Rambler's Top100 Новостройки Северо-Восточного административного округа


Изыски на окраине (Приложение к газете "Коммерсантъ" № 86(3903) от 22.05.2008)

Если для размещения жилых комплексов топ-уровня есть вполне понятные географические ограничения, то дом бизнес-класса может возникнуть почти в любом районе, и вовсе не обязательно близком к центру. Подтверждение тому — новый проект "Искры радости" в Бабушкинском районе, стартовавший в начале этого года.
Район, где появятся "Искры радости", необычен, он выделяется среди спальных окраин Москвы. Здесь есть привычные глазу панельные дома брежневского времени, однако в глаза бросается обилие застройки сталинского времени — кирпичные дома высотой в четыре или пять этажей, иногда даже с эркерами. Дело в том, что когда-то Бабушкин был самостоятельным городом, названным в честь знаменитого летчика-испытателя, со своим элитным для 50-х годов сектором домостроения. И только в 1960-е, после строительства Кольцевой дороги, этот населенный пункт превратился в окраинный район Москвы. Кстати, здесь по сей день сохранились такие приметы прошлого, как старые одноэтажные деревянные дома.
"Искры радости", дом яркой модернистской архитектуры, в таком окружении будет смотреться отчасти как фантом, объект из какого-то иного мира.
Будущий жилой комплекс, спроектированный мастерской А-Б (известная такими объектами, как Смоленский пассаж и дом "Стольник"), представляет собой два 18-этажных корпуса. Прямоугольные в плане, оба имеют расширение — один в нижней части, другой в верхней. Корпуса поставлены по диагонали относительно друг друга.
Сегодня это одна из привлекательных московских новостроек — здесь довольно низкие для качественной недвижимости бизнес-класса цены. В то же время надо понимать, что проект пока находится в самом начале реализации. Котлован еще не начат, ожидается разрешение на строительство.
Ведет проект компания "Промингруп", которая некогда работала в качестве инвестора муниципального внебюджетного фонда СЗАО Москвы, имеет опыт реализации собственных строительных проектов, в том числе и домов бизнес-класса. Три года назад усилиями компании около театра Советской армии появился жилой комплекс "Диамант", башня в Октябрьском пер., 5.
Продажи квартир официально пока не открыты, тем не менее, вложить деньги в "Искры радости" уже можно. В настоящее время застройщик ведет реализацию пула квартир — в агентстве "Маспи-М" объяснили, что это связано с необходимостью оплатить проектные работы. Квартиры можно приобрести по предварительному договору, для чего в течение двух месяцев нужно внести 100-процентную оплату. В феврале ожидалось, что через месяц появится разрешение на строительство и начнутся как работы на площадке, так и реализация площадей, причем уже по договорам долевого инвестирования. Однако до сих пор разрешение на строительство не получено, ожидается через месяц.
Сейчас квартиры, которых всего в "Искрах радости" насчитывается более 200, предлагаются по цене от 100 до 130 тыс. руб. за кв. м. Верхний ценовой уровень — у небольших квартир на самых высоких этажах комплекса. Стоимость метра в трешках варьировалась в конце апреля от 110 до 125 тыс. руб.
По устройству дом займет твердые позиции среди предложений московского бизнес-класса, несмотря на свое окраинное местоположение. Проектировщики не поскупились с площадями. Самая маленькая квартира — 50-метровая однокомнатная. Самые большие по площади — 133-метровые трехкомнатные квартиры, которые расположены в наиболее просторной, выступающей части корпусов. На остальных этажах есть два типа трешек — около 100 и 118,5 кв. м и двухкомнатные квартиры площадью от 70 кв. м. Высота потолков, как и положено в хороших домах бизнес-класса, — 3,2 м.
Квартиры в "Искрах" весьма интересны, причем среди них встречаются очень удачные варианты. Существенным для устройства жилья является частый шаг окон, который будет отличительной архитектурной особенностью комплекса. За счет этого, к примеру, в угловых трех- и двухкомнатных квартирах будет по семь окон. У самых больших по площади квартир половина окон выходит на северную сторону. Квартиры будут сдаваться со свободной планировкой и без стяжки полов. Из внутренних конструкций будут только несущие плоские столбы в больших по площади квартирах (по одному на каждую). Проектировщики оставили максимум возможностей для творчества дизайнера.
Новый жилой комплекс будет в достаточной степени оснащен машиноместами. В подземной части разместится двухуровневый паркинг, в котором предусмотрено 350 машиномест. Создатели дома справедливо полагают, что в семьях покупателей недвижимости такого уровня, скорее всего, имеется не одна машина.
В районе, как и по всей Москве, ведется строительство новых объектов, причем их немало — в том числе еще один объект компании "Промингруп", который должен быть реализован неподалеку, на улице Коминтерна. Но все это постройки, мало чем отличающиеся от стандартов столичного домостроительства. "Искры радости" на фоне этих строек уверенно займут первое место в районе. Когда комплекс состоится как строительный объект, конкурентов у него, скорее всего, не возникнет — проектов такого уровня в этом районе пока не было. В то же время спрос на недвижимость хорошего качества есть, как и в любом другом районе Москвы. Поэтому, несмотря на транспортные проблемы на ведущих на северо-восток Москвы магистралях, "Искры радости" своих покупателей найдут.
Самая слабая часть местоположения будущего комплекса — его непосредственное окружение. Бульвар на улице Искры, который застройщик позиционирует как достоинство объекта, на вид довольно скромен, а кроме того, вместе со сквером около Верхоянской улицы — это единственные природные объекты шаговой доступности. Социальная инфраструктура окрестностей также не вызывает особого восторга. Самая большая торговая точка здесь — дешевый продуктовый рынок около платформы Лосиноостровская, но вряд ли он порадует владельцев недвижимости бизнес-класса. С объектами общепита тоже не все обстоит идеально. Причем вряд ли нежилые нижние этажи комплекса, где планируется расположить предприятия бытового обслуживания и спортивный центр, обеспечат жителям необходимую инфраструктуру. Однако если от шагового масштаба подняться на другой уровень, то тогда и начнут проявляться достоинства комплекса. При том, что значительная часть застройки невысока, комплекс будет над ней существенно возвышаться. Открывающаяся из окон панорама — Лосиный остров, находящийся к востоку от будущей стройки.
Валентин Корнев
"Искры радости"
Местоположение: Северо-Восточный округ, станция метро "Бабушкинская"
Адрес: ул. Искры, вл. 3, стр. 2
Этажность: 18
Количество квартир: 208
Площади квартир (кв. м): 50-133
Цена (тыс. руб./кв. м): 100-130
Окончание строительства: IV квартал 2009 года
Девелопер: "Промингруп"
Характеристики
Положительные:
Современное архитектурное решение
Широкие возможности обустройства интерьера
Панорамные виды на лесопарковую зону
Отрицательные:
Слабо развитая социальная инфраструктура в шаговой доступности
Возможное появление новых проектов, связанных с реконструкцией района
Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов "Ъ-Дома".
Мнения конкурентов
Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки":
— На сегодняшний день спрос на жилье бизнес-класса находится на высоком уровне, такие объекты оказываются востребованными практически во всех округах столицы. Однако не каждый район может предложить покупателю качественный проект жилья бизнес-класса. Так, например, на рынке жилой недвижимости в районе станции метро "Бабушкинская" (СВАО) предположения жилья бизнес-класса единичны. Именно поэтому проект ЖК "Искры радости" можно считать актуальным и востребованным не только для данного района, но и для рынка в целом.
Стоит отметить, что 1,5 парковочных мест на квартиру — завышенный показатель для объекта, относящегося к нижней границе бизнес-класса.
Владимир Ащеулов, директор офиса продаж Группы компаний ПИК:
— Удачно выбраны проектные площади квартир, причем для всех наборов условной комнатности. Очень привлекательна цена для дома подобной категории. Неудачно местоположение из-за убогости социально-бытовой инфраструктуры, перегруженности транспортных магистралей, отсутствия спортивно-развлекательных комплексов. К тому же, по крайней мере, в настоящий момент дом будет выглядеть на фоне своего окружения чужеродным элементом. Настораживает отсутствие разрешительной документации. Удивительно, мягко говоря, и объяснение того, что 100-процентная оплата квартиры на данном этапе необходима для оплаты проектных работ.

 

Новостройки  («Недвижимость & цены», 03 марта 2008 г.)
Строительство жилья ведется практически во всех районах округа. Коммерческие дома возводят в основном по индивидуальным проектам, а для реализации социальных программ предназначено типовое. Впрочем, на рынке новостроек представлены квартиры и в панельных домах. Масштаб работ можно оценить, проехав по Дмитровскому шоссе через район «Северный» — на стройплощадках работают порядка 30 башенных кранов. Возводимые здесь здания в основном предназначены для переселения жителей из сносимых пятиэтажек и осуществления других муниципальных программ. В настоящее время в СВАО насчитывается около 25 адресов новостроек, где можно прибрести квартиру. В домах, сданных в эксплуатацию, выбор ограничен, но в строящихся или находящихся на стадии сооружения котлована, заливки фундамента предлагают разнообразные варианты: квартиры с количеством комнат от одной до трех и более, общая площадь которых варьируется от 38 до 200 кв. м. Их стоимость зависит не только от вышеперечисленных факторов, но и от качественных характеристик объекта. В среднем по округу заявленные минимальные цены на квартиры на разных стадиях строительства составляют от 90 до 150 тыс. руб. (3700–6100 долл.) за 1 кв. м. Но встречаются предложения и по 80 тыс. руб. (3,2 тыс. долл.), и по 245 тыс. руб. (10 тыс. долл.) за 1 кв. м.

Объект, адрес
Тип дома
Срок ГК
1
ЖК «Мирный», пр-т Мира, вл. 83, к. 1, 2,  ст. м.  «Алексеевская»
монолит
2008 г.
2
ЖК «Алексеевский», ул. Маломосковская, вл. 4, стр. 1,  ст. м. «Алексеевская»
монолит-кирпич
IV кв. 2008 г.
3
ЖК «Калина», пр-д Черского, вл. 19–21,  ст. м. «Алтуфьево»
монолит-кирпич
2008 г.
4
ЖК «Искра радости», ул. Искры, вл. 3, стр. 2,  ст. м. «Бабушкинская»
монолит-кирпич
2009 г.
5
Янтарный пр-д, вл. 9,  ст. м. «Бабушкинская»
монолит-кирпич
Сдан
6
ЖК «Дубовая роща», ул. Угличская, вл. 18–25,  ст. м. «Алтуфьево»
монолит-кирпич
Сдан
7
ЖК «Магнолия Парк», Лианозово, мкр-н 1Б, вл. 6, к. 2, 3, 6 (ул. Псковская),  ст. м. «Алтуфьево»
П-111М, монолит-кирпич
Сдан
8
ЖК «Президент», ул. Таймырская, вл. 1, к. 1, 2, 3,  ст. м. «Медведково»
монолит-кирпич
I кв. 2008 г.
9
Малыгина ул., вл. 12, к. 1,  ст. м. «Медведково»
монолит-кирпич
II кв. 2008 г.
10
ЖК «Тихвинский дворик», ул. Тихвинская, д. 10,  ст. м. «Новослободская»
монолит-кирпич
Сдан
11
Студеный пр-д, д. 12–14,  ст. м. «Медведково»
П-44, ТМ-25
Сдан
12
ЖК «Заповедный уголок», ул. Заповедная, вл. 14–16,  ст. м. «Свиблово»
П-ЗМ, КОПЭ
2008 г.
13
Молодцова ул., вл. 29,  ст. м. «Бабушкинская»
монолит-кирпич
I кв. 2008 г.
14
ЖК «Седьмое небо», ул. Академика Королева, вл. 8,  ст. м. «ВДНХ»
монолит-кирпич
2008 г.
15
Высоковольтный пр-д., к. 1, 2, 3а, б,  ст. м. «Отрадное»
И-155
II–IV кв. 2008 г.
16
Отрадная ул., вл. 18в,  ст. м. «Отрадное»
монолит-кирпич
Сдан
17
ЖК «Каменный цветок», ул. Бажова, вл. 8, 10, 12, 14,  ст. м. «Ботанический сад»
монолит-кирпич
Сдан
18
Мира пр-т, вл. 165–169,  ст. м. «ВДНХ»
Монолит-кирпич
2008 г.
19
ЖК «Триколор», ул. Ростокинская, 2,  ст. м. «Ботанический сад»
монолит-кирпич
2009 г.
20
ЖК «Северная Слобода»,Технополис Северный, Челобитьевское ш., стр. 1,  ст. м. «Алтуфьево»
монолит-кирпич
2008-2009 гг.
21
Русанова пр-д., д. 23, к. 62,  ст. м. «Свиблово»
П-44Т
IV кв. 2007 г.
22
Снежная ул., мкр-н 23, корп. 53–62,  ст. м. «Свиблово»
ТМ-25
2008 г.

23

Мкр-н 20–21, корп. 4а (Тенистый пр-д, 2),  ст. м. «Свиблово»

П-44Т

Сдан

24

Ярославское ш., вл. 26, к. 1,  ст. м. «ВДНХ»

монолит-кирпич

2008 г.

 ЖК «Алексеевский»
Жилой комплекс бизнес-класса «Алексеевский» на улице Маломосковской, вл. 4, стр. 1, — это два корпуса в 16 и 22 этажа с подземной двухуровневой автостоянкой, общая площадь которых составит 26,3 тыс. кв. м. В ЖК «Алексеевский» запланированы одно- — пятикомнатные квартиры общей площадью 54–205 кв. м.
ЖК «Калина»
Жилой комплекс «Калина» высотой в 22 этажа расположен в зеленом районе, в 20 минутах ходьбы от ст. м. «Алтуфьево», по адресу: пр. Черского, вл. 19–21.
ЖК «Седьмое небо»
Жилой комплекс «Седьмое небо» возводят на берегу Останкинского пруда, по соседству с усадьбой «Останкино». Здесь предлагают квартиры общей площадью от 85 до 210 кв. м. Несколько корпусов различной этажности объединены стилобатом. Секции дома связаны между собой стеклянной галереей, идущей по периметру всего сооружения. В подземной части оборудован трехуровневый гараж, на территории — наземный гостевой паркинг. Детский городок разбит по соседству с зоной отдыха.
Улица Молодцова, вл. 29
В 23-этажном монолитно-кирпичном доме, построенном на ул. Молодцова, вл. 29, предлагают одно- — трехкомнатные квартиры общей площадью 38–84 кв. м. Первый нежилой этаж отведен под торгово-выставочные залы.
ЖК «Триколор»
ЖК «Триколор» на улице Ростокинская, вл. 2 возводят с учетом достижений в области высотного строительства. В состав комплекса общей площадью 275 тыс. кв. м войдут три жилых корпуса и отдельно стоящий офисный центр. Здания объединит единая стилобатная часть, в которой разместится парковка. В «Триколоре» предусмотрено 1249 квартир, площадью 50 кв. м для однокомнатных и 172 кв. м для четырехкомнатных.
ЖК «Искры радости»
Жилой комплекс «Искры радости» — это два 18-этажных дома бизнес-класса, которые находятся недалеко от ст. м. «Свиблово» на улице Искры. Корпуса объединены двухуровневой подземной автостоянкой, первые этажи частично отведены под административные помещения и физкультурно-оздоровительный центр с изолированными от жилой зоны входами. На остальных этажах размещаются одно- — трехкомнатные квартиры общей площадью 50–133 кв. м. В подземной части на двухуровневой частично механизированной парковке оборудовано 356 машино-мест.
ЖК «Северная Слобода»
В одном километре от МКАД по Дмитровскому шоссе на территории 16,5 га возводят новый микрорайон «Северная Слобода». Здесь будут расположены 250 таунхаусов площадью от 160 до 220 кв. м с прилегающим участком от двух соток, 12 коттеджей площадью 317–372 кв. м с участком 7–14 соток и трехэтажный 76-квартирный монолитно-кирпичный жилой дом клубного типа в форме «каре» с внутренним двором. Кроме того, в поселке предусмотрена собственная инфраструктура: детский сад, средняя школа, торгово-административный центр, спортивно-оздоровительный комплекс с крытым бассейном.
ЖК «Магнолия Парк»
Жилой комплекс экономкласса «Магнолия Парк» состоит из 24-этажных монолитно-кирпичных зданий , возведенных по индивидуальному проекту (корпуса 1, 2, 3), и 14-, 17-, 19-этажных многосекционных панельных домов серии П-111М (корпуса 4, 5, 6). Здесь предусмотрены квартиры от стандартных одно- — трехкомнатных до малогабаритных студий (26,8 кв. м). В комплексе имеются объекты социальной инфраструктуры: школа, детский сад, магазины, спортивно-оздоровительный комплекс, подземные автостоянки и пр.
Проспект Мира, вл. 165–169
Жилой комплекс планируют возвести на пересечении проспекта Мира с улицей Докукина. Он будет представлять собой монолитный дом, состоящий из четырех секций переменной этажности: 13, 9, 7, 5 этажей. На цокольном этаже разместят магазин, в подземной части оборудуют паркинг на 98 машино-мест и благоустроят близлежащую территорию.
 

Будущее новых микрорайонов под напряжением   («M2 = Квадратный метр» № 31 (343) 13 августа - 19 августа 2007 г.)
Частные инвесторы ждут, когда начнется заявленное освоение земельного участка между Алтуфьевским шоссе и станцией метро «Бибирево». По их мнению, этот жилой район в силу удачного расположения и участия в проекте сразу двух крупных девелоперских компаний способен стать хитом первичного рынка столицы.
Но ответы на два главных вопроса, связанных с продажной стоимостью квартир и датой начала строительства, по-прежнему остаются тайной. По неофициальной информации, главным сдерживающим фактором для реализации этого проекта остается неурегулированный порядок, в соответствии с которым должны заменить расположенные на участке высоковольтные линии на их подземные аналоги.
Предположим, что все эти вопросы рано или поздно (инвесторы планируют сделать это в течение года, а специалисты считают эти сроки абсолютно нереальными и выделяют на них около двух–двух с половиной лет) будут решены. Точнее говоря, и предполагать нечего: имена инвесторов настолько громкие, что они будут решены.
Другой вопрос, захотят ли они к этому моменту сами заниматься строительством этого района или предпочтут с немалой выгодой для себя переуступить права сторонним инвесторам. Вопрос не риторический. Два года — достаточно большой срок, за который могут произойти серьезные изменения инвестиционного потенциала жилищного строительства в городе.
Поэтому вероятно, что одним из самых доходных бизнесов в сфере недвижимости способна стать подготовка подобных площадок к строительству и их дальнейшая продажа иностранным девелоперам. Вполне возможно, последние в скором времени все же появятся в Москве и будут с большой охотой браться за различные строительные проекты, сулящие им около 10–15% прибыли.
Но вернемся к настоящему: рынок по-прежнему стоит, а девелоперы с опаской подходят к осуществлению крупных проектов жилищного строительства. Но у проекта в СВАО — прекрасное и счастливое будущее. Северо-Восточный округ прочно стоит на ногах, привлекая все больше инвесторов самых разных профилей. А покупатели с удовольствием выбирают новостройки на Северо-Востоке: они видят, что округ развивается, и развивается хорошо.
Достаточно ли этого, чтобы проект, рассчитанный на 1 млн кв. м жилья, был удачно реализован? Наверное, нет. Все будет целиком и полностью зависеть от ценовой и маркетинговой политики продаж. И если насчет наличия интересной и продуманной рекламной кампании даже сомневаться не приходится, то вот цены… Многие сомневаются, что даже на начальном этапе реализации девелоперы предложат инвесторам интересные цены. Не любят они этого делать. Возможно, зря. Поскольку проект большой и долгосрочный и требует относительно низкой стартовой стоимости 1 кв. м.
К примеру, если взять за основу существующую ценовую ситуацию, то мог бы получиться приблизительно следующий расклад. Предположим, что сейчас средняя продажная стоимость новостроек, возводимых в СВАО, составляет порядка $4200 за 1 кв. м. Отбросим от нее порядка 5–10% различного рода скидок, которые наверняка предоставляют девелоперы реальным покупателям с «живыми» деньгами, готовым единовременно выплатить полную стоимость приобретения.
Получаем около $3800–3900 за «квадрат». Минус 5% премии за новый объект на рынке и еще где-то 10% — за уже конкретный объект с определенными сроками возведения. Итого чуть меньше $3500 за 1 кв. м. Очень привлекательная цена для любого инвестора, да и для обычного покупателя, присматривающего себе новую квартиру на северо-востоке столицы. Готовы ли к ней нынешние владельцы этого проекта? Конечно, нет!
И представить нельзя, что эти компании когда-нибудь выведут на рынок объект с подобными стартовыми ценами. Слишком высоко они забрались, чтобы строить и продавать подобное «дешевое» жилье. Но, собственно говоря, почему? Что плохого случится с имиджем компании, если в ее портфолио золотыми буквами будет записана реализация удачного проекта нового микрорайона в Москве. Не самого престижного. Но удобного и относительно дешевого. Это может стать визитной карточкой этих компаний лучше любого элитного особнячка в центре столицы. Ведь именно такие проекты, когда они переходят в разряд реализованных, свидетельствуют о высочайшем профессионализме всех его участников. Так что игра стоит свеч.
Наталья МАРТЫНОВА
Сергей Лушкин. Директор по маркетингу и продажам компании «Квартал»:
— Причиной подобного рода экспериментов является дефицит земли в столице. (Конечно, можно строить, например, в Подмосковье. Но, как бы популярна и востребована ни была жилая недвижимость в области, она никогда не сможет сравниться с московской, спрос на которую растет с каждым днем.) Реализуя такие проекты, правительство по максимуму пытается использовать полезные земли. Понятно, что обременения усложняют работу для девелоперов, но, поскольку в столице количество крупных участков под застройку уменьшается, а спрос на жилье неизменно растет, они готовы пойти и на это.
Безусловно, согласование переноса ЛЭП и сам процесс демонтажа и прокладки кабеля под землей будут достаточно трудоемкими и долгосрочными, поскольку опыт по проведению подобных работ минимален.
Что касается уровня цен на запланированное на этом участке жилье, то следует ожидать, что стоимость объектов будет на 3–7% ниже средней цены жилья такого класса в данном районе. Несмотря на то что перенос ЛЭП требует немалых денежных средств (это увеличивает себестоимость строительства в целом), на формирование цен на квартиры повлияет факт одновременной сдачи в эксплуатацию большого количества жилья, что позволит несколько снизить цены.
Петр Машаров. Генеральный директор компании «Century 21 Еврогруп Недвижимость»:
— В настоящее время в Москве практически не осталось больших пятен под застройку. Единственным вариантом является освоение участков, занятых сейчас высоковольтными линиями, а также железнодорожными путями.
Одним из таких районов является участок между Алтуфьевским шоссе и станцией метро «Бибирево», на котором возможно возвести сотни тысяч квадратных метров жилья. То, что данным проектом занимаются крупнейшие девелоперские компании Москвы, говорит о том, что скоро на рынке появятся первые предложения.
Сложность данного проекта заключается в урегулировании взаимоотношений между всеми заинтересованными сторонами: энергетиками, московской администрацией и федеральными властями. А перспективы этого участка очень радужны: ведь если целый район Москвы, построенный на землях, ранее служивших отстойником в системе канализационных стоков, активно застроили и распродали, то ЛЭП или железнодорожные пути тем более реально перенести.
При этом стоимость жилья, как обычно и бывает при застройке обширных территорий, из-за большого объема предложения будет в среднем ниже, чем в соседних районах или в «точечных» новостройках. Это хорошо видно на примере Ходынского поля: там сейчас можно приобрести квартиру в почти готовом доме намного дешевле ($4,5–5 тыс. за 1 кв. м), чем, например, в доме у метро «Юго-Западная» ($5–5,8 тыс.).
Наталья Саакянц. Заместитель генерального директора «МИАН-Девелопмент»:
— Земельный участок, расположенный между Алтуфьевским шоссе и станцией метро «Бибирево», является привлекательным для застройщиков. Но те обременения, которые он с собой несет, могут сделать реализацию проекта значительно дороже. На сегодняшний день по санитарным нормам жилые дома должны быть расположены в 50 м от ЛЭП. Что касается линий электропередачи, убранных под землю, то возникает несколько проблем.
Если на данном участке будут возводиться коммерческие дома, то вполне вероятно, что у девелопера возникнет проблема с их реализацией из-за чисто обывательского опасения людей жить над высоковольтными линиями. Кроме того, с учетом обычной глубины залегания кабеля проведение масштабных строительных работ вблизи него также создаст определенные трудности.
Естественно, что при нейтрализации электромагнитных полей такой кабель нельзя просто проложить под землей — это потребует дополнительной экранизации, что повлияет на затраты. Сегодня сложно оценить конечную стоимость 1 кв. м жилья для потребителя. Ясно, что без правильной маркетинговой составляющей, которая учитывала бы опасения потенциальных покупателей, реализация проекта может иметь свои сложности.
Дмитрий Таганов. Руководитель аналитического отдела корпорации «ИНКОМ»:
— Речь идет об участке порядка 100 га, расположенном вдоль улиц Бибиревской, Плещеева и Корнейчука и ограниченном Алтуфьевским шоссе с запада и МКАД — с востока.
В этой зоне компании «Интеко» и Mirax Group собираются осуществить опытный проект, убрав под землю 5 км высоковольтных линий и построив на освободившемся пространстве порядка 1 млн кв. м жилья.
У Mirax Group уже был опыт подведения подземной линии к одному из объектов, стоимость работ составила $4,1 млн за 1 км. Если отталкиваться от этой цифры, то $20,5 млн дополнительных расходов при распределении их на 1 млн кв. м запланированных жилых площадей дадут увеличение стоимости 1 кв. м всего на $25. Ситуация вполне привлекательная, чтобы запустить «экспериментальный пилотный проект».
Место для его реализации выбрано достаточно удачное: северо-восток Москвы пользуется хорошим спросом у жителей столицы и в настоящий момент динамично развивается. В июле 2007 года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке в СВАО составляла $4284.
Многое будет зависеть от класса объектов, которые будут возведены. Статусу района больше всего подходит жилье эконом- и бизнес-класса, но, учитывая портфель проектов застройщиков, вряд ли это будут панельные дома. Что касается сложностей, с которыми застройщикам предстоит столкнуться, то главная из них — большое количество согласований, на которые они отводят себе всего около года. Предстоит решить вопросы и с сетевыми компаниями, и с владельцами гаражей и других построек, находящихся в зоне интересов, и с природоохранными организациями. Поэтому вполне вероятно, что намеченные сроки реализации проекта (до конца 2009 года) могут быть перенесены.
Наталия Тихоновская. Управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
— Рентабельность таких проектов зависит в первую очередь от объема возводимых площадей: чем крупнее проект, тем меньше финансовая нагрузка на 1 кв. м готового жилья. На сегодняшний день подземная прокладка кабеля не является основной проблемой застройщиков — уже есть примеры успешно осуществленных проектов такого характера. Эти затраты сопоставимы с вложениями, которые необходимы для обеспечения возводимого района энергетическими мощностями, а также для подведения к нему газа. Что касается подземной прокладки линий электропередачи, стоимость таких работ в зависимости от сложности составляет от 17,5 тыс. до 28 тыс. руб. за погонный метр кабеля.
Количество площадок под застройку в Москве ограничено. В этой ситуации застройщикам приходится либо возводить свои объекты на территории бывших промзон, либо строить на площадях, в данный момент занятых линиями электропередачи. Учитывая тот факт, что строительство на месте выводимых промзон связано с большим количеством обременений, оно является более затратным по сравнению с освобождением площадок от линий электропередачи для последующего строительства.
Реализация таких проектов возможна даже в сегменте эконом-класса, тогда как на территориях промзон строятся жилые комплексы бизнес-класса. Например, в уже воплощенном проекте подземная прокладка кабеля добавила к стоимости 1 кв. м жилья около 70–75 руб.

«Жилой «комплекс «Магнолия Парк»
  ("M2 = Квадратный метр " Выпуск №11 (271) 15 марта - 21 марта 2006 г.)
Строительство нового жилого комплекса эконом-класса «Магнолия Парк» ведется в экологически благоприятном районе на северо-востоке Москвы — в районе Лианозово. Комплекс будет включать три 24-этажных монолитно-кирпичных дома и три 14–19-этажных панельных дома серии П-111М. Инвестор-застройщик проекта — «Первый строительный трест»«Магнолия Парк» расположен по адресу: ул. Псковская, мкр. 1Б (рядом с Лианозовским парком). Комплекс отличается удобным транспортным сообщением: до него можно добраться за семь минут автобусом или маршрутным такси от станции метро «Алтуфьево» или за десять минут — пешком от железнодорожной станции Лианозово (Савеловское направление).
Уникальность нового жилого комплекса заключается в сочетании ряда преимуществ. Покупателям предоставляется большой выбор оригинальных планировок: от уютной однокомнатной студии до просторной трехкомнатной квартиры. Во всех квартирах большие кухни, лоджии, эркеры, устанавливаются пластиковые стеклопакеты.
ПАРКИНГ   КОЛИЧЕСТВО машиномест: в подземном паркинге 100, отдельно стоящих гаражах 630  
Любую квартиру в жилом комплексе «Магнолия Парк» реально приобрести в рассрочку или кредит. Рассрочка платежа предоставляется на один год с первоначальным взносом 30% под 20% годовых. Кредит выдается Сбербанком России на срок до 15 лет с первоначальным взносом 50% под 11% годовых.
Дом
В монолитно-кирпичном доме внешняя облицовка — кирпич, внутренняя стена — полистиролбетонные блоки. В панельном внешняя облицовка — панели с фактурой типа «Руст» (первый–второй этажи), окраска согласно колористическому решению (остальные этажи); внутренняя стена — бетонные блоки.
Площади квартир — 26,8–43,6 кв. м (однокомнатные), 53,4–63 кв. м (двухкомнатные), 70,3–86 кв. м (трехкомнатные). Высота потолков 2,8 м.
Стеклопакеты — двухкамерные пластиковые с поворотной системой и шумоизоляционными клапанами. Остекление лоджий выполняется одинарными пластиковыми оконными блоками.
Лифтовое оборудование производства Карачаровского механического завода. Батареи — настенные конвекторы со встроенным терморегулятором.
Квартиры предоставляются покупателям с электроразводкой до щитка, сантехразводкой до санитарного узла и сделанной бетонной стяжкой пола.
Инфраструктура
Инфраструктура комплекса будет включать детский сад, школу, плавательный бассейн, фитнес-центр, поликлинику, отделение Сбербанка, торговый центр, магазины, предприятия службы быта, подземные паркинги, многоуровневые автостоянки.
Планируется провести озеленение всей территории комплекса, разбить скверы и оборудовать детские игровые и спортивные площадки.
Всего в пяти минутах ходьбы от комплекса находится гипермаркет «Мосмарт».
Удаленность комплекса от близлежащих станций метро в последнее время причисляется к разряду факторов, понижающих покупательский спрос.
Близость к жилому комплексу крупного гипермаркета способна негативно сказаться на транспортной ситуации в районе жилого комплекса.
На сегодняшний день продажная стоимость квартир выглядит интересно даже в чисто инвестиционном плане.
Комплекс находится в непосредственной близости от ухоженной лесопарковой зоны, в районе с неплохой экологией.
Юрий Журавлев. Генеральный директор компании «СтройТекникс»:
— В последнее время северо-восток Москвы хорошо и грамотно развивается, здесь строятся интересные объекты. «Магнолия Парк» не исключение. Действительно, вроде бы окраина столицы, далековато от станций метро, практически под боком МКАД, да и гипермаркет «Мосмарт» под окнами лично меня смущает. Это минусы. Вроде бы даже серьезные. Но их с лихвой покрывает средняя стоимость 1 кв. м квартир в этом объекте, равная цене «квадрата» в новостройках городов-сателлитов. А конец Дмитровского или Алтуфьевского шоссе, как ни крути, все-таки на порядок лучше, чем Мытищи или Лобня.
Если к этому добавить отличную концепцию создания и размещения жилых домов на территории комплекса, интересную архитектуру и вполне приемлемое качество строительства, то у меня даже не было бы никаких сомнений при решении дилеммы «что покупать за одни и те же деньги: маленькую квартиру в Москве или большую в Подмосковье?». Тем более что с площадями квартир девелоперы проекта тоже угадали: и «однушка» площадью 27 кв. м, и «трешка» площадью 87 кв. м, очевидно, найдут своих покупателей.


 Окружное управление социальной защиты населения СВАО - 184-42-66
Жилищная инспекция по СВАО - 219-43-93
Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда СВАО - 219-61-29
Служба одного окна - 681-74-75
НОВОСТИ СЕВЕРО-ВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Адреса новостроек Москвы

Адреса новостроек Подмосковья

 

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100