Рынок жилищного кредитования. Новости.  Анализ. Тенденции

• Расторжение брака и ипотека (Из выпуска от 24-05-2010 рассылки «Новости рынка недвижимости от "Горячей Линии Недвижимости"»)

• Крах ипотечного кредитования в России   (Из выпуска от 25-05-2010 рассылки «Недвижимость - дорогие ошибки»)

• Госбанки пристроили ипотеку   (Из выпуска от 24-05-2010 рассылки «НБИК - все о кредитах, ипотеке и ипотечных брокерах в России»)

• Реструктуризация кредита. (Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ruа, 02 февраля 2010 г.)

• Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи (Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ruа,   26января 2009 г.)

Крах ипотечного кредитования в России   (Из выпуска от 25-05-2010 рассылки «Недвижимость - дорогие ошибки»)
Рынок ипотечного кредитования, в последние несколько месяцев перед кризисом показывавший уверенный рост, сегодня находится в лучшем случае на уровне 2003-04 гг.
Эксперты говорят о том, что восстанавливаться он начнет не раньше 2012-го года. С начала кризиса объемы кредитования сократились более чем в 10 раз, что позволяет делать выводы о том, что в экстремальных ситуациях участники данного рынка пока не готовы эффективно работать.
Ипотека для многих покупателей жилья была единственно возможным вариантом приобретения недвижимости. Сокращение объемов кредитования фактически сделало мечту об улучшении жилищных условий невыполнимой для большинства потенциальных заемщиков. Однако даже не это является самым тяжелым последствием «ипотечного кризиса».
Сокращение объемов жилищного строительства достигло того уровня, при котором количество вводимых в эксплуатацию квадратных метров стало самым низким с момента восстановления отрасли после кризиса 1998-го года. Безусловно, виной этому стало не только сворачивание ипотечных программ, однако именно недоступность кредитов на жилье сыграла в данной ситуации одну из главных ролей. Сегодня до 80% строящихся объектов жилой недвижимости заморожены, объемы строительных работ в целом по стране сократились на 20%. В результате, уходя на дно, ипотека тащит за собой не только потребительский спрос, но и строительную, а также ряд смежных с ней отраслей.
С самого начала кризиса политика банков в отношении предоставления ипотечных займов резко изменилась. Ужесточились требования к заемщикам — кредитные организации предпочитают перестраховаться, справедливо полагая, что число невозвратов ипотечных кредитов в будущем будет только увеличиваться. Другой мерой «подстраховки» стало увеличение процентной ставки — местами она достигает 40% годовых. Говорить о выгодах такого кредитования просто бессмысленно. Кроме того, банки, испытывающие острый дефицит оборотных средств, резко сократили объемы кредитования, просто закрыв большинство ипотечных программ. В результате этого получение кредита на покупку жилья стало фактически невозможным.
Впрочем, потенциальные заемщики со своей стороны также не стремятся брать кредиты. Многие покупатели просто не уверены в том, что они и в дальнейшем смогут выплачивать взносы по ипотечному кредиту — практически каждый в любой момент может лишиться работы, а значит, и финансовой стабильности. В таких условиях принимать обязательства сроком минимум на 10 лет очень опасно. Таким образом, и предложение и спрос на ипотечные программы с начала кризиса резко сократились.
Исправить ситуацию могло бы вмешательство властей. Более того, президент Дмитрий Медведев давал поручение разработать стратегию развития рынка ипотечного кредитования. Однако в рамках данного поручения назывались и вовсе нереальные в сегодняшней ситуации цифры: ставка по ипотечным кредитам в итоге должна составить либо 12-14% для всех заемщиков, либо 11-15% в зависимости от материального состояния покупателя квартиры. Разумеется, пока готового решения, которое позволило бы получить такой результат, не существует, а единственное, что сделало государство для рынка ипотечного кредитования за период кризиса — это введение мер, направленных на поддержку заемщиков, успевших взять ипотеку до осени 2008-го года.
Даже в случае, если подобная стратегия все-таки будет разработана, вероятность того, что банки забудут о своих рисках и начнут выдавать кредиты под низкий процент всем желающим, является крайне низкой. Вероятнее всего, вместо этого пойдет вторая волна сворачивания ипотечных программ. Единственным сценарием, при котором банки начнут восстанавливать ипотечное кредитование, является принятие государством адекватных ситуации мер, направленных не только на снижение ставок по кредитам, но и на поддержку кредитных организаций, а также на обеспечение социальной стабильности граждан. Только в этом случае можно будет говорить о состоятельности ипотеки в России — пока же этот инструмент не пригоден к использованию, а ситуация, сложившаяся в кризис, всего лишь является подтверждением этому. Госбанки пристроили ипотеку
 

Госбанки пристроили ипотеку   (Из выпуска от 24-05-2010 рассылки «НБИК - все о кредитах, ипотеке и ипотечных брокерах в России»)
В апреле была переломлена негативная динамика в ипотечном кредитовании — портфели государственных игроков впервые за год показали прирост, минимальные ставки по кредитам вернулись на уровень 10,5-12% годовых. Частные банки вынуждены держать ставки на три-четыре процентных пункта выше докризисных, что не позволяет им повторить успех госбанков.
Первым о преодолении затяжного сокращения ипотечного портфеля заявил банк ВТБ 24, второй после Сбербанка игрок на ипотечном рынке (с долей около 15%). По словам зампреда ВТБ 24 Анатолия Печатникова, по итогам апреля банку удалось нарастить портфель на 100 млн руб., до 168,6 млрд руб. "Апрель — первый месяц, когда прекратилось падение ипотечного портфеля, которое продолжалось последние 12 месяцев,— сообщил господин Печатников.— Мы считаем, что это будет устойчивая тенденция до конца года". Перелом негативной динамики подтвердили и в Сбербанке (занимает около 70% ипотечного рынка). "В апреле банку удалось достичь прироста портфеля жилищных кредитов на 4,7 млрд руб., до 522,5 млрд руб. (увеличение составило 0,97%)",— уточнил финансовый директор Сбербанка Александр Морозов. В "ГПБ-Ипотека" "Ъ" также сообщили, что увидели прирост ипотечного портфеля по итогам апреля, но уточнить его размеры не смогли.
До сих пор объемы рынка показывали отрицательную динамику, по итогам прошлого года ипотечный рынок сжался в 4,3 раза по объему выдачи по сравнению с предыдущим годом, до 152,2 млрд руб., следует из данных ЦБ.
В отличие от лидеров рынка, у других банков пока роста портфелей не наблюдается. Об отсутствии роста ипотечных портфелей "Ъ" сообщили в Альфа-банке, Райффайзенбанке, Росбанке, Банке Москвы. "Особенного оживления на рынке ипотеки я пока не вижу",— говорит представитель Банка Москвы. "Возвращается интерес к ипотеке, но ставки и условия предоставления кредитов пока еще не вернулись к докризисным, чтобы спрос принял какие-то значимые масштабы",— продолжает заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" Альфа-банка Илья Зибарев. Сейчас минимальные ставки у большинства коммерческих игроков составляют 14%, а первоначальный взнос не менее 20%. У Сбербанка минимальная ставка объявлена на уровне 10,5%, у ВТБ 24 — 12,6%, у "ГПБ-Ипотека" — 13%, первоначальный взнос также не менее 20%.
В этом году ситуация принципиально не изменится и роста ипотечных портфелей у частных банков не будет, уверен директор Центра экономических исследований МФПА Сергей Моисеев. Для того чтобы ипотека была привлекательной, ставка должна быть на уровне 10% годовых, а в таком случае колебания по стоимости фондирования даже на один процентный пункт серьезно влияют на процентную маржу банка, поясняет член правления Райффайзенбанка Андрей Степаненко. Массовых заимствований на рынке пока нет, и даже те редкие займы, что банки привлекают, делаются фактически на короткие сроки. Так, Мой банк разместил в апреле облигации на пять лет со ставкой по первым купонам в размере 12,96%, но с офертой через год. У трехлетних облигаций банка "Авангард" ориентир по ставке первых купонов 9,5-9,75%, но оферта тоже через год. У Промсвязьбанка и банка "Зенит" по облигациям с погашением в 2012 и в 2011 году соответственно доходность облигаций составляет около 8% годовых. Банки предпочитают направлять ресурсы на выдачу более коротких и более доходных потребительских кредитов, указывают эксперты.
У госбанков совсем иная ситуация, подчеркивает Сергей Моисеев, потому что, с одной стороны, они могут привлечь длинное и дешевое фондирование, а с другой — перед ними стоит однозначная политическая установка по росту портфелей. В ноябре прошлого года премьер-министр Владимир Путин заявлял, что приоритетным направлением в развитии ипотечного кредитования является снижение ставки до 10-11% уже в этом году, а в перспективе и до 6-7%. В этих целях правительство предложило выделение 250 млрд руб. на поддержку ипотечного рынка (совокупно 160 млрд руб. пенсионных средств, 50 млрд руб. собственных средств ВЭБа на выкуп облигаций у банков, 40 млрд руб. на кредит АИЖК). "Поэтому у госбанков более льготные условия, как по ставкам, так и по размеру первоначального взноса",— заключает Сергей Моисеев.

Расторжение брака и ипотека (Из выпуска от 24-05-2010 рассылки «Новости рынка недвижимости от "Горячей Линии Недвижимости"»)
Согласно статистике, в нашей стране распадается каждый шестой брак из десяти. В этой статье мы постараемся ответить на вопросы, возникающие между бывшими супругами при бракоразводном процессе.
Найдите переговорщика.
Мы с мужем имеем купленную по ипотеке жилую недвижимость, и у нас растет 6-тилетний сын. В результате измены супруга я подала документы на развод, а муж сказал, что, если я от него уйду, то он всё бросит, и не будет выплачивать ипотеку. Скажите: как можно урегулировать данный вопрос по закону и есть ли цивилизованный выход из данной ситуации? Марина.
- В ситуации серьезных споров я рекомендую вести дела через посредническое лицо, являющееся нейтральным переговорщиком, который будет обсуждать проблему с каждой стороной по отдельности и попробует убедить их решить все по обоюдному согласию, - говорит юрист Юлия Искрина. - В идеальном варианте такой помощник должен иметь юридическое образование и обладать профессиональными навыками в области психологии. В этом случае адвокат приведет существенные юридические аргументы, укрепив их нравственными мотивами. В ситуации с ипотечным кредитом данный подход является особенно актуальным, так как, по факту бракоразводный процесс между бывшими супругами ведет в тупик. Иными словами: или экс супругам придется по-прежнему жить вместе и выплачивать ипотеку, или они подвергаются риску лишиться квартиры. Давайте проанализируем вышеописанные варианты более подробно, с потенциальными нюансами. Это необходимо для того, чтобы понять, какими мотивами можно пользоваться при предъявлении обвинений бывшему супругу или супруге.
Банк против дележки.
Доподлинно известно, что банк при выдаче ипотеки оформляет обоих супругов общими заемщиками и вносит в кредитное соглашение типичное условие, которое гласит, что изменение взаимоотношений супругов, в том числе и бракоразводный процесс, не оказывает влияния на их кредитные обязательства. То есть, банк оставляет за собой право в любой ситуации требовать платежи в полной мере с тех, кто их оплачивал ранее. В вышеописанной ситуации банк может переадресовать собственные требования 2-му супругу, который, является вторым заемщиком. Следует отметить, что если бракоразводный процесс происходит через суд, то может встать вопрос о разделении совместно нажитого имущества, в том числе и недвижимости, которая была куплена на ипотечные средства. В данной ситуации на помощь приходит семейный кодекс, в соответствии с которым всё недвижимое имущество, приобретенное во время совместной жизни, разделяется между бывшими супругами. С теоретической точки зрения необходимо делить и квартиру, купленную на ипотечные средства, однако здесь могут возникать определенные сложности, потому что она находится не в полноценном владении двух супругов, а в залоге. В результате этого, банк привлекается к судебному разбирательству как третья сторона.
Как говорят юристы, на практике подобные дела в судебном порядке решаются крайне редко, чаще всего, всё заканчивается или по обоюдному согласию сторон либо победой банка. Следует заметить, что и недвижимость и платежи по ипотеке не могут быть разделены до того времени, пока долговые обязательства не будут полностью погашенными. В этой ситуации наиболее вероятными являются 2 варианта: или бывшие супруги находят денежные средства для досрочного гашения кредита, либо просто продают квартиру.
Перспективы одиночного плательщика.
При бракоразводных процессах часто возникает вопрос: что произойдет, если кредит будет выплачивать только один из бывших супругов? Имеет ли он право настаивать на том, чтобы при разделе недвижимого имущества ему досталась большая часть жилой площади? Нет, не имеет. Согласно гражданскому кодексу российской федерации кредитор может получить всю сумму платежей с одного из заемщиков, при этом он имеет право потребовать выплатить компенсацию в размере значительной части взноса со своего «коллеги». Стоит заметить, что согласно семейному кодексу недвижимое имущество должно быть разделено пополам, поэтому кредитный плательщик имеет право претендовать на половину жилой площади. Исключение из данного правила является возможным, если суд примет решение по увеличению доли бывшей супруги, которая является матерью ребенка, оставленного жить вместе с ней после бракоразводного процесса. В этом случае, отец являющийся основным плательщиком кредита, может потребовать от бывшей супруги компенсационные выплаты, равные ее доле. Жилье супруге, долги супругу.
В современной практике бывают ситуации, когда мужчина, разводясь со своей супругой, великодушно решает оставить всё своей бывшей возлюбленной, или наоборот, жена отказывается от ипотечного жилья с массой долговых обязательств. Как быть в этом случае?
В этом случае можно всё решить с помощью двух вариантов.
- Если супруг или супруга согласен получить жилую недвижимость и в материальном отношении готов к кредитным обязательствам, то необходимо обратиться в банк с целью переоформления ипотечного договора. В подобных ситуациях, банк проверяет платежнуюспособность одиночного заемщика и, удостоверившись в ней, изменяет кредитный договор.
Опуская всякие подробности, это является идеальным вариантом, когда один из бывших сожителей остается единственным правовым собственником, и выплачивает кредит самостоятельно.
- Другой вариант – когда бывший муж обещает своей бывшей супруге оплачивать кредит, а недвижимость передает ей.
Здесь необходимо иметь в виду, что на основании закона, при ипотечном кредитовании права собственности на жилую недвижимость, также как и обязательства по кредитной выплате являются неразделимыми. Это означает, что владельцем квартиры может являться лицо, являющееся заемщиком и, конечно же, основным кредитным плательщиком.
Иными словами, переоформить жилую недвижимость на бывшую супругу, оставшись при этом основным заемщиком просто невозможно.
 

Реструктуризация кредита. (Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ruа, 02 февраля 2010 г.)
Зачастую единственная возможность сохранить жилье у заемщика, попавшего в тяжелое положение, – это реструктуризация кредита. К ней могут прибегнуть и дольщики, получившие ипотечный кредит на строящееся жилье. Что делать, чтобы оставить за собой еще недостроенную квартиру, как получить разрешение на реструктуризацию и куда лучше всего обратиться в пору финансовых невзгод?
Громоздкое слово
Реструктуризация – слово, звучащее весьма увесисто, но на самом деле все просто. Так банкиры называют любое изменение в условиях погашения кредита. Естественно, при неблагоприятном финансовом положении ипотечникам хочется изменить условия так, чтобы сохранить квартиру и расплачиваться за нее посильным способом. Обычно такое возможно при увеличении сроков кредитования и соответствующем уменьшении ежемесячных платежей.
Помимо этого, могут быть изменены порядок погашения кредита (предоставляются отсрочки по выплате процентов или всей суммы долга), комиссии и проценты, а также обременение. Бывает, изменяют несколько условий: например, предоставляется отсрочка платежей, но за это заемщик закладывает какое-либо имущество.
Банки-союзники
В случае потери работы или финансовых затруднений сразу прощаться с жильем, причем так пока и недостроенным, не стоит. Эксперты рынка не устают повторять – не бегайте от банка, не прячьтесь, обращайтесь туда сразу, как только возникли проблемы и пишите заявление о пересмотре условий кредитования.
Тем, кто может расплатиться по кредиту при небольшом изменении, большинство банков готово идти на уступки. «Сегодня многие из банков внедряют собственные программы реструктуризации кредитов, - рассказывает Анжелла Дубровская, руководитель отдела ипотеки инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век». - Например, Газпромбанк клиентам, получившим кредиты на покупку новостройки и временно потерявшим работу, предлагает в течение определенного срока погашать только проценты за пользование кредитом с отсрочкой платежа по основному долгу, а в некоторых случаях предоставляет отсрочку всего платежа. Росбанк на краткосрочный период выдает стабилизационный заем, позволяющий временно уменьшить кредитную нагрузку».
«Московский кредитный банк тоже, как правило, пересматривает график погашения платежей (хотя мы всегда предъявляли довольно жесткие требования к заемщикам, поэтому сегодня случаи пересмотра условий единичны). Заемщик может получить отсрочку по платежам не более чем на полгода с увеличением впоследствии суммы ежемесячной выплаты, либо ему пересчитают аннуитетные платежи с соответствующим увеличением срока кредита. Могут быть и другие варианты, но процентная ставка по договору при этом всегда остается неизменной», - сообщает Людмила Салигина, директор департамента розничного бизнеса Московского кредитного банка (МКБ).
Помощь от АРИЖК
Если банк не соглашается на реструктуризацию, то можно обратиться в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), которое работает по государственной программе помощи ипотечникам. Правда, эту программу не назовешь самой лояльной и легкой, т.к. реструктуризация осуществляется на платной, возвратной и срочной основе.
«АРИЖК устанавливает заемщику период помощи (не более 12 месяцев) и в течение этого времени оплачивает за него ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, предоставляя стабилизационный заем на требуемую сумму, сам же заемщик вносит только проценты за фактически предоставленные АРИЖК средства, - рассказывает Софья Старкова, заместитель начальника коммерческого управления ФСК «Лидер». - В период помощи платежи заемщика в 20-50 раз меньше его обычных платежей по ипотечному кредиту. Таким образом, АРИЖК дает ипотечникам время для поиска работы и восстановления своей платежеспособности, чтобы они смогли вновь самостоятельно обслуживать ипотечный кредит. А сумма, потраченная АРИЖК, прибавляется к долгу по ипотеке». Таким образом, после окончания периода помощи платежная нагрузка на заемщика увеличивается,– но не более чем на 15%.
Сегодня, если жизнь и здоровье заемщика застрахованы, а ипотечный кредит выдан в рублях, заем АРИЖК на строящееся жилье выдается под тот же процент, что и полученный ипотечный кредит. Правда, если в ипотечном договоре предусмотрено изменение ставки после завершения строительства дома, процент по кредиту АРИЖК тоже будет изменен. Если у заемщика нет договора личного страхования, то процент по кредиту, выдаваемому в АРИЖК, повышается, на сколько - решается в индивидуальном порядке. Если ипотечный договор оформлен в иностранной валюте или под «плавающий» процент, то заем АРИЖК выдается под процент, равный ставке рефинансирования, установленной ЦБ на дату первого транша в банк, выдавший ипотеку. Но опять же, если нет договора личного страхования, ставка по кредиту АРИЖК будет выше. Она, как правило, выше и в том случае, если кредит выдается не из собственных средств АРИЖК, а из средств какого-либо банка (выдавшего ипотеку или стороннего).
Чтобы стать клиентом АРИЖК, необходимо соответствовать специально разработанному Стандарту. То есть:
* нужно быть гражданином РФ;
* заключить ипотечный договор до 01 июля 2009 года;
* жилье, приобретенное по ипотеке, должно быть единственным;
* доходы семьи после ипотечных платежей должны составлять менее трех прожиточных минимумов на каждого члена семьи;
* заемщик должен использовать все возможные активы для погашения кредита и не иметь дополнительных источников дохода;
* не иметь непогашенных просрочек по ипотеке сроком более 90 дней, возникших до снижения дохода.
Наконец, приобретенная квартира не должна относиться к элитному жилью, причем в АРИЖК «элитой» считается жилье, площадь которого не соответствует следующему минимуму: для 1 человека - не более 50 кв. метров, для 2 человек - до 35 кв.м. на каждого, для семьи из 3 человек и более - максимум по 30 кв.м. на каждого, а также жилье, стоимость которого на 60% выше среднерыночной по данному региону;
К новостройкам применяется еще и ряд дополнительных требований. «Договор долевого участия в строительстве должен быть заключен только в соответствии с 214 ФЗ. Также при реструктуризации заемщик должен заключить договор залога прав требования по договору инвестирования, либо договор последующего залога прав требования (если такой договор не был заключен при оформлении ипотеки – от ред.)», - сообщил нам Андрей Языков, генеральный директор ОАО «АРИЖК».
Договор залога прав требования можно не заключать только в том случае, если ипотека выдана по залог какой-либо недвижимости (например, нежилой, или жилой принадлежащей третьему лицу, но только не заемщику, т.к. тогда не выполняются условия Стандарта). Кредит может быть реструктурирован и в случае, если застройщик не руководствуется 214 законом при условии, что разрешение на строительство дома было выдано до 2005 г., т.е. закон еще не вступил в силу. Однако в Стандарте это четко не прописано, и поэтому по каждому подобному случаю решение в АРИЖК принимается индивидуально, и вероятность отказа в реструктуризации довольно высока.
Чтобы получить стабилизационный заем от АРИЖК, можно обратиться в банк, выдавший ипотеку. Сегодня большинство банков работают с АРИЖК. Но если банк отказал в реструктуризации или не работает с АРИЖК, то нужно обращаться непосредственно к его кредитному агенту. Вот какую последовательность действий предлагает Андрей Языков: «Реструктуризация ипотечного кредита осуществляется в пять шагов. Первый шаг - нужно позвонить на горячую линию по телефону 8-800-700-700-2 (звонок бесплатный). Здесь дадут консультацию по всем интересующим вопросам. Второй шаг – сбор необходимого комплекта документов и заполнение заявления-анкеты (она есть на сайте АРИЖК www.helpipoteka.ru). Третий шаг - обращение к кредитору (банку) или к агенту АРИЖК и направление ему пакета документов. Четвертый шаг - получение решения АРИЖК о реструктуризации, обычно через четыре дня после предоставления полного пакета документов. Агент по реструктуризации в течение двух дней анализирует информацию, пишет заключение и направляет его в электронном виде в АРИЖК. Мы рассматриваем заключение агента и выносим свое решение о возможности проведения реструктуризации по стандартам АРИЖК. Пятый шаг - подписание пакета документов у агента АРИЖК (если принято положительное решение) и перечисление денежных средств в банк, выдавший ипотеку, в течение рабочего дня».
За прием и обработку документов с заемщика не взимается никаких сборов. «Согласие АРИЖК на проведение реструктуризации действует 90 дней в случае отсутствия у заемщика просрочек по кредиту, и 45 дней, если просрочки имеются», - говорит Андрей Языков. Поэтому в интересах заемщика обращаться в АРИЖК как можно раньше. Получив разрешение на реструктуризацию, ипотечники могут в течение трех месяцев искать новую работу, не прибегая к стабилизационному займу, но если станет понятно, что ситуация безнадежна, можно сразу же получить необходимую сумму, избежав задолженности. «Кроме того, как только банк подаст на заемщика в суд, АРИЖК уже не сможет оказать ему поддержку, - подчеркивает гендиректор АРИЖК, - и по этой причине мы так же призываем всех заемщиков при возникновении проблем с выплатами как можно скорее идти на контакт с кредиторами и АРИЖК».
«Если за 2009 год человек не смог по объективным причинам восстановить свою платежеспособность, то ему в 2010 году предлагают повторную реструктуризацию, так называемые второй и третий уровни поддержки. Второй уровень подразумевает, что АРИЖК планирует выкупать у банков проблемные кредиты и самостоятельно решать дальнейшую судьбу заемщика, которому предложат максимально приемлемые условия погашения кредита. Новые условия будут предусматривать обязательное снижение платежной нагрузки за счет увеличения срока кредита, изменения процентной ставки, вплоть до ставки рефинансирования Банка России и пр»., - разъясняет Елена Анашкина, начальник управления обслуживания и сопровождения кредитов ЗАО «Банк ЖилФинанс» (в конце 2009 года банк стал уполномоченным агентом АРИЖК)
Банк или АРИЖК?
Программу по реструктуризации кредитов от АРИЖК ряд экспертов считает не очень гуманной, так как испытывающий финансовые проблемы заемщик, получает к имеющемуся кредиту еще и новый заем, увеличивает свои обязательства, а гарантий, что через год его доходы возрастут, естественно, нет. Так что естественен вопрос: что лучше - государственная программа АРИЖК или предлагаемая банком?
Порой иметь дело с банком удобнее. Во-первых, он уже изучил заемщика, и тому не придется собирать объемный пакет документов, иногда достаточно лишь заявления. «Но в нем важно четко описать причины, по которым стало невозможно погашать кредит, - говорит Анжелла Дубровская («Сити-XXI век», - и часто банк запрашивает документы, подтверждающие ухудшение финансового положения, например, справку из Центра занятости населения при утрате дохода, либо с места работы по форме 2НДФЛ о снижении дохода».
Во-вторых, в АРИЖК действует четкий Стандарт, и если вы в него не впишитесь, и тогда не получите разрешения на реструктуризацию. В-третьих, если кредит был выдан на новостройку, то наверняка на аккредитованный в банке объект, то есть при полной уверенности в застройщике, поэтому при реструктуризации займа редко встают вопросы об оформлении взаимоотношений застройщика и ипотечника, купившего у него квартиру, а у АРИЖК на этот счет тоже есть определенные требования.
Однако заемщику потребуется приложить усилия, чтобы убедить кредитный институт в том, что выплаты по ипотеке наладятся в ближайшем будущем. Значительно больше шансов на реструктуризацию у менеджеров среднего и высшего звена, высококвалифицированных специалистов, представителей наиболее востребованных профессий с крепким здоровьем, большим опытом работы и хорошим резюме, так как такие кадры скорее найдут работу с достойным заработком даже в кризисное время.
А АРИЖК, принимая решение о реструктуризации того или иного кредита, руководствуется в первую очередь требованиями Стандарта: если они соблюдаются, то государство поможет заемщику.
Если делать нечего
Если ваша кандидатура не угодила ни банку, ни АРИЖК, то остается только продать новостройку.«В принципе, стоимость ипотечной квартиры сегодня мало отличается от рыночной из-за сокращающегося предложения и высокой стадии готовности домов в среднем по рынку. Но если есть возможность дождаться сдачи дома или, если он уже сдан, – оформления в собственность, лучше потянуть время, тогда рыночная стоимость квартиры будет еще выше», - советует Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель».
Резюме журнала Metrinfo.Ru
Если возникли финансовые сложности, а строящееся жилье приобретено в ипотеку, не стоит отчаиваться. Во-первых, многие банки готовы реструктурировать кредит, увеличив его срок или предоставив отсрочку платежей, а во-вторых, можно обратиться в АРИЖК, правда, для этого важно, чтобы выполнялись все условия Стандарта реструктуризации, а строительство обязательно велось по 214 закону. Вероятность потерять свое жилье в случае строительства по иным схемам повышается, и это еще один повод для покупателей новостроек выбирать застройщиков, работающих по 214 закону.

 Ольга Агуреева

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи (Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ruа,   26января 2009 г.)
Уже много раз описанные «прелести» нынешнего кризиса (рост курса доллара, увольнения, сокращения зарплат) могут привести к тому, что взятый пару лет назад ипотечный кредит становится непосильным бременем. Вариантов выхода из ситуации существуют разные (об одном из них - попросить у банка кредитные каникулы - наш журнал писал не так давно), однако может случиться и так, что не обойтись без «хирургического вмешательства» - продажи заложенной квартиры. Как это сделать с наименьшими потерями - разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.
Лучше не надо...
Продавать или нет - этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье. Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса. Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать. «Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, - считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования. - До принятия этого решения нужно постараться найти новую работу, поставить в известность банк и попытаться получить от него отсрочку, выяснить, подходите ли вы под условия государственной программы помощи заемщикам».
«Постарайтесь использовать все возможные средства для того, чтобы сохранить квартиру, - вторит и Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Группы компаний «Домостроитель». - Даже если вы твердо решили продавать ее, но при этом ситуация позволяет вам не делать этого прямо сейчас, мой совет: дождитесь конца нынешнего года или начала следующего. В этот период рынок испытает острый дефицит предложения: новые проекты не будут выводиться. И возникший дисбаланс спроса и предложения заставит цены на недвижимость снова подняться».
Пять вариантов
Проконсультировавшись со специалистами, мы обнаружили целых пять способов, с помощью которых можно продать ипотечную квартиру. Правда, следует оговориться, что это - максимальное число. Некоторые из предложенных технологий сегодня существуют только в теории - в практической жизни они не встречаются. Другие таковы, что вы сами не захотите ими пользоваться...
Итак, первый вариант - назовем его классическим. В этом случае деньги покупателя идут частично продавцу, частично - банку для погашения оставшейся части кредита. «Разберем пример: продается квартира, стоимость которой составляет $100 тыс., а остаток ссудной задолженности - $80 тыс., - говорит Татьяна Микеева (НБИК). - Покупатель закладывает в две разные ячейки $80 тыс. и $20 тыс. - первая сумма для банка, вторая для продавца. После закладки денег в депозитарную ячейку банк подает в регистрационную службу документы для снятия залога с квартиры и одновременно регистрации новой сделки. Обе эти сделки идут параллельно».
Второй вариант - смена должника. В этом случае покупатель платит только то, что причитается продавцу (в приведенном выше примере - $20 тыс.), а долг банку выплачивает в виде ипотеки. Все в этой схеме хорошо, но она категорически не нравится банкам: они говорят, что здесь появляется новый ипотечный заемщик, которого надо изучать, проверять... И кредит - даже если он будет выдан - окажется не под 11% годовых (как у продавца, получавшего ипотеку года два назад), а под сегодняшние 16-18%. В общем, вариант пока что «мертвый» - как отметила Т.Микеева, «практически ни один из российских банков такого продукта не предлагает».
Способ третий - погасить кредит самостоятельно и продать квартиру. Идеально со всех точек зрения (не нужно вообще заморачиваться взаимоотношениями с банком), но где же взять необходимые деньги? Ответа тут два. Либо уговорить покупателя дать эту сумму до сделки (это для покупателя, понятно, серьезный риск). Либо продавцу извернуться самому. Сейчас, несмотря на кризис, достаточно хорошо развито потребительское кредитование, и если до погашения кредита осталась относительно небольшая сумма ($20-30 тыс.), ее можно одолжить. Да, получение нового кредита - это новые траты, и проценты по потребительскому кредиту будут не в пример больше, чем по ипотечному. Но, с другой стороны, продаваться квартира будет уже как свободная, без обременений, а это повышает цену.
Способ четвертый - купить себе другое жилье. До кризиса такие сделки совершались, как правило, «на улучшение»: заемщики продавали свои квартиры и покупали более комфортабельное жилье, а размер их долга банку, естественно, становился больше. Сегодня же появились сделки «вниз»... В общем, если кредитор, попавший в сложную ситуацию, объяснит банку, что квартиру он продает для того, чтобы купить себе жилище поскромнее, а полученную доплату пустит на то, чтобы погасить свой долг - банк, конечно, возражать не станет.
Пятый способ, он же последний - перестать платить по кредиту. У него, несомненно, есть плюсы - не нужно делать ничего, все хлопоты возьмут на себя банк-кредитор и служба судебных приставов. Минусы, однако, существеннее: квартира будет продана с торгов (что само по себе не предполагает, что за нее будет выручена приличная цена), плюс к тому незадачливому заемщику придется оплатить огромное количество штрафов, судебных издержек и т.п. В общем, вариант невыгодный настолько, что нормальные люди вряд ли станут рассматривать его всерьез.
С думой об окружающих
Основное отличие подобных сделок от обычных - наличие «третьей стороны», т.е. банка. Соответственно, придется потратить какое-то количество времени и сил на выстраивание отношений с ним. «Лучшая линия поведения - честная и открытая, - считает Артис Вейпс, Директор компании «Фонд кредитов». - Но необходимо помнить, что банк - не благотворительная организация, он преследует свои финансовые интересы». Как отмечает эксперт, получение разрешения на сделку зависит от множества факторов, в том числе и таких, которые заемщику понять сложно - например, уровня менеджмента банка, его текущей финансовой ситуации. «Банки, обжегшись на молоке, дуют на воду, требования и механизмы продажи таковы, что реализовать такую сделку (продажу залога) исключительно сложно, - продолжает А.Вейпс. - Банк, может быть, был бы и рад, но есть масса законодательных и технических сложностей, резко ограничивающих его возможности». В общем - это мы уже от себя - нужно использовать любую возможность устранить «счастье» общения с банком, и в этой связи мы настоятельно рекомендуем использовать способ номер три из предыдущей главы.
Еще в сделке участвует покупатель. На первый взгляд, он присутствует всегда, ипотечную квартиру мы продаем или нет, и отличий тут никаких. Но - не будем спешить с выводами. Дело в том, что продажа заложенной недвижимости - это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя. Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки. В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»...
А что же риэлторы?
Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире - блюз. Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой - они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда. Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт. На практике же этого нет...
Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны - нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк. Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло - на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет. Зачем связываться с объектами еще и с обременением?! Высказывалась и такая мысль: добрый наш народ вообще не склонен платить за услуги, 3-4-5% риэлторской комиссии многими воспринимаются как огромные деньги, получаемые ни за что. А ипотечный заемщик еще и находится в заведомо стесненных условиях, он будет биться со всеми (и с риэлтором в том числе) за каждую копейку. Одним словом, как стричь свинью: визгу много, шерсти мало... Оценить, насколько эти доводы риэлторов соответствуют действительности (а в какой степени являются версией известного анекдота об официантке, мечтавшей, чтобы клиенты обедали дома, а чаевые присылали ей по почте), автор не берется. Но ясно одно - риэлторы спасательный круг ипотечным должникам точно не бросят, и плясать вокруг них польку-бабочку не станут...
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Если поискать в интернете, можно найти сообщения о том, что «дефолтные» заемщики прощались со своими квартирами и еще и неплохо наживались на этом. Это - святая правда, но с оговорочкой: все происходило в период активного роста цен, в 2006-7 годы. Общее удорожание тогда было таким, что с избытком компенсировало все потери на согласование с банком и прочее. Не забудем и о том, что тогда предложение вообще было намного меньше, чем спрос - это вело к тому, что покупатели хватали любые квартиры, с обременением они или без.
Сегодня, мягко скажем, иначе. Спрос поутих, квартиру вообще продать не просто. Ипотечный объект воспринимается в таких условиях как «дефектный» - продать его если и можно, то с очень существенной скидкой. А это значит, что, даже продав квартиру, приобретенную год-полтора назад, вы не вернете заплаченные за нее деньги.
Одним словом, лучше пытаться сохранить квартиру, используя для этого любую возможность. Тем более что периоды снижения цен, как показывает история нашего рынка, всегда были не очень продолжительными.

 

Главная страница      На начальную страницу новостей о недвижимости