Rambler's Top100 Новостройки Зеленоградского административного округа 

 

 Дальний анклав (Приложение к газете "Коммерсантъ" № 30(4085) от 19.02.2009)

Десятый округ Москвы — город Зеленоград — самый необычный из всех. Расположенный намного дальше от МКАД, чем другие московские анклавы, и застроенный преимущественно серийными домами, Зеленоград считается по-своему престижным местом для жизни, что отражается и на ценах на жилье. Тому есть две причины: хорошая экология и статус наукограда.
За городской чертой
На протяжении минувшего века Москва, как и в наши дни, страдала от перенаселения. Попыткой решить эту проблему стало массовое строительство новых районов и территориальное расширение города, начавшееся вместе с появлением индустриального домостроения. Одним из самых ярких проектов такого рода стало строительство Зеленограда. Решение о его создании было принято Советом министров в 1958 году, город стал возводиться только в 1960-х. Планировался он как центр текстильного производства, некое подобие ивановской промышленности в Подмосковье, однако еще до появления первых домов превратился в центр науки и электроники, каким и вошел в советскую историю.
Зеленоград всегда оставался довольно необычной частью Москвы — полноценным административным округом, удаленным от МКАД на 20 километров. А когда на этой территории только начиналось создание населенного пункта, Зеленоград был и вовсе дальним Подмосковьем — в начале 1960-х Москва была гораздо меньше, чем сейчас, в городскую черту в то время только включались села Черемушки и Коломенское. Однако и в наши дни по удаленности от мегаполиса Зеленоград остается не в ближней, а скорее в срединной зоне области — как Звенигород, Домодедово или Ивантеевка.
У Москвы есть своего рода филиальные территории, не соприкасающиеся с административной границей города,— например, Некрасовка, где сейчас ведется строительство жилья для выполнения социальных программ. Однако у Зеленограда есть важное отличие от Некрасовки: он расположен в очень хорошей природной среде. Больше четверти города-округа занимают лесопарковые территории, крупнейшей из которых является заповедный Крюковский лес. В дополнение к лесам имеется ряд озер, расположенных по течению проходящей через Зеленоград реки Сходни.
Наверное, именно в силу природных факторов, а равно сложившейся еще в советское время качественной социальной инфраструктуры, цены на жилье в Зеленограде, по сути, городе экономкласса, мало уступают, а иногда и оказываются чуть выше, чем в спальных районах "полноценной" Москвы. Цены на жилье в серийных домах советского времени здесь начинаются от 4,3 млн руб., в то время как внутри МКАД, в окрестностях метро "Речной вокзал" можно найти предложения квартир в аналогичных домах на уровне 3,9-4,1 млн руб.
Бизнес-класс по-зеленоградски
Зеленоград традиционно принято делить на город "старый" — территорию к северу от линии Октябрьской железной дороги, и "новый" — к югу от нее. Помимо географического существует еще и цифровое деление: микрорайоны старого города имеют нумерацию до десятка, нового — свыше десятка. Стоит добавить, что в Зеленограде до недавнего времени улицы именовалась также по номерам и лишь относительно недавно часть их получила собственные имена.
Поскольку город вековой истории не имеет, дома самого почтенного возраста в нем — пятиэтажки, расположенные в старой части. Впрочем, их ожидает участь большинства признанных ветхими московских хрущевок. В соответствии с распоряжением 995-РП, принятым в 1996 году, в ближайшие годы на территории Зеленограда должно быть снесено примерно два десятка пятиэтажек, расположенных вдоль Колхозной улицы, на их месте появятся новые стройплощадки.
Впрочем, новостройки последних десятилетий появились не только в новой, но и в советской части Зеленограда, где они соседствуют с панельной застройкой. Однако большинство новостроек все же появилось с южной стороны, на новых землях, а также в бывшем поселке Крюково, вошедшем в черту города в 1980-е годы. Новые дома Зеленограда вполне можно отнести к бизнес-классу. В большинстве это монолитно-кирпичные здания высотой 14-17 этажей, как, например, известные на рынке корпуса 1802 и 1803 микрорайона 18. Встречаются и более высокие постройки — до 23 этажей, как например корпус 901а микрорайона 9. Средняя цена метра в зеленоградских новостройках — $2,9-3,3 тыс. Это вполне сопоставимо с жильем в новых домах городов ближнего Подмосковья, например, Красногорска или Химок.
Хотя по статусу Зеленоград является Москвой, здешние новые дома бизнес-класса имеют некоторые существенные отличия от столичных проектов. Во-первых, на рынке новостроек Зеленограда практически не встречается квартир завышенных размеров. "Однушки" площадью 40-45 кв. м, "двушки" по 60-70 кв. м и "трешки" в пределах 90 кв. м являются своего рода местной нормой. Во-вторых, в Зеленограде среди домов бизнес-класса не встречается проектов яркой амбициозной внешности, какая стала уже привычной для новых столичных домов. Монолитно-кирпичные здания в десятом округе Москвы среди соседей не выделяются, чем в значительной мере соответствуют скорее не столичному, а подмосковному бизнес-классу.
Будущие высоты
Однако в обозримом будущем в Зеленограде планируется появление нового микрорайона гораздо более высокого уровня. Это проект создания зоны высотной застройки в южной оконечности города, со стороны Пятницкого шоссе. По замыслу разработчиков, он включает три башни высотой свыше 90 этажей и ряд зданий менее выдающихся — по 50-60 этажей. Возведением этих объектов, которые займут в общей сложности до 70 га зеленоградской земли, будет заниматься компания "Бородино-строй", и после реализации проекта появится первый прецедент высотного строительства за пределами МКАД.
Однако когда именно развернется стройка, пока не ясно. До недавнего времени проект, заявленный еще осенью 2006 года, находился в стадии разработки документации, ныне же, как и многие амбициозные стройки, скорее всего, будет на некоторое время заморожен. Тем не менее можно предполагать, что в итоге зеленоградские высотки станут реальностью: строительство более 2 млн кв. м уникального жилья (ранее сумма инвестиций в проект оценивалась в $6 млн.) безусловно окажется прибыльным.
Впрочем, пока будущие высотки остаются в планах девелоперов, у Зеленограда формируется занятная черта, которая роднит его с Москвой. Как и в случае со столичным мегаполисом, здесь активно развивается строительство в городских предместьях, где в последние годы стали появляться серийные дома. Ближайшие окрестности Зеленограда, поселки Голубое, Андреевка, Брехово, превратились в предместья, жители которых могут пользоваться городской социальной инфраструктурой Зеленограда. У места, которое исторически развивалось как спальный район столицы, появляются собственные окраинные спальные районы. До недавнего времени это были земли, находящиеся в долгосрочной аренде у администрации Солнечногорского района. Однако срок аренды истек в декабре минувшего года, и не исключено, что в обозримой перспективе нынешние пригороды Зеленограда войдут в его состав и станут таким образом столичной территорией.
Коттеджи на орбите
В окрестностях Зеленограда имеется множество поселков коттеджей и таунхаусов. Далеко не все из них как-либо связаны с Зеленоградом, как, например, поселок топ-класса Бакеево на Пятницком шоссе, где цена дома измеряется несколькими миллионами долларов. Однако среди загородных поселений есть и такие, которые как бы ориентированы на городскую социальную инфраструктуру Зеленограда. К подобным можно отнести, например, дачный поселок Жилино, рассчитанный на полтора десятка домовладений, предлагаемых по цене около €400 тыс. Крайне скромный масштаб поселка не позволяет содержать собственную инфраструктуру. Да она собственно и не нужна, все необходимое можно найти в нескольких километрах — в Зеленограде.
Еще одна особенность загородных проектов, появляющихся в городской орбите Зеленограда, — разнообразие видов недвижимости, появляющейся в поселках. Наиболее яркий пример — поселок "12 месяцев Экоlife", расположенный между трассой Пятницкого шоссе и небольшим лесным массивом. Здесь предусмотрено несколько полноценных коттеджей, таунхаусы площадью от 135 до 244 кв. м, дома с городскими квартирами, а также студиями площадью от 20 кв. м, которые не так давно предлагались по цене чуть более миллиона рублей. Стоит добавить, что и иные типы жилья по цене не слишком отличаются от квартир в современных домах того же Зеленограда. Так, стоимость таунхаусов в настоящее время начинается примерно от 5,2 млн руб. — за эти деньги можно приобрести таунхаус площадью 134 кв. м с мансардным третьим этажом, но без гаража. Иначе говоря, имеет место случай, когда недвижимость, относящаяся к категории бизнес-класса, продается за деньги более привычные для экономического формата.
К сожалению, в настоящее время строительные работы на территории поселка не ведутся — представители на объекте ссылаются на смену подрядной организации. Однако когда поселок вновь начнет строиться, он станет одним из лучших предложений района. При этом обширной собственной инфраструктуры в нем опять же не предусмотрено — поблизости Зеленоград.
Достаточно любопытным свойством загородной недвижимости окрестностей Зеленограда является обилие предложений по таунхаусам, то есть именно жилья городских предместий. Один из вариантов — поселок "Фирсановка Life", строительство которого должно начаться через несколько месяцев. Он расположен в соседстве с лесом вдоль Фирсановского шоссе, но при этом отсюда можно за считаные минуты добраться на автомобиле до Зеленограда. По всей видимости, такое совмещение свойств места в перспективе и станет основным критерием популярности загородной жизни в окрестностях удаленного городского округа Москвы.

Валентин Корнев

 

ЗЕЛЕНОГРАДСКИЙ АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ  (Недвижимость & цены, сентябрь 2007г.)
Самый удаленный округ столицы, Зеленоградский, находится на северо-западе Москвы в 20 км от МКАД, на 37-м км Ленинградского шоссе. Он занимает территорию 3722 га и является своего рода столичным анклавом, окруженным другим субъектом Федерации — Московской областью. С советских времен за наукоградом закрепилась репутация экспериментальной площадки, где проходят «обкатку» всевозможные новации, которые в случае успешного завершения находят применение в Москве, а подчас и в других городах России.
Префект Зеленоградского административного округа Анатолий Смирнов:
«Создание Особой экономической зоны даст людям новое приложение для рук и ума. А это намного интересней для нас, чем оказаться на положении отдаленного спального района Москвы. Ведь в Зеленограде живет образованнейшее и культурнейшее сообщество! В Особой экономической зоне, скорее всего, будут работать научно-технические лаборатории и отделы крупных корпораций, юридически оформленные как малые предприятия».
История Зеленограда началась в 1958 году, когда вышло постановление Совета министров СССР о возведении в районе станции Крюково Октябрьской железной дороги города-спутника. К строительству приступили в 1960-м, а через год появились первые жилые дома, магазин, школа, поликлиника и детский сад. Поначалу Зеленоград хотели сделать центром текстильной промышленности, но по инициативе министра электронной промышленности СССР А. И. Шокина его передали в ведение Госкомитета по электронной технике. В короткие сроки была создана научно-промышленная база для центра микроэлектроники. С момента пуска первых предприятий и по сей день наукоград, несмотря на трудности, остается лидером отечественной электронной промышленности. Преодолев с помощью государства кризис 90-х, он сохранил свой основной профиль: здесь выпускают почти 80 % всех интегральных схем, изготавливаемых в России, осуществляют разработки в области нанотехнологий, микромеханики, оптоэлектроники, приборостроения, интеллектуальных систем технического зрения и др. Префект ЗелАО Анатолий Смирнов не устает повторять: «Наше главное богатство — это люди», подчеркивая, что 44 % жителей округа (самый большой процент в Европе) имеют высшее образование.
Накопленный за десятилетия опыт, научные традиции, инфраструктура и избыток квалифицированных специалистов — вот, пожалуй, те преимущества, которые помогли Зеленограду выиграть конкурс на право размещения на своей территории Особой экономической зоны (ОЭЗ) технико-внедренческого типа. В декабре 2005 года вышло постановление Правительства РФ о ее создании в Зеленоградском административном округе Москвы, а в 2008-м должны появиться первые корпуса ОЭЗ. На проект из федерального и московского бюджетов в равных долях будет выделено 24 млрд руб.
Особую экономическую зону обустроят на двух смежных площадках: в Алабушево (150 га) и на территории инновационного комплекса Московского государственного института электронной техники (МИЭТ) (5,5 га). На первом участке планируют возвести основной объем научно-производственных и административных, вспомогательных и рекреационных площадей (около 1 млн кв. м). Тут будут претворять в жизнь все этапы технико-внедренческой деятельности — от разработки материалов, технологий и тому подобного до выпуска и реализации опытных партий изделий. Все здания и сооружения в Алабушево построят за счет инвесторов-резидентов. «Де-факто здесь, скорее всего, будут работать научно-технические лаборатории и отделы крупных корпораций, юридически оформленные как малые предприятия», — сообщил А. Смирнов. На второй площадке, на территории МИЭТа, находится современный университетский инновационный комплекс. В его составе функционируют бизнес-инкубатор, научно-технологический парк, два инновационных центра, региональный центр коммерциализации и трансфера технологий, многопрофильный экспериментальный завод, восемь учебно-научных комплексов, шесть отраслевых центров коллективного пользования. В этом году завершат строительство первой в России Технологической деревни — современной научно-производственной инфраструктуры для разработки, освоения, мелкосерийного выпуска и апробации на рынке новой электронной и микроэлектронной продукции. Основным направлением деятельности резидентов на данном участке станет проведение самостоятельных научных исследований и разработок, технико-внедренческих работ, а также предоставление научно-технических услуг резидентам ОЭЗ «Зеленоград». Главной функцией МИЭТа в рамках Особой экономической зоны будет адресная подготовка специалистов и освоение принципиально новых технологий. Запуск зоны пройдет поэтапно: в конце 2008 года — площадка МИЭТ, а через год-полтора — участок Алабушево.
Потенциальным компаниям-резидентам ОЭЗ интересна возможностью облегчить себе налоговое бремя. В частности, их освободят от налогов на имущество, землю и транспорт на пять лет. А кроме того, снизят ставку единого социального налога и налога на прибыль, зачисляемого в бюджет города Москвы. В числе других преференций — особый таможенный режим, связанный с поставками из-за рубежа. Инвесторами и резидентами зоны станут как российские, так и зарубежные фирмы, отобранные экспертным советом. Первый пул инвесторов уже сформирован.
Помимо экономического эффекта от реализации проекта, ожидаемого на уровне 40–50 млрд руб., будут решены и многие социальные вопросы, например проблема занятости зеленоградцев (создание около 20 тыс. рабочих мест), а также появится возможность максимально использовать интеллектуальный, научно-технический и технологический потенциал, накопленный за почти 50-летнюю историю города. Префект округа с воодушевлением прокомментировал: «Создание зоны даст людям новое приложение для рук и ума. А это намного интересней для нас, чем оказаться на положении отдаленного спального района Москвы. Ведь здесь живет образованнейшее и культурнейшее сообщество!»
Не менее важна и политическая составляющая проекта — серьезная государственная поддержка развития частного сектора в сфере науки и технологий.
Выделенные на создание ОЭЗ деньги пойдут в том числе и на масштабное дорожное строительство, и на сооружение новых энергетических объектов. Пока именно в этой части инфраструктуры проблема стоит наиболее остро. Так, для того чтобы подключить МИЭТ к действующим районным тепловым сетям, нужно заново проложить коммуникации.
Транспортные проблемы, с которыми сейчас сталкиваются жители города, планируют решить с помощью следующих мер. Например, построить развязку на Ленинградском шоссе с выходом на строящуюся скоростную автотрассу Москва — Санкт-Петербург и реконструировать дорогу «Россия» на участке МКАД — Чашниково. На 37-м км Ленинградского шоссе идет строительство развязки, а само шоссе, как ожидают, расширят от МКАД до 29-го км. Кроме того, отремонтируют мост через реку Сходня.
Столица примет участие и в прокладке четвертой полосы Октябрьской железной дороги на участке Алабушево — Москва. По дополнительному пути пустят скоростные поезда. Работы по планированию и строительству должны начать уже в этом году.
Как сообщил префект ЗелАО, в округе намерены построить второй путепровод либо проход под железнодорожным полотном в районе Алабушева, который свяжет старую и новую части Зеленограда, а также Ленинградское и Пятницкое шоссе.
Описывая застройку наукограда, руководитель местного отделения компании «Инком-Недвижимость» Ирина Горбатюк рассказала, что в старой его части, расположенной рядом с живописным лесным массивом, преобладают пяти- и девятиэтажные панельные дома первого периода индустриального домостроения. В новой части города — более современные постройки 80–90-х годов.
По данным компании «Инком-Недвижимость», однокомнатное жилье в округе предлагают по цене от 90 тыс. (квартиры гостиничного типа общей площадью 28 кв. м в домах, идущих под снос) до 125 тыс. долл. (стартовые дома, а также традиционно пользующиеся спросом корпуса в 11, 12 и 5-м мкр-н.). Средняя стоимость однокомнатных квартир в типовых сериях П-44, П-46 — 110 тыс. долл. (в новом городе).
Двухкомнатное жилье продают по цене от 120 тыс. (малогабаритки площадью 38 кв. м в старом жилом фонде) до 170 тыс. долл. (квартиры метражом 56–58 кв. м в домах, возводимых на месте снесенных пятиэтажек). Средняя стоимость двухкомнатных квартир общей площадью 52 кв. м в типовых сериях П-44, П-46 составляет 140–150 тыс. долл.
Трехкомнатные квартиры выставляют на продажу по цене от 150 тыс. (малогабаритки общим метражом 51 кв. м в пяти-, девятиэтажках) до 270 тыс. долл. (общей площадью 80–85 кв. м в кирпичных домах). Средняя стоимость трехкомнатных квартир метражом 75–80 кв. м в типовых сериях П-44, П-46 — 210–220 тыс. долл.
Год назад принята концепция развития Зеленограда до 2020 года под условным названием «Компактный город». Согласно этому документу объем жилищного строительства в округе будет, как и прежде, ограничен количеством рабочих мест. «Речь идет о таком варианте социально-экономического и территориального развития, при котором численность населения и объемы жилищного строительства увязаны с темпами создания новых рабочих мест в инновационно-технологическом комплексе города», — поясняет А. Смирнов.
В соответствии с генеральным планом развития ЗелАО до 2020 года возможный объем жилого строительства составит примерно 1 млн 855 тыс. кв. м, или около 125 тыс. кв. м в год. При этом большую часть жилья возведут за счет бюджета — для переселения из сносимых пятиэтажек и частного жилого фонда, для очередников, военнослужащих и молодых семей. Так, в 2007 году для зеленоградцев сдадут 136 тыс. кв. м жилья. Но уже в 2009 году социальных домов построят меньше (примерно 15 тыс. кв. м в год), поскольку программа по сносу пятиэтажек будет завершена. А что касается коммерческого жилья, то его возведут ровно столько, сколько «потребляет» город: не более 30 тыс. кв. м, то есть по одному дому в год. Вместе с тем это, как правило, не прямой инвест-контракт, когда большинство квартир поступает в продажу, а использование различных схем, в которых роль коллективного инвестора выполняют сами жители округа. «Именно так мы построили один «ипотечный» дом», — отметил префект. И хотя немало компаний желает вложить деньги в возведение недвижимости в Зеленограде, администрация строго придерживается политики искусственного сдерживания инвестиционного процесса. «Мы не можем строить жилье для приобретения его иногородними. Во-первых, так мы породим безработицу и усугубим транспортные проблемы. А во-вторых, мы замкнуты границей на территории Московской области и должны бережно относиться к участкам под строительство», — заявил А. Смирнов.
Если говорить о конкретных строительных площадках, то в настоящее время продолжается снос пятиэтажек, и в текущем году ликвидируют 25 из них, а для переселения построят 11 домов. Всего же в 2007 году в ЗелАО появится 25 новых корпусов во 2, 4 и 8-м мкр-н. Отдельного упоминания заслуживает застройка 20-го мкр-н.
В прошлом году здесь возвели четыре дома, а в нынешнем вырастут еще десять. Всего же комплексная реконструкция предполагает строительство 23 жилых зданий общей площадью 273 тыс. кв. м, 14 из которых построят по индивидуальным проектам. Остальные дома будут типовыми, новых улучшенных серий.
Стоит отметить, что многие социальные дома в Зеленограде возводят по индивидуальным проектам. «Там, где важен красивый внешний вид, например на одной из главных улиц, или соответствие природному ландшафту, мы стараемся использовать индивидуальную архитектуру», — пояснил А. Смирнов.
В среднесрочной перспективе реконструкции подвергнут несколько деревень, относящихся к Зеленоградскому административному округу. В частности, Назарьево, Кутузово, Рожки, Малино, Новомалино, хутор Медведки, улицы Радиоцентр, ЦНИИМЭ, Колхозная. Деревни Кутузово и Малино застроят малоэтажными домами (чего раньше в округе не практиковали).
Зеленоград создавали как город будущего. И сегодня это центр не только отечественной науки и передовых технологий, но и высокой культуры, массового спорта, современной архитектуры, качественного высшего образования.

МИЛОВАНОВА Юлия

 

Новости Зеленоградского округа Москвы

Адреса новостроек Москвы

Адреса новостроек Подмосковья

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100