Когда жилищный кредит станет доступным обычным гражданам (Финансовые известия 20.10.04)

Когда жилищный кредит станет доступным обычным гражданам  (Финансовые известия 20.10.04)
Рынок ипотечного кредитования растет очень быстрыми темпами. Но пока доля приобретаемого в кредит жилья невелика. Развитие ипотеки сдерживают высокие расходы заемщика, низкие доходы населения, высокие цены на жилье и низкие объемы жилищного строительства. Пока эти проблемы не будут решены, массовой ипотека не станет.
В середине октября Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и Городской ипотечный банк подписали меморандум, который, в частности, предусматривает разработку рублевого ипотечного кредита с плавающей ставкой. То есть ставка по ипотечному кредиту больше не будет неизменной все 15 или 25 лет действия договора, она будет расти (что маловероятно) или падать в зависимости от ситуации на рынке. Такой продукт, распространяемый с помощью государственного агентства, может сдвинуть с мертвой точки ситуацию с ипотекой в стране. Ведь несмотря на быстрые темпы роста рынка ипотеки, доля приобретаемой недвижимости за счет заемных средств остается все еще мизерной — около 3%. И во многом потому, что в нашей стране люди пока еще боятся вешать себе на шею такой хомут на долгие 10-20 лет.
Риск «недостроя»
Сейчас на рынке ипотечного кредитования широко представлены только два продукта — кредиты на покупку жилья на первичном и вторичном рынке на 10-27 лет стоимостью 10-16% в валюте и 15-18% в рублях. Причем если покупка в кредит готового жилья предлагается по всей России, то приобретение строящегося — только в Москве и области, иногда в Петербурге. В следующем году многие банки планируют распространить ипотеку строящегося жилья на регионы.
Ряд банков предлагают специальные программы «переселения» и кредиты на строительство или покупку загородной недвижимости (коттеджи, таун-хаусы). Последние, по мнению банкиров, очень перспективны, поскольку это довольно емкий сегмент рынка недвижимости, переживающий в настоящее время стремительный рост. Но пока развитие «загородной» ипотеки сдерживают сложности с оформлением в залог земельного участка.
По мнению банкиров, наиболее полно на рынке представлена ипотека готового жилья. «Это связано с тем, что для большинства населения актуален вопрос вселения в собственную квартиру сразу же после ее приобретения, считает Анна Иванова, начальник управления кредитования физических лиц Московского кредитного банка. — На первичном же рынке жилья необходимо ждать 1-1.5 года до сдачи дома и оформления квартиры в собственность. Банки также предпочитают работать с вторичным рынком, что объясняется меньшим риском для кредитной организации — при оформлении займа сразу же существует возможность надлежащим образом оформить обременение на реальный предмет залога и снимается риск «недостроя» дома». Но наиболее активно в этом году развивается ипотека строящегося жилья. Причина банальна — цены. «При всех рисках, присущих этому продукту, он интересен как для клиентов, так и для банков, — говорит Иван Лебедев, начальник отдела ипотечного кредитования МДМ-банка. — Клиентов привлекает в первую очередь ценовой фактор: цена на строящееся жилье на 20-30% ниже, чем на готовое. Банки, как правило, устанавливают по кредитам на период до окончания строительства более высокую процентную ставку».
Заоблачные цены
В Москве и Петербурге люди на покупку недвижимости в среднем берут 40-60 тыс. долларов (в регионах — $10-20 тыс.) на максимально возможный срок — в среднем 10-15 лет. Потянуть такой кредит могут немногие. По практике Внешторгбанка сейчас ипотечным кредитом могут воспользоваться семьи, имеющие совокупный доход от 20 тыс. рублей и выше. «Величина ежемесячного дохода семьи должна быть соизмерима с ценой 1 кв. метра приобретаемой квартиры и выше», — считает Янис Канестри, директор центра ипотечного кредитования банка «Первое ОВК» (группа Росбанк). «Если ваш подтвержденный доход 634 доллара в месяц, то вы уже можете взять в кредит 25000 долларов на 10 лет под 9% годовых, — приводит пример Алексей Аксенов, начальник управления розничных продуктов и услуг Международного Московского банка. — При этом в счет погашения кредита и процентов по нему вы будете платить банку 317 долларов в месяц».
И доступнее ипотечные кредиты в ближайшее время не станут. «Для того чтобы ипотека стала массовым продуктом, расходы по кредиту необходимо значительно уменьшить, — считает Анна Иванова. — Так, при ставке по рублевым займам 10-12% годовых, объем ипотечного кредитования мог бы вырасти в 2-3 раза». И в банке Сосьете Женераль Восток полагают, что ставки по ипотечным кредитам в России высоки. Расходы заемщика увеличиваются за счет необходимости страхования, включая страхование титула (право на распоряжение собственностью), и, соответственно, необходимости оплаты нотариальных услуг. В итоге сегодня на совокупные косвенные издержки клиента приходится 5% от суммы кредита.
Когда кредит станет доступным
В результате конкуренции между банками сейчас ставки по ипотечным кредитам несколько снизились. Банкиры надеются, что с принятием законов из блока «Доступное жилье» ставки снизятся еще (во многом именно за счет снижения косвенных расходов и рисков банка). Но на 1-1.5%, не больше. «На наш взгляд, к сегодняшнему дню процентные ставки по кредитам достигли своих минимальных уровней, они отражают реальный баланс уровня рисков по данному виду кредитных операций банков и существующего спроса на рынке ипотечного кредитования, — считает Анатолий Печатников, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования Внешторгбанка. — Таким образом, банки будут бороться за заемщиков не путем снижения ставок, а путем улучшения качества обслуживания, внедрения новых технологий, позволяющих оформлять кредиты в более короткие сроки, а также путем расширения и модернизации продуктового ряда».
Дальнейшее снижение ставок невозможно, пока в распоряжении наших банков нет дешевых, «длинных» ресурсов. «Основным сдерживающим фактором массового распространения ипотеки является структура банковской ресурсной базы в России, характеризующейся высокой стоимостью и носящей краткосрочный характер, что не позволяет сделать ипотеку общедоступной, — считает Мария Горсюкова, начальник отдела ипотечного кредитования Банка Москвы. — Возможным инструментом решения этих проблем может стать создание эффективно действующего рынка ипотечных ценных бумаг». Снижению ставок может поспособствовать и организация кредитных бюро, позволяющих банкам получать информацию о кредитной дисциплине потенциальных заемщиков и таким образом снижать возможные риски.
Но даже значительное снижение ставок не гарантирует ипотеке массовости. По мнению банкиров, проблема развития ипотеки кроется не в условиях банков по ипотечным кредитам, а в низких доходах населения. Также сдерживают ипотеку высокие цены на жилье, прежде всего в Москве и Петербурге, и низкие объемы жилищного строительства в целом по России. «Для дальнейшего активного развития рынка ипотечного кредитования необходимо решение проблем, которые стоят в масштабе всей страны, — говорит Анатолий Печатников. — Прежде всего, это решение проблемы «прозрачности» и уровня дохода населения страны. Очевидно, что при доходе 200-300 долларов в месяц заемщик не сможет погашать кредит в размере 50 000 долларов, независимо от того, будет ставка по кредиту составлять 5 или 10% годовых».
Банковские программы ипотечного кредитования


Банк

Вид
кредита

Сумма
кредита, $

Срок
кредита, лет

Ставка
по кредиту

Первоначальный
взнос, % от стоимости квартиры

Абсолют
Банк
 

на
покупку квартиры
10 000-300 000 до 10 от 12% 20%

на
покупку квартиры на стадии незавершенного строительства
10 000-300 000 до 10 от 16% 20%

Банк
Москвы

Ипотека
от 10 000 3-10 11-15% от 30%

Банк
Сосьете Женераль Восток

Ипотечный
кредит
от 25 000 1-10 10-11% 30%

Внешторгбанк
 

Базовый
10 000-500 000 10, 15, 20 лет 10,5 — 11,5% ($), 15% (руб.) от 15%

Инвестиционный
10 000-500 000 10, 15, 20 лет 10,5 — 13,5% ($), 15-17% (руб.) от 15%

Дельтакредит
 

ДельтаСтандарт
до 300 000 10 от 10,5% от 25%

ДельтаВариант
до 300 000 15 от 9%+Libor от 25%

МДМ-банк
 

Базовая
программа
от 15 000 3, 5, 10 11-15% ($), 15-18% (руб.) от 20%

Инвестиционная
программа
от 15 000 3, 5, 10 18% от 30%

Международный
московский банк
 

Ипотека
на вторичном рынке
25 000-400 000 до 15 10,5-15% ($) от 30%

«Ипотека
по цене автокредита»
25 000-100 000 до 10 9-9,5% ($) от 30%

Первое
О.В.К.
 

«О.В.К.-Базовый»
17 000-500 000 до 10 10% ($) 15%

«О.В.К.-Инвест»
20 000-500 000 до 10 10-15% 15%

Русский
банкирский дом

Приобретение
недвижимости и улучшение жилищных условий
от 10 000 1-27 15% от 30%

Источник: «Известия», по данным банков
Ольга Заславская 

Узнайте больше по телефону:

Заказать обратный звонок