Rambler's Top100 ПРИОРИТЕТНЫЙ  НАЦИОНАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ «ДОСТУПНОЕ И КОМФОРТНОЕ ЖИЛЬЕ — ГРАЖДАНАМ РОССИИ»

 

ПРОГРАММА «ЖИЛИЩЕ» ДЛЯ РОССИЯН («Недвижимость & Цены» № 12 (2006 г.))
Федеральная целевая программа (ФЦП)  «Жилище», рассчитанная на 2002–2010 годы, является сегодня основным инструментом Правительства РФ в проведении жилищной политики в стране.
Предтеча ФЦП «Жилище» — государственная целевая программа с тем же названием, которая была одобрена в 1993 году. Кроме нее существовали и другие проекты. В 2001 году всех их объединила ФЦП «Жилище». Но она тоже претерпела изменения с учетом национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Разработчики новой редакции программы — Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Минрегион, МЭРТ и фонд «Институт экономики города» (который в свое время готовил пакет законов, направленных на формирование рынка доступного жилья в России, в том числе Жилищный и Градостроительный кодексы).
Предполагается, что большинство людей смогут сами заработать на жилье и приобрести его на рыночных условиях, используя ипотечные кредиты. Государство несет обязательства по удовлетворению жилищных потребностей лишь части граждан льготных категорий, как записано в Жилищном кодексе. Кроме того, программа дает шанс на частичное покрытие стоимости квартиры за счет бюджетных средств молодым семьям.
Данные социологических исследований показывают, что проблема, связанная с жильем, стоит перед 61 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. При этом каждая четвертая семья имеет жилое помещение, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилплощади составляет 1570 млн. кв. м, для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд на 46 %.
Реализация ФЦП «Жилище» будет происходить по четырем основным направлениям:
1) развитие жилищного строительства;
2) совершенствование жилищно-коммунального комплекса;
3) совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья;
4) выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан, которые относятся к категориям, установленным федеральным законодательством, и нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования.
Развитие жилищного строительства
Для решения задач этого направления принята подпрограмма «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства». В ее рамках компании, которые будут заниматься подготовкой площадок под строительство жилья, получат поддержку в форме государственных гарантий РФ по заимствованиям, также им возместят часть затрат на уплату процентов по кредитам за счет бюджетных субсидий. Такую же помощь призваны оказывать субъекты РФ и муниципальные образования. Но общий объем государственных гарантий всех уровней не может быть более 80 % основной суммы долга по кредитам, выданным в 2006 году. В последующие годы поддержка сократится до 65 % в 2007 году и 50 % в 2008–2009 годах. Та же схема распространяется на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам.
Реализация мер подпрограммы обеспечит дополнительный ввод жилья в 2006–2010 годах общей площадью 61,6 млн. кв. м.
Совершенствование ЖКХ
Финансирование мероприятий по направлению «Совершенствование ЖКХ» будет происходить в рамках подпрограммы «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», на реализацию которой в 2006–2010 годах предусмотрено выделить из федерального бюджета 27,5 млрд. рублей.
Необходимым условием предоставления средств по этой подпрограмме является финансирование проектов модернизации объектов коммунальной инфраструктуры со стороны субъектов РФ, муниципальных образований и частных инвесторов.
В рамках подпрограммы будут также осуществлены мероприятия по переселению граждан из жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, и из жилищного фонда с высоким (более 70 %) уровнем износа.
С целью обеспечения прозрачности процедур государственной финансовой поддержки решено осуществить постепенный отказ от выделения бюджетных средств на подготовку к работе в зимних условиях и переход к использованию для данных целей кредитных ресурсов.
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья
Данное направление предполагают развивать за счет оказания государственной поддержки Агентству по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В целом за 2006–2010 годы будут предоставлены государственные гарантии РФ по заимствованиям АИЖК в размере 138 млрд. рублей. Расходы федерального бюджета на увеличение уставного капитала агентства составят 22,2 млрд. рублей.
Государственная поддержка АИЖК, по мнению разработчиков ФЦП «Жилище», в 2006–2007 годах позволит расширить возможности рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и снизить ставки по ним. В 2006–2007 годах для улучшения жилищных условий 446 тыс. семей смогут воспользоваться ипотечными кредитами, а в 2006–2010 годах их станет более 1,4 млн. В 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов и займов должен составить 151 млрд. рублей, что в 7,6 раза больше по сравнению с 2004 годом, а в 2010 году — 415 млрд. рублей, то есть в 2,7 раза больше по сравнению с 2007 годом. При этом около 30 % кредитов будут рефинансированы в АИЖК.
Предусмотрена отдельная подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей», в рамках которой такие семьи получат субсидии из бюджетов на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита или займа для приобретения жилья либо строительства индивидуального жилого дома. Размер субсидий зависит от того, есть в семье дети или нет. В последнем случае субсидия составит не менее 35 % от средней стоимости жилья (в том числе 10 % за счет средств федерального бюджета и не менее 25 % за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов). Молодые семьи, имеющие одного и более ребенка, смогут получить субсидию не менее 40 % от средней стоимости жилья (в том числе 10 % за счет средств федерального бюджета и не менее 30 % за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов).
Причем предполагают, что недостающие средства для приобретения жилья будут привлечены за счет ипотечных жилищных кредитов или займов, собственных средств получателей субсидий (молодых семей) и других источников.
Всего за 2006–2010 годы в рамках подпрограммы улучшат жилищные условия 181,7 тыс. молодых семей, в том числе в 2006–2007 годах — 69,5 тыс.
Выполнение государственных обязательств в отношении некоторых категорий граждан
Обеспечение жильем граждан, которые относятся к определенным категориям, установленным федеральным законодательством, будут осуществлять посредством выпуска государственных жилищных сертификатов в рамках отдельной подпрограммы. Речь идет о военнослужащих, увольняемых (и уволенных) с военной службы, и приравненных к ним лицах, о выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, о гражданах РФ, постоянно работающих на комплексе «Байконур» и подлежащих отселению, о тех, кто принимал участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на производственном объединении «Маяк», о пострадавших в результате этих аварий, а также о ветеранах подразделений особого риска и о вынужденных переселенцах.
На финансирование данной подпрограммы за счет средств федерального бюджета предусмотрены расходы в 2006–2010 годах в размере 133,1 млрд. рублей. Реализация подпрограммы позволит выполнить в 2006–2007 годах государственные обязательства по обеспечению жильем 46,1 тыс. семей из числа тех, кто имеет отношение к той или иной из перечисленных категорий граждан.
В целом в 2006–2010 годах такие обязательства будут выполнены в отношении 132,3 тыс. семей, что составляет 18,6 % от общего числа нуждающихся в улучшении жилищных условий (относящихся к указанным категориям граждан).
Общий объем финансирования ФЦП «Жилище» в 2002–2010 годах — 902,4 млрд. рублей. Он включает средства федерального бюджета (298,8 млрд. руб.) и бюджетов субъектов РФ, муниципальных образований, частных инвесторов и граждан.
Координацию процесса реализации ФЦП «Жилище» и входящих в ее состав подпрограмм осуществляет межведомственная рабочая группа по реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Мониторинг реализации ФЦП «Жилище» решено проводить в субъектах РФ ежегодно с представлением информации о достигнутых результатах в Министерство регионального развития России.
--------------------------------------------------------------------------------
По расчетам авторов ФЦП «Жилище» к 2010 году страна должна выйти на следующие показатели:
21,7 кв. м — размер жилой площади на одного человека (в 2004 году — 20 кв. м);
3года — совокупный денежный доход семьи из трех человек за такой срок (в 2004 году — за 3,9 года) будет равен средней стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м;
30 % семей смогут приобретать жилье с  помощью собственных и заемных средств (в 2004 году — 9 % семей);
80 млн. кв. м — годовой объем ввода жилья (в 2004 году — 41,2 млн. кв. м);
415 млрд. рублей — объем выдаваемых гражданам  ипотечных жилищных кредитов и займов в год (в 2004 году — 20 млрд. рублей);
5–7лет — среднее время ожидания предоставления жилых помещений социального использования (в 2004 году — 15–20 лет);
181,7 тыс. молодых семей будут обеспечены жильем за счет средств федерального бюджета в 2006–2010 годах;
132,3 тыс. семей граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством, улучшат жилищные условия за счет средств федерального бюджета в 2006–2010 годах;
до 50 % будет снижен уровень износа основных фондов коммунального хозяйства (в 2004 году — до 60 %).
--------------------------------------------------------------------------------
Валентина Павлова, ведущий специалист аппарата Комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению
 

ПРИОРИТЕТНЫЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ПРОЕКТ «ДОСТУПНОЕ И КОМФОРТНОЕ ЖИЛЬЕ — ГРАЖДАНАМ РОССИИ»  ("Недвижимость & Цены" № 51 (2005 г.))
Как все начиналось
Благосостояние населения РФ растет, увеличивается и средняя заработная плата граждан. Однако более интенсивно повышаются цены на жилье. Покупка отдельной квартиры крайне затруднительна для средней семьи, особенно если возраст супругов до 30 лет и у них еще нет собственных накоплений на первый взнос по ипотечному кредиту.
В числе других причин, усугубляющих ситуацию, остаются недостаточный объем строительства жилья, а значит, низкий уровень предложения, неразвитость институтов жилищного кредитования и накопительных схем, высокий уровень рисков и издержек, административные и бюрократические барьеры для инвестиционной и строительной деятельности, монополизация строительных рынков, малый объем финансирования федеральных и региональных программ.
В совокупности все это создает напряженность в обеспеченности граждан нормальными жилищными условиями. Сегодня, по данным Росстата, около 4,4 млн. семей признаны остро нуждающимися в улучшении жилищных условий. Всего по данным проведенных опросов хотели бы изменить свои жилищные условия около 28 млн. семей, или 61 % населения России.
Когда в Послании Президента РФ Федеральному собранию от 26 мая 2004 года четко прозвучало, что качество и доступность жилья — одна из самых насущных для граждан страны проблем, деятельность властей по ее решению активизировалась. Были приняты законы, устанавливающие налоговые льготы, упрощающие процедуры приобретения жилья, Жилищный и Градостроительный кодексы и другие законы, получившие неофициальное название «Декабрьский жилищный пакет» (поскольку Госдума приняла, а Президент РФ подписал их в декабре 2004 года).
Предполагалось, что эти меры обеспечат возможность приобретения квартир на рынке для основной части работающего населения России. Действительно, ипотека заняла свое место на рынке жилищного кредитования. Общий объем задолженности по выданным ипотечным кредитам увеличился с 3,6 млрд. руб. в 2002 году до 25–30 млрд. руб. в 2004 году, то есть более чем в семь раз. При этом общая задолженность по всем видам кредитов на покупку жилья, предоставленных кредитными организациями, на 1 января 2005 года составила 54,4 млрд. руб. Однако темпы роста остаются недостаточными для того, чтобы говорить о массовой ипотеке.
Предоставление жилья гражданам Российской Федерации в 1992-2004 годах

 

1992 г.

1995 г.

2000 г.

2001 г.

2002 г.

2003 г.

2004 г.

Число семей, состоявших на учете на получение жилья, на конец года

В тысячах

9646

7698

5419

4857

4428

4429

4180

В процентах от общего числа семей

19

15

11

10

9

11

10

Число семей, получивших жилье и улучшивших жилищные условия за год

В тысячах

948

652

253

242

229

227

229

В процентах от числа семей, состоявших на учете на получение жилья

10

8

4

5

5

5

5

Россия в цифрах. 2005: Краткий статистический сборник / Росстат. М., 2005, с. 115

«Надо прекратить обманывать людей…»
Темпы жилищного строительства отстают от существующего спроса. В результате цены на недвижимость растут, хотя за последние три года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно. В 2004 году, например, сдан в эксплуатацию 41 млн. кв. м жилья, что на 12,5 % больше, чем в 2003 году. В среднем по стране ввод жилья на душу населения составил 0,25 кв. м. Однако это по-прежнему менее 50 % уровня, достигнутого в конце 1980-х годов, когда ежегодно вводили более 80 млн. кв. м.
Общая потребность населения России в недвижимости составляет 1570 млн. кв. м, а ее удовлетворение требует увеличения существующего жилищного фонда на 46 %.
В структуре строящегося жилья большую часть занимает коммерческая недвижимость. Набирает силу негативная тенденция по снижению ежегодного объема вводимого в государственном секторе экономики жилья для малообеспеченных граждан. Его доля в среднем по России составляет около 7 %, а в отдельных регионах — менее 1 %.
Это еще раз говорит о справедливости озвученного Президентом РФ в ежегодном послании на 2005 год факта: «Старые методы и подходы — они и раньше-то не решали проблему, а сегодня попросту не работают. Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади».
К настоящему моменту общий объем жилищного фонда России составляет 2,912 млрд. кв. м (это примерно 19 млн. строений), а средняя обеспеченность граждан жильем — 20,4 кв. м на человека. При этом состояние жилищного фонда не отвечает потребностям населения: 30 % граждан страны оценивают его как плохое и очень плохое.
Хотя 20,4 кв. м на человека — достаточно высокий показатель, распределение жилищного фонда в региональном разрезе неравномерно — от менее 15 кв. м на человека в Читинской области до почти 26 кв. м на человека в Республике Северная Осетия — Алания. В результате отдельные регионы испытывают дефицит жилых площадей, а в сельской местности дома пустуют.
Необходимо также отметить неоднородность рынков недвижимости в различных административно-территориальных образованиях РФ. Так, рынок Московского региона показывает наибольший разрыв между спросом на квартиры и их предложением. Столица притягивает потенциальных потребителей из других регионов. Практика московского рынка выявила завышение издержек, вздувание прибыли, что приводит к диктату неоправданно высоких цен.
Именно поэтому вопрос строительства доступных квартир, а не просто жилья, которое может себе позволить один человек из десяти, стоит в нашей стране крайне остро и в рамках принятого в декабре 2004 года жилищного пакета остается нерешенным.
Необходимо не только ликвидировать монополии на строительных рынках, но и развивать инженерно-коммунальную инфраструктуру. Подобные меры должны быть направлены на сокращение цены квадратного метра жилой площади, а также на уменьшение времени и затрат на строительство.
Национальный проект
В 2005 году рабочая группа Президиума Госсовета начала анализировать существующую российскую и западную практики в области развития рынка жилья. Полученные результаты легли в основу идеи национального проекта в жилищной сфере.
На заседании президиума Госсовета 19 апреля 2005 года представили доклад «О мерах по обеспечению граждан России доступным жильем», где прозвучала идея о консолидации усилий по решению квартирного вопроса в рамках приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Все предложения рабочей группы по развитию жилищного строительства подкреплены перечнями из 125 мероприятий и 94 нормативно-правовыми документами. Они представлены в докладе и являются составной частью Национального проекта, который включает в себя комплекс правовых, организационных и финансовых мер, предпринимаемых федеральным центром, субъектами, муниципальными образованиями, бизнесом и гражданами в целях формирования рынка доступного жилья и развития жилищного и коммунального хозяйства страны.
Юридической базой Национального проекта должны стать ранее принятые нормативные правовые акты, включая новые Жилищный, Градостроительный кодексы и так называемый Декабрьский жилищный пакет. В их развитие рабочей группой подготовлен перечень нормативных правовых актов, которые необходимо дополнительно разработать и принять на федеральном, региональном и местном уровнях. В ноябре 2005 года Правительство РФ утвердило План подготовки первоочередных актов по реализации приоритетных национальных проектов, решения по которым необходимо принять в 2005 году и в I квартале 2006 года.
Начальный этап реализации Национального проекта, рассчитанный до 2010 года, должен решить три основные задачи:
1) увеличить годовой ввод жилья до 80 млн. кв. м. Для этого надо:
повысить эффективность федеральных целевых программ, прежде всего программы «Жилище», разработать и реализовать региональные и муниципальные программы;
подготовить земельные участки за счет бюджетов всех уровней на условиях софинансирования со стороны частных инвесторов. Реализация этих участков уже происходит на аукционах и конкурсах;
активизировать строительство социального жилья и выполнение государственных обязательств;
2) увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов до 1 млн. (с 46 тыс. в 2004 году).
Механизмы достижения цели следующие:
компенсация отдельным категориям граждан части процентной ставки за счет бюджетных средств (на эти цели до 2010 года необходимо около 118 млрд. руб.);
предоставление долгосрочных гарантий по ипотечным кредитам;
увеличение уставных капиталов ипотечных агентств;
принятие минимальных федеральных стандартов по ипотечному кредитованию Правительством РФ;
развитие ссудосберегательных касс;
3) модернизировать и реформировать жилищное хозяйство и коммунальную инфраструктуру. Для этого необходимы финансовое оздоровление и демонополизация предприятий коммунального хозяйства, реконструкция жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры.
При Президенте РФ 21 октября 2005 года создали Совет по реализации приоритетных национальных проектов, который возглавил В. В. Путин. Члены нового органа готовят предложения Президенту РФ по разработке приоритетных национальных проектов и мер, направленных на их реализацию, рассматривают концептуальные основы, цели и задачи приоритетных национальных проектов, определяют способы, формы и этапы их реализации, проводят анализ практики реализации приоритетных национальных проектов и подготовку предложений по ее совершенствованию.
В его состав входят министры, спикеры Госдумы и Совета Федерации, депутаты, главы регионов, полномочные представители, эксперты.
В Правительстве РФ ответственным за реализацию национальных проектов назначили первого заместителя Председателя Правительства Д. А. Медведева, который координирует работу федеральных органов исполнительной власти, дает им поручения по реализации национальных проектов.
Кому и что даст реализация Национального проекта
Реализацию приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» можно представить в двух форматах:
совершенствование нормативного правового регулирования строительного рынка и рынка ипотечного кредитования;
выделение государственных средств на отдельные мероприятия, в том числе на развитие ЖКХ, предоставление субсидии на часть стоимости приобретаемого жилья, предоставление жилья военнослужащим и т. д.
Первая группа мер позволит снизить ставки по ипотечным кредитам и цены на квартиры, что сделает доступным жилье для так называемого среднего класса, то есть для большинства населения страны.
Вторая группа мер направлена на создание строительных площадок, обеспеченных инженерной коммунальной инфраструктурой (на подключение дома к коммунальным сетям приходится значительная доля затрат на его строительство). В результате запланировано уменьшение цены квадратного метра жилья. Также бюджетное финансирование будет направлено на поддержку тех, кто не в состоянии взять ипотечный кредит или внести первый взнос по нему. Сокращение очереди на получение жилья проведут за счет частичного финансирования государством приобретения квартир. Так, 40 % стоимости жилья для молодой семьи оплатит государство, а на оставшиеся 60 % супруги возьмут ипотечный кредит.
Центральную роль в решении проблем доступного жилья и реформировании жилищно-коммунального хозяйства по-прежнему отводят федеральной целевой программе «Жилище». Общий объем финансирования программы за счет средств федерального бюджета в 2006-2010 гг. составит 223,2 млрд. руб.
Перечислим вкратце то, что ждет россиян по прогнозам правительства в 2010 году при успешной реализации приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»:
улучшение жилищных условий населения страны;
рост объема вновь вводимого и реконструируемого жилья до 80 млн. кв. м в год;
доступность приобретения жилья, при которой средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. м будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года;
увеличение объемов предоставления ипотечных жилищных кредитов (займов) до 415 млрд. руб. в год;
возможность приобретения жилья, в том числе с помощью собственных средств и ипотечных кредитов (займов), для 30 % семей;
сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15–20 лет до пяти-семи лет;
адресность поддержки населения, связанной с оплатой жилья и коммунальных услуг;
повышение качества коммунальных услуг, безопасности и комфортности проживания в жилищах (снижение уровня износа основных фондов коммунального хозяйства с 60 до 50 %).
Среди программных мероприятий по совершенствованию нормативной правовой базы наиболее важными являются: принятие документов по регулированию рынка ипотечных ценных бумаг; привлечение средств пенсионных фондов и страховых компаний на рынок ипотечных ценных бумаг; страхование ипотечных жилищных кредитов; деятельность бюро кредитных историй, жилищно-накопительных кооперативов; совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; защита прав покупателей жилой недвижимости.
Валентина Павлова, ведущий специалист аппарата Комитета Совета Федерации по финансовым рынкам и денежному обращению

 

Дважды рожденная. Краткий курс истории программы «Жилище»   ("M2 = Квадратный метр " Выпуск №12 (272) 22 марта - 28 марта 2006 г.)
На одном из совещаний в Минрегионразвития один из участников сказал: «Народ еще о программе ничего не знает, а мы уже отчитываемся». Похоже, он ошибался. Россияне разобрались с программой «Жилище», даже не прочитав ее. Заметив, что обещанного чуда не происходит, цены на недвижимость не снижаются, граждане раскупорили кубышки и бросились покупать жилье. Кривая цен резко пошла вверх. Пока это единственный заметный результат реализации программы.
Возможно, помучавшись с неблагодарным народом и подбив баланс по проекту, авторы разработают новую обертку для этой конфеты. Тем не менее эту историю надо разъяснить.
Модернизированная федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 годы — основа национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Распоряжение о разработке программы «Жилище» было принято в 2001 году. В 2005-м ее утвердили и тут же обновили. Это странно, но объяснимо: бывало, страна по полгода жила без утвержденного бюджета.
Но как понять сообщение Минрегионразвития от 13 февраля 2006 года о том, что руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик подписал приказ о подготовке и реализации федеральной целевой «Жилище» на 2002–2010 годы? Что же называлось программой «Жилище» с 2002 по 2005 год (этот период теперь назван первым этапом реализации программы)? Ведь что-то делалось! Но как — без подготовки и программы? Да, делалось. И средств было «освоено» немало — 65 млрд руб.
«А» упала, «Б» пропала, что осталось на «Жилье»?
В программе образца 2006 года какие-то подпрограммы перетасовали и слили в одну, что-то «закопали», что-то подредактировали. Скажем, была подпрограмма «Обеспечение жильем беженцев и вынужденных переселенцев в РФ». Вдруг выяснилось, что статус беженца в РФ практически не предоставляется с 2002 года. Пункт убрали. Можно было бы выкинуть из новой редакции и пункт о вынужденных переселенцах, поскольку получить такой статус исключительно трудно и там, куда переселяются люди, и тем более там, откуда (по разным оценкам, официально вынужденными считаются только 2–3% переселенцев). Но их в программе оставили. Говорят, то ли для ПАСЕ, то ли для ОБСЕ.
Модернизируй это, или 500 лет спустя
Но самое интересное — судьба подпрограммы «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда». Она исчезла. В стране не осталось развалюх? Наоборот! Их слишком много для программы, что и признается в новой редакции: «Для ликвидации ветхого и аварийного фонда в РФ необходимо вложить в строительство нового жилья не менее 1 трлн руб.». Но за 2002–2004 годы объем финансирования подпрограммы переселения из всех источников составил 12 млрд руб. (1,2% необходимого триллиона), из них 2,7 млрд руб. — внебюджетных средств. Трудно сказать, можно ли в принципе с помощью 9 млрд руб. федеральных и региональных денег привлечь 1 трлн руб. частных инвестиций, но напомним, программа называется федеральной, а слово «провал» до сих пор не прозвучало.
Тем не менее авторы программы «Жилище» постеснялись совсем уж «закопать» жильцов ветхого и аварийного фонда и спрятали их в подпрограмме... «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»! На переселенцев в 2006–2010 годах выделяется 5,8 млрд руб. — 0,6% необходимого! Плюс те 1,2%, которые были выделены в 2002–2005 годах. Итого 1,8% за девять лет. Очень удобно для того, чтобы рассчитать коэффициент вклада программы в решение проблемы — 500 лет.
Прочитай то, не знаю что
Избавились от «балласта», что дальше? Сегодня программа «Жилище» включает четыре подпрограммы: обеспечение коммунальной инфраструктурой участков под жилстроительство, модернизацию объектов инфраструктуры, подпрограмму «Молодая семья» и обеспечение жильем отдельных категорий граждан (увольняемых военнослужащих, чернобыльцев, байконурцев, северян).
На все про все намечено израсходовать 902 млрд руб., из них только 240 млрд руб. — федеральных. Еще 93 млрд руб. выделят субъекты РФ и местные власти, а уже под общие гарантии должно быть привлечено 470 млрд руб. частных инвестиций и 99 млрд руб. собственных и заемных средств населения. Трудно сказать, правильно ли эти 99 млрд руб. называть источником финансирования национальной целевой программы, но не будем придираться.
Естественно, Минрегионразвития хотелось бы обрести уверенность в том, что субъект РФ, в который направляются федеральные деньги, способен внести свою долю, мобилизовать частный бизнес и вообще, что регион созрел для успеха: имеет какую-никакую базу для строительства, платежеспособное население и т. п. (т. е. больше шансов получить деньги имеют те, кто побогаче).
Для каждой подпрограммы предусмотрена заявка от субъекта РФ на участие в ней. Здесь встречаются обороты: «краткое описание», «примерный бюджет», «может учитываться» и т. п. В итоге набрался 51 показатель готовности региона к участию в подпрограмме.
Свое мнение об этом на совещании в министерстве высказал мэр Ярославля Виктор Волочунас: «По каким критериям отбираются участники программы? Мы подтвердили наше участие не по какой-то утвержденной форме — на сайте посмотрели, на рабочих совещаниях у кураторов в Росстрое посидели, по публикациям в прессе и по ТВ ориентировались. Мы не заявку прислали, а свое видение проблемы, постарались показать конкурентоспособность наших предложений. А ведь документы должны быть четкими, ведь это же конкурс. Но нормативного документа нет!»
Невразумительность методики отбора «счастливчиков» подтверждает документ под названием «Информация о предоставлении данных по перечню показателей по реализации национального проекта». Все как положено: название субъекта, дата, ответственное лицо по взаимодействию, примечания. В примечаниях указывается, по скольким показателям (из 51 требуемого) предоставлена информация.
Но то ли региональные власти у нас сплошь некомпетентны, то ли вопросы оказались слишком сложными, но на запрос Минрегионразвития ответили только 59 субъектов из 88. Среди «двоечников» оказались такие крепкие регионы, как Санкт-Петербург, Татарстан, Ярославская область, Ханты-Мансийский автономный округ–Югра, Чукотка. И только шесть регионов выполнили задание на «отлично», забыв, правда, указать ответственное лицо или контактную информацию. Безупречно отписалась лишь Архангельская область. Хотя пальму первенства следовало бы отдать вологодскому начальнику Департамента строительства, энергетики и ЖКХ: он умудрился предоставить 57 показателей из 51.
Как говорится, одно из двух: либо отбор участников программы (и национального проекта) еще и не начинался, либо все эти показатели — чистая формальность, а победители будут определяться по каким-то иным методикам.
Альберт АКОПЯН
 

Жизнь вносит в проект о доступном жилье свои поправки  ("M2 = Квадратный метр " Выпуск №21 (281) 23 мая - 30 мая 2006 г.)
Словарь синонимов русского языка дает два варианта значения слова «доступный». Во-первых, «дешевый, грошовый, по божеской цене, за бесценок, задаром, дешевле пареной репы». Во втором значении — «внятный, вразумительный, доходчивый, понятный, популярный». Сначала большинство россиян были уверены, что реализация нацпроекта «Доступное жилье» приведет к снижению цен на квартиры. Некоторые даже мечтали, что жилплощадь начнут раздавать бесплатно. Но шло время, цены на недвижимость продолжали расти. И стало понятно, что на самом деле главные исполнители этого проекта, то есть чиновники, понимали под словом «доступное» отнюдь не «дешевое». А что же?
Одной из главных задач программы российские власти видят развитие ипотечного кредитования. Но выделить из стабилизационного фонда миллиарды на ипотеку можно росчерком пера, а вот построить «ипотечное» жилье росчерком пера трудно. Еще весной 2004 года глава Федеральной антимонопольной службы Игорь Артемьев предлагал начать мероприятия по стимулированию ипотеки на два–три года позже мер, направленных на увеличение объемов возводимого жилья. По его расчетам, на развитие строительного рынка (промышленности стройматериалов, строительной техники, наведение порядка с выделением участков и обеспечением их коммуникациями) потребуется не меньше трех–пяти лет.
Между тем снижение стоимости ипотеки планировалось в первый же год действия нацпроекта. «Рост кредитования без расширения предложения вызовет взрывной рост цен», — предупреждал глава ФАС два года назад. И что?
Да ничего. Представьте: на одной чаше весов живые деньги и ясно выраженная воля руководства страны, на другой — экономическая абстракция и никакой личной ответственности. Фальстарт, одним словом. По-умному, надо бы переиграть, но половина участников после вступления в силу 214-го закона куда-то пропала, да и несолидно: побежали так побежали. Глядишь, все само наладится...
Первая поправка: «доступное» не значит «дешевое»
Через некоторое время после запуска проекта народу наконец объяснили, что «доступное» не означает «дешевое», имелось в виду, что каждый человек сможет купить жилье с помощью ипотеки. Увы, в условиях галопирующего роста цен, подхлестываемого самой ипотекой, ее привлекательность меркнет, и вместо удвоения количества ипотечных кредитов в 2006 году ожидается уменьшение их числа.
Чем сегодняшние ипотечные продукты отличаются от тех, которые предлагались пять лет назад? Практически ничем. И тогда, и сейчас ими способны воспользоваться те же несколько процентов населения. При этом прослеживается интересная тенденция: среди тех, кто прибегает к ипотеке, стабильно растет доля семей, которые, строго говоря, не являются нуждающимися (если иметь в виду не возросшие потребности обеспеченных людей, а именно санитарные нормы). Согласитесь, это не вяжется с провозглашенной социальной направленностью нацпроекта.
Кстати, почему из множества схем финансирования покупки жилья в России остановились на ипотеке? Три года лежит под сукном закон о стройсберкассах, которые успешно подняли жилищное строительство в Германии, Чехии и Польше. Может быть, эта форма прижилась бы у нас гораздо лучше, чем американская модель. Но стройсберкассы не так выгодны банкам, как ипотека.
Зато вышел закон о жилищно-накопительных кооперативах, которые И. Артемьев назвал «новыми МММ». На первый взгляд заманчиво: вносите 50–60% стоимости квартиры, остальное доплачивает кооператив, а вы в течение какого-то срока гасите остаток с учетом процентов. Только угадайте, откуда берутся эти 40–50%? Верно: их приносят те, кто приходит позже. Типичная пирамида. До тех пор пока вы не выплатите все 100%, квартира находится на балансе кооператива. И случись что, вы теряете ее. Обанкротиться кооператив может по любой причине, например, если прекратится приток новых членов. Квартиру выставят на аукцион для погашения долгов в равных долях всем пострадавшим от банкротства.
Вторая поправка: «доступное» не подразумевает «понятное»
Для улучшения ситуации с жильем стоит попытаться устранить так называемую «коррупционную составляющую». Представьте себе рекламные сообщения: «Уважаемые покупатели! Рады сообщить, что в связи с уменьшением суммы взяток мы снижаем цену 1 кв. м». Впрочем, девелопер вряд ли добровольно согласится расстаться со своими «кровными» доходами. Не говоря уже о том, что коррупционная связь между бизнесом и властными структурами настолько прочна, что они срослись в некое подобие сиамских близнецов с четким разделением функций. Впрочем, нацпроект сам по себе и не «заточен» на искоренение коррупции.
Зато государство обещает покрывать проценты по кредиту, выданному застройщику на создание инженерной инфраструктуры участка. Правда, лучше бы оно покончило наконец с выставлением под жилищное строительство земли без коммуникаций: это предложение никак не выйдет из стадии разговоров. Но участок без инженерной инфраструктуры — западня для инвестора. «Стройте, пожалуйста, — говорят ему чиновники. — А потом приходите и просите электричество, газ, холодную и горячую воду, канализацию. Договоримся».
Конечно, у властей и поставщиков ресурсов есть свои аргументы: «Как выставлять на торги участок с подведенными коммуникациями, не зная проекта, который победит на аукционе? Допустим, мы обеспечим инфраструктуру в расчете на 20 тыс. кв. м жилья. С одной стороны, те, кому этого слишком мало или слишком много, обвинят нас в том, что мы отсекаем их от аукциона, работаем для «своих». С другой стороны, те, кому 20 тыс. подходят в самый раз, начнут сбивать цену: ведь соискателей на этот участок стало меньше». Что ж, придется искать компромисс — разумеется, правовой.
Третья поправка: вразумительно понятие «доступный» не объяснить
Раз уж с первым значением слова «доступный» (дешевый) возникли трудности, вспомним о втором значении — внятный, вразумительный. Допустим, старт нацпроекта прошел гладко. Способно ли двукратное увеличения объемов ввода жилья при тех социально-экономических отношениях, при том уровне имущественного расслоения, которое существует в России, снизить стоимость квартир настолько, чтобы сделать цены и ипотеку доступными для большинства?
Слышатся рассуждения о том, что кое-где в Москве выгодно сносить панельные девятиэтажки и возводить на их месте «приличное современное жилье». Разумеется, эти квадратные метры тоже войдут в число тех ежегодных 80 млн, которые, согласно программе «Жилище», должны прийти на смену нынешним 40 млн. Но что с того получат люди, которые не в состоянии купить даже «однушку» в пятиэтажке? Пусть девелоперы хоть каждый год строят все более приличное жилье, пусть этих ежегодных метров станет 120–160 млн. Рынок ориентируется на прибыль, застройщики стремятся в более дорогие сегменты, а средняя площадь квартир в новостройках неуклонно растет. С какой стати это жилье будет дешеветь?
Разговоры на тему: «Давайте возьмем деньги из стабфонда и выбросим на рынок много дешевого жилья» звучат привлекательно, но невразумительно. Предположим, из Москвы выводится промзона, ее территорию на чрезвычайно выгодных условиях передают девелоперу, там появляется микрорайон дешевого (не социального бесплатного, а именно дешевого) жилья. Наивно полагать, что все желающие сумеют купить квартиру по такой цене: до простых покупателей эти квартиры по начальной цене просто не дойдут. Сразу найдутся желающие инвестировать лишние деньги в такие привлекательные объекты, конечные потребители опять получат стоимость с немалыми накрутками. Все встанет на свои места. В конце концов на рынке по определению ничто не может продаваться по цене ниже рыночной.
Четвертая: доступно, но не по божеской цене
А если ввести элементы распределения? Но кто станет распределять? По каким критериям чиновники решат, кто имеет право приобрести жилье по «твердой», установленной цене? Вряд ли кто-то ответит на этот вопрос.
И все же попытки скрестить социализм с рынком продолжаются. Москва и некоторые другие регионы предлагают очередникам ради скорейшего переселения взять на себя частичную уплату стоимости, причем зачастую с рассрочкой платежа. Но особых успехов пока не видно. Большинству очередников непосильны и 10% оплаты, не говоря о 30%. Есть, правда, и другое объяснение. Нацпроект обещает к 2010 году сократить время ожидания до семи лет. То есть те, кто встанет в очередь в 2010-м, будут смело рассчитывать на новоселье в 2017-м. Зачем тогда переживать нынешним очередникам?
Или–или — либо рынок, либо распределение. Гибридизация очень болезненна. Тем, кто приобретает жилье в московских новостройках, не нравится то, что 30–40% их денег идет на возведение социального жилья. Почему платить должны они, а, скажем, не покупатели алкоголя, сигарет или автомобилей? Не государственный бюджет в конце концов?
Впрочем, при отказе от этой схемы государству пришлось бы менять базовую концепцию жилищного строительства. Ту самую, которая утверждает, что государство не обязано бесплатно предоставлять жилье своим гражданам. Сегодня о смене базовой концепции если и упоминают, то только для того, чтобы показать ее противоречие «объективным реалиям». Но реалии как раз говорят «за». Жилище — это такая же базовая ценность, конституционное право, как здравоохранение, образование, работа, безопасность. Без решения этой проблемы нам не избежать демографической, а вслед за нею экономической и политической катастрофы. Почему не предположить, что эти инвестиции необходимы? И не задаться вопросом, реальны ли они?
Пятая: доступно даром не бывает
О своем желании улучшить жилищные условия, согласно разным опросам, заявляют до 80% процентов россиян. Это понятно: подходят к прохожим добры молодцы и спрашивают: «Вы бы хотели новую квартиру?». 80% думают и соглашаются. Но мы поговорим о тех, кто нуждается в жилье в соответствии с нормативными показателями — социальными, санитарными и психологическими нормами.
Сегодня отселение из аварийного и ветхого жилья необходимо 14 млн россиян. Это около 250 млн кв. м, если исходить из социальной нормы — 12 кв. м жилой или 18 кв. м общей площади на человека. Примерно такому же числу граждан требуется «расширение» (отселение от родственников или обмен на жилье большей площади). Предположим, что в этом случае нехватка в среднем двукратная (половина жильцов из квартиры отселяется, половина остается, проблема на этом решается). То есть требуются еще 250 млн кв. м.
Более того, не станем учитывать, что часть переселенцев из ветхого и переполненного жилья «пересекаются» (одни и те же люди). Дело в том, что в России немало семей, которые нуждаются в жилье, но даже не пытаются встать в очередь. Социализм так социализм — учтем всех. Таким образом, для решения жилищной проблемы (именно проблемы, а не субъективных потребностей) надо 500 млн кв. м жилья.
По данным Госкомстата, 1 кв. м панельной новостройки в среднем по России стоит $200 (другие показатели себестоимости оставим на совести строителей или Госкомстата). Итого, цена действительно национальной программы «Жилище» — $100 млрд. Свыше половины бюджета страны ($180 млрд). Цифра невероятная, ни с чем не сравнимая. Впрочем, такая ли уж не сравнимая?
Шестая: доступное жилье? Да проще пареной репы!
Посчитаем для тренировки. Понятно, что речь идет не о $100 млрд «целиком и сразу», а о некой программе, рассчитанной, скажем, на пять лет. Таким образом, мы говорим об условных $20 млрд в год. Только ежегодный профицит бюджета (незапланированный доход) достигает $25 млрд. В 2006 году он ожидается на уровне $30 млрд. Конечно, этим «запланированным незапланированным» деньгам каждый раз находится применение, но не будем углубляться.
Еще у России есть стабфонд, размеры которого превышают $50 млрд. Напрямую из бюджета или через инвестфонд выделяются деньги на разные хорошие дела. Идей множество — все могут что-то получить. $12 млрд идет из федерального, региональных и местных бюджетов на утвержденную программу «Жилище» (о которой иначе как о провальной уже и не говорят). Свыше $5 млрд получит «АвтоВАЗ» (хотя злые языки утверждают, что за $1 млрд реально построить новый завод в чистом поле). Есть еще лихой проект провести железную дорогу в обход Черноморского побережья через Кавказский заповедник. У Росстроя созрела идея межрегионального водопровода стоимостью под $1 млрд. Куда дороже обойдется участок от Байкало-Амурской магистрали до Якутска.
Еще случается, что деньги «расползаются» сами собой. Есть такое понятие: исследовательская и проектно-сметная документация. На нее тоже выделяют деньги — 3–4, а то и 5% стоимости проекта. Чтобы не обижать строителей, отыграемся на мелиораторах. Так вот, на эти несколько миллионов или десятков миллионов долларов проектируемый канал рисуется анфас, в профиль, с высоты птичьего полета. Цифры, конечно, на полях. Получается увесистая папка. А потом делается вывод о нецелесообразности проекта. Бывает, лет через пять об идее вспоминают и снова выделяют деньги на изыскания.
Но зачем считать чужие деньги? Возьмутся ли компании строить социальное жилье по себестоимости — вот в чем вопрос. Если учесть, что сегодня в качестве платы за участок под коммерческую новостройку на другом участке строят дом для города бесплатно, то, пожалуй, $100 млрд окажется много. Не стоит отказываться от такой наработки, как социальная ипотека, часть стоимости жилища нуждающиеся наверняка смогут и захотят оплатить.
Вообще-то идей засыпать россиян «дешевым» жильем и комфортом (за счет инвестиций из стабфонда, естественно) тоже предлагается немало. Проекты сыплются один за другим. Рассмотрим пару из них. Авторы имели в виду коммерческое применение, но почему бы не взглянуть на них с точки зрения госзаказа?
Седьмая: можно строить за бесценок, но не хочется
Интересный проект четырех–пятиэтажного кирпичного одноподъездного дома с лифтом предлагает ГУП «Мособлспецстрой». Комплексный подход (независимость от ДСК — монополистов на рынке стройматериалов, поквартирная отопительная система и многое другое) позволяет снизить себестоимость «коробки» до $240 за 1 кв. м. Проект «под ключ», смета расписана до последнего шурупа.
Автономные газовые котлы с закрытыми горелками, по расчетам авторов проекта, сокращают капитальные затраты на отопление в два с половиной–три раза, а эксплуатационные расходы — в четыре. Особенно удобны они в начале и в конце отопительного сезона. Да и в остальное время любой хозяин не прочь сам регулировать температуру воздуха и воды. Либо теплее, но дороже, либо прохладнее и дешевле.
Балконы, увы, не предусмотрены. Но кое-что интересное имеется. Дело в том, что на всех этажах по четыре квартиры, а на последнем — только две, остальное пространство — эксплуатируемая кровля. Проектировщики считают эти «лоджии» верхних квартир удачной идеей. Тут с авторами стоит поспорить. Думается, общественное назначение кровли увеличило бы привлекательность дома в целом, и, если речь идет о коммерческом проекте, принесло бы не меньше денег, чем продажа «лоджий» с понижающим коэффициентом. Застекленная крыша, зимний сад, удобное место для встреч жильцов — такие блага оценят не только обитатели элитных домов.
Более существенный недостаток проекта с точки зрения московских градостроительных норм — 8 тыс. кв. м жилой площади на 1 га вместо положенных 12 тыс. Назвать это недостатком в «общечеловеческом» смысле слова язык не повернется.
И самое главное: площади квартир 41–66 кв. м, а внутри здания только одна несущая стена — нарезайте квартиры, как угодно.
Восьмая: доступными станут землянки
Радикальный проект «Малоэтажная Россия» продвигает Национальный инвестиционный совет (НИС) и его президент, депутат Госдумы Александр Лебедев. Речь идет о деревянных коттеджах площадью 100–150 кв. м и себестоимостью от $250 за 1 кв. м. На 95% дом собирается в цеху. По словам депутата, «если бы в Чечне строили модульные дома для конкретных семей, то красть было бы нечего. Из четырех комплектов пятый не выкроишь».
Преимуществом проекта А. Лебедев считает то, что развернуть массовое производство сборных домов при соответствующей поддержке государства реально за считанные месяцы, а в течение пяти лет — обеспечить жильем всех нуждающихся. В то время как «на восстановление индустрии стройматериалов, цементной и других отраслей, обеспечивающих панельное и монолитное строительство, потребуются годы и годы, а также огромные финансовые вливания».
Дома такого типа составляют большую часть жилого фонда Скандинавских стран и Канады, а Россия — богатейшая страна по запасам древесины. Хороший знак для проекта депутат Госдумы видит в недавнем выступлении Владимира Путина, когда президент призвал устранить крен в сторону экспорта древесины и развивать отечественную деревообрабатывающую промышленность.
В ответ на вопрос корреспондента М2, какое отношение имеет проект к жителям Москвы с ее острой нехваткой земли даже для многоэтажного домостроения, А. Лебедев сказал следующее: «Можно решить проблему радикально: путем объединения Москвы и Московской области. Правда, и здесь огромное количество земли в пределах 30–40 км от столицы присвоено разными структурами, установившими на нее запредельные цены. Эти проблемы в состоянии решить только власть. Должен быть принят закон об изъятии незаконно присвоенной земли, которая скупалась для спекуляции».
К сожалению, депутат затруднился с ответом на вопрос о дорогах, связывающих подмосковные коттеджи со столичными офисами.
Девятая: сделать доступным популярными методами не получается
Тихой сенсацией стали слова вице-премьера Дмитрия Медведева о путях реализации проекта «Доступное жилье», сказанные им на встрече с президентом: «Нам необходимо разработать программу модернизации соответствующих отраслей с упором на крупнопанельное домостроение и реанимировать жилищно-домостроительные комбинаты». Причем при активнейшей поддержке государства.
Предложение оказалось настолько неожиданным, что на следующий же день подверглось критике на заседании общественного совета по жилищной политике при Минрегионразвития РФ. Министр Владимир Яковлев высказался в том смысле, что лично он обеими руками за крупнопанельное домостроение, «но на принципиально другой основе». Государство не должно ни создавать новые ДСК, ни реанимировать старые. Это все дело частного бизнеса. Нужно возводить другие дома, «достойные XXI века». По словам министра, вмешательство государства в эти вопросы негативно повлияет на строительный рынок.
Похоже, дело не дошло до скандала только потому, что программа сама по себе превращается в большой скандал. Очевидно, идея возникла не от хорошей жизни. Дела у нацпроекта плохи, а ответственность за него лежит на вице-премьере.
Но «панель» была только одним из вариантов. На другой встрече с президентом Д. Медведев выдвинул идею модернизировать программу «Жилище» с упором на малоэтажное жилье. Вице-премьер перечислил те преимущества деревянных коттеджей, о которых ранее рассказывал А. Лебедев, и предложил начать с эксперимента в пяти–семи регионах. Эксперимент так эксперимент. Не впервой. Выберут несколько регионов, нарисуют коттеджные поселки для нуждающихся, а где-нибудь в 2008-м вынесут суждение.
Выходит, и со вторым значением слова «доступный» (внятный, вразумительный) вышла несуразность. Может, переименовать программу или добавить слова «не для всех». Забыть в конце концов или, наоборот, ускорить. Объявить имена регионов-победителей, в которых и будет проведена программа: Коми-Пермяцкий, Корякский, Таймырский, Эвенкийский округа. А потом, через приличествующее время, сообщить, что так, мол, и так, в связи с укрупнением регионов и ликвидацией данных субъектов…
Так что же делать? Все чаще раздаются голоса, требующие государственного регулирования в сфере строительного комплекса. Аргументы (необоснованный рост цен на стройматериалы, откровенные спекуляции земельными участками и т. п.) более чем серьезные. Вот и вице-спикер Мособлдумы Валентин Куликов подсчитал, что рентабельность жилищного строительства в России превышает 100% (средняя себестоимость 1 кв. м — 10 тыс. руб., продажная цена — 24 тыс. руб.). Он придерживается мнения, что необходимо принудительно ограничить рентабельность 15 или 30%. Поможет ли это?
Вспомним историю. В 1927 году в СССР случился неурожай хлеба. Не первый и не последний. Но в тот раз руководство страны решило «на отдельном участке» отказаться от свободных цен нэпа и установить «твердые» цены. Крестьяне стали припрятывать зерно или скармливать его скоту (кстати, стоимость мяса, картофеля и многих овощей в том году осталась прежней или даже упала). Саботаж государству не понравился, в следующем году оно начало изымать зерно принудительно и «организовывать» крестьян в колхозы. Еще через год разразился голод, унесший не менее 8 млн жизней. Экономика не терпит простых решений.
Альберт АКОПЯН
 

“Очень забюрокрачено все”.  Путин и Медведев ищут землю для жилья ("Ведомости" 10.04.2006, №62 (1589))
Губернаторы и мэры неохотно помогают федеральному центру претворять в жизнь национальные проекты, считает Владимир Путин. Больше всего нареканий у президента вызвал нацпроект “Доступное жилье”. Путин не исключил, что для его реализации потребуется менять земельное законодательство.
В минувшую пятницу в Кремле под руководством Путина прошло второе заседание совета по реализации приоритетных национальных проектов, в котором участвовали министры, губернаторы, депутаты и сенаторы. Главными проблемами президент назвал “управленческие”, ему не нравится отношение губернаторов к национальным приоритетам: “Знаете, иногда мне кажется, что наши коллеги часто даже не вникают сами в те условия реализации того или другого национального проекта. Так, отдают вниз — заместителю, помощнику <...> а сами туда не влезают”.
Больше всего нареканий у него вызвал проект “Доступное жилье”. Путин посетовал, что регионы “представляют малозначительные предложения по площадкам, рассчитанным под точечную застройку”, в то время как главная задача — “строительство и подготовка площадок, на которых дома вводятся не точечно, а целыми микрорайонами”. У президента есть претензии и к правовой базе: “Надо урегулировать вопросы выделения земли под строительство — и вообще подумать, как работать с землей дальше. Очень забюрокрачено все”.
Нерешенность земельного вопроса — одна из главных преград на пути этого проекта, признался журналистам накануне кремлевского совещания первый вице-премьер Дмитрий Медведев. “Точечная застройка себя не оправдывает, а большие пятна в наиболее интересных местах — под опекой местных властей”, которые предпочитают не выставлять эти участки на аукционы, а передавать “своим” застройщикам. Чиновники, воспользовавшись пробелами в законодательстве, “нахапали этих участков” и “сидят как на потенциальном предпенсионном активе”, негодует Медведев. Хотя, по его словам, есть и приятные исключения: губернатор Егор Строев предлагает взять в Орле “любую землю”, которая приглянется строителям, участвующим в нацпроекте. Однако “не всегда согласуются позиции губернатора и мэра”, уточняет вице-премьер. Может быть, настала пора государству “зубы показать”, говорит Медведев, но предостерегает против того, чтобы “перенапрячь ситуацию”: не исключено, что местные власти сами поймут, что пора менять свою политику.
На совещании в Кремле Медведев привел обобщенную статистику: 90% земельных участков выделяется без открытых аукционов, а зачастую и с прямым нарушением Земельного кодекса. “Сегодня большинство из этих площадок простаивают и не осваиваются, а их собственники ожидают игры на ценах <...> чтобы положить какие-то деньги в свой карман”, — констатировал куратор нацпроектов. Откровения Медведева заставили президента пойти на крайние меры: “Что касается земель, которые раздали без необходимого законодательного оформления <...> хочу попросить наших коллег из Госдумы подумать над тем, как решить вопрос об их изъятии”. И чуть позже повторил: “Нужно разработать механизм изъятия этих земель”.
Начальник управления Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Денис Гришухин говорит, что поправить Земельный кодекс, с тем чтобы выполнить поручение президента, “не проблема”: “Для этого требуется прописать норму о том, что если участок не используется по целевому назначению, то власть имеет право его изъять и продать на аукционе”. Но такие вопросы решаются не только законодательным регулированием, но и “организационной работой на местах”, замечает эксперт.
Для решения таких масштабных задач просто не хватает времени, посетовал в беседе с корреспондентом “Ведомостей” губернатор Пермского края Олег Чиркунов. “Чтобы прекратить точечную застройку, надо утвердить генплан города, готовить новые микрорайоны, подготовить инфраструктуру. За это время цены будут стремительно расти, а ограничить их можно только точечной застройкой”, — говорит губернатор. Частично поправить ситуацию, по мнению Чиркунова, можно, приведя в порядок старое жилье, а о нем в национальных проектах вообще нет ни слова. “Реформировать здравоохранение, образование, жилье можно и нужно. Деньги на это есть, — резюмирует Чиркунов, — вот только делать все одновременно крайне сложно”.
Анна Николаева, Максим Гликин
 

О вреде стремления к усредненным показателям   ("M2 = Квадратный метр " Выпуск №13 (273) 29 марта - 04 апреля 2006 г.)
Особая гордость авторов программы «Жилище» — маленькая главка «Ожидаемые конечные результаты реализации программы и показатели социально-экономической эффективности в 2010 году по сравнению с 2004 годом». Сегодня чиновники охотно рассказывают о намеченных рубежах. Мы тоже не станем проявлять скептицизм и допустим, что некоторые из этих показателей могут быть достигнуты полностью или частично. Сомнения вызывает безупречность самих показателей, их социальная и, если угодно, нравственная ценность.
Всего в главе 12 пунктов. Если отбросить умозрительные: «повышение уровня», «совершенствование» и «создание условий для улучшения», то останется несколько пунктов, содержащих конкретные показатели. Рассмотрим самые яркие из них.
Делим, умножаем...
Итак, авторы программы обещают «улучшение жилищных условий граждан РФ (рост жилищной обеспеченности с 20 кв. м на человека до 21,7 кв. м)». В среднем, разумеется. Иначе, если бы все граждане были обеспечены жилплощадью по санитарной норме 18 кв. м, можно было бы программу и не затевать.
Ученик начальных классов легко подсчитает, что если в 2004 году в России проживало 142 млн человек и на каждого приходилось 20 кв. м, то всего в стране было 2,84 млрд кв. м жилья. В 2010 году станет 3,08 млрд кв. м (роста населения ждать не приходится, поэтому просто умножим 21,7 кв. м на те же 142 млн человек). Таким образом, прибавится 240 млн кв. м жилья. Всего же с 2005 по 2010 год, согласно программе, будет построено 365,5 млн кв. м жилья. Разница между этими возведенными 365,5 млн кв. м и фактически прибавившимися 240 млн кв. м объясняется тем, что часть жилья (ветхие и аварийные здания) выведут из жилищного фонда. В данном случае это 125,5 млн кв. м.
Но во сколько обойдется снос и переселение жителей? Считаем по аналогии. В 2002–2004 годах в рамках подпрограммы «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда» освоено 12 млрд руб. — на эти деньги ликвидированы ветхие и аварийные жилые дома общей площадью 630,4 тыс. кв. м. Поскольку 125,5 млн кв. м, намеченные к сносу в перспективе, — это почти в 200 раз больше, то и затраты на переселение жителей возрастают на столько же: 12 млрд руб. умножаем на 200, получаем 2,4 трлн руб. Между тем бюджет всей программы на 2006–2010 годы составляет 0,9 трлн.
Загадочная формула «3 человека х 3 года = 54 кв. м»
Следующим пунктом в главе значится «повышение доступности приобретения жилья, когда средняя стоимость стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м будет равна среднему годовому совокупному денежному доходу семьи из трех человек за три года (в 2004 году — 3,9 года)».
Не будем задавать вопросов о том, почему идеальной считается семья из трех человек и почему именно три года им следует воздерживаться от расходов на пищу, одежду и пр. Не станем спрашивать и о том, как разработчики программы «Жилище» собираются обеспечить огромный (около 12%) опережающий рост доходов граждан по сравнению с ростом стоимости жилья.
Хорошо хоть 54 кв. м понятны: по 18 «санитарных» квадратных метров на троих. Однако среди ожидаемых конечных результатов реализации программы называются «укрепление семейных отношений» и «улучшение демографической ситуации в стране». Но добросовестное исполнение молодыми семьями этих правительственных задач камня на камне не оставит от показателя доступности жилья! Ведь если в понравившейся авторам программы семье из трех человек (читай: двух молодых супругов с ребенком) родится еще один ребенок, то родителям придется просто надорваться на работе в борьбе за квартиру в 72 кв. м (18 х 4). Или им хватит 54 кв. м с нарушением санитарных норм? Или на выполнение норматива накидывается дополнительный год? Осилит ли молодая пара 90 кв. м, если родится еще и третий ребенок? Получается, что достижения программы на одном направлении испортят показатели на другом. А это уже системное противоречие.
Вероятно, такая формула годится для решения жилищной проблемы в Китае, где второй ребенок в семье — вне закона, но в России хотелось бы более мягких условий. Вся надежда на то, что, планируя малыша, молодые люди не станут сверяться с постановлением № 865-ПП РФ — ФЦП «Жилище».
Как законодатели на троих соображали
И все же эта формула — один из столпов программы — заслуживает отдельного разговора. Действительно, статистика — наука весьма изощренная, и среднее поквартирное число жильцов в России действительно составляет около трех человек. Беда в том, что «средней семьи» из трех человек (как, впрочем, из двух или четырех) не существует. Это бессмысленная абстракция, «средний овощ». Есть четкие типы семей, каждый из которых имеет определенные требования к жилью — никакая формула объединить их не в силах.
Семья, состоящая из трех несовершеннолетних или, напротив, из трех пенсионеров, для авторов формулы только помеха. Идеальный вариант — семья из трех работающих, например, мать и двое взрослых детей, родители и взрослый сын или дочь, работающая теща (свекровь) и новобрачные. Бывают у людей и кое-какие накопления, но будем последовательными: в формуле речь идет только о сегодняшнем ежегодном доходе.
Переходим к «вертикальным» семьям. Тяжек для формулы вариант «пенсионер + работающий + ребенок», потому что «работающий» — это, конечно, мама-одиночка, желание которой отделиться от собственной мамы обратно пропорционально возможностям. Почти безнадежен вариант: «родители-пенсионеры + великовозрастный ребенок». Хуже этого варианта только «мать-одиночка с двумя детьми», которая на квартиру не заработает никогда.
Конечно, в стране немало семей, которые зарабатывают на «среднюю квартиру» в 54 кв. м не то что за три года тотального голодания, а всего лишь за месяц достаточно сытой жизни. Наверняка к 2010 году их станет больше. Но при чем здесь национальный проект? Чего стоят средние цифры в России, где доходы 10% самых богатых и 10% самых бедных граждан отличаются, по данным правительства, в 15 раз, а по другим сведениям — в 18? Помнится, еще советские газеты писали, что, когда во Франции или Италии этот показатель перевалит за 12, там неизбежна революция.
Размах — на 14 млн, удар — на 1,4 млн
Также программа обещает «увеличение доли семей, которым будет доступно приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, с 9 до 30%».
Исходя из того, что в России средняя семья, по версии Минрегионразвития, состоит из трех человек, семей должно быть 47,5 млн, значит, 30% — это свыше 14 млн семей. А в разделе «Развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья» нас порадовали тем, что «воспользоваться ипотечными кредитами для улучшения жилищных условий» в 2006–2010 годах смогут... 1,4 млн семей (3%).
Стоит отметить, что в этом пункте программы о санитарных нормах ничего не говорится. То есть если семья из трех человек, живущая в пятикомнатной квартире, захочет улучшить жилищные условия, взять кредит и переселиться в десятикомнатную, это тоже будет заслугой программы «Жилище». Остается только порадоваться за эту семью. Непонятно лишь, как в Минрегионразвития узнали о ее планах?
Но все гораздо проще — об этом прямо говорится в разделе «Развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья»: государство за счет бюджета обеспечит гарантиями сумму, приблизительно соответствующую ипотечным кредитам 1,4 млн семей. А 14 млн семей — это, так сказать, потенциал.
Если хилый, сразу в гроб
И несколько слов еще об одном показателе: «Снижение среднего времени ожидания предоставления жилых помещений социального использования с 20 лет до 5–7 лет».
Забудем о тех 2,4 трлн руб., которые, по нашим подсчетам, необходимы для отселения жителей аварийного и ветхого жилья в 2006–2010 годах. Сама программа прямо признает: «Для ликвидации ветхого и аварийного жилья в РФ необходимо вложить в строительство нового жилья не менее 1 трлн руб.» (напомним, при общем бюджете программы 0,9 трлн руб.). Иначе говоря, имеются сомнения в том, что программа будет хотя бы успевать за ветшанием жилья. Их подтверждает сама программа, в которой «снижение среднего времени ожидания» расписано по этапам: «15–20 лет ожидания в 2004 году, 18 лет — в 2005-м, 16 лет — в 2006-м» (именно так в документе: снижение с 15–20 лет в 2004-м до 18 лет в 2005-м. — М2). Впрочем, в 2006 году мы имеем все те же 20 лет, а, по некоторым данным, срок ожидания даже увеличился.
Ведь жильцы домов, признанных ветхими или аварийными, автоматически становятся нуждающимися в жилых помещениях социального использования. Равно как и владельцы приватизированного жилья, если они не в состоянии отремонтировать его или приобрести новое. По крайней мере до тех пор, пока действует ст. 40 Конституции РФ о праве на жилище.
Вполне вероятно, что и время ожидания соцжилья сократится с 20 лет до 5–7. Например, в результате резкого сокращения категорий лиц, имеющих на него право. Но возникает все тот же вопрос: при чем тут программа «Жилище» и показатели ее эффективности?
Есть у Козьмы Пруткова замечательное по своей многозначности изречение: «Если на клетке тигра прочтешь надпись «буйвол», не верь глазам своим». То есть непонятно, чему не верить: надписи «буйвол» или тому, что животное в клетке — тигр. Но вряд ли есть смысл обсуждать, правильна ли надпись, если клетка пуста.
Альберт АКОПЯН

 

Как сделать жилье доступным?  («Комсомольская правда» 31 марта 2006)
Собрав на совещание крупнейших банкиров, первый вице-премьер правительства Дмитрий Медведев ставил перед собой одну цель: понять, каким образом можно привлечь отечественные банки к участию в приоритетных национальных проектах. Можно, конечно, просто приказать, но тогда ничего, кроме тихого саботажа, не получишь. А правительству нужно заинтересованное участие банкиров. И дело даже не в деньгах (государство сейчас само может поделиться деньгами), а в каналах распределения денег и в механизмах контроля за их использованием.
Один из важнейших проектов - обеспечить российских граждан доступным и качественным жильем. В улучшении жилищных условий нуждается 61% россиян, а приобрести жилье может всего 12% семей. Наилучшее, что на сегодня придумано для решения этой проблемы, - ипотечный кредит: люди берут деньги в долг, покупают жилье, а потом потихоньку возвращают деньги банку.
Проблемы: размер первого взноса; высокие проценты по кредиту; короткий срок его погашения; высокие цены на жилье. С процентами, кажется, кое-что начало меняться в лучшую сторону - в 2005 году кредиты выдавались под 14 - 15 процентов, сейчас отдельные банки готовы кредитовать под 12 и даже под 10 процентов. К 2010 году кредиты будут выдаваться под 8 процентов. Сроки погашения увеличиваются. В результате объем ипотечного кредитования растет довольно быстрыми темпами. В 2004 году было выдано около 40 миллиардов рублей, в 2005-м - 80 миллиардов, в 2006-м, по расчетам экспертов, сумма должна увеличиться до 126 миллиардов рублей. И все же этого мало.
Сейчас в ипотечных программах участвуют 350 кредитных организаций, чего явно недостаточно для нашей страны. Чем больше банков будет задействовано, тем доступнее станут кредиты - конкуренция сделает свое дело.
И тут немедленно вылезла другая беда: с притоком ипотечных денег цены на жилье, и без того-то очень высокие, могут стать совсем заоблачными. Понятно, что надо резко увеличивать объемы строительства, но это невозможно без быстрого развития индустрии стройматериалов. Получается замкнутый круг: для развития стройиндустрии нужны большие деньги, взять их можно с покупателей жилья, но это ведет к росту цен, опять делая жилье недо-ступным для большинства, несмотря на ипотеку. Как и где разорвать заколдованный круг?
Все-таки начать решено с ипотеки, поскольку она даст предприятиям стройиндустрии необходимые для модернизации средства. И одновременно правительство намерено бороться с монополизмом в строительстве - это вообще не требует денег. Нужны только желание и воля.
 

Рынок жилья становится недоступным  («Собственник» 17 марта 2006)
В 2005 году началась реализация государственной программы «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Согласно документу, предполагалось увеличить объемы жилищного строительства, модернизировать объекты коммунальной инфраструктуры, а также увеличить объемы ипотечного кредитования населения. Однако на практике с принятием пакета новых законов цены на жилье резко ринулись вверх, и, говоря об этом, все специалисты приходят к единому мнению.
Так, на прошедшей 16 марта конференции «Все грани ипотеки» председатель Экспертного совета комиссии РФ Иван Грачев заявил: "С началом реализации этой программы жилье стало недоступным на 20 %". По его словам, соотношение роста реальных доходов населения и роста стоимости квадратного метра жилья ухудшилось на одну пятую.
Что же послужило причиной? Часть законов была написана крайне неудачно, считает Иван Грачев. Закон об ипотечных ценных бумагах писался без уважения к участникам рынка, поэтому приходится вносить в него коррективы. То же самое касается закона № 214. В результате объемы мобилизованных на жилищное строительство ресурсов уменьшились, как и реальные объемы строящегося жилья.
Недостатки программы доступного жилья
Закон не только не привел к улучшению позиции дольщиков, но и значительно ее ухудшил, считает Алина Ильина, старший юрист юридической компании «Георгиев и партнеры». Застройщики для того, чтобы обойти закон «О долевом участии в строительстве многоквартирных жилых домов», вступивший в силу 1 апреля 2005 года, изобретают схемы, которые еще меньше отвечают интересам дольщиков, чем те, что существовали до принятия закона. Кроме того, вынужденные снять с продаж большую часть предложений из-за невозможности быстро привести их в соответствие с законом, застройщики до отказа подняли цены на оставшиеся в продаже предложения.
Застройщики до отказа подняли цены на оставшиеся в продаже предложения
Закон также значительно осложнил развитие ипотечной программы. Самый большой недостаток, по ее мнению, в установленной законом солидарной ответственности застройщиков и банков, в том числе тех, которые предоставляют ипотечные кредиты, по взысканию на строящийся дом.
Депутаты предлагают внести изменения в федеральные законы «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», «О жилищных накопительных кооперативах», в Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, некоторые другие законодательные акты. Это должно положительно подействовать на развитие строительной индустрии и, соответственно, ипотечного кредитования.
Проблемы, связанные с развитием ипотеки, необходимо решать в комплексе, говорят профессионалы. Высокая инфляция является тормозом программы, и гражданам необходима помощь государства. Проблема заключается также в низком уровне доходов населения, не позволяющем большинству граждан брать кредит на покупку жилья.
Решить задачу без бюджетных средств не представляется возможным
Процент ипотечного кредита должен быть меньше инфляции, решить задачу без бюджетных средств не представляется возможным. За последние год-два были предприняты шаги, чтобы сделать ипотечный кредит более доступным, но недостаточен объем вводимого в эксплуатацию жилья, спрос на рынке жилья превышает предложение.
В том, что ипотека нужна, никто не сомневается: на сегодняшний день 4,5 миллиона семей стоят в очереди на получение квартир, а это 10 % населения страны. Однако реально воспользоваться ипотечным кредитом сегодня может далеко не каждая семья. «Надо сделать все возможное для того, чтобы большинство из них воспользовались ипотечным кредитом, но для многих становится препятствием необходимость внести первоначальный взнос даже в 10 тысяч рублей. Ежемесячный взнос по ипотечному кредиту составит порядка 10-20 тысяч рублей, и какой при этом доход должен быть у семьи?» – говорит депутат Госдумы РФ Галина Хованская.
Она также отмечает, что лет через 5-10 ипотечный кредит на капитальный ремонт домов станет гораздо более востребованной темой, чем даже приобретение жилья через ипотеку, потому что состояние жилищного фонда в России катастрофическое. Около 70 % находится в плохом состоянии, а 10 % – в очень плохом. Куда отселять людей из аварийных домов, когда строительство социального жилья ведется только в Москве и в некоторых других регионах? Решать эти вопросы надо уже в этом году.

Динара Латыпова
 

Обещанного до 2010 года ждут   ("M2 = Квадратный метр " Выпуск №11 (271) 15 марта - 21 марта 2006 г.)
Проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» входит в число четырех, объявленных национальными приоритетами для российской власти на период до 2010 года (наряду с ускоренным развитием здравоохранения, образования и сельского хозяйства). Главный инструмент проекта — программа «Жилище», суть которой состоит в решении жилищной проблемы через увеличение годового объема вводимого жилья до 80 млн кв. м (это почти в два раза больше по сравнению с 2004 годом).
Красиво смотрится и показатель доступности приобретения жилья: в 2010 году средняя стоимость стандартной квартиры площадью 54 кв. м будет равна среднему годовому совокупному доходу семьи из трех человек за три года (в 2004 году — почти четыре года).
Цель выглядит привлекательно. Вопрос в механизме
Похоже, правительство сделало ставку на поощрение спроса. Вот данные, в разное время озвученные вице-премьером Дмитрием Медведевым (он курирует нацпроекты) и министром регионального развития Владимиром Яковлевым: средняя ставка по ипотечному кредиту должна снизиться до 11% к 2007 году, до 10% в 2008-м и до 8% — в 2010-м. То есть на 1% в год, постепенно, без больших скачков. Такие контрольные цифры упоминались и на втором заседании межведомственной рабочей группы по проекту, прошедшем в Минрегионразвития. Банки будут выигрывать на «оборотах»: планируется, что общий объем ипотечных кредитов вырастет с 20 млрд руб. в 2004 году до 415 млрд руб. — в 2010 году. Почти в 21 раз. Вот это действительно революционно.
Вопрос в том, удастся ли под обещанные миллиарды рублей построить обещанные миллионы квадратных метров? Если удастся, хорошо. Если и то и другое «благорастворится в воздухах», то хотя и не хорошо, но привычно. Хуже, если кредиты станут доступными, а жилья будет строиться по-прежнему мало. Рост стоимости квартир получит мощную и стабильную подпитку. Возможно, что уже в этом году рост цен на недвижимость в Москве превысит рекорд 2003 года, когда квартиры подорожали на 40%. В некоторых сибирских регионах ожидается еще больший рост. Удорожание жилья быстро задушит как рост объемов кредитов, так и снижение ставок по ним. «Благорастворение» уже самой программы и национального проекта станет неизбежным. То есть почти 1 трлн руб. обречен и в этом случае.
Диагноз доктора Батуриной
Ключевая цифра нацпроекта — 80 млн кв. м сдаваемого жилья в 2010 году, но реальность ее достижения, а значит, жизнеспособность проекта вызывает большие сомнения.
Неутешительный диагноз поставила на последнем совещании в Минрегионразвития президент ЗАО «Интеко» Елена Батурина: «По нашим подсчетам, удвоить ввод жилья в настоящее время невозможно, а меры, предложенные в этом направлении, недостаточны. С 1992 по 2004 год производство цемента сократилось с 61,7 млн до 45,6 млн т, производство сборных железобетонных конструкций — с 58,6 млн кубометров до 22 млн и т. д. К сожалению, это падение производства сопровождалось безвозвратным снижением мощностей».
Для того чтобы увеличить объемы производства, нужны инвестиции. Сегодня износ основных фондов цементных предприятий составляет 70%. Только на поддержание, ремонт и реконструкцию существующих заводов требуется около $5 млрд, если же говорить о выходе на 80 млн кв. м жилья, то для наращивания мощностей нужно еще $3 млрд. Для справки: в 2004 году общий объем инвестиций в промышленность строительных материалов составил 19,1 млрд руб. ($0,7 млрд), т. е. менее 9% средств, необходимых только на цемент. Понятно, что в такой ситуации не удастся удвоить объемы строительства. «Это возможно, только если разработать комплекс мер по восстановлению и развитию промышленности строительных материалов, если это будет записано первым — первым! — пунктом национального проекта», — считает Е. Батурина.
Что ответил на это министр? Министр согласился!
«Мы рассчитываем на то, — говорит В. Яковлев, — что если мы раскрутим саму программу и установим четкие контрольные цифры, то под это дело действительно будет работать промышленность. Но совершенно верно, что за год (к 2007 году. — М2), два, три этого не поднять. Может быть, необходим специальный закон, который позволит активно развивать производство стройматериалов. Все вопросы решаемы».
Примерно так министр ответил и президенту Российского союза строителей Виктору Забелину, который заявил, что надо реформировать сам строительный комплекс, причем ускоренными темпами, иначе 2006 год будет потерян. Что-то рынок способен урегулировать сам: не хватало каких-то видов стекла — стали строить заводы в Подмосковье. Но есть производства (цементное, минераловатное), которых за год не организуешь, и если ими не заняться сейчас, то до 2010 года отдачи от них не получишь.
Сомнения разработчика
Свою обеспокоенность относительно сложившейся ситуации высказала президент фонда «Институт экономики города» (одного из разработчиков программы) Надежда Косарева. Главной проблемой для нацпроекта она считает активное стимулирование спроса без достаточного роста предложения, что ведет к росту цен.
Нельзя сказать, что программа «Жилище» совсем уж обделила строителей поддержкой. Им обещаны государственные гарантии по банковским кредитам (максимальный срок — три года) для обеспечения участков коммунальной инфраструктурой и даже субсидирование на тот же срок оплаты процентов по кредиту.
Однако президент фонда уверена, что для выполнения программы необходим переход от точечной к комплексной застройке городов. А это затруднительно, если не увеличить срок гарантий по кредитам с трех лет (достаточных лишь для точечного строительства) до пяти–восьми лет, которые нужны при застройке площадок на 100–200 тыс. кв. м и более. Однако это предложение фонда, которое было в проекте, из программы «выпало».
Много познавательной информации приводит замминистра регионального развития Владимир Аверченко. В частности, по его данным, в Китае ежегодно строится по 1 кв. м на душу населения, а мы в 2005 году вышли лишь на 0,3 кв. м. Заставляют задуматься и такие показатели: в последние годы ввод жилья увеличивался в среднем на 6%, но резко упали темпы создания инженерной инфраструктуры. К примеру, объем ввода газовых сетей сократился на 3%, канализационных — на 5%.
«К решению национального проекта мы выходим с изношенным парком машин и механизмов, с недостаточным парком кранов, экскаваторов, бульдозеров и другой техники», — заключил замминистра. Министр со своим замом согласился следующим образом: «Да, с 6% в год мы будем выполнять программу слишком долго. (Если программу «Жилище» не выполнить к 2010 году, то она будет провалена и потребуется новая программа. — М2.) Вот 80 млн кв. м жилья — это много или мало? И можем ли мы это сделать? Теоретически — можем. Но если мы будем принимать решения, тормозящие принятие решений, тогда возникнут проблемы».
Недопеченные пироги
Председатель комитета Госдумы по промышленности, строительству и наукоемким технологиям Мартин Шаккум рассказал о перспективах внесения поправок в закон об участии в долевом строительстве, сразу же перечеркнув озвученный министром и его заместителем 6%-ный рост ввода жилья: «Количество построенного жилья, к сожалению, сегодня снижается, и мы не можем уйти от этого факта. Причины называются разные, но главная, на мой взгляд — закон № 214. Он не ввел, а фактически прекратил существовавшее долевое строительство».
Схема долевого участия у нас была важнейшим источником инвестиций в строительство — не менее 70%. Как только закон остановил эту схему, в первую очередь «посыпались» недобросовестные застройщики. Но самое печальное в том, что большие трудности возникли у всех компаний. Образовались десятки тысяч обманутых дольщиков, и одновременно был спровоцирован рост цен на рынке. От закона в том виде, в каком он принят, не выиграли ни строители, ни соинвесторы.
Еще одна явно нерабочая схема — введение солидарной ответственности банка и застройщика. Залоговая схема также не обеспечит реальных прав граждан: те, кто собирается обманывать, и так ничего не строят. «На совещании в администрации президента мы достигли понимания, что реальная схема — предложить право выбора между солидарной ответственностью, залоговой схемой и страхованием, — заявил М. Шаккум. — Пока это «недопеченные пироги», но в ближайшее время они получат приемлемый для доклада вид».
Также, по словам М. Шаккума, есть договоренность исключить из сферы действия закона нежилые объекты, которые не входят в общее имущество жилого дома.
Проблемой также является то, что до сих пор не определен федеральный орган, который будет контролировать исполнение строительными организациями закона о долевом строительстве. М. Шаккум считает, что этот орган должен быть определен как федеральный, но делегирующий учет и контроль на уровне субъектов РФ, чтобы в конечном счете именно субъекты осуществляли контроль.
Момент истины
Сотрудники Минрегионразвития с удовольствием рассказывают о своей наработке — системе мониторинга материалов СМИ, посвященных нацпроекту. На заседании рабочей группы по проекту «доступное жилье» их радость попытался остудить вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Константин Апрелев, который предположил, что куда важнее был бы мониторинг объема и видов сделок с недвижимостью, поскольку это и есть самый объективный источник информации о ситуации на рынке жилья. Поясним, что общая площадь реализуемого нового жилья сократилась в 2005 году на 16,9%, а количество выставляемых ежемесячно на продажу квартир уменьшилось на 25,1%. Все это свидетельствует о стремлении застройщиков производить большие квартиры, тогда как наиболее востребованы на рынке средние площади — «трешки» 54 кв. м для средней семьи из трех человек.
Задал актуальный вопрос и президент Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА России» Сергей Борисов: «Будет ли в конце концов создана система одного окна по согласованию разрешительной документации?»
Оказалось, что В. Яковлев прекрасно знает о десятках предложений, которые «вылетели» из рабочих документов: «Они там были, но в результате обсуждения ряд министерств настояли на том, что таких решений там не должно быть. То есть это ситуация, когда нужно выполнять, а за руки держат! В чем главная проблема? Дом строится год, а согласования занимают два-три года! До 40% стоимости 1 кв. м приходится на инженерную и социальную инфраструктуру, на всевозможные процедуры и согласования. В некоторых случаях число согласований доходит до 200, а в среднем их около 80! Вот от чего мы должны уйти. И для этого нужен закон. Никакие инструкции и методики для тех, кто подписывает разрешительную документацию, не помогут. Вы знаете, сколько требуется подписей, чтобы представить на правительство федеральную целевую программу? От 300 до 600! Уже на это требуется полтора–два года! (То есть если программу менять целиком, то новая появится в 2007–2008 годах. — М2.)
Впрочем, чиновник быстро взял себя в руки и вернулся к привычной манере: «Задавая вопрос, давайте думать, как из этого вопроса вылезать. Давайте изучим, примем существующие поправки, а потом шаг за шагом будем двигаться».
Альберт АКОПЯН
 

Жилищная сфера ждет поддержки государства  («Квартира, Дача, Oфис»   от 15 марта 2006)
Ситуация с доступным жильем в России пока находится в прострации.
Так сказал во время пленарного заседания VII всероссийского форума "Задачи Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ Сергей Круглик.
По его словам, многие думают – раз появился национальный проект, на рынке недвижимости сразу появится много дешевого жилья. "Но при той ситуации, которая сейчас сложилась в сфере российской недвижимости, доступное и комфортное жилье сразу не появится", - считает С. Круглик.
По словам руководителя Федерального агентства, национальный проект "родился в муках". "Все законы, которые касаются рынка жилья в России, рождаются очень сложно. Причиной тому является непростая ситуация, которая сложилась в этой области", - пояснил С. Круглик.
Исправить ситуация может только мощная государственная поддержка жилищной сферы. Но одно государство не сможет переломить ситуацию. "Сделать это можно, только разумно используя рыночные механизмы, уделяя внимание развитию бизнеса в сфере жилищно-коммунального комплекса", - рассказал С. Круглик.
Доступное жилье временно недоступно
(«Квартира, Дача, Oфис»  № 45 (1900) от 15 марта 2006)
Официально действие проекта уже началось с 1 января этого года, но фактически он еще не работает
Миллиарды выделенных из бюджета страны рублей, миллионы квадратных метров и тысячи счастливых семей. Таким представили нам национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" его разработчики. И можно было бы обрадоваться, но пока рано. О том, что проект, мягко говоря, "составлен не совсем правильно", говорят не только специалисты, давно работающие на рынке недвижимости, но и сами его разработчики.
Без сомнений
В необходимости решения жилищных проблем в России не сомневается никто. "Более полутора миллионов квадратных метров не хватает жителям нашей страны для комфортного проживания", - рассказал начальник Управления межрегиональных программ Департамента градостроительной политики Правительства Москвы Дмитрий Коробов.
По данным Росстроя, 61% российских семей не довольны своими жилищными условиями. Каждая четвертая семья в России проживает в квартирах и домах, которые остро нуждаются в ремонте. До 40% молодых семей России не имеют детей из-за того, что им не хватает жилья. Нехватка квадратных метров становится причиной большинства разводов. "А о каком качестве обучения можно говорить, когда в общежитии в одной комнатушке проживает пять студентов?", - удивляется вице-президент АСР Сергей Полонский.
Практика показывает, что, как только у человека появляется собственная комфортная квартира, уменьшается вероятность совершения таким человеком преступления. Согласно исследованиям, большинство молодых специалистов, которые обучаются за рубежом, возвращаются работать в родную страну, если у них есть здесь жилье. Причем обеспеченность квадратными метрами в рейтинге приоритетов стоит выше уровня заработной платы.
Поэтому России жизненно необходим национальный проект доступного жилья. Но...
Неудачный старт
Проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" забуксовал еще на старте.
Парадокс - официально действие проекта уже началось с 1 января этого года, но фактически проект еще не работает. "До сих пор не согласован порядок отбора строительных проектов, которые будут осуществляться в рамках программы", - отметила заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ Ольга Серова. Затянулись переговоры с Министерствами торговли и финансов РФ. Росстрой предлагает свои критерии отбора строительных объектов, министерства - свои. "Мы обратились в Правительство России с просьбой, чтобы оно стало третейским судьей в наших спорах", - рассказала заместитель руководителя Росстроя. После того как порядок отбора все-таки будет согласован, на сам отбор уйдет еще больше месяца. А время-то уходит, проходят и заявленные сроки реализации национального проекта.
Много метров из ничего
"В проекте есть цифры, обозначающие количество квадратных метров, но нет ни слова о том, откуда эти метры возьмутся", - подчеркнул президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман. Очевидно, что под строительство определенного количества квадратных метров необходимо разрабатывать целую программу строительства и модернизации заводов стройматериалов. "Если российская стройиндустрия останется в том виде, в котором она существует сейчас, проект доступного жилья так и не будет реализован. Удивительно, что чиновники не понимают таких вещей, которые понятны даже ребенку. Жилье из воздуха не материализуется, а, согласно проекту, получается именно так", - пояснил президент АСР.
Оказывается, что чиновники просто забыли про стройиндустрию. "К сожалению, разработчики проекта упустили тот факт, что такой объем строительства невозможен без развития стройиндустрии. Сейчас сама жизнь заставила нас задуматься об этом", - отметила О. Серова.
Некомфортный метр
В названии проекта есть слово "комфортное". "Когда говорят о квадратном метре, почему-то забывают сказать о том, что это за квадратный метр и что туда входит", - говорит заместитель главного архитектора Москвы Юрий Григорьев. В проекте не уточняется, какими будут 80 млн. квадратных метров, которые разработчики проекта обещают нам к 2010 году. "Нельзя пресловутый квадратный метр ставить во главу угла", - возмущается заместитель главного архитектора столицы. Большинство квартир сдается совсем без отделки и коммуникаций. Чтобы жить в такой квартире, в нее необходимо вложить примерно 30-50% от стоимости. Следовательно, готовый квадратный метр - это еще не готовое жилье. В последнее время на рынке недвижимости сложилась тенденция погони за все большим количеством квадратных метров. Разве возможно при такой сумасшедшей гонке успеть подумать о качестве?
В погоне за ценами
"Ситуация, связанная с рынком доступного жилья, не очень простая", - доложил первый вице-премьер Дмитрий Медведев в ходе рабочей встречи в Кремле с Президентом РФ Владимиром Путиным.
Рост цен на квадратные метры пока остается слишком высоким, чтобы говорить о доступности жилья. Прогнозы относительно дальнейшего роста цен в большинстве своем неутешительные. "Необходимо срочно внести поправки во многие законы, касающиеся жилищной сферы, чтобы они заработали. В первую очередь в Закон о долевом строительстве и Жилищный кодекс. Иначе, чтобы ни делалось в рамках национального проекта, рост цен так и будет продолжаться", - рассказала президент Российской гильдии риэлторов Елена Дранченко.
Неопознанный проект
И напоследок - самый удивительный парадокс национального проекта. На информирование граждан о проекте и его реализации из бюджета страны не выделено ни копейки. Результат - согласно всероссийскому опросу, проведенному исследовательским холдингом Romir Monitoring, только 9% россиян хорошо знают о национальном проекте, 33% - лишь кое-что слышали, а больше половины россиян (58%) даже не знают, о чем идет речь. Причем, не только жители, для которых, собственно, и разрабатывался этот проект, практически ничего о нем не знают. Многие специалисты рынка недвижимости, которые должны будут заниматься реализацией проекта, даже не видели его текста.
Но все-таки будем надеяться, что доступное жилье у нас будет.
В начале марта состоялось подписание Соглашения о сотрудничестве между разработчиками проекта - Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Росстроем) и строителями, которым предстоит практическая реализация проекта, Ассоциацией строителей России (АСР). Причем АСР уже неоднократно собирала круглые столы и конференции, посвященные проекту, на которых постоянно обсуждались недостатки и предлагались пути их устранения. Вот только разработчики проекта на эти мероприятия не являлись. Возможно, сотрудничество чиновников и строителей вдохнет жизнь в национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
Анна Саньков
а

 

В конце января промежуточные итоги национального проекта доступного жилья трижды попадали в центр общественного внимания ("Квартирный ряд" 01.02.2007 г)
Сначала на заседании Госсовета в Казани, вслед за этим на заседании президиума Совета при президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов и, наконец, в ходе правительственного часа в Государственной Думе. На всех форумах результаты обсуждались без всякой помпы, в меру скромно (даже на юбилейном мероприятии в Казани, где было о чем рассказать и что показать) и по-деловому. Как водится, акцент ставился на нерешенных задачах. И это понятно, хвалиться в реализации проекта доступного жилья пока особо нечем.
Пожалуй, главный итог в отношении доступности жилья сформулировал именинник и основной докладчик в Казани президент Татарстана Минтимер Шаймиев: «К сожалению, с начала реализации национального проекта ситуация для граждан с невысокими доходами не стала лучше. Это происходит из-за опережения роста стоимости жилья над ростом доходов. За два года эта разница составила порядка 20 процентов». Сформулировано несколько округло. Можно подумать, что для граждан со средними доходами ситуация лучше.
Факт, не говорящий сам за себя
Осадок от строительных итогов года попытался сгладить в стенах Государственной Думы первый заместитель председателя правительства России Дмитрий Медведев. Он объявил, что «в целом в 2006 году было введено около 50 млн. кв. м жилья, что на 15% больше, чем в 2005 году. Иными словами, контрольные цифры в этом плане достигнуты, вопреки тому, что иногда пишут в газетах».
Полностью принимаю мягкий и вежливый упрек Дмитрия Анатольевича в том числе и на свой счет. Но что поделаешь – такая работа. Что же касается увеличения ввода жилья на 15%, то это без всяких натяжек очень весомая прибавка. Если так и дальше, то было бы просто замечательно. Однако…
Контрольная цифра была все же не 50 млн., а 50,8 млн. Впрочем, это действительно сущий пустяк, мелочь, придирка. Тем более, что абсолютно точное значение этой цифры по объективным обстоятельствам вообще не известно в силу естественной погрешности измерений. Дело в другом. На новогодней пресс-конференции руководитель федерального агентства по строительству Сергей Круглик сообщил, что доля индивидуального строительства в общем объеме ввода жилья выросла за год с 40% до 47%, а многоэтажного – соответственно снизилась до 53% (да-да, индивидуальным способом в России строится практически половина жилья). Мы сопоставили данные двух руководителей, и вот что у нас получилось. Общий объем строительства в минувшем году вырос с 43,5 млн. кв. м до 50 млн. При этом, как мы подсчитали, индивидуальное строительство увеличилось с 17,4 млн. кв. м до 23,5 млн. (плюс 6,1 млн.), а массовое многоэтажное – с 26,1 до 26,5 млн. кв. м (плюс 0,4 млн.). То есть второе практически топталось на месте, а весь прирост получен силами индивидуалов. Однако распространять влияние национального проекта на индивидуальное домостроение было бы несправедливой натяжкой. Ясно, что основные мероприятия проекта, такие, как открытые аукционы по реализации земельных участков или госгарантии на обустройство инженерной инфраструктуры городов, ориентированы на массовую многоэтажную застройку. Но получается, что из 15% общей прибавки индивидуалы дали 14%, а национальный проект принес только 1%. Результат, конечно, тоже положительный, но все же не такой, как может показаться сначала. В любом случае впечатление, безусловно, меркнет.
А если бы ее не было?
Одним из наиболее значимых достижений национального проекта считается ипотека. В частности, в уже упомянутом выступлении Дмитрий Медведев сообщил: «Объем выданных ипотечных кредитов, то есть основной показатель, значительно превысил плановую величину. По данным банка России на октябрь 2006 года уже было выдано ипотечных кредитов на сумму 160 млрд. рублей. Это на 40% превышает заданные параметры. Снижается ставка по ипотечным кредитам. Мы ориентировались на то, что снизим ее только в наступившем году, однако удалось снизить ее до 11% годовых уже в прошлом году».
Прогресс действительно значительный. Но задаю себе вопрос: а что бы случилось, если бы ставки были высокими? Или у банков не было денег на кредиты? Короче, если бы ипотеки не было?
Жилья было бы построено столько же. Просто потому, что столько же его строили и год, и два назад, когда ипотека была намного скромнее по масштабам. К тому же планы строительства возведенного в минувшем году жилья принимались вообще 3–4 года назад и даже раньше, когда ипотека чуть ли не в буквальном смысле была «ежиком в тумане», а застройщики никак не принимали ее в расчет. Короче говоря, ипотека и объемы строительства – вещи в наших условиях пока абсолютно несвязанные. Зато спрос на жилье в отсутствие ипотеки был бы меньше. А что бывает при неизменном предложении товара и снижающемся спросе знает даже несмышленыш – цены падают. Значит, жилья было бы столько же, только стоило бы оно дешевле. Да и застройщики бы не разорились, просто норма прибыли снизилась бы у них, к примеру, с 200% до 100%.
Сергей Домнина
 

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100