Rambler's Top100 КВАРТИРА В ЗАЛОГ: ВЫГОДНЫЙ ФИНАНСОВЫЙ ИНСТРУМЕНТ ("Недвижимость & Цены" № 26 (2005 г.))
Потребительские кредиты, выдаваемые банками без залога, не превышают, как правило, сумму в 10 тыс. долл. Если встает вопрос о получении нецелевого кредита на большую сумму, необходимо представить банку в залог недвижимое имущество, имеющееся в собственности заемщика. В таком случае кредит становится ипотечным, то есть выданным под залог недвижимости.
Наличие любых высоколиквидных активов в собственности повышает кредитоспособность потенциальных заемщиков. В настоящий момент банки выдают кредиты под залог квартир, жилых домов и земельных участков. Использовать их можно на приобретение и ремонт квартиры в новостройке, возведение коттеджа, а также на иные цели, с недвижимостью не связанные, например на развитие собственного бизнеса. Причем процентная ставка здесь окажется ниже, чем по соответствующим целевым кредитам! Такая практика получила распространение потому, что залог недвижимости, при условии юридической чистоты сделки и правильной оценки актива, служит достаточно надежным видом обеспечения кредитов. В то же время такой вид кредита позволяет заемщику использовать собственные активы наиболее эффективно.
Городской ипотечный банк начал предоставлять кредиты под залог имеющихся в собственности заемщиков квартир с марта 2004 года. На тот момент другие банки таких кредитов в массовом порядке не давали, мотивируя сложностями выселения членов семьи заемщика из заложенных жилых помещений в случае обращения взыскания на квартиру. В советском сознании крепко сидела мысль о том, что выселить гражданина с единственной имеющейся у него жилплощади практически невозможно. Старый, принятый в 1983 году, Жилищный кодекс содержал исчерпывающий перечень причин для выселения нанимателей жилых помещений, таких, например, как «систематическое нарушение правил социалистического общежития». Но Гражданский кодекс прямо устанавливал, что при смене собственника договор найма сохраняет свою силу. Поэтому многим консервативным юристам проблема выселения и продажи квартиры с торгов казалась неразрешимой. Юристы Городского ипотечного банка были готовы решить подобную задачу, используя имевшиеся на тот момент правовые основания. Но учитывая эксклюзивность кредитного продукта, ставки по кредитам под залог жилья сохранялись до 2005 года достаточно высокие и достигали 20 % годовых.
После принятия Государственной думой в декабре 2004 года нового Жилищного кодекса, укрепившего правовое положение собственников жилых помещений, а также изменений в статью 292 Гражданского кодекса, на основании которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу стал основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, ставки по таким кредитам пошли вниз. Сегодня кредиты под залог имеющихся дома или квартиры выдает целый ряд московских банков, в том числе и Городской ипотечный банк, традиционно работающий с этим кредитным продуктом.
Сейчас получить кредит под залог собственной квартиры можно под 12–14 % годовых (в зависимости от тех документов, какие потенциальный заемщик готов предъявить в подтверждение своих доходов). Самые низкие ставки предлагают заемщикам, работающим по найму и представившим в подтверждение своей платежеспособности справку о доходах по форме 2-НДФЛ, а самые высокие — владельцам бизнеса.
Требования к предмету залога
К недвижимости, под залог которой банки готовы выдать нецелевой кредит, относят квартиры, жилые дома, дачи, земельные участки.
Процентные ставки, а также размер кредита в зависимости от типа недвижимости различны. Самые высокие ставки и наиболее низкое соотношение кредита к залогу предлагают в случае оформления в залог земельных участков. Это связано с наименее развитым рынком данного типа недвижимости, меньшей ликвидностью, а также большими сложностями и погрешностями при ее оценке. Земельный участок оценивают вместе со всеми капитальными строениями, расположенными на нем, в том числе находящимися в стадии строительства. Такой вид кредита лучше, например, взять для завершения начатого строительства дома.
Главное требование к земельному участку — его назначение (разрешенное использование). Он должен быть предназначен только для дачного или жилищного строительства. Кроме того, необходимо наличие круглогодичного подъезда к нему на легковом автомобиле и отсутствие обременений участка правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации.
Если на земельном участке расположен готовый, оформленный в собственность жилой дом, то ставки по кредиту будут ниже, чем при залоге пустого земельного участка или земельного участка с объектом незавершенного строительства, а размер кредита по отношению к оценочной стоимости объекта залога — выше. В этом случае в дополнение к требованиям относительно земельного участка дом должен быть предназначен для круглогодичного проживания, что предполагает электроснабжение от внешнего источника, водоснабжение и наличие системы отопления, а также отсутствие конструктивных недостатков самого строения, что определяют по результатам строительной экспертизы. Последнюю проводит банк или привлеченная им по договору специализированная организация.
Самый популярный объект, под залог которого чаще всего предоставляют потребительский кредит, — квартира. Размер кредита при использовании упомянутого обеспечения — максимальный, ставки и расходы — минимальны. Его можно взять на любые цели, в том числе и на приобретение квартиры в новостройке. Причем нецелевой кредит обойдется заемщику дешевле, чем соответствующий целевой.
Квартира, передаваемая в залог, должна принадлежать самому заемщику. Но наряду с ним правами собственности на квартиру могут обладать и третьи лица, как правило, родственники и члены его семьи. Главное условие — они должны быть совершеннолетними и дееспособными. Банк скорее всего не примет в залог квартиру, если ее собственниками являются полностью или в части несовершеннолетние. В случае проживания в квартире несовершеннолетних или недееспособных лиц провести ипотечную сделку реально, но необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора ипотеки. Данное требование связано с тем, что передача в залог квартиры, где проживают указанные лица, может в случае обращения взыскания повлечь отказ от принадлежащих таким лицам прав проживания и пользования квартирой. На основании ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекуны и попечители заключают такую сделку только с разрешения органов опеки и попечительства. Родители несовершеннолетних приравнены к опекунам и попечителям в отношении распоряжения правами детей на основании ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации.
Формально, по закону, согласия проживающих в квартире на передачу ее в залог не требуется, достаточно решения собственника (ов). Но банки, во избежание конфликтов, часто запрашивают заявления от всех совершеннолетних лиц (наличие их определяют по выписке из домовой книги) о том, что им известно о передаче в залог квартиры, в которой они проживают, и о последствиях, наступающих в случае невыплаты кредита.
Основное требование к квартире как объекту залога состоит в том, что она должна располагаться в доме, не относящемся к ветхим и аварийным, а также не включенном в план постановки на капитальный ремонт/реконструкцию с выселением. Методы проверки у каждого банка свои: например, справки эксплуатирующих организаций, распечатки из системы «Гарант», заключение строительных экспертов, оценщиков или просто визуальный осмотр представителем кредитной организации. Как правило, проблемы возникают с пятиэтажками и с домами, построенными до 50‑х годов XX века. Но при наличии справки из РЭУ, ДЭЗ и других подобных организаций об отсутствии планов на снос, реконструкцию и тому подобное квартиры в таких домах могут принять в залог.
Юридическую чистоту документов на квартиру проверяет, как правило, страховая компания, она страхует титул (право собственности) на нее. Банки сейчас от данной проверки отказались. Вероятно, в ближайшее время они откажутся и от страховки титула на квартиру. Законом об ипотеке предусмотрена обязанность залогодателя страховать за свой счет заложенное имущество от рисков утраты и повреждения. Страхование титула собственности — дополнительное требование банков, и связано оно с тем, что при потере заемщиком права собственности в результате решения суда по причине недействительности одной из предыдущих сделок банк лишается своего права залога на это имущество. Однако в связи с последней тенденцией по защите прав добросовестного приобретателя прецедентов лишения заемщиков собственности на недвижимость по решению суда за прошедшие два года (практика московских судов) нет. В связи со снижением этого риска, а также с общей тенденцией по сокращению сопутствующих кредитованию расходов, предполагаем, что в ближайшее время банки откажутся от страхования титула собственности заложенного имущества в массовом порядке.
Порядок заключения ипотечной сделки под залог имеющейся в собственности недвижимости:
1. Потенциальный заемщик обращается в банк с заявлением о предоставлении кредита, к которому прилагает документы, подтверждающие его доход, а также документы на предполагаемый объект залога, и оплачивает рассмотрение его заявления кредитным комитетом банка по действующим в нем тарифам.
2. После получения решения кредитного комитета банка о возможности выдачи кредита заемщик обращается в оценочную компанию, указанную банком, для оценки передаваемого в залог недвижимого имущества и представляет в банк отчет об оценке предмета залога.
3. После получения отчета об оценке предмета залога банк определяет окончательную сумму кредита. Ее размер — не выше 70 % от оценочной стоимости жилого дома или квартиры и не более 60 % в случае передачи в залог земельного участка.
4. До заключения кредитного договора заемщик должен заключить договор страхования жизни и здоровья, а также недвижимости, передаваемой в залог, со страховой компанией, указанной банком. До выплаты кредита последний является выгодоприобретателем по данному страховому договору. Стоимость ипотечного страхования зависит от возраста и состояния здоровья конкретного заемщика, а иногда — от особенностей объекта недвижимости. Наблюдается устойчивая тенденция к постепенному снижению ставок страхования, и в настоящий момент его стоимость составляет в среднем 1 % от страховой суммы.
5. После определения суммы кредита и оплаты страховки банк и заемщик заключают кредитный договор и подписывают договор ипотеки недвижимого имущества, передаваемого в залог. Заемщик должен оплатить сбор банка за предоставление кредита, нотариальный тариф (нотариальное удостоверение договора ипотеки в настоящий момент необязательно, но многие банки настаивают на такой процедуре) и государственную пошлину за регистрацию договора ипотеки. Если банк в своей работе использует закладную, то при подписании договора ипотеки заемщик ее подписывает. Договор ипотеки и закладную передают в органы государственной регистрации.
6. После внесения органами государственной регистрации записи об обременении объекта недвижимости залогом в пользу банка и выдачи банку экземпляра договора ипотеки и закладной банк выдает заемщику кредит. На этом ипотечная сделка заканчивается и начинается обслуживание кредита.
Когда кредит получен
Главное требование к заемщику в процессе обслуживания кредита: погашать кредит и начисленные проценты в размере и сроки, указанные в кредитном договоре. Никаких ограничений на использование заложенной недвижимости банк, как правило, не налагает. До тех пор пока заемщик добросовестно платит, банк не станет пользоваться своим правом залогодержателя и проверять состояние заложенного объекта недвижимости, а также запрашивать дополнительную отчетность или документы. На самом деле он просто забудет о существовании заемщика. Задача банка — автоматически списывать со счета последнего платежи в погашение кредита до тех пор, пока платежи поступают вовремя. Что происходит в том случае, когда заемщик перестает платить по кредиту, — тема другой статьи.
Заемщик может жить в квартире, регистрировать в квартире членов своей семьи. Никаких дополнительных обязательств кроме платежей по кредиту на него не возлагают. Заемщик вправе даже ее продать (с согласия и под контролем банка) и погасить за счет продажи квартиры кредит. Возможна только одна ситуация, когда банк потревожит покой добросовестного заемщика, — продажа банком кредита другому кредитору. В данном случае заемщик получает уведомление об уступке прав кредитора по его кредиту и указание реквизитов нового кредитора, к которому теперь должны поступать платежи. Самое главное, что надо помнить: новый кредитор не имеет права менять без согласования с заемщиком никакие условия кредитного договора. В случае если новый кредитор обращается к заемщику с требованием изменить те или иные условия договора, например заменить день платежа на более удобный кредитору, и так далее, последний имеет право как отказаться подписывать соответствующее дополнительное соглашение, если ему невыгодны его условия, так и поставить условием подписания соглашения внесение в него тех или иных положений в свою пользу. Если при продаже кредита обслуживание его осталось у старого кредитора, то заемщик, скорее всего, такой продажи вообще не заметит. Главное неудобство для заемщика часто составляет изменение не кредитора, а обслуживающего банка.
Изменение обслуживающего банка может повлечь за собой необходимость открытия других счетов, совершения тех или иных дополнительных операций, а также изменение тарифов на обслуживание. Как правило, самый дешевый для заемщика способ погашения кредита — открытие счета в обслуживающем банке и внесение на этот счет ежемесячно суммы, требуемой для погашения кредита. Внутрибанковское списание платежей, как правило, производят бесплатно. Банку-кредитору перечисляют платежи из любых удобных заемщику банков, но при этом, как правило, необходимо дополнительно заплатить комиссию за перечисление.
Рекомендую всем оценить выгоды и перспективы использования имеющейся недвижимости не только для проживания, но и для привлечения денежных средств в собственные новые проекты, и на личном опыте почувствовать, что недвижимость — не только ликвидный актив, но и прекрасный финансовый инструмент. Благодаря ему можно получать выгодные кредиты и улучшать качество жизни своей семьи уже сейчас, не откладывая.
Екатерина Колесова, руководитель управления правового обеспечения кредитования Городского ипотечного банка
 

Если ваша квартира в залоге ("Квартира, Дача, Офис", № 118 (1731) от 7 июля 2005)
1. Квартира может стать предметом залога в двух случаях: если вы берете в банке потребительский кредит под обеспечение своей квартиры или если вы берете ипотечный кредит для приобретения жилья, при этом приобретаемая квартира становится залогом.
2. Залог оформляется договором между банком и гражданином. Комментарии по этому вопросу дает начальник Департамента продаж и развития бизнеса “Городской Ипотечный Банк”.
При покупке квартиры на средства банковского кредита, в соответствии с ст.77 ФЗ "Об ипотеке" квартира находится в залоге у банка с момента регистрации права собственности заемщика.
Заявление на регистрацию договора купли-продажи подает заемщик-покупатель и продавец (если простая письменная форма). В подтверждение регистрации ипотеки и прав залогодержателя-банка делается отметка на договоре купли-продажи и банку выдается зарегистрированная закладная (при оформлении таковой залогодателем).
3. Кто может быть зарегистрирован в заложенной квартире?
В соответствии с действующим законодательством, никто не вправе ограничить заемщика в регистрации в принадлежащей ему собственности как членов семьи, так и иных граждан. Тем не менее банки иногда включают в кредитные договора пункт об ограничениях в регистрации новых граждан в заложенной квартире. Это означает, что если возникает необходимость в прописке кого-нибудь из родственников, необходимо письменно запрашивать у банка разрешение.
4.Что нельзя делать с заложенной квартирой?
Сдавать квартиру в аренду;
Проводить перепланировку квартиры без согласования с кредитором;
Продавать или передавать в залог квартиру до полного погашения кредита (возможно получение разрешения кредитора на данные действия по договоренности сторон: кредитора, заемщика и стороны, желающей купить или взять в залог данную квартиру);
Сознательно допускать ухудшение состояния квартиры. Если будет доказано, что заемщик своими действиями привел к уменьшению рыночной стоимости квартиры, кредитор вправе потребовать досрочного возврата кредита.
5. Предоставление квартиры для осмотра.
Согласно условиям кредитного договора, кредитор может потребовать от заемщика предоставить заложенную квартиру для осмотра. Это может произойти в следующих случаях:
Для ежегодного осмотра состояния квартиры;
Если заемщик допускает просрочки по погашению кредита;
Если кредитору стала известна информация об ухудшении состояния квартиры, а также о проведении несогласованной перепланировки.
6. Ремонт в заложенной квартире.
Косметический ремонт без перепланировки заемщик может проводить без согласования с кредитором.
Если же заемщик решил произвести перепланировку или переустройство квартиры, то он обязан законным путем получить разрешение на перепланировку и получить согласие банка на производство таких работ. Одновременно заемщик обязан уведомить о ремонте и страховую компанию, которая страховала имущество при получении кредита.
7. Смена кредитора.
Смена кредитора по кредитному договору может произойти в результате договора цессии (договора покупки прав требования) или в результате договора продажи закладной. Обе эти процедуры предусмотрены законодательством и являются нормальной практикой в банковской деятельности. Кроме того, ваш кредит может быть залогом по кредиту, получаемому банком у другого банка, при этом вы получаете уведомление, что в случае неисполнения обязательств банком вы будете платить другому кредитору. Тем не менее, ваше согласие на подобную сделку необходимо.
Смена кредитора может произойти в следующих случаях:
Банк работает по программе иного банка/инвестора, при этом заранее известно, что кредит будет практически сразу после выдачи продан иному банку/инвестору. Банк-кредитор при этом выполняет только операторские функции и уже не момент принятия заявления на ипотечный кредит должен уведомить заемщика о том, кто в дальнейшем будет кредитором по кредиту. В данном случае, уже подписывая заявку, вы даете свое согласие на последующую продажу данного кредита.•
Продажа кредита вызвана изменением рыночной ситуации и ранее не планировалась.Так как в этом случае требуеться ваше согласие, оно обычно предусмотрено в кредитном договоре. Если данного указания нет и вы никакого иного согласия не подписывали, то вы можете отказаться от продажи вашего кредита.
Кредитор обанкротился, и ваш кредит попал в конкурсную массу и был передан другому кредитору. внесением изменений в законодательство об ипотеке предусмотрена защита интересов в этом случае, то есть ваши права не могут быть изменены в сторону ухудшения.

 

Тонкости закладной ("Квартира, Дача, Офис", № 130 (1744) от 25 июля 2005)
При заключении договора ипотеки либо договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств довольно часто банки предлагают заемщику подписать закладную на свою квартиру. Что же такое закладная и для чего она нужна?
Закладная является именной ценной бумагой, предоставляющей своему законному владельцу право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства. Закладная содержит краткое описание кредитного договора и договора залога, который подписывает залогодатель - собственник квартиры или должник по кредитному договору (если это не одно лицо). Подпись на закладной удостоверяется нотариусом и далее вместе с комплектом документов сдается в регистрирующий орган.
Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после совершения регистрации. Впоследствии банк - первоначальный держатель закладной может данную закладную (то есть кредит) продать или переуступить по ней права любому лицу. Передача прав по закладной осуществляется путем оформления передаточной надписи с указанием нового владельца, а также договором купли-продажи закладной (договором уступки прав по закладной) и актом приема-передачи закладной. Для заемщика по ипотечному кредиту, оформившему закладную на свою квартиру, передача данной закладной другому лицу либо продажа закладной банком не несут никаких последствий. Клиент банка уведомляется о том, что закладная на его квартиру передана другому лицу, но условия кредитного договора либо договора залога не меняются и заемщик платит по тому же графику платежей, но на другой счет, указанный в уведомлении.
Банк либо другое юридическое или физическое лицо - владелец закладной вместе с приобретением данного документа принимает на себя все права и обязанности залогодержателя, а также все риски, связанные с ипотечным кредитом. Заемщику не надо волноваться, если он получил уведомление о том, что его новый кредитор (владелец закладной) - другое юридическое или физическое лицо. По закону никаких изменений для клиента это не влечет. При оформлении закладной существуют некоторые ограничения.
Составление и выдача закладной не допускаются, если:
1. Предметом ипотеки являются:
предприятие как имущественный комплекс;
леса;
право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;
2. Ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.
На сегодняшний день развитием рынка рефинансирования ипотечных ценных бумаг, в том числе и зЗакладных в России занимается правительственная организация ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", которое создало разветвленную сеть сервисных агентов в регионах России и покупает закладные, составленные по их стандартам, тем самым формируя вторичный рынок ипотеки. На сегодняшний день, по стандартам АИЖК, кредиты должны быть выданы в рублях, что весьма актуально для регионов России. Но как перспектива развития рынка ипотечного кредитования желательно, чтобы была некая организация, которая работала по системе АИЖК, но занималась рефинансированием валютных закладных, т. к. это весьма актуально для рынка Московского региона. Таким образом, многие банки в Москве и Московской области, которые на сегодняшний день не занимаются выдачей кредитов в валюте, могли бы выдавать ипотечные кредиты, а затем закладные на данные валютные кредиты продавать вышеуказанной компании.
Иван Лонкин, директор Департамента ипотечного кредитования Финансового центра "НОВА"

 

Другие материалы по теме:

Ипотека: риски заемщика и кредитора (банка) ("Недвижимость & Цены" № 26 (2005 г.))

Ипотека и ипотечное кридитование
В оглавление

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100