Rambler's Top100 Недействительность сделок, проверка юридической чистоты квартиры, защита прав добросовестных приобретателей, титульное страхование

Обременения и аресты: есть ли опасность купить жилье «с сюрпризом»?  ("www.metrinfo.ru", 15 сентября 2011 г.)

Как проверить квартиру самостоятельно, вывести на чистую воду нечестного продавца и сберечь деньги
Профессиональные участники рынка недвижимости любят поучать блуждающих по нему частных лиц. «5 рекомендаций покупателю квартиры» - такого рода пресс-релизы регулярно рассылаются в тематические СМИ риелторскими агентствами, юридическими компаниями и т.п. Содержательная часть этих сочинений, как правило, сводится к перечислению ужасов, которые ждут наивного дилетанта, буде он надумает решать свои проблемы самостоятельно. А после следует вывод: «не ходите в Африку, дети, никогда», а обращайтесь к «надежным профессионалам». То есть - к нам.
В одном из пресс-релизов обозреватель журнала www.metrinfo.ru в самом конце списка обнаружил такую фразу: проверьте, не находится ли приобретаемая вами квартира под обременением или арестом. И решил разобраться: что же это за «звери» такие – обременение и арест?
«Дальние родственники»
Несмотря на определенную схожесть (в обоих случаях собственник ограничен в правах распоряжаться своим имуществом), обременения и аресты – весьма разные юридические понятия. Их можно назвать «разного поля ягодами»: различий между ними намного больше, чем общих черт. Даже законодательство, их регулирующее, относится к разным отраслям права.
    Обременения – это «вотчина» Гражданского кодекса (ГК). Наиболее распространенным обременением в настоящее время является залог, который устанавливается в целях обеспечения обязательств заемщика по осуществлению расчетов с кредитором. Поскольку подобные обязательства имеют место в рамках любой сделки, совершаемой с привлечением ипотечного банковского финансирования, установление залога подразумевает, что до момента завершения расчетов с банком-кредитором собственник недвижимости, в отношении которой установлен залог, не может без согласия банка ни продать ее, ни распорядиться иным способом. Залог – дело весьма массовое. Ипотечное кредитование явно ожило после кризиса, на московском рынке сегодня, по экспертным оценкам, каждая четвертая сделка происходит с тем или иным участием заемных средств.
   Значительно реже, но все же встречается обременение в рамках договоров ренты. Специфика этих сделок состоит в том, что покупатель вроде как становится собственником приобретенного имущества (в частности, именно на нем «висят» квартплата, налоги и прочее), однако свободно распоряжаться им не вправе. В квартире проживает бывший собственник, которому вы платите ренту, ухаживаете за ним, но стать полноправным владельцем этого жилья сможете, когда опекаемый вами жилец отойдет в мир иной.
    Что до прочих видов обременений, то их уже можно признать экзотикой. Например, сервитут – право пользования объектом недвижимости третьим лицом. Если ваш и соседский земельный участки нарезаны столь причудливым образом, что попасть к себе ваш сосед может, только пройдя по вашей земле, – в отношении нее и будет установлен этот самый сервитут. В реальности, однако, такого рода прецеденты если и случаются, то только на рынке загородной недвижимости, да и то - крайне редко. В городе ничего подобного не встречается.
      Переходим теперь к арестам имущества. Это понятие (кстати, без деления имущества на движимое и недвижимое), содержится в ст. 51 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Она гласит, что арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запре­та распоряжаться им, а при необходимости – ограничения права пользова­ния имуществом, его изъятия или передачи на хранение. Свое толкование термина, продолжает эксперт, дает Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которым арест имущества – это способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога. Налоговый или таможенный орган с с санкции прокурора ограничивает права собственности налогоплательщика-организации в отношении его имущества. Арест имущества может быть полным или частичным.
Кто и когда?
     Следующий естественный вопрос: какие организации и в каких случаях перечисленные ограничения налагают? Применительно к обременениям, это территориальные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Это те органы, которые производят госрегистрацию сделок с недвижимостью – на риелторском сленге их еще называют Регпалатой. В случае заключения сделки, предполагающей обременение (самый частый вариант, как мы помним – ипотека) такая пометка вносится в базу данных Росреестра, а собственнику недвижимости выдается свидетельство о собственности с соответствующей записью.
    А вот аресты чаще всего налагает суд. Обычно эта санкция применяется в качестве меры по обеспечению иска, т.е. до принятия решения по существу дела – для того чтобы исполнение решения суда не стало затруднительным или невозможным. Также арест на недвижимость накладывают судебные приставы в ходе производств по исполнению судебных актов. Еще вправе наложить арест на имущество налоговые и таможенные органы.
Статистика: темна вода во облацех
     Потенциальных покупателей, естественно, волнует вопрос о том, насколько велика вероятность наткнуться на «нехорошую» квартиру на рынке. Приблизительный ответ очевиден: квартир с обременениями достаточно много (снова вспомним об ипотеке – она основной их «поставщик»), с арестами – гораздо меньше. Что до более точных данных, то они, конечно, есть у Росреестра – но он их не обнародует.
    Однако, даже если удастся получить официальную статистику, она не будет четко отражать реального положения дел. «Допустим, когда-то права на квартиру являлись предметом судебного разбирательства, в связи с чем на нее был наложен арест. Суд может быть давно завершен, и все претензии урегулированы. Означает ли это, что арест снят и соответствующая запись в ЕГРП погашена? Отнюдь: для того чтобы это произошло, собственник должен обратиться в органы Росреестра с соответствующим заявлением и представить документ, в котором четко сказано, что арест снят. Причем, по опыту, судьи, вынося решение по делу, часто подобную формулировку не используют, поэтому для того, чтобы устранить оставшийся «хвост», нередко приходится обращаться в суд повторно и получать специальное определение. Если же этого не сделать, арест будет «висеть», по сути, вечно. Причем сам собственник об этом может не знать».
    В принципе, аналогичная ситуация может быть и с обременением. Если заемщик полностью рассчитается с банком по ипотечному кредиту, но не озаботится снять соответствующую запись, Росреестр так и будет числить это обременение за квартирой. На практике, конечно, большинство бывших должников постараются урегулировать все эти документальные вопросы. Но не все – часть наверняка окажется слишком занятыми или «толстокожими», и их неторопливость исказит статистику.
Проверить? Не проблема!
К счастью, узнать, не «висят» ли на конкретном объекте недвижимости обременения и аресты, очень просто. Это может сделать любой человек – не обязательно собственник. Нужно всего лишь обратиться в Росреестр со своим паспортом, отстоять очередь и заплатить пошлину в размере 100 руб. Получите вы выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) – в ней, в частности, указаны все сведения об обременениях и арестах. Москвичи могут обратиться в НП «Мосгоруслуга» и получить такую бумагу через эту организацию - обойдется без очередей.
  Можно ли купить…
...«плохую» квартиру? Т.е. есть ли вероятность того, что регистрирующий орган «зевнет», и станет покупатель обладателем объекта с обременением или арестом? Практические риелторы говорят, что это невозможно: компьютерная программа Росреестра просто не позволит собственному сотруднику внести соответствующую запись в ЕГРП. Так что любая сделка с подобным объектом недвижимости возможна либо так: сначала снимаем ограничение и только потом регистрируем куплю-продажу. Либо (применительно к обременению) сделка возможна с согласия залогодержателя – такая норма есть в законе.
 Резюме от журнала www.metrinfo.ru, или чего бояться?
   Как видим, купить объект с обременением или арестом в принципе невозможно – подобная сделка просто не будет зарегистрирована. В лихие 90-е, говорят, сотрудников тогдашней Регпалаты заинтересованные лица иногда «подмазывали», но в последние лет 10 ни о чем подобном не слышно. В первую очередь потому, что регистрирующие органы полностью компьютеризировали свою работу и «кривая» сделка окажется заблокированной.
   Опасаться же нужно другого – что вам предложат интересный объект, вы внесете за него аванс, а потом окажется, что зарегистрировать куплю-продажу невозможно. Неприятно, но отнюдь не смертельно – если, разумеется, покупатель воспользовался принятой на рынке технологией передачи средств (через банковскую ячейку), а не поверил продавцу на слово и не отдал деньги вперед.»
Владимир Абгафоров

 

Проверка юридической чистоты сделки ("Аргументы и факты", 13 октября 2010 г.)
Сегодня многие агентства недвижимости активно рекламируют «проверку юридической чистоты сделки»
Зачастую несведущий в таком деле покупатель не понимает, что это такое, но уверен - если он заплатил за предоставление данной услуги, значит, может спать спокойно в приобретенном жилье. А зря.
Для начала отметим, хотя риэлторские конторы выделяют в рекламных сообщениях услугу «проверка юридической чистоты сделки» отдельным пунктом, как правило, она идет в комплексе с услугой по покупке квартиры. По-другому, она называется «сопровождение сделки». В нее входит: проверка юридической чистоты квартиры, подготовка договоров, организация самой сделки (выбор банка, заказ ячеек, «удерживание» всей цепочки, подписание предварительного и основного договоров купли продажи), сдача и получение документов в Регистрационную палату. Основной документ, имеющий юридическую силу - расширенная выписка из Единого Государственного Реестра Прав на недвижимое имущество (ЕГРП), по которой можно проследить историю всех сделок, совершенных в отношении этой квартиры. Второй документ - выписка из домовой книги, где указаны все лица, проживающие и проживавшие в данной квартире. К тому же из последней справки можно узнать о наличии или отсутствии ареста на квартиру.
Вооружившись всеми озвученными выписками, риэлтор опытным глазом может выявить те или иные недостатки, например - неучтенных при приватизации детей; людей, находящихся в местах лишения свободы; одного из «спрятанных» супругов. Добросовестное агентство, дабы не портить себе репутацию, обязательно предупредит клиента, проконсультирует о возможных рисках и, скорее всего, откажется от сомнительного варианта.
Если проверка не показала никаких отклонений от нормы, сделка доводится до логического конца. При этом, как правило, клиент не требует документальное подтверждение юридической чистоты объекта. Но, по запросу, агентство может представить соответствующий документ, при условии, что между клиентом и агентством существуют договорные отношения на предмет проведения экспертизы правоустанавливающих документов в отношении приобретаемого объекта.
Юрист может написать заключение о текущем состоянии квартиры и сделать анализ возможных рисков при ее приобретении. Такой документ является позицией конкретной компании по этому вопросу. Другое агентство, теоретически, может вынести иное заключение. В случае возникновения спорных ситуаций, данный документ будет вспомогательным в судебных разбирательствах, но опираться только на него невозможно, так как такая бумага не является нормативным правовым актом.
Некоторые нечистоплотные на руку агентства в доказательство проделанной работы могут предоставить распечатки с неких ворованных баз данных. А раз эти базы данных уже продаются, то, скорее всего, они устаревшие, причем прилично.
Тем не менее, эксперты Гильдии риэлторов Москвы предупреждают, никакая проверка юридической чистоты не может гарантировать на 100%, что в дальнейшем у клиента не возникнет проблем с купленным объектом.
На сегодняшний день единственное, что сможет обезопасить вашу квартиру, это титульное страхование, которое обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности на недвижимость (правомочия по владению, пользованию, распоряжению), если сделку признают недействительной, в том числе по причине прямого умысла недобросовестного продавца. К сожалению, такие происшествия на рынке не редкость, поэтому все больше и больше покупателей стараются не экономить на этом.
Само титульное страхование, неразвитое в России, надо всячески поощрять. Через него проблему юридической чистоты можно решить сугубо статистически. Т.е. застраховала компания 10 000 покупателей жилья, из них, допустим, 15 потеряли купленные квартиры. Сумма страховок 10 000 квартир должна быть больше, чем выплаты страховой этим 15-ти пострадавшим. Не случайно, в Штатах страхование права собственности обязательно при сделках с недвижимостью.
Справки и сертификаты, выданные агентством, не могут заменить страхование перехода права собственности и связанных с ним рисков. В то же время защита своей собственности посредством страхования приобретает все большее значение, особенно из-за участившихся разговоров о введении обязательного страхования. Поэтому в дальнейшем можно ожидать рост интереса к титульному страхованию, а также к страхованию имущества. Ведь защита своей собственности и своих интересов зависит исключительно от нас самих. И пренебрегать такими важными вещами не стоит
.

 

Добросовестные приобретатели недвижимости, защита прав, титульное страхование  ("Недвижимость & Цены")
Проблему защиты прав добросовестных приобретателей обсуждают в России с момента, когда недвижимое имущество стало объектом купли-продажи. Еще до вступления в действие первой части Гражданского кодекса РФ, принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то есть до создания системы государственной регистрации подобных сделок, правительство Москвы сделало некоторые шаги относительно регистрации жилых помещений.
Первоначально ею занималось частное акционерное общество «Мосприватизация», затем его функции передали ОАО «Мосжилрегистрация», принадлежащему уже Москве. Эти структуры заложили прототип Единого государственного реестра прав (ЕГРП), который в настоящее время ведет орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, — учреждение юстиции «Москомрегистрация».
Вроде вопрос решен: государство взяло под свой контроль рынок недвижимости. На самом деле это не так, хотя закон даже предусматривает ответственность учреждений юстиции (в том числе материальную) за нарушение законодательства при осуществлении регистрации.
Специалисты утверждают: практически любую сделку на вторичном рынке жилья можно оспорить и признать в судебном порядке недействительной. И это не зависит от профессиональной добросовестности ни риелтора, готовящего сделку, ни нотариуса, ее удостоверяющего, ни сотрудника учреждения юстиции, осуществляющего государственную регистрацию. Например, в последнее время довольно часто родственники умершего продавца квартиры требуют проведения посмертной экспертизы его состояния в момент совершения сделки.
Статья 177 ГК РФ предусматривает недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Гражданина уже нет, поэтому экспертизу проводят по историям болезней.
Эксперты, изучая подобные документы, обычно не делают категоричных выводов и в заключении указывают, что продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент совершения сделки. Но этого, как правило, достаточно для признания судом сделки недействительной. А если учесть, что экспертиза платная, становится понятно: описанная ситуация создает серьезную проблему, не решаемую однозначно в рамках существующего законодательства.
Другая проблема, казалось бы снятая Постановлением Конституционного cуда РФ от 21.04.2003 г., — положение гражданского законодательства о том, что недействительность сделки влечет недействительность последующих сделок. Суд признал неконституционность пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ «Общие положения о последствиях недействительности сделки». Ситуация разрешена. На рынке даже появился термин «сделать добросовестное приобретение».
Это означает, что квартиру с «нехорошей» историей несколько раз продают и покупают. Но статья 302 ГК РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» продолжает действовать, ее положения предусматривают возможность такого истребования. Примеров множество — оформление сделки по поддельным, украденным докуметам, отозванной доверенности, «покупка» квартиры у уже умершего гражданина. Далее происходит «добросовестное приобретение». А в результате добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги.
Созданием системы защиты прав добросовестных приобретателей занимались законодатели, научные учреждения, общественные организации. Но воз и ныне там. Добросовестного приобретателя интересует только финансовая гарантия — компенсация материального ущерба в случае утраты права собственности.
Наконец, в рамках пакета документов программы Правительства РФ «Доступное жилье» приняли Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой ГК РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одно из положений гласит: «Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации». Чего уж больше!
Но комментариев закона, подзаконных актов по его реализации пока нет. Что понимать под «разовой компенсацией» — один раз в жизни, как бесплатная приватизация? А если «попал» дважды? Далее. Закон предусматривает, что «размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей». Что такое реальный ущерб? По‑видимому, инвентаризационная стоимость квартиры — оценка БТИ. Для большинства регионов России инвентаризационная и рыночная стоимость — суммы если не равные, то соизмеримые. В Москве они могут отличаться в десятки раз. Что такое один миллион рублей? В Москве и во многих районах Подмосковья за эти деньги уже не купить даже однокомнатную квартиру.
Из всего сказанного следует, что реальной системы защиты прав добросовестных приобретателей на сегодняшний день государство пока не создало. Единственная полноценная финансовая гарантия возврата денежных средств в случае утраты права собственности на объект недвижимости — страхование. Этот вид называют страхованием потери имущества в результате утраты права собственности, часто употребляют термин «титульное страхование».
Читатель, безусловно, может усомниться в истинности последнего утверждения, поскольку это слова страховщика. На чем они основаны?
Во‑первых, большинство страховщиков предлагают полис страхования «от всех рисков». Это означает признание страховым случаем факта утраты права собственности на квартиру по любой причине.
Во‑вторых, страховую сумму клиент может заявить в пределах размера денежных средств, потраченных на покупку, вне зависимости от суммы, указанной в договоре купли-продажи (инвентаризационная стоимость, один миллион рублей, чтобы продавец не попадал на налоги, и так далее).
В‑третьих, в страховой полис многие страховщики включают юридическое сопровождение в течение срока действия договора страхования. То есть при возникновении спора по сделке и судебного разбирательства в лице страховщика страхователь получает адвоката, причем бесплатного (услуга включена в стоимость полиса). Мотивация действий этого адвоката для страхователя важнее, чем наемного — в случае проигрыша страховщик выплачивает страховое возмещение.
В‑четвертых, срок страхования, как правило, не ограничен сроком действия договора страхования. Это означает, что, если судебный процесс затянется и к моменту вынесения судом решения договор прекратит свое действие, страховщик продолжает нести ответственность, то есть обязательство по выплате возмещения.
В‑пятых, стоимость страхования относительно невелика — соизмерима с ценой одного-двух квадратных метров приобретаемого жилья. Причем во многих случаях страховщики согласны с простой письменной формой договора купли-продажи (экономия на нотариальном удостоверении сделки).
И последний аргумент. О создании системы защиты прав добросовестных приобретателей государство серьезно задумалось только в последнее время, и пока реальная система не создана. Почему? Ответ простой — у государства нет денег. А страхование сделок с недвижимым имуществом успешно развивается уже почти десять лет. В страховых резервах аккумулированы значительные денежные средства, которые являются материальной основой для утверждения: страхование сегодня — единственная финансовая гарантия на рынке недвижимости.
А. Е. Коробов, президент страховой компании «Вотек», заместитель генерального директора страхового общества «Стандарт-Резерв»
 

Сделайте шесть шагов (как застраховать титул (право собственности))

Во-первых, страхователь должен предоставить в страховую организацию копии документов, подтверждающих наличие у него права собственности и основания получения этого права. Например, свидетельство о регистрации права собственности и договор купли-продажи. Затем ему необходимо заполнить заявление на страхование.
Во-вторых, на основании анализа заявления и предоставленных копий документов и информации из заявления, страховая компания может дополнительно затребовать иные документы.
В-третьих, после получения и анализа всех необходимых документов, страховщик определяет страховой тариф.
В-четвертых, при согласии сторон с условиями страхования, заключается договор страхования. Он может иметь вид полиса или «полнотекстового» договора. Ответственность страховой компании по договору наступает не ранее дня, следующего за датой оплаты страхователем страховой премии (или ее первой части при оплате премии в рассрочку).
В-пятых, при наступлении события, имеющего признаки страхового случая, страхователь уведомляет об этом страховщика. Например, получил страхователь официальное уведомление об открытии судебного производства по иску или прошла неофициальная информация о намерении третьей стороны подать иск в суд, он должен информировать об этом страховую компанию. В этом случае страховая компания вместе со страхователем будут пытаться урегулировать вопрос до суда. Если решить вопрос без помощи суда не удается, то страховая компания начинает оказывать своему клиенту помощь в судебном процессе.
В-шестых, если все же суд выносит решение об удовлетворении иска, на основании которого вносится запись в государственный реестр, то страхователь направляет страховщику заявление о наступлении страхового случая. В течение оговоренного договором (или правилами страхования) срока, страхователю выплачивается страховое возмещение.

 

В России титульное страхование  развито еще слабо. Обязательным оно является только при покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Страховой полис действительно страхует покупателя недвижимости от возможных неприятностей, но, как считают специалисты, реально пока еще не является полноценным инструментом защиты, так как законодательство не дает ответов на ряд ключевых вопросов.
Ставки титульного страхования составляют от 0,5 до 4% от страховой суммы в год. Дополнительно собственнику придется заплатить за оценку жилья, анализ собранных документов. Кроме того, страховая компания потребует от клиента большое количество справок.

 

Риски утраты права собственности (Газета «Квартира. Дача. Офис», 20/06/2005)
Приобретая объект недвижимости, покупателю необходимо отдавать отчет в том, что как бы тщательно риэлтор и нотариус, оформляющий сделку, ни проверяли ее юридическую чистоту, это не дает покупателю полной гарантии того, что эта сделка не будет когда-либо оспорена бывшими владельцами.
По статистике Департамента муниципального жилья, каждый сотый владелец лишается своих прав на квартиру по причинам, от него не зависящим. Наибольший процент конфликтов вызывают споры о недействительности сделки. Причем законодательством РФ установлен 10-летний срок для предъявления претензий бывшими владельцами квартиры к новому собственнику. То есть на протяжении 10 лет существует риск потерять право собственности на жилье. Действительно, обзор судебной практики последних лет подтвердил тот факт, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной влекло расторжение всех последующих сделок. C 1 января 2005 г. внесены изменения в статью 223 части 1 ГК РФ, в соответствии с которыми "Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному преобретателю (п.1 ст. 302) на праве собственности с момента такой регистрации за исключением предусмотренных ст.302 настоящего кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Все вышесказанное имеет отношение к операциям с вторичным жильем, где каждая квартира имеет свою историю. Защита права собственности покупателя квартиры в случае предъявления к нему претензий бывших владельцев или пользователей, а также третьих лиц, сохранивших в силу закона права на жилье, хотя квартира могла уже несколько раз сменить владельца, осуществляется в форме страхования права собственности. Конечно, страховка не исключает претензий и утраты права собственности, но она гарантирует возврат денежных средств.
Итак, под страхованием рисков потери права собственности понимается так называемое титульное страхование - имущественные интересы покупателя, связанные с владением, распоряжением и пользованием недвижимостью.
Под утратой права собственности на недвижимость понимается прекращение этого права на основании вступившего в законную силу решения суда.
Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" дополнен статьей 31.1. Согласно новой статье собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны. Такая компенсация выплачивается в случае, если по независящим от собственника или добросовестного приобретателя причинам, в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 млн. рублей.
Основаниями признания сделки недействительной могут служить:
1. Совершение сделки:
в противоречие закону, иным правовым актам; с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
без намерения создать соответствующие ей правовые последствия; с целью прикрыть другую сделку;
недееспособным гражданином; неправоспособным юридическим лицом, гражданами или юридическими лицами, ограниченными в полномочиях на совершение сделки;
несовершеннолетним, ограниченно дееспособным гражданином, дееспособным гражданином, неспособным понимать значение своих действий и руководить ими, под влиянием заблуждения, под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств;
2. Истребование недвижимости от добросовестного приобретателя.
Страховая сумма, как правило, определяется исходя из рыночной стоимости недвижимости, при этом договор купли-продажи может быть оформлен и по инвентаризационной стоимости.
Базовая стоимость страхования "от всех рисков", т.е. на случай утраты права собственности по любому из вышеперечисленных оснований, составляет в среднем от 0,8 до 3,5% от страховой суммы в зависимости от степени риска. Индивидуальный тариф определяется на основании поправочных коэффициентов и зависит от:
количества сделок купли-продажи, проведенных с объектом недвижимости;
полноты представляемых на экспертизу документов;
срока действия договора страхования.
Для заключения договора страхования вам необходимо предъявить в страховую компанию максимально полный комплект документов, касающихся приобретаемого жилья.
Страховая компания производит оценку страхового риска, которая включает анализ законности документов, изучение перехода прав собственности, проверку прежних хозяев и многое другое.
Имея на руках страховой полис, в лице страховщика вы всегда будете иметь надежного партнера, который в случае любых неприятностей, касающихся объекта страховки, будет выступать на вашей стороне и отстаивать ваши интересы.

 

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛОК ("Недвижимость & Цены" № 26 (2005 г.))
Несоблюдение норм законодательства одной из сторон сделки может послужить основанием для признания ее недействительной. О таких сделках подробнее.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ под сделками (в том числе и в сфере недвижимости) понимают действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Недействительной признают сделку, не влекущую никаких юридических последствий и недействительную с момента ее совершения. Единственные последствия недействительной сделки — те, которые связаны с ее недействительностью.
Недействительные сделки бывают оспоримыми (по основаниям, установленным ГК, в силу признания их таковыми судом) и ничтожными (независимо от такого признания).
Требовать признания оспоримой сделки недействительной могут лица, указанные в ГК, а требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки — любое заинтересованное лицо. Суд вправе применить подобные последствия также по собственной инициативе.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по договору, а в случае невозможности возврата в натуральном виде возместить стоимость в денежном выражении.
Ничтожная сделка
Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения). Например, завещание, составленное в простой письменной форме, ничтожно, так как нарушено обязательное требование закона — нотариальное его удостоверение.
Кроме того, ничтожной может быть признана сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, а также мнимая сделка — совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Так, брачный договор, заключенный без цели его исполнения сторонами, — ничтожная (мнимая) сделка.
К той же категории относят и притворные сделки, то есть совершаемые с целью прикрыть другие. В России сегодня довольно часто заключают договоры дарения комнаты в квартире коммунального заселения вместо контракта купли-продажи. Такие действия совершают лица, желающие избежать использования собственником соседних комнат преимущественного права покупки.
Немаловажно и то, что ничтожной считается сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, не позволяющего понимать значение своих действий и руководить ими. Недопустимо также совершение сделок малолетним (до 14 лет) самостоятельно, например составление договора купли-продажи принадлежащего ему имущества. Однако в интересах малолетнего или гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная ими сделка может быть по требованию опекуна признана судом действительной, если совершена к выгоде этого гражданина.
Недействительная сделка
Недействительной может быть признана сделка:
1) совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью;
2) если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица — его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе или как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений;
3) совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с законом;
4) по распоряжению имуществом (кроме мелких бытовых), совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
5) совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
6) совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
7) совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
8) совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Майя Беляева

О страховании на «вторичке»
(„Квартирный ряд“, № 16 (535) от 21 апреля 2005 г.)
Как обезопасить себя от разных неожиданностей, приобретая квартиру на вторичном рынке? С какими неприятностями может столкнуться человек, купивший квартиру? Действительно ли своему клиенту поможет страховая компания? На все эти вопросы мы попросили ответить генерального директора СК «Авис плюс» Георгия Гасанова.
В нашей стране люди страхуются с единственной целью. Случись что – с кого-то получить деньги. На Западе две трети клиентов страховых фирм заключают договор страхования не для того, чтобы им возместили денежный ущерб. Там человек покупает страховой полис для того, чтобы «случись что», снять с себя участие в судебной тяжбе. Люди знают, что они напишут доверенность страховой компании и забудут про суд. Страховая компания будет бороться за их, а значит, и свои деньги. Она не меньше клиента заинтересована в выигрыше судебного процесса.
Типичный случай
Необходимость страхования права собственности, или как мы, страховщики, его называем, титула, наглядно показывает эта история.
В трехкомнатной квартире жила семья. Дети выросли, разъехались. Родители вышли на пенсию, приватизировали квартиру. Вскоре умер папа. Трехкомнатная квартира пожилой женщине не нужна, а у детей – давно свое жилье. Пенсионерка решает обменять эту квартиру на меньшую с доплатой.
Проходит два года. В трехкомнатной квартире давно уже живут другие люди. И вдруг… звонок в дверь. Приходит извещение, что в городе Благовещенске городским судом принято решение по восстановлению права наследования незаконорожденного сына умершего мужа пенсионерки, продавшей квартиру. Оказывается, у него там сын, официально зарегистрированный, носящий его фамилию. Мало того, сын – несовершеннолетний инвалид, а следовательно, имеет обязательную долю в наследстве.
Кто из риэлторов мог предположить, что события повернутся таким образом? Началась судебная тяжба…
Это классический страховой случай. Если бы покупатели квартиры застраховали титул собственности, то страховая компания выплатила бы свалившемуся как снег на голову наследнику его обязательную долю в наследстве.
Как не потерять титул
Когда мы говорим о страховании на вторичном рынке, то имеем в виду, прежде всего, страхование титула собственности.
Два года назад Верховный суд в очередной раз выступил в защиту добросовестного приобретателя. С тех пор многие покупатели квартир считают этот вид страхования для себя не актуальным.
К сожалению, постановление Верховного суда не уменьшило риск, а только притупило бдительность граждан. С одной стороны, в Москве вероятность признания сделки недействительной составляет 0,7–0,8% от всех регистрируемых сделок. Процент невысокий. Но, с другой стороны, если учесть, что в столице ежедневно регистрируется порядка 5000 сделок с недвижимым имуществом, то в эти десятые доли процента могут попасть многие покупатели квартир.
Расценки на спокойный сон
В страховых компаниях столицы застраховать титул собственности обойдется от 1 до 1,5% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости.
Например, стандартная московская «двушка» стоит 70–80 тысяч долларов. Клиент должен заплатить примерно от 700 до 1200 долларов. Договор заключается на три года. Эти деньги можно платить в рассрочку и спать спокойно.
В какую страховую компанию обратиться?
Существуют две крайности. Есть компании – «монстры» страхового рынка, надежность которых приближается к ста процентам. Вероятность, что с этими компаниями что-то случится, очень мала. Но при этом очень тяжело получить с них деньги. Наше законодательство настолько противоречиво, что страховая компания всегда, если захочет, найдет, как отказать своему клиенту в выплате средств.
Вторая крайность – шустрые, творческие, оперативные страховые компании. У них другой минус. Перед их потенциальным клиентом постоянно должен вставать вопрос: просуществует ли компания хотя бы три года, на которые заключается договор страхования? И если просуществует, то сможет ли выплатить страховку?
На мой взгляд, надо искать некий компромисс. Обращаться стоит в компании, которые занимаются страхованием именно этого риска. Причем, не только на бумаге. Смотреть на членство в общественных организациях.
Перечислю компании, которые действительно, не на бумаге занимаются страхованием титула собственности: «Спасские ворота», «Росно», «Вотек», «Частный дом», «Авис плюс», СГ «Столица», «Стандарт-Резерв», «Ариадна», «Гута-страхование», «МСК» (Московская страховая компания).
С чего начать?
Придя в любую страховую компанию, клиент может:
1. Попросить показать баланс компании. Эта информация официальна, она публикуется в печати.
2. Получить по первому требованию ксерокопию лицензии на осуществление страховой деятельности.
3. На сайте www.minfin.ru в разделе «страхование» помещен реестр страховых компаний. Там можно узнать юридический адрес фирмы и все виды страхования, на которые у нее имеется лицензия.
4. Ознакомиться с правилами, типовым договором, условиями страхования и образцом полиса. Предметный разговор со страховой компанией надо начинать только после осмысления предоставленных документов.
Подготовила Наталья Агафонова  

 

Страхование сделки. Риелторы отдыхают?
Из переписки: "Вы пишете умные и правильные вещи, и я бы обратился к вам за помощью при покупке квартиры. Но не могу понять, зачем вообще нужно идти к риелтору, платить ему деньги - и не малые, - если он не дает никаких гарантий по возврату моих средств. Уж лучше заплатить страховой компании, они и документы проверят, и, в случае чего, вернут мне деньги, если вдруг в дальнейшем я по суду лишусь квартиры".
Подобных вопросов я и слышал, и читал на форумах и конференциях немало. А уж когда речь заходит об ипотеке, люди вообще не могут понять, как это в банке им советуют искать риелтора. Ведь банк документы проверяет? И случись что- проблемы же будут у банка? Сделка страхуется? Какой еще риелтор, зачем еще кому-то платить денег-то?
Сразу оговорюсь, что речь в этом выпуске идет не о том, какие ПЛОХИЕ бывают риелторы. Речь о том, что могут сделать ХОРОШИЕ риелторы и как подходят к выплатам в страховых компаниях. Если кому-то попадаются только плохие врачи, риелторы, юристы- это говорит лишь о том, что «кто-то» не умеет искать или подходит к вопросу выбора специалиста легкомысленно.
Вопрос один, ответов два.
Первое.
До тех пор, пока не началось массовое продвижение ипотеки « в люди», страхование титула сделки было депрессивным направлением в работе страховых компаний.
Почему? В нашей стране отношение к страхованию более чем сдержанное. Где-то прочитал мысль о том, что в русском языке слово «страхование» происходит от слова "страх" (в отличие, скажем, от английского, где «insurance» -это уверенность), так вот мне кажется, что в данном случае страх - это страх остаться без выплаты, или получить ее в таком размере, что лучше бы и не получать вовсе (времени больше затратишь на оформление).
Когда люди шли в страховую для страхования титула? Когда они были не уверены в своих продавцах. Когда ПОСЛЕ сделки («задний ум» у нас наиболее развитое полушарие) новые соседи делились не очень приятными фактами об истории квартиры. Когда заходил участковый и интересовался судьбой бывших хозяев. И получала страховая компания варианты, при которых либо выплата стоимости квартиры весьма вероятна, либо не менее вероятны затраты на «судебные прения».
Ситуация улучшилась при появлении ипотеки. Страховать стали все ипотечные квартиры, которые худо-бедно, но еще и в банке проверяют, премий стало собираться больше.
Давайте будем взрослыми и здравомыслящими людьми, давайте взглянем правде в глаза- страховые компании являются коммерческими предприятиями, то есть организациями, основная цель которых – получение прибыли, а не помощь несчастным покупателям, которые остались без денег и без недвижимости. Эту самую помощь даже государство не сильно спешит оказывать.
А откуда прибыль в страховой?
Это сумма собранных премий (страховых взносов) минус сумма выплат по страховым случаям . Отсюда следует, что страховые компании будут стараться минимизировать эти самые суммы выплат.
Во-первых, договора о страховании сделок (страховании титула) бывают составлены так, что неспециалисту сложно увидеть подвох. Так, во многих договорах есть чудесная, можно сказать волшебная фраза о выплате возмещения: «В случае изъятия по иску третьих лиц квартиры у добросовестного приобретателя». Волшебная она потому, что сразу дает возможность не платить ничего- ведь у ДОБРОСОВЕСТНОГО приобретателя квартиру изъять нельзя! После известного иска и разъяснения Верховного Суда о добросовестных покупателях, судьи при расторжении договоров купли-продажи выносят вердикт о «недобросовестности» покупателя.
Купил квартиру по поддельным документам- докажи, что не знал, что они были поддельные. Ходил и общался с соседями? Докажи! Есть видеозапись? Нет? Недобросовестный! Что? Еще появились наследники? А вы обращались в ЗАГС города Мухосранска с запросом о том, не родился ли у них в городе внебрачный сын умершего гражданина Иванова, дочь которого продала вам квартиру? Обращался.. какой шустрый… вас послали и не дали никакой информации? А письменные доказательства этого есть? Нет?!
реклама
Недобросовестный!!!
Возможно, вы считаете, что я утрирую. Но поверьте, страховая не будет заниматься помощью вам в том, чтобы собирать НА СДЕЛКЕ доказательства вашей добросовестности. Зачем? Они вам и так откажут.В страховой компании документы проверяют и готовят клерки. Они сегодня работают здесь, а завтра, когда у вас отнимут квартиру, перейдут работать в другую компанию (чаще всего это девушки предбеременного возраста, которые через 1-2 года уйдут в декрет). Бонус за привлечение клиента они получают сегодня, а проблемы, возможно, будут даже не завтра, а через несколько лет. Логика ясна?
Во-вторых, страхование титула- оно не навечно, а на год, на три и т.д. А выросший и возмужавший «наследник» может прийти к вам через 10 лет. Если же сделать тариф страхования «от всего и навсегда»- премия при заключении договора будет превышать десятки процентов от стоимости.
В-третьих, «справедливую» страховую, которая будет честно выплачивать возмещение по всем договорам, моментально атакуют рейдеры «ложных сделок» и сотрудники налоговой.
В свое время несколько риелторских фирм решили объявить о своей полной ответственности за проведенные ими сделки (в надежде привлечь покупателей). Обещалось, что если произошло расторжение сделки из-за того, что фирма недоглядела, недопроверила- покупателю будет куплена новая квартира или выплачены деньга за утерянную. И тут у «братвы» поперло…
Не скажу, ибо не знаю, вернули ли кому-то стоимость квартиры, но в суды юристы этих фирм ходили честно и в большинстве случаев ценой больших усилий (финансовых в том числе) квартиры «отбивали».
Через полгода либо фирмы исчезли, либо исчезли лозунги со страниц газет.
Еще один момент.
Психологический. Одним из отрицательных последствий введения обязательного страхования гражданской ответственности водителей стала более нахальная и неосторожная езда застрахованных. Не раз случалось слышать: «Ерунда, в случае чего- страховая заплатит!» (Причем одна авария людей не перевоспитывает, есть "особо одаренные", которые по нескольку раз в месяц обращаются за возмещением по ДТП) Аналогично и покупатель, страхующий титул сделки, идет на варианты, которые даже с точки зрения здравого смысла рассматривать не стоит. Всем известна история о том, как крупная страховая не выплатила возмещение покупателям, у которых квартиру отсудили «третьи лица». И как-то вскользь упоминается о том, что последняя купля –продажа проходила полгода до сделки, а за год- еще раз менялись хозяева.
Второе.
Стараниями СМИ главной – и основной - миссией риелторов считается проверка «юридической чистоты» приобретаемой недвижимости. На Западе есть термин «due diligence», наша «чистота» - корявое понятие, за неимением лучшего, будем пользоваться им. Кстати, на Западе титулом сделки занимаются вообще юристы, расходы на привлеченных специалистов достигают 15-20%, и никто не трубит о жадности риелторов и непосильности бремени покупателей.
Так вот, помимо «санитарных» функций наблюдения за этой самой «чистотой» есть еще задачи, выполнение которых специалистами может жизнь покупателю облегчить, а деньги - сохранить. И об этом почему-то СМИ молчат.
Планирование сделки – в случае сложного обмена, поиск вариантов, проведение самой сделки. На переговорах о покупке, которые проводит грамотный специалист, часто бывает уместен слоган из известной рекламы: «Сейчас продавец, у которого нет риелтора, потерял 100 тысяч рублей. А сколько стоит ваша самостоятельность?» Риелтор не будет даже рассматривать варианты с дефектами в документах, причем все закончится еще на стадии телефонного звонка по объявлению, вы не потратите время на просмотр и дальнейшие переговоры по «нехорошей квартире».
Да, гарантировать выплату риелторы не будут. Этого, как я написал выше, не гарантируют даже страховые компании. Но риелторы могут помочь подобрать вариант, по которому риск возврата недвижимости будет минимальный. А еще- подобрать комплект документов и доказательств, которые сделают изъятие квартиры сложным.
И последнее. Риелтор, как человек, прошедший с вами все стадии оформления сделки, может оказаться бесценным свидетелем в суде, который будет свидетельствовать в вашу пользу.
Резюме вышесказанного.
Можно застраховать сделку и не привлекать риелтора. Тогда хотя бы привлеките юриста, который внимательно прочитает договор со страховой и укажет вам на все подводные камни. Хотя бы сами внимательно прочитайте бумаги, которые вы подписываете! Оставьте эйфорию дома, мол, я страхую сделку и со мной ничего не случится, можно брать любую квартиру, за все заплатит страховая. Не заплатит. А если и заплатит- после долгих разбирательств.
Можно найти риелтора, специалиста, который поможет спланировать сделку, поможет определиться по цене, подберет вариант, проверит документы и расскажет вам о возможных рисках, проведет сделку.
Нет у вас бюджета для оплаты всей работы- возьмите консультанта, подберите сами вариант с помощью его консультаций, привлеките его только на сопровождение.
Часто слышу, мол, я сам продажник, не надо менять учить, как покупать. Как вы думаете, если человек- продажник , который всю жизнь продавал крупным оптом мебель придет устраиваться на работу в компанию, продающую мелким оптом глазированные сырки, его возьмут «не глядя!» ? Ведь продажник же? Из известного мне опыта- даже если продавал эти самые сырки, но не глазированные- уже не возьмут.
Недвижимость имеет некоторые особенности, которые несколько отличают ее от других товаров, и делают сделки по купле –продаже довольно сложными.
И еще. Застрахуйте титул. Даже если работаете с риелтором.
Радин Максим
 Из выпуска от 19-02-2011 рассылки «Недвижимость - чужие "грабли"» Subscribe. Недвижимость
 

Добросовестность — не панацея
Ранее мало употребляемое в жизни сочетание слов “добросовестный приобретатель” обрело в последнее время магическую силу. Любой предприниматель, купив недвижимость или иное имущество, на вопрос, уверен ли он в прочности своего права, обязательно ответит: “Ну в крайнем случае буду настаивать в суде, что я — добросовестный приобретатель”.
Судебные споры с участием добросовестных приобретателей достигли такого накала, что не так давно Конституционный суд разбирался с проблемой защиты владений этих лиц. Законодатель также решил вмешаться в ситуацию, приняв закон о дополнении Гражданского кодекса. Теперь добросовестный приобретатель не только вправе защищать свое владение — он впервые прямо назван собственником, правда, почему-то только недвижимого имущества.
Упование на статус добросовестного приобретателя стало рассматриваться предпринимателями как панацея от всех бед, будто бы любой порок приобретения может быть исцелен этим лекарством. Однако нужно иметь в виду, что оно лечит только строго определенные болезни. Игнорирование этого факта часто оборачивается для покупателя неприятным “сюрпризом” в виде решения суда об истребовании у него приобретенного имущества. При анализе сделок по приобретению необходимо обращать внимание на то, какое имущество было приобретено, кто его продавал, какого характера была сделка, в какой момент появляется возможность ссылаться на добросовестность приобретения и т. д.
Имущество бывает разным
Сделки заключаются по поводу самых разных имущественных объектов. Закон защищает добросовестное приобретение только вещей — движимых или недвижимых, включая ценные бумаги, т. е. того, что может быть приобретено в собственность. Правда, хотя бездокументарные ценные бумаги не являются вещью, суды предоставляют защиту добросовестным приобретателям этих бумаг ввиду необходимости обеспечить их быстрый и безопасный оборот.
Не может быть объектом добросовестного приобретения имущественное право, например право требования из обязательства, право на товарный знак, патентное право и т. д. (даже если принадлежность имущественного права регистрируется государством или частными регистраторами).
В одном деле истец попытался взыскать долг из договора поставки угля. Истец получил требование об уплате долга от прежнего кредитора, который, в свою очередь, получил требование от поставщика. Арбитражный суд отказал в иске на том основании, что сделка уступки требования между поставщиком и последующим кредитором была признана другим судом недействительной, поэтому, по мнению суда, также не могла быть признана действительной сделка уступки требования в пользу истца. Истец в этом деле настаивал на том, что он добросовестный приобретатель и вправе поэтому взыскать долг с должника, несмотря на недействительность предыдущей сделки уступки. Суд не принял во внимание этот довод и отказал в иске.
Лучше покупать у мошенника?
Нормы о защите добросовестного приобретателя относятся только к случаям приобретения имущества у лица, которое не являлось собственником.
Если же имущество было приобретено у собственника и он по каким-либо причинам не вправе был продавать его (например, арест, отсутствие согласия другого лица, в частности залогодержателя, если имущество было заложено), суды отказывают в защите такому приобретателю.
Сюда же следует отнести случай, когда исполнительный орган юридического лица — собственника продает имущество, не заручившись согласием вышестоящего органа, если такое согласие требуется по закону или в соответствии с учредительными документами (например, согласие совета директоров или общего собрания участников).
Тип иска не всегда важен…
Нормы о защите добросовестного приобретателя, строго говоря, применяются только к тем случаям, когда собственник заявляет против приобретателя так называемый виндикационный иск, т. е. требует возвратить владение имуществом.
Однако на практике лица, потерявшие владение имуществом, пользуются для достижения аналогичной цели также такими исками, как иск о признании сделки недействительной, иск о признании права собственности. Суды в таких ситуациях, как правило, защищают добросовестных приобретателей, справедливо полагая, что эти иски направлены на получение фактически того же результата — возврата имущества.
…важен статус
Необходимо иметь в виду, что только приобретение имущества по договору дает право ссылаться на статус добросовестного приобретателя. Если же, например, кто-нибудь обнаружил и занял бесхозную постройку, он не может защищать свое владение по правилам о добросовестном приобретении имущества.
Согласно таким правилам целью договора должно являться приобретение имущества в собственность, а не аренда, залог и т. п. Таким образом, в круг таких договоров входят в основном договор купли-продажи, договор мены (далее будем в основном приводить примеры с договором купли-продажи), но перечень этот не исчерпывающий. Возможен вариант добросовестного приобретения имущества на основании некоторых иных договоров, например, в силу соглашения об отступном.
Правовые недостатки
Рассчитывая на защиту, нельзя забывать, что статус добросовестного приобретателя не может возникнуть, если договор купли-продажи имеет какие-либо иные правовые недостатки, кроме отсутствия у продавца права собственности. Иными словами, договор купли-продажи должен соответствовать законодательству по вопросам дееспособности сторон, формы, существенных условий, оборотоспособности объекта сделки и др. Юристам необходимо обращать на это внимание при анализе спорного договора.
Например, в практике встречаются случаи, когда по договору купли-продажи продаются объекты, именуемые в законе самовольной постройкой. По закону самовольная постройка не может быть предметом сделок, однако не исключен вариант, когда лицу, которое ее возвело, удастся зарегистрировать право собственности на нее. Впоследствии владелец может пустить ее в оборот. Несмотря на наличие записи о праве собственности на этот объект, добросовестное приобретение не может иметь место. Этот вывод подтверждается решениями судов, говорящими о том, что договор о приобретении самовольной постройки не может считаться основанием для возникновения права собственности у приобретателя.
Ты — мне, я — тебе
Нельзя забывать о том, что договор о приобретении имущества должен носить возмездный характер. Добросовестный приобретатель должен взять на себя обязательство предоставить партнеру по договору взамен имущества деньги либо иной имущественный эквивалент (вещи, право требования, результат работы, услуги, исключительное право).
Но закон не требует, чтобы к моменту предъявления иска добросовестный приобретатель уже выполнил свою обязанность перед партнером (уплатил деньги, выполнил работы и т. д.), за исключением приобретения эмиссионных ценных бумаг.
Суды, принимая решение в пользу добросовестного приобретателя, указывают иногда на факт исполнения со стороны последнего своей обязанности перед партнером, но такой мотив носит скорее символический характер, и его отсутствие, как правило, не должно влиять на благоприятный для добросовестного приобретателя исход дела.
Иногда полезно не знать
Приобретатель получает защиту в суде только тогда, когда он не знал или не должен был знать о том, что совершает сделку с лицом, которое не вправе было
продавать имущество. Однако закон, защищающий добросовестного приобретателя, не имеет в виду поощрять приобретение имущества “вслепую” — без какой-либо проверки права собственности. Приобретатель должен проявить хотя бы минимальную осмотрительность в вопросе проверки права собственности партнера. Следует потребовать от контрагента обычные доказательства права собственности.
О праве собственности на движимую вещь, как правило, свидетельствует факт владения ею. Этот факт может подтверждаться различными доказательствами в зависимости от свойств того или иного имущества, обычаев, сложившихся в связи с оборотом определенного имущества, и указания закона. Например, наличие ключей, обладание ценной бумагой, которая дает право распоряжаться товаром, часто служат доказательством владения, как правило, любым движимым имуществом. Однако в некоторых случаях необходимо принимать во внимание не только факт владения, но и другие доказательства права собственности. Например, в одном деле суд, отказывая в защите приобретателю древесины, указал на то, что он не удостоверился в наличии клейм, которые свидетельствуют о законности вырубки и существовании права собственности на древесину у продавца.
Доказательством права собственности на недвижимое имущество является запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, наличие которой подтверждается выпиской из реестра (именно выпиской, а не свидетельством о праве собственности, которое не отражает текущее состояние прав на объект недвижимости).
Суды в своих решениях в защиту добросовестного приобретателя всегда указывают на то, что приобретатель заключал договор с лицом, за которым было зарегистрировано право собственности на приобретенное недвижимое имущество. Когда же покупатель знакомится, например, только с договором, по которому продавец сам приобрел недвижимое имущество, и не обращает внимания на регистрацию права собственности, не стоит ждать поддержки в суде, ведь суд непременно упрекнет приобретателя в отсутствии необходимой осмотрительности.
Покупатель не может рассчитывать на поддержку суда, если до момента приобретения располагал сведениями, которые ставили под сомнение право собственности его партнера. Например, к моменту приобретения имущества в суд было заявлено требование о признании недействительной сделки, на основании которой партнер приобретателя стал собственником.
Недобросовестность приобретателя может следовать также из других обстоятельств. Классическим примером является продажа имущества за чрезвычайно низкую цену. Недобросовестность приобретателя предполагается в этом случае, потому что собственник не будет продавать имущество за бесценок; имущество, продаваемое по цене в несколько раз ниже рыночной, как правило, не является собственным имуществом продавца.
Несомненно подозрительной с точки зрения добросовестности приобретателя будет считаться сделка, в которой единоличный исполнительный орган продавца и покупателя является одним и тем же лицом. Вероятно, при определенных условиях суд может счесть приобретателя недобросовестным, если продавец является единственным участником в уставном (складочном) капитале приобретателя или наоборот. Недобросовестность приобретателя может следовать из того, что продавец и покупатель являются ближайшими родственниками.
До какого момента совесть чиста?
Приобретатель должен не знать о фактах, которые порочат право собственности партнера, не только в момент совершения сделки, но и ко дню передачи ему имущества. В отношении недвижимого имущества добросовестность должна иметь место до регистрации сделки или регистрации перехода права собственности, если эти факты разъединены во времени.
О “презумпции” добросовестности
В законе нет ясности, должен ли приобретатель доказывать в суде, что он является добросовестным, или недобросовестность приобретателя должен доказывать истец. Высший арбитражный суд (ВАС) считает, что приобретатель должен доказывать свою добросовестность.
Нужно обратить внимание, что приобретатель, как правило, в принципе не в состоянии доказать свою добросовестность. В силу этого суды, как правило, считают достаточным лишь утверждение приобретателя о том, что он не знал об отсутствии права собственности у продавца.
Нужна добрая воля собственника
Приобретателя не спасет его добросовестность, если приобретенное движимое имущество выбыло когда-то из владения собственника или лица, которому собственник передал его (хранитель, арендатор, поверенный и др.) помимо воли первого или второго. Имеются в виду не только противоправные действия в отношении собственника или лица, которому собственник доверил свое имущество, но и пропажа движимой вещи по собственной неосторожности первого или второго.
В практике судов совершение сделки неуполномоченным лицом признается за выбытие движимой вещи из владения собственника помимо его воли. Хотя следует подчеркнуть, что в таких случаях нужно скорее обращать внимание на то, каким образом неуполномоченное лицо стало владельцем имущества, переданного приобретателю. Например, поверенный вышел за пределы полномочий, совершив сделку, которую не вправе был совершать, передав при этом имущество приобретателю (который впоследствии передал его в собственность добросовестного приобретателя). Несмотря на отсутствие волеизъявления собственника на отчуждение имущества, добросовестное приобретение данного имущества необходимо признать возможным, если собственник передал поверенному владение им по доброй воле.
Встречаются также весьма спорные судебные решения, в которых признается, что имущество выбыло из владения юридического лица помимо его воли, если сделка была совершена директором без надлежащего одобрения со стороны вышестоящего органа данного юридического лица (например, без одобрения совета директоров, когда оно требовалось).
Внимание, запись!
В отличие от движимого имущества решение вопроса о защите добросовестного приобретателя объектов недвижимости зависит от того, в каком порядке была прекращена (погашена) запись о праве собственности бывшего собственника — по его воле или помимо таковой. К сожалению, в настоящее время закон не содержит прямого указания на этот счет. Поэтому суды, принимая решение об истребовании недвижимого имущества у добросовестного приобретателя, обращают внимание скорее на порядок выбытия этого имущества из владения собственника, а не на порядок погашения записи о праве собственности бывшего собственника.
Часто погашение записи о праве собственности без волеизъявления действительного собственника совпадает с выбытием недвижимости из владения помимо его воли. Однако также часто эти моменты не совпадают, так как право собственности на недвижимость может переноситься от одного лица к другому без передачи объекта во владение приобретателя. Передача может быть отсрочена по договору или продавец вообще может не передать недвижимость во владение приобретателя, потому что объект оказался неисправным. Отсутствие передачи недвижимости никак не влияет на возникновение права собственности у приобретателя (в том числе на добросовестное приобретение права собственности), момент которого жестко привязан к регистрации.
В процессе приватизации государственного (муниципального) имущества комитеты по управлению соответствующим имуществом часто принимали решения о приватизации объектов, не подлежащих приватизации по законодательству. Суды в своих решениях нередко указывают на то, что в этом случае не может идти речь о добросовестном приобретении имущества, так как, принимая незаконное решение, комитет по управлению имуществом действует не в соответствии с волей государства.
В то же время в судебной практике наметилась тенденция по защите добросовестных приобретателей имущества, приватизированного с нарушением закона, если, конечно, речь идет об имуществе, которое в принципе может быть объектом сделок. Принимаемые в таких случаях решения в защиту добросовестного приобретателя мотивируются судами по-разному. Например, в одном постановлении Президиум ВАС РФ в обоснование защиты добросовестного приобретателя зданий общежития указал, что нарушение законодательства о приватизации было допущено Госкомимуществом России и с 1992 г. сначала один, а потом другой приобретатель несли расходы по эксплуатации и ремонту этих зданий. ВАС РФ также отметил, что доказательств использования этих объектов не по назначению не имеется, а Госкомимущество России и Комитет по управлению имуществом Красноярского края не заинтересованы в передаче общежитий в собственность государства, которое не имеет средств для эксплуатации общежитий, что может повлечь за собой ухудшение положения проживающих в них граждан.
Довольно распространенным в практике примером выбытия имущества помимо воли собственника является его продажа на торгах в порядке исполнения судебных актов. Суды, как правило, отказывают добросовестному приобретателю в защите.
Договор — хорошо, но мало
Самого по себе заключенного договора о приобретении имущества недостаточно для защиты. Добросовестным приобретателем движимой вещи может быть только тот, кто получил владение ею. Суды в своих решениях обычно обращаются к выяснению этого вопроса, однако не всегда эта линия строго проводится судами. Из некоторых решений можно увидеть, что суды принимают решения о защите добросовестного приобретателя, даже если к моменту предъявления иска приобретатель не владеет имуществом.
Передача имущества во владение совершается различными способами, все зависит от конкретной ситуации и обычаев передачи того или иного имущества, и оформляется различным образом (акт приема-передачи и т. п.). Передача может носить символический характер (передача ключей и т. п.).
При приобретении недвижимого имущества добросовестный приобретатель может рассчитывать на защиту только с момента государственной регистрации перехода права собственности. Важно, что закон не связывает момент приобретения права на недвижимость с передачей ее во владение приобретателя. Однако судебная практика склонна придавать значение этому факту.
В обоснование защиты добросовестного приобретателя в некоторых решениях судов подчеркивается, что ответчик (добросовестный приобретатель) не только зарегистрирован в качестве собственника, но и владеет спорным имуществом. В одном постановлении ВАС РФ говорится более категорично, что признание лица добросовестным приобретателем возможно лишь в случае фактической передачи спорного имущества в его владение.
Василий Рудомино, Федор Богатырев

 

Юридическая чистота квартиры (Газета «Квартира. Дача. Офис», № 162 (1776) от 7 сентября 2005)
Юридическая чистота при покупке квартиры - это предмет особого, очень важного разговора. Ведь от нее зависит главное - безопасность сделки и благополучное владение недвижимостью в будущем.
Риэлторы и юристы тщательно проверяют квартиры, которые приобретают их клиенты: анализируют бумаги собственников и документы на само жилье. При этом специалисты досконально изучают историю квартиры от первого владельца. Столь тщательная и въедливая проверка недвижимости направлена на то, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, ваша сделка может быть признана недействительной.
Например, имел место ряд прецедентов, когда законодательная база и судебная практика формировались по мере хода самого процесса приватизации. Очевидно, что закрепленные на поздних стадиях развития законодательства положения, определяющие порядок приватизации, наследования, купли-продажи, далеко не всегда соблюдались при осуществлении сделок на ранних этапах формирования рынка. Следствием этого стало огромное количество скрытых и явных дефектов прав, связанных с объектами, приватизированными в 90-х годах. Риэлтор сумеет узнать необходимые подробности и либо устранит проблемы, либо порекомендует отказаться от сделки. Кроме того, существуют определенные тонкости, которые необходимо учитывать, покупая квартиру, находящуюся в собственности по наследству. Например, если не были учтены права наследников первой очереди, владение квартирой может быть оспорено. Юристы и риэлторы компании в обязательном порядке проверяют все нюансы и не допустят, чтобы вы приобрели квартиру сомнительной чистоты.
Но существует и другая сторона медали. Зачастую люди перестраховываются и отказываются от выгодной сделки. В корпорации специалисты юридического департамента отлично знают законодательство и судебную практику в сфере недвижимости, а потому с уверенностью могут определить, в каких случаях от сделки действительно лучше отказаться, а в каких приобрести и со спокойной душой владеть и пользоваться новой квартирой.
Приведем такой пример. Существует мнение, что частная собственность на квартиры берет свое начало с 1991 года: именно тогда был принят Закон "О приватизации жилищного фонда РФ". Совсем недавно риэлтор корпорации подобрал квартиру клиенту. Она ему очень понравилась. Собственники владели квартирой на основании договора купли-продажи от 1993 года. Стали проверять историю квартиры и выяснили, что первым документом на квартиру был не договор передачи и свидетельство о собственности, которое выдается при приватизации, а договор купли-продажи 1990 года. Клиент хотел было отказаться от этого варианта, но юристы объяснили ему, что фактически возникновение права собственности у нанимателей жилых помещений и членов их семей началось с реализации принятого Советом Министров СССР от 02.12.1988 года Постановления № 1440 "О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда".
На базе этого постановления были разработаны республиканские положения о продаже гражданам квартир в личную собственность и об оплате расходов на их содержание и ремонт. Правда, определенный данными нормативными актами порядок купли-продажи жилья не нашел широкого применения. Так, в Российской Федерации было продано лишь 0,2% всего обобществленного жилищного фонда. Таким образом, тщательная юридическая проверка всех документов сняла все сомнения: клиент приобрел квартиру и остался доволен.
 

Чистота по-юридически (Газета «Квартира. Дача. Офис»)
Все агентства недвижимости в своей рекламе указывают такую услугу, как проверка юридической чистоты квартиры или истории квартиры. Что это значит? Если мы говорим, что квартира чистая, то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.
Как же риэлтор проверяет эту самую юридическую чистоту? На самом деле, в большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, необходимые для совершения сделки. В них содержится вся необходимая информация. Поэтому вся проверка сводится к проверке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, т.е. знает, на что именно нужно обратить внимание.
Вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Чтобы получить доступ к этой информации, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги (существует еще сокращенная выписка, где указаны только лица, проживающие в квартире в данный момент). Такую выписку может взять владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик) или его доверенное лицо. Обычно риэлтор и становится таким доверенным лицом, т.е. получает от владельца квартиры доверенность на сбор документов и самостоятельно получает в РЭУ или ЖЭКе такую выписку. Однако некоторые недобросовестные агенты могут переложить стояние в очередях и, соответственно, получение выписки на самого владельца. Поэтому...
Правило №1: вам желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги.
Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не потерялся. То есть, если вы видите, что кто-то из них был выписан не по новому адресу, а временно в места лишения свободы или на лечение в психоневрологический диспансер, от покупки такой квартиры лучше отказаться.
Кроме того, если не все лица, прописанные в квартире, участвовали в приватизации, то необходимо удостовериться, что они написали в Департамент муниципального жилья отказ от приватизации. Это не относится к несовершеннолетним, т.к. они в любом случае участвуют в приватизации той квартиры, в которой проживают, если это право уже ими не было использовано раньше. Также, если жилец в момент приватизации был выписан из квартиры, но не постоянно на другое место жительства, а временно (работа за рубежом, пребывание в местах лишения свободы и т.д.), то он также сохраняет право на приватизацию и может его истребовать.
Далее нужно посетить Росрегистрацию. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация обо всех существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях. В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения.
Правило №2 аналогично правилу №1: необходимо присутствовать при получении выписки.
Невозможно описать все нюансы правильного чтения выписки из реестра прав, поэтому остановимся на самых общих моментах.
Унаследованная квартира
Дело в том, что у нас, в отличие от той же Америки, государство не ищет родственников умершего. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится в течение трех лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. К тому же среди наследников есть группы лиц, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому. Это несовершеннолетние дети, престарелые родители усопшего или его подопечные. Провести проверку, доказывающую отсутствие таких претендентов, - невозможно. В этом случае можно сделать две вещи. Отказаться от сделки, если с момента принятия наследства прошло менее трех лет. Или, если точно известно, что у наследника и владельца квартиры есть родственники, то получить Выписку из Нотариальной книги у того нотариуса, который оформлял наследство. В выписке должно быть указано, что остальные известные наследники подписали отказ от вступления в наследство.
Правило №3: необходимо присутствовать при получении такой выписки.
Квартира принадлежит владельцу, но была приобретена на основании договора с пожизненным проживанием бывшего владельца.
Должно быть свидетельство о смерти бывшего владельца. Продать квартиру собственник может и при его жизни, но бывший владелец сохраняет право пользования жильем.
Правило №4: вам необходимо посетить ЗАГС при получении дубликата свидетельства о смерти бывшего владельца.
Существуют какие-либо иные обременения или ограничения прав.
В этом случае вам следует быть готовым к тому, что Росрегистрация не зарегистрирует сделку либо квартира перейдет в вашу собственность, но ограничения или обременения сохранятся. Здесь невозможно дать какой-либо общий совет, т.к. все зависит от конкретного случая.
Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из ПНД и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). Возможно, этим вы даже обидите человека, многие действительно обижаются. Но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, - ничтожна (т.е. недействительна). И слишком много случаев мошенничества было основано именно на применении этой правовой нормы. Особенно это касается случаев, когда продавцами являются пожилые люди или явные алкоголики.
Такую справку нельзя получить по доверенности, ПНД и НД выдают информацию о гражданине только самому гражданину.
Правило №5: Вам необходимо присутствовать при получении этих справок. Также необходимо отметить, что передача информации между медицинскими учреждениями в нашей стране несколько "хромает". Поэтому, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих.
Если вам очень уж понравилась квартира, собственник которой состоит на учете в НД или ПНД, то можно провести медицинское освидетельствование продавца непосредственно в присутствии нотариуса при совершении сделки или получить согласие опекуна или попечителя, заверенное в органах опеки и попечительства.
Все остальные документы, как правило, лишь подтверждают полученную информацию.
Правило №6: если в каком-либо документе содержится информация, противоречащая другим документам, то здесь, скорее всего, имеет место нечеткая и несвоевременная передача данных между инстанциями. В этом случае необходимо пройти по тем ведомствам, которые не передали вовремя информацию, получить от них копии соответствующих распоряжений или постановлений и передать их туда, куда информация не дошла. Если при этом появляются какие-то ограничения и обременения прав или появляются третьи лица, которые могут предъявить свои права на квартиру, то можно похвалить себя за грамотно проведенное расследование и продолжить поиски квартиры.
Михаил Козырев

 

Специфика титульного страхования различных объектов недвижимости ("Недвижимость & Цены" № 22)
В оборот недвижимости в настоящее время вовлечены различные объекты: жилые и нежилые помещения, земельные участки. Их продают, покупают, они выступают в качестве предмета залога.
Недвижимость — наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, на нее всегда есть спрос. Ее наличие не только необходимое условие существования человека, предприятия, но и надежный способ вложения денежных средств. Это имущество нельзя похитить или потерять, как любое другое, однако право собственности на него можно потерять.
Страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на объект недвижимости, или, как часто называют этот вид, титульное страхование, сделалось распространенной формой финансовых гарантий для добросовестных приобретателей, защиты предмета залога. Оно стало обязательным требованием при оформлении ипотечного кредита. Каждый из перечисленных объектов недвижимости имеет свою специфику с точки зрения страхования. Ее необходимо учитывать, принимая решение о покупке объекта или принятии его в залог в целях обеспечения кредита.
Рынок вторичного жилья — это объекты недвижимого имущества, которые имеют историю возникновения и переходов права собственности, зачастую — длинную и запутанную. Приобретая такую квартиру, необходимо отдавать себе отчет: как бы тщательно риелтор и нотариус, удостоверяющий договор купли-продажи, не проверял юридическую чистоту жилья, это не даст полной гарантии того, что операция не будет когда‑либо оспорена, а договор не будет признан судом недействительным. На то есть много причин, не зависящих от профессиональной добросовестности риелтора и нотариуса. Более того, специалисты утверждают, что любая сделка на рынке вторичного жилья может быть оспорена.
В практике специалистов, осуществляющих страхование потери имущества в результате утраты права собственности, уже имеются случаи выплаты возмещения в невероятной для многих ситуации — на основании результатов посмертной судебно-психиатрической экспертизы состояния продавца в момент совершения сделки и вывода медицинской комиссии о том, что он «мог не отдавать отчета своим действиям в момент ее совершения». В результате суд признает эту сделку недействительной. Психиатры шутят: «После тридцати лет мы все ненормальные, только не все обследовались».
В настоящее время ни на федеральном уровне, ни на уровне Москвы законодательно не защищены права добросовестного приобретателя недвижимости. Если не считать принятый в рамках пакета документов программы Правительства РФ «Доступное жилье» Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одно из положений этого документа гласит: «Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации». Но комментариев, подзаконных актов по его реализации пока нет. Что значит «разовая компенсация» — она разрешена один раз в жизни, как бесплатная приватизация? А если заемщик ею уже пользовался?
Далее закон предусматривает, что «размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать одного миллиона рублей». Что такое реальный ущерб? По‑видимому, инвентаризационная стоимость квартиры — оценка БТИ. Для большинства регионов России инвентаризационная и рыночная стоимость — суммы если не равные, то соизмеримые. В Москве они могут отличаться в десятки раз. Что такое миллион? В Москве, Санкт-Петербурге, во многих районах Подмосковья за эти деньги уже не купить даже однокомнатную квартиру.
Поэтому страхование является пока единственной формой финансовой гарантии возврата денежных средств в случае утраты права собственности на приобретенный объект недвижимости, к тому же экономически оправданный. Страховой полис обходится в среднем в 0,5 % от стоимости недвижимого имущества в год, как правило — с учетом юридического сопровождения в течение всего срока страхования. Это означает, что в случае возникновения спора в отношении объекта недвижимости в лице страховщика страхователь получает «бесплатного адвоката» — если такой страховщик проиграет процесс, то он выплатит возмещение, наемный же специалист разведет руками — старался, но не смог…
Безусловно, страхование потери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если его осуществляют «от всех рисков» (по любой причине, не зависящей от страхователя, утрачивается право собственности на объект недвижимости).
Прежде чем выдать полис, страховщик проводит экспертизу истории квартиры с точки зрения оценки вероятности предъявления претензий со стороны третьих лиц в дальнейшем и судебной перспективы. Он изучает законность переходов права собственности начиная с приватизации, выявляет наличие неучтенных наследников по закону, нарушений прав несовершеннолетних и т. д. Если по результатам экспертизы он отказывается от страхования квартиры, приобретать ее не следует.
В случае объектов нежилой сферы суть процедуры аналогична. А специфика заключается в экспертизе документов для принятия решения о страховании. Нежилые помещения, здания, производственные комплексы часто имеют историю, начинающуюся в советские времена. Право собственности на них возникло в начале 90‑х годов XX века. На этих площадях располагались государственные организации, а затем недвижимость переходила в собственность вновь созданных акционерных обществ. Акционирование проводили в большинстве случаев с нарушением законодательства, да и последнее было противоречивым. В итоге среди подобных объектов практически нет юридически безупречно чистых. Конечно, есть надежда, что законодатели оперативно откликнутся на поручение Президента РФ о внесении изменений в гражданское законодательство в части снижения срока исковой давности по приватизационным сделкам. Это упростит ситуацию, но не снимет проблем.
В последующие годы тоже появилось множество проблемных объектов. Например, в Москве существовало положение, в соответствии с которым арендатор нежилого помещения имел преимущественное право его выкупа. Но это не соответствовало федеральному законодательству. В итоге появилось немало исков и вынесенных судебных решений о признании таких сделок недействительными.
Другая проблема, которая долго существовала и, казалось, была снята Постановлением Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года, — положение гражданского законодательства о том, что недействительность сделки влечет за собой недействительность последующих сделок. Суд признал неконституционность положений
п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ «Общие положения о последствиях недействительности сделки». Проблемная ситуация разрешена. На рынке недвижимости даже закрепилась терминология «сделать добросовестное приобретение». Это означает, что объект недвижимости несколько раз продают и покупают. Но ст. 302 ГК РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» продолжает действовать. Ее положения предусматривают такую возможность. Примеров можно привести множество: оформление сделки по поддельным, украденным документам, по отозванной доверенности, совершение сделки, выходящей за пределы полномочий юридического лица или его представителя, и т. д. Поэтому надежда на «добросовестное приобретение» — это позиция страуса, спрятавшего голову в песок.
При анализе документов по истории объекта недвижимости, принадлежащего юридическому лицу, необходимо также проверять соблюдение положений федеральных законов «Об акционерных обществах» и «Об обществах с ограниченной ответственностью», в частности о порядке совершения крупных сделок, при отчуждении объекта. По сделкам, имевшим место несколько лет назад, практически невозможно получить финансовую отчетность организации-продавца на дату их проведения. Аналогичная картина наблюдается в отношении решений уполномоченных органов о продаже здания. Случалось, люди подавали иск о признании недействительным договора купли-продажи отдельно стоящего здания на том основании, что внеочередное собрание акционеров, на котором было принято решение о продаже, было созвано с некоторым нарушением положений законодательства.
Практически никогда ни продавец, ни покупатель не задумываются (или не знают), что в некоторых случаях сделки по отчуждению основных средств предприятия необходимо согласовывать с Федеральной антимонопольной службой. Нередко на рынке предлагают объекты недвижимости, принадлежащие иностранным компаниям, как правило зарегистрированным в офшорных зонах. Юристам страховщика необходимо знать законодательство этих государств.
Экспертиза объектов недвижимости нежилой сферы — процедура сложная и длительная. Если экспертизу жилых помещений проводят за один-два дня, то по нежилым она может продлиться несколько месяцев. Этот фактор необходимо учитывать и потенциальному покупателю, и банку-кредитору, готовому принять объект в залог.
Страхование титула объектов загородной недвижимости в целом похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколько принципиальных отличий. Во‑первых, тут разнообразнее круг объектов (дача, деревенский дом, коттедж), значительно сильнее разнится их стоимость. Если городские квартиры в большинстве своем типовые и оценить их можно с высокой степенью достоверности не глядя, то с загородной недвижимостью так не получится. Сама оценка — долгая и дорогостоящая операция. Во‑вторых, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем — разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что, если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка. Может случиться и так, что на одном земельном участке (один объект права) находятся несколько строений, — не очень частый случай, но тоже вполне вероятный.
Сама процедура оформления сделки с земельными участками и объектами, на них возведенными, намного более громоздка. Это связано и с большим набором документов, и с новизной законодательства, основой которого является Земельный кодекс РФ, принятый в 2001 году. До сего дня еще не в полной мере сформированы законы и подзаконные документы, которые строго определяли бы последовательность действий в сделках. Даже процесс кадастрирования земельных участков не вполне одинаков не только в разных регионах страны, но и в разных районах Московской области.
Есть еще один аспект, которого нет в городе, — целевое назначение участка. На территориях, предназначенных для поселений, любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения — не всякое. В начале 90‑х годов под фермерские хозяйства выделяли прекрасные угодья — большие (до 20 га), удаленные от старых деревень. Они всем хороши для строительства коттеджей, но вот только закон это запрещает. А значит, попытка возвести здания на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры. А то, что к тому моменту окажется уже построенным, будет подлежать сносу.
Еще существуют земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд с ними все просто: строительство однозначно запрещено, но в реальности не так. Законодательство позволяет определенное использование, и государственные или муниципальные органы иногда предоставляют такие участки в долгосрочную аренду для некоторого обустройства. Фактически там возводят жилье, но застройщики во избежание возможных проблем пользуются формулировками вроде «обустройство в целях улучшения возможностей отдыха». В ряде случаев ситуация шаг за шагом выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинает расти капитальный коттеджный поселок (при наличии разрешения на несколько временных построек). Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна.
Все перечисленные детали вызывают дополнительные проблемы при проверке юридической корректности сделки. Ведь ясно, что любой дефект, даже незначительный на первый взгляд, может стать поводом для спора и судебного иска. Рынок загородной недвижимости, если считать от момента принятия ЗК РФ, очень молод. Но есть и объекты с историей более 80 лет, например старые «генеральские» дачи, которые выделяли еще в 30‑х годах. И всю прошедшую с тех пор смену жильцов и владельцев нужно проанализировать. Конечно, в результате возникает куда больше потенциальных рисков, чем при операциях с городской недвижимостью.
Есть принципиальный момент, о котором многие страхователи не задумываются: недвижимости можно лишиться не только по решению суда, но и по инициативе органов власти. В городе такой вариант вполне предсказуем (например, снос пятиэтажки), а вот с загородной недвижимостью ситуация иная: ваша собственность (точнее, место, на котором она расположена) может понадобиться для развития инфраструктуры — строительства дороги, нефтепровода, водохранилища. От этого страховые компании в принципе не защищают, поскольку существует норма законодательства, гарантирующая собственнику компенсацию, причем по полной стоимости. На практике, однако, вопрос с определением цены отчуждаемого имущества окончательно не решен, компенсации выплачивают часто по оценочной стоимости, которая порой ниже реальной рыночной в несколько раз. Есть и положительный момент: решения, ведущие к изъятию собственности, могут принимать государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, а также органы местного самоуправления только в особых случаях, например для размещения объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения.
Александр Коробов, заместитель генерального директора ЗАО «Стандарт-Резерв», президент страховой компании «Вотек»
 

НОВОСТРОЙКИ    КВАРТИРЫ    ОФИСЫ    ДАЧИ    КОТТЕДЖИ      УЧАСТКИ   ЗАРУБЕЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

 

Главная страница |  Услуги на рынке жилых помещений   и  нежилых помещений |   Юридические услуги |  Регистрация прав |   Наши объекты |     Карта сайта |    Ипотека

Информация о компании  |  Гостевая книга |    Доверительное управление |   Жилищная энциклопедия |   Строительство и ремонт |     Обзор прессы |   Серии типовых домов |   Загород

Новое в российском законодательстве |   Новости о недвижимости |   Районы Москвы |   Районы Подмосковья |   Веселая страничка

Поиск по сайту

PRIME REALTY    Поиск в Интернете

Rambler's Top100