Rambler's Top100  

Бизнес-центры Москвы

 

Бизнес начинается с офиса  («Квартира, Дача, Oфис» № 39 (1894) от 6 марта 2006)
Чем богат рынок офисной недвижимости
Хороший офис для бизнеса - уже половина успеха. Найти и арендовать офис - это только кажется что просто. Тем более важно суметь правильно сориентироваться на рынке офисной недвижимости, где так много разнообразных предложений.
А у нас переезд
"Все, пора снимать новый офис", - хоть одному руководителю когда-либо приходила такая мысль в голову. Однако поиск нового офиса дело серьезное, которое займет ни один день. Кроме того, хороший руководитель задумается прежде всего не только о своем удобстве, но и о комфорте сотрудников: удобно ли им будет добираться до работы, ходить на обед, какие в округе инфраструктура, транспортная доступность и т.д. Поэтому, если ваша компания решила "сменить место жительства", то стоит задуматься об этом заранее. Начнем по порядку.
А из нашего окна
"По количеству строящихся в настоящее время офисных помещений традиционно лидирует центр столицы, а также восток и юг", - говорит аналитик департамента Агентства недвижимости DOKI Александр Скобкин. "Каждый округ Москвы по-своему привлекателен для строительства офисов. Например, в центре высокая деловая активность, развита инфраструктура, центр транспортно хорошо доступен, а также здесь сосредоточено богатое культурно-историческое наследие. Все это делает центр особенно привлекательным для бизнеса", - считает А. Скобкин.
По данным АН DOKI, в число наиболее значимых объектов 2005 года входят:
"Капитал Плаза" (на "Белорусской");
"Башня на Набережной" (Краснопресненская набережная);
"Бизнес-Парк Крылатские Холмы"
"Яуза-Тауэр";
"Семеновский" Офис-Парк
Однако, как прогнозирует аналитик, дефицит свободных пространств рано или поздно приведет к сокращению темпов строительства в центральных районах города. Уже сегодня многие бизнес-центры в ЦАО строятся на месте зданий старой постройки, которые либо сносятся, либо реконструируются или жилые помещения переводятся в нежилые.
Вместе с тем, он отмечает, что на данном фоне большой резерв площадей сосредоточен на юге и востоке столицы, где под бизнес-центры активно осваиваются здания и территории многих промышленных предприятий. Кроме того, помещения больших площадей по приемлемым ценам в этих районах более доступны, чем в центре.
"Конечно, подыскивая офис, в первую очередь арендатору необходимо обратить внимание на район расположения офиса. В одном случае арендатор выбирает офис по принципу "поближе к клиенту", в другом - по критерию "минимальные затраты", особенно если это касается больших площадей под склады и производства", - отметил А. Скобкин.
Ставки выше
Конечный пункт, к которому приводят поиски офиса, - арендная ставка. По прогнозам экспертов, увы, в ближайшем будущем ставки по аренде за офисные помещения снижаться не будут. Наоборот, в 2005 году цены выросли на 5-10 процентов. По словам А. Скобкина, в настоящее время офис класса "В" можно снять в различных районах столицы по цене 0 за кв. метр в год, а аренда офиса класса А в центре обойдется уже в 2-3 раза дороже, не считая НДС и коммунальных расходов.
Если эксперты прогнозируют, что в недалеком будущем в самых востребованных округах столицы уже негде будет строить новые бизнес-центры, очевидно, что строительство развернется и в Московской области. "Сегодня, в погоне за большими площадями и дешевыми метрами многие столичные компании переезжают из центра и других обжитых мест в отдаленные районы и даже за МКАД. Конечно, многое зависит от специфики бизнеса арендатора", - полагает А. Скобкин.
Тем не менее, в настоящее время подмосковный рынок офисной недвижимости не может похвастаться таким большим количеством офисов класса А и В, в основном здесь преобладают офисные помещения классов С и D.
Заместитель директора департамента маркетинга компании "РИГрупп" Янис Жуков считает, что в Московской области в настоящее время нет бизнес-центров в классическом понимании. "Офисные помещения, сдающиеся в аренду, как правило - реконструированные или отремонтированные производственные корпуса или общественные здания различного назначения, которые изначально строились для других целей", - говорит он. "Проекты по строительству бизнес-центров в МО, которые реализует "РИГрупп" выполняются с учетом всех требований, предъявляемых к офисным помещениям, а именно: удобное месторасположение, оптимальные планировочные решения, современная архитектура, наличие паркинга, удовлетворение потребностей арендаторов в средствах связи, телекоммуникации и т.д", - добавил Я. Жуков.
В свою очередь, А. Скобкин утверждает, что сегодня на областном рынке все большую популярность приобретают разборные офисные конструкции, которые очень удобно разворачивать возле складских и производственных комплексов, транспортных узлов, стройплощадок и т.д. За считанные месяцы возводятся щитовые конструкции, и к ним подводятся коммуникации. "Чтобы в этом убедиться, достаточно посетить окрестности Рублевки и Новой Риги, а также международных аэропортов Шереметьево и Домодедово, где располагаются многие грузовые таможенные терминалы и оптово-различные компании, такие, как "Сладко", "Перекресток" и т.д", - добавил он.
Мария Чумакова

 

  Самые дорогие бизнес-центры Москвы.  (issledovanie.ru)

Самые дорогие бизнес-центры Москвы
Место Название Аренда $ за кв.м./год Общая площадь, кв. м. Класс Адрес
1 Смоленский Пассаж (бизнес-центр "Регус") 1 820 63 769 А+ Москва, Смоленская пл., ст.м. Смоленская
2 Миллениум Хаус - Бизнес центр 1 250 8 036 А+ Москва, Трубная, ст.м. Цветной Бульвар
3 Европа Хаус - Бизнес центр 1 250 7 200 А+ Москва, Колокольников пер., ст.м. Цветной Бульвар
4 Торгово-офисный комплекс 1 050 4 500 А Москва, Красная Пресня, ст.м. Краснопресненская
5 Усадьба Центр-Бизнес центр 900 37 500 А+ Москва, Вознесенский пер., ст.м. Охотный Ряд
6 Бизнес центр 850 5 800 А- Москва, М.Дмитровка, ст.м. Чеховская
7 ЦМТ (Центр Международной Торговли)-Бизнес центр 800 49 000 А Москва, Краснопресненская наб. Краснопресненская
8 Центр им. Меерхольда-Бизнес центр 750 8 900 А Москва, Новослободская, ст.м. Менделеевская
9 Бизнес центр 750 6 753 А- Москва, М.Головин пер., ст.м. Сухаревская
10 Административное здание 750 3 700 А Москва, Трубная, ст.м. Цветной Бульвар
11 Особняк 750 1 175 А Москва, Трубная, ст.м. Цветной Бульвар
12 Бизнес центр 725 2 500 А- Москва, Новая пл., ст.м. Лубянка
13 Бизнес центр 700 5 500 А- Москва, Гагаринский пер., ст.м. Кропоткинская
14 Офисно-жилой комплекс 700 5 500 В Москва, Пречистенка, ст.м. Парк Культуры
15 Комплекс офисных зданий 700 3 700 А Москва, Лялин пер., ст.м. Курская
16 Офисно-жилой комплекс 700 2 400 В Москва , Пречистенка, ст.м. Парк Культуры
17 Особняк 700 1 800 А- Москва, Калошин пер., ст.м. Смоленская
18 Бизнес центр 675 2 600 А Москва, М.Дмитровка, ст.м. Чеховская
19 Романов Двор II-Офисное здание 675 40 000 А Москва Романов пер. 4, ст.м. Александровский сад
20 Чайка Плаза 7-Бизнес центр 670 11 267 А Москва, Новослободская 41, ст.м. Новослободская
21 Бизнес центр 670 6 000 А Москва, Цветной б-р, ст.м. Цветной Бульвар
22 Бизнес центр 670 1 600 А Москва, Овчинниковская наб., ст.м. Новокузнецкая
23 Бизнес центр 660 1 700 В Москва, Садовая-Черногрязская, ст.м. Красные Ворота
24 Шереметьевское Подворье-Торгово-офисный комплекс 650 27 000 А Москва, Никольская, ст.м. Площадь Революции
25 Романов Двор-Комплекс офисных зданий 650 24 000 А Москва, Романов пер., ст.м. Охотный Ряд
26 Токо Тауэр-Бизнес центр 650 20 000 А Москва, Краснопресненская наб., ст.м. Краснопресненская
27 Балчуг Плаза-Торгово-офисный клмплекс 650 31 000 А+ Москва, Садовническая наб., ст.м. Новокузнецкая
28 Олимпик Плаза-Бизнес центры 650 12 000 А Москва, Мира пр-кт, ст.м. Проспект Мира
29 Садовая Галерея-Торгово-офисный комплекс 650 12 000 А Москва, Сухаревская Малая пл., ст.м. Сухаревская
30 Культурно-деловой Центр на Чистых Прудах-Бизнес центр 650 6 000 А Москва, Чистопрудный б-р 17, ст.м. Чистые Пруды
31 Комплекс офисных зданий 650 5 500 B+ Москва Б.Дмитровка 32 стр.4-9, ст.м. Пушкинская
32 Бизнес центр 650 2 700 B+ Москва, Новая Басманная, 9 стр.2., ст.м.Комсомольская
33 Современный особняк 650 1 450 А Москва, Кадашевский 3-ий пер., ст.м. Третьяковская
34 Современный особняк 650 1 100 А Москва, Б.Коммунистическая, ст.м. Таганская
35 Ян-Рон-Бизнес центр 650 7 000 А Москва, Последний пер., ст.м. Цветной Бульвар
36 Офисное здание 640 13 000 А Москва, Никитский пер., ст.м. Охотный Ряд
37 Голутвинская Слобода-Бизнес центр 630 1 500 В+ Москва, Голутвинский 3-ий пер., ст.м. Полянка
38 Павелецкая Площадь I-Бизнес центр 625 20 000 А Москва, Павелецкая пл., ст.м. Павелецкая
39 Tobtim-Торгово-офисный комплекс 625 17 500 А Москва, Средний Овчинниковский пер., ст.м. Новокузнецкая
40 "Гименей"-торгово-офисный комплекс 625 13 889 А Москва, Б.Якиманка 22, ст.м. Полянка
41 Samsung Business Center-Бизнес центр 620 14 000 А Москва, Гнездиковский Большой пер., ст.м. Тверская
42 Голутвинский Двор-Бизнес центр 620 13 000 А Москва, Якиманская наб., ст.м. Полянка
43 Бизнес центр 620 3 200 А- Москва, Б.Грузинская, ст.м. Белорусская
44 Бизнес центр 615 8 500 А- Москва, Верхний Таганский тупик, ст.м. Таганская
45 Кей Стоун-Офисное здание 610 12 083 А Москва, Б.Якиманка, ст.м. Октябрьская
46 "Кеско Хаус"-Офисное здание 600 4 340 А Москва, Коробейников пер.1/2 стр.1
47 Бизнес центр 590 7 250 А Москва, М.Бронная, ст.м. Маяковская
48 Современный особняк 550 2 636 А Мясницкая 46/2, стр. 3, ст.м. Чистые Пруды
49 Офисное здание 530 1 400 В Москва, Б.Николопесковский пер., ст.м. Смоленская
50 Особняк на Патриарших-Особняк 505 1 450 А- Москва, Б.Патриарший пер., ст. Маяковская



Классификация офисных зданий ("Недвижимость для всех",1 августа 2005)
Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост, и как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима стандартизация и классификация основополагающих определений и терминов. Ключевым моментом является общепризнанность определений: и заказчик, и клиент, и партнеры, и другие участники рынка должны вкладывать одинаковый смысл в используемые понятия.
А судьи кто?
Приведем пример: если открыть любое объявление о купле-продаже (или сдаче/съеме в аренду) офисного помещения, то можно увидеть немало двусмысленных фраз. Так, что такое "хороший ремонт" или что вкладывают авторы объявления в понятие "близость к метро"? Чтобы избежать дополнительных объяснений и сэкономить время была создана классификация офисных помещений, которая должна, по идее в очень емкой форме (буквально - в одной букве)отражать максимально полное описание здания или помещения.
Заметим, что большинство базовых определений - в том числе и общеупотребительное деление офисов на классы A, B, C, D - пришло к нам с Запада (не без помощи компаний "большой четверки": Colliers International, Cushman&Wakefield/Stiles&Riabokobylko, Jones Lang LaSalle и Noble Gibbons - у них у всех иностранные корни). Очевидно, что не все эти понятия нашли единогласное понимание у участников. Причин для этого довольно много: это и большое количество маленьких компаний на рынке, и непростые отношения между лидерами рынка (конкуренция!), и отсутствие системообразующей организации на рынке коммерческой недвижимости (ее роль на себя никто из существующих объединений типа РГР и МАГР пока не решился взять). А к примеру, в США классификацию офисных помещений устанавливают такие организации, как «Совет международных норм» и «Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости».
Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая - некий обобщенный стандарт на рынке есть. Более того, существует документ - правда, не признанный в форме отраслевого стандарта - классификация Московского исследовательского форума, куда входят все компании упомянутой большой четвёрки. Но у него есть один очень весомый недостаток - он не задает жестких требований к тому или иному классу. Образно говоря, профессиональное управление зданием является требованием de facto для офисов класса "А", но, судя по документу, и без него можно относить некоторые офисы к высшему разряду. Про то, что многие критерии довольно размыты, можно и не упоминать (взять, хотя бы названное"профессиональное управление").
Что же в итоге? Фундаментально все офисные помещения в зависимости от "качества" делятся - в порядке ухудшения - на категории "А", "В", "С" и "D", причем, последняя является совсем экзотикой, но некоторые участники все-таки используют и такое обозначение. Для того чтобы заменить субъективный термин "качество" на некие количественно-точные показатели, и были разработаны критерии отнесения к тому или иному классу.
Офисы класса "А"
Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс "А" должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса. Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом является Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.
В основной своей массе это здания бизнесс-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку. Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области.
В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса «А» постоянно повышаются – появились т.н. интеллектуальные здания (или «умные офисы»), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса системы. На этом фоне многие бизнесс-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса «А», не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом.
Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнесс-центрах класса «А» являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса.
Для более точного определения этот класс делят на три подкласса "А1", "А2", "А3" (иногда практикуется деление на "А+", "А", "А-" или "А++", "А+", "А", что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного, они скорее носят косметический характер.
Класс "А1" характеризуется следующими качественными свойствами:
• новое строительство (или возраст менее 3 лет);
• полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях;
• система централизованного поддержание необходимой температуры и влажности;
• фальшполы и подвесные потолки;
• высота каждого этажа – не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка – 2,7 метра);
• эффективная и рациональная планировка;
• наличие ресторана (или нескольких – в случае больших площадей), а также кафетерия;
• достаточное количество «светлых» окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу;
• достаточное количество машино-мест на охраняемой (или подземной автостоянке);
• современные системы безопасности и инженерного обеспечения;
• дублирование и резервирование основных систем;
• профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием;
• расположение в ЦАО.
Класс "А2" имеет следующие характеристики:
• полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;
• менее жесткие требования к расположению здания;
• допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон;
• несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами;
• в целом – очень близко по характеристикам к классу «А1», но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).
Класс "А3" имеет следующие характеристики:
• реконструированное здание постройки середины или конца 90-х;
• менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции;
• допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки;
• менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы;
• в целом – близко к классу «А2», но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение – не обязательно в центральном районе города).
Отдельный и довольно спорный момент - критерий расположения. Проблема заключается даже не в том, что считать "центром" и "близкими к центру" территориями (в конце концов, есть Садовое кольцо, но как в таком случае быть с Бульварным кольцом и тем же Кутузовским проспектом?) и даже не в том, что через несколько лет просто-напросто не останется пригодных под застройку площадей в ЦАО... Основная загвоздка заключается в том, что совсем не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе - с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами... По всем критериям кроме расположения такие здания следовало бы отнести как минимум к категории "А2", а то и "А1".
Поэтому многие риэлторские компании исключают из критериев требование к центральному расположению здания класса «А», оставляя только требование к транспортной доступности и близости к станциям метрополитена.
Офисы класса "В"
Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А», их еще называют «бюджетными офисами» или «офисами эконом-класса». Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание «бизнес-центра», но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать «профессиональными управляющими».
В основной своей массе офисные здания класса «В» - это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода – особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.
В последнее время многие из участников рынка отмечают такую тенденцию: компании арендуют офисы класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса «В» (а в отдельных случаях – и «С»).
Офисы класса "С"
Следующей позицией в классификации офисов является офисы класса «С» - это преимущественно здания советского времени постройки (различные НИИ, институты, заводоуправления и прочие), перепрофилированные под офисное использование. Таким строениям свойственны все «прелести» конторского метода организации труда – коридорная система, трудности с кондиционирование (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания, подчастую, не отремонтирован и выглядит непрезентабельно. Управление непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).
В целом, к офисам класса «С» относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих. Вместе с тем, спрос на аренду класса «С» практически не падает, из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на арендных платежах. Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила: к примеру, аудиторско-консалтинговая компания «БДО Юникон», входящая в международную группу BDO, занимает несколько этажей здания по адресу Варшавское шоссе, 125 – это здание НИИ советской эпохи, минимально реконструированное, с несовременной планировкой, с проблемной (слишком маленькой) стоянкой автомобилей. Примечательно, что для представительских целей эта компания арендует офис класса «А» в одном из лучших бизнесс-центров.
Офисы класса "D"
Офисы класса «D» - это своего рода «дно» офисного рынка, ими практически не занимаются риэлторы в силу малого спроса на очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта и построенные более 10 лет назад. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте. Вместе с тем, наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций.
В последние годы НИИ, которые получают доходы от сдачи офисов класса «D», стараются привести их в божеский вид путем серьезной реконструкции и внедрения более-менее современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса «С».
Региональный расклад
Если рынок офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге формируется уже почти 15 лет, то в регионах ситуация отстает на несколько лет по своему развитию. Практически все офисные здания построены в советский период с коридорной системой, в них проведен минимальный ремонт. Очень мало строений с современными коммуникациями, даже выделенные линии интернет (в том числе, xDSL доступ через телефонную линию) остается экзотикой. Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу «С», а стандартным является класс «D» с некоторыми улучшениями (условно его можно охарактеризовать как класс «D+»).
Практически отсутствуют офисы класса «А» и «В» - редкие исключения, по мнению специалистов Knight Frank, строились под какую-то конкретную компанию и не предлагаются на открытом рынке. Вместе с тем, по мере выхода в регионы иностранных компаний, станет появляться все большее число высококачественных офисных зданий – так же, как это происходит со строительством торговых помещений высокого класса.
Заключение
У кого-то после прочтения этого текста может сложиться мнение, что вопрос классификаций в России никогда не будет решен. Мы все-таки думаем, что это не совсем не так. Конечно, такой жесткой классификации, как существует в гостиничном бизнесе (где "звездность" присваивается по очень жестким критериям) нам в ближайшее будущее не видать, но чем более цивилизованные отношения будут приняты в секторе столичной офисной недвижимости, тем более строгих правил игры будут придерживаться все участники: в противном случае, их имидж, а равно и конкурентоспособные позиции, могут оказаться под очень серьезным вопросом как со стороны клиентов, так и со стороны конкурентов и партнеров.
В регионах же ситуация будет в среднесрочной перспективе идти по московскому сценарию - от хаотичного рынка с множеством участников к формированию костяка самых надежных и известных, которые начнут доминировать на локальном рынке. Именно с того момента и появится более или менее внятная классификация с четкими признаками. Вероятнее всего, что она будет, так или иначе, учитывать особенности местного рынка и устоявшиеся традиции в регионе.
Приложение.
Список основных требований к офисам:
1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);
2. Профессиональное управление зданием;
3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;
4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;
5. Подвесные потолки;
6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;
7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);
8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);
9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;
10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;
11. Подземная парковка;
12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;
13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;
14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;
15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;
16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);
17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;
18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;
19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;
20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.
Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев. Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев:
Источник: Московский исследовательский форум (в составе Colliers International, Jones Lang LaSalle, Noble Gibbons / CB Richard Ellis, Stiles & Riabokobylko / Cushman & Wakefield Healey & Baker).

Иван Кабулаев

 

Экономическая классификация офисных зданий ("Недвижимость и цены" № 25 (2005 г.))
Активное развитие рынка коммерческой недвижимости ставит на повестку дня систематизацию и разграничение отдельных его сегментов. Одним из важных вопросов является классификация объектов этого рынка. В данном материале представлена экономическая классификация офисных зданий (ЭКОЗ ГЕО), разработанная компанией ABN Realty.
Основные положения
Основными тенденциями, проявившимися на рынке офисной недвижимости с момента первого издания ЭКОЗ, стали децентрализация рынка, повышение требований ко вновь возводимым проектам, а также увеличение доли класса «А» в общем предложении.
На рубеже 2002–2003 годов ярко выраженные деловые районы города располагались внутри Садового кольца и на прилегающих к нему территориях, редко приближаясь к Третьему транспортному кольцу (ТТК). Для зданий класса «А» важное значение имеет наличие сформированной бизнес‑среды, однако в тот период ее фактически не существовало за пределами центральных районов. Даже очень качественное здание, построенное в периферийном районе, не смогло бы окупиться — спроса на районы вне центра почти не было. В 2002 году 76 % сделок было совершено по офисам внутри Садового кольца, а разница в ценах между центром и периферией была гораздо значительнее, чем сегодня. К тому же существовавший тогда объем предложения по качественным площадям вполне помещался в пределах центральных районов.
Однако за последние два года рынок офисов сделал значительный шаг вперед в количественном и качественном отношениях. Общий объем предложения значительно увеличился, и в пределах Садового кольца появился дефицит земельных участков и зданий под реконструкцию.
В то же время в связи с ростом экономики РФ, развитием отечественного бизнеса и приходом в Россию иностранных компаний наблюдалось стабильное повышение уровня спроса, поэтому девелоперы стали осваивать новые районы для реализации проектов. Их успех доказал востребованность офисов за традиционной деловой чертой города. В следующие годы интерес девелоперов и арендаторов к районам по ТТК неуклонно возрастал. Уже к I кварталу 2004 года было зафиксировано 30 % сделок в пределах ТТК, а к концу 2004 года их доля в общем количестве достигла 37 %.
Не последнюю роль в процессе децентрализации офисного рынка сыграла загруженность основных транспортных артерий в центре города, а также проблемы с парковкой, вызванные недостатком места на улицах и ограниченными размерами стоянок у зданий. В новых деловых районах, расположенных дальше от центра, девелоперы имеют возможность организовать для арендаторов полноценную парковку, а транспортная доступность этих бизнес-центров гораздо удобнее. Следствием децентрализации стало относительное выравнивание цен на офисную недвижимость в пределах всего города. Таким образом, границы традиционных деловых районов Москвы постепенно размылись, создав новые очаги бизнес‑среды и распространив офисы класса «А» по всему городу.
Описанные выше изменения, произошедшие на рынке офисов, расширили представления участников рынка о зданиях класса «А» и сделали необходимым пересмотр ряда оценочных параметров в ЭКОЗ.
В основной своей массе изменения в классификации коснулись расширения области возможного месторасположения офисных проектов класса «А» до естественных границ города и более четкого определения основных оценочных параметров. В итоге из целого ряда свойств было выделено десять характеристик, которые являются наиболее значимыми для пользователей бизнес-центров и приоритетными при определении класса здания.
Тем не менее ЭКОЗ ГЕО, как и его предшествующее издание, наряду с инженерными, строительными и эксплуатационными параметрами зданий взаимодействует с такой характеристикой любого проекта, как месторасположение, которое является ключевым фактором в определении стоимости объекта и влияет на его доходность.
ЭКОЗ ГЕО предусматривает комбинацию оценочных параметров и реальной стоимости объектов. С использованием приведенных ниже схем (картограмм ценового зонирования (КЦЗ) для офисных зданий классов «А» и «В»), составленных на основе теории о географических информационных системах (ГИС), появляется возможность определения реальной стоимости объекта согласно его классу. ГИС представляет собой информационную систему, обеспечивающую работу с пространственно-координированными данными. Информация о пространственных объектах содержится в форме их цифровых представлений. Таким образом, геоинформационные технологии позволяют проводить анализ пространственных данных и на его основе делать оценку районов города с точки зрения стоимости аренды.

Картограммы ценового зонирования
Москва сегодня представляет собой большой мегаполис, динамично развивающийся во всем своем многообразии. Хотя история города насчитывает более восьми столетий, рыночная экономика активизировалась здесь совсем недавно, и рынок офисной недвижимости еще очень молод. Тем не менее за последние годы на карте города уже стали заметны сформировавшиеся деловые зоны, отличающиеся по своим характеристикам и среднему уровню арендных ставок. Этот процесс позволяет говорить о том, что рынок активно развивается. В то же время анализ географической ситуации способствует определению векторов будущего развития и помогает выделить наиболее актуальные направления деятельности на офисном рынке.
Как мы видим на КЦЗ по офисам класса «А» и «В», традиционным лидером среди деловых районов по востребованности и уровню арендных ставок является центр города. Именно здесь в 1990‑х годах появились первые офисные здания международного стандарта. Этот район исторически считается престижным, здесь располагаются Кремль и другие правительственные учреждения, а инфраструктура наиболее развита. Сочетание этих факторов привело к возникновению устойчивого стереотипа как у арендаторов, так и у владельцев зданий, и сегодня аренда 1 кв. м в центре города может стоить на 200–300 долл. дороже по сравнению с аналогичным по качеству помещением за ТТК.
Однако центр города сам по себе неоднороден, и в пределах Садового кольца существует свое зонирование. Так, наиболее элитные и дорогие районы охватывают улицы, непосредственно примыкающие к Кремлю, район Якиманки, Замоскворечье, запад Бульварного кольца, район Пушкинской и Цветного бульвара. Вместе с тем есть области, где цены на офисы несколько ниже — это восточная часть Садового кольца, районы станций метро «Курская», «Китай-город», «Таганская». И все же в целом внутри Садового кольца цены характеризуются общим высоким уровнем.
Сегментация по перечисленным направлениям, как показано на КЦЗ, усиливается по мере удаления от центра, в поясе между Садовым кольцом и ТТК. Именно здесь сегодня наблюдается самая высокая строительная активность и появляется большое количество новых зданий. Это обусловлено тем, что в центре города практически не осталось возможностей для нового строительства, и девелоперы начали осваивать более удаленные районы. Важное значение в усилении децентрализации имеет транспортная перегруженность центральных улиц и сложности с парковкой. За Садовым кольцом ситуация на дорогах более благоприятна, а размеры участков позволяют организовать достаточный паркинг для арендаторов.
Отдельного внимания в этом поясе заслуживает проект ММДЦ «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной, который имеет потенциал нового делового центра города. Он предполагает создание обособленного делового квартала, где в ближайшие годы будут возведены высококлассные офисные площади. Профессионализм девелоперов и уровень проектов в рамках «Москва-Сити» позволяют говорить о высоком ценовом потенциале района, который установит новые стандарты офисов класса «А» и сможет конкурировать с центром города.
Как видно на КЦЗ, из остальных районов наиболее развиты и привлекательны здесь Белорусская—Новослободская деловая зона, запад и юго-запад в районе Кутузовского проспекта, Хамовников. В районе Таганской и Воронцовской улиц офисное строительство началось во второй половине 1990‑х годов, и многие возведенные в то время здания сегодня утратили актуальность на фоне современных проектов, поэтому для района характерна определенная стагнация.
В районе ст. м. «Курская» офисная недвижимость начала развиваться недавно, деловой облик района еще не в полной мере сформировался, и уровень цен здесь в целом ниже.
Децентрализация офисного рынка часто сочетается с распространенной тенденцией к перепрофилированию промышленных зон. Так, уже сложились районы, где идет активный процесс редевелопмента и широко представлены реконструированные объекты класса «В» — это Павелецкая, Шаболовская—Тульская и Бауманская зоны. Как показано на КЦЗ, средний уровень цен здесь ниже, чем, например, около Белорусской, так как структура застройки районов и наличие промзон ориентируют офисы на класс «В» и в целом понижают уровень бизнес‑среды.
Пояс между ТТК и МКАД отличается еще большей разнородностью. Он пока не обрел широкой популярности среди девелоперов и арендаторов, однако и здесь уже стали заметны проявления децентрализации. Если в конце 1990‑х годов девелоперы даже не рассматривали возможность строительства качественных бизнес-центров в периферийных районах Москвы, то сегодня уже можно говорить о перспективных районах и направлениях. В первую очередь это юго-запад («Профсоюзная», «Ленинский проспект», «Воробьевы горы», «Университет») и северо-запад («Ленинградский проспект»), где цены наиболее высоки и уже реализуется ряд интересных проектов класса «А». Заметным явлением в ключе децентрализации стал бизнес-парк «Крылатские Холмы» на западе Москвы, неподалеку от МКАД. К слову сказать, цены на западе города имеют высокие значения не только ввиду престижности района, но также из‑за крайне малых объемов нового строительства и, соответственно, дефицита офисов международного стандарта. Наблюдается некоторое оживление в районе ст. м. «Электрозаводская » и «Семеновская» — здесь девелоперы больше ориентированы не на новое строительство, а на реконструкцию промзон в офисные комплексы класса «В».
 

Параметры оценки офисных зданий

Основные параметры оценки

Класс «А»

Класс «В»

Вид строительства

Новое строительство / полная реконструкция

Новое строительство / полная реконструкция / капитальный ремонт

Объем несущих конструкций

Несущие элементы по периметру здания; шаг колонн —
на расстоянии не менее 6 метров

Допускаются несущие
перегородки

Система электроснабжения

Источник бесперебойного питания / два независимых источника электроснабжения (1-я категория надежности)

Допускается 2-я категория
надежности

Инженерия

Современные системы оборудования, включая систему управления зданием

Системы, необходимые
для жизнедеятельности здания

Профессиональное управление зданием

Управляющая компания

Управляющая компания / собственная служба эксплуатации

Организация питания

Кафетерий / столовая

Допускается устройство мест питания на арендуемых
пространствах

Оптико-волоконная связь

Известный провайдер телекоммуникационных услуг

Допускается цифровая связь компании МГТС

Системы кондиционирования воздуха

2- или 4-трубная система кондиционирования воздуха,
контролируемый микроклимат в помещениях

Допускается установка сплит‑систем

В целом наименее развитыми остаются восточное, юго-восточное и северное направления, а наиболее привлекательны запад и юго-запад. Такая картина дифференциации обусловлена тем, что на востоке Москвы отсутствуют значимые в масштабах города объекты инфраструктуры, а транспортные магистрали менее перспективны. Привлекательность центра уменьшилась ввиду транспортной загруженности, так что его лидерство можно объяснить в большой мере психологическими причинами, подталкивающими арендаторов искать офисы в пределах Садового кольца. В то же время близость к важным транспортным артериям, к направлениям международных аэропортов Шереметьево, Домодедово и Внуково улучшает имидж новых деловых районов.

 На начальную страницу новостей о недвижимости

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100