
18 27 Èíäèÿ Ìóìáàè 11 400 8 490 34.30 8 560 7 060 21.20
19 47 Êàíàäà Êàëãàðè 11 300 7 180 57.40 8 490 5 970 42.20
20 15 ÑØÀ Ïàëî Àëüòî 11 250 10 030 12.20 8 450 8 320 1.60
21 16 ÑØÀ Áîñòîí 10 900 9 930 9.80 8 190 8 250 -0.70
22 22 Íîðâåãèÿ Îñëî 10 680 8 880 20.30 8 020 7 390 8.50
23 14 Êàíàäà Òîðîíòî 10 340 11 020 -6.20 7 770 9 170 -15.30
24 25 Øâåöèÿ Ñòîêãîëüì 10 250 8 660 18.40 7 690 7 210 6.70
25 26 Ãåðìàíèÿ Äþññåëüäîðô 10 180 8 600 18.40 7 630 7 160 6.60
26 20 Âåëèêîáðèòàíèÿ Ýäèíáóðã 10 000 9 000 11.10 7 500 7 490 0.10
27 21 Âåëèêîáðèòàíèÿ Ìàí÷åñòåð 9 990 8 900 12.20 7 510 7 400 1.50
28 19 Ôèíëÿíäèÿ Õåëüñèíêè 9 980 9 010 10.80 7 500 7 500 0.00
29 31 ÑØÀ Ñàí-Äèåãî 9 900 8 230 20.30 7 430 6 840 8.60
30 32 Èòàëèÿ Ìèëàí 9 640 8 150 18.30 7 240 6 790 6.60
31 28 ÑØÀ Îêëåíä 9 400 8 360 12.40 7 060 6 950 1.60
32 29 Âåëèêîáðèòàíèÿ Áèðìèíãåì 9 250 8 320 11.20 6 940 6 920 0.30
33 34 Ãåðìàíèÿ Ãàìáóðã 9 140 7 970 14.70 6 860 6 620 3.60
34 23 Íèäåðëàíäû Àìñòåðäàì 9 090 8 840 2.80 6 830 7 350 -7.10
35 39 Âåëèêîáðèòàíèÿ Áðèñòîëü 9 020 7 710 17.00 6 770 6 420 5.50
36 24 ÑØÀ Ëàñ-Âåãàñ 9 000 8 680 3.70 6 760 7 220 -6.40
37 36 Ãåðìàíèÿ Áåðëèí 8 830 7 920 11.50 6 640 6 600 0.60
38 37 ßïîíèÿ Òîêèî (Outer Wards) 8 780 7 870 11.60 6 600 6 570 0.50
39 45 ÑØÀ Áîêà Ðàòîí 8 750 7 200 21.50 6 570 5 990 9.70
40 59 Àâñòðàëèÿ Áðèñáåí 8 730 6 170 41.50 6 550 5 130 27.70
41 35 Àâñòðàëèÿ Ñèäíåé 8 620 7 930 8.70 6 480 6 610 -2.00
42 51 Âåëèêîáðèòàíèÿ Ãëàçãî 8 570 7 020 22.10 6 440 5 840 10.30
43 40 ÑØÀ Ñàí-Ôðàíöèñêî 8 550 7 640 11.90 6 420 6 350 1.10
44 53 Èñïàíèÿ Ìàäðèä 8 530 6 950 22.70 6 390 5 800 10.20
45 38 ÑØÀ Ìàéàìè 8 500 7 750 9.70 6 380 6 450 -1.10
46 49 ÑØÀ Àòëàíòà 8 450 7 130 18.50 6 350 5 930 7.10
47 49 Èòàëèÿ Ðèì 8 350 7 130 17.10 6 260 5 950 5.20
48 44 Ðîññèÿ Ìîñêâà 8 300 7 450 11.40 6 230 6 200 0.50
49 43 Áåëüãèÿ Áðþññåëü 8 250 7 460 10.60 6 210 6 210 0.00
50 33 Êóâåéò Êóâåéò 8 220 8 140 1.00 6 170 6 780 -9.00
51 56 Èíäèÿ Íüþ-Äåëè 8 150 6 650 22.60 6 120 5 540 10.50
52 57 ÑØÀ Ëîñ-Àíäæåëåñ 7 980 6 510 22.60 5 990 5 410 10.70
53 52 ÑØÀ Ôèëàäåëüôèÿ 7 960 6 980 14.00 5 990 5 820 2.90
54 48 Ãðåöèÿ Àôèíû 7 910 7 140 10.80 5 940 5 940 0.00
55 96 Ñèíãàïóð Ñèíãàïóð 7 860 4 770 64.80 5 900 3 970 48.60
56 42 ÑØÀ ×èêàãî 7 790 7 480 4.10 5 850 6 200 -5.60
57 45 ÑØÀ Ìàêëèí 7 650 7 200 6.30 5 750 5 990 -4.00
58 61 Êèòàé (Ìàòåðèê) Øàíõàé (Ïóäîíã) 7 630 6 080 25.50 5 730 5 060 13.20
59 62 Èñïàíèÿ Áàðñåëîíà 7 610 6 040 26.00 5 710 5 030 13.50
60 66 ÑØÀ Îêðóã Îðèíäæ 7 430 5 830 27.40 5 580 4 860 14.80
61 68 ÑØÀ Òàëëàõàññè 7 380 5 810 27.00 5 540 4 840 14.50
62 69 Óêðàèíà Êèåâ 7 350 5 760 27.60 5 520 4 790 15.20
63 54 Êàíàäà Îòòàâà 7 160 6 840 4.70 5 380 5 700 -5.60
64 60 Àâñòðèÿ Âåíà 7 070 6 120 15.50 5 310 5 100 4.10
65 70 Îáúåäèíåííûå Àðàáñêèå Ýìèðàòû Äóáàéè 7 030 5 750 22.30 5 280 4 790 10.20
66 67 Äàíèÿ Êîïåíãàãåí 6 800 5 810 17.00 5 110 4 850 5.40
67 63 ÑØÀ Ñèëèêîíîâàÿ Äîëèíà (Ñàí-Õîñå) 6 750 6 030 11.90 5 070 5 010 1.20
68 58 Êèòàé (Ìàòåðèê) Øàíõàé 6 610 6 300 4.90 4 960 5 240 -5.30
69 55 ÑØÀ Íüþ-Äæåðñè 6 380 6 700 -4.80 4 790 5 580 -14.20
70 65 ÑØÀ Ìåìôèñ 6 250 5 880 6.30 4 690 4 890 -4.10
71 75 Àâñòðàëèÿ Ïåðò 6 170 5 440 13.40 4 630 4 530 2.20
72 78 Ôðàíöèÿ Ëèîí 6 110 5 310 15.10 4 590 4 420 3.80
73 99 Òàéâàíü Òàéáýé 6 090 4 600 32.40 4 580 3 840 19.30
73 83 Íîâàÿ Çåëàíäèÿ Îêëåíä 6 090 5 160 18.00 4 580 4 300 6.50
75 87 Êàíàäà Ìîíðåàëü 6 010 5 010 20.00 4 520 4 170 8.40
76 81 Ïîðòóãàëèÿ Ëèññàáîí 5 990 5 180 15.60 4 500 4 320 4.20
77 88 ÑØÀ Õüþñòîí 5 960 4 910 21.40 4 480 4 070 10.10
77 72 ÑØÀ Ìèííåàïîëèñ 5 960 5 630 5.90 4 480 4 680 -4.30
79 72 ÑØÀ Âèôåçäà 5 850 5 630 3.90 4 390 4 680 -6.20
80 71 Êèòàé (Ìàòåðèê) Ïåêèí 5 830 5 740 1.60 4 380 4 780 -8.40
81 76 Áðàçèëèÿ Ñàí-Ïàóëó 5 760 5 390 6.90 4 790 4 490 6.70
82 74 Íèäåðëàíäû Ãààãà 5 710 5 560 2.70 4 290 4 620 -7.10
83 93 Àâñòðàëèÿ Êàíáåððà 5 680 4 820 17.80 4 270 4 020 6.20
84 94 Ôðàíöèÿ Ìàðñåëü 5 670 4 790 18.40 4 250 4 000 6.30
85 94 ÑØÀ Ïîðòëåíä 5 650 4 790 18.00 4 250 3 990 6.50
85 84 ÑØÀ Ñèýòë 5 650 5 130 10.10 4 240 4 280 -0.90
87 108 ÑØÀ Äåíâåð 5 560 4 060 36.90 4 180 3 380 23.70
88 98 ÑØÀ Áàëòèìîð 5 550 4 730 17.30 4 170 3 940 5.80
88 89 ÑØÀ Îñòèí 5 550 4 900 13.30 4 160 4 080 2.00
90 64 ÑØÀ Êîëóìáóñ 5 470 6 000 -8.80 4 110 4 990 -17.60
91 107 ÑØÀ Òàìïà 5 450 4 130 32.00 4 090 3 440 18.90
92 92 ÑØÀ Ôèíèêñ 5 400 4 840 11.60 4 060 4 010 1.20
93 81 Íèäåðëàíäû Ðîòòåðäàì 5 330 5 180 2.90 4 000 4 310 -7.20
94 85 ÑØÀ Äàëëàñ 5 320 5 020 6.00 3 990 4 160 -4.10
95 97 Àâñòðàëèÿ Ìåëüáóðí 5 220 4 760 9.70 3 910 3 960 -1.30
96 80 Ñàóäîâñêàÿ Àðàâèÿ Ýð-Ðèÿä 5 200 5 200 0.00 3 900 4 330 -9.90
97 91 ÑØÀ Øàðëîòòà 5 110 4 870 4.90 3 830 4 040 -5.20
98 85 Áðàçèëèÿ Ðèî-äå-Æàíåéðî 5 020 5 020 0.00 4 180 4 180 0.00
99 79 ÑØÀ Îðëàíäî 4 960 5 270 -5.90 3 720 4 390 -15.30
100 100 Íîâàÿ Çåëàíäèÿ Âåëëèíãòîí 4 880 4 500 8.40 3 670 3 740 -1.90
101 77 ÑØÀ Äåòðîéò 4 870 5 340 -8.80 3 650 4 450 -18.00
102 90 ÑØÀ Ðîëè/Äàðåì 4 850 4 880 -0.60 3 640 4 060 -10.30
103 104 Àâñòðàëèÿ Àäåëàèäà 4 630 4 200 10.20 3 470 3 510 -1.10
103 100 ÑØÀ Ñàí-Àíòîíèî 4 630 4 500 2.90 3 470 3 750 -7.50
105 106 ÑØÀ Êëèâëåíä 4 500 4 160 8.20 3 370 3 470 -2.90
105 103 Òóðöèÿ Ñòàìáóë 4 500 4 230 6.40 3 380 3 520 -4.00
107 102 Ìåêñèêà Ìåõèêî 4 490 4 490 0.00 3 380 3 740 -9.60
108 109 ×åøñêàÿ Ðåñïóáëèêà Ïðàãà 4 400 3 980 10.60 3 310 3 310 0.00
109 111 Âüåòíàì Õîøèìèí 4 320 3 840 12.50 3 240 3 200 1.30
110 123 Ïîëüøà Âàðøàâà 4 310 2 880 49.70 3 240 2 400 35.00
111 113 Âåíãðèÿ Áóäàïåøò 4 220 3 720 13.40 3 170 3 100 2.30
112 112 Áåëüãèÿ Àíòâåðïåí 4 200 3 780 11.10 3 150 3 150 0.00
113 105 Áàõðåéí Áàõðåéí 4 180 4 180 0.00 3 140 3 480 -9.80
114 110 ÑØÀ Öèíöèííàòè 4 090 3 880 5.40 3 070 3 230 -5.00
115 113 Âüåòíàì Õàíîé 4 080 3 720 9.70 3 060 3 100 -1.30
116 116 Êèòàé (Ìàòåðèê) Ãóàí÷æîó 3 830 3 440 11.30 2 880 2 870 0.30
117 119 Èíäèÿ Áàíãàëîð 3 680 3 290 11.90 2 750 2 730 0.70
118 115 Íîâàÿ Çåëàíäèÿ Êðàéñò÷åð÷ 3 570 3 510 1.70 2 680 2 930 -8.50
119 121 Ðóìûíèÿ Áóõàðåñò 3 520 3 020 16.60 2 640 2 520 4.80
120 120 Êèòàé (Ìàòåðèê) Øåíçåí 3 360 3 050 10.20 2 530 2 540 -0.40
121 117 Ìåêñèêà Êàíêóí 3 320 3 320 0.00 2 490 2 760 -9.80
122 118 Ñàóäîâñêàÿ Àðàâèÿ Äæåäàõ 3 310 3 310 0.00 2 480 2 750 -9.80
123 127 Èíäèÿ ×åííàè 3 160 2 310 36.80 2 370 1 930 22.80
124 122 Þæíàÿ Àôðèêà Èîãàííåñáóðã 2 940 2 990 -1.70 2 200 2 480 -11.30
125 126 Ìàëàéçèÿ Êóàëà-Ëóìïóð 2 790 2 390 16.70 2 100 1 980 6.10
126 124 Ìåêñèêà Ìîíòåððåé 2 700 2 700 0.00 2 030 2 250 -9.80
127 128 Êèòàé (Ìàòåðèê) Òÿíüöçèíü 2 540 2 290 10.90 1 910 1 910 0.00
128 125 Ìåêñèêà Ãâàäàëàõàðà 2 440 2 440 0.00 1 830 2 030 -9.90
129 131 Òàèëàíä Áàíãêîê 2 400 1 680 42.90 1 810 1 400 29.30
130 129 Êèòàé (Ìàòåðèê) Äàëÿíü 2 290 2 140 7.00 1 710 1 780 -3.90
131 130 Èíäîíåçèÿ Äæàêàðòà 2 030 2 080 -2.40 1 530 1 730 -11.60
132 132 Ôèëèïïèíû Ìàíèëà (Ìàêàòè) 1 920 1 670 15.00 1 440 1 380 4.30
133 133 Èíäîíåçèÿ Ñóðàáàéÿ 1 530 1 320 15.90 1 140 1 100 3.60
134 134 Ôèëèïïèíû Ìàíèëà (Îðòèãàñ) 1 310 1 110 18.00 980 930 5.40

Ïî äàííûì êîìïàíèè Becar Commercial Property, â 2006 ãîäó êîëè÷åñòâî ñäàííûõ è ïðîäàííûõ ïëîùàäåé êëàññà À è  äîñòèãëî 1,3 ìëí. êâ. ìåòðîâ. Íåñìîòðÿ íà ãðîìàäíûå öèôðû, â Ìîñêâå ñîõðàíÿåòñÿ äåôèöèò êà÷åñòâåííûõ îôèñíûõ ïîìåùåíèé.
Âìåñòå ñ íåõâàòêîé îôèñíûõ ïîìåùåíèé ðàñòåò è åå äåíåæíûé ýêâèâàëåíò. Ñîãëàñíî åæåãîäíîìó îò÷åòó êîìïàíèè DTZ «Global Office Occupancy Costs Survey 2007», ñòîèìîñòü îäíîãî ðàáî÷åãî ìåñòà â Ìîñêâå ñîñòàâèò 8300 äîëë. â ãîä, ÷òî íà 11,4% áîëüøå, ÷åì â ïðîøëîì ãîäó, êîãäà öåíà çà îäíî ìåñòî áûëà 7450 äîëë. â ãîä.  ýòîì ãîäó Ìîñêâà çàíÿëà â òàáëèöå 48 ìåñòî, à ãîäîì ðàíåå áûëà íà 44.
Åæåãîäíî êîìïàíèÿ DTZ - âåäóùàÿ ìåæäóíàðîäíàÿ êîìïàíèÿ â îáëàñòè êîíñóëüòàöèé, ïðåäîñòàâëåíèÿ óñëóã â ñôåðå íåäâèæèìîñòè âî âñåì ìèðå – ïðîâîäèò èññëåäîâàíèå îôèñíîé íåäâèæèìîñòè â 134 äåëîâûõ ðàéîíàõ â 48 ñòðàíàõ. Ðåéòèíã îñíîâûâàåòñÿ íà ñòîèìîñòè ðàáî÷åãî ìåñòà, â ñîñòàâ êîòîðîé âêëþ÷àþò ðàñõîäû íà ýêñïëóàòàöèþ è îñíàùåíèå ïîìåùåíèé, ÷òîáû îòðàçèòü ôàêòè÷åñêóþ ñòîèìîñòü ðàçìåùåíèÿ êîìïàíèÿìè ïåðñîíàëà â îôèñàõ.
Ëèäåðîì ðåéòèíãà ñòàë öåíòðàëüíûé ðàéîí Ëîíäîíà - Âåñò-Ýíä. Ïî ïðîãíîçíûì äàííûì DTZ, ñòîèìîñòü îäíîãî ðàáî÷åãî ìåñòà â 2007 ãîäó ñîñòàâèò 23260 äîëë., ÷òî íà 29,7% áîëüøå, ÷åì â ïðîøëîì ãîäó. Ëîíäîí îñòàåòñÿ ñàìûì ïðèâëåêàòåëüíûì ìåñòîì äëÿ àðåíäàòîðîâ, îïåðåæàÿ Ïàðèæ è Íüþ-Éîðê.
Íà âòîðîì ìåñòå – Ãîíêîíã: ñòîèìîñòü îäíîãî ðàáî÷åãî ìåñòà â ýòîì ãîäó ñîñòàâèò 19873 äîëëàðîâ. Áëàãîäàðÿ áóðíîìó ýêîíîìè÷åñêîìó ðîñòó, ãîíêîíãñêèé ðûíîê îôèñíîé íåäâèæèìîñòè ñòàë ñàìûì äîðîãèì â Àçèàòñêî-Òèõîîêåàíñêîì ðåãèîíå. Íà òðåòüåì ìåñòå – Ïàðèæ: ñòîèìîñòü îäíîãî ðàáî÷åãî ìåñòà áóäåò ðàâíà 17700 äîëë.
Äàëåå ñëåäóþò ëîíäîíñêèé ðàéîí Ñèòè è Íüþ-Éîðê, ãäå â íà÷àëå èþëÿ áûëî ïðîäàíî îôèñíîå çäàíèå íà Ïàðê-àâåíþ çà 510 ìëí. äîëëàðîâ (17257 äîëëàðîâ çà 1 êâ. ì), ÷òî ñ÷èòàåòñÿ ñàìîé âûñîêîé öåíîé íà îôèñíîì ðûíêå ãîðîäà çà âñþ èñòîðèþ ÑØÀ. Íà øåñòîì è ñåäüìîì ìåñòå – Äóáëèí è Âàøèíãòîí, äàëåå èäóò Òîêèî, Ôðàíêôóðò è Æåíåâà.
Âåñòè áèçíåñ â 2007ã. â Ñèíãàïóðå, Êàëãàðè è Äîõà, ñîãëàñíî ðåéòèíãó, áóäåò äîðîæå íà 65%, 57% è 50% ñîîòâåòñòâåííî. Òàêæå îôèñíûå ïëîùàäè ïîäîðîæàþò â Áðèñáåíå (42%), Âàðøàâå (50%) è Áàíãêîêå (43%). À íàèáîëåå ïðèâëåêàòåëüíûìè öåíòðàìè äëÿ àðåíäàòîðà, ñ òî÷êè çðåíèÿ öåíû, ñòàíóò ñòîëèöû Èíäîíåçèè è Ôèëèïïèí, ãäå ñòîèìîñòü îäíîãî ðàáî÷åãî ìåñòà íå ïðåâûñèò 2 òûñ. äîëëàðîâ.
Âàëåðèÿ Âîëîõîâà
 

Главная страница

 На начальную страницу новостей о недвижимости

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100