Многие граждане путают понятия «принятие закона» и «вступление закона в силу». Ряд документов, которые затрагивают отношения, связанные с жилой недвижимостью: Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве…», Закон «О жилищных накопительных кооперативах», а также некоторые другие, — были приняты в конце 2004 года. Но это не означает, что данные правовые акты начинают свое действие сразу же после подписи Президента РФ и опубликования.
Любой закон применяют к определенным отношениям только после того, как он вступит в силу. Обычно в каждом документе есть статья, которая обозначает время вступления в силу данного правового акта.
Так, новый Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ) вступает в силу, или начинает свое действие, 1 марта 2005 года. Но будет ли он регулировать жилищные отношения, которые возникли до его вступления в силу? К ним ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые появятся после введения его в действие, за исключением некоторых случаев. Например, отношения, связанные с договором социального найма, заключенного с гражданином до 1 марта 2005 года (по нормам старого Жилищного кодекса РСФСР), после этой даты будут регулироваться уже новым ЖК РФ, то есть именно на него станут опираться в спорных ситуациях.
Теперь о другом наболевшем вопросе. Многие знают, что по новому ЖК РФ приватизировать жилое помещение будет невозможно. И тут начинаются заблуждения: документ вступает в силу 1 марта 2005 года — значит, с этого момента приватизация прекращается. Нет! Приватизации не подлежат жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма после 1 марта 2005 года. А если вы получили площадь до этой даты, например 20 февраля 2005 года, то имеете полное право ее приватизировать. Единственное условие: надо успеть до 1 января 2007 года.
То же касается и обратного процесса. Граждане вправе расприватизировать, или передать обратно в государственную или муниципальную собственность, жилые помещения, которые принадлежат им на праве собственности, а вместо этого заключить на них договор социального найма — до 1 января 2007 года.
Другой не менее важный документ, Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее — Закон), в настоящее время также еще не действует. Путаница, связанная с «принятием закона» и «вступлением закона в действие» продолжается и здесь, у людей возникла масса вопросов. В Законе сказано, что данный правовой акт вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования. Официальные источники опубликования нормативно-правовых актов — «Российская газета» и «Парламентская газета». Данный документ был представлен на их страницах 31 декабря 2004 года — значит, он вступает в силу 1 апреля 2005 года.
Важным нововведением Закона является обязательная государственная регистрация договора об участии в долевом строительстве. Многие ошибочно считают, что ей подлежат все договоры участия в долевом строительстве, заключенные с момента принятия указанного правового акта. На самом деле регистрировать договоры, заключенные до 1 апреля 2005 года, не надо. Более того, как следует из самого Закона, он распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства на возведение многоквартирных домов, разрешение на которое получено после вступления в силу данного документа. То есть, если застройщику выдали разрешение на возведение здания еще 29 декабря 2004 года (до вступления Закона в силу), а договор участия в долевом строительстве стали заключать 2 апреля 2005 года, то договор не подлежит обязательной государственной регистрации. Но если разрешение на проведение работ получено уже после 1 апреля 2005 года, то договор, заключенный после этого, нужно регистрировать. Таким образом, все зависит от времени выдачи разрешения на строительство.
Рассмотрим другую ситуацию. Допустим, договор участия в долевом строительстве заключен в январе 2005 года, но участник намерен переуступить свое право по договору в мае 2005 года. Возникает вопрос: необходимо ли регистрировать договор уступки права, ведь Закон тогда уже будет действовать? Нет, его регистрировать не нужно, поскольку основной договор заключен до вступления в силу указанного правового акта. То же касается и других положений данного документа: они применяются, если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 года.
Напомним, что в конце декабря 2004 года был принят еще один важный правовой акт — Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах», который в настоящее время также пока не действует. Он вступает в силу по истечении девяноста дней с момента его официального опубликования, то есть 1 апреля 2005 года.
Михаил Арбенин