Покупка недвижимости в Болгарии
Вложения в недвижимость Болгарии являются одним из наиболее перспективных и выгодных видов инвестиций. После долгих лет стагнации, страна создает новую инфраструктуру с помощью Европейского союза. Наиболее прибыльной, безусловно, является недвижимость в Софии и в Варне. В болгарской столице выгодно и просто сдавать в аренду, цены там растут стабильнее всего. Также высокий рост цен по-прежнему отмечается на бальнеологических курортах. Это сравнительно новое направление на рынке недвижимости Болгарии, и перспективы у него хорошие.
Объекты в Болгарии
Доступные цены, но не только: Болгария уже давно считается страной, удобной для жизни — чудесный климат, стабильная экономическая и политическая ситуация, родственная языковая среда. Именно поэтому некоторые россияне не просто хотят иметь здесь дом или квартиру, но и стремятся получить вид на жительство.
Порядок оформления
Согласно болгарскому законодательству иностранные физические лица, в том числе и россияне, могут покупать недвижимость в Болгарии — как коммерческую, так и жилую.
При этом землю в Болгарии продавать иностранцам запрещено. Можно только брать ее в аренду (кроме территорий заповедников и военных объектов), правда, в неограниченном объеме, сроком от 4 лет и более. Покупать землю можно болгарским фирмам, а таковыми считаются компании, имеющие хотя бы 1% болгарского капитала. Таким же правом обладает и фирма, зарегистрированная в Болгарии, учредителями которой являются иностранные физические или юридические лица. Согласно болгарским законам, они не отличаются от компаний, учрежденных болгарскими гражданами. То есть землю в Болгарии можно приобрести без участия какого-то болгарского соучредителя.
Лица, получившие вид на жительство, не имеют права приобретать земельные участки на свое имя — их можно приобрести только при наличии статуса гражданина страны или на юридическое лицо, учрежденное в Болгарии.
На адрес квартиры можно регистрировать фирму и использовать саму квартиру как офис.
Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных граждан.
Сдача земли в аренду в Болгарии не распространена. Оформить такую аренду можно официально на фирму, как и покупку, но возможен вариант, когда вам удастся просто договориться с собственником земли. Если он заинтересован и принимает ваши условия, то вы сможете заключить договор без лишних формальностей. Если в Болгарии вступит в силу закон о штрафных санкциях за неиспользуемые сельские угодья, предложений по аренде сразу станет намного больше. Пока же такой закон принимать не спешат, и владельцы болгарских акров о сдаче в аренду просто не задумываются.
Процедура покупки недвижимости в Болгарии
При оформлении сделки покупателю нужно предоставить только загранпаспорт.
1. В Болгарии продается в основном жилье первичного рынка, то есть новостройки. Широк также выбор инвестиционных проектов или уже строящихся объектов. Поэтому договоры, в первую очередь, заключаются непосредственно с застройщиками. После принятия решения о приобретении того или иного объекта потенциальный покупатель связывается с застройщиком или агентом по недвижимости, получает его согласие и сообщает ему дату приезда для оформления сделки.
2. Когда объект выбран для приобретения, покупатель оставляет застройщику резервационный депозит, то есть предварительный взнос, в размере, не превышающем 10% от стоимости недвижимости. Обычно сумма депозита составляет 2000 евро. Далее подписывается предварительный договор, в котором описывается вид недвижимости, цена, условия оплаты, сроки сдачи комплекса, ответственность сторон. Главной обязанностью покупателя является соблюдение сроков оплаты. Главной обязанностью застройщика является своевременная сдача в эксплуатацию и качество строительства.
Что должно быть в предварительном договоре:
объявление сторон, их контакты;
подробное описание объекта покупки;
цена покупки, суммы промежуточных выплат и сроки их внесения;
дата получения акта 16 (разрешения на пользование объектом) и санкции в отношении строителя за задержку с окончанием стройки;
подробное описание самого объекта на момент передачи собственнику;
санкции в случае задержки передачи в эксплуатацию;
санкции в случае, если одна из сторон передумает покупать или продавать объект,
и период, за который деньги должны быть возвращены.
Желательно, чтобы договор был составлен на двух языках (на болгарском и русском или на болгарском и английском).
Вторичный рынок в Болгарии развит гораздо меньше: зачастую вторичное жилье значительно уступает первичному по качеству постройки, хотя иногда превосходит по местоположению.
3. Документы и заключение сделки. При подписании нотариального акта (договора) необходимо иметь при себе только загранпаспорт (если приобретается недвижимость без земли). Если есть желание переложить осуществление сделки на другого — специалиста, родственника, компаньона, — необходима доверенность на оформление сделки и подписание акта или договора о покупке.
4. В окончательный договор должны быть внесены все владельцы недвижимости, при этом список владельцев составляется самим покупателем. Затем окончательный договор — должен быть заверен у нотариуса. С этого момента, покупатель имеет при себе уже тот документ, на основании которого он получит документы на собственность. Далее застройщик, агент или сам покупатель через нотариуса регистрируют покупку недвижимости в суде — это обязательная процедура, чиновники суда вносят изменение обстоятельств по данному объекту в Государственный регистр недвижимого имущества. Ожидание решения суда составит от 3 дней до 2 недель.
5. После того, как нотариальный документ получен, следует в течение двух месяцев подать декларацию о приобретении недвижимости в территориальную налоговую инспекцию по месту нахождения объекта. Также иностранец должен встать на учет в муниципалитет и в семидневный срок зарегистрировать собственность на свое имя в Булстате (Департамент Статистики), чтобы получить там соответствующий индивидуальный код. Обычно этим занимается агент или адвокат покупателя.
6.Число документов, необходимых для приобретения недвижимости в Болгарии, и их содержание варьируются в зависимости от конкретной сделки. Но итоговый документ — это нотариальный акт (договор) о приобретении недвижимости, на котором должна быть отметка отдела по регистрации. Все процедуры могут занять больше времени, чем заявлено официально. Это обычно происходит из-за переноса слушаний в суде. Все документы оформляются на болгарском языке.
Расходы и сборы
Расходы по оформлению собственности оплачиваются покупателем.
1. Регистрационный и гербовый сбор (от 0,1 до 1,5% в зависимости от стоимости объекта — чем он дороже, тем меньше процент).
2. При оформлении документов на объект недвижимости покупатель выплачивает налог за перевод объекта недвижимости в собственность в размере от 2% до 2,5% (местный налог, в зависимости от того, где находится квартира или недвижимость) от балансовой стоимости недвижимости (т.е. 1% от реальной цены апартамента). Дело в том, что налоговая оценка стоимости недвижимости (т. н. балансовая стоимость), осуществляемая территориальной налоговой службой и указываемая в Нотариальном акте, обычно составляет 50% от реальной цены сделки.
3. Муниципальный налог оплачивается при окончательном оформлении сделки и составляет не более 1% от стоимости недвижимости и оплачивается единоразово в день оформления.
4. Размер оплаты услуг нотариуса составляет около 0,8% от стоимости объекта.
5. Также вносится 0,01% сбора за регистрацию недвижимости в государственных архивах.
6. Некоторую сумму, порядка 0,5% от стоимости, следует сразу рассчитать под непредвиденные расходы.
Оптимальные пути оплаты покупки. Лучше всего купить в России дорожные чеки «American Express» в евро, привезти их в Болгарию и положить на свой счет уже в болгарском банке. При этом можно провезти сумму и наличными, но нужно учитывать тот факт, что на вывоз таких денег придется просить разрешение Центробанка, а на границе их нужно будет обязательно декларировать. Оплата по безналичному расчету, как говорят профессионалы рынка, обойдется дороже. С дорожных чеков при обналичивании в банке возьмут комиссию в от 1 до 1,5%, когда как при снятии денег со счета комиссия может составить до 0,4%.
Кредитование
Большинство болгарских банков не выдают ипотечные кредиты россиянам (только 2 банка дают кредиты российским гражданам). Есть здесь, правда, одна сложность: минимальный доход, требуемый болгарским банком, должен быть, как правило, в районе 12 000 евро в год. Иностранцев просят доказать свой доход, предоставив не только копии трудовых договоров, но еще и распечатки своих банковских счетов за последние 6 месяцев. Как показала практика, не все россияне способны представить подобные доказательства. Если желающему взять кредит удалось доказать свою кредитоспособность, банк, помимо самого процента по кредиту, будет взимать другие платежи, с которыми реальная стоимость кредита составит около 10–11% годовых. Необходимо также учитывать, что банк в основном кредитует стоимость либо по нотариальному акту, в котором указана налоговая оценка стоимости недвижимости, а это, примерно, на 50% ниже рыночной стоимости апартамента. Либо банк может назначить собственного специалиста, который оценивает стоимость недвижимости, и выдать около 70% от установленной им оценки).
Но все же, гораздо выгоднее покупать недвижимость в рассрочку, если ее предоставляет продавец. По крайней мере, некоторые продавцы, ценящие своих клиентов, эту услугу предоставляют. Наиболее вероятно получить кредит под апартаменты в комплексах, которые строились на средства банка. Разумеется, кредит дает тот самый банк, который субсидировал строительство. В некоторых проектах, где в финансировании участвует банк, руководство банка предусматривает возможность кредитования будущих покупателей (вне зависимости от гражданства) прямо в договоре. Также прекрасно кредитуются готовые комплексы на первой линии у моря или на горных курортах, с высокой ликвидностью и хорошей инфраструктурой.
Налоги (по материалам HomesOverseas.ru)
Покупка недвижимости
Общие расходы на покупку составляются из:
1 Налога на передачу прав собственности
2. Таксы за вписывание в государственный реестр (0.1% от стоимости покупки)
3. Нотариальной таксы
4. Гонорара юриста
При покупке любой недвижимости покупатель оплачивает налог на передачу прав собственности. Его размер устанавливается местными властями, и в большинстве регионов, востребованных россиянами, составляет 2-4%. Например, в 2012 году на Солнечном Берегу, в Варне и Поморие этот налог составил – 3%, а в Бургасе – 2,5%.
Такса за вписывание в государственный реестр составляет 0.1% от стоимости покупки
Нотариальные расходы рассчитываются на основании заверяемой суммы согласно тарифу о нотариальных сборах к Закону о нотариусах и нотариальной деятельности:
30 левов при сумме нотариального интереса до 100 левов включительно
30 левов + 1,5% при сумме свыше 100 левов
43,50 левов + 1,3% при сумме свыше 1000 левов
160,50 левов + 0,8% при сумме свыше 10 000 левов
480,50 левов + 0,5% при сумме свыше 50 000 левов
730,50 левов + 0,2 % при сумме свыше 100 000 левов
1530,50 левов + 0,1 % при сумме свыше 500 000 левов, но не более 6000 левов
Гонорар юриста зависит от объема работы и может составить 300-1000 евро.
Настоятельно рекомендуется не привлекать к проведению сделки юристов застройщиков, а нанять независимых. Практика показывает, что большинство проблем при сделках и попыток обмана покупателя связано именно с недобросовестными застройщиками, НДС в размере 20% при покупке недвижимости начисляется в том случае, если покупателем является физическое лицо, а продавцом – компания. Как правило, это ситуация при покупке новостройки на первичном рынке. Обычно в объявленную продавцом цену включен либо полный размер НДС, либо НДС до налоговой оценки.
В случае оформления сделки через агентство недвижимости комиссионное вознаграждение составит 3-10% от стоимости покупки, которые, как правило, уже включены в общую сумму. Услуги сертифицированного переводчика – примерно 30-50 евро.
В случае если объект приобретается на компанию, зарегистрированную как плательщик НДС, после покупки недвижимости сумму этого налога можно вернуть.
Если приобретается недвижимость на вторичном рынке у физического лица, НДС не начисляется.
Содержание, сдача в аренду и продажа
Приобретая недвижимость в Болгарии, нужно быть готовым к выплате ежегодных налогов, которыми облагается вся недвижимость, кроме обрабатываемой сельскохозяйственной земли и лесов.
В Болгарии существует 2 налога на имущество. Первый носит название Данък имот (является налогом на недвижимость) и второй Такса битови отпадъци (является сбором за вывоз мусора). Налог Данък имот находится в пределах (0,1- 0,45)% от номинальной цены недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой, Такса битови отпадъци составляет (0,2-0,3)% в соответствии с балансовой стоимостью недвижимости в год.
В течение двух месяцев со дня приобретения недвижимого имущества (покупки или завершения строительства) владельцы обязаны декларировать его в налоговой службе. В декларации приводится описание недвижимости: год строительства, конструктивные особенности, строительные материалы, площадь, этажность, цена покупки и т. п.
Для юридических лиц налогооблагаемой базой является балансовая стоимость недвижимости, для физических – номинальная цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинакова как для юридических, так и для физических лиц и составляет 0,15% в год. На жилье, в котором владелец и члены его семьи проживают большую часть года, ставка налог сокращается на 50%. Налог уплачивается равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. При оплате полной суммы налога до 31 марта, налогоплательщик может получить скидку 5% от суммы налога.
Хотя формально ставка налога на собственность едина для всей страны, местные администрации вводят свои поправки и коэффициенты, различные для прибрежных, курортных, сельских местностей и городов. Также различные коэффициенты вводятся и для различных типов недвижимости.
Одновременно с налогом на недвижимое имущество владелец также должен оплачивать стоимость вывоза бытовых отходов. Размер оплаты устанавливается местными властям, чаще всего в соответствии с балансовой стоимостью недвижимости. Тарифы для физических и юридических лиц одинаковы. К примеру, тариф в Варне составляет 0,15%, Пловдиве – 0,21%, Бургасе – 0,25%, Софии – 0,325%.
Налог на прибыль для нерезидентов в Болгарии составляет 10% от доходов вне зависимости от их размера. Налог на прибыль компаний – до 10%. Налог на доход от сдачи жилья в аренду рассчитывается по этой же ставке.
Налог на рост стоимости объекта при продаже жилья также составляет 10% от разницы в стоимости с учетом инфляции. От этого налога освобождаются физические лица, владевшие недвижимостью более 5 лет.
Дарение и наследование
Налог на дарение в Болгарии колеблется от 0,01% до 7% от стоимости объекта дарения и степени родства. Точная ставка определяется муниципалитетом. При дарении недвижимости не близким родственникам ставка налога достаточно высока, поэтому рекомендуется оформлять сделку не дарением, а куплей-продажей.
Налог на наследование супругами и детьми не начисляется. Ставка при наследовании братьями и сестрами – от 0,4% до 0,8% (при этом первые 250 000 левов, то есть примерно 128 000 евро, налогом не облагаются). В остальных случаях налог на наследование – от 3,3% до 6,6%.
Обслуживание недвижимости в Болгарии
В 2010 году в Болгарии вступил в силу закон, регламентирующий порядок оплаты собственниками жилья услуг по содержанию фасадов зданий, дворовых территорий, уборке и обслуживанию общих частей здания, освещению и т.п.
Стоимость эксплуатации недвижимости в Болгарии зависит от множества факторов, таких, как площадь общих частей здания, наличие бассейна, площадь газона, размер парковки и т.д. На данный момент в курортных комплексах стоимость эксплуатации управляющими компаниями составляет от 5 до 15 евро за 1 кв.м. площади квартиры.
Временный или постоянный вид на жительство
Иностранные бизнесмены и граждане, которые приобрели в Болгарии недвижимость на сумму более 300 тыс. евро, могут получить временный или постоянный вид на жительство.
В феврале и марте 2013 года в Болгарии были внесены изменения в законы об иностранцах и о гражданстве. Цель этих изменений – привлечь как можно больше прямых инвестиций из-за границы. Способ привлечения инвестиций – предоставление временного и постоянного вида на жительство, возможности получить гражданство. Так, вид на жительство можно получить, если купить недвижимость на сумму более 300 тыс. евро.
По его словам, вид на жительство разрешает пребывание в стране сроком до года.
В законодательство внесен также пункт о том, что лицо, инвестирующее 125 тыс. евро в устав болгарской компании и обеспечившее не менее пяти рабочих мест для болгарских граждан в экономически неблагоприятных районах страны, получает право на длительное пребывание на срок не менее одного года. Лица, которые получают вид на жительство на основании инвестиций, имеют право подать заявление о получении гражданства.
Если Вы не нашли интересующий Вас объект, хотите чего-то иного, по цене, по месторасположению и т.д. – пишите, звоните и мы бесплатно подготовим для Вас персональное предложение!
