|
1. Общая информация о стране
Страна: Черногория или Монтенегро, что означает "Страна Черных Гор". На самом
деле горы не черные, а скорее зеленые, так как покрыты лесами.
Расположение Черногории: Черногория географически принадлежит к
центральной части Средиземноморья. Находится в одном часе полета от Рима или
Будапешта, в двух часах от Лондона и трех - от Москвы. На юге по морю граничит с
Италией, на востоке и на севере с Сербией, на юге с Албанией, на западе с
Боснией и Герцеговиной и Хорватией.
Территория Черногории : 13,938 кв.км.
Побережье Черногории : 293 км.
Климат
Черногории: в стране 4 климатических зоны. Средиземноморский климат на
побережье, что означает 6 теплых солнечных месяцев в году с мая по октябрь
включительно, непродолжительные осень и весна и мягкие бесснежные зимы.
Среднегодовая температура воздуха составляет 17 градусов, а в июле и августе -
29 градусов. Температура моря в течение семи месяцев колеблется в промежутке 20
- 26 градусов Протяженность морского побережья Черногории составляет 290 км, а
протяженность пляжей - 73 км, из них 56 км - песчаные. Самый протяженный пляж
находится в городе Ульцинь (13 км). Купальный сезон начинается в апреле и продолжается до
ноября. В среднем количество солнечных часов на побережье в течение года
составляет 2300, а в Герцег Нови и Ульцине - 2700.. Прозрачность морской воды
составляет 33 - 55 метров. В горных районах более континентальный климат со
снежными, но более мягкими, чем в России зимами.
Язык: черногорский, являющийся диалектом сербского языка. 5%
населения говорят по-албански. В Черногории многие любят и хорошо понимают
русский язык.
Население Черногории: 650,000 человек.
Этнический состав: черногорцы и сербы, национальные
меньшинства - албанцы, хорваты.
Религии в Черногории: Основная религия - Православное
христианство.
Столица Черногории: Подгорица, старая столица – Цетин.
Денежная единица: EURO (E), с 2002 года.
Визовый режим: для граждан РФ безвизовый въезд.
2. Преимущества
приобретения недвижимости в Черногории
• Приватизация государственных земель
в Черногории началась совсем недавно 2-3 года назад и только в 2004-2005 года
стала явлением на рынке недвижимости. По этой причине цены здесь пока что
намного, зачастую в разы, ниже по сравнению даже с соседней Хорватией, не говоря
уже об Италии, Франции, Испании, Греции.
• Ощутимо цены на недвижимость в
Черногории начали расти с 2004 года. Специалисты прогнозируют рост цен на
ближайшие 3-4 года повышенными темпами на 20-30% в год до уровня
среднеевропейских, а затем стабильный рост, как это неизменно и повсюду
происходит с недвижимостью. По этой причине иностранные инвесторы торопятся
вложить сюда средства, зная, что уже в ближайшие годы цены вырастут до уровня
среднеевропейских.
• Политика правительства Черногории
неизменна после распада Югославии. Она направлена на обеспечение стабильности в
стране, в том числе и путем выработки максимально возможного самостоятельного
курса на базе рыночных принципов экономики.
• В основе экономики лежит самое
главное богатство страны - практически нетронутая цивилизацией природа.
Чистейшие горные леса, реки и озера, богатые рыбой и дичью - это континентальная
Черногория. Удивительное для Адриатики с ее тысячелетними цивилизациями
побережье: без шумных огромных толп автомашин и туристов, с кристальной
прозрачностью голубого моря и впадающих в него горных рек, с небольшими,
утопающими в зелени субтропиков "камерными" городками, в которых древность
почитается, а современность развивается.
• Мы очень во многом похожи с
черногорцами, но, к счастью, не во всем. Уровень бюрократизации и взяткоемкости
здесь существенно ниже, чем в России. Священное право частной собственности
здесь уважается на протяжении веков и по настоящее время. Это право подкреплено
законодательством Республики Черногория, а также выработанным механизмом
оформления прав собственности на недвижимость в Черногории.
• В Черногории чувствуешь себя
удивительно безопасно. Серьезная преступность и трехметровые заборы отсутствуют.
В летний сезон молодежь и даже дети спокойно допоздна наслаждаются красотой
Адриатики и ночных приморских городков.
• Черногория - единственная страна в
Центральной Европе, для поездки в которую для россиян не требуется оформлять
визу.
• Расстояние от Москвы до двух
международных аэропортов Черногории в городах Тиват и Подгорица самолеты
российских авиакомпаний преодолевают за 3 часа. С весны 2005 года в Черногорию 2
раза в неделю летают 6 российских чартеров, не говоря уже о еженедельных
регулярных рейсах.
• Самое прекрасное в стране - это
черногорцы. Большинство россиян, которые побывали в Черногории после многих
других стран, говорят об особом состоянии, которое возникает после первого же
контакта с людьми и не покидает до отъезда. Мы здесь - дома. Совсем немного
осталось стран, где нам искренне рады не за наши деньги, а потому что мы из
России. Здесь мы можем говорить на родном языке и нас понимают.
• Что же касается религии, то Черногория,
как и Россия многоконфессиональна. Основная религия - православная, поскольку
титульный народ в Черногории - православные сербы. Вместе с тем ряд общин в
стране с большинством мусульманского и католического населения и
соответствующими религиозными институтами
• В Черногории вполне приемлемый,
не сравнимый со среднеевропейским, уровень налогообложения владельцев земли и
недвижимости в Черногории. Весьма щадящие здесь также коммунальные и другие
местные платежи, налоги при продаже жилой и коммерческой недвижимости
Здесь невысокий уровень зарплат и цен, поэтому стоимость нового строительства
при покупке участка земли под застройку или реконструкции купленной недвижимости
существенно ниже европейской, и близка к среднероссийской при значительно более
высоком качестве строительных и отделочных работ.
3. Недвижимость в Черногории. Ценовая политика
Сейчас это может
показаться не очень правдоподобным, но каких-нибудь 20-30 лет назад жилье в
старых кварталах таких черногорских городов, как Котор и Будва стоило дороже,
чем аналогичное в Ницце или в Северной Италии. В современном эквиваленте
стоимость квадратного метра доходила тогда до 3000-3500 евро.
В Югославии в отличие от Советского
Союза существовало право частной собственности, и коттеджами на ее адриатических
курортах итальянцы и немцы владели еще в 70-х. Спрос обеспечивали не только
искушенные в старинной архитектуре иностранные туристы, но и уроженцы здешних
мест. В те годы живущие в приморских городах югославы, по нашим меркам, купались
в деньгах. Средний доход тогда составлял 1500 - 2000 немецких марок на человека,
включая членов семьи.
В 90-х годах многочисленные региональные
кризисы в странах-соседях опустили «ценовую температуру» в Черногории раза в три
по сравнению с золотым веком Югославии. Однако сейчас спрос со стороны
иностранцев вновь оживился. Ввиду существенной разницы цен с Западной Европой
они, действительно, снова скупают здесь недвижимость.
В последние годы в стране были освоены
десятки миллионов «европомощи»: реконструированы горные тоннели, построены новые
дороги, а старые обновлены. Однако впереди еще более масштабные планы по
развитию всей прибрежной зоны. Естественно, что, когда вкладываются огромные
средства в туристическую и городскую инфраструктуру, не может не дорожать и
жилье. Дефицит земли также будет способствовать повышению цен в ближайшей
перспективе. Прогнозируемый рост цен на недвижимость в Черногории на ближайшие
3-4 года в среднем составляет около 20-30% годовых.
Специалисты условно делят Черногорию на четыре региона, которые представляют
интерес для приобретения объектов недвижимости. Все они достаточно разные по
природным и видовым особенностям, по населению. Самой дорогой зоной на побережье
является Будванская Ривьера (от Будвы до Петроваца). На этой территории сейчас
расположено наибольшее количество объектов, купленных россиянами. Второй по
престижности и интересу со стороны иностранных покупателей является
Герцегновская Ривьера (от Игало до Кумбора). Вслед за ней в «табели о рангах»
идет побережье Которского залива, замыкает же рейтинг южная часть Черногорского
Приморья (от бара до Улцина).
Цены на недвижимость в прибрежной зоне напрямую зависят от местонахождения дома
и его близости к морю. На стоимость также влияет степень износа, наличие
прилегающего земельного участка и пристани для яхт. Первоклассная элитная
недвижимость в хорошем районе может стоить до 3 тыс. евро и выше.
Отдельно можно выделить две категории: квартиры в новых домах приморских городов
(Будва, Котор, Тиват, Герцег-Нови), где цены начинаются от 1-1.1 тыс. евро за
квадратный метр (дома постройки 2000-2004 годов), и здания в старинных кварталах
городов, цены жилья в которых формируются индивидуально и могут доходить до 4
тыс. евро за квадратный метр.
Традиционно иностранцы (в том числе и
россияне) покупают объекты, находящиеся не далее километра от моря, т.е.
непосредственно на побережье или на склонах гор, окружающих заливы. Между тем, в
последнее время обозначился интерес и к более удаленной от моря недвижимости,
также расположенной на склонах гор, обращенных к морю и имеющей панорамный вид
на Приморье.
Специалисты особо отмечают интерес покупателей к земельным участкам под
строительство. Цены на них варьируются в зависимости от местоположения, близости
к морю, наличия подъездных путей, коммунальных систем и рельефа местности. Одним
из основных факторов и рельефа местности. Одним из основных факторов, влияющих
на цену участка, является наличие (либо отсутствие) разрешения на строительство
на нем. Надо заметить, что в случае отсутствия разрешения оно может быть
получено только после, того как будет пересмотрен генеральный план застройки
данного региона. Таким образом, на его получение может уйти от нескольких
месяцев до нескольких лет.
Цена квадратного метра земли непосредственно
около пляжа составляет от 80 до 200 евро, а в элитных районах – до 400 евро.
Практически вся земля в стране находится в частной собственности и свободно
продается иностранцам. Однако, существуют некоторые ограничения. Например,
покупка земельного участка размером более 500 кв.м может быть осуществлена
только юридическим лицом, т.е. для его приобретения необходимо зарегистрировать
фирму на территории Черногории.
4. Недвижимость в Черногории. Механизм
покупки
Иностранные граждане не имеют ограничений в приобретении жилой или коммерческой
недвижимости в Черногории. Никто не требует от покупателя объяснений в
происхождении денег. Сумма сделки известна лишь ее участникам, и в
государственном реестре она не отображается. Что касается земли, то она
оформляется на компанию, зарегистрированную в Черногории.
Налоговые издержки в отличие от других стран в государстве Черной Горы являются
невысокими. Покупатель платит налог на передачу прав собственности в 2% от
стоимости, определенной государственным оценщиком. Однако стоит заметить, что
она не сильно отличается от рыночной. Недвижимость – основной актив государства.
Поэтому власти прекрасно осведомлены, какой может быть цена того или иного дома,
квартиры, участка.
Контрагентом при покупке недвижимости выступает в основном ее собственник.
Процесс оформления сделки не требует много времени – на это уходит 2-3 дня. Для
заключения договора купли-продажи необходимо присутствие обеих сторон. Впрочем,
покупатель имеет возможность оформить все необходимые документы на основании
доверенности, выданной на своего представителя. Регистрация нового права
собственности занимает 15-20 дней, хотя при необходимости их можно сократить до
1 дня при условии оплаты специального сбора. Составление договоров, полное
юридическое сопровождение сделки и регистрацию документов осуществляет юрист или
юридическое бюро, имеющее лицензию.
Процедура покупки недвижимости включает несколько стадий, к которым относятся:
• подбор объекта недвижимости по запросу клиента;
• проверка юридической чистоты объекта, законности его регистрации и права
собственности;
• достижение договоренности с продавцом об условиях сделки;
• подписание договора аванса;
• оплата авансового платежа и агентской комиссии;
• подготовка и подписание договора купли-продажи объекта недвижимости в Суде,
что означает судебное, а не нотариальное, как, например, в России, заверение
сделки;
• оплата покупки объекта недвижимости согласно условиям договора;
• регистрация договора купли-продажи объекта недвижимости в Кадастре;
• оплата покупателем налога в размере 2% от стоимости объекта, сбора за
регистрацию договора в Суде и сбора при занесении в Кадастровую книгу;
• регистрация права собственности в Регистрационной палате;
• получение покупателем Решения о внесении объекта недвижимости в Кадастр и
свидетельства о собственности – «Листа непокретности».Н
5.
Недвижимость в Черногории. Налоги и эксплуатация
В Черногории уровень налогообложения собственников недвижимости
значительно ниже, чем в среднем по Европе. Налог на коммерческую и жилую
недвижимость в зависимости от ее местонахождения колеблется от 1 до 2,5 EURO за
кв.м. в год. Т.е. в случае с квартирой, за редким исключением речь идет о плате
в пределах 100 EURO в год. Содержание отдельного дома обходится дороже – в
среднем от 200 до 600 EURO в год. Но это вполне приемлемая сумма для тех, у кого
есть средства на его покупку. Налог от сдачи недвижимости в аренду, будь она
жилая или коммерческая, составляет 10% от получаемого дохода.
Вполне по силам собственникам и коммунальные
платежи. Поскольку средняя температура в январе +10 С, то, как вы понимаете,
отопление не требует больших расходов. Обогреваются на побережье в зимнее время
года в основном кондиционерами. Затраты на воду и электричество составляет
порядка 50-100 EURO в месяц в сезон, если не брать в расчет бассейны и другие
крупные объекты потребления ресурсов.
ПОДВОДИМ ИТОГИ:
Побережье - самое чистое во всей
Адриатики, Вам просто стоит это увидеть своими глазами!
Климат - идеальный мягкий и ровный в
течение всего года, к черту болезни и ломки суставов!
Берег - один из самых красивых берегов
Европы, где одновременно произрастают пальмы, кипарисы, кедры, виноградники,
киви и гранаты, а также маслиновые рощи, выбирайте сами что вы посадите на своем
участке!
Язык - отсутствие сложностей в изучении
языка, относящегося к славянской языковой группе. После нескольких проведенных
дней в Черногории вы уже будете понимать местных жителей, что немаловажно для
личного ощущения и общения.
Механизм приобретения недвижимости - один из
самых упрошенных, что позволит оформить сделку купли-продажи недвижимости в
течение нескольких дней.
Налогообложение - льготное по сравнению с
Испанией, Францией, Италией, Грецией и Кипром, низкие коммунальные и другие
местные платежи.
Стоимость - недвижимости в Черногории,
строительства и отделочных работ намного ниже, чем в других развитых странах
Европы
Рост цен - постоянный рост цен на жилую и
коммерческую недвижимость делает любое приобретение выгодным вложением капитала
и может стать постоянным источником доходов.
Визы - безвизовый въезд для граждан России и
многих других стран. Не только Вы, но и Ваши друзья могут свободно приезжать к
Вам на квартиру или виллу даже на выходные! |
;)
