Rambler's Top100 Новостройки Центрального административного округа

 

 

 

 Новостройки ЦАО. Округ высокой ликвидности   (dm-realty.ru /08 декабря 2008)
Власти Центрального административного округа в прошлом году отчитались о перевыполнении плана по строительству объектов на этой территории. Они сообщили, что в округе было возведено свыше 1 млн кв. м объектов недвижимости, из них ­на ­долю жилья пришлось 330 тыс. кв. м. Этот объем если не по качеству, то по цене можно смело приписать к элитному сегменту столичной застройки. Аналитики единодушны: всем зданиям, которые появляются в ЦАО, можно присвоить статус элитных уже в силу их местоположения.
Элита и кризис
Нет нужды объяснять — новостроек экономкласса в центре Москвы не существует. Причина понятна: стоимость земли не позволяет застройщикам возводить демократичное жилье в ЦАО. Иначе это было бы в убыток компаниям.Все, что предлагают сегодня покупателю в данном округе, — это или элитный продукт (80%), или продукт, который может быть отнесен к бизнес-классу (20%). Таким образом, новостройки ЦАО нельзя равнять с аналогичными объектами, расположенными в других районах столицы. Это справедливо и в кризисные времена.
Маловероятно, что строительство в центре заморозят, считают в компании Ostogenka Real Estate. «Скорее всего, — прогнозирует Владимир Кузнецов, руководитель службы консалтинга и аналитики компании Welhome, — не возникнет проблем и с реализацией жилья. Покупатели дорогих квартир по-прежнему платежеспособны — уровень их благосостояния с наступлением кризиса принципиальных изменений не претерпел, и риски снижения спроса на элиту в посткризисный период минимальны. Кроме того, в ЦАО подавляющее большинство проектов находится на завершающей стадии реализации, и основные вложения в них уже сделаны». Такого же мнения придерживаются специалисты «МИЭЛЬ-Недвижимости». Они аргументируют свою точку зрения тем, что экономически активный слой населения имеет в своем распоряжении большие суммы денег, не располагая другими инструментами выгодного инвестирования. Играть на бирже в условиях нестабильной ситуации на фондовом рынке рискованно. Немногие решаются вкладывать деньги в бизнес. Большинство по-прежнему предпочитат иметь дело с недвижимостью — единственным объектом инвестирования, который, что называется, можно пощупать. И недвижимость всегда будет в цене хотя бы потому, что ее не хватает.
Стабильность определяется и самим уровнем игроков, работающих в ЦАО. Застройщиками элитного жилья являются крупные компании, которые в непростые времена занимают все большую долю рынка за счет ухода с него ряда мелких конкурентов. К лидерам, имеющим уже кредитную историю, больше доверия со стороны банков и партнеров. Нередко они сами финансируют свои проекты строительства, в меньшей степени завися от кредитных организаций.
Еще одна причина актуальности ЦАО для покупателя — это незаинтересованность властей города в существовании долгостроя в самом центре Москвы.
И наконец эстетическая сторона вопроса. Скучные однообразные коробки жилых домов в Центральном округе не к лицу столице.



По данным London Consulring& Management Company (LCMC), средняя стоимость 1 кв. м в ЦАО находится в диапазоне 15–50 тыс. долл. (в зависимости от класса объекта). Хотя если это действительно элитное жилье, причем с уникальной архитектурой и местоположением, то цена «квадрата» может доходить и до 70 тыс. долл.
Даже при таких впечатляющих цифрах аналитики снижения цен пока не фиксируют, отмечают лишь случаи предоставления 10–15% бонусов. Да, пожалуй, подешеветь могут те объекты, цена на которые сильно завышена и не соответствует качеству продукта. Хотя с углублением финансового кризиса стоимость дорогого жилья может уменьшиться (есть прогнозы, что к весне оно подешевеет на 30%). Тогда этот процесс затронет и ЦАО.
Положительным моментом в сегодняшней ситуации является широкий выбор объектов для покупателя, говорят в агентствах недвижимости. В ассортименте новостроек много качественных предложений.
География новостроек
Рынок жилья нового поколения даже в пределах Садового кольца последнее время развивался неравномерно. Как отмечает Оксана Каарма, управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки», наиболее активно велось строительство на Остоженке, в районе переулков Арбата, Чистых и Патриарших прудов. Однако в связи с тем, что количество территорий под застройку уменьшается, все здания, которые можно было здесь возвести, уже готовы и заселены. В связи с этим объем предложения в упомянутых местах невысок. Однако экспансия элитного жилья в ЦАО продолжается. Высокими темпами развивается район Замоскворечья. Наметилась и новая тенденция — появление высококачественных проектов в районах, которые ранее считались неподходящими для возведения объектов высокого класса. Примером может служить «Дом на Гиляровского»: жилья подобного класса в этом районе больше нет. Такие предложения пользуются высоким спросом. Объясняется это тем, что у любого района столицы есть свои «патриоты». И если качественное предложение в том или ином месте ограниченно, объект становится ликвидным. К таким районам можно отнести и Таганку — отдельные проекты здесь пользуются популярностью у покупателей.
В агентстве «Контакт-Элитная недвижимость» к топовым районам ЦАО причисляют также Якиманку. Все больший интерес вызывает и район Хамовники, самый динамично развивающийся сегодня. Популярность этих районов с уменьшением возможности застройки с годами только растет.
«Сами дома, — делает важное замечание на этот счет Дмитрий Воронков, заместитель генерального директора названной компании, — могут отличаться техническими характеристиками, отделочными материалами входных групп, фасадов, высотой потолков и т. д.» Некоторые объекты, будь они расположены не в ЦАО, могли бы иметь гораздо более низкую категорию.
По мнению экспертов компании Tweed, рейтинг районов по степени их привлекательности и стоимости недвижимости выглядит следующим образом. На первом месте — Остоженка и Патриаршие пруды. За ними следуют Плющиха и Замоскворечье. Новым востребованным районом ЦАО в компании называют Красную Пресню, где в этом году сдано сразу два престижных жилых комплекса — «Дом на Тишинке» и «Трилогия». Наименее востребованы Чистые пруды, Сретенка и Таганка.
С этой точкой зрения, полемизируют в компании Blackwood, наименее престижные в ЦАО районы — Мещанский и Басманный. «Основной причиной низкой привлекательности Мещанского является изношенность жилого фонда — до 30% зданий находятся в неудовлетворительном состоянии», — отмечает Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Приоритетным направлением развития этого района является ликвидация аварийного и ветхого жилого фонда. В Басманном — та же проблема: большое количество ветхих домов, степень износа которых составляет 66%. Кроме того, в этом районе находится несколько промышленных предприятий. Некоторые из них расположены внутри жилого массива, что осложняет проведение реконструкции района. Еще одна проблема — узкие петляющие переулки, которые зачастую становятся причиной возникновения пробок. Все указанные факторы снижают привлекательность этих районов как для покупателей, так и для застройщиков.
Богатую почву для развития жилищного направления в ЦАО предоставила политика властей Москвы, предполагающая вывод за черту города, а иногда и закрытие крупных промышленных объектов. К их числу относятся «Каучук» в Хамовниках, «Красный Октябрь», Бадаевский пивной завод, предприятие «Союз» и др.
Еще одно направление — это снос пятиэтажек, практически полностью завершившийся в Центральном административном округе в связи с желанием девелоперов даже таким дорогостоящим способом обрести хорошие участки для строительства.
И третье направление, которое остается актуальным для появления точечных объектов, — это реконструкция и реставрация исторических зданий. И эти процессы будут продолжаться, говорят в Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty, поскольку рынок далек от насыщения элитными объектами. Как прогнозируют в LCMC, в связи с высокой плотностью застройки в округе у девелоперов не останется выбора — им придется сносить и реконструировать здания, потому что мест для точечной застройки почти не осталось.
Доля города
В 2007 г. из пятиэтажных и аварийных жилых домов ЦАО была отселена 751 семья, или 1771 человек, что составляет 97,7% от плана на год.
Согласно закону города все переселенцы имеют право не уезжать из того округа, где они проживали до сноса или реконструкции дома. Однако обычно жителям центра предлагают в таких случаях или остаться в ЦАО, получив новое жилье по социальным нормам, или стать обладателями больших площадей, но при условии выезда из округа.
В London Consulring& Management Company по этому поводу отмечают: цена вопроса слишком высока, бюджет не в состоянии обеспечить жителей сносимых домов квартирами в Центральном районе. Ведь само расселение проводят не для того, чтобы на месте ветхого здания строить социальное жилье или жилье экономкласса, а для того, чтобы зарабатывать деньги, продавая самую дорогую в стране недвижимость.
В целом город имеет долю в любом из проектов ЦАО, за исключением тех случаев, когда не обладает собственностью на земельные участки (например, проект «Садовые кварталы», реализуемый на территории завода «Каучук»).
Как отмечают в агентстве «Контакт-Элитная недвижимость», первоначальное участие столичных властей в проектах застройки заключается сегодня в выдаче распорядительных документов и выделении доли города от реализации проекта. Ведают власти и вопросами расселения. Часто землю предоставляют застройщику под строительство дома для обеспечения жильем сотрудников различных организаций, таких как театр, цирк, институт и пр.
Социальная составляющая, говорят аналитики, присутствует практически в каждом проекте, реализуемом в ЦАО. Выражается она или в прямых отчислениях городу, или в нагрузках (например, произвести ремонт и строительство коммуникаций, отдельных социальных объектов). А может возникнуть обязательство выделить квартиры.
 

 

 

 

 

 

Некоторые проекты элитного жилья Центрального Административного Округа, реализованные и строящиеся

Наталия КРОЛ

 

Замоскворецкая астрономия (Приложение к газете "Коммерсантъ" № 226(4043) от 11.12.2008)
Для сегодняшнего состояния московского рынка недвижимости выход нового проекта, находящегося в самой начальной стадии реализации, можно считать событием. Еще в большей степени заслуживают внимания новые проекты топ-класса. Именно к данному сегменту рынка относится комплекс "Четыре солнца", который должен быть построен в восточной части Замоскворечья — на Большой Татарской улице, владение 13.
Цена инвестиций
Комплекс включает четыре корпуса высотой 8-10 этажей, занимающих основную часть квартала между Большой Татарской улицей и Озерковским переулком. Строительством комплекса "Четыре солнца" занимается компания "Легион Девелопмент". Ранее она была известна как девелопер, работающий над проектами коммерческой недвижимости, однако в сегменте жилья топ-класса данный проект является первым. Продвижение комплекса на рынок и привлечение покупателей поручены ряду известных в сфере дорогой недвижимости компаний-продавцов.
В настоящее время работы на участке не ведутся — до конца этой осени девелопер успел только освободить территорию застройки от имевшихся на ней строений. Сейчас "Четыре солнца" представляет собой пустую площадку площадью 3,45 га, огороженную забором с воротами для заезда техники. В компании "Легион Девелопмент" планируют начать работы нулевого цикла на объекте во втором квартале 2009 года и завершить их полностью к концу 2010-го. Технически такие сроки, скорее всего, можно считать достижимыми, однако сказать, будут ли они соблюдены, сложно.
Официальные продажи квартир в комплексе стартовали совсем недавно, 18 ноября. Из 214 квартир приобрести сейчас можно около трех десятков. При этом до конца текущего года покупателям предлагаются особые для рынка топ-класса цены, позиционируемые в данном случае как инвестиционные. Средняя цена метра сейчас составляет $8-10 тыс. (по курсу ЦБ РФ), что действительно ближе к уровню московских башен бизнес-класса.
К примеру, квартиру площадью 137 кв. м в настоящее время можно приобрести примерно за 29,55 млн руб. Хотя площади квартир в комплексе начинаются от 60 кв. м, площадь самой небольшой из предлагаемых составляет 93 кв. м. В нижних этажах такое жилье обойдется в 20 млн руб., а, к примеру, на седьмом — уже в 25,3 млн руб. Самое крупное и дорогое предложение в настоящее время — квартира площадью 300 кв. м, цена которой составит немного менее 75 млн руб.
Что касается квартир, первые сделки по ним уже прошли, но пока в штучном количестве, еще по ряду вариантов идут переговоры. Однако представители компаний-продавцов, как правило, выражают уверенность в том, что все три десятка выставленных на продажу вариантов будут реализованы уже до Нового года. Сколько времени займет продажа всего комплекса или хотя бы его большей части, судить трудно. По масштабу "Четыре солнца" вовсе не соответствует клубному формату. Квартир здесь значительно больше, чем даже в соседнем достаточно крупном комплексе дорогой недвижимости "Аквамарин".
Девятые и десятые этажи в каждом корпусе отданы под пентхаусы. Они выходят на несколько сторон света, в них будет выполнено панорамное остекление. Продаются они как помещения в одном уровне, однако при желании можно получить и двухэтажное жилье. При этом известно, что самый большой пентхаус, площадью около 800 кв. м, уже нашел своего владельца, причем до публичного открытия продаж. Возможно, эта недвижимость изначально задумывалась под какого-то конкретного владельца.
Замкнутая инфраструктура
Естественно, комплекс на две с лишним сотни квартир нуждается в разветвленной инфраструктуре. Самой слабой в данном отношении выглядит подземная часть. В паркинге предусмотрено 427 машино-мест. Продаются они по принципу "не более двух в одни руки". И хотя в компании "Легион Девелопмент" говорят, что желающие смогут потом докупить дополнительные машино-места, не очень понятно, откуда эти места возьмутся. Вообще в современной практике даже в комплексах бизнес-класса часто проектируется паркинг с количеством парковочных мест из расчета по три каждую квартиру. В проектах же топ-класса оснащенность машино-местами бывает еще выше: к примеру, у дома в Тружениковом переулке, владение 17А на каждую квартиру приходится в среднем чуть более четырех мест для парковки. На этом фоне парковочная часть комплекса "Четыре солнца" вряд ли окажется фактором, который положительно скажется на его конкурентоспособности.
В какой-то мере компенсацией недостатка машино-мест в "Четырех солнцах" можно считать крупную внутреннюю территорию с ландшафтным дизайном, что для проектов, реализуемых в центре города, является редкостью.
Несомненное достоинство комплекса — социальная инфраструктура нижней части. Первые два этажа каждого из четырех корпусов будут нежилыми. Однако площадей свободного назначения здесь не появится — такова политика застройщика. Каждое помещение в нижней части имеет только одно назначение. В перечень служб входят торговые объекты, офисы туристических и страховых компаний, различные предприятия сферы обслуживания, отделение банка и т. п. Несмотря на разные вывески на соседней Пятницкой улице, собственная инфраструктура весьма важна — то, что имеется в шаговой доступности, к сожалению, не отличается разнообразием, а кроме того, не соответствует социальному статусу жизни в таком комплексе, как "Четыре солнца". В дополнение к помещениям первых этажей на территории комплекса, ближе к Озерковской набережной, появится впоследствии полноценный спортивно-оздоровительный центр с бассейном — оператор, который займется его эксплуатацией, пока не выбран.
Застрахованный договор
Продажи идут через предварительные договоры. Для данного проекта применение такой практики может показаться несколько странным. Стартовал он достаточно давно, еще до вхождения в силу закона 214-ФЗ о долевом инвестировании. Иначе говоря, это один из немногих в Москве случаев, когда проводить сделки можно через договоры соинвестирования, если уж застройщику за минувшие годы не удалось в полном объеме оформить документацию, необходимую для соблюдения 214-ФЗ.
По словам руководителя департамента маркетинга и бизнес-планирования компании "Легион Девелопмент" Алексея Лухтина, в настоящее время имеются все документы, необходимые для строительства. Однако, по мнению специалистов компании, сам по себе предварительный договор купли-продажи для потенциального инвестора более прозрачен и понятен, чем договор соинвестирования.
В технологии продаж комплекса "Четыре солнца" застройщик применил одно любопытное нововведение, которое в столичной практике пока не встречалось. Возможные риски застройщика при покупке всех квартир страхуются в компании "Росгосстрах", и в случае невыполнения обязательств по строительству комплекса покупатель может получить у страховщиков в полном объеме средства, потраченные им на приобретение недвижимости. В сегодняшних условиях, когда едва ли не главным опасением инвестора является то, что деньги окажутся вложенными в долгострой, предложение о страховании может показаться привлекательным. Тем более что за страховку платить не надо — это берет на себя застройщик.
Однако в страховании имеется и еще один маркетинговый ход. Если динамика строительства будет такова, что к концу 2010 года комплекс "Четыре солнца" будет близок к завершению, но его сдача в эксплуатацию окажется перенесенной на полгода-год (стандартная для столичного девелопмента ситуация), скорее всего, получать назад застрахованные деньги никто не пойдет. Квартиры в комплексе к тому времени будут стоить уже значительно дороже, чем сейчас и даже чем в будущем году, и получение только изначально вложенной суммы обернется серьезными убытками.
Валентин Корнев

Жилой комплекс "Четыре солнца"
Адрес: Большая Татарская ул., вл. 13
Место: ЦАО, метро "Новокузнецкая"
Этажность: 8-10
Всего квартир: 214
Количество машино-мест: 427
Площадь квартир (кв. м): 60-300
Цена квартир (млн руб.): 20-75
Окончание строительства: четвертый квартал 2010 года
Тип сделки: предварительный договор купли-продажи
Девелопер: "Легион Девелопмент"
Продавец: "ЛегионСтройРесурс"
Характеристики проекта
Положительные: возможность выбора площадей на ранней стадии проекта, наличие крупного дворового пространства, разветвленная социальная инфраструктура комплекса.
Отрицательные: тяжелая транспортная ситуация в районе, шумное и многолюдное соседство, хорошие видовые возможности у ограниченного количества квартир.
Характеристики отмечаются на основе субъективных наблюдений авторов "Ъ-Дома".
Мнения конкурентов
Борис Флексер, начальник управления маркетинга и рекламы ФСК "Лидер":
— Проект "Четыре солнца" видится крайне перспективным по ряду причин. Во-первых, место расположения объекта представляет собой тихий, старый район центра Москвы с богатой историей. Кроме того, в этом районе нет аналогов, которые смогли бы составить конкуренцию рассматриваемому проекту. Предложенная на начальном этапе цена $8-10 тыс. за 1 кв. м представляется мне конкурентоспособной даже в условиях финансового кризиса. И последний немаловажный момент — репутация застройщика. У компании "Легион Девелопмент" есть положительный опыт реализации масштабных проектов в центре Москвы.

 

Самые дорогие элитные объекты Москвы ("Квадратный метр", № 6 (368) 24 марта - 7 апреля 2008 г.)
Элитное жилье — особый сегмент рынка недвижимости, рассчитанный на очень состоятельных покупателей. Элитные квартиры большинство людей представляют по кинофильмам о жизни богатых и знаменитых или по фотографиям в модных журналах, основная тематика которых — dolce vita. Рассматривая красивые картинки, очень немногие представляют, сколько стоит такая роскошь. В нашем списке — десять самых дорогих предложений, которые на данный момент выставлены на продажу в Москве.
Самые дорогие элитные объекты Москвы
Несмотря на обилие рекламы элитной недвижимости на уличных растяжках, в прессе и Интернете, астрономически дорогих предложений на рынке не так уж много. В процессе составления рейтинга выяснился любопытный факт: элитная квартира в центре Москвы может стоить дороже особняка, расположенного там же. Поэтому мы решили не ограничиваться только квартирами, в рейтинг включены также особняки и пентхаусы.
Остоженка не сдается
При выборе престижного жилья основными факторами остаются статус места, в котором построен дом, однородное социальное окружение и просто мода. Собственно, поэтому за последние годы столичная элитная география практически не изменилась. Подавляющее большинство самых дорогих квартир и домов, выставленных сегодня на продажу, расположено в районе Остоженки — некоторые из них вошли в наш рейтинг. Нет ничего удивительного в том, что первое место по абсолютной стоимости заняла квартира, которая находится именно на «Золотой миле», в Коробейниковом переулке: четырехуровневая квартира-вилла площадью 1,3 тыс. кв. м, с отдельным лифтом, входной группой и бассейном на верхнем уровне (стоимость предложения — $47,3 млн).
Кстати, почему именно Остоженка? Ведь если задуматься, по уровню инфраструктуры она почти не отличается от других районов в центре Москвы, где жилье существенно дешевле. Здесь не самый чистый воздух, не очень много зеленых насаждений. Но на Остоженке изначально существовали возможности для комплексной застройки домами высокого класса. К тому же поблизости расположен Кремль, а из окон квартир открываются виды на Москву-реку и храм Христа Спасителя.
В середине 1990-х годов Остоженка стала первым из центральных районов Москвы, где прошло организованное расселение коммуналок и комплексная реконструкция старых домов с огромными квартирами и хорошими планировками. Именно с тех пор Остоженка получила звание самого элитного района. Помимо всего прочего для многих богатых людей очень весомым фактором является адекватное соседство — все проживающие здесь принадлежат к одному социальному слою.
Следующие после Остоженки призеры по количеству дорогих предложений — Замоскворечье и Арбат. В рейтинг М2 попали два особняка, расположенные в районе Якиманки — в 3-м Кадашевском и 1-м Хвостовом переулках, стоимостью $42 млн и $32 млн соответственно. Арбат пополнил рейтинг также двумя предложениями: покупателям предлагаются пентхаус в реконструированном особняке в Трубниковском переулке стоимостью $33,1 млн и особняк на Поварской улице за $19 млн.
Плющиху оставили про запас
Год–два назад разгорались нешуточные споры, сумеет ли Плющиха составить серьезную конкуренцию Остоженке по количеству новых элитных объектов. Мнения разделились: одни считали, что у этого района нет особых преимуществ по сравнению с уже сформировавшейся «Золотой милей». К тому же она находится за пределами Садового кольца — уже поэтому местные цены не способны догнать стоимость квартир на Остоженке. Другие полагали, что преимущества у Плющихи все-таки есть: менее плотная застройка и отсутствие строгих ограничений по этажности. Тем более свободных участков на Остоженке почти не осталось, и девелоперы вынуждены искать площадки в других районах.
Конечно, пока Плющиху сложно назвать стопроцентно элитным районом, в частности, по причине неоднородности застройки и социального состава жителей. Однако некоторые новостройки верхней ценовой категории действительно сопоставимы по уровню и стоимости с объектами на Остоженке. Например, в списке самых дорогих оказалась квартира, расположенная в клубном доме в Земледельческом переулке, — она занимает в рейтинге четвертое место: ее стоимость $32,9 млн.
Свойства роскоши
Возникает резонный вопрос: какие они, эти «золотые» квадратные метры, за которые состоятельные граждане готовы платить такие деньги? Действительно интересно, ведь в десятку самых дорогих предложений вошли самые разные объекты: квартиры и особняки, новостройки и реконструированные здания, клубные дома на пять–восемь квартир и многоквартирные комплексы, жилье с дизайнерской отделкой и совсем без ремонта.
Директор департамента городской недвижимости компании «Усадьба» Екатерина Батынкова отмечает, что одними из самых главных моментов являются площадь квартиры, а также местоположение, уникальность проекта и его технологическое совершенство. Покупатели элитного жилья делают выбор в пользу удобства и функциональности. Их также привлекает высокое качество строительства и интересный, запоминающийся облик дома (при условии, что архитектурное решение реализуется не в ущерб планировке). Многие состоятельные клиенты обращают внимание на качество отделочных работ и материалов. И конечно, непременное требование — наличие охраны.
Обычно люди с достатком имеют загородный дом, поэтому при выборе городского жилья ограничиваются минимально необходимой площадью для семейного проживания. Впрочем, большинство покупателей выбирают недвижимость с оптимальным сочетанием размеров квартиры и количества комнат.
Принципиальным является соответствие площади количеству спален и ванных комнат. Наиболее популярными являются четырех–пятикомнатные квартиры площадью 150–220 кв. м с тремя–четырьмя спальнями и минимум двумя санузлами и гостевым туалетом. Когда квартира выставляется без отделки, желательна возможность спроектировать необходимое хозяевам количество ванных комнат.
Планировка должна предусматривать логичное расположение коммуникационных систем и окон. Существенно наличие холла и отсутствие длинных узких коридоров, что отвечает современным тенденциям и позволяет рационально использовать внутреннее пространство и интересно обыграть интерьер.
Абсолютно все покупатели хотят, чтобы все вышеупомянутые характеристики соответствовали цене объекта. При этом квартиры зачастую предлагаются на стадии строительства — это означает, что в готовом виде они будут стоить как минимум в два раза дороже. На вторичном рынке элитного жилья значимую роль играют стиль, качество ремонта и другие индивидуальные особенности квартиры.

 

Цены на жилье в Центре: выше только звезды  (metrinfo.ru, 22 января 2008)
В Центральном округе Москвы слиты воедино исторический и деловой центр города, здесь расположились фешенебельные жилые кварталы и самые дорогие магазины. При этом пока роскошные пентхаусы нередко соседствуют с аварийными домами. Что будет дальше? Одни считают, что ЦАО превратится в резервацию для богатых, другие пророчат центру будущее делового Сити. Пока же следует помнить — за блестящим фасадом таится немало проблем, к которым надо быть готовым, переезжая в центр. Например, здесь нет дешевого жилья, особенно в новостройках. Подробнее о ценах – в конце этого текста.
Сплошной престиж
Если спросить, где в Москве самое дорогое и престижное жилье, нетрудно угадать, что в ответ прозвучит — «в Центре». «Тот факт, что в Центре концентрируется элита (ранее — партийно-хозяйственная, сейчас — финансовая и политическая), придает ему символическую ценность как пространству для избранных. Хотя Центр и не является единственным престижным местом в городе, все-таки он заметно выделяется на фоне Москвы по обеспеченности населения услугами, транспортом, социально-торговой и культурной инфраструктурой. Это «город в городе», где население в определенном плане обладает лучшими условиями для жизни, исходя из уровня обустройства городской среды и обеспеченности инфраструктурой», — говорит управляющий партнер компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталия Тихоновская.
Схожего мнения придерживается и президент ГК «Паллада» Сурен Шабуров, которым он и поделился с корреспондентом Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru: имидж ЦАО складывался даже не годами, а столетиями. Развитая инфраструктура бесспорно важна, но для многих первичен все-таки статус. Жить и работать в центре престижно, а для покупателей имидж по-прежнему крайне важен, — считает эксперт.
Бутик есть, булочной нет
Рассказ о достопримечательностях, расположенных в центре может занять не один том. Старинные московские улицы – живой учебник истории. Каждый карапуз знает, что именно здесь находятся Кремль и Красная площадь. Из наиболее популярных мест отдыха в ЦАО можно выделить такие, как легендарные Александровский сад, Нескучный сад, сад «Эрмитаж», ЦПКиО имени М. Горького и Патриаршие пруды. Отдельной строкой идут церкви, которые когда-то были главным символом старой Москвы. Театры, музеи, библиотеки, выставочные залы, банки, ВУЗы, школы «с традициями», лучшие медучреждения. Наконец, в «Старом городе» сосредоточена наибольшая часть государственных, республиканских, областных административных учреждений, посольств, министерств и ведомств.
Обратная сторона этого великолепия — жители ЦАО вынуждены терпеть рекордный, по московским меркам, поток гостей из других городов и районов.
В ЦАО постоянно проживают, по данным Мосгоркомстата на 1 января 2006 года, 697 тыс. чел. Наталия Тихоновская («МИЭЛЬ-Новостройки») отмечает, что в дневное время число людей, находящихся на территории ЦАО, в несколько раз превышает количество постоянных жителей – 2,28 млн. человек. Людей здесь не так много, но приходится мириться наплывом «пришельцев».
Инфраструктура в центре одна из самых развитых. Руководитель аналитической службы компании «Новый город» Наталья Ветлугина уверена, что магазинов в центре вполне достаточно и с бытовыми вопросами особенных проблем нет. Правда, нередко инфраструктура Центра носит довольно специфический характер. Может оказаться, что под окнами находятся сразу несколько дорогих бутиков, а вот булочных поблизости нет.
Машины вытесняют людей
ЦАО – еще и центр транспортных коммуникаций столицы. Он хорошо обеспечен транспортом (метро, автобусные, троллейбусные и трамвайные маршруты). Основные транспортные магистрали района (Тверская и 1-я Тверская-Ямская улицы, Охотный ряд, Новый Арбат, а также Новослободская улица, часть Комсомольского и Ленинского проспектов, Бульварное кольцо и Садовое кольцо) выполняют роль важнейших коммуникационных каналов Москвы, соединяющих с периферийными районами города.
В центре расположены шесть из девяти московских железнодорожных вокзалов - Ярославский, Ленинградский, Казанский, Курский, Белорусский и Павелецкий, что обусловливает интенсивный поток приезжих. По территории Центрального округа проходят несколько железнодорожных линий, облегчающих связь с пригородами. Но даже относительно развитая транспортная инфраструктура не в состоянии переварить огромный трафик — часовые пробки и проблемы с парковкой здесь уже никого не удивляют.
Из-за этого популярность ЦАО несколько пошатнулась, что, впрочем, на ценах никак не сказалась. Московский центр уже не тот, что был какие-нибудь десять лет назад, и как жалуются местные жители, выражение «тихий московский дворик» звучит как оксюморон.
«Когда у тебя 12 часов в сутки стоят под окнами машины и гудят – это не может не действовать на нервы. Особенно когда это жилье, которое продавалось как «в тихом московском переулке». К сожалению, проблема эта является настолько острой, что состоятельные покупатели начинают мигрировать в менее транзитные районы. Так что получается миграция в дома высокого класса на юго-западе и западе Москвы», — говорит Наталья Ветлугина («Новый город»).
Средняя цена — больше 16 тысяч у.е.
Сегодня жилищный фонд Центрального района составляет 15,5 млн кв. м, или 3844 здания. Сюда входят и старая, ветхая жилая застройка, реконструированный жилой фонд и новые элитные дома. К реконструированным кварталам центра, где значительно обновлен жилищный фонд, относятся Арбат, Тверской, Якиманка, Хамовники.
Особенностью жилого фонда округа является высокая степень износа (в целом этот показатель превышает 49,8%). Будущее старого фонда — отдельная тема для разговора. Жильцы понимают, какую ценность представляет земля, которую занимает их дом, и живут в постоянном страхе выселения.
В 2008 году долю жилищного строительства планируется увеличить до 450 тыс. кв. м. Пока, несмотря на все проблемы ЦАО уверенно возглавляет список самых дорогих округов столицы. Впрочем, «вилка цен» тоже впечатляет.
Как рассказала Наталия Тихоновская («МИЭЛЬ-Новостройки»), в конце прошлого года в Центральном округе минимальная цена квадратного метра на первичном рынке жилья зафиксирована в ЖК «Каскад» на уровне 4500 $/ кв. м. Жилой комплекс расположен в Басманном районе, который в ранкинге муниципальных районов Центрального административного округа по средневзвешенной цене предложения занимает последнее место. Кроме того, столь невысокая цена объясняется масштабом проекта: общая площадь жилого комплекса «Каскад» составляет почти 200 тыс. кв. м..
Максимальная цена квадратного метра составляет 51600 $/ кв. м (ЖК «Арбатская усадьба», Трубниковский пер., д. 4, стр. 2). В предложении представлены два двухуровневых пентхауса площадью по 300 кв. м, а ЖК «Арбатская усадьба» — это элитный жилой дом всего на 10 квартир, который расположен в престижном районе Арбат. Средневзвешенная цена по всему ЦАО, по данным Тихоновской, составляет порядка 16500 $/ кв. м. Если считать без учета стоимости элитного жилья, то по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», средняя стоимость жилья в центре на вторичном рынке составила в декабре $ 6777.
Понятно, что среди предложения преобладает бизнес-класс и элитное жилье. Относительно дешевые варианты можно найти разве что на вторичном рынке.
«Здесь много эксклюзивных предложений. Есть и пентхаусы и исторические особняки. Причем найти уникальное жилье может оказаться не намного сложнее, чем квартиру из низкого ценового сегмента», — говорит Сурен Шабуров.
При этом в ЦАО запланировано много проектов, способных в очередной раз радикально изменить вид центра. Стоит отметить, что коммерческая недвижимость развивается здесь куда активней жилой. Хотя, как сетуют девелоперы, работать в центре непросто, именно здесь возникают самые амбициозные проекты
Специалисты с большим интересом и, можно сказать, трепетом ждут застройки «Золотого острова». «Мне жаль исторической застройки, и я думаю, что там получились бы хорошие лофты, — говорит Наталья Ветлугина («Новый город»), — Но наверняка все будет перестроено. Постепенно образуется «Даунтаун» на Павелецкой. Там строятся не жилые дома, а всевозможные офисные центры. Естественным образом возникает бизнес-район. Потому что наше Сити обживаться будет еще точно лет 10, а вот Павелецкая в силу своего местоположения и степени обустроенности уже претендует на роль делового центра».
Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru
Итак, облик центра города меняется постоянно, он дорожает, расцвечивается рекламными огнями и никогда не засыпает. Днем здесь кипит деловая жизнь, а по вечерам открываются рестораны, театры, ночные клубы. Территория «тихих двориков» сжимается. Зато все больше появляется элитного жилья и роскошных магазинов. И ведь ни один из наших экспертов не сказал, что в Центре со временем будет удобнее жить.
Наша справка
Центральный округ занимает 66,2 кв. км, или 6,1% площади всего города и включает в себя 11 районов. Население Центрального округа неравномерно распределено по территории. В пределах Садового кольца проживает не более 30% населения. Наиболее густонаселенными являются кварталы Арбата, Якиманки, Басманного, где многоэтажная жилая застройка внедрилась в исторические кварталы. Здесь плотность населения находится в пределах 20-60 тыс. чел. на кв.км. В Мещанском плотность населения наименьшая (2-5 тыс.чел. на кв.км.), в остальных районах она находится на среднем уровне (10 тыс.чел. на кв.км.).
Сеть учреждений образования составляет 448 объектов, из них: 156 общеобразовательных и 5 вечерних школ, 249 детских садов. Окружная система здравоохранения насчитывает 90 учреждений, здесь 5 больниц, 42 поликлиники. В округе 132 учреждения культуры.
Новостройки Центрального округа

Адрес Название ЖК Район Время/Метро Способ/Метро Тип Дома Этажность Стоимость, руб.
Демидовский Б. пер., вл. 11/2, стр.1 Немецкая слобода Басманный 10 пешком монолит 8 153090-170100
Тихвинская ул., вл.39 Тихвинская усадьба Тверской 7 транспортом монолит 17 158990-207420
Шмитовский пр-д, д.16 (2-я очередь) Шмитовский, 16 Пресненский 5 транспортом монолит-кирпич 19-22 160000-250000
Мытная ул., вл.13 (1-я очередь) Английский квартал Замоскворечье 10 пешком монолит-кирпич 14-13-13-13-12-12-12-11-11-12 167500-197500
Новосущевская ул., вл.15 Новосущевский Тверской 5 пешком монолит-кирпич 14-14-14-11 170410-187200
Трехгорный Вал ул., вл.14, стр.1   Пресненский 7 пешком монолит-кирпич 4-11 195000-416000
Озерковская наб., стр.26 Аквамарин Замоскворечье 10 пешком монолит-кирпич 6-7 205010-617500
Гиляровского ул., вл.55   Мещанский 7 пешком монолит-кирпич 3-7 208000-364000
Пресненский Вал ул., д.16, стр.3   Пресненский 7 пешком монолит-кирпич 7 208250-416500
Щемиловский 2-й пер., д.5а Махаон Тверской 10 пешком монолит-кирпич 19 210000-300000
Тетеринский пер, вл.18 Шоколад Таганский 5 пешком монолит 7-9 246000-467400
Селезневская ул., вл.24-26, стр.1-2   Тверской 5 пешком монолит 7 269500-318500
Даев пер., д.29А, стр.2   Красносельское 7 пешком монолит-кирпич 6 271700-370500
Саввинский Бол. пер., вл. 4, 2, 3 Лофт у воды (La maison a'la riviere) Хамовники 5 транспортом монолит-кирпич 4/6-11/14 271700-375000
Шмитовский пр-д, д.20 Дом на Пресне Пресненский 5 транспортом монолит-кирпич 18 283000-306000
Погодинская ул., вл.4 Жилой квартал на Плющихе Хамовники 5 транспортом монолит 7-12 294000-429000
Земледельческий пер., вл. 20 Смоленская застава Хамовники 10 пешком монолит-кирпич 11-16 339000-573000
Козихинский М. пер., вл.7-9 Патриаршие Пруды / Московская Эклектика Пресненский 5 пешком монолит-кирпич 6-8 343000-441000
Грузинская Бол. ул., 69-71 (Тверская ул.) 4 Ветра (4 Winds) Тверской 3 пешком монолит-кирпич 11 357000-799680
Пироговская Б. ул., д.6, стр.2 Дом на Девичьем поле/Дом у Новодевичьего монастыря Хамовники 10 пешком монолит-кирпич 9/11/13 361000-783130
Арбат Новый ул., вл.27-29   Арбат 5 пешком монолит-кирпич 13-15-16 370500-876850
Еропкинский пер., вл.16/23/15   Хамовники 7 пешком монолит-кирпич 3-5-7 377000-877025
Якиманка Б. ул., д.22 Коперник Якиманка 5 пешком монолит-кирпич 9-6-9-12-16-11 377310-915495
Тишинский Бол. пер., вл.10 Дом на Тишинке Пресненский 5 транспортом монолит 22 395000-525000
Коробейников пер., вл.1/2, стр.7-14, 16 (Пречистенская наб.) Парк Палас / Коробейники / Дворцовый ансамбль Хамовники 5 пешком монолит-кирпич 3-8 395200-864500
Смоленский 1-й пер., вл.19-21 SMOLENSKY Арбат 3 пешком монолит 7 416000-782790
Сытинский тупик, 3а   Пресненский 5 пешком монолит-кирпич 6-8-8-8 416500-686000
Сухаревский Б. пер., вл.24-26 Дом Удачи Мещанский 5 пешком монолит-кирпич 5-6 418200-430500
               
Полянка М. ул., вл.2/3, стр.8 (Хвостов 2-й пер.) Онегин Якиманка 3 пешком монолит-кирпич 8-8-10-11-11 424000-477000
Трубецкая ул., вл.1 Фьюжн парк Хамовники 7 пешком монолит-кирпич 5-6-7-9-11 440100
Якиманский пер., вл. 6 Имперский дом Якиманка 5 пешком монолит-кирпич 11-11-16 494000-605150
Зачатьевский 2-й пер., вл.11/17   Хамовники 10 пешком монолит-кирпич 2/3/4/5 504450-879320
Хилков пер., вл.5/43 Умный дом/Писательский дом Хамовники 5 пешком монолит-кирпич 6 598790-784270
Гнездниковский Б. пер., вл. 3/5, стр.2 Респект Пресненский 3 пешком монолит-кирпич 6-7-7-5 607500
Тружеников 1-й пер., вл.17а Дом на Плющихе Хамовники 5 транспортом монолит-кирпич 7-6 648000
Никитская Б. ул., вл.45 Вознесенская усадьба Пресненский 10 пешком монолит-кирпич 4-7 661500-758860
Палашевский Б. пер., вл.10 Патриаршие Пруды Пресненский 5 пешком монолит-кирпич 8 732000
Курсовой пер., д.13 (Пречистенская наб.) Course House Хамовники 7 пешком монолит-кирпич 6 783200-925600
Трубниковский пер., вл.4, стр.2 Арбатская усадьба Арбат 7 пешком монолит-кирпич 7 1246000
Источник: аналитический центр IRN.RU
 


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Стоимость квадратного метра в Центральном округе по районам (вторичное жилье) в декабре 2007/$

Пролетарская, Площадь Ильича 4457
Рижская 4812
Бауманская 4879
Сокольники, Красносельская 4954
Савеловская, Новослободская, Марьина роща 5171
Ленинский проспект, Шаболовская 5467
Краснопресненская, Улица 1905 года 5562
Таганская, Курская 5584
Белорусская 5641
Октябрьская, Добрынинская, Павелецкая 5728
Киевская, Студенческая, Кутузовская 6476
Сухаревская, Проспект мира, Цветной бульвар 6476
Чистые пруды, Красные ворота, Комсомольская 6655
Фрунзенская, Спортивная 7160
Новокузнецкая, Полянка, Третьяковская, Замоскворечье 7166
Кропоткинская, Парк культуры 7341
Охотный ряд, Китай-город, Кузнецкий мост 7610
Тверская, Пушкинская, Маяковская 8061
Арбатская, Библиотека имени Ленина, Смоленская 8266
Источник: Аналитический центр IRN.RU
 



 

* Индексы на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей

Павел Чернышов


НОВЫЕ ДОМА И КОМПЛЕКСЫ ЦАО ("Недвижимость & цены" январь, 2007 г.)
Количество строительных площадок в ЦАО не сокращается, а скорее увеличивается. При этом существенно меняется структура предложения.
Снижается объем точечной застройки. Резервом для новых проектов становится так называемая комплексная застройка, возникающая в результате вывода за пределы города промышленных зон, а также сноса и реконструкции ветхого жилья.
Освоение такого рода территорий делает проекты более капиталоемкими, что в итоге повлияет на себестоимость квартир.
Это станет одним из факторов, определяющих динамику цен на элитные новостройки в будущем.
Подобные проекты реализуют в ЦАО, например: застройка территории завода «Каучук» в Хамовниках, реконструкция завода «Красный Октябрь», проект «Золотой остров».

Проекты комплексной застройки в центре — большая редкость, но, появляясь, они неизменно привлекают внимание покупателей оригинальностью архитектуры, качеством строительства и возможностями, которые дает широкая инфраструктура жилых комплексов. Как правило, эти дома относят к объектам бизнес-класса. Один из них (жилой комплекс «Каскад») сейчас возводят на набережной Академика Туполева. На территории более 3 га на берегу Яузы строят около 144 тыс. кв. м, 78 тыс. из которых отведут под квартиры. Авторы проекта использовали небольшой естественный перепад высот с севера на юг и придали комплексу очертания амфитеатра за счет разноэтажности корпусов. В стилобатной части предусмотрены фитнес-центр с бассейном и элементами аквапарка, торговые предприятия, отделения банков, связи, офисные помещения. Детские площадки, зона отдыха оформлены с применением ландшафтного дизайна.
Традиционные приемы, присущие национальной архитектуре разных стран, подали сразу нескольким архитекторам идею создания в центре Москвы проектов-«воспоминаний» о городских районах Европы. Так, прототипом жилого комплекса «Итальянский квартал», спроектированного архитектором Филипповым, стали старинные улочки Флоренции. Комплекс в стиле классической итальянской архитектуры включает в себя десять особняков с открытыми террасами, множеством балконов и лоджий. Все здания объединены в ансамбль и образуют три внутренние площадки. Комплекс занимает 2,5 га и насчитывает 227 квартир. Проектом предусмотрено строительство современного физкультурно-оздоровительного комплекса, небольших офисов и торговых площадей.
Дух старой доброй Англии и европейского стиля жизни в целом отражает концепция жилого комплекса «Английский квартал», общая площадь которого займет 136 тыс. кв. м на территории 4 га. Образ туманного Альбиона здесь будут поддерживать традиционные лондонские таксофоны, красные почтовые ящики, паб, английский парк и десятки других британских символов. Внутренний пассаж украсит статуя мистера Winston — современного английского аристократа. В огромном внутреннем дворе будет создана зона отдыха с фонтаном и альпийским горками, кафе. Его осью станет 200-метровая прогулочная зона. Архитектор проекта — А. Белов.
Жилой комплекс «Фьюжн-парк» ориентирован на успешных людей, носителей прогрессивного мировоззрения, сочетающих вечные ценности и стремление к новому. Проект задуман как смешение стилей: хай-тек и функциональность на фоне уникальной исторической архитектуры Хамовников. На участке 3 га разместится жилой корпус на 236 квартир с подземной стоянкой, фитнес-центром, бассейном, зоной аквафитнеса и SPA-центром. Два корпуса займут офисные помещения, еще в одном откроют музей ретроавтомобилей и закрытый клуб «Автовилль».
Нельзя обойти стороной уникальный проект жилого комплекса «Коперник» (архитектор С. Ткаченко). Его большие круглых окна-солнца, обрамленные мозаичным панно, стали новой приметой облика современной Москвы. Дом на 146 квартиры общей жилой площадью 21 тыс. кв. м состоит из шести секций переменной этажности (от шести до пятнадцати этажей). Благодаря его расположению и архитекторскому решению из окон открывается панорамный вид на исторический центр Москвы. Жилой комплекс оснащен системой «умный дом», благодаря чему все его инженерные коммуникации объединены в единую сеть и управляются с диспетчерского пульта. В комплексе открыты ресторан «Обсерватория», бары и кофейни, фитнес-центр, в состав которого входят бассейн, тренажерный зал и зал аэробики, сауна, солярий и многое другое. К услугам жильцов — двухуровневый подземный паркинг.

 
Адрес
Срок ввода
Площадь квартир
1
Ак. Туполева наб., 15
ЖК «Каскад»
IV квартал 2007 г.
1–4–комнатные квартиры, 1–2–уровневые пентхаусы общей площадью от 58 до 348 кв.м
2
Афанасьевский Б. пер., 26, 28
ЖК «Афанасьевский»
IV квартал 2007 г.
Квартиры общей площадью от 103 до 263 кв.м
3
Барыковский пер., 6
III квартал 2007 г.
2–4–комнатные квартиры общей площадью от 99 до 250 кв.м
4
Гиляровского ул., 55, корп. 1
II квартал 2008 г.
1–5–комнатные квартиры общей площадью от 49 до 280 кв.м
5
Гоголевский б-р, 29, стр. 1
2006 г.
Квартиры общей площадью от 93 до 291 кв.м
6
Грузинская Б, 69-70
ЖК «4 ветра»
IV квартал 2008 г.
2–6–комнатные квартиры площадью от 100 до 500 кв.м
7
Даев пер., 29а, стр. 2
IV квартал 2007 г.
2–5–комнатные квартиры
8
Долгоруковская, вл. 21
ЖК «Итальянский квартал»      
I квартал 2008 г.
1–6–комнатные квартиры общей площадью от 63 до 374 кв. м
9
Дровяной пер.,14-16
IV квартал 2006 г.
Квартира площадью 129 кв.м
10
Еропкинский пер. стр.16, 23, 15
III квартал 2007 г.
Квартиры общей площадью от 120 до 405 кв.м
11
Зачатьевский 2-й пер., 11/17
IV квартал 2008 г.
1–4–комнатные квартиры, двухуровневые общей площадью от 60 до 225 кв.м
12
Казарменный пер., 3
ЖК «Дом на Покровском бульваре»
IV квартал 2007 г.
2–5–комнатные квартиры общей площадью от 95 до 213 кв.м
13
Климашкина ул., 17
ЖК «Панорама»
сдан
Квартиры общей площадью от 168 до 300 кв.м
14
Коробейников пер., 1/2,
стр. 7-16
ЖК «Парк Палас»
I квартал 2008 г.
1–7–комнатные квартиры общей площадью от 80 до 380 кв. м
15
Краснопресненская наб., уч. 9
Многофункциональный
комплекс «Город Столиц»
IV квартал 2008 г.
Апартаменты общей площадью от 101 до 235 кв.м
16
Мытная, 13
ЖК «Английский квартал»
2010 г.
1–5–комнатные квартиры площадью от 43–201 кв.м, пентхаусы от 240 до 252 кв.м
17
Николоямская,11
III квартал 2007 г.
Апартаменты общей площадью от 125 до 182 кв.м
18
Новый Арбат, 27-29
II квартал 2007 г.
3–6–комнатные квартиры общей площадью 135–342 кв.м
 
Адрес
Срок ввода
Площадь квартир
19
Овчинниковский Б. пер., 20, 22
ЖК «Мечта Москвича»
IV квартал 2007 г.
1–8–комнатные квартиры площадью 107,9–316,2 кв.м
20
Пречистенская наб.
Многофункциональный
комплекс «Баркли-Плаза»
IV квартал 2007 г.
Квартиры общей площадью от 170 кв.м
21
Пироговская Б. ул., 6, к.2
ЖК «Дом на Девичьем поле»
I квартал 2007 г.
1–7–комнатные квартиры общей площадью от 83 до 582 кв.м
22
Подсосенский пер., 3
Клубная резиденция
«Чистые Пруды»
IV квартал 2007 г.
Особняки от 1000 до 2000 кв.м, таунхаусы от 1000 до 1300 кв.м
23
Пожарский пер., 13
II квартал 2007 г.
2–5–комнатные квартиры площадью от 194 до 250 кв.м
24
Полянка М. ул., 2/3
I квартал 2007 г.
1–4–комнатные квартиры площадью от 64 до 450 кв.м
25
Саввинский Б. пер., 2-4-6
IV квартал 2007 г.
Квартиры общей площадью от 135 до 341 кв.м
26
Старопименовский пер., 10/3, стр.1
сдан
2–4–комнатные квартиры общей площадью от 93 до 305 кв.м
27
Сухаревский Б. пер., 24-26
II квартал 2006 г.
2–4–комнатные квартиры общей площадью от 242 до 340 кв.м
28
Талалихина, 12
ЖК «Дом на Таганке»
I квартал 2007 г.
1–4–комнатные квартиры общей площадью от 55 до 167, пентхаусы от 275 до 345 кв.м
29
Тихвинская ул., 39
ЖК «Тихвинская усадьба»
2009 г.
1–4–комнатные квартиры общей площадьюот 68 до 171 кв.м
30
Трубецкая М., 1
ЖК «Фьюжн-парк»
III квартал 2007 г.
1–5–комнатные квартиры общей площадью от 70 до 416 кв.м
31
Трубная ул., 27
II квартал 2007 г.
Апартаменты общей площадью от 219 до 365 кв.м
32
Хилков пер., 5/43
I квартал 2008 г.
3–4–комнатные квартиры
общей площадью 106-181 кв.м
33
Цветной б-р, 13
 
2–4–комнатные квартиры общей площадью от 95 до 183 кв.м
34
Цветной бул., 2, стр. 1
ЖК «Легенда Цветного»            
2010 г.
Квартиры общей площадью от 199 до 205 кв. м
35
Шмитовский пр., 20
ЖК «Дом на Пресне»
2007 г.
1–4–комнатные квартиры общей площадью от 52 до 158 кв. м
36
Шмитовский пр., 16
IV квартал 2006 г.
1–5–комнатыне квартиры общей площадью от 53 до 246 кв.м
37
Якиманка Б., 22
ЖК «Коперник»
IV квартал 2006 г.
1–5–комнатные квартиры общей площадью от 47,9 до 331 кв.м

 

ИСТОРИЧЕСКИЕ УЛИЦЫ МОСКВЫ. ОСТОЖЕНКА (Недвижимость & цены февраль 2007г)
Сегодня вместе с прилегающими переулками Остоженка образовала целый микрорайон между Бульварным и Садовым кольцом. Когда‑то это была непопулярная окраина города. В советское время всю здешнюю застройку планировали снести и создать на ее месте широкую эспланаду. Позднее перспективы района и его выгодное расположение были оценены по достоинству, на улицах стали появляться современные дома. Так происходило превращение Остоженки в «Золотую милю». Ныне это самый престижный район столицы, где сосредоточено наиболее дорогое жилье.
«В одной из отдаленных улиц Москвы…»
Остоженка возникла на месте древней дороги, соединявшей Киевскую Русь с Владимиро‑Суздальской. Заливные луга и стога сена на покосах, мимо которых тянулся большак, и дали название улице. Со временем тракт утратил свое государственное значение, но улицу постепенно начали застраивать. По левой стороне расположились небольшие частные домики и речные склады, а по правой, ближней к парадной Пречистенке, — особняки знатных родов.
В 1771 году архитектор М. Казаков возвел дом для генерал-губернатора столицы П. Д. Еропкина (сейчас в здании под номером 38 размещается Московский государственный лингвистический университет). Хлебосольство этого гостеприимного человека было исключительным даже для видавшей виды Москвы. Семья градоначальника держала «открытый стол» — любой опрятно одетый человек мог наведаться в столовую и получить бесплатный обед… Несколько позже, в 1820 году, напротив владения Еропкина появился дом, где жила В. П. Лутовинова, мать Ивана Тургенева. Этот деревянный особнячок фигурирует во многих произведениях писателя. Именно он стал ареной драматических событий, которые описаны в рассказе «Му-Му», основанном на реальной истории: «В одной из отдаленных улиц Москвы, в сером доме с белыми колоннами, антресолью и покривившимся балконом, жила некогда барыня, вдова, окруженная многочисленной дворней…»
В 1828 году на Остоженке открылось первое в России «Заведение искусственных минеральных вод» доктора Христиана Лодера. Теперь состоятельным москвичам не приходилось тратиться на путешествие по европейским курортам, достаточно было посетить Хилков переулок, чтобы получить лечебные процедуры. Правда, курс стоил 300 руб. — огромные деньги по тем временам. На Остоженском курорте пациенты пили целебную воду, принимали минеральные ванны и совершали обязательные трехчасовые прогулки по парку, простиравшемуся до Москвы-реки.
Были на Остоженке и иные развлечения. На углу этой улицы и 1‑го Зачатьевского переулка в первой половине XIX века трактирщик И. Е. Красовский купил особняк и выстроил на его месте каменное здание, которое стало самым большим трактиром столицы. А под его крышей разместилась самая большая в городе голубятня, которая и дала название заведению. Тысячи птиц взлетали в воздух и парили над округой, когда посетители занимались любимым московским спортом — гоняли голубей. Несколько раз в месяц в «Голубятне» проходили петушиные бои. Сражения будили в зрителях такой азарт, что ставки на петуха доходили до нескольких тысяч рублей!
В начале ХХ столетия строительный бум, охвативший всю Москву, добрался до Остоженки. Здесь стали появляться новомодные тогда доходные дома и богатые особняки. В 1909 году улицу украсил доходный дом Я. М. Филатова. Декоративное убранство фасадов этого здания, выдержанного в стиле модерн, уникально. Стены украшены стилизованными изображениями водорослей, ракушек, моллюсков, морских чудовищ и т. д. Крышу венчает своеобразное завершение, напоминающее колоколообразный шатер.
Быть или не быть?
К 1913 году Остоженка переживала расцвет. Развитая инфраструктура района удовлетворяла запросы каждого жителя. Здесь были гимназии, курсы, частные музеи, попечительские советы, благотворительные организации, лавки, трактиры и мн. др. Но вскоре жизнь тут замерла, и улица остановилась в развитии на долгие десятилетия. То, что она сохранилась до наших дней, можно считать чудом, ведь план реконструкции Москвы 1930‑х предполагал, что Остоженка станет частью грандиозного проспекта Дворца Советов шириной 90 м. Тянуть магистраль хотели от Измайлова через Преображенку, Мясницкую, Волхонку и Остоженку в Лужники. К счастью, объем старинной застройки, подлежащей сносу, оказался настолько велик, что сроки ликвидации постоянно переносили, а после Великой Отечественной войны у государства не оказалось на это средств. Зато под Остоженкой успели проложить метро. В 1930‑х улица представляла собой удивительное зрелище — она была вскрыта на большую глубину для проведения подземки передовым «открытым способом». В итоге почти на полвека Остоженку переименовали в улицу Метростроевскую.
Поскольку район был обречен, в советское время здесь появилось всего несколько домов, которые успели поставить до 1935 года. Позднее Академия художеств проводила конкурсы на строительство в районе Зачатьевского монастыря, а в 1970‑х предлагали возводить в районе Остоженки правительственные здания наподобие Белого дома. Этим планам не суждено было сбыться, однако в 1987 году между Пожарским и 1‑м Зачатьевским переулком начали сооружать четырехэтажное здание на шесть квартир с нежилым первым этажом, предназначенное для высшего руководства Совета министров СССР. Проект вызвал негативную реакцию со стороны граждан. Погасить конфликт поручили заместителю председателя исполкома Ленинского района Т. Г. Малютиной. Она предложила спроектировать в районе несколько многоквартирных домов, половина из которых предназначалась для населения, а остальные — для государственных чиновников ХОЗУ Совмина. Разработку Генплана поручили МАРХИ. При учебном институте было создано проектное бюро под руководством А. А. Скокана (позже — архитектурное бюро «Остоженка»), которое и создало план комплексной реконструкции района, принятый в 1989 году как местной администрацией, так и архитектурными инстанциями. Надзор за его соблюдением возложили на специально созданный муниципальный орган — генеральную дирекцию единого заказчика «Остоженка» и АБ «Остоженка» как на генерального проектировщика территории.
На Остоженке возобновилось активное строительство, тут стали появляться дома, которые вписывали новые страницы в историю улицы и формировали элитарный имидж района.
Золотые метры
Сегодня Остоженка стала местом сосредоточения наиболее престижного и востребованного среди состоятельных клиентов жилья. Значительную его часть составляют малоквартирные здания современной архитектуры, которые отличаются высоким качеством строительных материалов, инженерного оборудования, внутренней и внешней отделки. Такого количества клубных домов, как здесь, нет ни в одном другом районе Москвы. Напомним, что клубным называют жилой дом с ограниченным количеством квартир (чаще до 20), рассчитанный на людей с высоким социальным статусом. Здесь реализуют самое дорогое жилье в столице, поэтому район и носит название «Золотая миля». Одно из его достоинств заключается в том, что он расположен в исторической части города, неподалеку от Кремля и других уникальных ансамблей. Правда, красивые виды открываются только с четвертого–пятого этажей. К недостаткам можно отнести высокую плотность домов и напряженную транспортную ситуацию.
Жилая застройка здесь носит преимущественно точечный характер, но вопреки распространенному мнению свободные участки пока есть. В агентстве «Новое качество» говорят о семи-восьми площадках, работы на которых продлятся до 2015 года.
Несколько зданий должны пройти госкомиссию в ближайшее время. В 2007 году намечено сдать многофункциональный комплекс класса Dе Luxe «Баркли Плаза» — в 1,5 км от Кремля, на Пречистенской набережной (д. 17–19). Он состоит из пяти односекционных блоков переменной этажности (пять — семь этажей), расположенных на двухуровневой платформе. Объект уникален тем, что в одном здании размещаются бизнес-центр элитного класса и доходный дом, предлагающий роскошные апартаменты.
Строящийся в Хилковом переулке, д. 5, особняк — это жилой комплекс класса А, окруженный скверами, что придает ему камерность и изолированность. Необычная архитектурная концепция сооружения напоминает элитные особняки в центре Лондона. Дом в Хилковом прекрасно вписывается в городской пейзаж благодаря переменной этажности (пять, шесть этажей) и пастельной окраске, традиционной для архитектуры старой Москвы. В отделке фасадов намечено использовать натуральные гранит и мрамор, а также несколько пород дерева. На первом этаже будут расположены офисные помещения, на остальных — видовые квартиры, ориентированные на две и три стороны света, площадью 106–181 кв. м. Окончить работы планируют в 1‑м квартале 2008 года.
Между Коробейниковым, Хилковым и Турчаниновым переулками возводят первый в столице комплекс, спроектированный в дворцовом стиле (Коробейников пер., д. 1/2, стр. 7–16). Здесь будут реализовывать квартиры площадью от 100 до 300 кв. м. и пентхаусы на седьмом этаже по 300 и 370 кв. м. Окончание строительства — 1‑й квартал 2008 года.
Новый клубный дом во 2‑м Зачатьевском переулке (д. 11/17) главным фасадом обращен к старинному Зачатьевскому монастырю. Комплекс переменной этажности (три — пять этажей) спроектирован в модном стиле неоклассицизма. Количество квартир ограничено, их площадь составляет 60–165 кв. м, предусмотрено также несколько апартаментов с индивидуальными входами. Срок сдачи дома госкомиссии — 4‑й квартал 2008 года.
Важно отметить, что наряду с новым строительством жилых и офисных зданий на Остоженке идет реконструкция старых культурных объектов, в том числе Московского дома фотографии. Предположительно музейно-выставочный комплекс вернется сюда уже осенью 2007 года.
Полным ходом идут работы по восстановлению Зачатьевского монастыря, их окончание намечено на 2010 год — к 650‑летию со дня основания на этом месте первой обители. К тому времени должны быть воссозданы собор Рождества Пресвятой Богородицы и колокольня, разрушенные в 1930‑х. Вместо них тогда построили типовую школу, просуществовавшую до 2003 года. Когда школу снесли, археологи обнаружили под ее фундаментом остатки старых монастырских храмов разных времен и даже плитку, которой был вымощен пол первой деревянной церкви XIV века. Эти бесценные находки станут частью музейной экспозиции, уникальными свидетелями прошлого в окружении современных зданий новой Остоженки, раскинувшейся за стенами монастыря.
«Весь район Остоженки мы уподобляли живой клетке»
Район Остоженки и ее переулков уникален. Это первый район, который получил программу полной комплексной реконструкции. Чтобы узнать, как она появилась, какие ее идеи были воплощены, и какие существуют планы по дальнейшему развитию этой территории, мы обратились в Архитектурное бюро «Остоженка», которое стояло у истоков преображения района. Нашими собеседниками выступили заместитель директора и архитектор Андрей Гнездилов, архитектор Раис Баишев и коммерческий директор Владимир Ерманенок.
«Потенциал района Остоженки исчерпан еще не до конца»

 

 Квартал имени Станиславского (Приложение к газете "Коммерсантъ" № 168(3985) от 18.09.2008)
Компания "Хорус" выводит на рынок новый проект клубной застройки — жилой дом "Одиннадцать Станиславского". У этого проекта две особенности, редкие для московского рынка,— во-первых, это комплексная квартальная застройка в Центральном округе, во-вторых, продажи начинаются на высокой стадии готовности: корпуса уже выведены под крышу.
Алексеевская, Коммунистическая, Станиславского
Центр Москвы разнороден и нелогичен. Пожалуй, при всем желании не отыщешь более или менее компактной исторической застройки — ни XIX, ни XX, ни даже XXI века. Причин тут несколько — и пожар Москвы 1812 года, и архитектурное большевистское нашествие, и бездарная брежневская застройка. Что же касается последних двух десятилетий — кто из инвесторов-застройщиков был в состоянии выкупить и заново организовать пространство площадью несколько гектаров в центре Москвы? Учитывая многочисленные ограничения, обременения и т. д.?
Подальше от центра — пожалуйста, за пределами МКАД — вообще без проблем (ну, почти без проблем), но не в центре. Подобные масштабные проекты (как правило, на территории бывших и выведенных из центра промзон) только сейчас начинают реализовываться.
В наибольшей стадии готовности — проект под названием "Одиннадцать Станиславского" компании "Хорус".
С названием стоит разобраться отдельно, поскольку большинство москвичей понятия не имеют, где находится улица Станиславского. А вот если вспомнить прежние имена — бывшая Малая Коммунистическая и еще раньше Малая Алексеевская, все становится понятно. Район между Таганской площадью и Яузой, чуть-чуть за пределами Садового кольца. Район, не входящий в число московских территорий первого разряда престижности, но имеющий собственное лицо, собственную историю и собственную гордость. 100 лет назад — район патриархальный и ремесленный. Десять лет назад — почти не тронутый новой застройкой и реконструкцией. Сейчас, как оказалось, один из самых тихих и заповедных в историческом центре.
От ремесленно-фабричного прошлого пошло и нынешнее название улицы. На ней находилась золотоканительная фабрика, принадлежавшая семье Алексеевых, из которой вышел и Константин Сергеевич Станиславский. На фабрике он организовал народный театр, запрещенный затем властями: рабочие-театралы больше увлекались подпольной литературой, чем пьесами Шекспира. А Константин Сергеевич придумал МХАТ — но это уже совсем другая история.
Деление площадей
Здание бывшей фабрики Алексеевых полностью реконструировано компанией "Хорус", в нем сейчас размещается бизнес-центр класса А "Фабрика Станиславского". Кстати, есть в нем и театр, но уже не "народный", а профессиональный — Студия театрального искусства под руководством Сергея Женовача. А на прилегающей территории площадью 4,5 га как раз и ведется строительство жилого комплекса. Точнее, уже заканчивается. И все это вместе после окончания строительства станет одним огороженным и охраняемым кварталом.
На самом деле "Одиннадцать Станиславского" — это полноценный жилой комплекс из пяти корпусов. Но застройщики почему-то называют объект "домом" — может быть, потому что так звучит "уютнее", а может быть, потому что общее количество квартир — всего 38 — скорее соответствует стандарту клубного дома, а не жилого комплекса.
Один корпус, выходящий фасадом на улицу Станиславского,— трехэтажный особняк-резиденция на одну семью площадью 1150 кв. м. Точнее, продаются под жилье только два верхних этажа площадью 655 кв. м, а первый — нежилой. "Но мы рассчитываем, что покупатель резиденции заинтересуется и первым этажом: чем плохо иметь "под собой" собственный бутик? Впрочем, при желании покупатель может сделать из первого этажа, например, зал приемов",— говорит руководитель проекта Дарья Бундина.
На перпендикулярный улице Станиславского Мартыновский переулок выходят фасадами три пятиэтажных корпуса. Прямоугольные формы фасадов, высокие окна, светло-коричневая гамма — лондонские архитекторы из бюро John McAslan and Partners создали образ, напоминающий о фабричном прошлом района, при этом гармонирующий с современным обликом офисного центра и производящий впечатление благородной роскоши.
Первые этажи каждого корпуса — нежилые. "Здесь не будет никаких продуктовых магазинов, кафе — ничего, что может хоть как-то помешать будущим жильцам. Только бутики или салоны",— обещает Дарья Бундина.
На жилых этажах по три квартиры — две по 130 кв. м и одна, расположенная между ними, 60 кв. м. Но "маленькую" квартиру купить прямо сейчас нельзя. А вот если будут выкуплены обе находящиеся на этаже 130-метровки и никто из покупателей не пожелает присоединить еще и 60-метровую, тогда — пожалуйста. Продавцы считают, что такая вероятность невелика: покупатели наверняка захотят купить большую площадь. Кстати, ничто не мешает выкупить и весь этаж. С точки зрения маркетинга все верно, но отсутствие возможности выбора малых площадей можно считать недостатком.
Что касается видов, они зависят от расположения корпуса. Из того, который находится на углу улицы Станиславского и Мартыновского переулка, потрясающий вид на храм Святителя Мартина Исповедника — знаменитый архитектор Родион Казаков построил его в XIX веке как уменьшенную копию собора Святого Павла в Лондоне. Но это с торца здания. А фасадные окна выходят на образчик архитектуры 60-х — краснокирпичную пятиэтажку. А вот из дальнего от улицы Станиславского корпуса творение Казакова можно увидеть, только высунувшись из окна. Зато прямо перед окнами — густая зелень сквера. Кроме того, пожалуй, лучшее предложение — пентхаус площадью 340 кв. м с открытой террасой.
И наконец, есть еще один — шестиэтажный — корпус во дворе. С его верхних этажей можно рассмотреть даже башни Кремля, а с нижних можно любоваться стильным зданием офисного центра и ландшафтным дизайном внутреннего двора. По соседству с торцом здания на самой границе владений "Хоруса" расположено четырехэтажное кирпичное жилое здание. Что с ним будет дальше — не понятно. Возможно, "Хорус" выкупит его у жильцов, и тогда по соседству нужно ждать новой стройки. А если нет — придется мириться с малопрезентабельным соседством. Как и во всех остальных корпусах, в "центральном" доме нижние этажи будут отданы под "тихие офисы".
Остается добавить, что во всех домах отделка общественных зон — вестибюлей и холлов — предусмотрена с использованием натурального камня, клинкерного кирпича и массива дерева. Сейчас все дома уже выведены под крышу, и в начале следующего года они должны быть сданы. На весну намечены работы по ландшафтному дизайну.
"Фабричное" соседство
Конечно, соседство с офисом, пусть стильным снаружи и высококлассным внутри,— обстоятельство сомнительное. Особенно учитывая, что территории жилого комплекса и "Фабрики Станиславского" находятся внутри одного огороженного периметра. То есть, погуляв по внутреннему дворику, можно выйти непосредственно на задний двор офисного здания. Невольно возникает вопрос: а ведь и сотрудники офисного здания могут совершить вояж в обратном направлении — сначала выйти покурить на задний двор, а затем прогуляться под окнами жилых домов?
"Нет, не могут,— отвечает на этот вопрос Дарья Бундина.— На задний двор из офисного здания есть только технический проход, сотрудникам туда выход запрещен. "Посторонние" люди, которые могут оказаться внутри охраняемой территории,— только зрители Студии Женовача. Но, во-первых, исключительно до и после спектакля, а во-вторых, соседство с театралами не самое плохое".
Еще на территории комплекса расположены строящиеся сейчас ресторан высшей ценовой категории и бутик-отель. Последний, кстати, будет осуществлять рум-сервис для жильцов всех пяти домов.
Что касается социальной инфраструктуры, то, по мнению застройщиков, здесь, в центре Москвы, необходимости в ней нет. Предусмотрен только небольшой детский клуб. А магазины, фитнес-центры, кинотеатры и частные клиники есть на каждом углу в пределах шаговой доступности.
А вот в чем существует необходимость в центре Москвы — так это в парковочных местах. Считается, что для элитных домов два машиноместа на семью достаточно. Впрочем, это "счет" вынужденный: в центре города слишком мало места, чтобы требовать большего. Так вот под всей территорией жилого дома "Одиннадцать Станиславского" расположена парковка на 226 мест. То есть более пяти машиномест на квартиру. И это, похоже, абсолютный рекорд для московского центра.
Андрей Воскресенский
Дом "Одиннадцать Станиславского"
Адрес: ул. Станиславского, д. 11
Расположение: Центральный округ (м. "Таганская")
Площадь застройки (га): 4,5
Общее количество квартир: 38
Площади квартир (кв. м): 60-1150
Количество машиномест: 226
Цена ($/кв. м): от 18 000
Застройщик и продавец: ЗАО "Хорус Кэпитал"
Тип договора: предварительный
Окончание строительства: 2-й квартал 2009 года
Характеристики
Положительные: расположение в историческом центре, хорошая транспортная доступность, оригинальная архитектура, большая внутридомовая территория, более чем достаточное количество машиномест.
Отрицательные: не более половины видовых квартир, отсутствие выбора квартир небольших площадей, возможность сноса и нового строительства по соседству.
Мнения конкурентов
Марина Маркарова, управляющий партнер компании Mayfair Properties:
— На данный момент в районе станции метро "Таганская" представлены всего лишь два качественных проекта. Это ЖК "Арт-Хаус" (30 квартир), расположенный по адресу Тессинский пер., вл. 9, 2/16, и ЖК "Шоколад" (43 квартиры). К потенциальным преимуществам нового жилого комплекса на улице Станиславского можно отнести небольшое количество квартир, комплексное освоение территории, предполагающее строительство инфраструктурных объектов, небольшое количество объектов конкурентов и наличие обширной зеленой зоны.
Однако при всех плюсах, отличающих "Одиннадцать Станиславского", он расположен в Таганском районе, который исторически нельзя считать элитным. С учетом того, что жилой комплекс претендует на звание элитного, в целом вероятно возникновение определенных трудностей при его продаже. Проект будет считаться успешным, если к концу года будет реализовано 50% всех квартир. На мой взгляд, такой сценарий развития событий чересчур оптимистичен, однако реализация коммерческой части проекта в целом поможет выровнять план продаж. Вместе с тем Таганка обладает перспективами роста, и возможно, что с течением времени имидж района Таганский может сильно измениться. Другой вопрос, что пока никто толком так и не начал работать над улучшением его имиджа. С учетом всех этих факторов, а также того, что продажи начались на стадии готовности дома, цена в $18 тыс. за 1 кв. м, на мой взгляд, является потолочной. Она сопоставима с ценами в комплексах подобного уровня в других, более престижных районах, куда стремится основная часть покупателей элитного жилья.
"

 

 Труженики клубного формата (Приложение к газете "Коммерсантъ" № 153(3970) от 28.08.2008)
Домов топ-класса в Москве появляется мало, что вполне естественно для подобной недвижимости. Домов же клубного формата, в которых насчитывается 20-30 квартир, и вовсе единицы. Один из новых проектов такого рода реализуется в настоящее время в районе Хамовники.
Выигрышное положение
Новостройка высотой 7 этажей, где будет всего 22 квартиры, расположена в 1-м Тружениковом переулке, вл. 17А. Реализацией проекта занимается компания "СТД Девелопмент" — застройщик, известный такими объектами, как "дом-пирамида" бизнес-класса по улице Дмитрия Ульянова, вл. 31, и дом топ-класса по Коробейникову переулку, 20.
В районе Хамовники девелоперские проекты, связанные с клубной недвижимостью, пользуются популярностью — в качестве примера можно привести два 18-квартирных корпуса по 3-й Фрунзенской улице, вл. 5, построенные в минувшем году, или более ранний соседний дом (N 15) в том же 1-м Тружениковом переулке. Как правило, к моменту появления очередного малоквартирного дома вакантных квартир в предыдущих проектах почти не остается.
В настоящее время дом в 1-м Тружениковом, 17А, оказывается в выигрышном положении. Предлагаемых к продаже квартир в зданиях, построенных в предыдущие годы, единицы.
Есть и новые проекты, которые будут привлекательны для покупателя. К таким относится, например, "Жилой квартал на Плющихе", который появится на Погодинской улице, вл. 4. Еще один дом заявлен в минувшем году по тому же 1-му Труженикову переулку — это два корпуса авторства архитектора Дмитрия Александрова, они размещаются чуть ближе к Садовому кольцу. Однако эти девелоперские проекты, какими бы удачными они ни оказались, пока находятся на ранней стадии воплощения, и к началу их активной реализации свободные площади в 1-м Тружениковом переулке, 17А уже найдут своих владельцев.
Новый дом (кстати, собственного имени он до сих пор не получил) сейчас находится на стадии монтажа верхних этажей. В проекте были заложены квартиры самой разной площади (планировка свободная), в среднем около 200 кв. м. Сейчас в продаже имеются квартиры площадью 173 кв. м и 222 кв. м, минимальный бюджет приобретения — 111 млн руб. (верхняя планка бюджета покупки — €5,75 млн). Стоит заметить, что цены в новостройке умеренные. Вторичные предложения, например в стоящем в непосредственном соседстве кирпичном доме советского времени, немногим ниже, чем в новом здании, которое уже можно считать построенным и оценивать применительно к особенностям будущего проживания.
Все квартиры здесь ориентированы на две или три стороны, пентхаус — на все четыре. Апартаменты сгруппированы в двух подъездах, по две входных двери на этаж, в каждом из подъездов предусмотрено по паре лифтов. Примечательная особенность дома — подземный паркинг, в котором 93 машиноместа (напомним, что квартир 22). Если несколько лет назад в домах топ-класса предполагалось просто больше одной машины на семью, то проекты нового формата позволяют владельцам квартир держать под землей 4-5 автомобилей.
Виды и окружение
Окружение нового дома достаточно комфортное. Пространство между Садовым кольцом и стадионом Лужники — довольно специфическое для центра города место. Здесь много новых дорогих домов, которые стали появляться еще в 1990-е, когда улица Ефремова вошла в перечень адресов жилья топ-класса.
Контрастируют с этими домами здания сталинского и более позднего времени, а также обветшавшие строения досоветского периода, что придает застройке определенный колорит. Положительной особенностью района является отсутствие серьезных транспортных проблем — благодаря реке, окружающей эту территорию с трех сторон. По улицам можно почти свободно ездить даже в будни, что для центра столицы давно стало редкостью. При этом в относительной близости находится третье транспортное кольцо. Другая черта: из окон новых домов будут открываться неплохие виды (неподалеку Новодевичий монастырь и здание МИДа), в зоне пешеходной доступности и Москва-река — с одной стороны Саввинская набережная, с другой — Фрунзенская.
Однако у новостройки в 1-м Тружениковом с видами из окон несколько иная ситуация. Дом стоит в зоне сложившейся застройки. С одной стороны он граничит с гораздо более высоким цековским зданием и старыми кирпичными пятиэтажками с лифтами, вынесенными в наружные стеклянные шахты. С другой располагаются деревья, отделяющие новостройку от улицы Плющихи. Только у жителей верхних этажей будет вид на сквер Девичьего поля — небольшой благоустроенный зеленый массив, по площади примерно равный парку усадьбы Трубецких. Именно в сторону сквера обращены лоджии. Но из большинства квартир будут видны лишь деревья.
Благодаря этому строящийся дом выглядит уединенным, укрытым от городской суеты. Достичь такого эффекта в центре города можно далеко не на каждом земельном участке. Купившие квартиры в этом доме будут жить в месте тихом и обособленном. Сюда будет приятно приглашать гостей. Для них, кстати, предусмотрено 8 машиномест — помимо тех, что будут в подземном паркинге.
Не шаговая доступность
Единственным недостатком места является инфраструктура района. Вроде бы в Хамовниках есть все, что нужно для жизни. И английская школа "Золотое сечение", и кинотеатр, и удобный сквер, и магазины, и рестораны.
Однако инфраструктура шаговой доступности явно не дотягивает до уровня дома высшей ценовой категории. Она представлена несколькими небольшими продовольственными магазинами экономкласса, ларьками у сквера Девичьего поля (овощной и быстрого питания) и скудным набором предприятий сферы услуг (турагентство, офис банка, ателье и т. п.). А для владельцев квартир в клубном доме ничего подходящего нет. На Садовом кольце и Комсомольском проспекте располагается множество ресторанов, но туда надо ехать. Зато у этого места есть и существенные достоинства. Между улицами Льва Толстого и Тимура Фрунзе сооружается вторая очередь офисного комплекса "Красная роза" — высококлассные здания в стенах старой фабрики и с современной начинкой. И там есть вакантные площади. Так что у покупателей квартир появляется возможность не только поселиться в тихом месте, где недвижимость со временем будет расти в цене, но и обрести качественный офис недалеко от дома.
Однако наиболее привлекательная черта нового дома в Тружениковом переулке — цена квадратного метра, которая совсем немногим выше, чем в соседних домах советской постройки. Это означает, что покупатель квартиры в новом доме получает очень хорошее соотношение цены и качества приобретаемой недвижимости. И что квартиры в клубном доме будут обладать потенциалом ценового роста.
Валентин Корнев
Дом в 1-м Тружениковом переулке
Адрес: 1-й Тружеников пер., вл. 17А
Район: Хамовники (метро "Фрунзенская", "Смоленская")
Этажность: 6-7
Всего квартир: 22
Площадь квартир (кв. м): 92-524
Цена квартир (млн €): 2,21-5,75
Срок завершения: III квартал 2009 года
Застройщик и продавец: "СТД Девелопмент"
Характеристики проекта
Положительные:
— изолированность дома внутри городской среды;
— хорошая транспортная ситуация в районе;
— большое количество машиномест в подземном паркинге.
Отрицательные:
— недостаточный уровень социальной инфраструктуры в шаговой доступности;
— разнородная застройка района с большим количеством устаревших домов;
— большой потенциал окрестностей как перспективного места строительства и связанные с ним неудобства.
Мнения конкурентов
Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании "Миэль-Новостройки":
Дом в 1-м Тружениковом переулке, вл.17А позиционируется как элитный, что, на наш взгляд, вполне оправданно. Дом максимально соответствует сложившемуся имиджу Хамовников как одного из самых престижных районов центра.
Хотелось бы отметить удачное расположение в тихом дворике, вдалеке от шумных автомобильных дорог. С одной стороны, такое местоположение не обещает обитателям большинства квартир роскошных видов из окон, но, с другой, это все-таки несущественно для многих покупателей элитного жилья. Ведь деловые люди куда больше ценят возможность отдохнуть в тихой обстановке после трудового дня, чем иметь прекрасный вид из окон с высоты птичьего полета.
Квартир в доме немного, а это создает особую атмосферу приватности, очень ценимую покупателями дорогого жилья. Радует и большое количество машиномест — больше четырех на квартиру. Чтобы дом относился к категории элитных, этот показатель должен быть не меньше двух.

 

Де люкс в Вознесенском (Приложение к газете "Коммерсантъ" № 65(3882) от 17.04.2008)

В историческом центре Москвы, по адресу: Вознесенский переулок, вл. 11, стр.3, строится новый жилой комплекс класса de luxe. Застройщиком выступает компания "NBM Стройсервис".
Семиэтажный жилой комплекс расположится в одном из наиболее престижных районов Москвы, в непосредственной близости к Большой Никитской улице. В этой части города, с одной стороны, сохранились практически все дореволюционные постройки и памятники, что делает ее интереснейшим музеем архитектурных стилей под открытым небом, а с другой — сосредоточены объекты современной столичной инфраструктуры (рестораны, бутики, салоны красоты и пр.). Новый объект гармонично впишется в окружающий городской ландшафт.
Над концепцией проекта работал известный итальянский архитектор Джулиано Моретти. Общая площадь здания, в котором разместится всего 14 квартир, составляет около 4 тыс. кв. м. Одноуровневый подземный паркинг рассчитан на 28 машиномест.
Клавдия Щур

 

 

Сад в квадрате (Приложение к газете "Коммерсантъ" № 50(3867) от 27.03.2008)
Масштабная застройка в центре столицы — редкость. Собственно, застройка как таковая и невозможна — только реконструкция кварталов. И хотя вывод промпредприятий, как правило, обходится дешевле отселения жильцов, ни одного серьезного прецедента в столице пока не было. Строительство жилого комплекса "Садовые кварталы" на месте завода "Каучук" в Хамовниках имеет шанс стать первым.
Панельно-кирпичные громадины корпусов "Каучука" пока еще возвышаются в центре Хамовников — самого дорогого и престижного на настоящий момент места в Москве. Но это только видимость — сам завод работает уже в Очаково и продолжает выпускать, в числе прочего, хорошо знакомую всем москвичам продукцию — резиновые ленты-поручни для эскалаторов метро. А проект реконструкции квартала, заключенного между улицами Ефремова и Усачева, Малой Трубецкой и 3-й Фрунзенской, уже готов и утвержден столичными властями. Большая часть этой земли площадью более 11 га находится в собственности девелопера — управляющей компании "Уникор".
Первое, что бросается в глаза при взгляде на проект — средняя этажность микрорайона. То есть, конечно же, не малоэтажка (на такой дорогой земле это было бы непозволительной роскошью), но и не высотная застройка — 8-12 этажей. Конечно, новые жилые корпуса будут повыше нескольких кирпичных 9-этажных домов, которые вплотную примыкают к территории "Каучука" — но только за счет более высоких потолков (3,6-4 м). В целом же "Садовые кварталы" не "задавят" район исторической застройки, да и, кроме того, будут не намного выше заводских корпусов.
Микрорайон спланирован как открытая система: четыре жилых квартала с приватными дворами, выходящие на четыре стороны света, объединенные общей территорией, с прогулочными и рекреационными зонами внутри, открытыми для свободного посещения горожанами. Есть в этой системе и своя "фишка": двухуровневые подъезды. Первый (нижний) уровень — для автомобилистов. Например, глава семьи привез своих домочадцев из загородного дома. Он останавливается у "нижнего" подъезда, выгружается, а затем ставит автомобиль в гараж (кстати, в подземном паркинге предусмотрено 3600 машиномест при том, что во всем микрорайоне будет 860 квартир). А вот дети выходят гулять со второго уровня подъезда и по специально предусмотренным мостикам переходят на детские площадки во двор или в детский сад. И для школьников предусмотрена своя дорожка, поднятая над землей и связывающая жилые кварталы со школой. Таким образом, пешеходы и автомобили в одной плоскости не пересекаются.
Так решается больная проблема почти всех крупных жилищных комплексов: автомобили на территорию въезжают (а куда от этого денешься!), но жильцам не мешают. И тут что еще важно: в "проездной" зоне вообще нет места для парковки: то есть даже самый недисциплинированный водитель при всем желании свой автомобиль здесь оставить не сможет. По крайней мере, именно такая схема предусмотрена проектом.
Ну а в центре всех четырех кварталов будет искусственный пруд и прогулочная зона с детскими площадками, летними кафе и прочими общественными прелестями. Кстати, совершать променад по берегам пруда смогут не только жители "Садовых кварталов", но и все желающие. В свою очередь, жильцам микрорайона достаточно будет пересечь Малую Трубецкую улицу, чтобы оказаться в парке им. А. К. Мандельштама (Усадьба Трубецких) — одной из самых заповедных малых зеленых зон столицы.
Площади квартир в будущем микрорайоне не поражают воображение: в среднем — 163 кв. м. Можно было бы отнести эту недвижимость к разряду "верхнего" бизнес-класса. Впрочем, по некоторым признакам все-таки стоит отнести жилой комплекс к более высокому разряду. Во-первых, во многих домах будет по одной квартире на этаже, а максимальное количество — три квартиры. Во-вторых, верхние этажи с потолками высотой более 4 м, панорамным остеклением и зимними садами, конечно же, претендуют на звание элиты. Наконец, в проекте существует и совершенно особенный объект, которому застройщики дали рабочее название "вилла". Это двухуровневая квартира, находящаяся в верхней части арки между двумя корпусами, имеющая форму дирижабля. При этом весь первый уровень "виллы" займет полноразмерный бассейн, а жильцы будут пользоваться персональным лифтом. Общая площадь "виллы" составит 800 кв. м. Оба корпуса и арка создают "рамку" для реставрируемого здания, созданного в начале прошлого века известным архитектором Р. И. Клейном. Пожалуй, у этого уникального объекта окажется только один недостаток: окна его будут выходить не на парк Мандельштама (что логично было бы предположить), а на Усачевский рынок и окружающую офисную застройку.
Чтобы завершить портрет будущего "садового" квартала, скажем, что на его территории разместятся школа и целых три детских садика. Собственно говоря, застройщики и позиционируют микрорайон как место семейного проживания в центре Москвы.
Мы описали проект, но стоит бросить взгляд и на реальность, хотя бы для того, чтобы оценить будущее окружение "Садовых кварталов". Со стороны Малого Трубецкого переулка соседство идеальное: уже упоминавшийся сад Мандельштама. Пожалуй, несколько портят вид громоздкие корпуса Медицинской академии имени Сеченова, но, в конце концов, с этим можно смириться, памятуя о благом предназначении сего учреждения.
На улице Ефремова останется нетронутым, естественно, новое офисное здание "Никойла", а офисная недвижимость в стиле техно 70-х будет снесена. На другой стороне улицы, правда, останутся серые кирпичные пятитэтажки. По 3-й Фрунзенской улице квартиры "садовоквартальцев" будут граничить с малоэтажной застройкой 20-х годов, впрочем, довольно-таки аккуратной. А вот на улице Усачева ближайшим соседом окажется рынок, одноименный улице. Правда, непосредственно на рынок выйдет деловой центр, в котором расположатся как офисы, так и бутики, и супермаркет. По замыслу девелоперов, "свое" торговое учреждение должно отчасти нивелировать влияние "чужого". Увы, рынки вообще, а продуктовые в особенности, способны распространять свое влияние на значительное расстояние в окружности. Справляться с этим придется, видимо, будущей управляющей компании "Садовых кварталов".
А прогуливаясь по улице Усачева, я заметил на дверях заводского корпуса вывеску: "Стоматология", и бодрую надпись: "Мы открылись!" Кому же это пришло в голову "открыться" в корпусе, предназначенном под снос? Впрочем, та сторона "Садовых кварталов", что выходит на улицу Усачева, относится ко второй очереди строительства, а стоматологи, как правило, быстро окупают арендную плату. А первая очередь — та, что выходит на улицу Ефремова,— начнет строиться уже осенью этого года. Причем, по замыслу застройщиков, все 17 домов первой очереди, то есть двух кварталов из четырех, будут возводиться одновременно и должны быть закончены к концу 2010 года.
Андрей Воскресенский
Жилой комплекс "Садовые кварталы"
Местоположение: Хамовники, ул. Усиевича
Площадь участка (га): 11,1
Количество жилых зданий: 32
Этажность домов: 4-12
Количество квартир: 863
Площади квартир (кв. м): 80-270
Количество машиномест: 3763
Цена ($/кв. м): 12000-15000 (предположительно)
Начало строительства первой очереди: III квартал 2008 года
Окончание строительства первой очереди: VI квартал 2010 года
Характеристики*
Положительные:
Оригинальное планировочное решение придомовой территории
Широкий выбор площадей квартир
Малое количество квартир на этаже
Полный набор социальной инфраструктуры
Отрицательные:
Разнородное архитектурное и социальное окружение
Длительный период строительства
*Характеристики составлены на основании субъективных впечатлений авторов "Ъ-Дома".

 

 В районе Остоженки, где, казалось бы, уже возведены объекты всех мастей, до сих пор нет ни одного готового жилого дома с видом на реку. Освоение Пречистенской набережной застройщиками началось совсем недавно. Сейчас здесь достраивается многофункциональный комплекс "Баркли Плаза" и ведется строительство клубного дома "Курс Хаус". В деталях нового проекта разбирался корреспондент "Ъ-Дома" Никита Аронов. Приложение к газете "Коммерсантъ" № 29(3846) от 21.02.2008
Строящийся дом располагается по адресу Курсовой переулок, владение 13, а потому получил название "Курс Хаус". Без имени собственного в районе "золотой мили" сейчас не обойтись — слишком велика плотность новых индивидуальных проектов. Если каждый называть просто "домом в Курсовом" или "домом в 1-м Зачатьевском", может возникнуть путаница.
Расположение в элитном столичном районе Остоженки с развитой инфраструктурой, тихими переулками и относительно благоприятной для центра города транспортной ситуацией — главное достоинство "Курс Хауса". Жилья на начальной стадии строительства в пределах "золотой мили" сейчас крайне мало — сказалось принятое московским правительством решение прекратить точечную застройку.
В отличие от разместившейся в том же квартале "Баркли Плазы" с ее апартаментами, бизнес-центром, ресторанами и бутиками, новый объект недвижимости рассчитан на тех, кто ведет уединенный образ жизни. Проект "Курс Хауса" предусматривает всего 14 квартир. Застройщики позаботились о том, чтобы соседи сталкивались друг с другом как можно реже, и даже лестниц в единственном подъезде на всякий случай две.
Инфраструктура здания сведена к минимуму и включает охрану в подъезде, видеонаблюдение по периметру, службу ресепшн и диспетчерскую службу с круглосуточным дежурством, чтобы своевременно обслуживать инженерные коммуникации. Сами инженерные системы оборудованы по высшему разряду: комфортный микроклимат жильцам обеспечат центральное кондиционирование и система вентиляции.
По словам Светланы Вячеславовой, специалиста агентства недвижимости Penny Lane Realty, которое выступает официальным продавцом квартир в строящемся доме, "Курс Хаус" будет выполнен в

современном стиле с применением натурального камня и ценных пород дерева, что выгодно отличает его от других объектов современной столичной архитектуры.
Оригинальна и архитектура здания. По замыслу авторов проекта у него почти нет прямых углов, а углы некоторых комнат с каждым последующим этажом все больше заостряются. В результате половина комнат в доме будет неправильной формы, что предполагает дополнительные трудности в оформлении интерьера. Во всем остальном конструкция здания благоприятствует удобному обустройству жизненного пространства. Обилие больших окон, в том числе с панорамным остеклением, позволит сделать светлые гостиные. Возможности для перепланировки и объединения квартир не ограничены — так, на последнем этаже по желанию жильцов можно установить камины, хотя проектом они не предусмотрены.
Широкого ассортимента квартир продавец, однако, не предлагает. Их площадь колеблется от 250 до 425 кв. м. Часть квартир выходит окнами на расположенный поблизости храм Христа Спасителя, остальные — на Москву-реку. Со второго по пятый этаж будут располагаться пятикомнатные квартиры (стоимостью €18-20 тыс. за 1 кв. м), на шестом — две шестикомнатные, которые продавцы позиционируют как пентхаусы. Однако ни собственными лифтами, ни выходом на эксплуатируемую кровлю, ни другими характеристиками пентхаусов они не обладают — это просто хорошие дорогие квартиры с вытянутыми вдоль фасада террасами. "Как распорядиться оставшимися площадями на первом этаже, решит товарищество собственников. В любом случае предусмотрены довольно большие территории общего пользования",— комментирует Светлана Вячеславова.
Выезд на набережную и въезд в паркинг с Курсового переулка в проекте "Курс Хауса" почему-то не предусмотрены. На 14 квартир отведено 31 машино-место, что для класса объекта, может быть, и немного, но для района Остоженки с ее плотной застройкой вполне достаточно. Более того, у "Курс Хауса" есть своя огороженная придомовая территория — большая роскошь для этого района.
Впрочем, престиж престижем, а "Курс Хаус" еще и удобен во всех отношениях. Так что квартира в нем может быть не только знаком благополучия, но и просто приятным местом для жизни.
Жилой комплекс Course House ("Курс Хаус")
Местоположение: Курсовой пер., вл. 13
Ближайшее метро: "Кропоткинская" (пять минут пешком)
Этажность: 6
Всего квартир: 14
Количество машино-мест: 31
Площади квартир: 250-425 кв. м
Цена (€/кв. м): 18-20 тыс.
Тип договора: договор долевого участия
Срок сдачи: первый квартал 2009 года
Характеристики проекта*
Положительные:
удачное местоположение;
живописные виды;
оригинальное архитектурное решение.
Отрицательные:
небольшой ассортимент квартир;
внутренние помещения неправильной формы.
*Характеристики отмечаются на основании субъективных впечатлений авторов "Ъ-Дома".
Мнения конкурентов
Виктор Козлов, генеральный директор "Авгур Эстейт":
— Данный проект по всем параметрам должен быть востребованным. Сразу видно, что концепция жилого комплекса хорошо продумана — малоквартирный дом с паркингом, большая площадь квартир. Плюс близость к набережной. В целом класс дома и цена квадратного метра соответствуют элитному статусу района Остоженки. Сейчас таких объектов на рынке мало.
Александр Козлов, начальник отдела маркетинга и рекламы ОАО "Пересвет-Девелопмент":
— Интересный проект. Отличное месторасположение — район "золотой мили", практически в шаговой доступности от храма Христа Спасителя и при этом еще с видом на Пречистенскую набережную. Несколько смущают слишком большие площади квартир, однако это ведь элитный дом и других вариантов здесь быть не может. €20 тыс. за 1 кв. м в сегменте элитного жилья цена вполне конкурентоспособная. Учитывая малое количество квартир — всего 14, можно предположить, что уже в этом году все они будут проданы.
 

Компания "Калинка-Риэлти" представляет новый жилой комплекс категории де-люкс на Остоженке, 9. Застройщик — компания "NBM Стройсервис". Концептуальная идея принадлежит Филиппу Старку.
По замыслу автора здание, оснащенное новейшими инженерными коммуникациями, должно объединять в себе безупречные линии современной архитектуры и величие традиционных для центра Москвы построек.
В доме будет всего 20 квартир и студий со свободной планировкой площадью от 100 кв. м. Пентхаусы с панорамным остеклением. Высота потолков — 3,2 м. Предусмотрен подземный паркинг, внутренний двор, консьерж, служба охраны и эксплуатации. Проектировщики нашли интересные решения для организации и отделки вестибюля дома, каминной, библиотеки и зоны ресепшн.
 

 

 

 

В центре Москвы в Хамовниках начинается строительство первого в центральной части столицы элитного "города в городе" — комплексного жилого микрорайона нового поколения. На сегодняшний день это крупнейший проект комплексной застройки в ЦАО.
Концепция и архитектурное решение микрорайона разработаны коллективом архитектурных бюро — "Сергей Скуратов Architects" (руководитель С. Скуратов), "Ракурс Архитектс" (руководитель А. Куренной), АБ "Остоженка" (руководитель А. Скокан), ТПО "Резерв" (руководитель А. Плоткин), АМ "СПиЧ" (руководитель С. Чобан), "Проект Меганом" (руководитель Ю. Григорян). Консультантом по структуре микрорайона выступил главный архитектор Барселоны Хосе Антонии Асебильо Марина.
При создании проекта максимально учитывались запросы потенциальных покупателей, выявленные в результате исследований и рекомендаций экспертов рынка элитной недвижимости. В результате по проекту должны быть построены не стоящие отдельно или группами здания в окружении разнотипной застройки, а решенный в едином стиле полноценный "город в городе" — комплексный микрорайон с развитой внутренней инфраструктурой.
На территории в 11,1 га разместятся объединенные общим замыслом четыре жилых квартала с внутренними дворами и автономными подземными паркингами для жителей и гостей, детские сады, школа, деловой центр, ресторан, кафе, магазины. Бульвары соединят центральную площадь с близлежащими улицами.
Общая жилая площадь комплекса составит 183,3 тыс. кв. м, количество квартир — 872, а планируемое число жителей комплекса — 3300 человек. Современная система подземных парковок рассчитана на 3763 машино-места, что предполагает размещение не менее двух автомобилей от каждой квартиры, а также автомобилей сотрудников офисов, покупателей магазинов, посетителей кафе и ресторана.
Инвестором проекта выступает банк "Российский кредит", входящий в состав УК "Уникор". Капитализация проекта, по предварительным оценкам, составит более $2 млрд. Управляющая компания "Уникор" специализируется на разработке и реализации крупных проектов, прежде всего на рынке недвижимости, в области финансов, агропромышленного комплекса и розничной торговли. В настоящее время компания ведет активную работу по строительным и девелоперским проектам — проект комплексной реконструкции гостиницы "Минск" и гостиницы "Центральная", проект комплексной застройки района Хамовники, строительство жилого дома в Сочи.
Новый элитный микрорайон будет расположен между Комсомольским проспектом и Большой Пироговской улицей на территории, ранее занимаемой РТИ "Каучук". Перед началом строительства под контролем независимых экспертов-экологов будет проведена полная санация и рекультивация участка. В дальнейшем более половины площади комплекса займут зеленые насаждения.
Сейчас идет подготовка территории комплекса к застройке, которую ведет технический заказчик "М-Девелопмент". Начало строительства запланировано на третий квартал 2008 года. Продажи должны начаться осенью этого года.
Ольга Мельникова (Приложение к газете "Коммерсантъ" № 29(3846) от 21.02.2008)
 

  Смена деклараций (Приложение к газете "Коммерсантъ" № 103(3920) от 19.06.2008)
Когда два год назад компания "Баркли" заявляла, что в доме, который она возводит в районе Остоженки, не будет пентхаусов, это казалось странным. Слишком уж нетипично для самого элитного района Москвы появление жилья без "домиков на крыше". Однако концепция поменялась, и два пентхауса все-таки построили. Один из них — это единственное, что на сегодняшний день есть в продаже в "Особняке в Хилковом переулке".
Сиреневый акцент
С тех недавних пор, как в "Коммерсантъ-Доме" появилась рубрика "Госкомиссия", мы надеялись обнаружить хоть один объект, уже фигурировавший два года назад в рубрике "Проекты", где за это время строители сумели сделать все, что обещали. Пока ожидания не оправдались, и дома как в городе, так и за городом тотально оказывались недостроенными. Приятным исключением стал "Особняк в Хилковом переулке", который, по словам представителей компании "Баркли", как и планировали, сдали в первом квартале нынешнего года. Однако тут следует сделать оговорку. Несмотря на то что дом сдан, внутренние отделочные работы в нем только начинаются и будут завершены к моменту ввода особняка в эксплуатацию. Поэтому пока вести речь о реальном окончании строительства, наверное, все-таки рановато.
Напомним, что "Особняк в Хилковом переулке" — это небольшой дом, из-за незначительных размеров отведенной под застройку площадки лишенный огороженной территории, однако с камерным внутренним двориком. Изначально в нем предполагалось пять-шесть этажей в разных крыльях, однако впоследствии здание немного подросло (об этом будет сказано ниже). Стоит особняк в непосредственной близости от Остоженки. По сути, между ним и Остоженкой есть только оно здание — внешне довольно непрезентабельный "домик Тургенева", в котором развернулись события, описанные в повести "Му-му". Справа и слева от "Особняка в Хилковом переулке" — небольшие скверики, редкостные для этой части Москвы прослойки давно высаженных деревьев. Правда, довольно неаккуратные и не лишенные мусора. Два года назад застройщик планировал их облагородить, но поскольку строительство несколько затянулось, до сквериков руки пока не дошли. Но, как уверяют в "Баркли", это лишь временное явление, и зеленые посадки непременно приведут в порядок. Хотя по крайней мере с одним из сквериков, который находится ближе к Остоженке, это будет сделать проблематично: сейчас там площадка перегорожена "Мосводоканалом" и на ней ведутся строительные работы.
В противовес давно существующим посадкам, зеленые насаждения постепенно появляются на территории самого дома: как снаружи, так и во внутреннем дворике высадили кусты сирени. Как объясняют в "Баркли", сирень — это попытка перекинуть мостик в прошлое, создав некую реплику утопающих в сирени старомосковских двориков. Насколько такое желание согласуется с концепцией самого дома, стиль которого характеризуют как "мягкий хай-тек", пока оценить сложно: сирень только приживается. Зато сам дом оценить уже можно в полной мере. Два года назад, когда мы впервые осматривали "Особняк в Хилковом переулке", он только-только начинал подниматься над землей. Сейчас здание почти достроено, все фасадные работы завершены. О том, что это произошло совсем недавно, говорят пока еще не разобранные леса во внутреннем дворике. Сам внутренний дворик "двориком" назвали не случайно: из-за небольших размеров на полноформатный двор он явно не тянет. К тому ж часть пространства "съел" бетонный кубик электроподстанции, которая, безусловно, впоследствии позволит бесперебойно функционировать заложенной в здании системе "умный дом", однако красоты особняку не добавляет. Позднее, как говорят в компании "Баркли", фасад этой постройки постараются задекорировать, хотя из-за ограниченности пространства сделать это будет нелегко.
Бонус на крыше
К слову, в процессе строительства произошли некоторые метаморфозы и с фасадом самого дома. Изначально в нем планировали использовать не только натуральный итальянский камень бежевых расцветок (к слову, именно задержкой с его поставками в компании объясняют продление сроков строительства) и лепные элементы в классическом стиле, но и детали из ценных пород дерева. Впоследствии от деревянных вставок отказались, от чего фасад, возможно, и не проиграл: на фоне значительных площадей остекления (а окна в доме почти от пола до потолка) мелкие элементы декора все равно бы визуально потерялись. Метаморфозы особняка на этом не закончились. Еще два года назад в нем не предполагалось ни одного пентхауса, однако впоследствии появилось целых два, с классической для такого вида жилья собственной эксплуатируемой кровлей. С них открываются классические для Остоженки виды: на храм Христа Спасителя и церетелиевского Петра, не говоря уже обо всех соседствующих с "Особняком в Хилковом переулке" строениях, хорошо заметных сверху.
Из-за пестроты и хаотичности окружающей застройки, среди которой много обветшалых или морально устаревших зданий, открывающуюся взору картинку так и хочется подкорректировать, ввести в нее какой-нибудь объединяющий элемент. Например, разбить на крышах всех соседних домов сады. Но это только мечты, которым по понятным причинам в ближайшее время не дано осуществиться. Но вернемся в пентхаусам. Один из них продали около полугода назад, второй только-только выставили на продажу. На сегодняшний день это вообще единственная в доме квартира, имеющаяся в продаже. Пентхаус, к слову, довольно невелик, его площадь составляет 300 кв. м. Небольшие квартиры — вообще общая концепция, использованная проектировщиками при зонировании жилого пространства. Изначально их площади варьировали от 70 до 300 кв. м, из-за чего застройщик долго не мог назвать общее число квартир. По задумке архитектора, их должно было быть 26. Однако было очевидно, что из-за небольших размеров жилплощади часть покупателей захотят объединить соседствующие помещения, а внести корректировки в проект дома в процессе строительства было довольно легко. Что на практике и произошло. Сейчас общее число квартир в доме — 21, и это количество едва ли уже изменится.
Нелишне упомянуть, что, по словам риэлтеров, на вторичном рынке жилые площади "Особняка в Хилковом переулке" не мелькали. То ли изначально задали очень высокую планку цен (напомним, что два года назад они составляли $20 тыс. за 1 кв. м; с ценой $70 тыс. за 1 кв. м, за которую сейчас реализуется единственный имеющийся в продаже пентхаус, цены двухгодичной давности сравнивать некорректно, поскольку подобного предложения на тот момент не существовало), что вложения в него в инвестиционных целях могли оказаться на грани рентабельности, то ли дом продуман настолько удачным, что действительно идеально подходит для жизни. Как уверяют в "Баркли", второе предположение ближе к истине. Так ли оно на самом деле, станет ясно в недалеком будущем, когда особняк введут в эксплуатацию, а покупатели, завершив ремонтные работы в своих квартирах, начнут обживать свои приобретения.
Наталия Павлова-Каткова
Результат госкомиссии
Обещали и сделали
Возведение коробки "Особняка в Хилковом переулке", включая отделку фасадов, уже завершено. Внутреннее пространство полностью спланировано, под домом появилась подземная парковка. Как и планировалось, дом оснащен современными инженерными коммуникациями, объединенными в систему "умный дом". Она включает в себя систему увлажнения и очистки воздуха, систему кондиционирования, наружные блоки которой будут спрятаны на крыше здания, собственный тепловой пункт, дополненный резервным центральным электронагревателем, а также охранные системы.
Обещали и не сделали
"Особняк в Хилковом переулке" планировали сдать в I квартале 2008 года, что, по словам застройщика, и выполнили, однако внутренние строительные работы продолжаются. Сейчас в доме закончены фасадные работы и начинается внутренняя отделка. Самая сложная и затратная по времени часть из них — отделка холла, где планируют использовать разнообразные декораторские приемы.
Застройщик обещал привести в порядок прилегающие к дому скверики, однако пока руки до этой работы не дошли. Зато на территории самого дома, а также во внутреннем дворике высадили кусты сирени.
Не обещали, но сделали
Изначально концепцией "Особняка в Хилковом переулке" не предусматривалось ни одного пентхауса, а вариант использования эксплуатируемой кровли оставался под вопросом. Однако впоследствии в доме появилось два пентхауса с собственным выходом на огороженную часть крыши. Один из них — единственная квартира в доме, которая на сегодняшний день имеется в продаже.

 

 

Четыре башни на Мытной (Приложение к газете "Коммерсантъ" № 14(3831) от 31.01.2008)
Замоскворечье
Новый объект недвижимости от компании Capital Group -- современный жилой комплекс премиум-класса Sky House, который расположится в центре Москвы на улице Мытной (район Якиманки). Проект ЖК разработан постоянным партнером Capital Group архитектурным бюро "Остоженка".
Комплекс Sky House объединяет четыре жилых корпуса переменной этажности (21 этаж и 29 этажей) общей площадью 145 кв. м и 180 кв. м и отдельно стоящее 9-этажное офисное здание. Развитая инфраструктура объекта включает в себя открытую и подземную автостоянки (на 49 и 1330 машиномест соответственно), спорткомплекс (с детско-юношеской спортивной школой, сауной, бассейном, тренажерными залами, массажными кабинетами и комнатами релаксации), детскую игровую площадку, торговые галереи и собственную службу эксплуатации. Территория Sky House оборудована системами охранной и пожарной сигнализации, а каждая из четырех башен комплекса -- современными системами глубокой очистки воздуха и воды и телекоммуникациями.
Одно из главных достоинств нового объекта заключается в его удачном расположении -- всего в пяти минутах езды от Кремля, между станциями метро "Шаболовская" и "Октябрьская". Поблизости расположены ЦПКиО им. М. Горького, парк искусств "Музеон" и Нескучный сад -- излюбленные места отдыха москвичей и гостей столицы.
Площадь квартир в ЖК Sky House варьируется от 57 кв. м до 167 кв. м. (высота потолков составляет 3,1 м, из окон открывается панорама центра Москвы)
Софья Милованова

Небесный пролетарий (Приложение к газете "Коммерсантъ" № 103(3920) от 19.06.2008)
Жилой комплекс Sky House — один из немногих проектов, которые реализуются на месте выведенного предприятия. Завод "Красный пролетарий" вряд ли можно было назвать украшением центра города. В итоге появился проект сноса промышленных зданий, расположенных на улице Мытной, вл. 41-44 и строительства на этом месте современных объектов недвижимости.
Комплекс, который строит компания "Капитал Груп", представляет собой четыре жилых башни, поставленных на общем стилобате. Проектировщиком выступило архитектурное бюро "Остоженка".
Архитектурный замысел и ряд особенностей устройства Sky House делают его весьма привлекательным объектом на рынке новой недвижимости бизнес-класса. В жилой части двух из башен — по 29 этажей, в паре других — по 22. Это самый высокий дом в данном районе, и не исключено, что и на территории Центрального административного округа тоже. Соответственно, владельцы многих квартир получают недвижимость практически с уникальными видовыми возможностями. Это панорама всей Москвы. И, что любопытно, весьма востребованными окажутся квартиры с окнами, выходящие на северную сторону — из них открывается вид на Кремль и излучину Москвы-реки. При этом речь идет не только о самых верхних этажах, хорошие виды будут и у владельцев квартир даже срединных этажей — окружающая застройка существенно ниже новых корпусов.
Другая важная особенность проекта — площади квартир. Часто бывает так, что при строительстве башен девелоперы оставляют в верхней части только большие площади. Например, ближе к 40-му и последнему этажу башни "Северного парка" вместо относительно небольших появляются многосторонние 6-комнатные квартиры площадью более 180 кв. м. Sky House устроен иным образом. Здесь как в нижней части, так и в самой верхней есть маленькие квартиры площадью от 57 кв. м.
Справедливости ради стоит заметить, что как раз такие квартиры окнами смотрят на юг — солнца будет больше, но вместо Кремля в качестве вида предлагается башня Шухова и ансамбли Данилова и Донского монастырей. Но существенно, что небольшие квартиры на большой высоте есть. Правда, за это придется заплатить. Если в настоящее время самая маленькая квартира в нижних этажах обойдется примерно в 10,5 млн руб., то на самом верху такая же продается практически вдвое дороже — за 20,784 млн руб.
В проекте учтены запросы и тех, кто предпочитает приобретать достаточно крупные апартаменты — что вкупе с наличием панорамного вида из окон является хорошим тоном для современного рынка недвижимости бизнес-класса. Для таких покупателей удачным качеством нового проекта будет то, что, если маленькие квартиры не меняются от этажа к этажу, то большие как раз подрастают в размере. Дело в том, что корпуса устроены так, что по мере роста высоты верхние этажи начинают понемногу выступать над нижними. В результате получается, что площадь 4-комнатной квартиры, составляющая в нижней части 140-145 кв. м, на самом верху дорастает до 174 с небольшим кв.м. Это самые дорогие апартаменты во всем комплексе — покупка в настоящее время обойдется в 52 млн руб. Поскольку о какой-либо стадии возведения дома говорить пока не приходится, приобрести метры с привлечением ипотечных средств не получится — хотя не исключено, что впоследствии такая возможность появится.
В основании Sky House расположатся объекты социальной инфраструктуры, которая здесь довольно обширна. В значительной мере она рассчитана на людей, любящих здоровый образ жизни. Здесь будут спорткомплекс с размещением детско-юношеской спортивной школы (это один из выводимых объектов, который будет включен в новый комплекс), бассейн, сауны, тренажерные залы, массажные кабинеты и пр. Будут и детская игровая площадка и свой двор, обустроенный ландшафтными дизайнерами. Стоит заметить, что в этом районе мало магазинов и предприятий сферы услуг шаговой доступности — они сосредоточены уже ближе к Октябрьской площади. Видимо, учитывая это, в Sky House предусмотрено открыть собственную торговую галерею. Дополнением к инфраструктуре является парковка, рассчитанная на 1330 машиномест.
Около комплекса будет в качестве его составной части построен небольшой бизнес-центр. Так что в принципе есть возможность обустроить офис в шаговой доступности.
Однако все это в будущем. Квартиры продаются по предварительным договорам, а на месте будущей стройплощадки пока стоят живописные корпуса завода "Красный пролетарий". В службе продаж компании "Капитал Груп" говорят, что какие-либо работы на этом месте начнутся только осенью, в настоящее время идет подготовка к освоению участка.
Собственно главный недостаток проекта — то, что города-сада с потрясающими видами из окон придется подождать, примерно как в известном стихотворении, если не больше. По календарным меркам — почти четыре года. Сейчас срок завершения строительства, о котором говорят представители службы продаж,— конец 2011 года. Однако они добавляют, что это только плановый показатель, который может еще поменяться. С учетом непредсказуемости возникновения промедлений в строительстве, особенно крупномасштабных комплексов — а общая площадь Sky House составляет около 145 тыс. кв. м — сроки реализации могут поменяться даже не раз, и не всегда в лучшую сторону. Трудно сказать, есть ли финансовый смысл покупать квартиру в Sky House сейчас. С одной стороны, цены продаж со временем будут подниматься, а кроме того может вырасти и сама стоимость квадратного метра в московских домах бизнес-класса. Но хотя готовые квартиры в этом комплексе будут явно дороже, чем на стадии до начала строительства, прогнозировать поведение рынка на несколько лет вперед невозможно.
Что касается окружения Sky House, оно весьма разнородно. Рядовая застройка включает дома и дореволюционного, и советского времени, и новостройки последних десятилетий, облепленные по фасаду наружными блоками кондиционеров. Однако среди этой массы жилых и административных зданий некоторые объекты выделяются.
Один из них — корпуса соседнего жилого комплекса "Созвездие капитала-1". Этот проект не является конкурентом Sky House — все квартиры проданы, комплекс заселен, права собственности уже оформлены, а качество недвижимости таково, что потока вторичных продаж можно не ждать.
Другой — известный на московском рынке проект "Английский квартал" группы ПИК. Как раз эта недвижимость может составить конкуренцию комплексу Sky House. Проект этот очень крупный, причем в буквальном смысле — кварталом он называется вполне заслуженно. В настоящее время на территории "Английского квартала" имеется единый на все корпуса котлован, внутри которого достаточно активно ведется монтаж подземных уровней.
Кроме того, в этом районе в ближайшей перспективе могут появиться свежие проекты новостроек. Так, еще в 2006 году появилась информация о планах строительства крупного (около 190 тыс. кв. м) жилого комплекса на месте трамвайного депо имени Апакова, расположенного по улице Шаболовка, 9. Территория, которую занимает депо, вполне сопоставима с площадью земли под заводом "Красный пролетарий", так что для творчества проектировщиков места будет достаточно. И пока никто не знает, будут ли они по каким-то параметрам хуже или лучше того, что предлагается в этих местах в настоящее время.
Валентин Корнев
Жилой комплекс Sky House

Местоположение: Центральный округ, станция метро "Шаболовская"
Адрес: Мытная ул., вл. 40-44
Этажность: 21-29
Квартир всего: около 500
Площади квартир (кв. м): 57-174
Цена (млн руб.): 10,5-52
Характеристики проекта
Положительные:

Превосходные видовые характеристики
Наличие малых площадей на верхних этажах
Развитая инфраструктура жилого комплекса
Отрицательные:
Долгий срок строительства
Цена выше, чем у конкурентов, которые уже строятся
Разнородное архитектурное окружение
Характеристики отмечаются на основании субъективных наблюдений авторов "Ъ-Дома"
Мнения конкурентов
Борис Флексер, руководитель исследовательского центра компании "Миэль — Новостройки":

— На сегодняшний день район Замоскворечья становится все более привлекательным с точки зрения реализации проектов дорогой недвижимости. Если же говорить конкретно про ЖК Sky House, то он отвечает всем параметрам качественного жилья. Отличительной особенностью этого комплекса является наличие на последних этажах малогабаритных квартир. Такое решение весьма оригинально и заслуживает внимания, поскольку, согласно традициям, квартиры на последних этажах с хорошими видовыми характеристиками довольно большие. В этом плане компании "Капитал Груп" удалось выйти за рамки общепринятых стандартов. Стоит отметить, что цена квадратного метра здесь может быть значительно выше по сравнению с остальными квартирами в Sky House именно за счет уникальности продукта. Более того, наличие малогабаритных квартир в проекте значительно расширяет круг покупателей, ведь такое жилье может купить и одинокий человек, которому не нужна слишком большая квартира.

 

 

 

НОВОСТРОЙКА НА НОВОМ АРБАТЕ  (Недвижимость_&_цены. Май 2007г.)
В ходе традиционного субботнего объезда глава московского стройкомплекса Владимир Ресин посетил стройплощадку на улице Новый Арбат, вл. 27–29 (район Арбат), где ЗАО «Трест Мосстроймеханизация-1» ведет строительство эксклюзивного многофункционального жилого комплекса.
Данный объект станет последним жилым домом на Новом Арбате, поскольку свободных земельных участков под жилую застройку на этой центральной московской улице больше не осталось.
Генеральным инвестором строительства жилого комплекса выступает Департамент инвестиционных программ строительства Москвы, инвестором — ООО «Авеню-Риэлти», генеральным подрядчиком — ЗАО «Трест Мосстроймеханизация-1». Строительство комплекса началось во II квартале 2005 года и должно было закончиться в IV квартале 2006‑го, но в связи с внесением изменений в проект здания сроки его ввода были передвинуты на III квартал текущего года.
Общая площадь 16‑этажного жилого комплекса на Новом Арбате составит 40 тыс. кв. м. Из них 20 тыс. кв. м — жилая площадь (63 квартиры площадью от 80 до 250 кв. м), 20 тыс. кв. м — нежилая. Первые три этажа займут офисные помещения, под зданием расположатся двух- и трехэтажные гаражи.
При возведении этого эксклюзивного дома применены строительные ноу-хау. В частности, специалисты «Моспроекта-2» во главе с его руководителем Михаилом Посохиным разработали новый фасад здания — такая технология использована в Москве впервые. В ходе посещения стройплощадки на Новом Арбате руководителю стройкомплекса столицы был продемонстрирован фрагмент этого фасада — бетонная панель с мраморной крошкой.
На состоявшемся после осмотра стройки совещании участники детально рассмотрели ход работ. Во время обсуждения В. Ресин заметил: «График производства работ следует пересмотреть. Нужно сделать суточный, еженедельный, месячный графики и работать по ним, чтобы сдать объект под заселение в III квартале этого года».
Комментируя в беседе с журналистами ход работ на этом объекте, глава столичного стройкомплекса подчеркнул, что строящийся дом — последний на Новом Арбате, поэтому «мы должны сделать так, чтобы он украсил Москву». В частности, сообщил В. Ресин, фасад будет таким, каких в Москве еще не делали.

Социальные дома — под особый контроль

У монастырской стены
 ("Коммерсантъ - Дом // от 07.12.2006)
"Клубный дом во 2-м Зачатьевском переулке" – так скромно компания "Баркли" решила назвать свой новый остоженский проект. Как это часто бывает, за внешней простотой скрывается тонкий замысел. Те, кто знает, что такое "2-й Зачатьевский", поймут, а те, кто не знает, к потенциальным покупателям не относятся.
Зачатьевский женский монастырь (кстати, действующий, к тому же активно реконструирующийся) – негласный центр всей "золотой мили". От него как бы расходятся лучи к самым дорогим московским переулкам – трем Зачатьевским, Хилкову, Молочному, Пожарскому, Бутиковскому. И местоположение жилого дома "стеной к стене" с Зачатьевским монастырем, безусловно, наипрестижнейшее в этом городе. Кстати, такое соседство имеет еще два вполне реальных преимущества. Первое понятно: вид на церковные маковки древнего памятника – лучшее, что может быть посреди плотной городской застройки. Второе, не столь очевидное: монастырь уж точно не снесут, чтобы начать новое строительство. Это проблема едва ли не каждого дома на Остоженке, в том числе и того, который начинает возводить компания "Баркли". С одной-то стороны у него монастырь, а с другой – малопонятное строение с офисами и жилой дом, так и напрашивающийся, судя по внешнему виду, чтобы его признали "ветхим" и "непригодным для жилья". А дальше – новое строительство прямо перед окнами, непонятно какой этажности и в каком архитектурном стиле. Мое личное мнение: район Остоженки, несмотря на его престижность и дороговизну, красивым никак не назовешь. Ну не перехватывает у меня дыхание от окружающих красот, когда я сюда попадаю. Наоборот, первым делом взгляд останавливается на древних, еще не выселенных и не снесенных халупах. По моим подсчетам, потребуется еще не меньше четверти века, чтобы Остоженка отстроилась наконец полностью и обрела статус "однородной социальной среды". Но и после этого не быть ей архитектурной жемчужиной. Последние десять лет район застраивался без единого плана, без оглядки на окружающую историческую среду, инвесторы-застройщики лепили дома кто во что горазд в соответствии как со своими вкусами, так и меркантильными соображениями – как бы уместить побольше драгоценных квадратных метров на небольшой площадке. В результате никакого архитектурного облика у Остоженки не оказалось, этот район – смешение всех стилей: от классики до хай-тека. Стиль неоклассицизма с легким налетом техно, который просматривается в проекте "клубного дома во 2-м Зачатьевском", пожалуй, наилучшее решение в имеющемся окружении. Особенно впечатляют два вынесенных перед фасадом портала – фактически два особняка, встроенных в дом, каждый из которых представляет из себя двухуровневую квартиру с отдельным входом. Это, кстати, одна из тенденций Остоженки – в каждом элитном доме осуществлять еще и сверхэлитные подпроекты. Понятно, что к таковым в данном случае относится и пентхаус с террасой и эксплуатируемой частью крыши. Несколько угнетающее впечатление производит скромная площадь участка – всего-то 20 соток. Для приватных прогулок места явно не останется, а вот жители первых этажей прямо перед окнами будут видеть стены соседних зданий. Правда, жители двух "полуособняков" будут лицезреть все-таки монастырскую стену, которая презентабельнее стены жилого дома. Справедливости ради заметим, что скромная площадь застройки – проблема почти каждого остоженского дома. Впечатляет большое количество машиномест на двухуровневой подземной парковке – почти по три на семью. Впрочем, возможно, и не "почти" – внутренняя планировка дома позволяет совмещать квартиры. А вот социальной инфраструктуры в доме не будет. Застройщики справедливо рассудили, что не имеет смысла ужимать площади, чтобы сделать фитнес-центр или бассейн для трех десятков (или менее) семей. Наверняка покупатели уже имеют свои излюбленные фитнесы со SPA, которых, кстати, в округе в избытке. Зато предусмотрены все необходимые инженерные составляющие элитного дома: приточно-вытяжная вентиляция с механическим побуждением, система увлажнения и очистки воздуха, кондиционирование, оптико-волоконные каналы связи, индивидуальный тепловой пункт и т. д. Ну и, разумеется, охранные системы: въезд и выезд с территории особняка, периметр здания, а также все вестибюли будут находиться под контролем системы видеонаблюдения и охранной сигнализации. А вот цены пока окончательно не определены. Но среднюю цену квадратного метра на Остоженке, которая сейчас составляет $16-18 тыс., можно считать самой низшей точкой отсчета на самой ранней стадии строительства. Пока что не начались даже земляные работы, но, учитывая репутацию компании "Баркли", построившей уже несколько домов на территории "золотой мили", можно не сомневаться, что строительство будет успешно доведено до конца.

АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ
Клубный дом во 2-м Зачатьевском переулке

Местоположение: 2-й Зачатьевский переулок, д. 11/17

Этажность: 3-5 этажей

Количество квартир: Не более 30

Площади квартир: 60-140 кв. м с возможностью объединения

Количество машиномест: 87

Высота потолков: 3,30 м

Цена: Не определена

Застройщик: Корпорация "Баркли"

Характеристики проекта

Положительные характеристики:

Небольшое количество квартир

Удачное архитектурное решение

Соседство с монастырем

Достаточное количество машиномест

Отрицательные характеристики:

Соседство не исключает будущей застройки

Вид на стены из окон первых этажей

Маленькая территория двора

Мнения конкурентов

Ольга Богородицкая, руководитель отдела московской элитной недвижимости компании Knight Frank: – Для своего нового проекта в Зачатьевском переулке компания "Баркли" впервые выбрала не совсем характерное для себя архитектурное решение. Жилой дом будет построен в стиле классической архитектуры, который на сегодняшний день считается наиболее востребованным и пользуется наибольшим спросом у поклонников "золотой мили". На мой взгляд, это главная особенность проекта, поскольку сегодня в районе Остоженки сосредоточены жилые дома исключительно в современном "постмодерновом" стиле и стиле хай-тек. Безусловно, цена квадратного метра значительно превысит среднюю для Остоженки цену, которая сейчас составляет $16 800. Вообще район по-прежнему является лидером элитного рынка столицы. Спрос высокий, предложение очень качественное. При этом Остоженка – абсолютный лидер по стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынке. В настоящее время именно здесь зафиксирована рекордная для элитного рынка недвижимости столицы цена – $30 000 за 1 кв. м. Остоженка характеризуется максимальными темпами роста цен: за последние девять месяцев цены этом районе выросли на 126,5%.

Ольга Творогова, генеральный директор Soho Realty: – К ключевым преимуществам особняка во 2-м Зачатьевском переулке, бесспорно, относится местоположение: Остоженка, тихое зеленое место, соседство монастыря. Уже одно это, скорее всего, обеспечит высокий спрос на данный объект. Необычная архитектура дома достаточно удачно выделяет его на фоне существующих застроек. Небольшое число квартир действительно соответствует статусу дорогого жилья. Небольшие метражи квартир (от 60 кв. м), скорее всего, привлекут определенную группу покупателей: такое жилье часто приобретается состоятельными родителями для подрастающих детей (например, в качестве подарка по случаю окончания школы). Обычно небольшие метражи интересны и инвесторам, приобретающим жилье для последующей перепродажи. Однако, насколько я знаю, в данном случае застройщик (несмотря на то что объект находится на начальной стадии строительства) объявит достаточно высокие цены, соответствующие уровню почти готового жилья. Поэтому, скорее всего, инвестиционных покупок в данном доме будет немного...

 

Жилой дом «Дворянское гнездо»   ("M2 = Квадратный метр" Выпуск №51 (259) 21 декабря - 27 декабря 2005 г.)

«Дворянское гнездо» расположено в центре Москвы рядом с Пречистенкой, в тихом месте на углу Большого и Малого Левшинских переулков. Дом возведен по проекту архитектурных групп ООО «Киселев и партнеры» и ООО «Студия Уткина». Инвестор-застройщик проекта — компания «КВ Инжиниринг».
Дом находится по адресу: Б. Левшинский пер., 11/19. Архитектурный облик здания полностью соответствует исторически сложившемуся стилю застройки в центре Москвы. Из окон квартир открываются виды на тихие переулки и дворики «Золотой мили».
Дом
Общая площадь здания, которое насчитывает 25 квартир, составляет примерно 10 тыс. кв. м. Квартиры двусторонние, площадью от 150 до 500 кв. м, имеют свободную планировку. Существует возможность объединения квартир. Высота потолков — 3,3 м.
ЦЕНЫ ЗА 1 КВ. М: на начало cтроительства $3,5 тыс. на начало cтроительства (пентхаус) $7 тыс.
MIN MAX на данный момент с отделкой $18,5 тыс. на данный момент (с отделкой) $25 тыс.
«Дворянское гнездо» относится к категории «умных домов». В доме установлены приточно-вытяжная вентиляция, система очистки и фильтрации воды и воздуха, индивидуального кондиционирования квартир. Предусмотрен и свой индивидуальный тепловой пункт, а в каждой квартире есть индивидуальные счетчики потребления воды. Здание оснащено оптоволоконными линиями связи, спутниковым и кабельным телевидением. Каждая квартира имеет неограниченное количество телефонных линий и выделенных оптоволоконных каналов доступа в Интернет.
ПАРКИНГ: КОЛИЧЕСТВО машиномест 50.  СТОИМОСТЬ машиноместа $60 тыс.
Каркас здания выполнен из монолитного железобетона, наружные стены — кладка из энергоэффективного кирпича с последующей облицовкой цоколя натуральным камнем, а жилых этажей — фасадным кирпичом и декор-штукатуркой. Межквартирные и внутренние стены — кирпичные.
Оконные и балконные блоки дерево-алюминиевые, остекление — однокамерный стеклопакет из энергоэффективного стекла + ветровое стекло (система 2+1).
Квартиры предоставляются получателям со свободной планировкой, под чистовую отделку. Произведена разводка электричества до щитка, сделаны выводы воды и канализации, без чистовых стяжек.
Безопасность обеспечивает круглосуточная охранная служба. Многоуровневая система охраны включает в себя систему контроля доступа, системы охранного видеонаблюдения и диспетчерской связи.
Инфраструктура
Площадь нежилых помещений в доме составляет 3,9 тыс. кв. м. В «Дворянском гнезде» предусмотрена вся инфраструктура, необходимая для комфортного проживания: «римский» бассейн, тренажерный зал, подземная автостоянка, собственные службы охраны и эксплуатации. Вся инфраструктура в доме полностью закрытая.
К северному внутреннему фасаду дома примыкает благоустроенный внутренний двор с ландшафтным дизайном, фонтаном в итальянском стиле, перголой, увитой виноградом, и детской площадкой. Территория огорожена и оборудована системой видеонаблюдения.
СРОКИ СТРОИТЕЛЬСТВА: НАЧАЛО строительства осень 2001 года. ОКОНЧАНИЕ строительства декабрь 2004 года
Пользование всеми инфраструктурными объектами включено в ежемесячные эксплуатационные платежи. Управляющая компания дома — «КВ Менеджмент», дочерняя структура — «КВ Инжиниринг». Стоимость коммунальных услуг $2,5 за 1 кв. м в месяц.
В ПОСЛЕДНЕЕ ВРЕМЯ НАЛИЧИЕ МНОГОЧИСЛЕННЫХ ЗАКРЫТЫХ ДЛЯ СТОРОННИХ ЛИЦ ОБЪЕКТОВ ИНФРАСТРУКТУРЫ В ДОМЕ СПЕЦИАЛИСТЫ НЕ ОТНОСЯТ К ЧИСЛУ ДОСТОИНСТВ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ.
ТРИ С ЛИШНИМ ГОДА — БОЛЬШОЙ СРОК ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ЭЛИТНОГО ОБЪЕКТА В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ.
ВЕРНОЕ АРХИТЕКТУРНОЕ РЕШЕНИЕ ДОМА, ПОЗВОЛИВШЕЕ МАКСИМАЛЬНО ТОЧНО И УДАЧНО ВПИСАТЬ ЕГО В ОКРУЖАЮЩУЮ ЗАСТРОЙКУ.
ГРАМОТНО ВЫБРАННАЯ ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА ПРОДАЖ, ГИБКО ВЫСТРОЕННАЯ НА ВСЕХ ЭТАПАХ ВЕДЕНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА.
Юрий Журавлев, Генеральный директор компании «СтройТекникс»:
— На мой взгляд, это один из самых интересных проектов, появившихся на рынке столичного элитного жилья за последние два года. На редкость удачное архитектурное решение, которое просто не могло не понравиться современным покупателям престижных квартир в центре Москвы, взращенных на идеалах классицизма и неоклассицизма. По свидетельствам моих знакомых риэлторов, объекты, построенные в стиле, максимально приближенном по эстетике к понятию «купеческая Москва», расходятся лучше и быстрее всего.
Нельзя не отметить и грамотно выстроенную ценовую политику продаж: их начало было объективно на инвестиционно привлекательном уровне, а увеличение стоимости квадратного метра вполне отвечало общерыночным и строительным темпам роста.
В общем очень приятный проект, который можно было порекомендовать своим знакомым. Единственное, что хотелось бы узнать точнее: насколько хорошо и активно идут предлагаемые сегодня компанией продажи квартир с отделкой. Для домов верхнего ценового диапазона это пока новая практика, поэтому ознакомиться с ее результатами было бы очень интересно.

Жилой комплекс «Онегин»  ("M2 = Квадратный метр" Выпуск №52(260) 28 декабря - 10 января 2006 г.)
Многофункциональный жилой комплекс «Онегин» строится по адресу: ул. М. Полянка, 2/3. «Онегин» состоит из трех функциональных частей: линии офисных особняков, двух жилых домов и инфраструктурной зоны. Проектирование комплекса осуществляла мастерская под руководством М. Г. Леонова («Моспроект-2»). Инвестор-застройщик комплекса — холдинговая компания «Балтийский монолит».
Архитекторы комплекса стремились сохранить в проекте образ старого Замоскворечья. Фасады деловой части точно воспроизводят архитектуру района Полянки XIX века.
ЦЕНЫ ЗА 1 КВ. М на начало cтроительства $3,8 тыс. на начало cтроительства $10 тыс.
MIN MAX на данный момент $4,6 тыс. на данный момент $10,5 тыс.
Дом
Общая площадь комплекса — 60,7 тыс. кв. м, количество квартир — 133.
Офисная часть расположена вдоль границ участка застройки, благодаря чему жилые корпуса находятся в глубине двора. В каждой секции жилые квартиры начинаются с третьего этажа, а первый–второй займет инфраструктурный комплекс.
Квартиры, начиная с шестого этажа, и пентхаусы отличаются хорошими видовыми характеристиками: из окон открываются панорамные виды на исторический центр Москвы.
ПАРКИНГ Двухуровневый подземный паркинг 270 кв. м
КОЛИЧЕСТВО машиномест ПО ОДНОМУ НА КВАРТИРУ, для жильцов квартир площадью свыше 160 кв. м предусмотрена возможность второго машиноместа
СТОИМОСТЬ машиноместа от $55 тыс в зависимости от ширины ВТОРОЕ машиноместо дороже на $10 тыс.
Выбор площадей в комплексе разнообразный — от однокомнатных квартир-студий (от 74 кв. м) до панорамных пентхаусов (площадь 450 кв. м). Высота потолков — 3,4–3,6 м.
Материал стен: каркас здания — монолитный железобетон, стены — кирпич. Фасад будет облицован декоративной плиткой и натуральным камнем. При отделке входных пространств и холлов особое внимание проектировщики уделили интерьерным решениям. В отделке вестибюлей и лифтовых холлов будут использованы натуральный гранит и мрамор, «венецианская штукатурка» (фактурный отделочный материал), высококачественные обои, натуральное дерево, декоративные тканевые панно. Стеклопакеты — деревянно-алюминиевые двухкамерные. IT-коммуникации — оптоволоконная связь. Индивидуальный тепловой пункт. Система вентиляции — высокотехнологичное японское оборудование.
Все квартиры в комплексе сдаются без отделки и имеют свободную планировку. Инженерные системы подводятся до входа в квартиру, разводка внутри нее осуществляется собственником самостоятельно.
Инфраструктура
Площадь нежилых помещений: офисы — 10 тыс. кв. м, фитнес-центр — 3,2 тыс. кв. м. Инфраструктура комплекса включает фитнес-комплекс с бассейном, салон красоты, SPA-центр и учебно-досуговую студию для детей. Доступ в фитнес-центр будет осуществляться по клубным картам, расходы по эксплуатации не включаются в коммунальные платежи жильцов.
СРОКИ СТРОИТЕЛЬСТВА:  НАЧАЛО строительства 2004 год . ОКОНЧАНИЕ строительства  IV квартал 2006 года
В подъездах предусмотрена работа службы reception. В комплексе запроектирована многоуровневая охранная система — центральная служба, видеонаблюдение за двором и всеми помещениями общего пользования, контрольно-пропускные пункты на въезде во двор и подземный паркинг. Оформление внутренней территории комплекса предполагает ландшафтный дизайн, малые архитектурные формы и детскую площадку.
Для эксплуатации комплекса создана профессиональная служба в рамках холдинговой компании «Балтийский монолит».
Местоположение комплекса не совсем отвечает канонам элитного жилья в москве: в ближайшем окружении дома нет жилья, заселенного аналогичным социумом.
Помимо прекрасных видов на кремль взорам жильцов открываются и менее привлекательные полуразрушенные двухэтажные особнячки на полянке и ордынке.
Беспрецедентный рост средней стоимости 1 кв. М за время строительства комплекса: за полтора года стоимость квартир возросла в два раза.
Очень интересная и запоминающаяся архитектура здания, вполне соответствующая духу купеческого замоскворечья.
Юрий Журавлев, Генеральный директор компании «СтройТекникс»:
— Первое впечатление от этого комплекса — диссонанс между прекрасной архитектурой и концепцией дома, дающими ему полное право претендовать на звание элитного, и его расположением. С какой стороны ни попытаешься к нему подобраться: с Дмитровки, с Полянки или с Ордынки — везде одна и та же запущенная старая Москва, которую еще приводить и приводить в порядок. Поместить бы этот комплекс в район Плющихи или Патриарших прудов — цены бы ему не было. К архитектуре здания, качеству выполнения строительных работ, дизайну внутренних помещений никаких претензий. Все здорово.
Можно, конечно, сказать пару слов о стоимости машиноместа: господа застройщики, не Остоженка все же, чтобы выставлять такие цены. Но стоит отметить, что впервые в новом элитном доме, число квартир в котором превышает 100, достаточное количество машиномест — минимум одно на квартиру.
Но, несмотря на недостатки местоположения, жилой комплекс «Онегин» полностью соответствует требованиям сегодняшнего дня.

 

"Каскад" на Яузе (Коммерсантъ - Дом // от 13.07.2006)   
Крупный жилой комплекс бизнес-класса в Центральном административном округе (ЦАО) – редкость. Во-первых, потому, что не так много там свободной земли, а во-вторых, если уж землю удалось освободить, застройщики стремятся подтянуть уровень объекта до элитного. "Каскад" на берегу Яузы –- один из немногих таких примеров. Недавно с ним познакомился обозреватель "Ъ-Дома" АНДРЕЙ ВОСКРЕСЕНСКИЙ.
Дальний центр

ЦАО – понятие растяжимое. Центральный административный округ – это не круг, ограниченный Садовым кольцом, а клякса с двумя плюхами, растекшимися аж до Третьего транспортного. Одна – на северо-западе, там, где "Москва-Сити", а вторая накрывает Басманный район, граничит с Яузой и опять же с ТТК. Не совсем понятно, в чем административный смысл такой нарезки, зато следствия очевидны. На территории ЦАО, например, запрещено высотное строительство. "Москва-Сити" – исключение, это место Генпланом обозначено как высотная зона. А насчет той плюхи, которая ближе к Яузе, Генплан молчит, и поэтому жилой комплекс "Каскад", расположенный в самом дальнем углу Центрального округа, между улицей Радио и набережной Яузы, пришлось ограничить 23 этажами в самой высокой его части. Хотя, на мой взгляд, качественная доминанта в этом месте пришлась бы вполне кстати и уж точно никому бы не помешала. Архитекторы избрали для "Каскада" державный стиль сталинской высотки, только урезанной – по вышеизложенным причинам. От центрального 23-этажного корпуса отходят два крыла чуть меньшей этажности и охватывают четвертое – восьмиэтажное – здание, расположенное по центральной оси. Комплекс конструктивно напоминает стиль сталинских высоток. Все четыре корпуса расположены на едином стилобате, который будет облицован гранитом – по крайней мере, так это выглядит на макете. Впрочем, для будущих жильцов важнее хорошая транспортная доступность комплекса. Набережная Академика Туполева выведет к внешней стороне Садового кольца и дальше в центр – к развязке на Котельнической набережной и Бульварному кольцу. Кстати, много раз замечал, что кривые и узкие набережные Яузы отнюдь не самые пробочные московские артерии. По улице Радио тоже можно добраться до центра, если есть желание поплутать в паутине переулков, оплетающих Бауманку. И наконец, рядом въезд на Третье транспортное кольцо, по которому можно добраться куда угодно. При этом непосредственная близость ТТК является, конечно, объективным минусом. А вот метро в шаговой доступности отсутствует. До ближайшего – "Бауманской" – не меньше 20 минут пешего хода, причем по узким улицам, вдоль трамвайных путей, мимо каких-то малопонятных промзон и недоброй памяти Басманного рынка. Все-таки это хоть и центр, но отдаленный.

Виды и цены

Видовые характеристики для жилого комплекса бизнес-класса – одна из важнейших характеристик. В этом плане "Каскад" очень даже неоднороден. Он со всех сторон окружен зданиями офисно-производственного назначения, причем некоторые выглядят не слишком презентабельно. Понятно, что любое строительство в сложившемся районе (даже и не в центре) – это всегда компромисс. Почти все нижние этажи "Каскада" (до четвертого-пятого уровня) выходят окнами на стены соседних зданий, только левое крыло и половина малоэтажного корпуса имеют полностью открытый вид на набережную Яузы и зеленый холм на противоположном берегу. А вот средние и верхние этажи, конечно, видовые. С самого верха будут просматриваться башни Кремля, высотка на Котельнической набережной и кусочек Москвы-реки, то, что построят на месте гостиницы "Россия", площадь трех вокзалов. Разумеется, не все вместе, а какая-то часть – в зависимости от того, на какую сторону выходят окна. В зависимости от этажности и видовых характеристик в первую очередь и распределяются цены (а также, конечно, сохраняется обычная корреляция: больше площадь – ниже цена). К примеру, 154-метровую квартиру на первом жилом этаже (реально – третьем) с окнами на соседнее офисное здание мы можем приобрести по $3155 за кв. м, то есть по цене "панельки" в спальном районе. Точно такая же, окнами во двор, но на одном из верхних этажей будет стоить уже $4100. А вот если, к примеру, мы захотим приобрести однокомнатную студию площадью всего 58 кв. м на верхнем этаже центрального корпуса и любоваться из окна набережной Яузы, придется выложить уже $5800. На мой взгляд, двойная разница в цене в таких случаях вполне оправданна. Вот что не поддается объяснению, так это позиционирование продавцами самого маленького – восьмиэтажного – корпуса как "почти элитного". Самая дорогая квартира в доме – видовая "двушка" размером 68 кв. м в "маленьком" корпусе – выставлена по цене $8100. Конечно, есть некоторая логика в том, что меньшее количество квартир в доме (в этом корпусе их будет всего 40) означает более высокую цену. Но не настолько же! Тем более что жильцы "почти элитного" корпуса будут пользоваться общей инфраструктурой и общей подземной автостоянкой.

Открытый дворик

Безусловно, жилой комплекс на 720 квартир должен иметь полную собственную инфраструктуру. В "Каскаде" она предусмотрена: магазины, тренажерные залы и прочие сервисы. Изюминка проекта – бассейн со стеклянным куполом, который будет возвышаться прямо посредине стилобатной части, являющейся одновременно внутренним двориком. Еще одно несомненное преимущество "Каскада" – хорошая обеспеченность машиноместами: почти по два на квартиру. Гостевые автостоянки тоже будут подземными, под них отдадут третий – верхний – уровень автостоянки. То есть на территории внутреннего двора никаких машин не будет в принципе. А вот очевидный минус – отсутствие огороженной и охраняемой территории жилого комплекса. То есть подняться на стилобатную часть, попить пивка на лавочке и поглазеть на плавающих в бассейне жильцов сможет любой желающий. Понятно, что в подъездах будет полноценная охрана, но все же внутренний дворик окажется лишен приватности. В целом "Каскад", безусловно, достойное предложение в нише бизнес-класса. Если, конечно, закрыть глаза на отдельные недостатки или компенсировать их меньшей ценой квадратного метра.

 

Характеристики проекта

Положительные: Близость к центру и хорошая транспортная доступность; удачное архитектурное решение; наличие социальной инфраструктуры; дифференцированность цен в зависимости от видовых характеристик квартир; хорошая обеспеченность машиноместами Отрицательные: Удаленность от метро; непосредственная близость третьего транспортного кольца; плохие виды из окон части квартир; отсутствие охраняемой территории

Характеристики основаны на субъективных наблюдениях автора "Ъ-Дома".

Расположение

Набережная Академика Туполева, вл. 15

Общая площадь объекта (кв. м)

194 262
Площадь квартир (кв. м) 78 300
Количество квартир 721
Этажность
1-й корпус 23
2-й корпус 21
3-й корпус 8
4-й корпус 21
Площади квартир (кв. м)
Однокомнатные 29,44-60,2
Двухкомнатные 57,4-140,9
Трехкомнатные 95,6-154,7
Четырехкомнатные 126,1-218,8
Диапазон цен ($) 3155-8114
Инвестор

Закрытое акционерное общество "ТВЛ-Элгад Инвест"

Генеральный подрядчик

ООО "Элгад-строй"

КВАРТИРА В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ. ОБЗОР ВТОРИЧНОГО РЫНКА  ("Недвижимость & цены", август 2007)
На карте Москвы Центральный административный округ (ЦАО) стоит особняком. У москвичей, зарубежных и иногородних покупателей жилья, а также инвесторов сложился образ ЦАО как наиболее статусного в столице места для жизни. В отличие от других крупных европейских городов, где помимо исторического центра всегда есть несколько не менее престижных районов, в Москве у центра пока нет явных конкурентов.
Сегодня в ЦАО, который занимает 6% территории столицы, сконцентрировано самое дорогое и качественное жилье. Владельцами недвижимости здесь являются наиболее обеспеченные граждане. Разброс цен огромен — от 4 до 50 тыс. долл. и выше за «квадрат». Стоимость квадратного метра зависит от множества факторов, но в первую очередь от местоположения дома. Еще одна интересная особенность квартир в ЦАО — безграничное разнообразие планировок. Здесь можно отыскать жилплощадь на любой вкус и, соответственно, кошелек. Объясняется это и архитектурной неоднородностью застройки, и многочисленными переделками и перестройками, которые имели место в разные периоды времени: после революции, Великой Отечественной войны и т. д.
Цена вопроса
Если в удаленных от центра районах на цену квадратного метра жилой недвижимости влияют прежде всего такие факторы, как состояние квартиры и тип дома, близость к станции метро, наличие инфраструктуры и экологическая чистота местности, то в ЦАО вне зависимости от района расклад другой.
По обобщенным данным специалистов риелторских фирм, на стоимость «квадрата» в центре столицы влияют (в порядке убывания) следующие факторы:
престижность района, улицы;
вид из окна и архитектурное окружение;
состояние и тип здания, квартиры;
наличие машино-места или парковки;
состояние двора и подъезда;
наличие лифта и мусоропровода;
социальное окружение;
экология;
инфраструктура;
близость к метро.
В каких домах продают и покупают жилье
Доходные дома
Первые доходные дома были построены в Москве в середине XIX века, и их возводили вплоть до революции. Тогда (еще на момент строительства) они подразделялись на богатые, средней руки, дешевые и бесплатные, на содержание которых выделяли средства меценаты. Многие из этих зданий сохранились до сей поры. Естественно, что «статус» доходных домов влиял и на отделку фасадов, и на внутреннюю планировку квартир. Сегодня наибольшим спросом пользуются «богатые» доходные дома, построенные в стиле классики или модерн. Они прихотливо украшены лепниной и декором как изнутри, так и снаружи, имеют просторные холлы, центральное отопление и водоснабжение, иногда даже лифт. Количество этажей — от 4 до 12. Минусом является изношенность коммуникаций, стен и деревянных перекрытий, а также отсутствие парковочных мест около дома.
Цена квадратного метра заметно повышается, если проведен капитальный ремонт здания с заменой перекрытий, труб и проводки. Иногда строение реконструируют полностью, оставляя нетронутым лишь исторический фасад. «Богатых» доходных домов много в районе Тверской, Патриарших прудов, Арбата, Китай-города. Дешевые можно встретить на окраинах ЦАО вне Садового кольца и у его границ.
Площадь квартир в дорогих домах — от 100 до 500 кв. м, высота потолков — от 3,6 до 6 м. Планировка изначально «коридорная», есть один или два санузла с окнами, два входа — парадный и черный. Обычно на этаже находятся две двух- или трехсторонние квартиры. Часто можно встретить камины или изразцовые печи, во многих помещениях до сих пор сохранилась изысканная лепнина на потолке и наборный дубовый паркет, высокие деревянные двери. Окна, особенно в домах эпохи модерна, могут быть необычной формы — большие арочные, узкие (по несколько на комнату), квадратные, эркерные. Стоимость квадратного метра составляет от 5 тыс. до 15 тыс. долл. в обычном «богатом» доходном доме и от 8 тыс. до 30 тыс. долл. в полностью реконструированном особняке.
Многие большие квартиры были превращены в коммуналки — таковы печальные последствия «уплотнения» в послереволюционные годы. Но значительная часть старых коммуналок уже расселена. На данный момент на рынке остались только «сложные варианты», когда жильцы принципиально не хотят переезжать или ставят практически невыполнимые финансовые условия. Часто расселению мешают плохие отношения между соседями, доходящие до судебных тяжб. Состояние таких квартир, как правило, плачевное. Для приведения их в приличный вид требуются внушительные финансовые вложения.
Недорогие и бесплатные дома изначально были бедны как в плане отделки фасадов, часто ограничивающейся кирпичной кладкой или штукатуркой, так и в плане внутреннего убранства. Количество этажей здесь колеблется от пяти до восьми. Площадь квартир небольшая, вплоть до 20 кв. м, высота потолков — от 2,9 до 3,4 м, вместо лепнины — «сводчатый» переход от стен к потолку, кухни и санузлы маленькие, ванна часто расположена прямо на кухне или вовсе отсутствует. Стоимость квадратного метра такой квартиры чуть меньше, чем в других доходных домах (от 4,2 тыс. до 8 тыс. долл.), но из-за небольшой площади общая сумма уже гораздо ниже.
Особняки и усадьбы
Этот штучный товар — расположенные в центре Москвы, отдельно стоящие одно- трехэтажные особняки и купеческие усадьбы площадью от 250 до 2,5 тыс. кв. м с придомовой территорией — пользуется небольшим, но устойчивым и постоянно растущим спросом. Как правило, такие здания не подвергают реконструкции и продают под чистовую внутреннюю отделку; разве что могут быть отремонтированы фасад и коммуникации. Это невозобновляемый ресурс, потому что строительство дома на одну семью в центре невыгодно для девелоперов. Особняки и усадьбы располагаются в границах Садового кольца, в районе Арбата, станции метро «Кропоткинская», Китай-города, Красных Ворот и т. п. Иногда можно найти особняк между Садовым и Третьим транспортными кольцами. Квадратный метр здания, нуждающегося в реконструкции, стоит от 5 тыс. до 10 тыс. долл., реконструированного — от 8 тыс. до 25 тыс. долл. Следует иметь в виду, что коммунальные расходы по содержанию особняка во много раз выше, чем содержание квартиры аналогичной площади.
Сталинский ампир
Сталинскими называют дома, возведенные в 30–50-е годы XX века. Они выделяются пышной фасадной отделкой, основанной на образцах старинной архитектуры, имеют от 5 до 12 этажей. В них толстые наружные стены, дубовые оконные рамы и паркет, внушительных размеров холлы и общественные лестницы, два-четыре лифта, большая придомовая территория с автостоянкой, часто закрытый двор. Недостатками являются ветхость и изношенность коммуникаций и перекрытий, наличие коммуналок. Сталинскими домами застроена Тверская улица, Ленинский, Кутузовский проспекты, проспект Мира, Фрунзенская и Смоленская набережные, много их и в других уголках центра. Среди зданий сталинского периода выделяют «Семь сестер» — знаменитые высотки. Дома на Кудринской площади (22 этажа), Котельнической набережной (26 этажей), Садово-Спасской улице (24 этажа), гостиница «Украина» (частично) — жилые. К их отличительным особенностям можно отнести величественные общественные помещения, отделанные мрамором и бронзой, с коврами на лестницах, лепнину и хрустальные люстры, панорамный вид на Москву, а также разнообразие планировочных решений. Например, есть квартиры-пентхаусы, как в пятиэтажных башенках высотной части здания на Котельнической набережной, где на каждом этаже по одной двухкомнатной квартире.
Однокомнатные квартиры в сталинках практически отсутствуют. Двухкомнатные занимают около 50 кв. м площади, трехкомнатные — от 70 до 120 кв. м, четырехкомнатные — от 120 до 150 кв. м, высота потолков — от 3 до 3,6 м. Квартиры в таких домах часто имеют необычную планировку: в больших может быть два санузла, причем нередко с окнами; в середине жилища, как правило, располагается просторный квадратный холл, в который выходят двери комнат. Кухня-столовая иногда состоит из двух смежных помещений, не разделенных дверью. Перепады высоты пола между прихожей и жилыми помещениями — не редкость. Бывает, что в толстые стены комнат встроены небольшие шкафчики, а окна есть в коридоре, постирочной или гардеробной.
В дорогих сталинских домах, выходящих на Садовое кольцо, Тверскую или другие престижные улицы, площадь лоджий достигает 4–6 кв. м. Часто они отделаны арками, пилястрами, лепниной, мозаикой и росписью. Но кухни и санузлы (даже в самых дорогих сталинках) небольшие и узкие. Стоимость квадратного метра в обычной сталинке от 5 тыс. до 14 тыс. долл., в «высотке» — от 9 тыс. до 18 тыс. долл.
Дома ЦК и Совмина
Эти кирпичные многоэтажные башни построены в 60–80-х годах прошлого века для работников и руководителей ЦК, Совмина, Минобороны, Политбюро. Заселены они были исключительно представителями партийной и административной элиты, а также видными деятелями культуры, науки и искусства. Так как ни коммуналок, ни малообеспеченных семей в них не было изначально, то в этих домах и сейчас сохраняется социальная однородность. Башни из желтого кирпича, достигающие обычно 10–14 этажей, расположены на тихих и уютных центральных улочках — в основном в районе станций метро «Маяковская», «Кропоткинская», Чистых прудов и Арбата. Всего их в ЦАО около 100. Квартиры отличает удобная планировка (часто имеется два санузла, несколько холлов, кладовая и гардеробная), многие из них двусторонние. Площадь двухкомнатной квартиры от 70 до 90 кв. м, трехкомнатной — до 125 кв. м, кухни — от 10 до 15 кв. м, высота потолков 2,9–3 м. Около такого дома, за которым, как правило, ведется постоянный уход, есть благоустроенный закрытый двор, парковка. Подъезд ухоженный, отремонтированный, коммуникации по большей части в приличном состоянии. Стоимость квадратного метра от 6,5 тыс. до 20 тыс. долл.
Осколки хрущевской эпохи
Как известно, все пятиэтажные классические хрущевки в ЦАО уже снесены, однако остались девятиэтажные панельные здания, а также построенные в 60-е годы кирпичные пятиэтажки и крупноблочные 12-этажные башни. Большинство этих домов со скучными однообразными фасадами и квартирами, поделенными на маленькие комнаты (часто проходные) и крошечную кухню, являются прямыми кандидатами под снос в ближайшие десять лет. Хрущевки можно увидеть на Пресне, в районе улицы 1905 года, станций метро «Бауманская», «Таганская». Стоимость «квадрата» составляет от 4 до 9 тыс. долл.
Пятиэтажки и брежневки
Брежневские дома возведены в 70-х годах из желтоватого кирпича, достигают пяти — девяти этажей. Их можно встретить практически в каждом уголке центра, но особенно их много между Садовым и Третьим транспортным кольцом — в районе станций метро «Таганская», «Красносельская», «Спортивная», «Бауманская», «Краснопресненская» и т. п. Это наиболее оптимальный вариант для тех, кто хочет приобрести недорогое, но качественное жилье в ЦАО. Ведь брежневки относятся к «несносимым» сериям. Их конструкция и коммуникации до сих пор в хорошем состоянии, планировка квартир вполне сносна и представляет собой улучшенную хрущевскую. Так, санузел здесь маленький, но раздельный, кухня 5–7 кв. м, в прихожей шкаф-кладовка, высота потолков 2,75–2,85 м, пол паркетный, есть лифт и мусоропровод (впрочем, в пятиэтажных домах лифт отсутствует). В поздний брежневский период появились 14-этажные кирпичные башни с большими лоджиями, двумя лифтами, квартирами улучшенной планировки с большой кухней (8–12 кв. м) — ими, как правило, управляли ЖСК. Стоимость квадратного метра в такой категории зданий варьируется от 4 до 9 тыс. долл.
Современные дома
С 70-х по 90-е годы прошлого века в центре Москвы возводили много современных многоэтажных блочных и панельных зданий, которые ассоциируются, скорее, со спальным районом. Причиной тому послужила нехватка площади для очередников и преобладание функционализма в архитектуре. Это 12–24-этажные башни, какими, например, застроен Новый Арбат. Их довольно много между Садовым и Третьим транспортным кольцом, кое-где они есть даже в районе станции метро «Кропоткинская». Планировка квартир в них самая привычная, изысками в виде высоких потолков и двух санузлов они не блещут. Квартиры одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные площадью от 30 до 120 кв. м. Цена «квадрата» от 4,5 тыс. до 10 тыс. долл.
Новые дома
В границах Садового кольца уже построили и возводят в настоящее время элитные жилые здания. Между Садовым и Третьим транспортным кольцом дома несколько дешевле: класс от чуть выше среднего до элитного. Отличительные черты элитного здания: его «авторы» — известные застройщик и архитектор, небольшое количество квартир в доме, выразительный фасад, красивый вид из окна, благоустроенная придомовая территория, подземный паркинг, многоуровневая система охраны, роскошная отделка общих помещений, наличие консьержа. В самых дорогих домах предусмотрены даже такие изыски, как ванна для мытья лап собакам, холодильник для мехов, фонтан в вестибюле, индивидуальный лифт для автомобиля, поднимающий машину на уровень квартиры, где в холле и расположена стоянка… В элитных квартирах высокие потолки, несколько санузлов, общая площадь от 100 до 1 тыс. кв. м. Часто квартиры имеют несколько уровней.
Одни из самых известных новых элитных зданий — «Патриарх» около станции метро «Маяковская», «Времена года» на Полянке, «Золотая миля» в Хамовниках, «Стольник», «Купер-хаус», «Палаты Муравьевых», «Дворянское гнездо» на Остоженке, дом-яйцо в районе Чистых прудов. Стоимость квадратного метра в уже заселенных домах, в квартире с евроремонтом составляет от 10 до 50 тыс. долл.
Помимо элитных в ЦАО строят и многоэтажные монолитно-кирпичные жилые здания бизнес-класса — они базируются в недорогом центре, в районе кольцевых станций метро и у границ округа. В них от 7 до 24 этажей, от 50 до 500 квартир, может быть несколько подъездов. Фасады больше похожи на застройку периферийных районов, отсутствуют дополнительная инфраструктура и центральное кондиционирование. Квартиры увеличенной площади с потолками 2,8–3 м и двумя санузлами. Стоимость квадратного метра от 4,5 до 10 тыс. долл.
Отдельная категория элитной недвижимости — пентхаусы. Как правило, площадь их не менее 250 кв. м, потолки высокие, есть выход на открытую террасу или эксплуатируемую кровлю, в некоторых предусмотрены свои лифтовая шахта и выход из дома. Характерная деталь — панорамное остекление с видом на четыре стороны света. Классический пентхаус расположен на крыше в гордом одиночестве. Если рядом на кровле находятся два или три пентхауса, то это уже серьезное отступление от норм суперэлитного жилья. Стоимость «квадрата» от 12 до 30 тыс. долл.
Место обитания
Статус и цена жилья в ЦАО в основном определяются принципом трех М — место, место и еще раз место. Именно расположением дома прежде всего руководствуется большинство покупателей. На статус места влияют сохранность и однородность исторической застройки, относительная выравненность социального окружения, отсутствие вблизи промышленных объектов и крупных магистралей. Традиционным спросом пользуются здания на набережных и вблизи зеленых зон.
«Золотая миля»
Так называют отрезок между Остоженкой и Пречистенской набережной. Эти места считались элитными еще в XIX веке, и нынешняя популярность «Золотой мили» не в последнюю очередь обусловлена высокой архитектурной и декоративной ценностью исторической застройки, а также близостью к Кремлю, Москве-реке и храму Христа-Спасителя. Сегодня в районе наибольшая по меркам ЦАО концентрация новых клубных и малоквартирных домов класса de luxe, много реконструированных и отремонтированных старинных зданий, дорогих ресторанов и бутиков. Впрочем, в настоящее время рядом с дорогими новоделами еще соседствует незначительное количество менее престижных строений. Стоимость квадратного метра здесь значительно выше, чем в других районах центра, и доходит до 50 тыс. долл.
Арбат
Арбатские переулки для любого москвича имеют особое психологическое значение: этот район многократно воспет в прозе и стихах, и традиционно считается Меккой творческой интеллигенции. Здесь сохранилось множество малоэтажных особняков и дорогих доходных домов — памятников истории и культуры, хотя немало зданий XX века — от сталинских домов до панельных девятиэтажек. Хорошо развита инфраструктура, практически нет промышленных сооружений. Арбат привлекателен для девелоперов — там активно возводят новые элитные клубные дома, хотя главный акцент сделан все же на реконструкции существующей застройки. Стоимость «квадрата» от 6 до 30 тыс. долл.
Патриаршие пруды
Один из самых перспективных районов на рынке элитной недвижимости. Здесь есть дома ЦК, сталинки, старинные особняки и новые элитные здания. Коммуналки кое-где еще не расселены. Район выгодно отличается от других территорий центра столицы большим количеством зелени. Особенно престижны дома с видом на пруды. Инфраструктура на Патриарших развита прекрасно. Застройка здесь идет небыстро, и в будущем район в большей степени, чем другие престижные места обещает сохранить дух старой Москвы. Стоимость квадратного метра жилплощади — от 8 до 30 тыс. долл.
Тверская и окрестности
Интерес москвичей к Тверской и ее окрестностям стабилен и объясняется близостью к Кремлю, развитой инфраструктурой, статусом улицы как главной знаковой магистрали столицы. Инфраструктура района ориентирована в основном на туристов, цены на повседневные товары выше, чем где бы то ни было в ЦАО, концентрация офисов высокая. Днем на Тверской и прилегающих к ней улочках в несколько раз больше людей, чем на самом деле здесь проживает. Автомобильные пробки стали привычным явлением даже в маленьких переулках, а парковочные места ценятся на вес золота. Жилой фонд составляют в основном доходные и сталинские дома. Объемы жилья в новых элитных зданиях незначительны, в основном тут реконструируют старинные дома. Тверской район остается туристическим центром города. Строительство современных зданий здесь не является приоритетной задачей. Стоимость квадратного метра от 7,5 до 25 тыс. долл.
Фрунзенская — Плющиха
Район включает Фрунзенскую набережную. Она издавна считается престижной, что неудивительно. Ведь отсюда открывается замечательный вид на ЦПКиО им. Горького и Нескучный сад, крупные исторические зеленые зоны — сад Мандельштама, усадьбу Трубецких. Здесь много памятников архитектуры. Экологическая ситуация в этих местах немного лучше, чем в других районах ЦАО. Жилой фонд, сформированный в основном сталинской застройкой и ведомственными домами, находится в хорошем состоянии, поэтому новые здания здесь возводят не очень активно. Исключение сделано только для клубных домов класса de luxe. Стоимость квадратного метра от 6 до 30 тыс. долл.
Чистые пруды — Красные Ворота
Чистые пруды — один из самых любимых москвичами районов ЦАО. Исторически сложившаяся застройка здесь чрезвычайно неоднородна. Некоторые дома находятся, мягко говоря, в неудовлетворительном состоянии. Сегодня стоимость жилья в этих местах немного ниже, чем в других знаковых центральных районах. Здесь полностью отсутствуют промзоны, но в окрестностях Чистых прудов сохранилось заметное количество коммуналок. В ближайшее время планируется активное освоение района девелоперами и реконструкция зданий, имеющих историческую ценность. Стоимость «квадрата» от 4,5 до 15 тыс. долл.
Замоскворечье
Замоскворечье — перспективный район, который в будущем обещает стать вторым Арбатом. Здесь хорошо развита инфраструктура и транспортная система. Украшает район Водоотводный канал. В Замоскворечье расположены Третьяковская галерея, множество храмов и памятников архитектуры. Существующие промышленные предприятия предполагают постепенно вывести за пределы района. По большей части старая застройка Замоскворечья была малоэтажной, к настоящему времени здания износились, и темпы сноса и сооружения новых домов очень высоки. Активно возводят здесь и офисные здания, часто это реконструированные или заново возведенные доходные дома. Встречаются в продаже особняки и усадьбы. Особенно ценятся дома на набережных, площадках, откуда открывается вид на Кремль и храм Христа Спасителя. Но следует иметь в виду, что приобретать в районе недорогую недвижимость в неотремонтированном дешевом здании опасно, потому что в ближайшие годы темпы строительства намечено увеличить. Стоимость квадратного метра от 5 до 25 тыс. долл.
Кузнецкий мост — Лубянка
Этот старомосковский район — место концентрации дорогих магазинов, модных ресторанов и ночных клубов. Именно здесь расположены ЦУМ и улица бутиков Третьяковский проезд, комплекс «Детский мир». Застройка в основном представлена доходными домами начала века и старомосковскими особняками, многие из которых до сих пор находятся в неудовлетворительном состоянии, а также добротными сталинскими домами. Улицу Кузнецкий мост планируют сделать пешеходной, таким образом повысив ее статус. Новые дома можно сосчитать по пальцам, поскольку большая часть старой застройки является памятниками архитектуры. В основном в продажу поступают квартиры старого фонда, их стоимость варьируется от 6,5 до 15 тыс. долл. за 1 кв. м.
Якиманка
Этот район наиболее озелененный: именно здесь расположены Нескучный сад и ЦПКиО им. Горького. Уже в начале 90-х отсюда было выведено 16 промышленных предприятий. В ближайшее время намечено выведение завода «Красный Октябрь» и реализация на его основе проекта «Золотой остров» — здесь появится уникальный многофункциональный комплекс, цены на квартиры в котором, по предварительным оценкам, от 20 тыс. долл. за 1 кв. м. В районе множество учреждений культуры и науки, включая Центральный дом художника и знаменитую Пироговскую больницу. Архитектурная застройка сформирована в основном зданиями сталинской эпохи и доходными домами, много и кирпичных строений середины — конца XX века, старинных купеческих усадеб и палат. Новые здания возводят точечно, потому что найти площадку очень сложно. Поэтому все дома элитные и дорогие. Стоимость «квадрата» от 5 до 25 тыс. долл.
Цветной бульвар — Сретенка
Район замечателен тем, что в этих местах до сих пор сохранилась двух-, трехэтажная застройка середины XIX века, узкие улочки, необычные перепады рельефа. Район страдает от транспортных перегрузок и, соответственно, экологических проблем. В целом территория Цветного бульвара — Сретенки еще не освоена в достаточной мере девелоперами, хотя здесь есть новые престижные дома. Стоимость квадратного метра от 5,5 до 25 тыс. долл.
Новослободская — Тверская-Ямская
Спокойный район, на территории которого расположено множество культурно-образовательных и деловых учреждений. Застройка образована доходными домами «средней руки», сталинскими постройками, кирпичными многоэтажками советского времени, есть и старинные купеческие особняки. В настоящее время здесь возводят обекты бизнес- и экономкласса, вблизи станции метро «Маяковская» строят несколько элитных домов. В районе хорошо развита инфраструктура, много зелени, не так выражена проблема парковочных мест. Стоимость квадратного метра от 5 до 20 тыс. долл.
Пресня
Район Пресни обладает развитой инфраструктурой, однако благодаря своему положению за пределами Садового кольца входит в категорию недорогого центра. Застройка сформирована зданиями всех эпох, среди которых большая часть «сталинские», ведомственные, современные панельные, дешевые доходные дома, брежневки; выделяется высотка на Баррикадной.
Возводимое в районе новое жилье относится к бизнес- или даже экономклассу. Рядом с Пресней идет строительство делового центра «Москва-Сити», что может резко повысить престижность района в ближайшем будущем. Стоимость квадратного метра от 4 до 13 тыс. долл.
Таганский
Исторически Таганка — рабочий район. Здесь много промзон, практически отсутствуют дореволюционные здания, немного и сталинской архитектуры. Район позиционируется как дешевый центр. Однако хорошей репутацией традиционно пользуются Котельническая набережная и угол между Яузским бульваром и Серебрянической набережной — здесь и зелени больше, и застройка получше, и цены повыше.
В будущем после вывода промзон Таганку планируют превратить в современный район бизнес-класса с большим количеством как офисной, так и жилой недвижимости. Стоимость квадратного метра от 3,8 до 12 тыс. долл.
Лефортово
Район, которому долгое время не уделялось должного внимания, постепенно возрождается и обещает стать добротным недорогим центром, а то и перейти в более высокую категорию. Сегодня здесь осваивают площадки под дома бизнес- и экономкласса, восстанавливают Лефортовский парк. В данный момент большую часть застройки занимают панельные и блочные дома с незначительным количеством ветхих старинных особняков и доходных домов. При этом деловая жизнь района весьма активна. Здесь расположено множество офисов, небольших предприятий, Московский государственный технический университет им. Баумана. Стоимость квадратного метра от 4 до 8 тыс. долл.
Сегодняшние тенденции рынка вторичного жилья ЦАО
Стагнация вторичного рынка московского жилья, продолжающаяся уже более полугода, не могла не коснуться стоимости квартир в Центральном округе — с января 2007 года они подешевели в среднем на 10–15%. Особенно заметно снижение цен в секторе недорогих и переоцененных в период ажиотажного спроса квартир. Стоимость квадратного метра в районах, расположенных вне центра столицы, упала более существенно (вплоть до 20% на наиболее переоцененные квартиры).
По мнению большинства экспертов рынка недвижимости, за стагнацией (осенью 2007 года — весной 2008 года) должен последовать медленный, но неизбежный рост цен и еще более заметный отрыв стоимости жилья в ЦАО от стоимости квартир в других районах Москвы. По одним оценкам ожидается ежемесячное повышение цен в ЦАО на 1–1,5%, по другим — уже к началу 2008 года стоимость «квадрата» подскочит на 20%. Сегодня средняя цена квадратного метра жилплощади в ЦАО составляет, по оценкам аналитической службы IRN, 6,188 тыс. долл., что в 1,2–2,1 раза превышает аналогичный показатель по остальным округам Москвы. Квартиры в ЦАО всегда будут в цене, в их пользу говорит историко-архитектурное окружение, не имеющее аналогов в других округах столицы.
В статье использовалась информация агентств недвижимости, работающих в ЦАО.
БРОДСКАЯ Анна

НОВОСТИ ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

Адреса новостроек Москвы

Адреса новостроек Подмосковья

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100