Торговые центры и складская недвижимость московского региона (Аренда, рейтинги)

ОБЗОР РЫНКОВ ТОРГОВОЙ И СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ («Недвижимость & Цены» № 20 май (2006 г.))
Представляем вниманию читателей информацию от компании Prime City Properties о состоянии и перспективах развития рынков торговой и складской недвижимости Москвы.
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Предложение
Прошедший 2005 год был отмечен активным ростом рынка в сегменте торговой недвижимости, о чем свидетельствует объем нового предложения. Девелоперов побуждает к строительству высокий спрос на площади в торговых центрах, а также самая высокая ставка капитализации по сравнению с остальными сегментами коммерческой недвижимости, достигающая в наиболее успешных проектах 25–30%. Стабильный рост оборота розничной торговли на уровне 12% в год говорит о хороших перспективах этого рынка.
По итогам 2005 года площадь торговых центров в Москве составила 2,7 млн кв. м, из которых 690 тыс. кв. м было введено в эксплуатацию в течение 2005 года. В 2006 году ожидается выход на рынок еще 800 тыс. кв. м, а общий объем предложения в конце 2006 года, по прогнозам, составит 3,5 млн кв. м.
Уровень вакантных помещений в торговых центрах в течение 2005 года оставался низким — 2–5%. Его повышение ввиду сохраняющегося высокого спроса на торговые помещения в 2006 году не прогнозируется.
Арендные ставки
В 2005 году арендные ставки не претерпели значительных изменений. В торговых центрах они зависят прежде всего от профиля арендатора и занимаемой им площади. Так, якорным арендаторам, занимающим несколько тысяч квадратных метров (гипермаркеты и т.д.), владельцы предоставляют значительные скидки, и ставки аренды для них в среднем составляют $100–400/кв. м в год. Для бутиков в торговой галерее арендные ставки гораздо выше, особенно для ювелирных и сувенирных магазинов, салонов мобильной связи — $1000–4000/кв. м в год. Указанные ставки не включают НДС.
Проекты нового поколения
С каждым годом в центральных районах Москвы остается все меньше возможностей для нового строительства.
Однако дневная концентрация населения в центре города обусловливает высокий потребительский потенциал, который стремятся использовать девелоперы. Решением земельной проблемы стало подземное строительство, применяемое все активнее. Так, в 2006 году стартовал масштабный проект реконструкции площади Тверской Заставы, включающий строительство подземного торгово-развлекательного центра «МОЛЛ Тверская Застава». На пяти подземных уровнях расположатся торговый центр площадью 53 тыс. кв. м и паркинг на 1410 машиномест. Девелопер проекта «СтройИнком-К» планирует завершить его в 2007 году.
В 2006 году компания «СтройИнком-К» также начала реализацию другого уникального проекта — наземной части центрального ядра «Москва-Сити», окончание которого намечено на 2007–2008 годы. Его архитектура предусматривает сооружение большого стеклянного купола, под которым расположится рекреационная зона, включающая торговые, развлекательные и выставочные помещения. Площадь наземной части центрального ядра составит 150 тыс. кв. м, а концепция торгово-развлекательного комплекса будет основана на зонировании пространства по временам года.
Тенденции
Повышение интереса к рынку со стороны крупных международных ритейлеров (Wal-Mart, Carrefour, Harvey Nichols и др.).
Выход на российский рынок новых иностранных игроков (Marks & Spencer, Real, Kingfisher и др.).
Активное развитие и экспансия в регионы российских операторов («Копейка», «Пятерочка», «Перекресток», «Патэрсон», «Эльдорадо», «М. Видео» и др.).
Усиление конкуренции между торговыми центрами, ведущее к реконцепции некоторых магазинов советского периода (ТЦ «Добрынинский», ТЦ «Гименей»).
Расширение торговых сетей в сторону окраинных районов Москвы.
Появление и расширение новых форматов торговли, например гастрономические бутики (Fauchon, «Азбука вкуса», Hediard, «Глобус-Гурмэ»).
Крупные проекты, введенные в эксплуатацию в 2005 году

Крупные проекты, ожидаемые к вводу в 2006 году

СКЛАДСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Предложение
Площадь качественных складских помещений в Москве составляет 1,8 млн кв. м, из которых 350 тыс. кв. м было введено в эксплуатацию в 2005 году. Однако наблюдающийся спрос по-прежнему в несколько раз превышает предложение, и пользователи складских помещений, в особенности крупные производители и ритейлеры, вынуждены инвестировать в собственные склады, чтобы удовлетворить потребность в качественных площадях. Между тем уровень доходности в этом сегменте сравним с офисным и составляет 14–18%.
Новое строительство
В 2006 году запланирован выход на рынок 600 тыс. кв. м высококлассных складских комплексов, а общее предложение по итогам года составит около 2,4 млн кв. м.
Складской сегмент рынка сегодня наиболее перспективен в отношении реализации новых проектов, так как здесь наблюдается наибольший дефицит качественных площадей. Это обусловливает крайне низкий уровень вакантных помещений — в 2005 году для класса В он составлял 2–4%, а для класса А — 0–1%. Учитывая высокий спрос на качественные складские помещения, та же тенденция будет прослеживаться на протяжении всего 2006 года.
«Пром-Сити»
Важным событием для складского рынка Московского региона стало начало программы «Пром-Сити», инициированной правительством Москвы для вывода производственных территорий из центральных районов города. В рамках этой программы до 2020 года создадут новые промышленные зоны в таких районах, как Бутово и Молжаниново. Они будут включать в себя несколько миллионов квадратных метров производственных помещений, построенных с использованием современных технологий, что позволит сократить занимаемые предприятиями площади. Освободившиеся в центральных районах города участки отведут под строительство новых объектов. Основной проблемой при реализации программы «Пром-Сити» может стать поиск инвесторов, которые профинансировали бы вывод предприятий.
Тенденции
Растущий спрос на складские площади со стороны розничных операторов, производителей товаров повседневного спроса, логистических компаний.
Крайне низкий уровень вакантных помещений, стремящийся к нулю.
Реализация крупными ритейлерами и логистическими компаниями самостоятельных проектов для собственных нужд ввиду отсутствия должного числа предложений.
Основные проекты в складском сегменте

Уровень ставок аренды и продажи

Учетные ставки не включают НДС

РЫНОК СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКОВСКОГО РЕГИОНА   ("Недвижимость & Цены" № 2 (2006 г.))

ИТОГИ 2005 ГОДА И ПЕРСПЕКТИВЫ
Активное развитие потребительского рынка и розничной торговли стимулирует увеличение объема грузовых перевозок и, соответственно, повышение спроса на складские помещения. Компания Swiss Realty Group представляет в данной статье итоги развития рынка складской недвижимости в 2005 году и прогноз на перспективу.
Прошедший 2005 год стал знаковым для рынка складской недвижимости: началось строительство таких высококачественных логистических комплексов, как «Ленинградский терминал», ЛТ «Пушкино», терминал «Крекшино», причем существенная часть помещений сдана в аренду еще на этапе строительства. Было заявлено о запуске и других крупных проектов, во многом определяющих судьбу рынка на ближайшие годы.
Однако по сравнению с другими секторами коммерческой недвижимости рынок качественных складских помещений развит слабо, по-прежнему практически отсутствуют свободные площади. Относительно небольшие объемы нового строительства связаны, главным образом, со сложностями в получении земельных участков под него. Сохраняется неопределенность правового статуса земельных участков, так как все еще существуют трудности с изменениями целевого назначения земель.
Предложение
Объем нового строительства качественных складских помещений класса А и В в 2005 году составил примерно 320 тыс. кв. м, что оказалось существенно ниже прогнозируемой величины. Стоит отметить, что ни один из крупных (около 100 тыс. кв. м и более) проектов, заявленных к сдаче в 2005 году, полностью так и не был введен в эксплуатацию.
Общий объем предложения профессиональных складских помещений класса А и В в Московском регионе по-прежнему остается на чрезвычайно низком уровне и составляет менее 45 % от общего предложения складских помещений, при этом на класс А в настоящий момент приходится не более 750 тыс. кв. м.
Условно Московский регион разделен на три зоны: Москву, ближнее и дальнее Подмосковье. Строительство складских помещений в столице в настоящий момент нерентабельно: слишком высока цена земли и отсутствуют подходящие участки, в связи с чем здесь эффективнее использовать небольшие склады в составе торговых и офисных центров.
В 2005 году основное строительство разворачивалось на расстоянии 1–25 км от МКАД, при этом безусловное лидерство по общему объему предложения по-прежнему занимают Ленинградское и Ярославское направления. Порядка 30 % общего строительства в 2005 году пришлось на юго-восточное направление, где, в частности, были введены в эксплуатацию складской терминал «Т.Б.М.», складской комплекс «Суртек» и др.
В 2005 году возросла доля договоров предварительной аренды и обозначилась тенденция к увеличению сроков арендных договоров. Если раньше большинство договоров заключали на 3–5 лет, то сейчас — на 8–10. Так, в строящемся терминале на Ленинградском шоссе на 30 % площадей уже заключены договоры аренды, а сетью универмагов «Фамилия» подписаны два договора аренды на 16 тыс. кв. м в комплексе «Томилино» (600 тыс. кв. м, Новорязанское ш., склады классов А и В) сроком на десять лет.
Одной из тенденций 2005 года является увеличение средней площади новых проектов, среди которых стоит отметить ЛТ «Крекшино» общей площадью 300 тыс. кв. м, «Пушкино» — 211 тыс. кв. м, логистический комплекс «Белый Парк» — 800 тыс. кв. м, который планируют ввести в эксплуатацию в 2007 году.
Девелоперами строительства новых складов выступают и российские, и иностранные компании, такие, как FM Logistic, Hines и AIG Lincoln, наметившие реализовать в ближайшие годы ряд крупных проектов.
Крупнейшие объекты, введенные в эксплуатацию в 2005 году

Спрос
Спрос на высококачественные складские помещения в 2005 году был стабильно высоким и превышал существующее предложение примерно в два раза. В основном спрос определяли сети супер- и гипермаркетов, магазины электроники, производители и логистические операторы. Наиболее востребованы были помещения площадью от 4 тыс. до 10 тыс. кв. м. Кроме того, отмечен возрастающий спрос на гораздо большие площади (от 10 тыс. до 30 тыс. кв. м).
В прошлом году обозначилась следующая тенденция: арендаторы при выборе складского помещения все меньшее значение стали придавать его удаленности от МКАД. Примерно 30 % потенциальных арендаторов рассматривали предложения складских помещений, находящихся на расстоянии 30–100 км от МКАД. В основном их интересовали наименее загруженные транспортные артерии — Каширское, Новосимферопольское и Новорязанское шоссе.
В конце 2005 года большим спросом также пользовались складские комплексы на юго-западе Московской области, что обусловлено реконструкцией Киевской трассы и ростом значения аэропорта Внуково.
Крупные складские комплексы, ввод которых запланирован на 2006–2007 годы

Цены
По сравнению с другими европейскими столицами арендные ставки на складские помещения Московского региона сохраняются на очень высоком уровне.
В течение года наблюдался незначительный рост цен на высококачественные складские помещения, чему причиной их острая нехватка.
По состоянию на конец 2005 года уровень арендных ставок в классе А остановился на отметке 150–160 долл. США за 1 кв. м в год, при этом стоимость аренды помещений более низкого качества составляет 110–130 долл. США.
Основные события
Подписано соглашение о передаче складских помещений компании «Кулон», находящихся на ул. Дорожной и Новорижском ш., институциональным инвесторам из Raven Russia Limited.
Инвестиционная компания Coalco заявила о планах построить в течение семи лет 1 млн. кв. м складов в Подмосковье.
Крупный западный инвестор Raven Russia Limited планирует инвестировать 500 млн. фунтов в покупку и строительство складов в России.
Русская инвестиционная группа объявила о строительстве складских комплексов в Чеховском, Истринском и Наро-Фоминском районах общей площадью 300 тыс. кв. м. В настоящий момент по данным проектам идут согласования и работа с потенциальными арендаторами.
В 2005 году было заявлено о ряде крупных проектов, которые запланировано реализовать в течение ближайших пяти-шести лет: «Евросклад инвест» (включает 20 складских комплексов классов А и В общей площадью более 1 млн. кв. м, срок сдачи 2010 год), «Чехов-Технопарк» (площадь 740 га, срок сдачи — 2010–2012 годы).
Прогноз
В течение ближайших двух лет запланирован ввод в эксплуатацию более 2 млн. кв. м качественных складских помещений, однако, основываясь на предыдущем опыте складского строительства, можно предположить, что эта цифра будет значительно меньше и составит не более 1,2–1,5 млн. кв. м.
По мере выхода на рынок новых объектов количество свободных площадей будет увеличиваться, но существующие максимальные ставки аренды скорее всего сохранятся на нынешнем уровне минимум до 2007 года.
В 2006 году ожидается дальнейшее увеличение спроса, причем в основном со стороны логистических компаний.
Прогнозируется смещение рынка на южные, юго-западные и юго-восточные направления (Новорязанское, Киевское, Минское, Каширское шоссе). В направлении Ленинградского шоссе, наоборот, произойдет снижение объемов строительства складских комплексов. Это обусловлено, в первую очередь, дефицитом земельных участков и общей загруженностью трассы.
 

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка